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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

摘要:本文在簡要介紹土地增值稅的基礎(chǔ)上,分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢,進(jìn)而提出了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的技巧,以求明顯縮減房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出,對其以后的發(fā)展有所益處。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃;清算技巧

伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也在持續(xù)增多,稅收金額也是一筆很大的數(shù)目。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員及財(cái)稅人員如果進(jìn)行一系列完備的稅收籌劃,不但可以緩解企業(yè)的稅收壓力,增強(qiáng)企業(yè)的獲利能力,而且有助于縮減企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn),更加迅速的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值追求。

一、土地增值稅概述

土地增值稅的實(shí)施目的是適當(dāng)增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開拓、業(yè)務(wù)行為的全面調(diào)控,限制土地炒價(jià)現(xiàn)象以保證土地的合理使用,進(jìn)而維持國家穩(wěn)定。土地增值稅具有如下幾個(gè)特征:一是征稅范圍相對廣;二是利用扣除法得出增值額;三是采用超率累進(jìn)稅率;四是按照次數(shù)征稅;五是納稅時(shí)期、納稅方式依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀確定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢

(一)有利于完善稅收法律

在稅率上,土地增值稅采取了累進(jìn)計(jì)算法,按照納稅義務(wù)人增值率的差異而選取對應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里,明晰了符合哪些情形可以免稅,增值率20%是關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。一旦增值率高于20%,就不可以免稅。針對一般住宅而言,可在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價(jià),這樣不僅能避免減少企業(yè)的稅前收入,還很有可能帶來稅前收入的增多,這是由于在有差別的籌劃方式里,所降低的土地增值稅額度不一樣。如此特別的稅收優(yōu)惠政策給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃帶來了契機(jī),所以,在籌劃時(shí)要適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用。此外,在進(jìn)行籌劃時(shí),必須明晰其各種條件,比如與一般標(biāo)準(zhǔn)相符的小區(qū)住宅,在售出房屋時(shí),其升值額扣掉項(xiàng)目金額的比重必須少于20%。如果企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是多個(gè)項(xiàng)目的結(jié)合,還要分別算出其增值額,不這樣做的話就無法利用有關(guān)的稅收待遇。

(二)有利于全面調(diào)控

加大對房地產(chǎn)的全面調(diào)控,能夠推動我國經(jīng)濟(jì)更上一個(gè)臺階。稅收政策屬于宏觀調(diào)控中的關(guān)鍵舉措,對于房地產(chǎn)行業(yè)的成長有著關(guān)鍵的推進(jìn)作用。比如房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)土地增值稅的有關(guān)優(yōu)惠政策決定是否注資和開建,以便減輕企業(yè)的資金壓力,從而使企業(yè)獲得很大的利潤。另外,稅收政策還有利于國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)成,實(shí)現(xiàn)市場資源的最優(yōu)分配,推動經(jīng)濟(jì)的繁榮進(jìn)步。

(三)有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的收益

依靠土地增值稅稅收籌劃,不但增強(qiáng)了企業(yè)的繳稅認(rèn)識度,也使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)上升到了一個(gè)新層次,進(jìn)而提升企業(yè)的運(yùn)營收益。針對房地產(chǎn)企業(yè),在支出、盈收等因素確定的情形下,繳稅金額與稅前利潤二者是此起彼伏的關(guān)系。經(jīng)過稅收籌劃后,可以幫助企業(yè)采用適當(dāng)?shù)谋芏愂侄螠p少企業(yè)的納稅金額,這對提高企業(yè)的運(yùn)營效益有著關(guān)鍵的推動作用。

三、土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

(一)全面利用稅收優(yōu)惠政策

在稅率上,土地增值稅采取累進(jìn)計(jì)算法,按照納稅義務(wù)人增值率的差異而選取對應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里,明晰了符合哪些情形可以免稅,住宅增值率20%是關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。一旦增值率高于20%,就不可以免稅。針對一般住宅而言,可在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價(jià),增值比例不同,稅率也不同,在稅率臨界點(diǎn)的基礎(chǔ)上,計(jì)算出降價(jià)金額與稅收的數(shù)值相比較,適當(dāng)降價(jià)或許能增加稅前收入,降低稅負(fù),使公司利潤增大。并非銷售價(jià)額越高公司利潤越大。這是由于在有差別的籌劃方式里,考慮土地增值稅的同時(shí),也需兼顧增值稅及其他稅種。對于成本的加計(jì)扣除費(fèi)用的列支也是籌劃的重點(diǎn),成立項(xiàng)目部,其成員的所有費(fèi)用列入開發(fā)間接費(fèi)而并非期間費(fèi)用,計(jì)入的科目不一樣,直接影響著土地增值稅額。一塊地上,土地增值稅可以按辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時(shí)間不同而進(jìn)行分別清算。如果一塊地上有高層、別墅及商業(yè)辦公樓等,合在一起清算,根據(jù)這塊地的容積率按照建設(shè)面積分?jǐn)偟脑挘邔釉鲋岛苌?;但對于別墅來說,增值很大,土地增值稅按累計(jì)稅率交納非常不合適,這些問題就是籌劃的重點(diǎn),預(yù)測收入、成本、費(fèi)用、稅金等,適當(dāng)?shù)姆珠_申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證,可以少交納土地增值稅,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。根據(jù)清算政策,公司可以選擇先蓋什么、后蓋什么,因清算日期不同,對公司的現(xiàn)金流及稅負(fù)也有一定的影響。

(二)恰當(dāng)選取清算的時(shí)點(diǎn)

當(dāng)前,國家在征繳土地增值稅時(shí),采用了預(yù)征的方法,對預(yù)征率統(tǒng)一確定后,在項(xiàng)目核算完畢后計(jì)算土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在拿到預(yù)售資格后所獲取的資金收入依照固定的預(yù)征率上繳土地增值稅,當(dāng)項(xiàng)目符合增值稅清算前提時(shí)再按規(guī)定核算。當(dāng)前,我國各地政府在土地增值稅預(yù)征率制度上還有著相當(dāng)明顯的差別,在對其進(jìn)行預(yù)征時(shí),如果應(yīng)繳納稅款的額度高于清算時(shí)應(yīng)繳納稅款的額度,就要立刻進(jìn)行清算;如果土地增值稅預(yù)征要繳納的稅款額度低于土地增值稅清算要繳納的稅款額度,就要延遲清算。在詳細(xì)的籌劃方案里,企業(yè)必須關(guān)注對房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)的選取,當(dāng)土地增值率低于其臨界值時(shí)必須盡早清算;與之相反,必須延遲清算。還要注意的是,必須在項(xiàng)目符合清算條件前的籌劃清算時(shí)點(diǎn),唯有如此才可以增強(qiáng)企業(yè)在清算時(shí)點(diǎn)上的主動性,最大限度的為企業(yè)爭取利益。

(三)適度明確可扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅應(yīng)繳納稅款的多少,同所扣除的項(xiàng)目數(shù)額有著不可分割的聯(lián)系。適度的明確可扣除項(xiàng)目的金額,可以大幅度縮減土地增值稅稅額。借助稅收籌劃,可以明顯增多稅前利潤;雖說在籌劃的過程中,容易產(chǎn)生扣除項(xiàng)目金額增多的狀況,但是,基于整體的稅收利潤比較大,依然可以彌補(bǔ)項(xiàng)目金額過多的窘境,實(shí)現(xiàn)籌劃的目的。針對可扣除項(xiàng)目金額,需要參考企業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況,選取適當(dāng)?shù)念~度,使稅前利潤抵達(dá)最高值,最終落實(shí)稅收籌劃的目的。

(四)合理參考土地增值稅的征稅范疇

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建立住宅樓時(shí),在一些情形下可憑借選取合作伙伴減少稅負(fù),國家在有關(guān)稅法中也有類似的規(guī)定。依照制度分房供自己用的,姑且免于征收土地增值稅。若是對土地項(xiàng)目開拓,建成住房樓,那么在出售住房時(shí),就要依照確定的稅率繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在確定合作搭檔時(shí),必須切實(shí)思考這個(gè)層面,合理參考增值稅對征稅范疇的界定,然后作出納稅籌劃。除此之外,還可利用房地產(chǎn)的代建房來減少稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在代建房屋的過程中,獲得了相應(yīng)的代建費(fèi)用,但是這種代建費(fèi)用單純是房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費(fèi)用,而竣工的房舍在未移轉(zhuǎn)所有權(quán)的前提下,是無須繳付增值稅的。此種代建房屋的方式,房地產(chǎn)企業(yè)必須首先斟酌最后的房屋用戶,然后進(jìn)行適當(dāng)開發(fā),進(jìn)而在一定范圍內(nèi)減少稅款。

(五)科學(xué)選擇利息支付方式

房地產(chǎn)企業(yè)在上繳土地增值稅的時(shí)候,可借助借款利息支付方式的差異來做納稅籌劃。從如今借款利息扣除的限額手段來講,大體有如下兩類:其一,在銀行同期借款利率中,依照可扣掉的最大額度來扣除;其二,把利息費(fèi)同其他費(fèi)用相結(jié)合,大體上根據(jù)稅法確定的原則,即按房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以下扣除。不一樣的利息支付方式,所產(chǎn)生的減稅成效也不一樣,這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)減稅目的提供可靠參考。

四、結(jié)語

由于土地增值稅稅收籌劃關(guān)涉到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié),對企業(yè)的財(cái)務(wù)活動而言,必須確定恰當(dāng)?shù)幕I劃管控方案,使企業(yè)的管理和決策具備可靠的參考,從而緩解企業(yè)的資產(chǎn)壓力,提升企業(yè)的運(yùn)營成效。

參考文獻(xiàn):

[1]周文新.土地增值稅清算制度下的稅收籌劃問題研究[D].上海海關(guān)學(xué)院,2015.

[2]劉君麗.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2016(03).

作者:程瑞芳 單位 :青島黃海置業(yè)集團(tuán)有限公司