房地產(chǎn)開發(fā)各階段設(shè)計管理措施探析
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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計管理涉及項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計的各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其工作是貫穿始終的，合理的設(shè)計管理對方案設(shè)計、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期中占據(jù)至關(guān)重要的地位。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計管理；措施
1房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值
說到設(shè)計管理，傳統(tǒng)的理解就是根據(jù)地塊的規(guī)劃要點(diǎn)和營銷的項(xiàng)目定位報告，來給設(shè)計單位下達(dá)委托或進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)，確定設(shè)計單位后，要求設(shè)計單位按照合同要求，進(jìn)行方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計直至完成施工圖設(shè)計，施工圖設(shè)計完成了，設(shè)計管理工作就剩后期的設(shè)計變更管理服務(wù)了，但我們知道項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。這就意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計管理工作，必須貫穿始終，它對一個項(xiàng)目的成敗具有重要的價值和特殊的意義。設(shè)計管理部門通過對國家規(guī)范、政策以及當(dāng)?shù)卣叩娜嬲瓶?，把控好技術(shù)管理關(guān)的同時，加強(qiáng)對設(shè)計合同的管理，降低項(xiàng)目實(shí)際支出成本，從規(guī)劃、配套、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計和相關(guān)政策上，為公司爭取利益最大化。下面我們就根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段來探究一下設(shè)計管理的內(nèi)容以及相應(yīng)的管理措施。
2房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的設(shè)計管理措施探究
2.1前期拿地階段
這個階段首先有一系列的注意事項(xiàng)：當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣、日照要求；基地地形/基地地質(zhì)和地下水文情況；開挖回填土情況；政府規(guī)劃或傾向建筑風(fēng)格；周邊市政、公建配套；當(dāng)?shù)夭科凡牧?、苗木情況調(diào)研；地方規(guī)范（如節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)/抗震標(biāo)準(zhǔn)/人防標(biāo)準(zhǔn)等）以及當(dāng)?shù)氐囊恍┝?xí)慣做法。這個階段設(shè)計管理還只是輔助作用，其主要工作就是設(shè)計研究，提供拿地的強(qiáng)排概念方案供營銷部門進(jìn)行初步的市場定位以及成本部門對總體的目標(biāo)成本進(jìn)行初步測算。
2.2方案設(shè)計階段
方案階段隨著設(shè)計工作的展開，設(shè)計管理開始成為主角，目的就是要求項(xiàng)目設(shè)計人員結(jié)合成本控制人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價值工程原理以及美觀度、合理性角度來選擇最佳設(shè)計方案。通過設(shè)計任務(wù)書從設(shè)計、工程，銷售等多角度把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復(fù)多輪次的方案設(shè)計過程，作為設(shè)計管理人員，都應(yīng)認(rèn)真深入地剖析項(xiàng)目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設(shè)計、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設(shè)備的設(shè)置、以及建筑戶型的平面及立體風(fēng)格等，都要與設(shè)計院進(jìn)行詳細(xì)溝通，并與政府有關(guān)部門保持聯(lián)系，促使方案設(shè)計健康發(fā)展。設(shè)計管理組織者還必須具備一定的風(fēng)險意識，及時分析項(xiàng)目風(fēng)險，采取一些規(guī)避措施，防患于未然，設(shè)計管理部門在這個階段應(yīng)加強(qiáng)與其他部門的溝通與協(xié)調(diào)，明確項(xiàng)目定位和發(fā)展模式，提高產(chǎn)品開發(fā)能力，加強(qiáng)對設(shè)計師的管理。
2.3初步設(shè)計階段
本階段控制內(nèi)容主要為設(shè)計任務(wù)書、限額設(shè)計、建筑、景觀、室內(nèi)、定板定樣、綜合管線、概算等；設(shè)計任務(wù)書主要是應(yīng)對外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與“荷載”相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。具體原則是：“技術(shù)先進(jìn)，安全適用，經(jīng)濟(jì)合理，確保質(zhì)量”。這個階段在建筑設(shè)計總體、指標(biāo)等都已明確的前提下，就要和設(shè)計合作單位做好相關(guān)溝通和交流工作，引導(dǎo)設(shè)計院進(jìn)行多方案比較并采用最優(yōu)化、最合理的結(jié)構(gòu)方案來降低工程的結(jié)構(gòu)成本；以及對于強(qiáng)弱電（包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等）確定具體電氣設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在本階段設(shè)計管理部門要配合項(xiàng)目發(fā)展部、設(shè)計顧問完成主材的材料調(diào)研、材料清單編制及主要材料初步定樣。在初步設(shè)計階段進(jìn)行建筑材料研究是為了深化方案設(shè)計、把控方案效果盡可能真實(shí)反映到最終的建成效果，指導(dǎo)下一步的施工圖設(shè)計并保證施工建造的工程質(zhì)量，提高工作效率，減少后期的變更修改量，將建設(shè)成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。
2.4施工圖設(shè)計階段
本階段最重要的任務(wù)就是要完成該項(xiàng)目可供報建及施工的圖紙。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會聘請專業(yè)設(shè)計顧問進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，各專業(yè)工程師精通目前設(shè)計單位采用的施工圖軟件，具有建筑工程設(shè)計優(yōu)化資質(zhì)和能力，能有效的幫助開發(fā)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計投資控制。設(shè)計管理部門要對圖紙進(jìn)行嚴(yán)格管理，結(jié)合公司的相關(guān)規(guī)定，采取獎勵方案，對設(shè)計圖紙進(jìn)行質(zhì)量定量評估，并在施工過程中，根據(jù)工程進(jìn)度，對設(shè)計圖紙進(jìn)行分期評審。這個階段在各專業(yè)圖紙均已成熟，通過審圖并準(zhǔn)備實(shí)施的情況下，就需要完成建筑材料最終研究成果，按照結(jié)構(gòu)材料、外立面材料、室內(nèi)材料、公共燈具、設(shè)備材料、室外景觀材料分為六個大項(xiàng)，分別對其中每種材料進(jìn)行具體的技術(shù)項(xiàng)目研究和說明。同時成本部門應(yīng)盡快提供預(yù)算并結(jié)合整體成本控制提醒設(shè)計管理人員超成本注意事項(xiàng)。
2.5施工現(xiàn)場配合階段
本階段設(shè)計管理的主要工作就是配合現(xiàn)場施工以及設(shè)計變更控制：由于在設(shè)計階段受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價格的變化，以及人們主觀認(rèn)識的局限性，往往會造成施工過程中的局部變更，由此會引起對己確認(rèn)造價的改變，但這種正常的變化在一定范圍內(nèi)是允許的。至于涉及到建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設(shè)計方案的重大變更時，就應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制和審核。因此，要加強(qiáng)設(shè)計變更的管理和建立相應(yīng)的制度，防止不合理的設(shè)計變更造成工程造價的提高；對影響工程造價的重大設(shè)計變更，要用先算賬，后變更的辦法解決，以使工程造價得到有效控制。
2.6后期竣工階段的優(yōu)化總結(jié)
隨著計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)的普及，可以由造價工程師牽頭、結(jié)合設(shè)計管理各專業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)人員可以通過互聯(lián)網(wǎng)跨地區(qū)、跨省進(jìn)行技術(shù)交流、互通信息、全面了解建筑市場，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化投資管理，并建立集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化材料庫。總結(jié)公司已有優(yōu)秀項(xiàng)目并在此基礎(chǔ)上加以深化完善后形成系列產(chǎn)品。
3貫穿始終的技術(shù)管理，合同管理和責(zé)任管理
前面我們分析了在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，設(shè)計管理的主要任務(wù)和相應(yīng)措施，綜合而言，設(shè)計管理無外乎技術(shù)管理、合同管理和責(zé)任管理這三方面：技術(shù)管理就是個各專業(yè)技術(shù)管理人員，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的各種紕漏與缺陷，從而有效減少設(shè)計后期的變更數(shù)量，節(jié)省設(shè)計成本，有效提高設(shè)計進(jìn)度與設(shè)計質(zhì)量，并在現(xiàn)場施工階段加強(qiáng)設(shè)計變更流程管理。合同管理是甲方按合同對設(shè)計的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，在項(xiàng)目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設(shè)計成果完成時才發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本控制要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。合同管理中還有一個重要環(huán)節(jié)是設(shè)計周期的時間管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理階段，要防止發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。責(zé)任管理方面需要制定嚴(yán)格的設(shè)計管理責(zé)任體系，制定完整的設(shè)計變更責(zé)任圖，確保每個職能部門都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責(zé)，將設(shè)計變更等責(zé)任落實(shí)到具體部門及個人，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)效率。
4結(jié)論
總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理，根據(jù)不同階段，采取不同措施，嚴(yán)格把控技術(shù)管理、合同管理、責(zé)任管理等方面的問題，才能保障工程項(xiàng)目每一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。
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作者:方曉 單位:上海和雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司