建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)用

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摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民的生活水平在不斷提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)也面臨著許多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。而人們對(duì)于房地產(chǎn)的質(zhì)量、安全性等方面的更高要求也促使了房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工中必須應(yīng)用更為科學(xué)、高效的管理模式，以提升效率和質(zhì)量。所以建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用是十分重要的，文章將淺析建筑工程管理對(duì)于處理房地產(chǎn)項(xiàng)目中遇到的各種問(wèn)題的作用。

關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；運(yùn)用策略；施工質(zhì)量

引言

建筑工程管理的基本含義即是把房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)換為更模式化的運(yùn)作方式，以提高建設(shè)過(guò)程中的效率、質(zhì)量等因素，如何將其應(yīng)用是本文所要探討的問(wèn)題。

1建筑工程管理

1.1基本含義

建筑工程管理兼具工程學(xué)和管理學(xué)的特點(diǎn)，是基于建筑施工方面的管理學(xué)，涉及到了許多有關(guān)建筑施工方面的管理內(nèi)容。它既要基于施工標(biāo)準(zhǔn)制定相對(duì)模式化的管理方法，又要考慮到資源的合理配置和調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化；既要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量過(guò)關(guān)，又要提高效率，以縮短建設(shè)周期。建筑工程管理具有復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性等特點(diǎn)，在保證施工質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，更合理地應(yīng)用建筑工程管理知識(shí)，能夠有效地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)水平，對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展有重要的現(xiàn)實(shí)意義。[1]

1.2重要性

建筑工程管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、工期等進(jìn)行管理和控制，從而最大限度地降低成本、提高效益，通過(guò)優(yōu)化方案、合理調(diào)控等方法，實(shí)現(xiàn)最大的綜合效益。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，涉及到各種各樣的施工方法和技術(shù)，導(dǎo)致人工、材料等成本的管控較為困難，所以很容易造成人力、材料等物資的浪費(fèi)，直接和間接地提高了建設(shè)成本。并且許多公司由于團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)性不足，在前期計(jì)劃及工程造價(jià)等方面往往計(jì)劃不周，造成了實(shí)際施工時(shí)的很多問(wèn)題。因此，針對(duì)如今中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，合理利用建筑工程管理是十分重要的。

1.3發(fā)展現(xiàn)狀

隨著生活水平的提高，人們?cè)缫巡辉贊M(mǎn)足于溫飽，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展使人們對(duì)于房屋的要求更為嚴(yán)格了，這同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。然而在快速發(fā)展的同時(shí)，也滋生了不少問(wèn)題。[2]許多房地產(chǎn)公司往往急于追求施工進(jìn)度，忽略了建筑工程管理的重要性，造成了施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)、留下安全隱患等問(wèn)題。而建筑工程管理本身發(fā)展也還不到位，許多體系的不健全導(dǎo)致了在實(shí)際應(yīng)用中會(huì)產(chǎn)生不少困難，這些問(wèn)題也正阻礙著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

2建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中遇到的問(wèn)題

2.1施工質(zhì)量管理

施工質(zhì)量一向是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要問(wèn)題，許多公司為了趕工期往往會(huì)降低施工過(guò)程中的質(zhì)量要求，這便會(huì)造成很多的隱患。在驗(yàn)收過(guò)程中如果出現(xiàn)質(zhì)量不合格的情況，再修復(fù)所產(chǎn)生的時(shí)間、材料、人力等成本都是很高昂的，若是驗(yàn)收時(shí)忽略這些問(wèn)題，則會(huì)給人們的生命財(cái)產(chǎn)安全造成很大隱患。施工質(zhì)量與許多環(huán)節(jié)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，到對(duì)施工地點(diǎn)的勘察、實(shí)際施工時(shí)候的管理以及監(jiān)督機(jī)制，這些都與施工質(zhì)量密不可分，只要其中一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，就可能導(dǎo)致質(zhì)量不過(guò)關(guān)。而目前不規(guī)范的制度和體系很容易導(dǎo)致問(wèn)題的產(chǎn)生，很多公司的內(nèi)部分工不明確，各部門(mén)之間缺乏交流溝通，在遇到問(wèn)題時(shí)難以協(xié)調(diào)，發(fā)生事故時(shí)互相推卸責(zé)任，使得工作進(jìn)行效率低，銜接困難。[3]更嚴(yán)重的是，許多公司為了追求利益，使用質(zhì)量較差甚至是不過(guò)關(guān)的材料，這會(huì)從根本上導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)的施工監(jiān)管也是很重要的一環(huán)，監(jiān)管人員偷工減料、中飽私囊、挪用公款的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展造成極大的損害。

2.2工程造價(jià)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，工程造價(jià)管理是一個(gè)很重要的部分?，F(xiàn)在很多的公司沒(méi)有完善的工程造價(jià)計(jì)算體系，只是憑借著長(zhǎng)期建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)在估計(jì)造價(jià)，沒(méi)有科學(xué)完備的管理體系，這很不嚴(yán)謹(jǐn)。工程造價(jià)管理與房地產(chǎn)建設(shè)的關(guān)系是非常密切的，在實(shí)際應(yīng)用中，它涉及到很多人力成本和材料成本的因素，很容易因?yàn)橐恍┕芾砗头枪芾硪蛩爻霈F(xiàn)紕漏。施工成本需要科學(xué)具體的統(tǒng)計(jì)方法，若是施工成本不能夠很好地得到控制，就可能會(huì)導(dǎo)致施工質(zhì)量和效率降低，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致工期延誤或停滯。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)中的差異常常是導(dǎo)致造價(jià)不準(zhǔn)確的原因，而工程進(jìn)度的經(jīng)常性變化也更促使了造價(jià)缺乏一個(gè)更為統(tǒng)一的原則，項(xiàng)目的具體實(shí)施上缺乏一個(gè)具體的資金流動(dòng)計(jì)劃，這些都很不利于降低成本，更會(huì)影響施工的具體進(jìn)度。

2.3施工安全管理

許多企業(yè)常常為了加快工程進(jìn)度、縮短工期而不注重施工安全方面的管理，安全措施往往達(dá)不到要求，這就導(dǎo)致了施工現(xiàn)場(chǎng)存在很多安全隱患。安全事故的發(fā)生對(duì)于施工建設(shè)十分不利。很多施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理人員和施工人員的安全意識(shí)不足，忽略了很多潛在的安全問(wèn)題，這都是造成事故多發(fā)的原因。企業(yè)對(duì)于安全管理方面的投入少，施工人員的管理不到位，不能保證各個(gè)步驟按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一旦發(fā)生事故又沒(méi)有很好的應(yīng)對(duì)辦法，這就導(dǎo)致了如今房地產(chǎn)項(xiàng)目安全事故頻發(fā)。

3針對(duì)各類(lèi)問(wèn)題的解決辦法

3.1加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理

施工人員要嚴(yán)格按照施工條例執(zhí)行，對(duì)于不合格的環(huán)節(jié)要及時(shí)整改，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)、解決。公司內(nèi)部各部門(mén)之間要明確分工，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，積極進(jìn)行協(xié)調(diào)，以確保每個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行不出問(wèn)題。在施工材料上不能出紕漏，因此各企業(yè)應(yīng)該組織相關(guān)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)建筑材料進(jìn)行規(guī)范的檢查，確保材料的質(zhì)量符合規(guī)范，要選擇有資質(zhì)的材料供應(yīng)方，不能只貪圖價(jià)格的低廉，對(duì)于有質(zhì)量問(wèn)題的設(shè)備要及時(shí)更換；要安排管理人員進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的管理與監(jiān)督，提高施工管理人員的管理能力，完善人員的管理制度，組織好一個(gè)完善的施工管理團(tuán)隊(duì)；要監(jiān)督好各個(gè)級(jí)別的施工人員，確保施工團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格按照施工時(shí)間表執(zhí)行，避免投機(jī)取巧、消極怠工的情況發(fā)生；要定期對(duì)施工人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力，提高其管理意識(shí)和安全意識(shí)，確保施工現(xiàn)場(chǎng)的管理到位；要針對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的完成結(jié)果進(jìn)行全方面的評(píng)估，確保一個(gè)階段的成果達(dá)到質(zhì)量要求后才能開(kāi)始進(jìn)行下一個(gè)階段的建設(shè)，避免出現(xiàn)一連串的質(zhì)量問(wèn)題。[4]

3.2加強(qiáng)工程造價(jià)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段，就要加強(qiáng)工程造價(jià)的管理，建立一個(gè)完善的造價(jià)管理體系，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的工程造價(jià)人才進(jìn)行成本評(píng)估。房地產(chǎn)項(xiàng)目每一個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要用一個(gè)科學(xué)、有效的手段進(jìn)行具體分析，要合理分配物力、人力資源，優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)，整體上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，進(jìn)行資源的循環(huán)利用；要加強(qiáng)對(duì)資金的管理，避免相關(guān)人員貪污腐敗、挪用資金，確保把資金用到關(guān)鍵的地方以提高效率；可以通過(guò)前期詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)市面上各家材料供應(yīng)商的價(jià)格、質(zhì)量、優(yōu)惠方式等進(jìn)行評(píng)估，得出最優(yōu)方案，在材料質(zhì)量有保證的前提下與廠家建立良好的合作關(guān)系有利于獲得更大的優(yōu)惠；可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)的管理人員對(duì)材料庫(kù)存、使用情況等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，保證材料按時(shí)按量使用，及時(shí)到達(dá)需要的地方，提高工程建設(shè)的效率，同時(shí)盡量避免因統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不到位而造成的材料浪費(fèi)；要加強(qiáng)對(duì)監(jiān)督人員的培訓(xùn)，提高相關(guān)人員的工作能力和責(zé)任感，落實(shí)責(zé)任和問(wèn)責(zé)制度，明確分工，避免發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)管理人員推諉責(zé)任。[5]在實(shí)際施工中會(huì)產(chǎn)生很多與計(jì)劃有偏差的情況，需要相關(guān)人員及時(shí)統(tǒng)籌調(diào)整，分析實(shí)際情況與計(jì)劃中的偏差，及時(shí)調(diào)配資金，確保工程計(jì)劃的順利進(jìn)行，仔細(xì)審核每一步的資金流向，確保與計(jì)劃相符。

3.3加強(qiáng)施工進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的施工進(jìn)度管理也是十分重要的，如果工期不斷延誤，就會(huì)對(duì)各項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。很多房地產(chǎn)公司為了提早進(jìn)行施工計(jì)劃，往往在前期準(zhǔn)備的時(shí)候非常草率，只是簡(jiǎn)單做一個(gè)計(jì)劃，其實(shí)這樣不但不能加快施工進(jìn)度，反而會(huì)使得在實(shí)際施工遇到問(wèn)題時(shí)難以解決。在施工前如果沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)較為系統(tǒng)的調(diào)查，很容易對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)造成影響。前期的市場(chǎng)調(diào)研對(duì)制定施工計(jì)劃是非常重要的，準(zhǔn)備工作做得不完善，在施工時(shí)非常不利于管理，很容易因?yàn)橐恍﹩?wèn)題造成工程停滯，甚至延期。在施工前要對(duì)每一個(gè)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行分析和規(guī)劃，評(píng)估工程的重點(diǎn)難點(diǎn)，集中精力解決問(wèn)題。為了保證工程的有序進(jìn)行，施工管理人員應(yīng)該定期對(duì)工程的施工情況進(jìn)行分析，召開(kāi)工作會(huì)議，提出并討論解決實(shí)際施工中遇到的問(wèn)題，根據(jù)每一個(gè)部分的完成情況進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，針對(duì)部分工作沒(méi)有及時(shí)完成的情況，要采取合適的、有針對(duì)性的措施來(lái)調(diào)整解決，各部分之間要明確分工合作，加強(qiáng)交流，使整體工作能夠按照計(jì)劃執(zhí)行，要安排專(zhuān)門(mén)的人員定期檢查施工人員的裝備、施工器材等物品質(zhì)量是否合格，排除不安全因素，確保施工在安全的條件下有序執(zhí)行。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，可以看出建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中是有很大作用的。在實(shí)際施工中合理地運(yùn)用建筑工程管理，能夠在減少成本的同時(shí)提高工程質(zhì)量、加快效率，確保工程按期完成。建筑工程管理的方法很多，實(shí)際操作比較復(fù)雜，但不能因此減少其在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用，反而要更加重視。在實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)中，無(wú)論如何操作，最重要的是要以最低的成本獲取最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益，建立完備的制度體系并嚴(yán)格執(zhí)行，加強(qiáng)施工人員的管理，以完善的工程管理體系來(lái)運(yùn)作房地產(chǎn)事業(yè)，制定行之有效的管理方法，這樣更有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉濤.新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控對(duì)策研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2016.

[2]馬俊東.淺析信息化背景下的建筑工程管理[J].江西建材，2017.

[3]盧相樺.提高建筑工程管理及施工質(zhì)量控制的有效策略[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2015.

[4]羅霽雷.分析建筑工程管理的現(xiàn)狀及控制措施[J].綠色環(huán)保建材，2018.

[5]吳柄毅，王韶東.探討建筑工程管理及施工質(zhì)量控制的有效策略[J].建材與裝飾，2018.

作者：王其龍 單位：嘉祥縣西關(guān)建筑工程有限公司