物業(yè)管理企業(yè)財務內部控制加強思考
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摘要：近年來國民經濟的增長促進了人們生活水平的提升，房地產行業(yè)在其中得以迅猛發(fā)展，并帶動了物業(yè)管理行業(yè)的進步與發(fā)展。從某種意義上來講，物業(yè)管理的服務質量與服務水平，是物業(yè)管理企業(yè)在未來市場博弈中賴以生存的根本保障。而我國物業(yè)管理企業(yè)在近年來的業(yè)務拓展中，其財務內部控制問題逐漸暴露，對于企業(yè)的市場競爭力有著極大的抑制作用。對此，本文從物業(yè)管理企業(yè)的財務內控意義開始闡述，并分析現(xiàn)狀，提出相應的策略。
關鍵詞：國民經濟；生活水平；物業(yè)管理；財務內部控制
引言
隨著國內房地產行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展速度與日俱增，同時物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展規(guī)模擴大，企業(yè)的管理難度增加，傳統(tǒng)的管理模式已經難以滿足當前企業(yè)的發(fā)展需求。財務內部控制對企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，而現(xiàn)階段部分物業(yè)管理企業(yè)的財務內部控制仍然存在較多的問題，因此物業(yè)管理企業(yè)應當加強財務內部控制，構建完善的財務內部控制體系，提升企業(yè)的財務內部控制水平。
一、財務內部控制對于物業(yè)管理企業(yè)的意義
眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)為房地產的物業(yè)管理進行服務，尤其是在物業(yè)管理費用的工作中，其服務質量與水平關系到房地產企業(yè)的口碑，更關系到物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力。因此，建立一套完善的財務內部控制體系，對于物業(yè)管理企業(yè)在實際工作中的良好運作有著不可或缺的作用。根據(jù)我國物業(yè)管理企業(yè)的相關準則文件所述，財務內部控制對于物業(yè)管理企業(yè)的要求，不外乎如下五點。其一，物業(yè)管理企業(yè)的財務工作與業(yè)務工作、采購工作必須要職責分明、區(qū)別對待，尤其是在采購工作中，要經由嚴格的審批手續(xù)后方可進行采購；其二，企業(yè)資金的應用，不僅要有著完善的預算管理體系，同時還要在其中實施監(jiān)督機制，確保相互監(jiān)督、共同制約[1]，防范貪污行為的滋生；其三，庫存物資不僅要做到與賬面符合，同時在采購、出庫環(huán)節(jié)中必須經由審批，更要對其有著定期盤點的制度體系，保障物資財產的規(guī)范化應用，共同促進物業(yè)管理企業(yè)財務內部控制體系的完善；其四，財務內部控制能夠保障物業(yè)管理企業(yè)財務管理質量得到有效提升，為物業(yè)管理企業(yè)的財務管理工作夯實基礎，財務內部控制能夠嚴格規(guī)范、約束物業(yè)管理企業(yè)的財務活動，對財務活動的全過程進行有效控制，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經營管理存在的問題，及時采取有效措施進行改進，提升企業(yè)財務活動的有效性；其五，財務內部控制是企業(yè)內部控制管理中的重要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)通過財務內部控制能夠有效識別和防范企業(yè)的財務風險，盡可能從源頭上解決風險，避免風險給物業(yè)管理企業(yè)造成較大的不利影響。
二、物業(yè)管理企業(yè)的財務內部控制現(xiàn)狀分析
我國政府在近年來對物業(yè)管理企業(yè)的運作提供了大量的規(guī)定文件，其中不乏對于企業(yè)內部的財務管理規(guī)定，但是仍舊有許多物業(yè)管理企業(yè)在財務管理中存在的問題越來越多，從總體上來看，其財務內部控制現(xiàn)狀有如下五點：
（一）缺乏對財務內部控制的重視意識現(xiàn)如今的大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)內部都設有內部控制體系，但是能夠真正將內部控制體系如實規(guī)范地落實在企業(yè)財務管理工作中的案例卻是少之又少。主要在于企業(yè)的領導管理層對于內部控制的重視意識十分缺乏，企業(yè)的管理層忽視財務內部控制體系建設，未能明確財務內部控制對企業(yè)發(fā)展的重要意義，而且認為財務內部控制體系的建立猶如食之無味、棄之可惜的“雞肋”，同時在企業(yè)現(xiàn)有的內部控制制度對財務內控體系的建設缺少相應的約束內容，對具體的建設過程缺少獎懲考核機制，導致員工對財務內部控制體系建設的重視程度較低，在日常經營管理過程中無法積極配合財務內部控制體系建設和財務內部控制管理，而且企業(yè)管理層人員對財務內部控制體系的態(tài)度直接影響企業(yè)其他員工對財務內部控制的態(tài)度。此外，還有很多企業(yè)針對員工的業(yè)務能力與思想水平沒有對應的培訓體系，導致財務內部控制體系的建立徒有其表。
（二）企業(yè)的資金管理缺乏規(guī)范完善性從現(xiàn)階段部分物業(yè)管理企業(yè)的資金管理環(huán)節(jié)來看，往往管理力度與資金能力都十分欠缺，同時在一定程度上影響著物業(yè)管理企業(yè)整體水平的有效提升。要知道，資金能力的強弱對于企業(yè)的運轉有著極大的影響，小型物業(yè)管理企業(yè)由于注冊資本較少，且缺乏不動產抵押，在銀行的貸款能力十分低，很容易在物業(yè)管理的成本支出中出現(xiàn)捉襟見肘的局面，極其不利于物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。
（三）財務工作人員難以勝任管理工作對于物業(yè)管理企業(yè)的財務工作人員來講，不僅需要具備扎實的業(yè)務水平與知識結構，同時還要具備足夠豐富的工作經驗，并且要對自身有著較強的嚴格要求，工作環(huán)節(jié)要按章行事，不容易被利益所蒙蔽。而現(xiàn)如今部分財務工作人員身上暴露出來的問題卻十分明顯，比如在財務內部控制的工作中，無法完成財務內部控制的基本要求[2]，同時在紀律方面存在著較多目無法紀的現(xiàn)象，更有甚者的舞弊之風極為嚴重，嚴重侵害著物業(yè)管理企業(yè)的根本利益。
（四）審計監(jiān)督體系缺乏落實與健全性在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的財務管理中來看，缺乏健全的審計監(jiān)督體系的現(xiàn)象十分普遍，尤其是對于內部控制的監(jiān)督效能極為低下，很難保障內部控制的根本落實。部分物業(yè)管理企業(yè)因為在內部控制體系的構建中嚴重缺乏應有的考核監(jiān)督機制，在一定程度上影響著員工在內部控制工作中的積極性，甚至一些物業(yè)管理企業(yè)連基本的內部控制管理部門都沒有進行設立，更沒有在其中建立審計部門與審計制度，這就對于企業(yè)在資源分配與協(xié)調方面產生著較多的負面影響。
（五）物業(yè)管理企業(yè)收費標準不夠合理對于物業(yè)管理企業(yè)來講，從房地產的物業(yè)管理工作中獲取的物業(yè)管理費是企業(yè)的主要經濟來源，很多企業(yè)的財務部門在物業(yè)管理費用的設立中存在較多的不合理性，同時在收取費用中仍舊應用傳統(tǒng)的收付實現(xiàn)制進行結算，很難將真實、客觀的收取費用得以記錄，這就導致物業(yè)管理企業(yè)在利潤收入方面存在著較多的弊病，也同樣影響著眾多業(yè)主對于物業(yè)管理企業(yè)的印象。
三、加強物業(yè)管理企業(yè)財務內部控制的對策
（一）加強財務部門管理，重視財務內部控制要加強企業(yè)管理財務內部控制，必須要形成企業(yè)從上至下對財務內部控制的意識得以有效提升。尤其是針對很多開發(fā)商來講，在招標之際，必須要嚴格按照招標要求去招標，不斷提高對于物業(yè)管理企業(yè)的招標要求，促進物業(yè)管理企業(yè)對于自身的嚴格要求，同時也能夠使企業(yè)領導管理層逐漸重視自身的財務內部控制，確保財務部門工作得以規(guī)范完成。此外，還要從中不斷開展企業(yè)上上下下的思想教育，不斷提高每一個人的思想水平，促進物業(yè)管理企業(yè)的財務團隊水平進步與發(fā)展。
（二）完善資金管理制度，促進管理的規(guī)范性由于資金管理環(huán)節(jié)在物業(yè)管理企業(yè)的正常工作體系中占據(jù)著舉足輕重的地位，企業(yè)必須要先從完善其資金管理制度開始做起，不僅要能夠確保物業(yè)管理服務的質量得到有效提升，還要逐漸提升物業(yè)管理服務范圍，提高資金收入。同時在正常的物業(yè)管理工作中增設多種業(yè)務拓展，比如家電維修或者便民服務，不僅能夠提高物業(yè)管理的人性化，更能夠在有償服務中提升資金來源。在資金管理中必須要確保資金的合理分配，確保資金得以規(guī)范應用，最大化減少財務問題的出現(xiàn)。
（三）注重人才培養(yǎng)體系，不斷提高人才素質對于任何企業(yè)來講，人才是發(fā)展根本之道，也是企業(yè)立足于經濟環(huán)境中的根本。企業(yè)在“用人”之際，還要注重“育人”，在其中建立科學的培訓體系，不斷提高每一位員工的業(yè)務水平，同時還要保證財務的專業(yè)知識與技能得到有效提升，不僅能夠促進企業(yè)團隊整體水平的上升，還能夠不斷提高企業(yè)物業(yè)管理服務質量；針對那些屢勸不聽、屢教不改的員工，首先要進行合理交流溝通，提高思想教育，然后針對視察情況進行合理處置，確保企業(yè)人才團隊的整體水平得到有效改善。
（四）加強審計監(jiān)督機制，促進內部監(jiān)督作用在物業(yè)管理企業(yè)財務內部控制體系的建設中，還要在其中建立審計監(jiān)督部門，同時要保證審計監(jiān)督部門的獨立性和權威性，將審計部門在企業(yè)職能部門中的層級進行提升，確保審計監(jiān)督部門能夠有效發(fā)揮審計監(jiān)督職能，為企業(yè)管理層人員反饋準確的審計監(jiān)督結果。物業(yè)管理企業(yè)不僅要在審計監(jiān)督人員的聘用中提高聘用標準，嚴格進行考察，保障真正的高素質、專業(yè)性的人才得以開展審計監(jiān)督工作，提高審計監(jiān)督質量，能夠在審計監(jiān)督機制的建立中逐漸與內部控制體系部門形成相互制約的局面，共同促進企業(yè)內控工作與資源協(xié)調分配的有序開展[3]。
（五）制定合理收費標準，提升業(yè)主的滿意度為了能夠進一步促進物業(yè)管理企業(yè)財務內控工作的穩(wěn)健發(fā)展，不僅要將工作重心放置在其物業(yè)管理質量上，還要對于物業(yè)管理成本系統(tǒng)的建立制定嚴格的標準[4]。首先要明確收費標準、合理進行收費，對于部分定價較為困難的業(yè)務收費標準制定，要根據(jù)成本的支出進行參考，同時在各個流程環(huán)節(jié)中逐漸確定合理的收費標準，讓業(yè)主們明明白白消費，讓企業(yè)踏踏實實服務，促進業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的整體印象的提升，對于企業(yè)的發(fā)展具有一定的推動作用。
結語
總之，針對現(xiàn)如今我國多數(shù)地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)口碑較差、發(fā)展參差不齊的亂象，同時結合該新生服務行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，要想在激烈的市場博弈之中站穩(wěn)腳跟，加強企業(yè)財務內部控制，促進物業(yè)管理服務水平的整體提升，促進物業(yè)管理企業(yè)市場競爭力的穩(wěn)健發(fā)展，就具有一定的必然性要求。對此，企業(yè)必須要合理根據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，不斷改善其問題所在，共同促進健全的財務內部控制體系得到落實，對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的意義所在。
參考文獻
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作者：王慧 單位：揚州市城建資產經營管理有限責任公司
