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1經(jīng)營型物業(yè)管理模式的涵義及特征
所謂經(jīng)營型物業(yè)管理模式是指以客戶需求和市場變化為導(dǎo)向,利用創(chuàng)新性的經(jīng)營理念,將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一納入經(jīng)營,通過開發(fā)和利用各類物業(yè)的功能,提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義:
第一、通過有機(jī)融合,使物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實體,在做好基本管理服務(wù)工作的同時,著重為開發(fā)商、業(yè)主(客戶)選擇投資、經(jīng)營項目,規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能,策劃、參與、實施物業(yè)經(jīng)營方案,竭盡全力發(fā)揮域內(nèi)物業(yè)的整體增值效力,提高物業(yè)的增值潛力,擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。
第二、依托于社會分工的不斷細(xì)化。如利用現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)職能部門的專業(yè)化,成立專業(yè)化公司,充分利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢,有效降低成本,提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會化,通過企業(yè)參與市場競爭,使其充分市場化,形成技術(shù)對外擴(kuò)張的格局。
第三、采取資本運營的手段,利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式,優(yōu)化組合資源,實現(xiàn)專業(yè)化管理和規(guī)模化經(jīng)營相融合,不斷擴(kuò)大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現(xiàn)企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。經(jīng)營型物業(yè)管理模式的基本特征表現(xiàn)為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng)新經(jīng)營、資本運作等方面的高度融合,其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域,不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項目的經(jīng)營管理,并且在資源的吸引和技術(shù)的轉(zhuǎn)化等方面實現(xiàn)最優(yōu)化的動態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動態(tài)組合,有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式,促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡,使物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強,物業(yè)管理企業(yè)的社會地位日益提高。
2經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求的價值分析
就我國實際情況而言,客戶對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,二級、三級市場日益擴(kuò)大,使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間得到了拓展。根據(jù)有關(guān)資料分析顯示,某總公司所屬的總資產(chǎn)中,其中物業(yè)資產(chǎn)竟達(dá)65%,而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分未得到充分利用,甚至長期閑置。有些分支機(jī)構(gòu)效益差,卻對物業(yè)這個懷中的金娃娃無動于衷。比如:目前的租賃市場,全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米,流動性租房而居的住戶比例達(dá)9.52%。據(jù)北京、上海等大城市住房調(diào)查顯示,分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣,非常缺乏專業(yè)性和規(guī)范性,顯然這將給為數(shù)眾多的物業(yè)企業(yè)開拓了營利市場,創(chuàng)造了利潤空間。試想:當(dāng)三級市場啟動后,隨著住房交易量增大,廣大市民會有更大的咨詢交易、租賃及估價物業(yè)的需求,顯然,這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系,這些足以說明經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛,而現(xiàn)實中相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)在專業(yè)管理、合理的規(guī)劃和經(jīng)營方面十分缺乏。綜上,物業(yè)管理企業(yè)必須增強經(jīng)營意識,提高經(jīng)營水平,更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的發(fā)揮,最大限度的體現(xiàn)經(jīng)營型物業(yè)管理的價值。
3構(gòu)建經(jīng)營型物業(yè)管理模式的思考
物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營型物業(yè)管理模式的過程中,應(yīng)該提高經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制,走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。
3.1提高經(jīng)營效益,彰顯企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢雖然物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化資金、勞動力等資源后,作為綜合性服務(wù)和精神產(chǎn)品提供給市場,除了給勞動者提供就業(yè)、給國家增收之外,毋容置疑,物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴于經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù),提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實踐證明,惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè),才能有更強的市場競爭優(yōu)勢,贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營效益意味著根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢,從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會經(jīng)濟(jì)效益的雙贏目標(biāo)。
3.2創(chuàng)新經(jīng)營理念,提升物業(yè)的市場價值經(jīng)營型物業(yè)管理模式,要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的必須份內(nèi)之事。針對客戶群找準(zhǔn)定位,群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項目,以更多的實惠滿足廣大客戶的需求。誠然,做好物業(yè)管理工作固然重要,但是,在激烈的市場競爭中,只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經(jīng)營渠道,所引進(jìn)的經(jīng)營項目是急客戶所急的,才能順利實現(xiàn)客戶、經(jīng)營者及商戶“多贏”。因此,物業(yè)管理人只有具備了強烈的營銷意識,才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮,不斷提升物業(yè)的市場價值。
3.3建立人才培養(yǎng)機(jī)制,實現(xiàn)物業(yè)管理人力資源價值經(jīng)營型物業(yè)管理模式,要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的物業(yè)項目,狠抓物業(yè)經(jīng)營人才隊伍的培養(yǎng)。培訓(xùn)對象應(yīng)從管理層到員工層全方位實施培訓(xùn),做到有步驟、分階段、且提供針對性強的、分層次的專項培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn),使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營方面的基本知識,學(xué)會運用新的市場化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此,只有建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制,才能為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場變化需要創(chuàng)造持續(xù)的動力。借助現(xiàn)代管理工具,利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率,最大限度實現(xiàn)物業(yè)管理人力資源的價值。
總之,經(jīng)營型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強的一條重要途徑,推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制等,使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)、快速的良性發(fā)展軌道。