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房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題分析

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房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題分析

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分,在不斷推動我國經(jīng)濟發(fā)展的同時也在城鎮(zhèn)化建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,如何在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中完善會計核算問題,以最低的成本獲得最大的利益是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下需要解決的問題。文章分析了會計核算工作在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的特殊性,立足會計核算工作在房地產(chǎn)企業(yè)開展的重難點,提出了優(yōu)化會計核算的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè);會計核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點

房地產(chǎn)是支撐我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè),是我國經(jīng)濟活動中的重要組成部分,它涉及到經(jīng)營、中介、建設(shè)等多個房地產(chǎn)活動。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點是生產(chǎn)周期長、投資風(fēng)險大,與一般商品經(jīng)營企業(yè)又有所不同,因此房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作與一般企業(yè)也有所區(qū)別。首先,由于房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品單價往往比其它商品都要高出不少,在銷售房地產(chǎn)的產(chǎn)品時,與一般商品所采用的銷售方式大為不同。所以,房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作與其它商品銷售行業(yè)相應(yīng)的會存在差異。其次,一個企業(yè)要獲得較高的經(jīng)濟收益就要降低銷售成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本與企業(yè)的經(jīng)濟利益之間并不都是反比關(guān)系,不同單位的不同戶型所產(chǎn)生的成本不一,那么具體的銷售環(huán)節(jié)也會因此受到影響。在銷售成本等多種因素的影響下,房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本率與其他行業(yè)也產(chǎn)生了差異。最后,房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本一般較高,所承擔(dān)的投資風(fēng)險比一般的商品經(jīng)營企業(yè)也要大,房地產(chǎn)企業(yè)如果在項目的具體運營過程中遇到風(fēng)險,其后續(xù)的生產(chǎn)和管理勢必會受到較大地影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,要提升企業(yè)的資金運作能力,就要有效的開展會計核算工作,通過不斷提升自身的會計核算能力來保障企業(yè)經(jīng)營過程中的各項活動正常進(jìn)行,以應(yīng)對復(fù)雜的市場競爭,從而使企業(yè)能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性

(一)收入確認(rèn)方面房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售收入,是整個企業(yè)獲得經(jīng)濟利益的直接來源,也體現(xiàn)著企業(yè)的經(jīng)營利潤,它不僅能反映企業(yè)的整體收益,也在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的未來發(fā)展。依據(jù)《新會計準(zhǔn)則》對于企業(yè)收入的界定,認(rèn)為凡企業(yè)能在經(jīng)營活動中增加權(quán)益并產(chǎn)生不涉及到投入資本的經(jīng)濟利益,可認(rèn)定為企業(yè)的收入。但是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性卻使得自身的收入確認(rèn)與準(zhǔn)則界定有一定的出入。一方面,部分房地產(chǎn)認(rèn)為收入確認(rèn)應(yīng)該產(chǎn)生在房屋的買賣過程中,即每當(dāng)開發(fā)建筑房屋竣工完成、驗收合格,只要企業(yè)與買方開始進(jìn)行買賣房屋的交易活動,那么企業(yè)的銷售風(fēng)險就實現(xiàn)了轉(zhuǎn)移,企業(yè)收入在此時就可以進(jìn)行確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)的這種收入確認(rèn)也意味著一旦房屋驗收沒有進(jìn)行或者進(jìn)行過程中存在問題,收入也就不能進(jìn)行確認(rèn)。另一方面,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為,確認(rèn)收入的必要條件,除了要滿足房屋驗收合格以及買賣合同簽訂之外,還要將房屋徹底進(jìn)行移交,才算實現(xiàn)了風(fēng)險轉(zhuǎn)移??傊?,不同的房地產(chǎn)企業(yè)在實際的經(jīng)營過程中,由于風(fēng)險與報酬的轉(zhuǎn)移時間點的不同,各自的收入確認(rèn)就會存在一定的差異。

(二)成本計量方面由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動要從前期土地開發(fā)一直延續(xù)到后期的商品房銷售后的服務(wù),任務(wù)繁重且過程復(fù)雜,因此企業(yè)的成本計量就要將經(jīng)營活動中的眾多對象囊括在內(nèi)。具體而言,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)的成本計量要包括房屋建造前后期過程中涉及到的一切實際支出。而這一總的成本支出,除了有能從數(shù)據(jù)記錄中獲取的房屋竣工實際成本,還有沒有完成的公共設(shè)施配套成本,對于其它未完成的工作成本,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本統(tǒng)計時,只能根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行成本的預(yù)估,在這種情況下,房地產(chǎn)的成本計量結(jié)果就會存在一定程度地不準(zhǔn)確。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)的成本計算包括外包的業(yè)務(wù),當(dāng)建筑房屋竣工之后,由于外包業(yè)務(wù)沒及時清算,房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算就不會在同一時間內(nèi)完整進(jìn)行,使得最終的成本計量不能及時記錄。上述兩種情況就讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本計量存在一定的特殊性。

(三)借款處理方面房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點是投資較大、回報周期較長,根據(jù)這一實際現(xiàn)象,許多房地產(chǎn)企業(yè)需要充足的資金來保證建筑項目的正常運行,而房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠較慢,所以房地產(chǎn)企業(yè)通常都是向銀行貸款的方式來確保項目的實施。房地產(chǎn)企業(yè)項目的較長經(jīng)濟收益周期,使得其向銀行貸款的周期也因此拉長,之后在一定程度上房地產(chǎn)企業(yè)就會產(chǎn)生較大的利益費用。房地產(chǎn)企業(yè)想以最合理的貸款周期來保證自身項目的運營,就要懂得區(qū)分借款的性質(zhì),從而根據(jù)工期預(yù)估對借款的利息做出推算,力求還款利息最經(jīng)濟化。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的相關(guān)工作人員,要以國家對于企業(yè)會計核算工作整體規(guī)定為根據(jù),合理利用借款資金,并將資金最大化利用與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營之中,幫助企業(yè)實現(xiàn)更多的經(jīng)濟效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重難點

(一)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作除了收入和成本以外,最重要任務(wù)的就是借款和稅務(wù)的處理。從房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性中可以知道,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措的主要渠道來源于銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)需要在了解原始成本和費用支出的情況下,確定借款費用,從而向銀行進(jìn)行貸款。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的周期較長,使得其資金的核算要更加細(xì)致化。具體而言,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行借款時,除了要注重每一個開發(fā)項目的資金問題以外,還要分析款項借取途徑是一般還是專業(yè),以及會計核算符不符合國家會計準(zhǔn)則等問題,這些都是企業(yè)進(jìn)行會計核算的重點。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)在處理稅務(wù)問題時,不僅要承擔(dān)房地產(chǎn)稅、土地增值稅等主要稅務(wù),還要兼顧客戶預(yù)付款之后的相應(yīng)比例稅金。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅額核算時,要將工作任務(wù)囊括全面,并細(xì)致籌劃稅款,提升企業(yè)資金的合理利用效率??傊?,預(yù)交稅務(wù)的處理也是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算需要重點關(guān)注的問題。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點主要在于核算的業(yè)務(wù)和周期兩個方面。在核算業(yè)務(wù)方面,由于房地產(chǎn)行業(yè)本身比一般行業(yè)的經(jīng)營活動復(fù)雜,任務(wù)繁重,因此其會計核算的工作量也相對較大,工作性質(zhì)也相較特殊。具體而言,房地產(chǎn)企業(yè)不僅要注重房地產(chǎn)開發(fā)和房屋建造,還要將開發(fā)項目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)予以完善。同時,還要滿足買家對房屋的需要,比如室內(nèi)裝修這一重要工作內(nèi)容,這就給房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作增加了業(yè)務(wù)量。而在會計核算周期方面,由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動本身就是一個相對漫長的過程,從前期的土地招標(biāo)到后期的房屋竣工銷售,不僅時間跨度長而且工作任務(wù)特別繁重。要維持房地產(chǎn)的開發(fā)項目能持續(xù)有效地進(jìn)行,資金的長期供應(yīng)就需要得到保障,因此房地產(chǎn)企業(yè)要合理及嚴(yán)格的調(diào)度資金,才能保證企業(yè)工作的良好運營,會計核算的這項工作就勢必需要一個很長的周期。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的有效措施

(一)完善會計跨級科目要保證房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的實行,除了企業(yè)內(nèi)部相關(guān)工作人員需要配合之外,還要在外部建立起一套行之有效的會計科目來予以保障。房地產(chǎn)企業(yè)目前的會計核算工作缺乏整體性,同時核算結(jié)果也不能保證準(zhǔn)確性,究其原因,還是因為許多房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目難以滿足日常會計工作的科目需求所導(dǎo)致的。所以,會計科目的制定,要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的實際情況,并結(jié)合當(dāng)前企業(yè)的會計核算水平,才能最終予以確認(rèn)。具體而言,房地產(chǎn)企業(yè)在會計工作相關(guān)準(zhǔn)則引導(dǎo)下,于工作開始之前,就會計科目的優(yōu)化進(jìn)行商議和規(guī)劃,將房地產(chǎn)企業(yè)目前的實際發(fā)展?fàn)顩r考慮在內(nèi),最終制定一個符合企業(yè)發(fā)展的會計科目,保證房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程,即從土地開發(fā)到房屋售賣,都能找到會計科目與之相對應(yīng),以確保房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的有效性和準(zhǔn)確性。

(二)明確收入核算范圍房地產(chǎn)企業(yè)要保證收入核算的準(zhǔn)確性,就要將收入核算范圍予以確定。一方面,明確收入核算內(nèi)容,即房地產(chǎn)企業(yè)要將開發(fā)過程當(dāng)中的總銷售收入囊括到收入中予以確認(rèn)。除了常見的土地、房屋、配套設(shè)施帶來的收入之外,在做收入統(tǒng)計時,還應(yīng)把非常規(guī)情況下的收入算在內(nèi),比如舊址的拆遷或者房屋的周轉(zhuǎn)等帶來的收入。另一方面,要完善收入確認(rèn)制度。房地產(chǎn)企業(yè)只有確定了收入確認(rèn)制度,才能確保自身收入核算的準(zhǔn)確度,優(yōu)化核算工作。制度的確立除了要在企業(yè)內(nèi)部建立起一支專業(yè)的會計核算隊伍來負(fù)責(zé)主要工作之外,還要建立相關(guān)員工的監(jiān)督機制,以此來共同保證房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的真實性。

(三)確定成本核算對象房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象往往是其負(fù)責(zé)的整個項目,但是項目之間由于工期和類型都存在差異,每個項目涉及的具體工作內(nèi)容也不同,所以房地產(chǎn)企業(yè)將整個經(jīng)營活動中的開發(fā)項目作為成本核算的對象就不太合理。那么在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的具體運營環(huán)節(jié),會計核算工作就可以將企業(yè)成本對象予以細(xì)化,根據(jù)房地產(chǎn)項目實施的具體情況來確定成本核算對象。如果開發(fā)項目的規(guī)模不大,就按照原先的常態(tài)把整個項目作為成本核算對象;如果開發(fā)項目規(guī)模較大,就將其中的單個項目作為成本核算對象。最后,若還想進(jìn)一步細(xì)化成本對象,也能把項目過程中的施工方或者施工區(qū)這些可操作性的內(nèi)容作為對象劃分來參考??傊康禺a(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體開發(fā)項目的不同,選擇適合自身會計核算工作的成本核算對象。

(四)合理披露企業(yè)信息房地產(chǎn)一直屬于比較高風(fēng)險的行業(yè),企業(yè)將開發(fā)項目的風(fēng)險予以適當(dāng)?shù)呐叮軌蛱岣叻康禺a(chǎn)項目的透明度,同時增強客戶的購買信心,進(jìn)一步促進(jìn)自身的房產(chǎn)銷售。對于房地產(chǎn)的會計核算工作而言,適當(dāng)?shù)丶訌娦畔⑴兑彩鞘种匾摹>唧w而言,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信息披露時要注意的是,一方面,將房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地儲備量予以披露。因為土地儲備量不僅關(guān)乎著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向,幫助其跟著行業(yè)的風(fēng)向運營,還能決定整個房地產(chǎn)行業(yè)的未來前景。另一方面,合理披露房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量?,F(xiàn)金流量與土地儲備量的作用的相同點在于,它是保證房地產(chǎn)企業(yè)在未來能持續(xù)發(fā)展的基石,有了良好運行的現(xiàn)金流量,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、管理、償債能力就都有了保障。

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