房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理思路

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)橫跨多個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在我國國民經(jīng)濟(jì)中有突出地位，隨著行業(yè)監(jiān)管的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理也亟待提高和改變，稅務(wù)管理作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，規(guī)范稅務(wù)管理工作，提高稅務(wù)管理效能，為企業(yè)提資增效貢獻(xiàn)專業(yè)應(yīng)該的價值是稅務(wù)工作的高度和職責(zé)。本文通過指出稅務(wù)管理的現(xiàn)狀，從行業(yè)變化對稅務(wù)管理工作的要求和稅務(wù)管理工作的具體內(nèi)容方面提出稅務(wù)管理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅種；稅務(wù)管理；現(xiàn)狀；建議

一、房地產(chǎn)涉稅種類

房地產(chǎn)行業(yè)全流程涉及稅種繁多，從拿地到項目清算、自持運(yùn)營共涉及9個主稅種。其中印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅貫穿房地產(chǎn)全流程，具有房地產(chǎn)行業(yè)特別的稅種是增值稅稅和土地增值稅，增值稅的特點(diǎn)是土地價款抵扣銷售額，土地價款的認(rèn)定存在一定的復(fù)雜性；另一個特點(diǎn)是土地增值稅，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別其他行業(yè)的、比較復(fù)雜的稅種之一，復(fù)雜的焦點(diǎn)在于可扣除項目的確定。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程時間長，稅種復(fù)雜、種類繁多，整體稅負(fù)較高，科學(xué)、系統(tǒng)的稅務(wù)管控體系是新行業(yè)下亟待解決的問題，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理能力也是急需探討的課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同階段的稅種明細(xì)如下表1： 

二、稅務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）財務(wù)管理架構(gòu)目前房地產(chǎn)企業(yè)的管理層級分：多級管控“集團(tuán)公司——區(qū)域——城市公司——項目公司”型、“集團(tuán)公司——城市公司型——項目公司”型，扁平化管控“集團(tuán)公司——項目公司”型。

（二）稅務(wù)管理管控模式據(jù)統(tǒng)計，目前大多數(shù)企業(yè)的稅務(wù)管理內(nèi)容主要有兩個方面：稅務(wù)基礎(chǔ)工作、特殊稅務(wù)工作。稅務(wù)基礎(chǔ)工作主要包含納稅申報、發(fā)票管理等；特殊稅務(wù)工作主要包含企業(yè)所得稅匯算清繳、項目土地增值稅清算、投資測算中的稅務(wù)分析方案等。稅務(wù)管控模式是隨著企業(yè)的管理層級而設(shè)定，目前大多數(shù)企業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)工作在稅務(wù)管理工作中占比較重。多級管控下的稅務(wù)管控，稅務(wù)基礎(chǔ)公司管控思路由項目公司提請稅務(wù)工作申請，城市公司/區(qū)域公司審批及備案；特殊稅務(wù)工作管控思路由項目公司發(fā)起稅務(wù)工作申請，城市公司/區(qū)域公司審核，集團(tuán)公司審批。扁平化管理企業(yè)的稅務(wù)管理直接由項目公司發(fā)起稅務(wù)工作申請，集團(tuán)公司審批決策。目前稅務(wù)管理架構(gòu)在逐步成熟中，稅務(wù)管理內(nèi)容也在逐步完善中，但是不同的管理層級對于稅務(wù)管理的要求不同，現(xiàn)實中會出現(xiàn)集團(tuán)對于組織架構(gòu)經(jīng)常調(diào)整，缺乏管理的系統(tǒng)性，對于基層的管理人員的信息不對稱，不利于工作的開展。稅務(wù)工作專業(yè)性強(qiáng)，對于人員的要求相對高，由于企業(yè)本身的用人標(biāo)準(zhǔn)綜合性不同，對于人才的引進(jìn)體制不同，人員專業(yè)水平參差不齊，若沒有科學(xué)的人才培養(yǎng)機(jī)制，也不利于稅務(wù)管理工作的推進(jìn)。

三、稅務(wù)管理建議

（一）房地產(chǎn)行業(yè)趨勢對稅務(wù)管理的要求我國房地產(chǎn)行業(yè)從1978年的改革開放至今經(jīng)歷了萌芽到逐步成熟，經(jīng)歷了黃金時代、白銀時代，隨著國際形勢的變化，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的逐步調(diào)控，堅持“房住不炒”的方針，房地產(chǎn)企業(yè)要逐步轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，向管理要效益。國家稅務(wù)工作逐步開展，2016年全面營改增，截至2020年全國稅種立法已達(dá)11項，國家稅務(wù)法律法規(guī)不斷更新和變化，要求企業(yè)的稅務(wù)管理工作能跟上政策的變化。稅務(wù)管理是財務(wù)管理的版塊之一，稅務(wù)管理稅務(wù)思維的推進(jìn)是市場的趨勢、是行業(yè)的趨勢、是專業(yè)的趨勢。

（二）稅務(wù)管理具體內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)從紅利時代轉(zhuǎn)向管理時代，企業(yè)的各個業(yè)務(wù)口都要調(diào)整管理方式，為實現(xiàn)企業(yè)的共同目標(biāo)提供專業(yè)貢獻(xiàn)和管理貢獻(xiàn)。稅務(wù)管理應(yīng)打破傳統(tǒng)的管理模式，從企業(yè)經(jīng)營鏈條出發(fā)，搭建全周期稅務(wù)管控體系，從業(yè)務(wù)全流程對稅務(wù)工作管控，從全流程對專業(yè)人員培養(yǎng)。1．搭建全周期稅務(wù)管控模型，建立全周期稅務(wù)思維，從項目開發(fā)各階段出具工作成果，實時了解項目情況，把控項目稅負(fù)，實現(xiàn)整體效益。（1）研判階段精準(zhǔn)把握項目所在地的稅收政策，為項目可行性研究提供測算依據(jù)。（2）可行性研究報告編制過程中，按照項目的預(yù)計規(guī)劃方案和開發(fā)節(jié)奏，預(yù)測稅負(fù)指標(biāo)和編制稅務(wù)分析報告。（3）項目方案確定后，按照項目開發(fā)方案編制稅務(wù)執(zhí)行方案報告，作為項目稅負(fù)考核依據(jù)。（4）項目建設(shè)期建立各稅種全周期監(jiān)控臺賬，實時跟蹤稅金支付情況，動態(tài)預(yù)測項目整體稅負(fù)情況，按月編制稅負(fù)分析報告。在項目銷售將達(dá)到稅法要求的清算條件前做好模擬清算，目的在于梳理項目各項成本費(fèi)用的歸屬和發(fā)票取得情況的統(tǒng)計，為項目清算做好前期的準(zhǔn)備工作。（5）項目清算期，引進(jìn)專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)，為項目清算工作提供專業(yè)合法的指導(dǎo)，按照征管法的要求和程序完成清算。項目清算完結(jié)后，財務(wù)部組織項目稅務(wù)復(fù)盤，編制項目全案稅負(fù)分析報告并總結(jié)經(jīng)驗。2．建立成本分?jǐn)偰Ｐ?，項目公司核算體系與稅務(wù)體系原則上保持一致性原則，按照終局思維的方式倒排稅務(wù)工作。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最具代表性的稅種，本文重點(diǎn)以土地增值稅的模型為例說明終局工作思路，土地增值稅稅率確定的關(guān)鍵點(diǎn)是增值額與可扣除項目的比率，可扣除項目金額是本稅種的重點(diǎn)。項目開發(fā)過程中建立與土地增值稅清算政策相吻合的合同成本臺賬，合同成本臺賬的要素按照土地增值稅相關(guān)稅務(wù)政策的要求設(shè)定，便于實時掌握動態(tài)稅負(fù)指標(biāo)，有利于項目模擬清算和稅務(wù)分析報告編制時數(shù)據(jù)提取。合同成本臺賬主要體現(xiàn)各項目成本的科目分類、實際支付金額、發(fā)票取得情況、成本費(fèi)用歸屬，可參考下圖設(shè)置：除了土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅也涉及一個特殊點(diǎn)：企業(yè)繳納的土地價款抵扣銷售額，項目銷項稅額＝（全部價款和價外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%…，因為這個特殊性，實際稅務(wù)工作中應(yīng)當(dāng)建立土地價款扣除情況，以便更準(zhǔn)確掌握增值稅稅應(yīng)交數(shù)據(jù)。（1）建立完整的稅務(wù)管理制度，確定稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避機(jī)制。建立標(biāo)準(zhǔn)化的稅務(wù)管理制度，明確管理范疇；引進(jìn)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所，對項目經(jīng)營過程中的涉稅跟蹤，當(dāng)期納稅申報經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)審定減少對稅務(wù)政策掌握不全面帶來的風(fēng)險；建立企業(yè)的稅收法規(guī)庫，按照稅種建立檢索，及時更新稅務(wù)政策知識系統(tǒng)。（2）引進(jìn)專業(yè)的稅務(wù)人才，全面提升稅務(wù)管理隊伍素質(zhì)。加大專業(yè)培訓(xùn)力度，搭建同行業(yè)交流平臺，滿足企業(yè)對人才的要求，讓稅務(wù)管理工作得以順利開展?！?）建立稅務(wù)管理工作績效考核制度。項目實際稅負(fù)指標(biāo)與方案備案指標(biāo)的偏差率作為稅務(wù)管理工作的考核依據(jù)?？己酥贫鹊膶嵤┛梢詫⒐ぷ鲝谋粍幼冎鲃?，提高工作效能。（4）搭建匹配的組織架構(gòu)。無論企業(yè)的行政管理層級是多級還是扁平化，稅務(wù)管理都可以從“統(tǒng)籌——實施”兩個思路來搭建符合企業(yè)的稅務(wù)管理架構(gòu)。項目作為執(zhí)行和實施層面；三級管控的企業(yè)稅務(wù)主要管理層級設(shè)置在中間層，主要負(fù)責(zé)稅收政策的收集和培訓(xùn)，人才培養(yǎng)計劃，特殊稅務(wù)事項的擬定，指導(dǎo)項目公司具體執(zhí)行，分解稅務(wù)考核指標(biāo)；集團(tuán)層級的管理主要制定管理戰(zhàn)略，審批中間層級的各項稅務(wù)計劃，制定統(tǒng)一的稅務(wù)管理制度，制定考核計劃。

四、結(jié)論

我國房地產(chǎn)秉持“房住不炒”的宗旨不變更，房地產(chǎn)企業(yè)從曾經(jīng)的政策紅利、金融紅利時代到今天的管理紅利時代，房地產(chǎn)企業(yè)將放緩腳步，積極需求轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型可能出現(xiàn)多元化的房地產(chǎn)集團(tuán)，也會出現(xiàn)“大者很大”的房地產(chǎn)格局。行業(yè)的轉(zhuǎn)變，專業(yè)也要不斷的探索和提高管理能力，全球經(jīng)濟(jì)一體化的思想對于每一個專業(yè)人員都提出了更高的要求，稅務(wù)工作要“走出去”，接觸行業(yè)外的稅務(wù)政策，也要多與國際接軌，多學(xué)習(xí)國際稅務(wù)政策。“變才是亙古不變的真理”，新時代的財稅人員要時刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢的變化，關(guān)注行業(yè)的變化，調(diào)整和豐富知識結(jié)構(gòu)，讓稅務(wù)管理在市場浪潮中發(fā)揮真正的意義。

作者：鄒瑜 單位：鄭州中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司