房地產(chǎn)企業(yè)項目會計核算論文

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一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作的不足

（一）房地產(chǎn)企業(yè)中的房地產(chǎn)項目對會計科目級別設(shè)置不一

我國會計制度中沒有專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度和準則，這對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算較為不利，如通過“開發(fā)成本———建安成本———指定分包工程”科目來核算除總包外由開發(fā)公司單獨分包的一項項目，那通常可能會涉及電梯、防盜門、鋁合金門窗、外墻保溫、智能化、幕墻工程、防水工程、進戶門、信報箱等幾十項工程，每一個具體工程項目可能還會由不同的施工單位承接，即使一份合同也有很多付款節(jié)點，所以如都在一個子目里算，除非通過ERP系統(tǒng)管控，否則查詢起來極為麻煩，勢必要通過其他的EXCEL表來輔助反映；又如開發(fā)項目通?？赡苌婕白≌?、商鋪、寫字樓、別墅、公寓房、車庫等不同業(yè)態(tài)，即使目前核算項目沒有，將來可能會遇到，科目的設(shè)置未綜合考慮長遠因素，即使規(guī)定了統(tǒng)一的會計科目，但因理解不一致也會造成科目運用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，也容易造成疏漏，從而產(chǎn)生多付款的現(xiàn)象。如，同一企業(yè)建設(shè)工地發(fā)生的水電費，有在“開發(fā)成本———建成成本”里反映；有在“開發(fā)成本———前期費用———臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應收款———施工單位”進行核算，從應付工程款中扣回。根據(jù)會計規(guī)定，企業(yè)所有賬簿均應在年終結(jié)賬，而且需要建新賬，但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)跨幾個會計年度的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時承擔土地和房屋的開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的任務，會計核算工作要從年初投資估算開始直至年尾項目結(jié)算，同時需要按照項目進行的實際情況設(shè)置不同的科目。

（二）房地產(chǎn)成本費用核算的隨意較大

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較壯大，企業(yè)漏稅、逃稅及偷稅現(xiàn)象也愈發(fā)突出。一方面有些房地產(chǎn)企業(yè)將不合法、不合規(guī)發(fā)票進行入賬，挖補涂改發(fā)票現(xiàn)象時有發(fā)生，另一方面由于沒有嚴格按照開發(fā)的產(chǎn)品對象增設(shè)各類明細核算項目，成本劃分不清，獨立核算的配套設(shè)施未結(jié)算土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息及建筑安裝工程費，未按照規(guī)定計算開發(fā)產(chǎn)品成本、期間費用，未完工的驗收成本計算在營業(yè)成本中等，常以預計金額、合同金額列支，或者直接用白條入賬，不按工程結(jié)算單據(jù)列支開發(fā)成本或?qū)⒊杀竞怂銓ο蠡煜兄С杀咎崆埃ㄈ鐚⑾缕诔杀居袃斵D(zhuǎn)讓或者未單獨核算自用設(shè)施的成本），沒有分攤土地成本、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費等費用；延伸期間費用列支的標準和范圍，如管理費用開發(fā)產(chǎn)品竣工之前的借款利息全部列入當期損益。

（三）收益評價指標難以反映企業(yè)的真實業(yè)績

開發(fā)房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的周期較長，在會計報表上面通常會出現(xiàn)業(yè)績大幅度的波動，在建設(shè)期的業(yè)績較差，但是當驗收和出售房屋之后，將預收款項計入到收入中去，其導致的結(jié)果是經(jīng)營情況不能通過凈利潤指標真實地反映出來。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況較好，其凈利潤卻可能是很小甚至是負數(shù)；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績而言，其表外風險也很重要。當一個房地產(chǎn)企業(yè)，即使其在建工程多，預售情況良好、資本流動鏈極好、盈利能力夠強，也很可能出現(xiàn)正面倒閉的情況，如工程施工的質(zhì)量出現(xiàn)問題引起賠償或者資金鏈斷裂等。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的相關(guān)對策

（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)的銷售核算范圍及標準

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入一般指的是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過開發(fā)后通過銷售所獲得的收入，它包括了土地轉(zhuǎn)讓費、房屋銷售收入以及房屋的配套收入、周轉(zhuǎn)房的出售，回遷人員拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加面積的房款等都應該納入到會計核算的銷售收入中去。房地產(chǎn)的銷售過程一般要經(jīng)過預售合同的簽訂、收取預收房款、簽訂正式銷售合同、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)辦理、過戶等手續(xù)。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，企業(yè)確認收入必須滿足的條件是：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要的風險報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)既沒有通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠計量；與商品有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的成本會計或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計量，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其商品的收入同時滿足上述條件時才能加以確認。以商品所有權(quán)的風險報酬是否轉(zhuǎn)移為標準確認收入，在沒有經(jīng)過竣工驗收時，房地產(chǎn)上的各種風險和報酬還沒有轉(zhuǎn)移給買方，不管是否收取了相關(guān)費用，都不能計為收入確認。這也是房地產(chǎn)項目在沒有經(jīng)過驗收和過戶時，所有款項只能算作房地產(chǎn)企業(yè)暫收款或預收款，從而不能計算到收入中來。只有在房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間簽訂正式的銷售合同，房地產(chǎn)經(jīng)過相關(guān)的驗收，并使客戶對各種指標進行認可，并辦理相關(guān)的移交手續(xù)后才能夠?qū)⑦@些款項由暫收款轉(zhuǎn)入收入中，即房地產(chǎn)完全交付使用后，才可以將預收款劃歸到銷售收入中來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)利用各種促銷活動建立的銷售協(xié)議，必須對其交易的真實性和本質(zhì)性進行判斷，如：售后回租、售后回購的房地產(chǎn)。

（二）會計科目設(shè)置要明晰、準確、直觀

房地產(chǎn)企業(yè)進行對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行會計核算要嚴格按照一級會計科目進行明細設(shè)置,同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況對二級、三級、四級會計科目設(shè)置要仔細、明確、詳細，保證對會計核算工作具有完整的資料信息,發(fā)揮會計核算工作在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資和成本控制中的作用。

作者：王紫英 單位：南通云景投資有限公司