淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題及對策

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摘要：內(nèi)部控制是保障房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營中正常運轉(zhuǎn)、保證資金安全、防范財務(wù)風(fēng)險的重要前提，加強內(nèi)部控制建設(shè)是預(yù)防法律風(fēng)險、提高運營效率、加快實現(xiàn)收益的保障，最終可以促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。近年來，各類房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入，各類房型產(chǎn)品不斷更新，行業(yè)競爭激烈。加強內(nèi)部控制成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重點。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)健全內(nèi)部控制制度的重要性，分析了房地產(chǎn)企業(yè)具體業(yè)務(wù)層面內(nèi)部控制存在的問題及由此導(dǎo)致的不利后果，進而分析由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的不利后果，并提出了改進內(nèi)部控制的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的認(rèn)識存在偏差。內(nèi)部控制需要房地產(chǎn)企業(yè)開展每項業(yè)務(wù)的時候都要通過發(fā)揮各個部門的功能進行交叉控制監(jiān)察監(jiān)督，但是很多小型房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的認(rèn)識上存在誤區(qū)或者偏見，認(rèn)為實施內(nèi)部控制由單一的內(nèi)部控制部門來實施就可以，并認(rèn)為內(nèi)部控制增加了企業(yè)成本，妨礙辦事效率。這些主觀認(rèn)識上的偏差使得企業(yè)即使存在內(nèi)部控制制度，也極難落實推行，內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目立項階段，因治理結(jié)構(gòu)不合理或者不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，導(dǎo)致職能混淆，影響正常業(yè)務(wù)的開展，以致決策層盲目擴張或喪失其他發(fā)展機會，一旦出現(xiàn)差錯即造成資金鏈斷裂或者資金收益降低。而項目一旦落實，就會面臨下一步的籌資決策，此時又會因為內(nèi)部機構(gòu)權(quán)責(zé)分配不合理、職能交叉、缺失或權(quán)責(zé)過于集中，導(dǎo)致決策不當(dāng)，引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)問題，造成資金閑置沒有得到有效利用，資金成本過高，或使企業(yè)面臨債務(wù)危機。房地產(chǎn)企業(yè)各個區(qū)域、項目資金需要統(tǒng)籌調(diào)度，企業(yè)的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、執(zhí)行權(quán)沒有相互分離、相互制衡，會造成資金安排不合理，導(dǎo)致經(jīng)營困難或資源浪費，使企業(yè)陷入財務(wù)困境或形成資金冗余。（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力不夠。（1）工程管理方面：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的流程主要包括立項、設(shè)計、招標(biāo)、建設(shè)和竣工驗收五個階段。一旦房地產(chǎn)企業(yè)沒有將運行中組織結(jié)構(gòu)、人員調(diào)配、信息溝通等各方面做好配套保障，導(dǎo)致項目招標(biāo)存在暗箱操作，中標(biāo)人可能難以承擔(dān)工程項目，進而進行違法分包，使項目質(zhì)量安全存在很大隱患。工程設(shè)計方案與建造實況不符，與預(yù)算脫離，在實際施工時，合約部門招標(biāo)沒有依據(jù)預(yù)算行使權(quán)力，可能導(dǎo)致項目投資失控。工程建造監(jiān)理不到位，建材質(zhì)量不過關(guān)，可能導(dǎo)致工程質(zhì)量低劣，工程進度延遲甚至中斷，最終影響竣工驗收，即使交付使用也仍存在極大的安全隱患。（2）銷售管理方面：房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門與其他部門尤其使財務(wù)部門脫節(jié)，導(dǎo)致財務(wù)部門無法起到很好的監(jiān)控作用。在制定銷售策略時，沒有依據(jù)拓展部門的充分調(diào)查，及其他部門提供的國家經(jīng)濟政策、客戶需求變化、同行業(yè)競品狀況、自身可利用資源等情況的分析，可能導(dǎo)致去化緩慢、庫存積壓?？蛻糍Y質(zhì)調(diào)查不到位，征信房產(chǎn)信息沒有及時反饋財務(wù)部門，可能導(dǎo)致按揭款回收不力，影響該項目現(xiàn)金流，也會在辦理小產(chǎn)證，繳納契稅等方面出現(xiàn)問題。（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督薄弱。部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平較低，認(rèn)為預(yù)算是財務(wù)部門的工作，與其他部門無關(guān)；即使進行預(yù)算編制，也是在上年基礎(chǔ)上增減，不考慮實際情況，沒有部門負(fù)責(zé)核實，預(yù)算的不合理，或者執(zhí)行后考核不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致預(yù)算管理流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)沒有專人或?qū)ｉT的部門進行后續(xù)使用結(jié)果的反饋，造成信息不能共享聯(lián)動分析，仍然需要人為手工操作補錄，使企業(yè)經(jīng)營管理效率低下。另外系統(tǒng)運行維護和安全措施不到位，導(dǎo)致信息泄漏或毀損，使企業(yè)在競爭中處于劣勢。（五）房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理制度不完備。作為人力資源需求比較集中的行業(yè)，人力資源缺乏、結(jié)構(gòu)不合理，使房地產(chǎn)企業(yè)很難實現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，尤其對其長期目標(biāo)的實現(xiàn)影響重大。房地產(chǎn)企業(yè)人才激勵未與考核等相結(jié)合，導(dǎo)致人才流失、變動頻繁，同時退出機制不當(dāng)，增加了法律訴訟及相關(guān)費用，使企業(yè)聲譽受損，降低了企業(yè)的辦事效率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進建議

（一）提升風(fēng)險意識，加強內(nèi)部控制意識。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷提升企業(yè)人員內(nèi)部控制意識。在新項目拓展中要充分發(fā)揮風(fēng)險評估的作用，對于日常經(jīng)營風(fēng)險，需要提前制定應(yīng)對風(fēng)險的辦法，提高解決問題的效率。領(lǐng)導(dǎo)層發(fā)揮帶頭作用，遵守、宣傳、點評企業(yè)的內(nèi)部控制制度，帶動全員一起認(rèn)識、執(zhí)行、強化，在實踐中優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部控制制度，為后續(xù)工作和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。（二）實行集體決策制，規(guī)范資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，制定投資決策前需要進行可行性研究，對于項目的地點、規(guī)模、周邊環(huán)境、政策，尤其是資金來源、收益等要有清晰的考慮和分析；對于項目落地的決定需要集體決策或者聯(lián)簽，投資方式、面臨風(fēng)險等一旦有重大變化，應(yīng)當(dāng)要求內(nèi)部職能部門配合外部調(diào)查機構(gòu)重新進行可行性研究并出具報告，對于新的報告內(nèi)容要重新執(zhí)行審批程序，供決策層探討思考項目落地的問題。同時房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也組織成立項目公司，指定相關(guān)人員對項目進行跟蹤管理，關(guān)注項目的投資狀況、現(xiàn)金流情況，發(fā)現(xiàn)異常要及時反饋，研究對策商議解決辦法。在資金運營的過程中，要嚴(yán)格規(guī)范資金的審批程序和權(quán)限，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各項目的資金需求，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營效率，同時嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，保證資金收付的配比，實現(xiàn)資金的合理占用及良性循環(huán)，對于資金預(yù)算的執(zhí)行要及時跟蹤分析，避免資金鏈產(chǎn)生問題。（三）加強監(jiān)理評估，完善工程開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)在項目立項之初，就應(yīng)組織有經(jīng)驗的負(fù)責(zé)人員或者具有該行業(yè)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對可行性研究報告進行客觀的評議審核，提出專業(yè)的意見建議，同時報經(jīng)董事會或類似權(quán)力機構(gòu)集體審議批準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的離不開開發(fā)建設(shè)，項目開發(fā)一般應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式，工程中最重要的總辦單位和監(jiān)理單位應(yīng)該根據(jù)資質(zhì)條件擇優(yōu)選擇。加強工程造價管理，確保成本預(yù)算科學(xué)合理，成本部與設(shè)計部緊密結(jié)合，設(shè)計部提前與設(shè)計單位溝通，提出具體要求、提供相關(guān)資料，一同把控建造設(shè)計的需求及對成本的管控，才能確保滿足項目交付的需求。在建造過程中，加強對工程質(zhì)量的把控，及時掌握工程建造進度，對工程物資采購要比價比量，合理安排來貨進度，監(jiān)理要發(fā)揮自身作用，報告要真實明確。項目結(jié)束，要及時組織有關(guān)單位進行竣工驗收，同時做好相關(guān)整改工作，項目清算結(jié)束后，需要建立后評估制度，評價整個項目開發(fā)過程中的問題及應(yīng)對措施、項目營銷手段優(yōu)劣、預(yù)期銷售貨值的實現(xiàn)情況以及項目投資效益等，并以以上口徑分類考核，作為績效發(fā)放和責(zé)任追究的依據(jù)。（四）統(tǒng)一銷售政策，改進銷售服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)在項目進行可行性研究的時候，就應(yīng)加強市場調(diào)查，合理確定價格及銷售對象及銷售策略，并根據(jù)市場政策及時調(diào)整。在銷售合同訂立前，關(guān)注客戶信用狀況、購房條件是否滿足，明確網(wǎng)簽的條件。銷售人員做好銷控表，收銀人員填制收據(jù)或開具預(yù)售發(fā)票，每日及時登記銷售臺賬，與營銷人員核對，遇到目前政策原因?qū)е碌耐丝羁蛻?，營銷人員仍要積極配合，留住潛在客戶，重視與業(yè)主的良性溝通，遇到問題積極正面回復(fù)，提升業(yè)主滿意度和忠誠度，不斷改進服務(wù)水平。（五）落實全面預(yù)算及規(guī)范信息系統(tǒng)，增強內(nèi)部審計。房地產(chǎn)企業(yè)要加強全面預(yù)算管理，要業(yè)財結(jié)合，從下往上編制、從上到下貫徹、逐級匯總，各項目、部門的編制工作應(yīng)當(dāng)在預(yù)算年度開始前完成，將預(yù)算指標(biāo)層層分解，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系，在預(yù)算使用中，內(nèi)部審計部門按月、季度、半年度、年度分析各項目、部門使用的進度向各執(zhí)行部門反饋，把有無特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，是否發(fā)生影響預(yù)算執(zhí)行的重大事件及時向決策機構(gòu)報告，預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定，不得隨意調(diào)整，因為環(huán)境政策等不可控因素變動影響銷售預(yù)算的，應(yīng)當(dāng)履行嚴(yán)格的審批程序，還應(yīng)實行預(yù)算執(zhí)行情況的內(nèi)部審計制度。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)信息系統(tǒng)建設(shè)整體規(guī)劃提出項目建設(shè)方案，將信息系統(tǒng)和工程、采購、銷售業(yè)務(wù)相結(jié)合，落實信息系統(tǒng)后，內(nèi)部審計部門要跟蹤查詢信息是否到達(dá)并得到有效利用對于新增的信息傳遞流程給予員工適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，在信息傳遞的過程中，要關(guān)注信息安全，把信息根據(jù)類型、重要程度分門別類，設(shè)置安全等級，針對不同人員開放，以免信息泄露造成損失。在建設(shè)信息系統(tǒng)的同時，也要重視信息的歸檔，及時備份，以免因為人員變動、操作有誤導(dǎo)致信息丟失。（六）注重人力資源管理，帶動企業(yè)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視人力資源開發(fā)工作，按照項目推進程度，有計劃的組織人才引進工作，以配合戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。同時建立員工培訓(xùn)制度，關(guān)注團隊管理梯隊建設(shè)，促進人才知識、技能持續(xù)更新，打造有凝聚力團隊，更好的為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。應(yīng)設(shè)置科學(xué)的業(yè)績考核指標(biāo)體系，進行嚴(yán)格的考核與評價，切實做到薪酬與貢獻(xiàn)相協(xié)調(diào)；定期輪崗，形成相關(guān)崗位員工的有序持續(xù)流動，全面提升員工素質(zhì)。最后還要建立健全員工離職、解聘程序，普通崗位做好離職前的工作交接，重要領(lǐng)導(dǎo)層離職做好離任審計，以便發(fā)現(xiàn)差錯及時糾正，保證企業(yè)風(fēng)氣優(yōu)良、健康有序發(fā)展。（七）查漏補缺，重視內(nèi)部控制的評價。房地產(chǎn)企業(yè)必須從企業(yè)內(nèi)部著手，分析企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下面臨的內(nèi)外風(fēng)險、在面對風(fēng)險時的應(yīng)對活動、采取措施時信息溝通是否順暢、相關(guān)措施落實后是否有反饋評估等，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金需求大、項目多樣、周期性等特點，確定內(nèi)部控制評價的內(nèi)容，建立內(nèi)部控制評價的指標(biāo)體系，對內(nèi)部控制相關(guān)制度設(shè)計、執(zhí)行、監(jiān)督進行全面評價。加強內(nèi)部審計工作，保證內(nèi)部審計人員配置的合理性，保證內(nèi)部審計的獨立客觀。結(jié)合具體業(yè)務(wù)，對整個內(nèi)部控制的有效性定期進行自我評價，出具自我評價報告。在當(dāng)前項目中整合問題，建立風(fēng)險預(yù)警機制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機制，對可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險提前預(yù)警，以便及時考慮采取應(yīng)對或者規(guī)避策略，對于突發(fā)事件，明確相關(guān)責(zé)任人、規(guī)范應(yīng)急處理程序，有關(guān)情況一旦出現(xiàn)，快速反應(yīng)，將損失降到最低。

三、結(jié)語

內(nèi)部控制制度作為企業(yè)管理的一項重要制度，在控制和防范風(fēng)險以及實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展中起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)和企業(yè)章程，建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)項目的需要科學(xué)分工，不相容職務(wù)相分離，并建立授權(quán)審批制度形成制衡，加強會計基礎(chǔ)工作，保證會計資料的完整，實施全面預(yù)算管理制度，強化預(yù)算約束，同時要求管理層綜合運用投資、籌資、財務(wù)等方面的信息，規(guī)范公司運營相關(guān)制度，對運營情況時時跟蹤，定期分析，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時查漏補缺。重視人才的引進與培養(yǎng)，將個人的工作目標(biāo)與企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)匹配，對個人工作完成度按月度、季度、年度進行考核和評價，將考評結(jié)果與員工個人的薪酬、職務(wù)等相結(jié)合，深入挖掘、培育具有房地產(chǎn)企業(yè)自身特色的企業(yè)文化，引導(dǎo)員工積極學(xué)習(xí)、認(rèn)可、適應(yīng)企業(yè)文化，促進企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，將企業(yè)文化融入經(jīng)營全過程，做到文化與戰(zhàn)略有機結(jié)合。

參考文獻(xiàn)

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作者:王寅婷 單位:鑫控集團有限公司