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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務預算管理

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務預算管理

摘要:近幾年,我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展為國民經(jīng)濟頂梁產(chǎn)業(yè),房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也不可避免的迎來了許多機遇和挑戰(zhàn)。與此同時國家的相關政策也越來越嚴格,因此,對于大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營模式、財務預算管理甚至成本控制都影響著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?,F(xiàn)如今,在市場經(jīng)濟融資要求越來越高的大背景下,如何有效避免財務風險,降低企業(yè)經(jīng)營風險,適應瞬息萬變的政策環(huán)境,是我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨并且急需要解決的問題。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務預算管理問題展開分析,并提出相關的建議。

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);房產(chǎn)開發(fā);預算管理;財務風險

一、實施財務預算以及管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

在如今的市場經(jīng)濟大背景下,房產(chǎn)企業(yè)為了獲取更多的利潤,滿足企業(yè)資本利益最大化,那么就需要累積財富,并按照企業(yè)內(nèi)部資本體系的要求進行科學的運行,從而建立及完善廣而多的資本經(jīng)營體系。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)特點具體為:資金投入較大、建設時間長、財務風險投資大?;谝陨咸攸c,企業(yè)在對房產(chǎn)項目進行開發(fā)前,需要對該項目的投資成本及相關費用進行詳細的財務預算,從而做出合理、有效的投資策略及準確的經(jīng)濟收益評價。關于房產(chǎn)財務預算和經(jīng)營管理的具體作用有:第一,籌備企業(yè)在開發(fā)建設過程中的資金,提供銀行融資貸款依據(jù);第二,設計計劃書中的投資額度,提供計劃書初步計算依據(jù);第三,提供房產(chǎn)項目的評估技術分析、可行性分析及相關依據(jù);任何企業(yè)的資金運算是財務預算管理的核心內(nèi)容,若能對其進行精準、科學的預算,就可以為企業(yè)提供風險警示,并讓企業(yè)管理層對企業(yè)各項風險做到有備無患。同時,如果企業(yè)能對財務預算進行合理的考慮,以此確定資金流量與企業(yè)外債之間的關系,就能最大限度的避免企業(yè)財務風險。另外,在對房產(chǎn)企業(yè)的財務預算及管理上,一般是圍繞公司的目標,并以企業(yè)科學管理及企業(yè)決策為基礎,然后在合適的時期對企業(yè)資金的使用、分配及管理等一系列活動計劃來進行流轉(zhuǎn)運動的。因此,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務預算管理是企業(yè)運營體制的必要因素,是不可或缺的一項工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理的主要問題

(一)財務預算管理缺乏足夠的準確度及合理性

就目前來說,我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)魚龍混雜,種類繁多,不同經(jīng)營類型的房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營中對財務預算的管理體制和制度也各不相同。本文以某公司為例,分析其財務預算管理及成本項目管理過程中的主要矛盾和問題。本公司在制定財務預算制度過程中,缺乏對客觀數(shù)據(jù)的尊重度,缺乏足夠的準確度,成本項目管理也缺乏合理性。具有表現(xiàn)為:企業(yè)內(nèi)部沒有對未來一段時期的財務運行狀態(tài)進行科學的評估,也缺乏對企業(yè)過去一段時期財務運行情況的總結和估計,這就導致本企業(yè)的預算編制與實際發(fā)展情況存在較大的偏差,企業(yè)無法根據(jù)詳細資金數(shù)據(jù)及預算管理來提高資金成本運作的科學、高效性。另外,本企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點缺乏了解,沒有結合房產(chǎn)企業(yè)的施工管理和營銷模式制定出與之對應的財務預算管理制度,從而導致企業(yè)財務預算管理發(fā)揮不出提高企業(yè)經(jīng)濟效率的作用。除了本企業(yè)這些內(nèi)部管理矛盾外,一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理缺乏高效的執(zhí)行率,企業(yè)高層管理人員缺乏對財務預算的重視,從而忽視了對下層各級管理層賦予的資金預算管理權力,最終使財務預算管理制度的深入落實遇到嚴重阻礙。

(二)財務預算與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃缺乏協(xié)調(diào)性

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程及時間相對較長,與我國經(jīng)濟市場體系的快速發(fā)展和迅速完善成矛盾狀態(tài),因此,市場經(jīng)濟的不確定因素也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制,這使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)管理過程中可能會面臨著較大的經(jīng)營風險。例如,一些房地產(chǎn)企業(yè)在編制預算管理制度的過程中,沒有考慮到市場經(jīng)濟的變化和企業(yè)的長遠發(fā)展目標,而只是對目前、現(xiàn)階段的企業(yè)經(jīng)濟效益及發(fā)展情況進行財務預算編制?;谝陨线@種情況下編制的預算之策,一般無法適應企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略計劃,從而缺乏協(xié)調(diào)性。還有一些企業(yè)在進行預算編制時,會不自覺的套用企業(yè)舊的預算編制制度,忽視企業(yè)現(xiàn)階段的實際情況。如北京星耀華夏科技有限公司,本企業(yè)在2013年起就實施了財務預算管理制度的改革和創(chuàng)新。在對其進行強化和改善后,該企業(yè)在土地收購成本、營銷成本、拆遷安置成本、建筑材料成本以及其他成本管理方面工節(jié)省了0.6億~5.5億元。由此可見,與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃相適應的預算管理對企業(yè)節(jié)省成本、提高經(jīng)濟效益具有非常重要的作用。

三、強化企業(yè)財務預算管理的具體措施

(一)提高房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理的準確度,完善內(nèi)部管理

結合以上問題分析,我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)過程之前,必須對項目工程的相關信息進行詳細的了解,從而為預算管理制度的建立提供充分的數(shù)據(jù)依據(jù)。一方面,企業(yè)要嚴格監(jiān)督各個部門的工作進度,通過提高預算管理人員的水平和專業(yè)素養(yǎng),從而制定出完善的預算管理制度。另一方面,企業(yè)還要經(jīng)常調(diào)研企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展狀況和戰(zhàn)略規(guī)劃,保證財務預算編制與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略計劃相協(xié)調(diào),并符合客觀現(xiàn)實。最后,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部高層管理人員應將預算管理與企業(yè)的經(jīng)濟效益相掛鉤,提高風險意識,通過賦予基礎管理者相應權利,為預算管理的制度和執(zhí)行鋪好道路。除此之外,企業(yè)的財務預算管理人員也應意識到財務風險的重要性。通過相關專業(yè)素質(zhì)培訓,制定相應淘汰機制,推賢舉能,將真正有實力、有本事的人委以重任,同時淘汰掉公司的蛀蟲,一舉兩得。只有這樣才能讓企業(yè)的精英隊伍越來越強大,財務預算管理及企業(yè)經(jīng)營才能走入健康、可持續(xù)發(fā)展的道路。

(二)細致分解企業(yè)管理的各項指標

企業(yè)財務預算管理人員要將房地產(chǎn)企業(yè)的活動支出全都納入到預算環(huán)節(jié)中,通過由上而下的程序?qū)ζ髽I(yè)管理的各項指標細致分解,從各個層面進行財務預算落實,從而強調(diào)企業(yè)的內(nèi)部管理。同時,強調(diào)企業(yè)各部門管理人員的職責內(nèi)容和負責區(qū)域,制定明確的獎懲體制,讓各部門的責任、權利、目標及自身利益一目了然,來預防或抵制因企業(yè)內(nèi)部某方面的薄弱而造成的經(jīng)濟損失。

(三)集中資金管理降低財務風險

資金管理是每個企業(yè)的核心任務,它占據(jù)著非常重要的地位,對于房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此,在進行財務預算管理時,應處理好企業(yè)資金流動與公司盈利、成本與風險的關系,通過集中資金管理降低財務風險,合理的控制企業(yè)現(xiàn)金流入量,從而避免企業(yè)經(jīng)營失敗。

(四)時刻關注國家政策變化

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中,國家的政策調(diào)控與實施在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路和戰(zhàn)略目標。因此,時刻關注市場經(jīng)濟環(huán)境變化,掌握時政變化,然后結合最新訊息及企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標,對企業(yè)的財務預算管理的合理性有著非常重要的意義。同時,企業(yè)要學會測算最符合當前市場發(fā)展趨勢及政策情況,通過及時調(diào)整財務預算方案,合理調(diào)控企業(yè)財產(chǎn)支出,從而保障項目工程的有序進行以及后續(xù)的銷售利潤。

四、總結

總而言之,無論任何事,往往都是通過總結經(jīng)驗,吸取教訓,從而探索新的發(fā)展道路,從而實現(xiàn)既定目標的,我國的房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此。只有將房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)進行細分,通過兼顧各部分的管理工作,才能更好完成整體工作。因此,制定出具有針對性的財務預算管理計劃,將企業(yè)內(nèi)部的各項工作與財務預算管理有機結合,確保每個管理人員的職責,制定出合理的獎懲機制,從而最大限度避免企業(yè)面臨的財務風險。若能實現(xiàn)以上管理目標,我國的房地產(chǎn)行業(yè)一定能在競爭激勵的市場環(huán)境下立足于長久發(fā)展之位。

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作者:游清平 單位:北京星耀華夏科技有限公司