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房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

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房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

摘要:隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,社會(huì)主義市場(chǎng)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變,全國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展,建筑工程的數(shù)量不斷增加,社會(huì)各界對(duì)建筑工程的質(zhì)量要求也逐漸提高。文章主要探討房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理要點(diǎn),以期為房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)提供最佳的管理方式。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);住宅項(xiàng)目;設(shè)計(jì);管理要點(diǎn);管理方式

0引言

目前,我國正處于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期,在新時(shí)代背景下我國城市化建設(shè)也在不斷發(fā)展,中國城市面臨著較大的問題。由于目前我國正處于發(fā)展中國家,就市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言城市發(fā)展發(fā)揮著極其重要。只有加強(qiáng)城市住宅質(zhì)量監(jiān)控,才能夠推動(dòng)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建設(shè)得到更好的發(fā)展。

1明確設(shè)計(jì)要求,選擇合適設(shè)計(jì)伙伴

1.1明確設(shè)計(jì)要求

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)該將產(chǎn)品要求轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)語言,在設(shè)計(jì)前期,應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)劃用地指標(biāo),分析地域的價(jià)值,對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行深入分析。設(shè)計(jì)任務(wù)書需要納入企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見,營銷部門的產(chǎn)品定位、物業(yè)、客戶的意見等,預(yù)算部門還應(yīng)該提供相應(yīng)的勘測(cè)報(bào)告。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)該按照之前的設(shè)計(jì)成果,報(bào)批工作中的反饋意見,預(yù)算部門也應(yīng)該加強(qiáng)成本預(yù)算控制。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的不同階段,設(shè)計(jì)任務(wù)書的重點(diǎn)也不同,例如:設(shè)計(jì)前期重點(diǎn)是政府規(guī)劃,設(shè)計(jì)后期重點(diǎn)在于各類報(bào)批意見、成本控制等。若是在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)某個(gè)部門未能參與,那么后期的評(píng)審工作也難以發(fā)揮出針對(duì)性效果。

1.2選擇合適的伙伴

設(shè)計(jì)方案與實(shí)際成本、價(jià)值有著密切的關(guān)系,就房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目而言,一些大型項(xiàng)目在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作時(shí),應(yīng)該先咨詢知名設(shè)計(jì)單位,依據(jù)知名設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)方案的建議,對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行整體規(guī)劃,篩選有用的建議,實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案的創(chuàng)新,雖說會(huì)增加此階段的成本,但是對(duì)建筑的整個(gè)建設(shè)過程卻很有利。在實(shí)際工作中,選擇合適的設(shè)計(jì)伙伴極其重要,咨詢相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位之后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇最佳的合作伙伴,先探討設(shè)計(jì)思路接著敲定基本方案,以便在后續(xù)施工過程中,能夠根據(jù)實(shí)際需求制作出最佳的設(shè)計(jì)方案。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,相關(guān)部門首先應(yīng)該開展市場(chǎng)調(diào)查,明確市場(chǎng)需求,精心策劃調(diào)查結(jié)果,將設(shè)計(jì)概念和市場(chǎng)發(fā)展需求相結(jié)合,借助招標(biāo)的方式,選擇資質(zhì)、專業(yè)技能合格的設(shè)計(jì)單位,進(jìn)而確保設(shè)計(jì)方案的高質(zhì)量。同時(shí)在不同的設(shè)計(jì)階段,需要積極采取各類設(shè)計(jì)方案,為房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目工作提供幫助。在操作過程中相關(guān)人員還應(yīng)該充分發(fā)揮帶頭作用,協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系,充分調(diào)動(dòng)工作人員的積極性,全面提升建筑建設(shè)質(zhì)量。

2設(shè)計(jì)全過程控制管理

2.1日常管理工作

在設(shè)計(jì)過程中,設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)該加強(qiáng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的跟蹤和指導(dǎo),借助會(huì)議、匯報(bào)的方式解決各類復(fù)雜的技術(shù)問題。若是特別復(fù)雜的問題需要讓設(shè)計(jì)人員和管理人員面對(duì)面交流,一同參與設(shè)計(jì)工作,針對(duì)設(shè)計(jì)過程的問題,設(shè)計(jì)管理工作人員需要及時(shí)上報(bào),以便采取最佳的解決方式。開展匯報(bào)會(huì)主要是為了向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)設(shè)計(jì)進(jìn)展,針對(duì)設(shè)計(jì)工作中的關(guān)鍵問題展開討論,尋求相關(guān)技術(shù)人員的解決意見,進(jìn)而確保設(shè)計(jì)工作的穩(wěn)定開展。

2.2加強(qiáng)關(guān)鍵點(diǎn)的控制

在設(shè)計(jì)管理過程中,需要根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度加強(qiáng)階段成果的審核,加強(qiáng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的監(jiān)督,針對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)需要安排設(shè)計(jì)管理部門開展檢查工作。若是一些特別關(guān)鍵的環(huán)節(jié),可以組織各部門參與研討,若是不確定性問題需要加強(qiáng)各部門意見的收集,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的問題,采取最佳的方式解決各類問題。

2.3設(shè)計(jì)結(jié)果的審核

設(shè)計(jì)結(jié)果審核是將設(shè)計(jì)意圖圖紙化,設(shè)計(jì)審核屬于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的最后環(huán)節(jié),此階段的成敗直接決定著后期設(shè)計(jì)方案的變更、工程簽證數(shù)量,因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視此階段的工作。根據(jù)設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖紙的大小,提前2~3d將設(shè)計(jì)方案下發(fā)到評(píng)審部門,促使評(píng)審人員能夠了解設(shè)計(jì)方案,進(jìn)而提升評(píng)審效率。評(píng)審過程中還應(yīng)該提升各部門的參與度,同時(shí)還應(yīng)該邀請(qǐng)有關(guān)專家的參與,確保評(píng)審機(jī)制的有效性。評(píng)審部門需要嚴(yán)格開展評(píng)審工作,提升各部門的重視程度,以便為后期的設(shè)計(jì)工作奠定基礎(chǔ)。

3重視設(shè)計(jì)報(bào)批過程中的溝通管理,與主管部門保持良好溝通

文件設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是關(guān)乎著批準(zhǔn)成敗問題,同時(shí)還包括時(shí)間、經(jīng)濟(jì)問題,相關(guān)工作人員需要認(rèn)知到設(shè)計(jì)文件報(bào)批主要是將設(shè)計(jì)項(xiàng)目上交到政府部門。由于政府部門確定項(xiàng)目的合法性,為了確保建筑各項(xiàng)工作的穩(wěn)定開展,設(shè)計(jì)管理工作人員應(yīng)該和消防、人防等部門保持良好的溝通,對(duì)設(shè)計(jì)管理人員進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤、監(jiān)控,根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)合理調(diào)整規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。

4加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制

在實(shí)際的施工中,導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更的的因素較多,主要包括:1)公司要求變更,由于領(lǐng)導(dǎo)原因?qū)е略O(shè)計(jì)方案與實(shí)際需求不符,原本的設(shè)計(jì)方案與公司的發(fā)展角度不符。2)建筑內(nèi)產(chǎn)品功能的設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的需求,營銷部門根據(jù)實(shí)際情況,提出變更。3)施工單位由于材料、設(shè)備等問題,出現(xiàn)的變更。比如:原材料缺貨無法及時(shí)找到替代材料、新材料的出現(xiàn)等。4)施工過程中施工單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙中的不足,包括一些明顯的錯(cuò)漏。由于設(shè)計(jì)變更控制工作需要從變更次數(shù)和變更處理方式兩方面開展控制工作,因此,需要做好設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作,加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程控制、設(shè)計(jì)成果審核,只有落實(shí)會(huì)審制度才能夠確保將設(shè)計(jì)變更控制在合理的范圍內(nèi)。

5注重設(shè)計(jì)的整合管理

各個(gè)房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人力、資金、物力的投資力度,提升住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的地位,重視住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作。同時(shí)公司還應(yīng)該構(gòu)建區(qū)域化管理機(jī)制,合理安排相應(yīng)的住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,鼓勵(lì)工作人員積極開展相關(guān)工作,確保各項(xiàng)工作的有序開展。同時(shí),建筑企業(yè)還需要結(jié)合實(shí)際的情況,組建高素質(zhì)的管理隊(duì)伍,定期開展工作人員的培訓(xùn)工作。同時(shí)政府還應(yīng)該加大對(duì)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的資金投入,確保設(shè)計(jì)階段的管理工作能夠落到實(shí)處。隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展,在設(shè)計(jì)管理過程中,需要結(jié)合當(dāng)前時(shí)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,不斷地引進(jìn)新技術(shù)、新材料、新工藝,全面提升住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的整體質(zhì)量,進(jìn)而提升建筑行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,確保建筑行業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。可以借助現(xiàn)代模型技術(shù),針對(duì)工程進(jìn)行中的問題、不足進(jìn)行提前預(yù)見,以便及時(shí)解決其中的問題,減少工程施工過程中的設(shè)計(jì)方案和實(shí)際施工之間的誤差。

6結(jié)論

綜上所述,加強(qiáng)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn),能夠全面推動(dòng)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展,同時(shí)為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ),只有加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的管理工作,才能夠?yàn)榻ㄖ罄m(xù)建設(shè)提升保障。同時(shí)設(shè)計(jì)階段的管理也是建筑建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn),相關(guān)工作人員落實(shí)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn),以全面推動(dòng)我國建筑行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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作者:沈文英 單位:北京東方華太建筑設(shè)計(jì)工程有限責(zé)任公司廈門分公司