物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略分析與制定

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摘要：近年來(lái)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)體量規(guī)模最大的生活服務(wù)業(yè)?！睹穹ǖ洹返膶?shí)施，讓物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)得到進(jìn)一步完善健全。物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正進(jìn)行著激烈的整合與重組。物業(yè)管理集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與職能管理戰(zhàn)略，如何以企業(yè)愿境為中心，以企業(yè)總體戰(zhàn)略為綱領(lǐng)，配合經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，執(zhí)行戰(zhàn)略分析與制定，值得我們深入研究。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；集團(tuán)公司；財(cái)務(wù)管理；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；職能管理戰(zhàn)略

引言

在“十三五”期間，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，行業(yè)產(chǎn)值持續(xù)提升，行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模增勢(shì)強(qiáng)勁，行業(yè)從業(yè)人員穩(wěn)定增長(zhǎng)，行業(yè)得到蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。在當(dāng)前市場(chǎng)行業(yè)宏觀環(huán)境趨勢(shì)下，物業(yè)管理集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與職能管理戰(zhàn)略，如何適應(yīng)大環(huán)境給企業(yè)集團(tuán)帶來(lái)的沖擊，如何以企業(yè)愿境為中心，以企業(yè)總體戰(zhàn)略為綱領(lǐng)，積極配合經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)，本文決定從戰(zhàn)略分析與戰(zhàn)略制定兩方面進(jìn)行深入討論與研究。

一、財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)職能管理戰(zhàn)略。

（一）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略關(guān)注的焦點(diǎn)是企業(yè)資本資源的合理配置與有效使用。物業(yè)管理集團(tuán)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)的根本是通過(guò)資本的配置與使用實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的價(jià)值最大化。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略按財(cái)務(wù)活動(dòng)內(nèi)容劃分，主要包括融資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、分配戰(zhàn)略[1]。

（二）財(cái)務(wù)職能管理戰(zhàn)略

財(cái)務(wù)職能管理戰(zhàn)略是在財(cái)務(wù)管理的具體業(yè)務(wù)中落實(shí)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。物業(yè)管理集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)職能管理戰(zhàn)略按業(yè)務(wù)職能與作用可分為財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管理戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)人力資源戰(zhàn)略。物業(yè)管理集團(tuán)公司制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)職能管理戰(zhàn)略，必須建立在對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的外部與內(nèi)部環(huán)境充分分析的基礎(chǔ)之上。

二、財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略分析

物業(yè)管理集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略分析分為外部環(huán)境分析與內(nèi)部環(huán)境分析，外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理行業(yè)的宏觀環(huán)境分析、行業(yè)環(huán)境分析，內(nèi)部環(huán)境主要包括企業(yè)資源分析、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析、企業(yè)價(jià)值鏈分析。

（一）外部環(huán)境分析

1.宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境中宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、法制建設(shè)水平、信息技術(shù)與人工智能的應(yīng)用等方面，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)均產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)

宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展良好態(tài)勢(shì)，給物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的浩瀚藍(lán)天。2020年之前物業(yè)管理行業(yè)的收并購(gòu)主要是圍繞擴(kuò)張管理規(guī)模、完善區(qū)域布局展開(kāi)，在多元化業(yè)務(wù)發(fā)展上只有零星的嘗試。2020年后物業(yè)龍頭集團(tuán)企業(yè)開(kāi)始將并購(gòu)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到物管行業(yè)上下游和其他業(yè)務(wù)場(chǎng)景，來(lái)完善多元化服務(wù)能力和擴(kuò)大增值服務(wù)業(yè)務(wù)范圍。物業(yè)管理集團(tuán)公司無(wú)論進(jìn)行橫向并購(gòu)還是縱向并購(gòu)，均會(huì)給集團(tuán)公司的資源（資金、物資以及人力資源）帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。21家港股中，有超八成的企業(yè)將50%以上的募集資金用于收并購(gòu)，從而促進(jìn)了企業(yè)規(guī)模戰(zhàn)略擴(kuò)張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年全年上市物企收并購(gòu)典型事件超20例，收購(gòu)對(duì)價(jià)超60億元。

（2）法制建設(shè)水平

2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法典》受到廣泛關(guān)注。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，《民法典》不僅增設(shè)《物業(yè)服務(wù)合同》專章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)與責(zé)任，還在《物權(quán)》篇與《侵權(quán)責(zé)任》篇中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，能夠在國(guó)家基本法中對(duì)物業(yè)管理予以確認(rèn)，正是因?yàn)槲覈?guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)四十年的快速發(fā)展，已經(jīng)融入社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的方方面面，深刻改變了城鎮(zhèn)居民生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。健全的法制法規(guī)要求物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更加透明化、公開(kāi)化，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提出了新的要求與標(biāo)準(zhǔn)。（3）信息技術(shù)與人工智能的應(yīng)用當(dāng)前信息科技、環(huán)?？萍嫉燃夹g(shù)產(chǎn)業(yè)日新月異，5G的覆蓋，無(wú)人機(jī)、無(wú)人駕駛等AI技術(shù)的應(yīng)用，區(qū)塊鏈等技術(shù)的嶄露頭角，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。“新基建”熱點(diǎn)以及智慧城市的加速推進(jìn)，印證了全社會(huì)對(duì)智慧物業(yè)建設(shè)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的熱切期待。同時(shí)，與以物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等為代表的新一代信息技術(shù)的深度融合，將催生出眾多新興的城市應(yīng)用場(chǎng)景和創(chuàng)新管理模式，為智慧城市的建設(shè)帶來(lái)更多可能性。

2.行業(yè)環(huán)境分析

物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)滲透到社會(huì)各階層各領(lǐng)域項(xiàng)目，是業(yè)務(wù)體量最大、受眾最廣泛、從業(yè)人員最多的一個(gè)行業(yè)體系。然而，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展受到了行業(yè)自身現(xiàn)狀以及傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)的社會(huì)特性約束，具體分析如下：

（1）社會(huì)大眾對(duì)物業(yè)管理服務(wù)定位存在一些不同的認(rèn)知：一是將物業(yè)管理等同于政府管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)被賦予管理者的角色，被要求執(zhí)行政府管理者的職責(zé)，卻實(shí)際上并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)、強(qiáng)制權(quán)等公權(quán)力，管理職責(zé)難以落到實(shí)處。二是物業(yè)管理等同于公共服務(wù)。物業(yè)管理承擔(dān)小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，事關(guān)民生，服務(wù)于所有居民，具有“一對(duì)多”的特點(diǎn)，使得物業(yè)管理具備準(zhǔn)公共性。但物業(yè)管理不等于政府提供的公共服務(wù)，業(yè)主需要支付相應(yīng)費(fèi)用，業(yè)主與企業(yè)之間是民事關(guān)系。三是專業(yè)價(jià)值認(rèn)知不足，行業(yè)專業(yè)價(jià)值被嚴(yán)重低估。物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)中不僅包含接待禮儀，還包括機(jī)械維護(hù)保養(yǎng)，秩序維護(hù)監(jiān)控，清潔消毒衛(wèi)生治理等關(guān)乎民生安全、衛(wèi)生以及保障的技術(shù)性工作，需要配備有相關(guān)資質(zhì)工作人員，是非常專業(yè)的工作團(tuán)隊(duì)。

（2）隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，品質(zhì)消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主維權(quán)意識(shí)和消費(fèi)觀念的日益成熟，對(duì)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。行業(yè)內(nèi)部存在競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題：一是服務(wù)水平參差不齊，優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給不足。物業(yè)服務(wù)低端化同質(zhì)化服務(wù)供給過(guò)剩，高質(zhì)量特色化服務(wù)供給相對(duì)短缺。二是人員成本不斷上漲，管理成本不斷上漲的壓力明顯。三是物業(yè)服務(wù)費(fèi)合理調(diào)價(jià)機(jī)制缺失，政府指導(dǎo)價(jià)長(zhǎng)期不變，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)服務(wù)成本脫節(jié)。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體快速增加。“十三五”期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量近年來(lái)呈現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)的情況，少數(shù)企業(yè)為爭(zhēng)奪市場(chǎng)惡意壓價(jià)的現(xiàn)象屢現(xiàn)，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。以上行業(yè)環(huán)境的分析可見(jiàn)，物業(yè)管理集團(tuán)公司的議價(jià)能力非常局限，而成本上漲受社會(huì)發(fā)展及通脹水平直接影響，社會(huì)大眾對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期待與物業(yè)管理行業(yè)自身的發(fā)展水平并不匹配。物業(yè)管理集團(tuán)公司必須通過(guò)調(diào)整自身戰(zhàn)略定位，充分利用區(qū)域項(xiàng)目的人力物力，合理精準(zhǔn)調(diào)配資源，以及精準(zhǔn)地確立目標(biāo)市場(chǎng)，明確服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，才能落實(shí)成本合理控制，更好地服務(wù)于業(yè)戶，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的總體目標(biāo)。

（二）內(nèi)部環(huán)境分析

物業(yè)管理集團(tuán)公司的內(nèi)部環(huán)境分析，我們通過(guò)對(duì)集團(tuán)公司的資源、集團(tuán)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力以及價(jià)值鏈進(jìn)行分析研究。

1.集團(tuán)公司資源分析

（1）有形資源分析

物業(yè)管理集體公司在資本、現(xiàn)金與有價(jià)證券等資金有形資產(chǎn)可以并適宜統(tǒng)一管理。使用現(xiàn)代先進(jìn)收款和支付手段，跨地區(qū)跨項(xiàng)目的資金管理可以輕松實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理集團(tuán)公司的設(shè)備設(shè)施等有形資產(chǎn)具有項(xiàng)目特定地理位置歸屬性，管理模式主要以項(xiàng)目獨(dú)立管理為主。但對(duì)于集團(tuán)總部或區(qū)域總部統(tǒng)一設(shè)置的設(shè)備，例如信息系統(tǒng)服務(wù)器、秩序監(jiān)控設(shè)施設(shè)備等大型資產(chǎn)，可實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一部署與管理。物業(yè)管理集團(tuán)公司應(yīng)對(duì)有形資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一分類管理，對(duì)每類資產(chǎn)的核算進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，保持區(qū)域間與項(xiàng)目間資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算以及實(shí)物管理的制度一致性與標(biāo)準(zhǔn)性[2]。

（2）無(wú)形資源分析

無(wú)形資源指物業(yè)管理集團(tuán)公司長(zhǎng)期積累的、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的甚至無(wú)法用貨幣精確計(jì)量的資源，例如自行開(kāi)發(fā)的或外購(gòu)的管理系統(tǒng)、專有技術(shù)專利權(quán)、商譽(yù)商標(biāo)等資源。盡管無(wú)形資源難以精確量化，但無(wú)形資源是一種十分重要的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源。物業(yè)管理集團(tuán)公司應(yīng)對(duì)無(wú)形資源進(jìn)行全面分析和評(píng)估，識(shí)別無(wú)形資源的類別。對(duì)于可以進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的規(guī)范會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)與程序，保持區(qū)域間與項(xiàng)目間無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算以及管理的制度一致性與標(biāo)準(zhǔn)性。對(duì)于不能進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的，結(jié)合集團(tuán)公司的職能戰(zhàn)略，進(jìn)行統(tǒng)一分析、識(shí)別與管理。

（3）集團(tuán)公司人力資源分析

一方面，物業(yè)管理行業(yè)屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，勞動(dòng)力成本的不斷上升和人力資源結(jié)構(gòu)偏低、人才匱乏的狀況嚴(yán)重制約了行業(yè)的發(fā)展。而投身于物業(yè)管理行業(yè)的財(cái)務(wù)人力資源相對(duì)于其他職能部門(mén)，從專業(yè)資格水平與學(xué)歷水平相對(duì)較高，但高素質(zhì)人才仍較為匱乏。另一方面，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能為代表的新興技術(shù)，為服務(wù)性人力職能提供了更便捷更高效的實(shí)現(xiàn)方式，傳統(tǒng)人工操作的崗位可以更多實(shí)現(xiàn)無(wú)人操作，是物業(yè)管理集團(tuán)公司在人力資源戰(zhàn)略是的突破口，亦是成本管控的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2.集團(tuán)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

物業(yè)管理集團(tuán)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)：在上游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)（人力成本規(guī)模效應(yīng)與供應(yīng)商議價(jià)規(guī)模效應(yīng)），以及服務(wù)受眾規(guī)模增值服務(wù)效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)。目前，規(guī)模較大的物業(yè)管理集團(tuán)公司呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：

（1）背靠關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)的物業(yè)管理集團(tuán)公司，在獲取管理項(xiàng)目時(shí)更具優(yōu)勢(shì)。

（2）理性的收并購(gòu)，能夠最快地實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司管理規(guī)模的擴(kuò)張，且可以彌補(bǔ)集團(tuán)公司在地理區(qū)域以及業(yè)態(tài)上的空白。

（3）注重多業(yè)態(tài)物業(yè)管理組合的協(xié)同發(fā)展，將極大地豐富集團(tuán)公司的管理業(yè)態(tài)和管理體量。通過(guò)分析上市物業(yè)管理集團(tuán)公司年報(bào)數(shù)據(jù)，毛利率相差較大的原因，除企業(yè)所管理項(xiàng)目收費(fèi)模式中包干制和酬金制所占比例的差異以及項(xiàng)目的接管時(shí)間外，企業(yè)增值服務(wù)的占比以及經(jīng)營(yíng)能力也成為影響企業(yè)毛利率差異的主要因素。從業(yè)務(wù)開(kāi)展的情況來(lái)看，增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，且社區(qū)增值服務(wù)的毛利率高于非業(yè)主增值服務(wù)。

3.價(jià)值鏈分析

物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)鏈規(guī)模簡(jiǎn)單，上游是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或存量房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主，下游是物業(yè)管理外包各種供應(yīng)商，包括清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、裝飾裝修、廣告宣傳等。業(yè)務(wù)價(jià)值鏈從開(kāi)始就定位在非常局限的起點(diǎn)，市場(chǎng)議價(jià)能力缺乏。

三、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定

通過(guò)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的外部、內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行分析，綜合積極因素與制約因素，從而制定物業(yè)管理集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。資本助力行業(yè)整合，企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模的擴(kuò)張。應(yīng)對(duì)如此進(jìn)取的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，使用擴(kuò)張型的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，配合集團(tuán)公司的一體化戰(zhàn)略和多元化戰(zhàn)略展開(kāi)，以實(shí)現(xiàn)公司資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張為目的。

（一）融資戰(zhàn)略

融資戰(zhàn)略的選擇，不僅會(huì)直接影響集團(tuán)公司的獲利能力，還會(huì)影響集團(tuán)公司的償債能力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，物業(yè)管理集團(tuán)公司的融資戰(zhàn)略要遵循以下原則：低成本原則、規(guī)模適度原則、結(jié)構(gòu)優(yōu)化原則、時(shí)機(jī)最佳原則以及風(fēng)險(xiǎn)可控原則。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率受國(guó)家金融管理部門(mén)監(jiān)管，有明確的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)的房企集團(tuán)，將在拍地與舉債方面受到嚴(yán)格管控。作為房地產(chǎn)集團(tuán)的下游業(yè)務(wù)鏈，物業(yè)管理集團(tuán)公司更傾向于從房地產(chǎn)集團(tuán)中剝離出來(lái)，成為獨(dú)立生活服務(wù)業(yè)的集團(tuán)公司，從而進(jìn)行融資舉債。物業(yè)管理集團(tuán)公司的融資決策應(yīng)考慮權(quán)益融資與負(fù)債融資的配比，考慮企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)的資金需求，以及股東對(duì)股利的期望值，以權(quán)衡企業(yè)增長(zhǎng)與企業(yè)價(jià)值管理。

（二）投資戰(zhàn)略

物業(yè)管理集團(tuán)公司的擴(kuò)張性經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略影響下，投資項(xiàng)目性質(zhì)以及業(yè)態(tài)分布對(duì)資本的配置影響非常重大。物業(yè)管理集團(tuán)公司的資本首先要滿足關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。其次對(duì)于待評(píng)估的新接存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要充分考慮資本的配置，包括額度、期限以及資本的時(shí)間成本。物業(yè)管理集團(tuán)公司直接投資新存量房地產(chǎn)項(xiàng)目以及價(jià)值鏈下游產(chǎn)業(yè)的股權(quán)并購(gòu)或收購(gòu)，可采用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率法、會(huì)計(jì)收益率法、回收期法等方法進(jìn)行評(píng)估。不同的項(xiàng)目之間進(jìn)行對(duì)比分析，還需要考慮管理面積、管理業(yè)態(tài)以及地區(qū)分布對(duì)于集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的配合實(shí)現(xiàn)。

（三）分配戰(zhàn)略

一方面，物業(yè)管理集團(tuán)公司的股利分配戰(zhàn)略制定必須以投資戰(zhàn)略與融資戰(zhàn)略為依據(jù)，必須為集團(tuán)公司的整體戰(zhàn)略服務(wù)。主要體現(xiàn)以下原則：（1）優(yōu)先滿足企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施所需的資金，配合投資戰(zhàn)略與融資戰(zhàn)略的實(shí)施。（2）應(yīng)能傳達(dá)管理部門(mén)想要傳達(dá)的信息，盡力創(chuàng)造并維持一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略所需的良好環(huán)境。（3）必須把股東的短期利益——股利支付，與長(zhǎng)期利益——集團(tuán)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值增長(zhǎng)很好地結(jié)合起來(lái)。另一方面，分配戰(zhàn)略制定過(guò)程中，要充分考慮法律因素、債務(wù)合同條款因素，以及股東類型因素的影響[3]。

四、財(cái)務(wù)職能管理戰(zhàn)略制定

（一）財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管理戰(zhàn)略

應(yīng)對(duì)業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)日益增長(zhǎng)的關(guān)注，物業(yè)管理集團(tuán)公司在財(cái)務(wù)職能管理戰(zhàn)略上要兼顧物權(quán)法與會(huì)計(jì)法、稅法的融合性，地區(qū)項(xiàng)目業(yè)務(wù)操作的統(tǒng)一性與靈活性，財(cái)務(wù)人員的專業(yè)性與服務(wù)性。項(xiàng)目資金的管理、籌資與投資的決策程序制度要明確一致，項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制程序緊密結(jié)合，全面預(yù)算制度與內(nèi)部控制程序緊密結(jié)合，人員績(jī)效考核與內(nèi)部控制緊密結(jié)合，項(xiàng)目預(yù)算與結(jié)算制度要健全，并保持同類別執(zhí)行一致。先進(jìn)科技應(yīng)用為物管集團(tuán)公司在成本管理、預(yù)算控制以及物維網(wǎng)數(shù)據(jù)傳遞方面提供了高效可行的技術(shù)支持。物管集團(tuán)公司在財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中能充分發(fā)揮信息系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)管理的優(yōu)越性，從而建立健全集團(tuán)公司內(nèi)部控制制度、全面預(yù)算制度以及成本管理績(jī)效制度。

（二）財(cái)務(wù)人力資源戰(zhàn)略

物業(yè)管理集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)管理人力資源需要從項(xiàng)目、區(qū)域、集團(tuán)等多層次進(jìn)行分析、識(shí)別與分類管理。項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員的招聘、考核、輪崗等制度要健全并落實(shí)執(zhí)行。項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員的考核要實(shí)行項(xiàng)目與總部評(píng)價(jià)結(jié)合，以總部考核為重點(diǎn)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)為輔助的程序，以確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員的職業(yè)獨(dú)立性與可監(jiān)管性，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員著重業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)與考核。區(qū)域財(cái)務(wù)管理人員以業(yè)態(tài)類型以及規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)，分類培養(yǎng)各業(yè)態(tài)核心財(cái)務(wù)專業(yè)管理人員，重點(diǎn)培養(yǎng)應(yīng)對(duì)擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)需求的專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才[4]。集團(tuán)級(jí)別的財(cái)務(wù)管理人員，要求在投資、融資以及資金管理方面的專業(yè)管理人才，為集團(tuán)公司總體戰(zhàn)略以及總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的分析、制定、實(shí)施以及評(píng)價(jià)考核提供專業(yè)意見(jiàn)的人才。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體系越來(lái)越完善。物業(yè)管理公司作為從事服務(wù)型企業(yè)，更加要注重財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，深入分析所處的環(huán)境因素，本文從內(nèi)外部環(huán)境分析物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，結(jié)合公司實(shí)際情況制定完善的財(cái)務(wù)管理體系，科學(xué)、合理地制定財(cái)務(wù)職能管理戰(zhàn)略，結(jié)合階段戰(zhàn)略目標(biāo)，強(qiáng)化信息網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)管理手段的應(yīng)用。同時(shí)逐步拓展創(chuàng)收渠道，并結(jié)合物業(yè)費(fèi)的合理調(diào)控，保證物業(yè)管理公司平穩(wěn)發(fā)展、運(yùn)營(yíng)。

參考文獻(xiàn)

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[3]戴國(guó)菲.物業(yè)公司資金內(nèi)控及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中國(guó)市場(chǎng)，2020（35）：130–132.

[4]陳靜.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題[J].市場(chǎng)觀察，2019（06）：156–157.

作者:李欣玨 單位:廣州市啟勝物業(yè)管理有限公司