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[摘要]房地產(chǎn)稅作為我國地方稅體系中的重要稅種,在增加地方財(cái)政收入、引導(dǎo)居民消費(fèi)和調(diào)節(jié)收入分配方面發(fā)揮著不可替代的作用。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善,推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革迫在眉睫。我國個(gè)人房屋房地產(chǎn)稅稅制要素存在征稅對(duì)象包含范圍過窄、稅率設(shè)計(jì)有失公平、計(jì)稅依據(jù)未能與時(shí)俱進(jìn)和征稅環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)存在漏洞等主要問題,改革應(yīng)當(dāng)遵循財(cái)權(quán)與事權(quán)統(tǒng)一、“稅基從寬、稅制從簡、稅率從低”和“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)”等原則,并提出擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象、設(shè)計(jì)因地制宜的累計(jì)稅率、設(shè)計(jì)與時(shí)俱進(jìn)的計(jì)稅依據(jù)、科學(xué)設(shè)定稅收優(yōu)惠政策范圍等改革建議。
[關(guān)鍵詞]個(gè)人房屋;房地產(chǎn)稅;稅制要素;改革
一、引言
我國目前施行的與房地產(chǎn)相關(guān)的主要稅種可以劃分為財(cái)產(chǎn)稅類,其征稅對(duì)象主要為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。雖然在我國的整個(gè)稅制體系中所占份額不大,但是隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和動(dòng)蕩不斷,以及居民收入水平的大幅度提升,房屋不僅僅成為人們的必需品,而是投資品,導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲。為調(diào)控房地產(chǎn)市場秩序,自2011年以來在上海和重慶進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn),成效可觀。2016年指出:“房子是用來住的,而不是用來炒的”,在全國范圍引起強(qiáng)烈呼聲,對(duì)個(gè)人房屋征收房地產(chǎn)稅的呼聲越來越高,改革勢(shì)在必行。本文基于我國個(gè)人房屋房地產(chǎn)稅相關(guān)稅制要素存在的主要問題,提出應(yīng)當(dāng)遵循的原則和改革對(duì)此,對(duì)完善我國房地產(chǎn)稅相關(guān)研究和加快改革進(jìn)程具有一定的意義。
二、我國個(gè)人房屋房地產(chǎn)稅稅制要素存在的主要問題
(一)征稅對(duì)象包含范圍過窄我國以房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等小稅種,而這些稅種的征稅對(duì)象僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),而且必須是經(jīng)營性房地產(chǎn)。然而個(gè)人的住房和農(nóng)村集體用房產(chǎn)并不在征收房地產(chǎn)稅之列。目前,房地產(chǎn)稅急需解決的重要問題在于個(gè)人住房房產(chǎn)不在征收房地產(chǎn)稅之列,住宅性住房未納入征稅范圍是房地產(chǎn)稅的重大漏洞,這既不利于充分發(fā)揮稅收引導(dǎo)消費(fèi)的積極作用,也有失社會(huì)公平。在當(dāng)今房價(jià)瘋狂上漲的大環(huán)境下,如果能在總體稅負(fù)可控范圍內(nèi)對(duì)高級(jí)住宅和持有多套住房的個(gè)人征收住宅型房地產(chǎn)稅,必將能夠有效引導(dǎo)社會(huì)消費(fèi),也能在一定程度上打擊炒房者的投機(jī)行為,穩(wěn)定房價(jià)。另一方面,我國僅對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性住房征收房地產(chǎn)稅也不太科學(xué)合理和公平,隨著我國城鄉(xiāng)一體化的快速發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化步伐的加快,城鄉(xiāng)交界越來越模糊,有很大一部分農(nóng)村住房用于店面房、出租房等經(jīng)營性用房,而非單純居住,加上農(nóng)村圈地造房、開設(shè)工廠等現(xiàn)象較為普遍。依然將農(nóng)村房地產(chǎn)排除在征稅范圍之外顯然不合理,不僅會(huì)造成國家稅收流失,還會(huì)產(chǎn)生濫用農(nóng)業(yè)用地的現(xiàn)象。
(二)稅率設(shè)計(jì)有失公平針對(duì)我國房地產(chǎn)相關(guān)的稅種,在稅率的設(shè)計(jì)上明顯有失公平。比如目前正在實(shí)施的房產(chǎn)稅,在稅率設(shè)計(jì)上包括12%和1.2%兩種,分別對(duì)房產(chǎn)租金收入和房產(chǎn)余值征收房產(chǎn)稅,但是不難發(fā)現(xiàn),兩者之間的稅率從數(shù)字上看相差十倍。稅率的高低標(biāo)志著課稅的深度,是稅收負(fù)擔(dān)的重要體現(xiàn),對(duì)房產(chǎn)租金與房產(chǎn)余額的課稅稅率既然相差十倍,明顯對(duì)房屋出租的房產(chǎn)極為不公平,例如某人將自己房屋出租,一月租金1000元,則房產(chǎn)稅就高達(dá)120元,稅負(fù)率明顯過大。另外,從全國范圍來看,我國的房產(chǎn)稅稅率1.2%和12%是在全國范圍內(nèi)適用,沒有結(jié)合各個(gè)地域、省份的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等差異。沒有因地制宜地合理設(shè)計(jì)不同的房產(chǎn)稅稅率會(huì)導(dǎo)致地方政府的稅收自由權(quán)缺失。再者,與世界上典型國家房地產(chǎn)稅起征稅率(2.5%~3.8%)相比,我國房地產(chǎn)稅的起征稅率明顯偏低,如2011年滬渝兩地試點(diǎn)僅低于1%。
(三)計(jì)稅依據(jù)未能與時(shí)俱進(jìn)我國目前房地產(chǎn)相關(guān)稅種計(jì)稅依據(jù)基本未有變動(dòng),改革進(jìn)程遲緩。例如我國房產(chǎn)稅,自開征近30年來,始終采取的是從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種征收模式。從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)為房屋的租金收入,實(shí)際操作難度較大,如“陰陽合同”的存在使得實(shí)際租金很難把握,加之各區(qū)域之間租金市場的差異性、租金收入的多樣性和價(jià)值的難以測(cè)算性等,使得從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)很難準(zhǔn)確計(jì)算。再從從價(jià)計(jì)征看,其計(jì)稅依據(jù)為房屋原值的余額,但是房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而不斷變化,由于通貨膨脹等因素的存在,房地產(chǎn)價(jià)值基本處于上升的狀態(tài),用30年前的房地產(chǎn)價(jià)值和現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)值絕對(duì)沒有可比性,但是其稅率依然是1.2%,而且根本沒有考慮區(qū)域的不同而稅率有所不同。
(四)征稅環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)存在漏洞我國房地產(chǎn)相關(guān)稅種征稅環(huán)節(jié)的比較如圖1所示。從圖中可以看出我國房地產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)上存在著一定的不合理性,總體表現(xiàn)為重銷售流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅,而輕保有持有環(huán)節(jié)征稅。其中銷售流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及8個(gè)稅種,所占比重較大,稅種龐雜,據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì),土地增值稅就高達(dá)28%~62%。而在保有持有環(huán)節(jié)僅有兩個(gè)稅種,且所占比重很低,這種輕保有環(huán)節(jié)而重銷售環(huán)節(jié)的征管模式已經(jīng)不能適應(yīng)新時(shí)代新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,會(huì)造成富人有房不住,窮人無房可住的社會(huì)亂象,因此對(duì)個(gè)人擁有住房房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅已刻不容緩。
三、我國個(gè)人房屋房地產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)遵循的原則
(一)遵循財(cái)權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一的原則房地產(chǎn)稅是地方稅種,我國國土面積較大,幅員遼闊,各個(gè)省份、地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不盡相同,如果全國實(shí)行一樣的房地產(chǎn)稅稅制則會(huì)陷入“一刀切”的局面,不能體現(xiàn)出各地區(qū)間的差異,所以應(yīng)該由中央政府制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法,由各地方政府掌握一定的立法權(quán)。政府可以根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來制定稅率、稅收優(yōu)惠政策等,因地制宜。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),本身有著較好的穩(wěn)定性,所以,加大地方政府房地產(chǎn)稅立法的自主權(quán)可以更好的解決本地區(qū)實(shí)際問題。
(二)遵循“稅基從寬、稅制從簡、稅率從低”的原則我國政府在第十六屆三中全會(huì)上強(qiáng)調(diào)了“寬稅基、簡稅制、低稅率、嚴(yán)征管”的稅收原則,所以,政府在進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革時(shí)要盡可能的拓寬稅基,擴(kuò)大征管對(duì)象,把城鎮(zhèn)住宅以及農(nóng)村用房也納入到征管的范圍內(nèi),這樣有益于增大房地產(chǎn)稅的覆蓋面,為日后調(diào)控工作打好基礎(chǔ),既能穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場,打擊投機(jī)行為,又能增加地方財(cái)政收入。實(shí)行房地產(chǎn)稅要簡化現(xiàn)行的稅制結(jié)構(gòu),改變疊加征稅的現(xiàn)象,把土地出讓金與房地產(chǎn)稅進(jìn)行合并,簡化征收流程和手續(xù),積極促進(jìn)征收工作進(jìn)行。在房地產(chǎn)稅改革初期要保證稅率合理,盡可能的降低稅率,以免加大納稅人的負(fù)擔(dān),引起社會(huì)矛盾,增加征收工作的難度。征收房地產(chǎn)稅任重道遠(yuǎn),要循序漸進(jìn)的推進(jìn)其改革,切忌盲目。(三)遵循“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)”功能原則房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),有一定的保值、增值的功能,這就導(dǎo)致了很多人把房產(chǎn)當(dāng)做投資項(xiàng)目,并且確實(shí)有一部分人從中獲利,引發(fā)了百姓投資房產(chǎn)的極大熱情,甚至連農(nóng)民也開始在城鄉(xiāng)交界處炒房,這使得供需不平衡,房價(jià)居高不下,為那些有剛需的百姓帶來了不小的困擾,引發(fā)了一定的社會(huì)問題,所以房地產(chǎn)稅的改革也要解決好這一問題,能為狂熱的房地產(chǎn)市場降降溫,使房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定、合理。房地產(chǎn)稅的征收能夠加大炒房者的成本,壓縮他們的利潤空間,這機(jī)會(huì)使得一部分炒房者自動(dòng)釋放自己手中的房產(chǎn)資源,讓有剛需的百姓能買得起主房。房地產(chǎn)稅改革不能一蹴而就,它所帶來的影響也有一個(gè)緩慢的呈現(xiàn)過程,初期只能是為炒房者提供一個(gè)警示的信號(hào),打壓他們的炒房信心。
四、我國個(gè)人房屋房地產(chǎn)稅稅制要素改革的建議
(一)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象在國外,居民要對(duì)其住宅型住房繳納房地產(chǎn)稅,征收稅金會(huì)用于所在地區(qū)的公共服務(wù)建設(shè),提供當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚腋V笖?shù)。我國的房地產(chǎn)稅征收范圍也應(yīng)盡可能的擴(kuò)大,加大征稅范圍,這樣才能更好的支持當(dāng)?shù)卣畬?duì)公共服務(wù)的投入。房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象應(yīng)該包含以下范圍:性質(zhì)上分為增量房以及存量房,具體包含:普通商品房、農(nóng)村自建房、高檔公寓別墅、經(jīng)濟(jì)適用房、單位集體房等,盡可能的加大征稅范圍能夠更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。在房產(chǎn)稅征收過程中要逐漸將農(nóng)村地區(qū)的住房也納入征收范圍,但是在征收時(shí)一定要考慮到農(nóng)民的實(shí)際情況,考慮到他們的收入情況,不要加大農(nóng)民的生活負(fù)擔(dān),對(duì)農(nóng)民進(jìn)行相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。
(二)設(shè)計(jì)因地制宜的累計(jì)稅率我國國土面積較大,幅員遼闊,每個(gè)省份、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況都不同,有發(fā)達(dá)地區(qū)也有欠發(fā)達(dá)地區(qū),所以在房地產(chǎn)稅稅率的選擇上一定要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,充分考慮當(dāng)?shù)匕傩盏纳钋闆r和納稅能力,實(shí)施差異化稅率。具體的稅率可由中央政府通過充分調(diào)研和計(jì)算來制定,同時(shí)給出稅率浮動(dòng)的區(qū)間范圍,由各地方政府根據(jù)自身實(shí)際情況來選取。除了各地區(qū)的差異外,還應(yīng)考慮不同類型的房產(chǎn)、不同的納稅群體,中央政府應(yīng)該給地方政府充分的自主選擇權(quán)。
(三)設(shè)計(jì)與時(shí)俱進(jìn)的計(jì)稅依據(jù)以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是科學(xué)、合理的,只有這樣才能夠滿足房產(chǎn)稅實(shí)施的需求,能夠充分的體現(xiàn)稅收的公平性。如果一處房產(chǎn)處于城市中較優(yōu)越的地理位置,能夠更好、更便捷的享受到政府投入的公共服務(wù),使當(dāng)?shù)鼐用裼懈?、更成熟的配套設(shè)施,那么這些居民就應(yīng)該繳納更多稅款,以體現(xiàn)稅收的公平性。當(dāng)?shù)卣矐?yīng)該使用這部分稅款用于落后地區(qū)的建設(shè),這樣也能更好的促進(jìn)社會(huì)平衡發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的維度應(yīng)該是全面的,例如房屋所處地段、周邊基礎(chǔ)設(shè)施、地價(jià)、樓層高度等。用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)作為稅基,可以起到平抑房價(jià)增長過快的作用,讓炒房者了解國家對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度,同時(shí)也能讓納稅人更加清楚稅款征收制度,提高征稅透明度。
(四)科學(xué)設(shè)定稅收優(yōu)惠政策范圍因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅影響面非常大,所以對(duì)于其稅收優(yōu)惠政策要把握好以下三點(diǎn):一是稅收優(yōu)惠對(duì)象的選擇,不應(yīng)該對(duì)那些提供公共服務(wù)的房產(chǎn)進(jìn)行征收,以免加大享受公共服務(wù)人員的成本,例如學(xué)校、醫(yī)院、政府、部隊(duì)、名勝古跡等;二是稅基的優(yōu)惠,主要是考慮房產(chǎn)所在的省份地區(qū)的實(shí)際情況,考慮發(fā)達(dá)城市和欠發(fā)達(dá)城市,城市與農(nóng)村之間的差別征稅問題;三是特殊人群優(yōu)惠,在納稅人的選擇上要充分考慮孤寡老人、殘疾人、軍烈家屬、低保戶等人群的實(shí)際情況,以免增加他們的生活負(fù)擔(dān)。
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作者:徐水泉 單位:哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心平房分中心