房地產(chǎn)行業(yè)與土地稀缺關(guān)系的解決方案

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摘要：近年來(lái)，受過(guò)去十余年土地財(cái)政政策的影響，土地供給出現(xiàn)了稀缺的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠售賣商品房就得以欣欣向榮的發(fā)展模式越發(fā)難以為繼。文章以萬(wàn)達(dá)模式為樣板，探究萬(wàn)達(dá)模式自身優(yōu)勢(shì)，提出了PPP模式及以售養(yǎng)租模式幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行下一步的發(fā)展規(guī)劃。

關(guān)鍵詞：萬(wàn)達(dá)模式；房地產(chǎn)行業(yè)；土地稀缺

一、引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的逐步提高，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格也不斷走高，房地產(chǎn)銷售面積屢創(chuàng)新高。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)限購(gòu)政策的實(shí)行，房地產(chǎn)銷售降溫，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性。2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積16.9億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，而土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲29%，房地產(chǎn)開發(fā)商土地成本快速上升。房?jī)r(jià)上升乏力與土地成本上漲給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了雙重的打擊。自從2015年以來(lái)，土地財(cái)政政策大規(guī)模實(shí)施十余年之后，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了明顯減少的現(xiàn)象。城市化進(jìn)程逐步放緩，中國(guó)土地供給出現(xiàn)了短缺的狀況；除此之外，一些土地閑置、規(guī)劃不合理也進(jìn)一步加劇土地稀缺的現(xiàn)狀。1982年至2016年中國(guó)城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)率總體呈現(xiàn)波動(dòng)的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而近年來(lái)，城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)率略有放緩，處于歷史低位。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)今形勢(shì)下，如何解決房地產(chǎn)投資與土地供給緊缺的關(guān)系就變得尤為重要。本文通過(guò)研究房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊之一的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，探索了萬(wàn)達(dá)模式的所具備的優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)土地稀缺提供了發(fā)展建議。

二、萬(wàn)達(dá)模式

（一）萬(wàn)達(dá)的情況

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，2017年企業(yè)資產(chǎn)達(dá)7000億人民幣，位居世界500強(qiáng)第380位。截止2017年8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)共開業(yè)137座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2018年預(yù)計(jì)新增52座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，73%將開在三四線城市，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展速度之快令各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商望之莫及。根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自身發(fā)展戰(zhàn)略，萬(wàn)達(dá)正在通過(guò)商家合作，快速擴(kuò)展市場(chǎng)，奉行天下武功、唯快不破的發(fā)展思路，未來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將會(huì)覆蓋中國(guó)大部分的地級(jí)以上城市。

（二）產(chǎn)品演變

1.單店：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)初代產(chǎn)品。雖然也是以商業(yè)廣場(chǎng)的形式進(jìn)行建設(shè)，但是面積一般較小。銷售主要依靠出售或者長(zhǎng)期低價(jià)出租物業(yè)給知名品牌，以便快速回籠資金，滿足集團(tuán)二次投資需要。2.組合店：這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第二代產(chǎn)品。建立以超市、影院為主打的購(gòu)物中心，零售類門店占據(jù)廣場(chǎng)絕大部分空間，并且沒(méi)有文化娛樂(lè)、酒店等服務(wù)。3.城市綜合體：第三代萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品城市綜合體是一種多功能于一體的大型商圈。占地面積較大，一般在50至100萬(wàn)平方米左右。城市綜合體中涵蓋了寫字樓、酒店、公寓、以及在組合店的基礎(chǔ)上增添餐飲、娛樂(lè)和文化等多種服務(wù)。城市綜合體采用“以售養(yǎng)租”的方式，即將綜合體內(nèi)的住宅、小型商業(yè)和寫字樓銷售，用銷售獲得的資金來(lái)支持綜合體內(nèi)其他長(zhǎng)期低價(jià)出租物業(yè)給知名品牌的部分。這種“以售養(yǎng)租”的方式解決了萬(wàn)達(dá)城市綜合體的資金回籠問(wèn)題。4.萬(wàn)達(dá)城：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第四代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)城與第三代城市綜合體類似但又有所不同。萬(wàn)達(dá)城主要由單體萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心、創(chuàng)意休閑街區(qū)、休閑娛樂(lè)中心以及酒店和寫字樓組成，主打文化旅游，是萬(wàn)達(dá)從只有商業(yè)購(gòu)物中心向大型綜合型商業(yè)文化購(gòu)物公園的轉(zhuǎn)變。萬(wàn)達(dá)城的項(xiàng)目創(chuàng)意獨(dú)特、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大而且萬(wàn)達(dá)擁有其知識(shí)產(chǎn)權(quán)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第四代產(chǎn)品與第三代產(chǎn)品相比較更受到地方政府支持。因此，第四代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)城是對(duì)城市發(fā)展向心力最強(qiáng)的一代。

（三）商業(yè)模式

1.以售養(yǎng)租由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資金額巨大，并且廣場(chǎng)后期維護(hù)金額高昂，資金運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題是萬(wàn)達(dá)模式核心問(wèn)題之一。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)依靠以售養(yǎng)租的模式，將住宅、寫字樓等銷售獲得的資金用于購(gòu)物廣場(chǎng)的后期維護(hù)，將購(gòu)物廣場(chǎng)抵押給銀行，從而獲得資金回籠，用于投資下一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以此方式，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)得以快速回籠資金，創(chuàng)造了一年新建60座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的記錄。并且，得益于中國(guó)過(guò)去十年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)大漲，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自己持有的購(gòu)物廣場(chǎng)等不動(dòng)產(chǎn)資源價(jià)格迅速上漲，企業(yè)市值急速攀升。2.軍事化管理模式萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的所有員工都認(rèn)同萬(wàn)達(dá)的價(jià)值觀，這種管理制度帶有軍事化的色彩，其企業(yè)文化在企業(yè)高速成長(zhǎng)期時(shí)發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。由于這種軍事化管理的方式，萬(wàn)達(dá)的日常工作，往往都是直截了當(dāng)、一針見血，杜絕一些假大空的內(nèi)容，全部工作要求落地、實(shí)操。所有工作要求細(xì)致認(rèn)真，例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)資產(chǎn)投資制度，10年前就形成了“投資100問(wèn)”，將土地、配套、規(guī)劃、稅費(fèi)等一系列問(wèn)題解釋得細(xì)致入微。并且萬(wàn)達(dá)崇尚工作簡(jiǎn)潔高效，奉行少即是多的方針，進(jìn)而將“投資100問(wèn)”簡(jiǎn)化為“投資50問(wèn)”，力求一些規(guī)定簡(jiǎn)潔明了。3.品牌合作萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展歷時(shí)5年，積累了大量的品牌資源，每當(dāng)一個(gè)新的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)剛剛建立，廣場(chǎng)內(nèi)的店面資源就被搶購(gòu)一空。深入觀察萬(wàn)達(dá)的招商工作，萬(wàn)達(dá)并不以租金高為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是充分考慮企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，基本以引進(jìn)知名品牌公司為主，很少引進(jìn)新品牌公司。但為了更好地實(shí)現(xiàn)廣場(chǎng)功能互補(bǔ)，一些低租金的服務(wù)形態(tài)，如電影院、電玩城等往往要占到一半以上的空間，零售業(yè)不足50%。

三、萬(wàn)達(dá)模式的優(yōu)勢(shì)

（一）提升城市形象

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是一個(gè)城市形象的象征。隨著城市化進(jìn)程的加快，萬(wàn)達(dá)將許多第三代產(chǎn)品城市綜合體建在三四線城市。在這些城市，往往一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就可以覆蓋全市大部分人口，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建立，往往會(huì)形成該城市的商業(yè)中心，帶動(dòng)周圍經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且作為一個(gè)地標(biāo)建筑，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以其現(xiàn)代化的建筑外表構(gòu)成相關(guān)城市形象的印記，提升了城市的形象，使城市更加現(xiàn)代化。

（二）增加就業(yè)

萬(wàn)達(dá)城的建立帶動(dòng)了周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展，形成了一個(gè)新的商業(yè)圈。這個(gè)新的商業(yè)圈一旦形成，就需要大量的服務(wù)人員，給城市帶來(lái)了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。并且這些就業(yè)機(jī)會(huì)往往集中于第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化了該城市的就業(yè)結(jié)構(gòu)。

（三）提高稅收

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擁有大量的店面，這些店面往往成為了城市居民消費(fèi)的首選，由此促進(jìn)了該城市的內(nèi)部需求，消費(fèi)的提升使得政府稅收隨之增加，為政府帶來(lái)了后續(xù)的財(cái)政收益。

（四）帶動(dòng)周圍地價(jià)

萬(wàn)達(dá)城由于自身功能豐富，生活方便，每當(dāng)建成，都會(huì)成為市民爭(zhēng)相購(gòu)買的搶手貨，從而使得萬(wàn)達(dá)城的商品房?jī)r(jià)格往往高于城市平均價(jià)格，而距離萬(wàn)達(dá)城較近的商品房?jī)r(jià)格也隨之提高，進(jìn)而帶動(dòng)了萬(wàn)達(dá)城周圍地區(qū)地價(jià)的普遍提高。

四、發(fā)展建議

對(duì)于其他房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于近年來(lái)地價(jià)攀升，僅僅依靠傳統(tǒng)的商品房售賣業(yè)務(wù)已經(jīng)難以為繼，參考萬(wàn)達(dá)模式進(jìn)行相似的產(chǎn)品改良不失為一種更好地發(fā)展模式。本文基于萬(wàn)達(dá)模式的分析，為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的發(fā)展建議。

（一）采取PPP模式

PPP模式即Public-PrivatePartner-ship模式，是指政府與社會(huì)企業(yè)合作進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的模式。在PPP模式下，企業(yè)通過(guò)政府的幫助可以低成本拿到土地，并得到政府的資助進(jìn)行開發(fā)。建成后，企業(yè)按照事先約定好的比例進(jìn)行收益分成，以此模式可以迅速回籠資金，并進(jìn)行多園區(qū)復(fù)制，通過(guò)招商企業(yè)進(jìn)駐，從而帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)發(fā)展，形成外部效應(yīng)。運(yùn)用此模式，房地產(chǎn)企業(yè)可以在與政府合作開發(fā)公共設(shè)施如公共體育館的同時(shí)，在周圍興建商業(yè)房產(chǎn)，一方面前期減少土地資本投入，另一方面，因?yàn)檎w規(guī)劃及公共體育館的建立，該商業(yè)房產(chǎn)將具有更大的外部?jī)?yōu)勢(shì)，例如方便健身、綠化豐富等。由此，自身房產(chǎn)價(jià)格隨之提升，企業(yè)從而可以以更高的價(jià)格售賣自己的房源，獲得更高的資本回報(bào)率。

（二）采取以售養(yǎng)租模式

參照萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房時(shí)可以自己修建一些配套的購(gòu)物娛樂(lè)設(shè)施，例如購(gòu)物廣場(chǎng)。將購(gòu)物娛樂(lè)設(shè)施以外的房地產(chǎn)進(jìn)行售賣，從而支持該設(shè)施的長(zhǎng)期運(yùn)行，通過(guò)該設(shè)施抵押向銀行貸款以獲得資金回籠，便于下一步投資開發(fā)。如此，循環(huán)往復(fù)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展。

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作者：馬紫妍 單位：北京市第十三中學(xué)