營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃分析

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摘要:我國(guó)大力推行營(yíng)改增，主要目的是消除長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)分別征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅所產(chǎn)生的重復(fù)征稅問(wèn)題，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。本文主要分析基于營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃。

關(guān)鍵詞:營(yíng)改增;房地產(chǎn);稅收籌劃

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，稅收制度和相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施也在不斷發(fā)展。營(yíng)改增措施的出臺(tái)和實(shí)施，能夠有效減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避以往出現(xiàn)的重復(fù)征稅問(wèn)題，充分發(fā)揮出稅收制度在經(jīng)濟(jì)體制改革中的重要作用，從而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展重要戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)分稅制格局(即增值稅和營(yíng)業(yè)稅)于1994年初步形成，這與我國(guó)當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)鏈短、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)以及全能型企業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有直接的關(guān)系。在當(dāng)時(shí)，重復(fù)征稅矛盾并不突出，但是隨著改革開(kāi)放不斷深入，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)迅速向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)過(guò)渡，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出分工精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)融合化、業(yè)態(tài)新型化、服務(wù)國(guó)際化的特征，逐漸向?qū)I(yè)化發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，出現(xiàn)了傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)稅制無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的要求，在這種情況下，重復(fù)征稅的矛盾愈演愈烈。黨十八大明確提出要加快財(cái)稅體制改革，形成有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化和社會(huì)公平的稅收制度，而推行營(yíng)改增稅收政策，正是解決這一瓶頸問(wèn)題的有效措施。所以，大力推進(jìn)營(yíng)改增既是深化財(cái)稅體制改革的“重頭戲”，也是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的“關(guān)鍵點(diǎn)?！贝罅ν菩袪I(yíng)改增稅收政策，有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅的矛盾，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步發(fā)展。在樓市不景氣的背景下，“營(yíng)改增”讓不少房企感到恐慌。目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理情況不一，上下游行業(yè)增值稅抵扣情況不明朗，這些使得新政策的推行遭遇阻力。作為本次“營(yíng)改增”新政影響最大的行業(yè)之一，為了保證改革的順利推進(jìn)、減輕房地產(chǎn)業(yè)負(fù)擔(dān)，財(cái)稅部門(mén)特別就房地產(chǎn)“老項(xiàng)目”引入過(guò)渡性政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售“老項(xiàng)目”及出租現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。由于增值稅是價(jià)外稅，因此征收率實(shí)質(zhì)上僅為4．76%，與之前營(yíng)業(yè)稅相比稅負(fù)有所降低。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，還有一項(xiàng)利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除，只對(duì)其增值的部分進(jìn)行納稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，土地價(jià)款往往是很大的一筆成本，該政策在一定程度上能夠起到降低稅負(fù)的作用，為房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”之后開(kāi)發(fā)建造的“新項(xiàng)目”帶來(lái)了切實(shí)的利益。

二、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(一)政策更加復(fù)雜，應(yīng)對(duì)能力不足

相比營(yíng)業(yè)稅而言，增值稅抵扣計(jì)稅方式更為復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多變，行業(yè)之間、企業(yè)之間各不相同的經(jīng)營(yíng)模式、財(cái)務(wù)核算方法，決定了其稅務(wù)處理方法也復(fù)雜多樣。行業(yè)的多樣性伴隨著政策設(shè)計(jì)的復(fù)雜性，稅率或征收率包括11%、5%，還有部分業(yè)務(wù)預(yù)繳適用3%或5%預(yù)征率。與此同時(shí)，一些臨時(shí)性過(guò)渡政策使得現(xiàn)行增值稅制度體系變得更加龐雜。目前房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)改增政策規(guī)定和業(yè)務(wù)處理較為復(fù)雜的情況下，稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)和能力欠缺的問(wèn)題更為凸顯。

(二)票據(jù)獲取困難，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，采購(gòu)的材料包括鋼筋混凝土、水泥、磚瓦等，涉及領(lǐng)域極為廣泛。在營(yíng)業(yè)稅體系下，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于向小商家購(gòu)買(mǎi)材料，但營(yíng)改增后，企業(yè)在與小規(guī)模納稅人、其他個(gè)人交易的過(guò)程中，往往很難取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，且房地產(chǎn)企業(yè)在建造過(guò)程中，許多都是來(lái)自底層的工人和農(nóng)民，無(wú)法為企業(yè)開(kāi)具專(zhuān)票。這些問(wèn)題使房地產(chǎn)企業(yè)很難有進(jìn)項(xiàng)稅的扣減，使其無(wú)形中承擔(dān)著更高程度的稅負(fù)壓力。

(三)稅收風(fēng)險(xiǎn)增加

目前房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，不少三四線城市的樓盤(pán)滯銷(xiāo)嚴(yán)重，如果無(wú)法及時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，將會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額“倒掛”的情況，造成大量留抵稅額無(wú)法抵扣，這也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大稅收風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，對(duì)于一些已經(jīng)完工但銷(xiāo)售尚未結(jié)束的項(xiàng)目，或者持有型商業(yè)物業(yè)而言，此時(shí)已經(jīng)不可能取得原材料等進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，而房屋的銷(xiāo)售合同已經(jīng)確定，這種情況下企業(yè)稅負(fù)將明顯加重。

三、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

(一)實(shí)現(xiàn)與建筑行業(yè)的剝離

建筑安裝業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的最主要來(lái)源，在營(yíng)改增背景下通過(guò)增加進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)務(wù)剝離就成為一項(xiàng)不得不進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。建筑安裝企業(yè)提供增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)就可以進(jìn)行抵扣，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)充分爭(zhēng)取抵扣

營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，最主要的途徑就是進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。因此對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講一定要選擇適當(dāng)?shù)脑牧瞎?yīng)商，充分爭(zhēng)取抵扣。同時(shí)，企業(yè)在制定與建設(shè)安裝工程、裝潢工作息息相關(guān)的合同時(shí)，需要盡最大努力把“甲供材”方式作為最終結(jié)果，明確房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)材料的比例，取得更多的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。此外要選擇適當(dāng)?shù)膭趧?dòng)服務(wù)供應(yīng)商，加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的增值稅納稅人的情況調(diào)查，審核其相關(guān)的資格條件，選擇擁有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，充分爭(zhēng)取抵扣。

(三)適當(dāng)調(diào)整企業(yè)管理

營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身實(shí)際情況及營(yíng)改增的特征，做好企業(yè)內(nèi)部調(diào)整應(yīng)對(duì)工作。例如對(duì)會(huì)計(jì)賬簿科目的調(diào)整等等，由于營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)基本由進(jìn)項(xiàng)稅額決定，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)票據(jù)的管理，通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，最大限度降低企業(yè)稅負(fù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)推行營(yíng)改增政策可以有效降低企業(yè)稅收成本，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)作為推行營(yíng)改增工作的難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增政策在房地產(chǎn)業(yè)的貫徹落實(shí)，可以推動(dòng)我國(guó)營(yíng)改增稅收政策進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷提高我國(guó)的綜合實(shí)力。

［參考文獻(xiàn)］

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作者：張?jiān)?楊燁 單位：陜西科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院