房地產稅收政策的建議及完善

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一、我國現(xiàn)階段的房地產稅收體系

1.納稅人。每一種稅種都會有我們的納稅人進行繳納相關的賦稅，納稅人是構成稅收制度的重要組成部分。用法律的定義進行區(qū)分，納稅人分為自然人和法人兩種。法人是指依法成立并能以自己的名義行使權利和負擔義務的組織。作為納稅人的法人，一般系指經工商行政管理機關審查批準和登記、具備必要的生產手段和經條件、實行獨立經濟核算并能承擔經濟責任、能夠依法行使權利和義務的單位、團體。

2.稅目。依據不同的行業(yè)利潤水平和相關的國家政策，設置不同的稅率，首先是充分體現(xiàn)了公平的原則。其次，是為了減化辦稅步驟，把性質相同，利潤大致相同的行業(yè)進行歸類，便于國家從宏觀的角度上進行調控，按照類別上進行調控稅率。有些稅種不分課稅對象的性質，一律按照課稅對象的應稅數額采用同一稅率計征稅款，因此沒有必要設置稅目，如企業(yè)所得稅。

3.稅率。應納稅比例的尺度問題往往體現(xiàn)在，應納稅額與課稅對象之間的比例設置上。對于稅率的把控，直接的反應出這個國家的宏觀的經濟政策。影響著納稅人承擔賦稅的多少和政府財政收入的多少，是稅收的重中之重。我們國家的稅率由三個稅組成：第一是比例稅率。這種稅率的實行條件是，對于被征收對象的數額不論是多少都要按照比例進行繳納稅金。這種稅率有著計算便捷，對于統(tǒng)一對象的納稅人有著公平競爭的原則，比例稅率的優(yōu)點表現(xiàn)在：同一課稅對象的不同納稅人稅收負擔相同。第二是定額稅率：它這些稅率中一種比較獨特的稅率模式。它和我們前面提到的比例征收有著極大的不同。是按照征稅對象的計量單位規(guī)定固定稅額，所以又稱為固定稅額，一般適用于從量計征的稅種。第三是累進稅率：累進稅率指的是這樣一種稅率，即按征稅對象數額的大小，劃分若干等級，每個等級由低到高規(guī)定相應的稅率，征稅對象數額越大稅率越高，數額越小稅率越低。

二、我國房地產稅制存在的問題

1.稅種不合理。重疊征收和稅種設置重復現(xiàn)象存在。如針對房產的房產稅和城市房地產稅；針對土地的土地使用稅和耕地占用稅；針對產權轉移，書據、契約或合同的承受方既課征印花稅，又課征契稅。這樣的反復征收極大的增加銷售方的成本，最后這部分轉移到最后消費者手里，這樣極大阻礙了買賣的成交率，嚴重影響了賦稅的征收。

2.稅收政策不統(tǒng)一。我們國家對于外來企業(yè)的稅收制度和國內企業(yè)的稅率制度相比較而言還是有一定的不同的，使用兩套不同的稅制。首先說我們國內的地產商需要繳納企業(yè)所得稅，但是外資的地參開發(fā)商和投資商的需要繳納的是外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅，且稅率不同。二是兩套房產稅制和土地稅制對內資企業(yè)開征房產稅和土地使用稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產稅，并且僅對房產征稅，對地產不征稅。第三不同的是在一些附加的小稅種上面也有著一定的差別。對內資房地產企業(yè)開征城建稅和教育費附加，涉及外資的房地產開發(fā)商并沒有此項的稅費。最后是占用耕地的政策不一致。對內資企業(yè)征收耕地占用稅，而對外資企業(yè)不征收。

3.稅收征管制度不完善。我們國家的財產登記制度還是不完善的，影響了稅收的執(zhí)行力度。同時，房地產相關的交易評估機構不是十分的健全。相關機構評估機構人員的應有素質不具備，無法適應稅收征收的需要。再加上許多稅種的稅基老化，導致稅基侵蝕，稅收流失國外的很多的發(fā)達國家都是十分重視房地產稅收制度的建設和細化。將之稱為調控房地產的重要手段和財政正常收入的重要保障之一。國外房地產稅種設置分為三類，即房地產取得稅制、房地產保有稅制、房地產轉移稅制。

三、我國房地產稅制存在的缺陷

1.房地產交易缺監(jiān)控，稅收征管難度大。一是，法律對于明顯低于市場價錢的房產交易沒有明顯的限制，低于市場價交易的房產政府沒有優(yōu)先收購的權利，這就使得惡意炒房的有可乘之機，只能以實際成交價為準。二是，在注冊和登記制度這一方面沒有嚴格的審查制度，對于納稅人的虛假申報往往是無從考證的。開發(fā)商的土地使用權是政府整體劃分出來的，但未補交出讓金、補辦出讓手續(xù)，或集體所有土地未經國家征用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是采取行政處罰措施還是征土地增值稅，如果征，如何計算增值額，這些都是法律的空白。第三，出讓、轉讓土地界限不明，稅收征免難以確定。

2.稅種分布結構不合理，保有環(huán)節(jié)相對偏輕。政府的財政收入和房地產占有者直接按利分配時通過這一環(huán)節(jié)進行調解的，目前的結構會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，這樣的政策大大的促進了房地產行業(yè)投機倒把的產生。保有階段的賦稅過低，流通環(huán)節(jié)的賦稅過高，使得正常交易的成交率過于低下，促使地下交易逃脫繳稅的現(xiàn)象發(fā)生。其次，計稅的理論依據不完善，稅負不平等?，F(xiàn)行的契稅區(qū)分國有與非國有企業(yè)納稅；耕地占用稅，房產稅，固定資產投資方向調節(jié)稅都實行內外企業(yè)有別制。第三，單個稅種征稅范圍有待擴大。一是現(xiàn)行稅制中除耕地占用稅外,其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物,這無形中喪失了國家對這部分房地產的管理和調控；二是城鎮(zhèn)土地的規(guī)定中也排除了機關、人民團體、軍隊、以及由國家財政拔款的單位自用個人所有的非經營性房地產。

四、國外房地產稅收制度特點及我國改革建議

1.國外房地產稅收制度特點。

1.1稅收的構成方面。西方很多國家大多重視的是對于房地產保有階段的征稅。這樣的稅收結構就促進了房地產的交易與買賣。合理的分配了土地的供給。優(yōu)化了產權要素的分配。

1.2從稅負水平來看，國外房地產財稅政策堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。

2.改革我國房地產稅收體系的政策建議。

2.1設計稅收體系，完善微觀稅收制度。第一，稅收建設與趨于結構的合理化。我們要重視對房地產保有的征稅，開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產稅，強化保有課稅。第二，科學的制定合理的稅收依據，擴大征收稅率的范圍，調整稅率。計稅的依據要基于市場評估值的基礎之上?；凇罢l受益，誰支付”的原則，設置范圍大致為，市中心的房產的稅率要高于郊區(qū)的。這樣的制定更加合理化，收入更彈性化。第三，改革內外有別，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制。

2.2協(xié)調稅費關系，建設和諧稅費體制。第一，簡化重復收費的和稅收環(huán)節(jié)。稅費可由稅務機關集中征收、集中管質上屬于地租的土地使用費納入地租體系，并做相應的更名，如土地出讓金可改為土地批租金；將重復的稅收環(huán)節(jié)進行一一的清理，避免給納稅人帶來雙重的負擔。理清稅費層次，避免帶給納稅人雙重負擔，將原有的土地閑置費改成土地閑置稅，增強稅收的調控職能。

2.3完善房地產課稅的配套制度與政策。我們要以中央集權和地方分權相結合的模式進行，稅收的立法。一方面，將全國的稅收和稅種進行統(tǒng)一的開征。要提高立法層次由全國人大及其常委會頒行；另一方面，地方機構應該制定稅法的實施細。有一定的權限進行彈性的增加或者減免的權利。適應當地的實際情況。大面積的進行清查土地的位置和歸屬問題，進行登記在冊。其次，為了杜絕房產的地下交易，要將房屋產權和土地產權進行合一，增強房地產稅收的執(zhí)法力度和威嚴行。

作者：王淑清 單位：大連新型企業(yè)集團有限公司