物管公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題分析
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一、業(yè)主產(chǎn)權(quán)分散
在一些老舊小區(qū)，通常有住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，房屋多樣化的遺留問(wèn)題。除了正常住宅外還可能存在大量商用房、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、辦公用房等，房屋可能存在住宅和經(jīng)營(yíng)房屋混雜錯(cuò)亂的現(xiàn)象。并且住房的產(chǎn)權(quán)可能存在商品房、回遷房、商住房等多種形式，而房屋的產(chǎn)權(quán)人也可能有普通居民產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)（包括公共事業(yè)單位等）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)（政府設(shè)施、銀行等）、企業(yè)產(chǎn)權(quán)等。居住人群不同，人的生活水平和消費(fèi)意識(shí)差距很大。這種產(chǎn)權(quán)人以及房屋的多樣化結(jié)構(gòu)導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理的困難，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混雜，產(chǎn)權(quán)人管理意見分歧較多，都使得對(duì)該小區(qū)進(jìn)行良好的物業(yè)管理存在較大挑戰(zhàn)。
二、法規(guī)缺失
國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)的對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法中，規(guī)定了用于物業(yè)共用部位、公共設(shè)施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房者按照房屋價(jià)格的一定比例在購(gòu)房時(shí)同時(shí)繳納，而有的地方政府規(guī)定該基金由承擔(dān)建造的開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。近年來(lái)建造的商品房除了預(yù)留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業(yè)費(fèi)用中收取了一定數(shù)額的公共維修補(bǔ)充經(jīng)費(fèi)，收取額度較少且對(duì)車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等小區(qū)設(shè)施并沒(méi)有收取。而因?yàn)闆](méi)有相應(yīng)的法規(guī)說(shuō)明，由于時(shí)常繳納了物業(yè)管理費(fèi)用，居民業(yè)主認(rèn)為小區(qū)所有設(shè)施（包括業(yè)主室內(nèi)設(shè)施）都?xì)w責(zé)于物業(yè)管理公司維修維護(hù)。并且由于對(duì)維修維護(hù)經(jīng)費(fèi)的需求數(shù)額不甚了解，業(yè)主時(shí)常交納小量的公共維修金在小區(qū)新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用也就日益增多，而公共維修經(jīng)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)還維持十幾年前的水平，就出現(xiàn)公共維修金收不夠支的情況。
三、經(jīng)費(fèi)收取困難
物業(yè)管理維護(hù)維修的費(fèi)用收取涉及到開發(fā)商、業(yè)主住戶、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司等多方面的利益，各方意見見解都處在各自立場(chǎng)之上，對(duì)于小區(qū)設(shè)備維護(hù)維修以及更新?lián)Q代的問(wèn)題，小區(qū)維護(hù)維修經(jīng)費(fèi)的籌集收取問(wèn)題，都難免出現(xiàn)觀點(diǎn)沖突。當(dāng)一些缺少維修經(jīng)費(fèi)的小區(qū)公共設(shè)施例如電梯，或者高低配電設(shè)備等出現(xiàn)老化而需要更新時(shí)，征求各方同意和進(jìn)行設(shè)備更新就是一個(gè)艱難的過(guò)程。首先可能要對(duì)設(shè)備是否更換進(jìn)行投票，征求各方意見；如果獲得通過(guò)還需要表決換幾個(gè)設(shè)備，換什么價(jià)格的設(shè)備，換什么品牌的設(shè)備等等。即使通過(guò)之后對(duì)維修費(fèi)用的收取也是一個(gè)繁瑣的過(guò)程，如此對(duì)小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行更新經(jīng)常會(huì)耗費(fèi)多達(dá)1－2年的時(shí)間。對(duì)于一些容易產(chǎn)生安全隱患的隱蔽設(shè)施，例如水、電、氣等，過(guò)長(zhǎng)的維修表決時(shí)間會(huì)帶來(lái)難以預(yù)料的后果。針對(duì)經(jīng)費(fèi)收取的困難，物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)住戶積極溝通，力爭(zhēng)解決以下的問(wèn)題：
1．經(jīng)費(fèi)如何收取。首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)家規(guī)定收取維修基金給及政策上明確的定義。對(duì)于商品房，明確規(guī)定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數(shù)額公之于眾。而對(duì)于共有住房，則從職工所在單位自己按照規(guī)定收取和繳納。并且在收取維修基金時(shí)，要按照房屋的材料結(jié)構(gòu)類型（鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）以及其維修維護(hù)的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價(jià)分類分標(biāo)準(zhǔn)征收，以體現(xiàn)公平合理的原則。其次對(duì)于部分建造于國(guó)家法規(guī)頒布以前老舊小區(qū)，更是缺乏公共設(shè)備維修基金這一項(xiàng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源，且平時(shí)每月向業(yè)主征收公共維修金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與新建小區(qū)一樣（0．2－0．3元／㎡），而舊小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費(fèi)、才能維修。這不但使得公共設(shè)施設(shè)備大修無(wú)法及時(shí)，給廣大用戶日常生活帶來(lái)不便，還存在很多安全隱患。所以應(yīng)該建立一定數(shù)量的“公共維修周轉(zhuǎn)金”，“公共維修周轉(zhuǎn)金”一旦使用就應(yīng)該及時(shí)征收補(bǔ)上。這方面的規(guī)范需要政策法規(guī)上對(duì)于新舊小區(qū)進(jìn)行界定，并對(duì)收取經(jīng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)予以區(qū)分，對(duì)于公共維修資金的補(bǔ)充收取辦法和額度做出合理的規(guī)定。并且在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)需要充分考慮到根據(jù)公共設(shè)施老化速度，以及根據(jù)社會(huì)物價(jià)的波動(dòng)而實(shí)行的動(dòng)態(tài)調(diào)整維修維護(hù)經(jīng)費(fèi)策略，以保障公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)用的充足。對(duì)于那些使用年限已到，無(wú)法維修使用的公共設(shè)施設(shè)備的更新改造費(fèi)，可以進(jìn)行公告公示后大多數(shù)無(wú)異議情況下，強(qiáng)制分?jǐn)偸杖。ㄋ星闆r都要等經(jīng)成百上千戶業(yè)主表決并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主通過(guò)再分?jǐn)偸杖∈呛芾щy的）；對(duì)長(zhǎng)期拒不繳納公共設(shè)施設(shè)備的更新改造分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設(shè)施設(shè)備，例如對(duì)電梯維修的不繳費(fèi)用戶不發(fā)放電梯乘坐卡等；對(duì)那些使用年限已經(jīng)到期并容易產(chǎn)生巨大安全隱患的設(shè)施設(shè)備政府要強(qiáng)制限時(shí)更新改造，小區(qū)公共維修金不足時(shí)應(yīng)采取應(yīng)采取先由政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)墊資更新改造，再?gòu)?qiáng)制分灘收取費(fèi)用的方法，以免進(jìn)行表決的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成設(shè)備的安全隱患對(duì)居民生命財(cái)產(chǎn)造成威。再次，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在入駐管理小區(qū)時(shí)積極和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)積極協(xié)商，依據(jù)小區(qū)公共設(shè)施的使用年限和使用狀況，動(dòng)態(tài)調(diào)整對(duì)小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)。如果在小區(qū)公共設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)再向小區(qū)業(yè)主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費(fèi)用較多，容易引起業(yè)主的反對(duì)情緒，二則費(fèi)用收取周期過(guò)長(zhǎng)可能會(huì)影響設(shè)施的及時(shí)維修更新，對(duì)小區(qū)業(yè)主的生活以及人身安全帶來(lái)隱患。按照小區(qū)公共設(shè)備使用情況對(duì)維修金進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既能有效地收集到維修經(jīng)費(fèi)，又能及時(shí)的調(diào)用經(jīng)費(fèi)對(duì)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，讓小區(qū)用戶切實(shí)的感受到物業(yè)管理工作的成效，起到對(duì)物業(yè)管理的促進(jìn)作用。由于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威性往往不能服眾，在必要時(shí)可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際狀況尋求當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的協(xié)助，針對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施情況進(jìn)行勘查和公布，以達(dá)到公正和權(quán)威的效果，降低經(jīng)費(fèi)收取的難度。
2．如何對(duì)經(jīng)費(fèi)管理。物業(yè)管理公司收取到的維修經(jīng)費(fèi)以及國(guó)家規(guī)定的維修基金，關(guān)系到業(yè)主、住戶的切身利益，在使用和管理上需要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。經(jīng)費(fèi)可以由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門協(xié)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管，并且按照物業(yè)公司計(jì)劃，業(yè)主代表審查，金融機(jī)構(gòu)撥付款項(xiàng)等程序嚴(yán)格執(zhí)行，并且將經(jīng)費(fèi)的使用以及結(jié)余情況進(jìn)行定期的公示，以便廣大業(yè)主住戶進(jìn)行核查。公共維修金在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)中都實(shí)現(xiàn)了由物業(yè)企業(yè)代收代支、按幢建帳、定期公布、接受業(yè)主的監(jiān)督程序，在使用上已日見規(guī)范。對(duì)于資金的運(yùn)轉(zhuǎn)和使用狀況如果業(yè)主有疑問(wèn)，還可以委托專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，以免由于業(yè)主普遍對(duì)于資金審查的專業(yè)知識(shí)不甚了解，從而出現(xiàn)物業(yè)管理公司對(duì)維修經(jīng)費(fèi)進(jìn)行非法挪用的情況發(fā)生。