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摘要:房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)證券化的一種創(chuàng)新型投資產(chǎn)品。近年來,這類產(chǎn)品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發(fā)展十分迅速,投資規(guī)模越來越大,回報(bào)率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產(chǎn)品,但發(fā)展十分緩慢,研究發(fā)現(xiàn)稅負(fù)較重是阻礙其發(fā)展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn),制定專門的稅收法律法規(guī),分環(huán)節(jié)減少稅負(fù),采取多種措施鼓勵(lì)投資者長期持有。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托;稅負(fù);稅收政策
1引言
房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrusts,以下簡稱“REITs”)指的是借助專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)對(duì)投資于房地產(chǎn)的社會(huì)分散資金進(jìn)行管理運(yùn)用,以達(dá)到房地產(chǎn)證券化的一種新式投資類型。房地產(chǎn)投資信托的重要特點(diǎn)之一是稅負(fù)較輕,稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)是美國REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動(dòng)力。我國已經(jīng)有許多學(xué)者對(duì)國內(nèi)REITs的發(fā)展模式進(jìn)行了細(xì)致地研究,研究結(jié)果均顯示我國的稅收優(yōu)惠政策的空白是牽絆其發(fā)展的主要原因之一。
2我國REITs發(fā)展的稅收瓶頸
REITs的設(shè)立和運(yùn)行均受到稅制的約束,所以運(yùn)行起來十分困難,這也嚴(yán)重影響了REITs的推出。首先,購買房地產(chǎn)的公司應(yīng)按交易金額征收契稅和印花稅。其次,公司在獲得利潤時(shí)需繳如下六種稅:①訂立合同時(shí)需繳納0.1%印花稅;②依法繳納房產(chǎn)稅;③繳納土地使用稅;④依法繳納稅金及附加;⑤出售資產(chǎn)時(shí),繳納土地增值稅;⑥繳納25%企業(yè)所得稅。最后,公司持有物業(yè)階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優(yōu)惠政策仍處于空白狀態(tài),不合理的稅收待遇嚴(yán)重阻礙了REITs的發(fā)展。
3美國REITs稅收政策及啟示
3.1美國REITs稅收經(jīng)驗(yàn)
REITs起源于1960年的美國,當(dāng)前發(fā)展規(guī)模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對(duì)于REITs有著優(yōu)惠的政策,即:REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅,投資標(biāo)的資產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅,財(cái)產(chǎn)買賣雙方免繳轉(zhuǎn)讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅;境外投資者繳納30%預(yù)提稅,但是稅務(wù)增長法案對(duì)這部分稅收進(jìn)行了很大程度地減少和免除。
3.2啟示
在對(duì)REITs進(jìn)行稅收立法時(shí),要依從“導(dǎo)管原則”,信托財(cái)產(chǎn)的盈利由所有人承擔(dān)納稅義務(wù),受托人只需要按其傭金數(shù)額和法定稅率繳納稅款。信托財(cái)產(chǎn)在受益人和受托人之間轉(zhuǎn)移并不構(gòu)成納稅責(zé)任,租金收入應(yīng)分配給受益人,受益人承擔(dān)納稅義務(wù),受托人僅就收取的手續(xù)費(fèi)等負(fù)擔(dān)納稅義務(wù)。
4我國REITs稅收立法的政策建議
由于各國的具體經(jīng)濟(jì)狀況、稅制和REITs發(fā)展?fàn)顩r和階段都各不相同,針對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)周期及REITs屬性的基礎(chǔ)上,本文建議進(jìn)行以下幾點(diǎn)可行性改進(jìn)。
4.1制定專門的稅收優(yōu)惠政策
稅收優(yōu)惠政策是各國REITs發(fā)展的保障和動(dòng)力,我國應(yīng)該制定專門的一套稅收優(yōu)惠政策,單獨(dú)設(shè)立一套完整的稅收規(guī)則。我國可以學(xué)習(xí)歐美國家經(jīng)驗(yàn),在REITs這一層面上免征所得稅,同時(shí)制定專門的法律對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的限制,使其在國家可控的范圍內(nèi)有序運(yùn)行。
4.2避免重復(fù)征稅
首先,REITs設(shè)立時(shí)應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移免征增值稅,REITs運(yùn)行過程中的轉(zhuǎn)讓行為所產(chǎn)生的所有流轉(zhuǎn)稅都應(yīng)該免除。其次,在存續(xù)期間,受托人管理、運(yùn)營財(cái)產(chǎn),先根據(jù)稅法規(guī)定代扣代繳稅款,然后將已納稅款列入管理費(fèi)用,在計(jì)算利潤時(shí)單獨(dú)核算并扣除,最終由受益人納稅。受托人作為管理機(jī)構(gòu),根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定,以收取的手續(xù)費(fèi)為納稅基礎(chǔ)繳納所得稅。最后,在終止時(shí)產(chǎn)權(quán)歸還沒有真實(shí)納稅實(shí)質(zhì),應(yīng)免征流轉(zhuǎn)稅。
4.3稅收優(yōu)惠向投資者傾斜
制定一系列明確針對(duì)所得稅和資本利得稅的稅收政策,能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級(jí)市場的流動(dòng)性,免征印花稅,對(duì)所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免,我國在鼓勵(lì)投資者長期持有該產(chǎn)品時(shí),可以借鑒股票分紅的征稅政策,給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優(yōu)惠,以進(jìn)一步提升REITs投資期限。我國可以對(duì)外國投資者實(shí)行減稅政策,以此來吸收全球資金,促使REITs發(fā)展。
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作者:彭田田 單位:山東財(cái)經(jīng)大學(xué)