我國房地產(chǎn)稅制改革構(gòu)想

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一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制面臨的兩大問題

1.制度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理。

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)主要有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、收益環(huán)節(jié)等，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是我國房地產(chǎn)稅制要求納稅的主要環(huán)節(jié)，而在成熟的國家，制度要求只有部分房地產(chǎn)可免征稅，如：宗教、慈善機(jī)構(gòu)、醫(yī)院等，其他的全部應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，且國外的稅制要求在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、收益環(huán)節(jié)都要依法征收適當(dāng)?shù)亩惪睿覈姆康禺a(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)過窄，過分注重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，忽視了其他環(huán)節(jié)的稅收，且我國重復(fù)征稅問題較為嚴(yán)重，稅收管理成本較高，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。

2.稅種要素設(shè)計(jì)不合理。

我國重復(fù)征稅問題的嚴(yán)重性主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅之間、土地增值稅和所得稅之間、契稅與印花稅之間。稅收輕、收費(fèi)重是我國現(xiàn)階段難以更改的事實(shí)，由下面兩個(gè)房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)與稅收數(shù)據(jù)表我們可以發(fā)現(xiàn)，費(fèi)用與稅收的比例約為四比一，費(fèi)用嚴(yán)重高于收稅，稅種要素設(shè)計(jì)非常不合理。

二、我國房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)與原則

1.改革的基本目標(biāo)。

首先，房價(jià)過快上漲，加大了社會的貧富差距，富人投資買房后更富有，窮人只能扮演房奴的角色，這嚴(yán)重影響了社會穩(wěn)定和擾亂了經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，建立一個(gè)有條不紊、健康的房地產(chǎn)市場才能對我國的社會經(jīng)濟(jì)市場發(fā)揮積極作用。其次，保持我國的房地產(chǎn)稅收緩慢上漲，房地產(chǎn)是透明的不動產(chǎn)，其稅源體現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，根據(jù)前些年的房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的比重，可以發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)稅收比重約在6%左右，穩(wěn)步上漲的稅收趨勢才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。最后，合理化設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制，房地產(chǎn)市場體系通常包含開發(fā)、保有、交易三大環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場體系中的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)在保證在三個(gè)環(huán)節(jié)都適當(dāng)合理課稅的基礎(chǔ)上，加大保有環(huán)節(jié)的稅收，完善我國的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

2.堅(jiān)持三大基本原則。

第一，稅收適度調(diào)控原則。稅收是國家經(jīng)濟(jì)的主要來源，對國家經(jīng)濟(jì)有一定的調(diào)控作用，適度的稅收有利于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)拉弗曲線，國家稅收收入與稅率成正比關(guān)系，稅率過低會導(dǎo)致稅收收入降低，不利于國家組織財(cái)政收入；稅率上調(diào)會導(dǎo)致稅收收入增加，但過高的稅率會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)指標(biāo)失真，嚴(yán)重影響我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。第二，稅收公平原則。從稅基方面來看，橫向稅收公平原則要求具有同等納稅能力的納稅主體需繳納同等數(shù)額的稅款，例如：納稅人擁有的房地產(chǎn)經(jīng)過房地產(chǎn)價(jià)值評估，若評估價(jià)值相等，不管面積大小、環(huán)境狀況、剩余使用年限是否一致都應(yīng)繳納等額的房地產(chǎn)稅。從稅率結(jié)構(gòu)方面來看，縱向稅收公平原則要求根據(jù)納稅能力的高低確定應(yīng)繳納稅款的多少，即收入高者多納稅，收入低者少納稅，該原則在一定程度上能縮小社會貧富差距，有利于實(shí)現(xiàn)社會公平。第三，立稅、少費(fèi)原則。國家為了實(shí)現(xiàn)其管理領(lǐng)導(dǎo)職能，通過稅收工具固定地、無償?shù)?、?qiáng)制地征收稅款取得財(cái)政收入，合理地進(jìn)行社會資源分配。收費(fèi)是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行的補(bǔ)償收費(fèi)，并不具備強(qiáng)制性和壟斷性，而目前我國的稅收與費(fèi)用比例嚴(yán)重失衡，不利于房地產(chǎn)市場的有序穩(wěn)定發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)稅制改革的具體途徑

1.系統(tǒng)地設(shè)計(jì)整體結(jié)構(gòu)。

首先，為了緩解開發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)問題，應(yīng)取消在開發(fā)階段的征稅。在開發(fā)階段開發(fā)商需投入大量資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在征用土地使用權(quán)時(shí)已一次性支付較高的土地出讓金來獲取若干年的土地使用權(quán)，正是因?yàn)檫@筆不菲的土地出讓金，在此基礎(chǔ)上再征收房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)將大大增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。其次，發(fā)生房地產(chǎn)的贈與、交易、繼承、租賃等流轉(zhuǎn)行為時(shí)，可適當(dāng)?shù)?、合理地征收相關(guān)稅款，如：贈與稅、所得稅、營業(yè)稅、遺產(chǎn)稅契稅等與流轉(zhuǎn)行為相呼應(yīng)的稅種，但切忌在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課稅過重，我國的房地產(chǎn)市場仍有待開發(fā)和完善，課稅過重不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。最后，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅可被視為財(cái)產(chǎn)稅，為了實(shí)現(xiàn)社會公平公正，構(gòu)建我國的社會信用體系，應(yīng)將保有環(huán)節(jié)設(shè)為重點(diǎn)課稅時(shí)期，把課稅對象延伸至所有的房地產(chǎn)類型，避免因納稅人的性質(zhì)以及獲取房地產(chǎn)的方式不同而進(jìn)行差別對待，但對具有特殊性質(zhì)的房地產(chǎn)給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，如：醫(yī)院、學(xué)校、慈善機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)等。

2.設(shè)置具體的稅目、稅種。

一方面，優(yōu)化已有的稅種。第一，取消耕地占用稅、土地增值稅，設(shè)立耕地占用稅的目的在于保護(hù)耕地，而實(shí)際在房地產(chǎn)開發(fā)階段支付的土地出讓金與耕地占用稅有重復(fù)之處，耕地占用稅發(fā)揮保護(hù)耕地的作用極為有限。第二，取消印花稅，契稅與印花稅兩者之間也存在重復(fù)征稅的部分，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓交易過程中產(chǎn)生的契稅、課稅已完全涵括了印花稅的功能。第三，將“城市維護(hù)建設(shè)稅”更名為“城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅”，納稅主體不僅包括了城市人口，也包括了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員，為了體現(xiàn)社會公平公正，征稅范圍應(yīng)包含個(gè)人與外資企業(yè)。另一方面，彌補(bǔ)缺失的稅種。第一，房地產(chǎn)消費(fèi)稅。現(xiàn)行我國對高檔住宅與普通住宅使用相同的征稅稅率，為了縮小貧富差距，調(diào)控收入分配不均問題，納稅稅率應(yīng)使用超額累進(jìn)稅率，以相對較高的稅率對高檔住宅和別墅征收房地產(chǎn)消費(fèi)稅，在社會財(cái)富再分配的過程中實(shí)現(xiàn)社會公平。第二，土地閑置稅。當(dāng)國有建設(shè)用地閑置年限超過兩年，國家可按照《土地管理法》收回該項(xiàng)土地的使用權(quán)。第三，贈與稅與遺產(chǎn)稅。征收該類稅種可縮小社會貧富差距，合理地調(diào)配社會財(cái)富，實(shí)現(xiàn)社會公平，在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)應(yīng)結(jié)合我國的實(shí)際國情，填補(bǔ)并完善該領(lǐng)域的空白。

3.優(yōu)化、簡化稅制。

目前的房地產(chǎn)交易制度、流轉(zhuǎn)程序均缺乏合理性、恰當(dāng)性，為了使房地產(chǎn)交易程序規(guī)范化，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易的管理，從統(tǒng)一登記范圍、登記類型、登記機(jī)構(gòu)三大方面統(tǒng)一我國的房地產(chǎn)登記制度，并建立公開房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)平臺，便于各部門之間進(jìn)行及時(shí)地溝通、了解市場信息變動，不僅有利于人民群眾對我國的房地產(chǎn)交易工作進(jìn)行監(jiān)督，提高稅收管理工作的工作效率，更有利于減少在房地產(chǎn)交易過程中的偷稅漏稅行為。除此之外，房地產(chǎn)評估制度是制定納稅標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)，房地產(chǎn)評估制度有利于保證房地產(chǎn)權(quán)屬的權(quán)益，房地產(chǎn)的評估價(jià)值較高，其相應(yīng)的應(yīng)納稅額也較高，隨著社會的發(fā)展，外部環(huán)境的改善，同一房地產(chǎn)在不同時(shí)期的價(jià)值并非亙古不變。因此，完善房地產(chǎn)評估制度勢在必行，只有盡快完善評估體系，才能使房地產(chǎn)市場順勢發(fā)展。

四、結(jié)語

通過對我國房地產(chǎn)市場體系的研究發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)稅制存在多方面的問題，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理、稅種稅目缺失、地方政府難以實(shí)行稅收權(quán)利、計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)等方面。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康成長，要求堅(jiān)持稅收公平、稅收適度調(diào)控、立稅少費(fèi)的基本原則，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制體系。

作者：梁永貴 單位：莆田市房地產(chǎn)管理中心