房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算研究

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一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

（一）商品房銷售收入的確認(rèn)不夠規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于商品房開發(fā)周期長(zhǎng)，所耗資金量大，其商品具有較高的價(jià)值，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)的商品房采取預(yù)收定金或預(yù)收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認(rèn)時(shí)，有的單位收到預(yù)收定金或預(yù)收賬款時(shí)確認(rèn)收入，有的辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。從而造成稅收計(jì)算和財(cái)務(wù)成果核算不準(zhǔn)確等混亂現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用與售價(jià)缺乏配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，前期開發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開發(fā)成本和期間費(fèi)用，期間費(fèi)用當(dāng)年必須確認(rèn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，開發(fā)成本又不能結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本，當(dāng)年內(nèi)發(fā)生的預(yù)收賬款也不能確認(rèn)為收入。形成開發(fā)成本、費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不能配比。二是企業(yè)所開發(fā)的商品房的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價(jià)與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果也不具有真實(shí)性。

（三）收益評(píng)價(jià)體系不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期，資金投入量較大，在開發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項(xiàng)目完工后才能確認(rèn)項(xiàng)目的總成本和單位成本，從而確認(rèn)為收入，這時(shí)企業(yè)利潤(rùn)才能實(shí)現(xiàn)。因此，僅以會(huì)計(jì)報(bào)表的凈利潤(rùn)和費(fèi)用比率等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來考核企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，不利于監(jiān)督管理部門和社會(huì)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時(shí)

按照新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和信息披露規(guī)范，存在如下問題：一是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容格式過于“僵化”，導(dǎo)致一些應(yīng)該披露的重要信息無法顯示出來。二是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容具有一定的滯后性。三是披露的會(huì)計(jì)信息大多是按照歷史成本計(jì)量，與其現(xiàn)時(shí)的時(shí)間價(jià)值相脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在問題形成的原因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)流程和會(huì)計(jì)工作的具體特點(diǎn)，現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》不能準(zhǔn)確做出具體的規(guī)范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營(yíng)者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對(duì)不應(yīng)計(jì)入收入的預(yù)收賬款計(jì)入收入，開發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，規(guī)范核算行為

目前執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是財(cái)政部1993年1月制定的，部分內(nèi)容已不適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，需進(jìn)一步規(guī)范和完善。一是與目前執(zhí)行的新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（具體準(zhǔn)則）》不相適應(yīng)。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不相適應(yīng)。三是按現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》核算內(nèi)容已無法準(zhǔn)確地反映稅收征管所需數(shù)據(jù)。

（二）正確使用新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，準(zhǔn)確確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)必須符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)銷售和現(xiàn)房銷售確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是按新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)條件，前者是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的前提。根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售方式出售商品房，應(yīng)當(dāng)在該預(yù)售項(xiàng)目取得“三書一證一表”（即住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表）時(shí)，并與買受方簽訂買賣合同，結(jié)清購房款或取得索取憑證，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)具備現(xiàn)房銷售條件，應(yīng)當(dāng)在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)尚未辦理土地分割手續(xù)的，已具備上述現(xiàn)房交付條件也可確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)以按揭方式銷售的商品房，對(duì)已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

（三）使用合理的方法，進(jìn)行開發(fā)成本和期間費(fèi)用的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的成本核算項(xiàng)目，歸集開發(fā)成本。對(duì)已竣工房屋應(yīng)按“約當(dāng)量比例法”在各樓層間分配開發(fā)成本。即按照當(dāng)期已竣工房屋的區(qū)位系數(shù)和每棟樓樓層系數(shù)折合成一個(gè)綜合系數(shù)乘以該樓層的建筑面積作為樓層當(dāng)量，即約當(dāng)量，然后按照該期某項(xiàng)目開發(fā)成本總額除以該期約當(dāng)量總和得出該項(xiàng)成本的分配率，以此按照各樓層的約當(dāng)量分別計(jì)算各樓層開發(fā)成本。對(duì)每一樓層的開發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發(fā)成本，據(jù)此作為銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)?？缙谄陂g費(fèi)用（如樓盤展示費(fèi)用和樣板房裝修費(fèi)等），通過“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性。

（四）建立完善的收益評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在其自身特點(diǎn)，因此在收益評(píng)價(jià)體系的建立時(shí)應(yīng)有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結(jié)構(gòu)狀況，同時(shí)，還要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債能力和企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)主要包括流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比率、其他長(zhǎng)期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構(gòu)成。償債能力指標(biāo)體系包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等構(gòu)成。企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指標(biāo)主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量比率等構(gòu)成。在評(píng)價(jià)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某一開發(fā)周期的指標(biāo)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，否則，不利于真實(shí)地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)。

（五）擴(kuò)大信息披露的內(nèi)容，提高信息披露的質(zhì)量

主要披露企業(yè)擁有的土地儲(chǔ)備數(shù)量和成本、分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息、抗風(fēng)險(xiǎn)（開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)）的能力。增加季度和年度快報(bào)指標(biāo)體系建設(shè)，克服信息披露滯后問題。并按開發(fā)項(xiàng)目提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

作者：朱曉倩 單位：南京洛普股份有限公司