房地產(chǎn)金融管控調(diào)控重點(diǎn)探析

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近期，央行、住建部就房地產(chǎn)金融管控密集發(fā)聲，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，后續(xù)政策將繼續(xù)收緊。

一、持續(xù)完善管理長(zhǎng)效機(jī)制

住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，下一步住建部將嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線(xiàn)四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房。要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾指出，為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明度，央行、住建部去年8月出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線(xiàn)四檔”規(guī)則。經(jīng)過(guò)一年時(shí)間，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)健。同時(shí)，央行還對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)制定了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。政策實(shí)施以來(lái)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，整個(gè)房地產(chǎn)貸款的占比下降0.6%，其中個(gè)人住房貸款的占比下降了0.2%。鄒瀾表示，下一步，央行將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制；將堅(jiān)持“房住不炒”的定位，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

二、房企紛紛調(diào)整優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的依賴(lài)度較高，一旦融資監(jiān)管收緊，房企會(huì)受到很大影響。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，“三線(xiàn)四檔”中“三道紅線(xiàn)”是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線(xiàn)情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。自“三線(xiàn)四檔”公布以來(lái)，房企紛紛對(duì)自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年100家上市房企中40%的房企實(shí)現(xiàn)成功降檔；綠檔房企數(shù)量達(dá)到29家，較2019年的12家增長(zhǎng)過(guò)半。央行數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上年末回落了2.2個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人住房貸款增速比上年末回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“三線(xiàn)四檔”對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)意義重大，試行一年時(shí)間房企降負(fù)債超預(yù)期。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示，去年下半年以來(lái)，部分地區(qū)樓市火爆，原因并不在調(diào)控政策松綁，而正是金融端“沒(méi)管住、沒(méi)管好”。近期，隨著銀行打擊經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，開(kāi)展資金穿透式監(jiān)管，樓市迅速降溫。“深圳就是明顯的例子?！崩钣罴握f(shuō)。

三、下半年促銷(xiāo)力度或加大

對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，融資環(huán)境持續(xù)收緊，渠道限制越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商資金鏈將會(huì)持續(xù)偏緊。在這種大趨勢(shì)下，保障現(xiàn)金流充裕是重要任務(wù)。在劉水看來(lái)，保證現(xiàn)金流，一是加大促銷(xiāo)，加快銷(xiāo)售回款；二是謹(jǐn)慎拿地，放緩拿地節(jié)奏；三是開(kāi)拓新的融資渠道，比如綠色債券融資。“融資趨緊的大背景下，各房企要積極拓寬融資渠道，把握融資窗口，加強(qiáng)融資合作。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，下半年預(yù)計(jì)各房企拿地節(jié)奏會(huì)放緩，同時(shí)加大營(yíng)銷(xiāo)力度，加速銷(xiāo)售回款?！澳壳胺科笞畛Ｒ?jiàn)保證現(xiàn)金流的方式就是加強(qiáng)銷(xiāo)售回款率，這種‘開(kāi)源’的方式較為積極，同時(shí)也會(huì)采用減少拿地、調(diào)整新開(kāi)工節(jié)奏，項(xiàng)目減配、降低管理、銷(xiāo)售費(fèi)用等‘節(jié)流’的方式。”他表示。許小樂(lè)則認(rèn)為，房企在拿地前要充分進(jìn)行拿地成本與收益測(cè)算評(píng)估，優(yōu)化住宅方案設(shè)計(jì)并合理定價(jià)，避免因過(guò)高的土地溢價(jià)擠占用于產(chǎn)品質(zhì)量建設(shè)的成本。

作者:孫蔚 單位:無(wú)