房地產(chǎn)企業(yè)管理研究3篇

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房地產(chǎn)企業(yè)管理篇1

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用密集性最強(qiáng)、資金流動(dòng)最頻繁，資金額度較高的行業(yè)，從拿地開(kāi)始，企業(yè)就需要準(zhǔn)備拿地保證金預(yù)存到政府指定監(jiān)管賬戶，拿地成功后，企業(yè)需要在限期內(nèi)完成土地款以及土地相關(guān)稅費(fèi)的支付。項(xiàng)目開(kāi)工后還要按合同完成節(jié)點(diǎn)支付相應(yīng)的設(shè)計(jì)費(fèi)、工程款、人工成本、房地產(chǎn)稅金，這些都需要企業(yè)有大量資金支持。因此，現(xiàn)金流對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)十分重要，一旦企業(yè)不能償還到期債務(wù)，現(xiàn)金流入小于現(xiàn)金流出，賬面出現(xiàn)資金流赤字，形成惡性循環(huán)，企業(yè)就可能出現(xiàn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，而資金流的良性循環(huán)與運(yùn)轉(zhuǎn)能夠有效地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題和不足

（一）資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目

房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了資金管理、預(yù)算管理、融資管理方面的制度和方法，但對(duì)于制度的執(zhí)行多數(shù)只限于日常業(yè)務(wù)，一旦遇到投資機(jī)會(huì)需要支付土地款，由于土地資源稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)在高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的刺激下，往往不會(huì)對(duì)未開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行系統(tǒng)的、科學(xué)的、專業(yè)化的論證，就進(jìn)行非理性的投資，形成市場(chǎng)沖動(dòng)，給企業(yè)造成嚴(yán)重的資金壓力，也給其后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資形式單調(diào)

由于我國(guó)資金市場(chǎng)還不夠完善，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資限制條件高，僅有少部分上市公司可通過(guò)發(fā)行股票、債券方式籌集資金，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都不符合上市條件。為了滿足企業(yè)資金需要，銀行貸款成了房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來(lái)源，但隨著央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)借款政策收緊，企業(yè)融資越來(lái)越難，資金成本加大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。

（三）資金管理意識(shí)淡薄，資金管理模式落后

在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)期中，房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得國(guó)有土地使用證，就可以取得豐厚的收益，因此管理者的工作重心主要用于拿地、開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，對(duì)資金管理重視程度不高。一家房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，而每個(gè)項(xiàng)目都在不同的法人公司名下，或者是一個(gè)法人名下開(kāi)發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)為了業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，經(jīng)常是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)在多家銀行開(kāi)立銀行賬戶，導(dǎo)致項(xiàng)目公司銀行賬戶不斷增加，資金存在不同的銀行賬戶，不便于企業(yè)進(jìn)行資金的動(dòng)態(tài)管理，降低了企業(yè)資金使用效率，有大額支出時(shí)，需要先歸集資金再進(jìn)行支付，增加了業(yè)務(wù)量，不利于企業(yè)資金安全。

（四）缺乏資金使用監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)決定了其流動(dòng)資金數(shù)額一般非常巨大，這些資金一部分沉淀在企業(yè)里，還有一部分在未開(kāi)發(fā)的土地當(dāng)中。大部分企業(yè)缺乏對(duì)在途資金的管理，如銷售的房款經(jīng)常出現(xiàn)房子僅繳了部分定金后，由于銷售人員離職或其他原因，業(yè)主尾款不能及時(shí)收回的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)資金管理問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）完善資金預(yù)算管理制度，建立全面預(yù)算管理模式

為加強(qiáng)公司的預(yù)算管理，強(qiáng)化內(nèi)部控制制度，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，應(yīng)建立完善的資金預(yù)算管理制度，全面建立預(yù)算管理模式，嚴(yán)格遵守預(yù)算管理的原則：1.量入為出，綜合平衡；2.效益優(yōu)先，確保重點(diǎn)；3.全面預(yù)算，過(guò)程控制；4.權(quán)責(zé)明確，分級(jí)實(shí)施；5.規(guī)范運(yùn)作，防范風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)按照具體預(yù)算項(xiàng)目編制資本性收支預(yù)算表，并負(fù)責(zé)對(duì)資本性收支預(yù)算進(jìn)行初步平衡。預(yù)算方案經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)后，一經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)至各部門，即具有指令性，各部門必須認(rèn)真組織實(shí)施。

（二）拓寬企業(yè)融資渠道，創(chuàng)新銷售模式

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金收緊，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要采取應(yīng)對(duì)措施，深入了解金融政策，融資渠道也要多元化，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)由銀行貸款逐漸向股權(quán)融資、債權(quán)融資、投資基金、證券和信托等多種形式轉(zhuǎn)換。同時(shí)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、銀行開(kāi)戶許可證、機(jī)構(gòu)信用代碼證等證件的管理，并能按要求提供企業(yè)近三年的經(jīng)營(yíng)情況和年度財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、以前年度的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況、土地儲(chǔ)備情況、現(xiàn)有項(xiàng)目的在建在售情況等信息，以達(dá)到滿足銀行放款要求的目的，進(jìn)而解決企業(yè)的資金需求。

（三）加強(qiáng)全員資金管理意識(shí)，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理

應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷售房款的管理，每日銷售現(xiàn)場(chǎng)收款員與銷售內(nèi)業(yè)核對(duì)當(dāng)日銷售情況，出具銷售日?qǐng)?bào)，由現(xiàn)場(chǎng)收款員上報(bào)給公司出納員，出納員匯總當(dāng)日收款情況。每月現(xiàn)場(chǎng)收款員、銷售內(nèi)業(yè)、核算會(huì)計(jì)對(duì)當(dāng)月的銷售回款進(jìn)行匯總確認(rèn)并簽字。同時(shí)銷售策劃部按提供銷售案場(chǎng)的應(yīng)收賬款明細(xì)與財(cái)務(wù)部核對(duì)，并出具應(yīng)收款賬清欠方案，列出銷售人員的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員對(duì)應(yīng)收賬款的掌握。對(duì)長(zhǎng)期未回款的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行多次電話回訪，如確實(shí)無(wú)法回款的，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，如不影響二次銷售，雙方協(xié)商給予退房處理。同時(shí)加強(qiáng)商業(yè)貸款、公積金回款的清收力度，這部分回款由銷售外業(yè)負(fù)責(zé)，并對(duì)其進(jìn)行績(jī)效考核。各類應(yīng)收保證金，如企業(yè)代業(yè)主支付的公積金貸款、商業(yè)貸款保證金、施工現(xiàn)場(chǎng)用電保證金、工程質(zhì)量保證金、日照補(bǔ)償保證金、拆遷保證金、農(nóng)民工保證金抵押金等各類由企業(yè)先行支付，到期返還的款項(xiàng)等也占用企業(yè)大量資金，每月財(cái)務(wù)部門應(yīng)單獨(dú)對(duì)這部分資金明細(xì)統(tǒng)計(jì)出到期日及回收負(fù)責(zé)人，并要求各相關(guān)部門做出清欠計(jì)劃，列入績(jī)效考核項(xiàng)，對(duì)長(zhǎng)期無(wú)法收款的項(xiàng)目，如成功收回，公司應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。各類土地款、總包工程款、分包工程款及其他工程款支出、稅款、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用的支出，應(yīng)劃分剛性支出和非剛性支出，每月各部門上報(bào)資金計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部門匯總，上報(bào)集團(tuán)審批通過(guò)后執(zhí)行。每月財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)大額款項(xiàng)支出進(jìn)行控制，保證資金安全有效運(yùn)行。

（四）加強(qiáng)監(jiān)督，完善項(xiàng)目資金監(jiān)控

針對(duì)一家控股公司建立多個(gè)銀行賬戶的問(wèn)題，可單獨(dú)成立資金中心管理部門，由該部門負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)的資金賬戶，資金統(tǒng)借統(tǒng)還，各公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單獨(dú)提交收款單、付款單至資金中心，由資金中心受理后，再統(tǒng)一向外部銀行進(jìn)行收款、付款。每月報(bào)出財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，需要與資金中心核對(duì)銀行存款數(shù)據(jù)，所有收款單、付款單必須進(jìn)行賬戶處理，未處理的收、付款單在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中進(jìn)行控制不能月末結(jié)賬，以保證財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。這樣可以高效、集中管理資金，保證資金安全，資金中心每日歸集集團(tuán)資金，使集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可對(duì)整個(gè)集團(tuán)的可用資金進(jìn)行掌握。獨(dú)立核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金，所有該項(xiàng)目的收款、付款均以本項(xiàng)目為主體提交單據(jù)，由資金中心受理后收付款。這樣可做到項(xiàng)目資金獨(dú)立核算，滿足公司清晰核算的要求。

（五）強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究，理性投資決策

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有投資金額巨大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，易受外部環(huán)境和因素影響。在銷售方面，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)受到國(guó)家政策調(diào)控和金融政策的影響，產(chǎn)品去化率及銷售回款存在較大的不確定性，勢(shì)必對(duì)企業(yè)資金回流產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在決定投資地塊前，應(yīng)詳細(xì)調(diào)研項(xiàng)目地塊性質(zhì)、地塊交通條件、周邊的人口居住密度、周邊配套設(shè)施如交通配套、教育配套、醫(yī)療配套、文體娛樂(lè)配套、大市政配套等，確保項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。詳細(xì)分析項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)和項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)，正確對(duì)項(xiàng)目做出理性的評(píng)估，出具詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，供企業(yè)管理層參考。對(duì)于占地面積大、分多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，首期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須充分體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，為后期開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。在產(chǎn)品定位研究會(huì)中，企業(yè)管理層應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，將項(xiàng)目現(xiàn)金流回時(shí)點(diǎn)作為項(xiàng)目二級(jí)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核，并綜合考慮項(xiàng)目容積率定產(chǎn)品類型，如住宅產(chǎn)品品質(zhì)、商業(yè)配套的比例等，做好整體布局。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)，除了需不斷研判國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及宏觀政策外，還應(yīng)提高其資金管理水平，加快資金流動(dòng)速度，加強(qiáng)資金管理，保證資金安全，以使企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:費(fèi)秋波

房地產(chǎn)企業(yè)管理篇2

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

1.資金管理是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在土地拍賣成交后，在短期內(nèi)需要繳付大量的土地款；另外，在某些節(jié)點(diǎn)支付大量的工程款或支付管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等。基于大量的資金需求，資金管理可以歸集資金，以供企業(yè)購(gòu)買土地及生產(chǎn)資料。同時(shí)，資金管理可以使資金風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍之內(nèi)，以此穩(wěn)定企業(yè)，避免資金鏈的斷裂。

2.資金管理是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵

在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金管理把各部門串聯(lián)起來(lái)。通過(guò)投資測(cè)算，把資金的投向做出精準(zhǔn)的分析，讓公司的投資部門做出最好的投資決策。投資方向找準(zhǔn)后，融資是促使房地產(chǎn)投資成功的重要工作。通過(guò)對(duì)貸款方式及貸款利率進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，用最低的利率貸到最多的資金，有力地支持了開(kāi)發(fā)。為了完成既定目標(biāo)，房地產(chǎn)公司會(huì)制訂一系列指標(biāo)，加速銷售回籠。資金回籠后，將慢慢用于歸還貸款，沉淀下來(lái)的資金可以用于其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題和不足

1.資金管理模式不確定

（1）資金管理模式?jīng)]有統(tǒng)一，集團(tuán)和下屬項(xiàng)目公司各自為政。對(duì)于初創(chuàng)型的集團(tuán)或管理制度不嚴(yán)的集團(tuán)，沒(méi)有統(tǒng)一的資金管理制度，在資金管理方面執(zhí)行的方法不同，導(dǎo)致集團(tuán)和項(xiàng)目公司各顧各的，或者互相牽制，沒(méi)有一套完整的管理方法，導(dǎo)致集團(tuán)沒(méi)有凝聚力和戰(zhàn)斗力。（2）資金管理內(nèi)控制度需要加強(qiáng)。企業(yè)在資金管理制度不健全的情況下，往往沒(méi)有很好的管控制度，對(duì)沒(méi)有做好資金歸集等等資金管理內(nèi)容的人員或項(xiàng)目公司沒(méi)有處罰手段，導(dǎo)致令行不止，資金管理部門沒(méi)有建立應(yīng)有的威信。（3）企業(yè)各部門沒(méi)有資金管理的觀念，事不關(guān)己，高高掛起。在資金管理制度不統(tǒng)一的情況下，各部門協(xié)調(diào)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，資金管理部門和投資部、融資部、銷售部，乃至和企業(yè)管理層之間就會(huì)出現(xiàn)步調(diào)不一致的情況，出現(xiàn)問(wèn)題互相推諉。

2.資金投資效率低下

（1）資金管理沒(méi)有保障企業(yè)有效的投資。因?yàn)橘Y金管理效能不高，資金周轉(zhuǎn)不靈，會(huì)導(dǎo)致投資部門辛辛苦苦經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)研、測(cè)算，最后決定投資的項(xiàng)目，因?yàn)闆](méi)有資金而泡湯。（2）投資部門沒(méi)有和資金管理部門形成互動(dòng)。在現(xiàn)實(shí)工作中，往往會(huì)出現(xiàn)投資部門和資金管理部門各行其是。投資部門按自己的意愿去做投資，資金管理部門按自己的想法管理資金，雙方缺少溝通，結(jié)果或者是投資的標(biāo)的太大，沒(méi)錢投資；或者是投資不符合資金管理的要求，不能獲得最大收益。（3）投資未使資金利用最大化。投資需要?dú)w企業(yè)大量資金，在歸集時(shí)，需要集團(tuán)下屬各項(xiàng)目公司予以積極配合，其目的是為了把資金利用到最大化，賺取更多的利潤(rùn)?，F(xiàn)實(shí)中，往往會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目公司過(guò)多的為自身資金使用考慮，不愿意把資金做最大限度的歸集，沒(méi)有保障集團(tuán)投資的使用。

3.資金管理未能促進(jìn)融資

（1）融資增加了資金管理難度。融資是一個(gè)非常細(xì)致的工作，融資前有大量的資料要準(zhǔn)備；融資后需要資金管理部門對(duì)資金進(jìn)行專項(xiàng)管理，對(duì)利息進(jìn)行計(jì)算定期支付，對(duì)抵押物進(jìn)行管理，到期后及時(shí)歸還融資。另外，還要和資金方做好日常溝通，這些都加大了資金管理的工作量。（2）融資利率水平居高不下。融資成功與否，融資利率起著決定性作用。如果不能充分利用資金管理部門提供的數(shù)據(jù)做好分析，導(dǎo)致融資成本偏高，最后融資到期無(wú)法歸還，最后嚴(yán)重影響資金鏈，融資將失去它的意義。

4.沒(méi)有充分調(diào)動(dòng)銷售部門的積極性

（1）銷售部的工資收入沒(méi)有和回籠貢獻(xiàn)指標(biāo)掛鉤。資金管理工作重要的一環(huán)是需要銷售回籠貢獻(xiàn)集團(tuán)的保障，而回籠需要調(diào)動(dòng)銷售人員的工作積極性才能做好。有的公司銷售部人員的工資收入僅僅和銷售回籠項(xiàng)目公司掛鉤，沒(méi)有和銷售回籠貢獻(xiàn)集團(tuán)掛鉤，這樣造成了資金歸集的不暢，資金管理作用沒(méi)發(fā)揮出來(lái)。（2）資金管理制度不合理，沒(méi)能有效促進(jìn)回籠工作。資金管理需要制訂相應(yīng)制度，比如項(xiàng)目公司要回籠多少，然后貢獻(xiàn)集團(tuán)多少，這個(gè)制度是為促進(jìn)回籠打好基礎(chǔ)的。如果資金管理制度制訂得不合理，就會(huì)影響回籠的進(jìn)度。（3）沒(méi)有制訂更有效的獎(jiǎng)勵(lì)政策，保障資金回籠。有效的獎(jiǎng)勵(lì)，會(huì)促進(jìn)銷售回籠。有部分企業(yè)，沒(méi)有好的獎(jiǎng)勵(lì)制度，銷售回籠不好，影響了資金管理。如果沒(méi)有大量的資金，就沒(méi)有錢去投資和保障日常支付，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是巧婦難為無(wú)米之炊。

5.資金管理沒(méi)有做好企業(yè)的參謀

（1）沒(méi)有制訂內(nèi)控制度，資金管理沒(méi)有得到各部門的協(xié)同。在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，制度會(huì)不斷完善，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司內(nèi)控制度沒(méi)有完善，各部門在資金管理中沒(méi)有找準(zhǔn)自己的位置，導(dǎo)致協(xié)同很差，資金管理沒(méi)有有效的管理起來(lái)。（2）資金管理沒(méi)能為企業(yè)的發(fā)展做出更有力的貢獻(xiàn)。在房地產(chǎn)公司，現(xiàn)金為王是永恒的規(guī)律。在資金管理制度欠缺的情況下，企業(yè)沒(méi)有足夠的資金進(jìn)來(lái)，投資也缺少方向，企業(yè)發(fā)展就缺少后勁。（3）資金管理未能提供決策服務(wù)。在日常工作中，資金管理要做好數(shù)據(jù)分析工作，單純的報(bào)一下賬面數(shù)據(jù)給領(lǐng)導(dǎo)，是不能做好為管理層服務(wù)的。這樣只會(huì)導(dǎo)致管理層決策失誤，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的方法

1.優(yōu)化資金管理模式

（1）創(chuàng)造更有利于自身發(fā)展的資金管理模式。在資金管理中，要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，設(shè)置資金管理模式，向精細(xì)化管理方向發(fā)展。企業(yè)如果還沒(méi)有發(fā)展成熟，資金管理模式選擇適合自身特點(diǎn)的方式，是最好的選擇，如果選擇最精準(zhǔn)的精細(xì)管理方式，因?yàn)樽陨砹α康脑?，是不可能達(dá)到最好的效果。資金管理模式千變?nèi)f化，有的管理粗放，有的管理精細(xì)，但萬(wàn)變不離其宗，最終結(jié)果是要管理好資金，提高資金利用率，為企業(yè)創(chuàng)造最大效益。（2）資金管理需要集團(tuán)做好帶頭示范。在集團(tuán)模式下的資金管理，有其一定的特性，那就是集團(tuán)在統(tǒng)一的制度下，會(huì)帶領(lǐng)各項(xiàng)目公司做好資金管理，這時(shí)集團(tuán)的帶頭作用就特別重要。集團(tuán)既是制度的制訂者，又是參與者，只要嚴(yán)格執(zhí)行既定制度，起到帶頭作用，同時(shí)又要嚴(yán)格要求下屬項(xiàng)目公司，資金管理才會(huì)起到其應(yīng)有的作用。（3）資金管理需要各部門參與。在資金管理的過(guò)程中，需要集團(tuán)和下屬項(xiàng)目公司積極參與。通過(guò)構(gòu)建資金鏈的管理模式，可讓整個(gè)企業(yè)的資金都納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運(yùn)行中的審批與監(jiān)管聯(lián)系起來(lái)，由企業(yè)資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配。

2.讓資金管理和投資有效的銜接起來(lái)

（1）投資是為了更好利用資金。投資是一個(gè)企業(yè)前進(jìn)的動(dòng)力，但選到一個(gè)好的投資是投資部門非常重要的工作。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施新的投資項(xiàng)目，要對(duì)其可行性進(jìn)行反復(fù)的調(diào)研，制定項(xiàng)目實(shí)施最佳的方案。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在其風(fēng)險(xiǎn)管控的范圍內(nèi)，尋找投資發(fā)展的機(jī)遇，只有精挑細(xì)選，讓投資項(xiàng)目給企業(yè)帶來(lái)最大收益，才能讓資金發(fā)揮最大的作用。（2）投資利潤(rùn)率是否適當(dāng)要作為資金管理的重要指標(biāo)。在資金管理中，必須對(duì)投資建立一個(gè)投資利潤(rùn)率的考核指標(biāo)。從項(xiàng)目投資起計(jì)算，直至項(xiàng)目清算，確定最終收益。把最終收益與最初的測(cè)算收益進(jìn)行對(duì)比，看投資是否對(duì)集團(tuán)有利，確定考核結(jié)果。最后，對(duì)投資利潤(rùn)率進(jìn)行打分，這是資金管理的一個(gè)重要工作。

3.讓資金管理促進(jìn)融資

（1）加強(qiáng)對(duì)融資資金進(jìn)行專項(xiàng)管理。融資進(jìn)來(lái)的資金，加強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，但在資金管理方面卻增加了難度。融資需要與銀行或其他資金方進(jìn)行日常對(duì)接，利息核對(duì)，資金進(jìn)出的審批，這些都需要專人對(duì)接，并且要有相應(yīng)臺(tái)賬。所以，對(duì)于融資這一塊工作，需要進(jìn)行專項(xiàng)管理，這樣才能不影響資金管理的效率。（2）進(jìn)一步拓寬融資渠道。目前，除去銀行貸款、債券融資、信托融資、上市融資等傳統(tǒng)的融資方式，其他各種融資渠道因?yàn)檎咴蛑饾u收緊。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)橘Y金的需要很大，總會(huì)誕生出一些創(chuàng)新的融資方式。選擇與企業(yè)相匹配的多元化的融資方式，為企業(yè)提供充足的資金保障。（3）控制好融資利率水平。大型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛辛己玫男抛u(yù)和業(yè)績(jī)支撐，各大銀行和機(jī)構(gòu)總是青睞有加，融資利率總能控制在合理范圍之內(nèi)。但是對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，融資難度非常大，融資利率不可控系數(shù)大多了。所以，資金管理在利率控制上要結(jié)合企業(yè)實(shí)際，在收益最大的基礎(chǔ)上，把融資利率控制在合理水平。

4.通過(guò)資金管理加快銷售回籠

（1）銷售回籠是資金管理的重點(diǎn)。眾所周知，銷售回籠是一個(gè)企業(yè)的命脈，如果這個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)重大問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的打擊將是致命，所以各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)把銷售回籠作為極其重要的工作來(lái)抓。在實(shí)際工作中，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)與大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，開(kāi)發(fā)某個(gè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由大型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)來(lái)提升知名度和投資方的信任度，從而加快資金回籠速度，達(dá)到快速銷售的目的。（2）資金管理可以促進(jìn)回籠。資金管理從集團(tuán)層面來(lái)引導(dǎo)資金的走向，會(huì)監(jiān)督各部門來(lái)做好自身和資金有關(guān)的各項(xiàng)工作。資金管理可以引導(dǎo)銷售部的回籠工作，讓其為集團(tuán)提供更多資金，為資金的利用提供來(lái)源。（3）要調(diào)動(dòng)銷售部門回籠的積極性，這是資金管理的策略。在日常工作中，我們要制訂制度，調(diào)動(dòng)銷售部門的積極性，讓回籠順利完成，這樣才是有效的資金管理。從集團(tuán)的層面來(lái)制訂資金管理制度，獎(jiǎng)勵(lì)銷售人員，有效促進(jìn)回籠。

5.讓資金管理做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀

（1）資金管理是各部門協(xié)同的基礎(chǔ)。資金管理有一個(gè)目標(biāo)，就是保障企業(yè)收益最大化。這個(gè)目標(biāo)會(huì)引導(dǎo)各部門為這一共同目標(biāo)而共同努力。只有各部門協(xié)同努力，資金管理才有可能完成這一目標(biāo)。（2）資金管理為企業(yè)的發(fā)展注入了力量。資金管理在企業(yè)的發(fā)展中，是一股非常強(qiáng)大的力量，任何工作都離不開(kāi)資金的支持。如果資金管理非常到位，就會(huì)為企業(yè)的壯大提供源源不斷的支持，后勁將是非常強(qiáng)大的。（3）資金管理為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策的提供了方向。資金管理中會(huì)涉及各部門中方方面面的問(wèn)題，做好分析，提供數(shù)據(jù)，然后提供給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，為領(lǐng)導(dǎo)做好決策，提供了相關(guān)依據(jù)，這是資金管理的一大作用。

四、結(jié)語(yǔ)

資金管理在當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)中越來(lái)越重要了，如果放任資金的粗放式管理，造成的后果是不可低估的。我們只有制訂好資金管理制度，各部門做好配合，吸收各方經(jīng)驗(yàn)，并不斷完善，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

作者:陳孝明 單位:華景川集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)管理篇3

一、引言

自1998年“房改”市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)獲得蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展最基本的生產(chǎn)要素。據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，其已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，大量投機(jī)性購(gòu)房推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲，同時(shí)帶來(lái)了巨大的金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為防范風(fēng)險(xiǎn)，保障民生，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，自2010年以來(lái)，政府不斷出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控措施方案，對(duì)房地產(chǎn)信貸投放的控制升級(jí)。這也間接導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。大量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，究其原因主要有兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)多，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程不確定因素相對(duì)較多。二是很多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理相對(duì)薄弱，對(duì)于大量資金的流轉(zhuǎn)缺乏系統(tǒng)的全鏈條管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的資金特點(diǎn)鮮明

一是資金需要量大，尤其在當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲的狀況下，初始土地的獲得資金就占到整個(gè)項(xiàng)目投資的40%-50%。二是資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，從資金的初始投入到商品房銷售實(shí)現(xiàn)初始資金全部收回至少需要3-5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。三是資金周轉(zhuǎn)期限具有不確定性因素，而風(fēng)險(xiǎn)正是來(lái)自于這種不確定性。由于從資金投入到收回周期長(zhǎng)，各種政策性的影響直接影響了商品的銷售市場(chǎng)，一旦商品房的銷售價(jià)格和成交速度均下降，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有良好的應(yīng)對(duì)措施和策略，就會(huì)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)狀況，甚至進(jìn)入到資金惡性循環(huán)中。正是因?yàn)樯鲜龇康禺a(chǎn)行業(yè)的資金特點(diǎn)，因此良好的資金管理就成為房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵性因素。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金流通各環(huán)節(jié)的資金使用情況及其存在的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金投入流通環(huán)節(jié)

1、土地取得環(huán)節(jié)。土地取得環(huán)節(jié)的資金占到整個(gè)項(xiàng)目投資的40%-50%。雖然目前土地的取得成本越來(lái)越高，但并沒(méi)有妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆椋鞯氐赝躅l現(xiàn)。有些企業(yè)在自有資本金不足以取得土地的情況下，依靠借入資金購(gòu)買土地，寄希望于實(shí)現(xiàn)商品房快速銷售，溢價(jià)銷售額歸還借款，這是一種相當(dāng)危險(xiǎn)的投資策略，一旦市場(chǎng)稍有不利變化，直接的結(jié)果就是導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)。深層次分析房企不計(jì)成本的拿地原因，其實(shí)有兩個(gè)：一是大的房企尤其是上市房企，為了市場(chǎng)占有率，不惜重金拿地；二是一些中小型的房企，為了延續(xù)資金的滾動(dòng)性，只能被迫繼續(xù)做項(xiàng)目，以使企業(yè)不至于停滯在尷尬的階段。但這種高成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卻不佳，甚至有的遲遲不進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，造成資金的大量沉淀，影響了企業(yè)的利潤(rùn)。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的資金投入主要有四個(gè)環(huán)節(jié)：1、前期設(shè)計(jì)到取得施工許可證這一階段。該階段的資金量占到項(xiàng)目總投資的8-10%，雖然資金投入量小，但卻決定了后續(xù)的資金投入量。因?yàn)楹玫脑O(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目成功的決定性因素之一。2、建筑施工階段。該階段資金量占到項(xiàng)目總投資的40%左右，這階段的資金使用需要各業(yè)務(wù)部門緊密配合，否則極易造成資金投入效益低下。3、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)和項(xiàng)目的建設(shè)施工階段往往是同時(shí)進(jìn)行的。資金關(guān)鍵控制點(diǎn)就是資金使用的合適時(shí)機(jī)和合理的金額。需要企業(yè)有詳細(xì)的銷售推廣方案和資金使用方案，否則極易造成資金的無(wú)效投入。4、銷售稅金的資金流出階段。這個(gè)環(huán)節(jié)需要財(cái)務(wù)人員高度重視。因?yàn)殇N售稅金通常占到房地產(chǎn)銷售收入的15-20%，而房地產(chǎn)稅金政策是頻繁變化調(diào)整的，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該仔細(xì)研究稅收政策，并將稅收政策貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，這樣才能有效進(jìn)行稅收籌劃，使得企業(yè)稅金流出得到合理降低。3、項(xiàng)目銷售過(guò)程中的資金回流環(huán)節(jié)。項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)資金回流有兩個(gè)階段：一是收到首付款階段；二是收到銀行按揭放款階段。這兩個(gè)階段都需要銷售人員和財(cái)務(wù)人員以高度的責(zé)任心全程跟進(jìn)客戶和按揭銀行，以保證企業(yè)資金能夠準(zhǔn)確和快速的收回。

（二）資金流通環(huán)節(jié)管理不當(dāng)

部分房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得環(huán)節(jié)不進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行苑治觯瑢?duì)自身資源狀況沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目盲目上馬。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不仔細(xì)推敲，導(dǎo)致后續(xù)頻繁設(shè)計(jì)變更，施工變更，影響了資金使用效率。在項(xiàng)目施工階段對(duì)施工組織不力，各作業(yè)面、業(yè)務(wù)部門溝通不順暢，影響資金使用有效性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)常常缺乏全盤的資金預(yù)算，或者預(yù)算與實(shí)際偏離太大導(dǎo)致預(yù)算無(wú)效，使得資金計(jì)劃無(wú)法有效執(zhí)行，且由于企業(yè)內(nèi)部控制缺失，導(dǎo)致出現(xiàn)資金管理舞弊。部分房地產(chǎn)公司由于缺乏有效市場(chǎng)調(diào)研，導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)的判斷有誤，資金回流偏離預(yù)期；缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的充分有效識(shí)別和應(yīng)對(duì)機(jī)制，沒(méi)有危機(jī)應(yīng)對(duì)預(yù)案，當(dāng)市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)判斷出現(xiàn)偏離時(shí)，沒(méi)有應(yīng)對(duì)策略。部分房地產(chǎn)公司融資渠道單一或者融資方案不適合都會(huì)造成企業(yè)資金困局。如典型的長(zhǎng)投短貸，如果短期融資無(wú)法得到持續(xù)周轉(zhuǎn)獲得，則長(zhǎng)期投資就會(huì)出現(xiàn)資金難以維系。

四、資金管理問(wèn)題的解決方案

（一）在項(xiàng)目前期進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行匝芯?/p>

項(xiàng)目前期的可行性研究必須有高層財(cái)務(wù)管理人員參與。該環(huán)節(jié)包括獲得土地之前的可行性分析和獲得土地之后的開(kāi)發(fā)方案可行性研究分析。這兩個(gè)分析側(cè)重點(diǎn)不同，獲得土地之前的可行性研究一般要求保密性強(qiáng)，僅有企業(yè)高層管理者參與，這里需要財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)可用資金情況有準(zhǔn)確的判斷，并將企業(yè)資金情況與股東層面進(jìn)行充分溝通。土地獲取以后的可行性研究分析，就需要各個(gè)相關(guān)業(yè)務(wù)部門都參與進(jìn)來(lái)，從設(shè)計(jì)、施工、銷售、融資等各個(gè)層面進(jìn)行分析研究，財(cái)務(wù)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求、資金籌集、資金回收進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算?？尚行匝芯繄?bào)告必須經(jīng)股東會(huì)或者董事會(huì)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行后續(xù)工作。

（二）實(shí)施全面預(yù)算管理

全面預(yù)算中的“全面”是指：全員、全業(yè)務(wù)范圍和全管理流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程環(huán)節(jié)多，預(yù)算編制中全員參與和配合尤其重要，要想取得預(yù)期效果，除了“一把手”高度重視和支持外，必須輔之以績(jī)效考核手段。很多企業(yè)預(yù)算編制隨意性大，預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際數(shù)據(jù)差之千里，這樣的預(yù)算不僅起不到應(yīng)有的效果，還會(huì)嚴(yán)重影響財(cái)務(wù)人員的資金預(yù)算編制，最終影響整個(gè)項(xiàng)目的資金調(diào)度。企業(yè)應(yīng)通過(guò)實(shí)施科學(xué)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和激勵(lì)制度，促使員工高度重視預(yù)算編制工作，通過(guò)預(yù)算執(zhí)行控制，提高企業(yè)資金的配置和利用效率。

（三）優(yōu)化融資方案

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多方面拓展融資渠道，避免融資渠道單一化。在滿足項(xiàng)目資金需求的前提下，盡可能降低資金成本。獲取土地一定要有自有資金，這也是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資的剛性要求，除此以外的資金需求，企業(yè)要多渠道準(zhǔn)備，除了銀行貸款外，私募基金、信托基金、保險(xiǎn)資金等都要積極嘗試，對(duì)融資的期限要留有余地，資金準(zhǔn)備的越充足，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。另外，資金使用過(guò)程中，要盡可能利用好商業(yè)信用融資。商業(yè)承兌匯票、銀行承兌匯票等金融工具的使用，能有效降低資金成本。與資金實(shí)力強(qiáng)的單位合作，在一定程度上也能夠降低企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）企業(yè)必須有健全的內(nèi)部控制規(guī)范體系和風(fēng)險(xiǎn)管理體系

高質(zhì)量的內(nèi)部控制，有助于提升企業(yè)內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。企業(yè)應(yīng)該在機(jī)構(gòu)設(shè)置、權(quán)責(zé)分配和業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督的機(jī)制。不相容崗位必須分離。如工程管理和造價(jià)控制崗位，銷售收款和銷售合同簽訂崗位，這些崗位的工作內(nèi)容都是相互牽制，工作結(jié)果輸出都是相互印證的關(guān)系。企業(yè)高層管理人員要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，要對(duì)最不利條件下的資金使用有應(yīng)對(duì)預(yù)案。

（五）企業(yè)要有高效的溝通機(jī)制

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)要緊密銜接，避免出現(xiàn)斷檔和空擋。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是最大的資金成本，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短直接影響到項(xiàng)目的資金成本，從而影響項(xiàng)目的整體收益情況。要加強(qiáng)公司信息化建設(shè)工作。如，銷售人員銷售后需要及時(shí)把相關(guān)信息傳遞給財(cái)務(wù)人員，盡量利用大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，避免依靠口頭傳遞信息。管理層要根據(jù)匯集到的各種數(shù)據(jù)資源，有效進(jìn)行資源調(diào)配，使得各業(yè)務(wù)部門有序的平行作業(yè)。

（六）稅收管理要貫穿于項(xiàng)目

開(kāi)發(fā)的全過(guò)程稅金也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中一項(xiàng)大額的資金流出。財(cái)務(wù)人員要熟知各項(xiàng)稅收政策，并且運(yùn)用到日常經(jīng)營(yíng)合同的簽訂和執(zhí)行當(dāng)中，不僅要避免出現(xiàn)大額的稅收風(fēng)險(xiǎn)，而且要進(jìn)行通盤的納稅籌劃，合理合法降低稅收資金。

五、結(jié)束語(yǔ)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵性保障因素。房地產(chǎn)企業(yè)必須建立健全各項(xiàng)資金管理體系，企業(yè)全體員工也必須牢固樹(shù)立資金管理意識(shí)，并將其貫徹于日常工作中。這樣企業(yè)才能應(yīng)對(duì)日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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作者:常曉寧 單位:青島國(guó)信發(fā)展（集團(tuán)）有限責(zé)任公司