房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理問題及對(duì)策探索

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，是決定國民生活水平和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的長足發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理，應(yīng)加強(qiáng)管控力度，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，提高稅務(wù)管理工作的綜合效率。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要作用進(jìn)行了探討，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的問題，提出了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；稅務(wù)管理；問題；對(duì)策

近些年有大量人口涌入到城市中，帶動(dòng)了我國的城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)，城市的現(xiàn)代化建設(shè)中土地資源短缺的普遍問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴(yán)峻的新挑戰(zhàn)，同時(shí)也迎來了全新的發(fā)展前景。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理目前仍舊存在一些問題有待完善，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作深層次探索，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理綜合效率為目標(biāo)，落實(shí)相應(yīng)的稅務(wù)管理有效措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理能夠使企業(yè)納稅成本有效降低，控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是保證房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行和發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)的稅務(wù)管理工作中，從降低企業(yè)的運(yùn)行成本著手，以此達(dá)到增加利潤的目的，通過多種手段運(yùn)用，在法律法規(guī)允許的前提條件下，提高避稅合理性，降低企業(yè)的運(yùn)營成本、納稅成本等，保證房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)收益，針對(duì)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作也起到了有力的控制作用，由于稅務(wù)具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，很多的企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)行和發(fā)展中面臨需要繳納的復(fù)雜稅費(fèi)，可能會(huì)面臨未準(zhǔn)確繳稅的風(fēng)險(xiǎn)問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作發(fā)揮了關(guān)鍵的控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作用，利用多種手段規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的稅務(wù)成本，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)和政府部門的全面了解，控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證避稅合理性，保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行與發(fā)展。［1］

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的問題

（一）項(xiàng)目開發(fā)初期階段所面臨問題針對(duì)目前我國大型的房地產(chǎn)企業(yè)，通常是幾個(gè)項(xiàng)目一起開發(fā)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于資金投入數(shù)額巨大，其中離不開涉稅項(xiàng)目。但是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于城市房產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的稅務(wù)項(xiàng)目缺乏清晰的認(rèn)識(shí)，例如在房地產(chǎn)開發(fā)很有可能會(huì)涉及土地面積的使用情況，如果使用面積超出范圍，就可能產(chǎn)生土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)，所以在項(xiàng)目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)多面臨較多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。［2］

（二）項(xiàng)目實(shí)施階段面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目建設(shè)中期過程中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)不再涉及大量的開發(fā)資本，但是該階段涉及建造，所以需要投入一定金額的建筑資金，也會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施階段會(huì)選擇將項(xiàng)目進(jìn)行外包，所以在該過程中就會(huì)涉及增值稅與建設(shè)稅等項(xiàng)目，所以如果在該階段，開發(fā)商與承包商交接不清楚，在一定程度上就會(huì)產(chǎn)生漏稅的風(fēng)險(xiǎn)問題，所以在項(xiàng)目實(shí)施階段，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是最大的。

（三）實(shí)施銷售階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成之后，實(shí)施商品房預(yù)售與銷售階段也存在一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工需要房地產(chǎn)企業(yè)按照我國相關(guān)法律法規(guī)實(shí)施納稅義務(wù)，所以在這一階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)采取工作人員不不能夠?qū)Χ悇?wù)科目進(jìn)行科學(xué)核算，就會(huì)出現(xiàn)漏稅問題風(fēng)險(xiǎn)，所以確保納稅科學(xué)的完整性與納稅金融的準(zhǔn)確性十分必要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化對(duì)策

（一）完善企業(yè)內(nèi)部組織，明確各方權(quán)利與義務(wù)

加大完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，加大各部門、各股東的權(quán)力與義務(wù)，對(duì)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于土地增值稅的繳納取決于項(xiàng)目成本的投入程度，其開發(fā)成本有加計(jì)扣除20%的政策，所以房地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目管理企業(yè)，會(huì)將所有的費(fèi)用都納入管理費(fèi)用中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理十分不利［3］。如果這時(shí)構(gòu)建一個(gè)完善科學(xué)的項(xiàng)目組織構(gòu)架，就會(huì)在一定程度上減少給問題的產(chǎn)生。首先建立完善組織構(gòu)架，明確各合作方的權(quán)利與義務(wù)，實(shí)施將責(zé)任與義務(wù)落實(shí)到位，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)眾多股東，所以在企業(yè)發(fā)展不同階段，加大對(duì)股東股權(quán)比例的明確，根據(jù)公司規(guī)定章程，明確各股東承擔(dān)責(zé)任與義務(wù)。例如在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，可以按照股東所占企業(yè)股份比例實(shí)施資金投入，形成明確的書面文件，減少各股東矛盾，切實(shí)保證項(xiàng)目資金的到位，提高項(xiàng)目進(jìn)度，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)也要加大企業(yè)內(nèi)部各部門之間的權(quán)利與義務(wù)的劃分，避免由于各部門分工不明確，在出現(xiàn)問題時(shí)出現(xiàn)推脫問題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行過程中，需要企業(yè)多部門的協(xié)同合作，所以加大企業(yè)部門規(guī)章制度制定，使各部門明確本部門具體工作與責(zé)任，對(duì)于實(shí)現(xiàn)信息溝通，促進(jìn)各動(dòng)作對(duì)接具有重要意義［4］。例如企業(yè)業(yè)務(wù)部門在實(shí)際工作過程中，會(huì)忽視專票與普票對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響，如果這時(shí)企業(yè)的采取部門進(jìn)行專票與普票的管理，就會(huì)起到督促業(yè)務(wù)部的作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。企業(yè)稅務(wù)工作主要由企業(yè)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行管理，所以企業(yè)管理者要加大企業(yè)財(cái)務(wù)部門人員稅務(wù)管理水平的提升，將繳稅納稅、監(jiān)控評(píng)估工作進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門稅收管理的職能作用，在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)初期工作過程中，要做好基礎(chǔ)稅務(wù)工作的前提準(zhǔn)備。到了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工的最后時(shí)期，企業(yè)財(cái)務(wù)部門需要及時(shí)的上報(bào)成本費(fèi)用、分?jǐn)偡椒?，按照季度?guī)則及時(shí)上報(bào)季度存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表。當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的異常問題時(shí)，應(yīng)及時(shí)落實(shí)相應(yīng)的檢查和調(diào)整措施，將應(yīng)繳未繳的稅款補(bǔ)征齊全，嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)控和稽查工作，做好稅收管控。同時(shí)加大信息技術(shù)的運(yùn)用，提高企業(yè)納稅評(píng)估的準(zhǔn)確性和全面性，減少房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)問題。

（二）梳理企業(yè)交易活動(dòng)，加大企業(yè)各階段經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防控

企業(yè)財(cái)務(wù)部門要定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行樹立掌控，提高排查力度，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是將拆遷款補(bǔ)償發(fā)放到個(gè)人手中，所以并不需要提供相應(yīng)的發(fā)票，所以在該階段房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門要做好拆賠合同的收集，以及個(gè)人身份證復(fù)印件以及銀行卡復(fù)印件等全套相關(guān)文件的收集整理，以備稅務(wù)局后期的核查。尤其是在實(shí)施新稅改之后，房地產(chǎn)企業(yè)要加大力度研究新稅改各項(xiàng)規(guī)定，加大排查有可能在項(xiàng)目建設(shè)中存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。例如在項(xiàng)目結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門就要切實(shí)做好各項(xiàng)活動(dòng)的檢查工作，防治出現(xiàn)偷稅漏稅問題的發(fā)生。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算檢查環(huán)節(jié)的嚴(yán)格控制，對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目申報(bào)納稅活動(dòng)進(jìn)行全面的管控，落實(shí)相應(yīng)的監(jiān)督和管理措施。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目結(jié)算檢查工作的嚴(yán)格管控，及時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)活動(dòng)。在完成項(xiàng)目并開始進(jìn)行銷售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門要進(jìn)行深入調(diào)查和研究企業(yè)的銷售各環(huán)節(jié)，審核房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程中的業(yè)績和成本費(fèi)用，保證企業(yè)能夠嚴(yán)格按照規(guī)定要求繳納稅費(fèi)。對(duì)交易的各項(xiàng)合同與票據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格把控，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

（三）加大信息建設(shè)，提高政策敏銳度

由于企業(yè)對(duì)納稅認(rèn)識(shí)、關(guān)注的不同，所以稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題在企業(yè)發(fā)展過程中都會(huì)發(fā)生的問題，尤其是作為房地產(chǎn)企業(yè)，尤其投入資金數(shù)額巨大，稅務(wù)占據(jù)了十分重要的位置，所以房地產(chǎn)企業(yè)要加大信息化建設(shè)，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，加大各部門之間的溝通合作，同時(shí)提高企業(yè)管理層納稅意識(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員要具有較強(qiáng)的信息采集能力，時(shí)時(shí)關(guān)注稅務(wù)法律法規(guī)的變更，加大與稅務(wù)部門之間的溝通，提高對(duì)稅務(wù)法規(guī)的理解，避免企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。企業(yè)財(cái)務(wù)部門相關(guān)工作人員要結(jié)合現(xiàn)有的稅務(wù)部門稽查方法，加大自身企業(yè)稅務(wù)管理工作的改進(jìn)和優(yōu)化，保證房地產(chǎn)企業(yè)的事務(wù)管理活動(dòng)能夠順利進(jìn)行。同時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)部門與項(xiàng)目部門要加大交流與協(xié)作，構(gòu)建起合力效果，使財(cái)務(wù)部門切實(shí)掌握項(xiàng)目的施工進(jìn)展，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，提高稅務(wù)核查能力，有效地解決稅款偷逃的問題。同時(shí)加大財(cái)務(wù)人員法律意識(shí)，加大培訓(xùn)力度，培訓(xùn)內(nèi)容除了必備的財(cái)務(wù)操作，也要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)各階段納稅事項(xiàng)進(jìn)行全方位系統(tǒng)化的培訓(xùn)，加大職業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)，防止企業(yè)財(cái)務(wù)部門人員徇私枉法，做出偷稅、漏稅事情的發(fā)生。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的事務(wù)管理工作是決定房地產(chǎn)企業(yè)未來長足發(fā)展的關(guān)鍵，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理，能夠使房地產(chǎn)樹立起良好的社會(huì)聲譽(yù)，降低經(jīng)營成本，使企業(yè)能夠規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在國家的法律法規(guī)約束下，提高企業(yè)事務(wù)管理工作的成效，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展拓展更廣闊的空間。同時(shí)稅務(wù)管理部門也要加大偷逃稅款處罰和管理力度，在法律依據(jù)下，運(yùn)用法律手段制裁這種偷逃稅款的行為。監(jiān)督部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)督力和震懾力，在社會(huì)上發(fā)起輿論作用，大力普及房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅款的重要性，使納稅人的意識(shí)能夠得到有效的強(qiáng)化，促進(jìn)納稅人綜合素質(zhì)的不斷提高，引導(dǎo)納稅人依法經(jīng)營、誠信經(jīng)營。提高納稅的積極性和主動(dòng)性，按時(shí)進(jìn)行稅務(wù)稅款的繳納，按量、準(zhǔn)確進(jìn)行稅款繳納，嚴(yán)厲打擊掛靠開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)象和問題，避免發(fā)生稅收嚴(yán)重流失的情況，提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理綜合效率，消除房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)繳納中存在的不法現(xiàn)象和問題。切實(shí)保證我國稅收工作的順利實(shí)施。本文以房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理為視角，分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，并提出完善企業(yè)內(nèi)部組織，明確各方權(quán)利與義務(wù)、梳理企業(yè)交易活動(dòng)，加大企業(yè)各階段經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防控、加大信息建設(shè)，提高政策敏銳度等對(duì)策，希望對(duì)完善我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作有所幫助，減少偷稅、漏稅問題的產(chǎn)生，切實(shí)促進(jìn)我國稅務(wù)工作發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:歐杰 單位:三亞城市職業(yè)學(xué)院