物業(yè)管理公司資金風(fēng)險管理探討

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摘要：物業(yè)管理是隨著社會的發(fā)展而逐漸興起的一種企業(yè)，并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對人們的生活和社會的穩(wěn)定越來越重要。物業(yè)管理公司涉及居民生活或者公司生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，與之相對應(yīng)的也面臨著非常多的風(fēng)險。本文將著重討論物業(yè)管理公司的資金風(fēng)險管理，從當(dāng)前物業(yè)管理公司資金風(fēng)險管理中存在的問題出發(fā)，探討其改善策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；資金風(fēng)險；管理

引言

物業(yè)管理公司的資金管理涉及收費(fèi)項(xiàng)目比較多，包含房屋的租金、物業(yè)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)以及管理公司內(nèi)部的收支狀況等。因此，物業(yè)管理公司的資金管理較為煩瑣同時也面臨著許多的風(fēng)險，需要較強(qiáng)的財務(wù)管理水平來達(dá)到收支平衡以及損益平衡[1]。

一、物業(yè)管理公司資金管理中存在的問題

隨著社會的進(jìn)步，當(dāng)前的物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)發(fā)展水平給資金管理以及財務(wù)管理帶來非常大的挑戰(zhàn)，當(dāng)前的管理中存在著顯著的問題，主要存在于財務(wù)管理人員意識、財務(wù)管理制度、財務(wù)管理意識等。

（一）物業(yè)管理公司缺乏財務(wù)管理意識隨著目前小區(qū)的迅猛增加，很多物業(yè)管理公司的管理規(guī)模都逐漸增大，經(jīng)營業(yè)務(wù)增加，原有配備的管理人員不論是在管理水平還是綜合素質(zhì)上都已經(jīng)不能符合當(dāng)前物業(yè)管理公司的發(fā)展。尤其是在過去的物業(yè)管理公司管理中，管理人員因?yàn)楸旧硭降那啡被蛘呙鎸Φ墓芾矸秶^為狹窄，對財務(wù)管理都不夠重視。在過去的物業(yè)管理中，涉及的資金可能只是一些人力成本、財產(chǎn)的成本等簡單的項(xiàng)目，數(shù)額較少，因此，財務(wù)管理人員對資金的管理也較為簡單，可能不會涉及資金的風(fēng)險管理方面。相應(yīng)地，物業(yè)管理公司也對財務(wù)管理以及資金風(fēng)險管理沒有引起足夠的重視，并且很多管理人員根本不具有財務(wù)管理或者資金風(fēng)險管理的意識[2]，不能在工作中發(fā)現(xiàn)資金的風(fēng)險，造成資金的損失。

（二）缺乏健全的制度管理資金風(fēng)險同上文所述，過去的物業(yè)管理公司面對的管理區(qū)域以及管理項(xiàng)目較少，因此，財務(wù)管理較為簡單，往往采取的是比較粗放型的管理方式，在很多的方面都不規(guī)范，也沒有較為健全的規(guī)章制度針對公司的財務(wù)以及資金的風(fēng)險進(jìn)行管理。這對物業(yè)管理公司的長遠(yuǎn)發(fā)展是非常不利的，同時將公司的資金置于極大的風(fēng)險之中[3]。欠缺監(jiān)管的財務(wù)管理制度同時會帶來日常管理行為的不規(guī)范，日常的資金使用上、開銷等方面都會因此而不規(guī)范，從而給物業(yè)管理公司的經(jīng)營帶來一定的風(fēng)險。

（三）財務(wù)管理人員的水平有限以往物業(yè)管理公司的財務(wù)管理人員所需要的水平不高，因此對財務(wù)管理的水平也比較有限。對物業(yè)管理公司中的資金管理中存在的風(fēng)險往往意識不夠，也不能作出足夠的預(yù)判從而啟動資金的風(fēng)險管理。財務(wù)管理人員在財務(wù)管理的過程當(dāng)中不能很好地進(jìn)行統(tǒng)籌，公司的資金流動不能夠最大化，無法給公司的效益帶來最大化，從而給公司的經(jīng)營帶來風(fēng)險以及一定的損失。另外，在物業(yè)管理公司的資金管理過程當(dāng)中，財務(wù)信息非常多，在處理的過程當(dāng)中，具有一定的滯后性，不能滿足當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)時代的發(fā)展。在很多的大企業(yè)，大公司中都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了電子信息化，但是物業(yè)管理公司往往規(guī)模較小，在管理上以及設(shè)備上都比較落后，很多的物業(yè)管理公司，尤其是在小區(qū)內(nèi)部，往往還采用傳統(tǒng)的管理模式，落后的財務(wù)管理軟件，不能及時地更新信息，也不利于公司及時地查看賬目，了解公司的實(shí)際經(jīng)營狀況，以及具體的資金狀況，這就給公司的資金管理帶來更大的風(fēng)險，讓管理人員無法及時地根據(jù)資金的狀況進(jìn)行風(fēng)險管理[4]。

（四）物業(yè)管理資金運(yùn)營和內(nèi)部控制體系缺失我國物業(yè)管理公司大多數(shù)規(guī)模比較小，發(fā)展規(guī)模上處于中小型，資金投入量少，但是風(fēng)險大、責(zé)任大，盈利性差，屬于勞動密集型服務(wù)產(chǎn)業(yè)。由于受這些因素的影響，其籌資信貸的能力比較差，再加上政府支持力度不夠，會進(jìn)一步造成資金短缺現(xiàn)象。物業(yè)公司主要依據(jù)物業(yè)合同提供服務(wù)，雖然自身經(jīng)營管理過程中涉及的資金數(shù)額少，但它提供的公共設(shè)施維修、垃圾清理、代收代繳各類費(fèi)用、綠化保潔等服務(wù)比較廣，業(yè)務(wù)需求量大，要承擔(dān)大量的資金流出，一旦出現(xiàn)業(yè)主不按時繳費(fèi)或長期拖欠，會造成資金緊張。此外，這些結(jié)果的造成還與內(nèi)部控制體系的缺失有關(guān)，沒有建立內(nèi)部控制制度，或制度不健全，或制度實(shí)施流于形式等，存在內(nèi)部審計職能弱化的現(xiàn)象，嚴(yán)重的會導(dǎo)致財務(wù)管理混亂，增加企業(yè)資金管理風(fēng)險。

二、物業(yè)管理公司資金風(fēng)險管理提升對策

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，物業(yè)管理公司的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，與之相應(yīng)的管理水平以及資金風(fēng)險管理水平也應(yīng)當(dāng)逐漸地提升。

（一）提升財務(wù)管理人員的專業(yè)水平人員是管理的基礎(chǔ)。在當(dāng)前物業(yè)管理公司迅速發(fā)展的前提下，應(yīng)當(dāng)首先提升財務(wù)管理人員的專業(yè)水平，提升對資金風(fēng)險的識別能力以及資金風(fēng)險控制的水平。一方面，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)針對現(xiàn)有的財務(wù)管理人員提升水平，組織人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，并讓財務(wù)管理人員從策略高度上了解公司的發(fā)展方向，以及對資金控制的要求。另一方面，物業(yè)管理公司也應(yīng)當(dāng)加大對財務(wù)管理以及資金管理的投資，引進(jìn)先進(jìn)的財務(wù)管理系統(tǒng)以及專業(yè)的財務(wù)管理人員，來提升公司的管理水平以及財務(wù)管理的專業(yè)水平[5]。另外，現(xiàn)有的物業(yè)管理公司水平提升可以采用聘請咨詢公司進(jìn)行徹底的改革，讓公司的管理人員能夠全面的了解公司的財務(wù)管理狀況以及公司資金面臨的風(fēng)險，通過這樣的咨詢能夠得到一整套的解決方案，有針對性的解決當(dāng)前公司資金風(fēng)險管理的問題。另外，公司專業(yè)財務(wù)人員調(diào)整有困難的公司還可以采用聘請財務(wù)外包公司，通過這樣的方式也能夠提升公司的資金風(fēng)險管理水平，公司的財務(wù)人員通過這段時間的外包也能夠得到水平的提升，在一段時間的學(xué)習(xí)之后能夠再進(jìn)行專業(yè)的財務(wù)管理。除此之外，公司的財務(wù)人員也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，提升資金風(fēng)險的識別能力以及控制能力。培訓(xùn)需針對公司的全部人員進(jìn)行培訓(xùn)，在進(jìn)行培訓(xùn)的過程當(dāng)中，所有需要接觸資金的人員需要增強(qiáng)對資金風(fēng)險的意識，這樣能夠讓所有的員工意識到資金的使用與接觸應(yīng)當(dāng)需要按照規(guī)范進(jìn)行，這樣也能夠讓整個公司的管理水平以及經(jīng)營水平得到提升。

（二）建立健全的財務(wù)管理制度物業(yè)管理公司在當(dāng)前的時代要做好服務(wù)必須建立健全規(guī)范的規(guī)章制度，不僅是針對業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍的規(guī)章管理制度，還需要有健全的財務(wù)管理制度。在財務(wù)管理制度中要能夠清晰地規(guī)范資金風(fēng)險識別的因素以及資金風(fēng)險防范的處理方式[6]。同時，在財務(wù)管理制度中針對資金的入賬、使用以及資金的轉(zhuǎn)出都要有規(guī)范，讓資金的使用能夠有章可循，并且能夠在此基礎(chǔ)上制定明確的獎懲制度，定期對員工作出考核，提升財務(wù)管理的規(guī)范性以及員工作業(yè)的規(guī)范性。在健全規(guī)范的管理制度體系之下，物業(yè)公司才能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，為小區(qū)居民提供完善的服務(wù)。另外，在網(wǎng)絡(luò)迅速發(fā)展的當(dāng)下，公司還應(yīng)當(dāng)健全信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，讓物業(yè)管理公司的信息更加透明，同時傳遞更加有效率。在及時高效以及透明的的信息傳遞基礎(chǔ)上，公司針對風(fēng)險的識別才能夠更加的全面及時，資金風(fēng)險管理的效率也能夠得到提升。目前物業(yè)管理公司面對著收費(fèi)難、服務(wù)范圍廣等挑戰(zhàn)，這些因素都不斷地加強(qiáng)資金管理的風(fēng)險，對公司的發(fā)展以及資金的管理都帶來不良的影響。因此，建立健全的規(guī)章制度是當(dāng)前物業(yè)管理公司提升管理水平以及資金管理水平的當(dāng)務(wù)之急。

（三）完善資金風(fēng)險識別系統(tǒng)當(dāng)前物業(yè)管理公司的資金管理中面臨著經(jīng)營項(xiàng)目煩瑣、資金來源廣泛、資金收攏困難、收費(fèi)困難等一系列的挑戰(zhàn)，尤其是在一些老式的小區(qū)，物業(yè)設(shè)備陳舊，物業(yè)服務(wù)水平有待提升，物業(yè)費(fèi)的收取更加困難。這對物業(yè)管理公司的資金以及現(xiàn)金流都帶來很大的風(fēng)險，也是當(dāng)前物業(yè)管理公司資金管理的挑戰(zhàn)。在這種狀況下，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)完善資金風(fēng)險識別系統(tǒng)，幫助員工以及財務(wù)管理人員識別在工作過程當(dāng)中遇到的資金風(fēng)險，并且按照緊急程度啟動風(fēng)險管理程序，進(jìn)而提升資金風(fēng)險管理的水平，保障物業(yè)公司資金安全，以及物業(yè)管理公司的順暢運(yùn)作。物業(yè)管理公司的風(fēng)險識別系統(tǒng)建立需要結(jié)合物業(yè)公司過去的管理經(jīng)驗(yàn)以及實(shí)際運(yùn)作中的問題搜集，整理出適合物業(yè)公司實(shí)際的資金風(fēng)險管控點(diǎn)，并且在發(fā)展的過程當(dāng)中不斷地完善和健全，充實(shí)過去豐富的實(shí)際案例，并促進(jìn)公司資金風(fēng)險控制制度的不斷完善與發(fā)展。

（四）加強(qiáng)資金管理和公司內(nèi)部控制資金管理是財務(wù)管理的核心內(nèi)容，也是降低風(fēng)險的有效措施。對于物業(yè)管理公司而言，要對資金進(jìn)行集中管理，可以參照“資金池”的方式降低資金頭寸，促進(jìn)資金合理、統(tǒng)一運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司可以利用閑散的資金進(jìn)行投資，謀取短期收益，做好運(yùn)營資金預(yù)算，將預(yù)算與實(shí)際收入、支出趨于一致。對日?，F(xiàn)金流量進(jìn)行控制，采取科學(xué)的方法進(jìn)行跟蹤分析與考核，通過預(yù)算、控制、分析強(qiáng)化資金風(fēng)險管理。此外，還要注重公司內(nèi)部控制的加強(qiáng)，遵循不相容職務(wù)相分離的原則，設(shè)置授權(quán)批準(zhǔn)控制、實(shí)物資產(chǎn)控制、風(fēng)險控制，防止物業(yè)管理公司職業(yè)人員濫用職權(quán)，保證賬實(shí)相符，降低在服務(wù)過程中資產(chǎn)可能發(fā)生的各種災(zāi)害所導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險，提升公司日常會計核算工作質(zhì)量。只有這樣才能有效改善物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況，提高盈利能力，增強(qiáng)服務(wù)效果，真正打造小區(qū)業(yè)主滿意的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，同時向規(guī)?；l(fā)展。

結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理公司隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步面臨著越來越大的挑戰(zhàn)，在此背景下，物業(yè)管理公司需要認(rèn)識到過去資金風(fēng)險管理中存在的問題，進(jìn)而提升財務(wù)管理人員的專業(yè)水平，建立健全的規(guī)章管理制度，完善風(fēng)險識別系統(tǒng)，保障物業(yè)管理公司的資金安全，提升公司的經(jīng)營效益，推動物業(yè)管理公司健康有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者：肖燕鳳 單位：禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司廈門分公司