淺析非規(guī)范性建筑的空間形式

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摘要:城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設工程規(guī)劃許可證作出決定是以核準的相關圖紙作為依據(jù)，并在建設工程竣工規(guī)劃條件核實階段對建設工程進行規(guī)劃條件復核和確認，出具《竣工規(guī)劃條件核實意見書》作為建設工程符合規(guī)劃的證明和建設單位申請房屋權屬登記的依據(jù)。然而，在規(guī)劃管理技術審查工作當中各種類型的“非規(guī)范建筑空間形式”產(chǎn)生了“偷容積率”的問題，為后續(xù)的竣工規(guī)劃條件核實埋下了隱患，并有可能產(chǎn)生相關糾紛。本文試圖將各類“非規(guī)范建筑空間形式”進行歸納和總結(jié)，并從規(guī)劃管理的政策和制度層面進行可操作性實踐，以期達到對非規(guī)范性建筑空間的統(tǒng)一解讀。

關鍵詞:廈門;非規(guī)范性建筑空間;技術審查

近年來，隨著城市建設的快速發(fā)展，城市建設的審批量、信息量越來越大，開發(fā)商、建設單位對規(guī)劃部門的技術性審查也吃的越來越透，潛藏在規(guī)劃審查圖紙中的“地雷”也更加專業(yè)、隱蔽，“偷面積”的現(xiàn)象比比皆是，同時隨著國家機構(gòu)改革及政府機關人員編制精簡的限制，規(guī)劃審批的公務人員在繁多的事務工作中往往對此類問題疲于應付、無暇顧及，很難把所有圖紙上可能存在的規(guī)避容積率問題都審查過濾出來，因此規(guī)劃部門審批的內(nèi)容和批準的相關圖紙往往存在一些建筑空間名稱和使用功能與實際建筑空間不一致的現(xiàn)象，產(chǎn)生了非規(guī)范性建筑空間形式，給社會造成了不良的影響，助長了建筑設計行業(yè)的不誠信風氣。廈門市規(guī)劃委員會于2011年9月份開展建筑工程的行政審批與技術審查分離工作，率先將建設工程設計方案(建筑工程)和建筑工程規(guī)劃許可證(建筑工程)的行政審批和技術審查進行分離，由第三方的中介服務機構(gòu)(廈門市規(guī)劃信息中心)利用信息化技術手段對建設項目的設計成果在設計階段先行進行技術審查。近五年的實踐證明，通過第三方中介服務機構(gòu)的市場化服務，不僅規(guī)范了建筑設計行業(yè)的標準，逐步建立起了設計行業(yè)市場的誠信體系，使得各開發(fā)建設單位回歸到了以服務和質(zhì)量來保障住宅品質(zhì)的同一起跑線上，而且讓規(guī)劃部門贏得了社會和公眾的認可，有效地減少了權力“尋租”的空間。

1技術審查與非規(guī)范性建筑空間形式概述

1．1技術審查

技術審查是指對建設項目的設計文件及相關材料等進行技術性審查，判斷是否滿足規(guī)劃設計條件、城市規(guī)劃管理技術規(guī)定及其它政策法規(guī)和規(guī)范規(guī)定的要求［1］。

1．2非規(guī)范性建筑空間形式

近年來，在規(guī)劃部門的竣工規(guī)劃條件核實工作中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設單位在項目建設中普遍存在利用“非規(guī)范性建筑空間形式”規(guī)避計容建筑面積的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)名稱與實體不符即審批內(nèi)容和批準的相關圖紙所標注的建筑空間名稱和使用功能與實際的建筑空間(部位)實體屬性不一致。

2非規(guī)范性建筑空間形式問題的出現(xiàn)及分析

“非規(guī)范性建筑空間形式”規(guī)避計容建筑面積的現(xiàn)象在全國房產(chǎn)地業(yè)發(fā)達地區(qū)具有普遍性，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和部分設計單位，在建筑工程規(guī)劃許可的施工圖設計中偷換建筑基本空間的名稱和使用功能的概念，大量設計一些非規(guī)范性建筑空間，通過設計虛假墊層、假凸窗、超大型陽臺、入戶花園、入戶陽臺、露臺、花池、半地下層、封閉空間、無使用功能空間等形式，利用城市規(guī)劃管理技術規(guī)定和規(guī)范的缺失或漏洞規(guī)避容積率。規(guī)劃部門雖在審批前對報審圖紙進行了技術審查，但由于審查的工作量巨大，很難把可能存在的規(guī)避容積率的問題都審查過濾出來，因此難免造成部分項目存在批準的文字標注和圖形不符、審批內(nèi)容和批準的相關圖紙所標注的建筑空間名稱和使用功能與實際的建筑空間部位屬性不一致的現(xiàn)象，甚至與常理不符的情形。這類非規(guī)范性建筑空間到了竣工規(guī)劃條件核實階段，問題便更為凸顯，成為核實指標與規(guī)劃審批指標兩者之間對應銜接的一個難題，而且從規(guī)劃審批、施工、預售、竣工，均已成為事實，房屋也銷售給購房者，簡單的否定和更改原來的規(guī)劃審批指標，將非規(guī)范性建筑空間重新核定，勢必造成一系列社會問題，涉及行政信賴保護原則問題，特別是涉及眾多的購房者利益的問題，房產(chǎn)面積糾紛問題等，成為一個必須認真妥善處理的社會問題。

3非規(guī)范性建筑空間形式的主要類型及處理建議

3．1非架空空間

(1)類型定義。架空空間部位常存在于建筑底層及不同功能建筑空間之間的轉(zhuǎn)換部位(如裙房為商業(yè)，塔樓為住宅的建筑形式)。(2)問題分析。架空空間從規(guī)劃管理的本義應強調(diào)的是其公共、開放的屬性，空間功能上應作為公共休閑、交通、綠化場所的開敞空間，僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐;實際實施過程中出現(xiàn)的形式是除結(jié)構(gòu)體支撐外，有多面圍合外墻，常被改造和圍合成建筑室內(nèi)使用空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確架空空間應為架空層中扣除核心筒和公共設備用方、樓梯間、門廳及其他功能用房后全體業(yè)主共同使用的建筑空間，低層住宅(3層以下)及單一產(chǎn)權的建筑除外。

3．2非挑空空間

(1)類型定義。挑空空間部位常存在于建筑單體樓層內(nèi)局設置部跨越一個標準層高以上的建筑空間如會議室、住宅客廳、住宅套型內(nèi)或套型外、多功能廳、大堂、門廳、空中花園等。(2)問題分析。非挑空空間從建筑功能空間的需求設置及各類建筑設計規(guī)范要求上具備合規(guī)性，但往往出現(xiàn)超越常理的不合理情況，如跨越四個以上標準層高的會議室(以辦公標準層高4.5米為例，即挑空空間層高近18米)、住宅套型(單戶)范圍內(nèi)挑空空間、住宅套型范圍外挑空空間(兩戶共用)，甚至在挑空部位預留完整的結(jié)構(gòu)梁、門窗、過道等，實際項目竣工后倒板即可多出一層或二層的面積。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確挑空空間開口內(nèi)無任何結(jié)構(gòu)連梁、連板或與其類似的裝飾性構(gòu)件;對于住宅項目應限定不應設置套型的挑空空間，套型外的挑空空間應為3戶以上直接采光通風來源，同時從審批層面對于“合法規(guī)避”相關規(guī)范的挑空空間應加強行政審批層面的合理性把關和規(guī)劃實施過程中的事中事后監(jiān)管。

3．3假凸窗

(1)類型定義。假凸窗部位常存在于居住建筑凸出外墻面的窗戶。(2)問題分析。假凸窗即通過房間或客廳臨窗部位的一種虛假墊高造型，使其局部層高小于2.2米，并非真正凸出外墻面的窗體，實際項目竣工后可變成建筑室內(nèi)空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確凸窗的形式，將凸窗分為單反式凸窗和雙反式凸窗兩類，落地窗分為平臺式落地窗和反凸式落地窗。

3．4結(jié)構(gòu)板的鏤空

(1)類型定義。建筑自然層范圍內(nèi)，局部鏤空或僅幾個小洞鏤空，并以“井”字的形式布局，有結(jié)構(gòu)連梁支撐。(2)問題分析。結(jié)構(gòu)板的局部鏤空作為整體鏤空，視為無頂蓋建筑部分不計建筑面積，后續(xù)通過倒板等方式，形成可利用的計建筑面積建筑空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確鏤空的形式，如鏤空處可開口，但鏤空范圍內(nèi)不得有結(jié)構(gòu)連梁或裝飾性構(gòu)件存在。

3．5陽臺上的花池、空調(diào)機位

(1)類型定義。陽臺上設置花池，空調(diào)機位，利用現(xiàn)有的規(guī)范及規(guī)則(如:進深0.6米以內(nèi)不計容)。(2)問題分析。以欄桿或矮墻作為隔離，將陽臺人為分割為兩部分，實屬陽臺的一部分，后續(xù)可將陽臺擴大化使用。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確陽臺設置的形式，如位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋花池、空調(diào)機位等，應與相連的建筑空間一體計算建筑面積;平臺式或外掛式花池、空調(diào)板滿足進深控制要求的可不計算建筑面積。參考文獻［1］廈門市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定，2016．［2］廈門市房產(chǎn)面積測算細則，2011．花池、空調(diào)機位設置形式及面積計算圖示

3．6地下層“密閉空間”、“無使用功能空間”

(1)類型定義。地下層“密閉空間”并標示無人員使用或無使用功能的空間。(2)問題分析。該類地下層“密閉空間”，具有完整的住宅地延伸層，出入口以模板、硅配鈣板或單磚墻臨時封閉，后續(xù)可形成利用的地下層住宅空間，規(guī)避地下層住宅繳交地價的相關規(guī)定。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確地下層不得設置無使用功能的密閉空間。

4結(jié)語

通過對非規(guī)范性建筑空間的分類以及問題分析，非規(guī)范性建筑空間部位的屬性認定涉及容積率管理，因此應進一步強化設計源頭的管理，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在強化方案設計圖紙審核的同時，加強建設項目的事中事后監(jiān)管，對現(xiàn)有規(guī)范和規(guī)則中存在含糊不清的建筑空間釋義，在規(guī)章制度上重新進行解讀并制定相關規(guī)則;并應明確要求設計單位嚴格遵守相關設計規(guī)范、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定等相關規(guī)定的前提下，合情合理的進行相關設計，同時建立建筑設計行業(yè)的誠信監(jiān)管體系對設計單位進行監(jiān)管和處罰，從而在城市發(fā)展建設過程中消除負面影響，營造一個健康、公平、誠信的城市形象和房地產(chǎn)市場

作者:陳彪 單位:廈門市城市規(guī)劃設計研究院