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摘要:眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)耗用資金之巨大、涉及領(lǐng)域之廣泛,被稱作為“瘦死的駱駝比馬大”行業(yè),是各地方納稅大戶,也是稅務(wù)的重點(diǎn)稽查對(duì)象。因其稅費(fèi)種類多,成本費(fèi)用核算較難,所以稅收風(fēng)險(xiǎn)較高,可籌劃空間大。加強(qiáng)企業(yè)成本費(fèi)用核算管理與稅收籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)決策中不可缺少的組成部分,是降低風(fēng)險(xiǎn)、控制成本的關(guān)鍵,而且目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量越來越多,競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈,大多數(shù)企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展基本上是差不多的,企業(yè)只有通過自身的管理來增收降本,提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);成本費(fèi)用;稅收籌劃
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算的內(nèi)容
1.土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用
這些成本費(fèi)用在房地產(chǎn)企業(yè)中占大部分,可能會(huì)達(dá)到80%左右。一般情況下,土地費(fèi)用的多少是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否能達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益的一個(gè)重要指標(biāo)。
2.水、電、煤氣、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的支出
這些生活配套設(shè)施也是必須的,不可缺少的工程項(xiàng)目。而此類設(shè)施的收費(fèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)種類繁多,可能會(huì)存在收費(fèi)比較隨意的問題,因此,成為房地產(chǎn)企業(yè)又一大費(fèi)用,一般占總成本10%~15%。
3.管理費(fèi)用和籌資成本
管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中,相關(guān)人員(如行政、人事、財(cái)務(wù)等),為組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用,包括人員費(fèi)用、辦公費(fèi)、稅金等;籌資成本是指為房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,一般為借款形成的利息支出。
4.稅收成本
項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。例如:增值稅、所得稅、土地增值稅及相關(guān)附加稅費(fèi)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算管理概述
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算,是指按成本項(xiàng)目歸集和分配開發(fā)商品房支出的全部費(fèi)用,計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。
1.確定成本核算對(duì)象
在進(jìn)行成本對(duì)象的確定上,按照國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定,針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn),可以參照以下6項(xiàng)具體原則來劃分。(1)可否銷售原則。(2)分類歸集原則。(3)功能區(qū)分原則。(4)定價(jià)差異原則。(5)成本差異原則。(6)權(quán)益區(qū)分原則。
2.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目
正確劃分成本項(xiàng)目,如:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析、研究降低成本,這樣便于統(tǒng)計(jì)信息,為工程的竣工決算提供資料。
3.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)
(1)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi):是指為了取得土地開發(fā)使用權(quán)對(duì)土地所有者在土地上的投入和收益造成損失的補(bǔ)償而發(fā)生的各種費(fèi)用,包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等。(2)前期工程費(fèi):勘探費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地形圖測(cè)繪費(fèi)、開發(fā)項(xiàng)目可行性編制費(fèi)、開發(fā)土地平整、開發(fā)土地垃圾清運(yùn)費(fèi)、回填土費(fèi)用、定位放線費(fèi)、三通一平費(fèi)等。(3)建筑安裝工程費(fèi):是指建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的建設(shè)場(chǎng)地平整、土石方工程費(fèi)和主要生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)、公用等單項(xiàng)工程中需要安裝的工藝、電氣、自動(dòng)控制、運(yùn)輸、供熱、制冷等設(shè)備及裝置安裝工程費(fèi)。(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi):是小區(qū)外別人建設(shè)的城市自來水、燃?xì)?、電力、通訊、雨污水管網(wǎng)這些的費(fèi)用。(5)公共配套設(shè)施費(fèi):開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,如水塔、鍋爐房、自行車棚等的公共配套設(shè)施支出。(6)開發(fā)間接費(fèi):是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
三、基于稅收優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃建議
1.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃
納稅臨界點(diǎn)是稅法中規(guī)定的一定的比例和數(shù)額,當(dāng)銷售額或應(yīng)納稅所得額超過這一比例或數(shù)額時(shí),就應(yīng)該依法納稅或按更高的稅率納稅。而納稅人則可以通過納稅臨界點(diǎn)來增減收入或支出,避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)就是利用這一臨界點(diǎn)來籌劃土地增值稅的。土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,企業(yè)可以根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng),進(jìn)行納稅籌劃。當(dāng)增值率達(dá)到臨界時(shí)點(diǎn),通過適當(dāng)控制出售價(jià),增加可扣除項(xiàng)目金額,從而享受稅收優(yōu)惠政策。
2.利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)具有出租以獲得租金或入股聯(lián)營(yíng)以分得利潤(rùn)兩種投資方式。兩種投資方式所涉及的稅種不同,存在著較大的稅收籌劃空間。
3.利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量的資金,如何更好地籌措資金,對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)起著非常重要的作用。從稅收這個(gè)角度來看,不同的籌資方式企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。
4.利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的時(shí)點(diǎn)是房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后--“交房”,但在實(shí)際工作中,我們需要采取謹(jǐn)慎原則,在稅法規(guī)定的原則范圍內(nèi),客觀實(shí)際地評(píng)估確認(rèn)收入,對(duì)能確定收回的部分確認(rèn)收入。對(duì)估計(jì)價(jià)款不能收回的,不能確認(rèn)為收入。由于房地產(chǎn)單位價(jià)值比較高,購(gòu)買方很難一次拿出大額資金購(gòu)買,這時(shí)應(yīng)采用分期收款方式銷售并確認(rèn)收入。采用分期收款方式,企業(yè)不能按售價(jià)總額確認(rèn)收入,并分期分次結(jié)轉(zhuǎn)成本,起到節(jié)稅的作用。
5.利用預(yù)提費(fèi)用的企業(yè)所得稅前扣除政策
(1)出包工程尚未完工而沒有取得全額發(fā)票的,在有充分資料證明的前提下,發(fā)票不足部分可以預(yù)提,但最高不能超過合同總金額的10%。(2)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。(3)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其它專項(xiàng)基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負(fù)較高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),也是稅收征管的重點(diǎn)行業(yè),但是,該行業(yè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中,仍然存在著稅收籌劃空間。企業(yè)應(yīng)充分利用好稅收政策,為企業(yè)合理合法的降低稅負(fù)。
四、稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
(1)房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和管理層必須重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),完善企業(yè)內(nèi)部管理,時(shí)刻保持警惕,針對(duì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因,采取有效的預(yù)防措施,做到未雨綢繆,別讓自己的辛苦勞動(dòng)毀在一次稅務(wù)檢查上。(2)建立健全完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制??梢哉f大部分老板對(duì)于稅務(wù)都是外行,對(duì)于財(cái)務(wù)辦稅人員說的對(duì)與錯(cuò)無法把握,所以需要建立內(nèi)部復(fù)核監(jiān)督制度,對(duì)于辦稅人員申報(bào)納稅、遞交的相關(guān)稅務(wù)資料,要經(jīng)過專業(yè)的人員進(jìn)行分析和復(fù)核,以降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(3)提高管理層人員的財(cái)稅水平,提高辦稅人員的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。除了財(cái)務(wù)人員外,管理層人員也應(yīng)該具備相關(guān)的財(cái)稅知識(shí),要有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。而作為財(cái)務(wù)人員,特別是辦稅人員,應(yīng)及時(shí)掌握和運(yùn)用國(guó)家的稅收法規(guī),經(jīng)常參加稅務(wù)部門舉辦的培訓(xùn),對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)政策調(diào)整提出合理建議,及時(shí)回避風(fēng)險(xiǎn)。(4)提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力,合理、合法地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。不會(huì)因?yàn)楣芾聿灰?guī)范而致使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重、增加企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。使房地產(chǎn)企業(yè)能在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的社會(huì)中長(zhǎng)治久安。
五、結(jié)束語(yǔ)
雖然目前國(guó)家不斷出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的新政策,限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,但是一直被稱作“瘦死的駱駝比馬大”的房地產(chǎn)企業(yè),仍然會(huì)是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),在國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著不可忽視的作用。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家管控的壓力下,要認(rèn)清形勢(shì),密切關(guān)注國(guó)家法律法規(guī)的變化,充分做好稅收籌劃,以降低企業(yè)成本,提高企業(yè)管理水平,增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,使企業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn),且達(dá)到雙贏的效果。
參考文獻(xiàn)
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作者:羅文藝 單位:衡陽(yáng)市鴻豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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