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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控淺析

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控淺析

摘要:成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì),本文主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題,并提出了相應(yīng)的項(xiàng)目成本控制措施,為今后的成本管控提供了一定的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);成本管理;成本控制現(xiàn)狀

1房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意義

近年來(lái),迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)較大比重,而房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是其提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般比較長(zhǎng),成本控制貫穿于開(kāi)發(fā)全過(guò)程,即必須重視全過(guò)程成本控制。面對(duì)當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)如果想要保證穩(wěn)健發(fā)展,必須及時(shí)解決企業(yè)內(nèi)部的成本控制問(wèn)題,在保證項(xiàng)目功能的同時(shí),合理降低成本,以促使房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。由此可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)成本控制對(duì)企業(yè)發(fā)展具有極為重要的意義與作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平參差不齊,也存在各種問(wèn)題,具體內(nèi)容主要如下。

2.1成本控制意識(shí)不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識(shí)不強(qiáng)是眾多中小規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍現(xiàn)象。眾所周知,前幾年房地產(chǎn)形勢(shì)非常好,企業(yè)成本支出較低而利潤(rùn)卻比較高,致使房地產(chǎn)企業(yè)忽略了成本管控意識(shí)。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目參建單位與材料供應(yīng)商管理存在一定的誤區(qū),過(guò)分壓低合同價(jià),忽視了參建單位的收益問(wèn)題,從而使得施工單位與材料供應(yīng)商偷工減料、以次充好,給工程質(zhì)量帶來(lái)隱患,以至于后期經(jīng)常返工以及交付后的大量維修,這在一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)成本管控,造成了不必要的資源浪費(fèi)。

2.2成本管理制度缺失

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控制度與體系不夠健全、管理人員行為不規(guī)范等問(wèn)題制約了成本控制的實(shí)施。有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)甚至缺失成本管理制度,致使全過(guò)程成本管控缺少標(biāo)準(zhǔn)。另外,雖然有些企業(yè)也設(shè)定了成本管控制度,但是并沒(méi)有將其真正落實(shí)成本管控中,缺乏主動(dòng)管控措施與手段,僅憑著自身經(jīng)驗(yàn)管控成本。再者,房地產(chǎn)企業(yè)不重視目標(biāo)成本管理,缺少事前成本規(guī)劃,即全過(guò)程成本控制缺少導(dǎo)向。

2.3成本管理人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員水平與素質(zhì)直接決定了企業(yè)成本管理的高低,目前,根據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),成本人員更多是停留在測(cè)算階段,與施工單位預(yù)算人員并無(wú)明顯差異。另外,房地產(chǎn)企業(yè)缺少專(zhuān)業(yè)的成本管理人員,眾所周知,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本人員較多來(lái)源于施工單位與審計(jì)單位,其固有的成本控制意識(shí)與管控水平難以改變,無(wú)法融入房地產(chǎn)行業(yè)成本管理。

2.4合同管理意識(shí)差

在項(xiàng)目前期,很多房地產(chǎn)企業(yè)雖編制了目標(biāo)成本,但是過(guò)程中對(duì)其重視程度不夠,同時(shí)由于缺乏科學(xué)的過(guò)程成本管理辦法,致使采購(gòu)部在簽訂合同時(shí)缺乏依據(jù),合同管理流于形式。另外,成本采購(gòu)管理人員單純地認(rèn)為只要合同金額低于目標(biāo)成本即可,然而,合同履行過(guò)程中發(fā)生過(guò)多的變更,致使成本大大增加,最終超出目標(biāo)成本。

2.5成本管理信息化落后

目前,國(guó)內(nèi)許多地產(chǎn)企業(yè)都在應(yīng)用信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)成本管理信息化,但是對(duì)于信息化系統(tǒng)的應(yīng)用不同地產(chǎn)公司相距甚遠(yuǎn),例如國(guó)內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售、采購(gòu)與成本的信息化管理,但是許多中小型地產(chǎn)企業(yè)只能實(shí)現(xiàn)局部功能的信息化,成本管理信息化仍處于初級(jí)階段。

3房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施與建議

3.1加強(qiáng)成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在提高自身成本管理意識(shí)的同時(shí),更重要的是在企業(yè)中樹(shù)立成本管理意識(shí)的理念,將成本管理上升到企業(yè)管理,而不僅僅是成本人員的工作。另外,必須注重事前成本管理策劃,科學(xué)規(guī)劃每一筆費(fèi)用的投入與支出,保證效益最大化。最后,房地產(chǎn)企業(yè)必須注重項(xiàng)目各參建單位的利益,建立一種共贏模式,在保證其他參建單位與供貨單位的利益同時(shí)才能良好推動(dòng)成本管理工作。

3.2創(chuàng)新成本管理方法

一方面,成本管理人員須加強(qiáng)事前成本規(guī)劃,建立明確的成本管理目標(biāo),編制科學(xué)合理的目標(biāo)成本,將其作為指導(dǎo)全過(guò)程成本管理的主線(xiàn),同時(shí),完善成本管理內(nèi)容,將成本科目細(xì)化,實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理。另一方面,加強(qiáng)合約規(guī)劃管理,根據(jù)編制的目標(biāo)成本進(jìn)行合約規(guī)劃,將每一部分成本均客觀地落實(shí)在合約規(guī)劃之中,指導(dǎo)后期簽訂合同,每一合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)一個(gè)合同,杜絕隨意簽合同的現(xiàn)象發(fā)生。

3.3提高成本管理人員水平

企業(yè)在引進(jìn)成本管理人員時(shí),更多的要看重其在房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn),具備一定的房地產(chǎn)成本管理能力。對(duì)成本人員的工作要做到科學(xué)合理的分工,保證成本管理工作的順利開(kāi)展。另外,注重提高成本人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析能力,以有利于完善成本數(shù)據(jù)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì),建立完備的成本數(shù)據(jù)庫(kù)。

4結(jié)論

成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利與發(fā)展的重要性不言而喻,本文首先紹了房地產(chǎn)成本控制的重要意義,并對(duì)當(dāng)前的成本管理現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題進(jìn)行了重點(diǎn)分析,據(jù)此從成本控制意識(shí)、成本管理方法以及成本人員能力與水平方面提出了有針對(duì)性的管控措施。

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作者:劉偉楠 單位:西安建筑科技大學(xué)