房地產企業(yè)預算管理困境

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摘要：在經濟高度發(fā)展的背景下，房地產企業(yè)最具敏感性，加大了對預算管理的重視，但是其中依然存在很多需要解決的問題。基于此，文章將具體闡述房地產企業(yè)預算管理的內涵，深入分析當前房地產企業(yè)預算管理的困境、影響房地產企業(yè)預算管理的因素，并以完善制度體系、加強戰(zhàn)略銜接、增強預算意識、實行監(jiān)督機制為切入點，深入探究房地產企業(yè)加強預算管理的策略，旨在能夠進一步改善當前房地產企業(yè)的預算管理的現狀，為相關人員提供有價值的參考。

關鍵詞：房地產企業(yè)；預算管理；戰(zhàn)略銜接

隨著社會的發(fā)展，土地資源日趨緊張，所以房地產企業(yè)所扮演的角色愈加重要，同時人們加大了對房地產企業(yè)的重視與監(jiān)督力度。由于房地產企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所以為了促進自身穩(wěn)定發(fā)展，滿足人們對房地產的需求、要求，企業(yè)就需要加強對預算管理，確保資金流動的穩(wěn)定性，進一步完善相關的制度、機制，提高資金配置的合理性，增強房地產企業(yè)的綜合實力，從而為房地產企業(yè)的運行、發(fā)展奠定基礎。

一、房地產企業(yè)預算管理的內涵

對于房地產企業(yè)而言，預算管理需要建立在全面預算的基礎之上，該工作是一項需要全面參加、流程跟蹤、全面覆蓋的管理體系。在房地產企業(yè)發(fā)展的過程中，可以通過預算管理協調年度計劃、戰(zhàn)略目標、中長期目標之間的關系，并對總目標、子目標進行整合，然后通過預算對其進行修正、編制以及實施，便于將房地產企業(yè)的發(fā)展目標落實在日常工作中。具體而言，預算管理是需要從項目立項開始，到土地規(guī)劃、地質勘查、整體設計、全盤概算，再到施工預算、開工建設、配套安裝、施工建立、竣工備案、項目評估等方面開展工作，充分對項目資金配置、成本控制等不同的指標進行考慮、統(tǒng)籌，可以說是促進房地產企業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。基于預算管理，房地產企業(yè)能夠更加準確的對發(fā)展前景進行預算，從而結合現狀對發(fā)展戰(zhàn)略進行規(guī)劃、調整，全面優(yōu)化房地產企業(yè)的相關決策，避免發(fā)生不同的風險影響自身發(fā)展。

二、房地產企業(yè)預算管理的困境

（一）制度體系不健全

與其他的行業(yè)相比，房地產企業(yè)實際上根據復雜性，即便是一個相對單一的項目，也會存在很多不確定因素，影響工作的質量與效率，正是因為房地產企業(yè)自身所特有的復雜性，極大的增加了預算管理的難度。在項目開發(fā)的過程中，房地產企業(yè)中會有很多不同的、復雜的因素相互牽扯，甚至無法將其進行分割，同樣會對房地產企業(yè)預算管理造成不良的影響。另外，我國的房地產企業(yè)起步較晚，雖然整體的發(fā)展較快，但與發(fā)達國際相比，我國企業(yè)中關于預算管理的制度、機制尚不健全，這也同樣受預算工作復雜性的影響。同時，在傳統(tǒng)思想、模式的影響下，預算管理已經無法的滿足房地產企業(yè)發(fā)展的需求，導致企業(yè)缺乏關于預算管理的相關制度，進而使得房地產企業(yè)的預算管理工作陷入困境。

（二）戰(zhàn)略間缺乏銜接

目前，很多房地產企業(yè)在開展預算工作時，通常就是將整個項目的成本進行簡單的分類，如建安成本、土地成本、配套設施、開發(fā)間接費用、基礎設施費用等，然后將各項的費用進行累計，得出項目所需的成本。其中，房地產項目中土地成本是既定的，通過公開市場的招拍掛獲得土地，而其他成本預算則需要工作人員進行詳細的計算得出結果。具體而言，建安成本是房地產項目主要的成本費用，通常受當前市場成本高低的影響；而基礎設施、配套設施等費用，則需要根據政府所制定的收費標準進行計算；房地產項目中的開發(fā)間接費用需要結合房地產企業(yè)的實際進行計算、確定。但是，房地產企業(yè)的項目成本，會受到多種因素的影響，如稅收、銷售等，而預算人員往往會忽略這一因素，影響成本預算的精準性。

（三）領導層重視不足

根據上文可知，房地產企業(yè)中預算管理需要全員參與，然而在實際工作中很多領導僅僅將預算管理工作等同于財務控制，這樣的錯誤的理解都是由于缺乏對預算管理的認識而導致的。受這一因素的影響，房地產企業(yè)中通常由財務部門對預算管理進行負責，缺乏與其他部門之間的聯系、溝通，甚至很多房地產企業(yè)的領導人員認為預算管理就是對成本進行控制，忽略其他部門的支出，縮小預算管理的實際范圍。在這樣的工作環(huán)境中，不僅影響房地產企業(yè)預算管理的質量、效果，還會增加執(zhí)行的難度，影響其他工作人員的積極性，忽視對預算的管理工作，而這樣的現象將會限制房地產項目的開發(fā)，甚至會對房地產企業(yè)的發(fā)展帶來更多的負面影響。

三、影響房地產企業(yè)預算管理的因素分析

在房地產企業(yè)的預算管理中，影響效果的主要因素包括：1.企業(yè)戰(zhàn)略。實際上，企業(yè)預算管理的整體目標就是企業(yè)的戰(zhàn)略，所以在制定預算目標的過程中需要將發(fā)展戰(zhàn)略納入考慮的因素；2.市場地位。在預算管理工作中，如果房地產企業(yè)能夠詳實、充分的對自身在市場中的地位進行分析，就能夠更加直觀的總結出當前發(fā)展形勢、方向，為預算管理工作奠定基礎；3.股東期望與回報。在房地產企業(yè)的預算管理中，對于股東的實際回報不能低于同樣的平均值，并最大程度的保證與期望值一致，這樣因素影響著預算管理工作；4.歷史數據及行業(yè)標桿。在開展預算管理工作的過程中，房地產企業(yè)可以通過歷史數據分析預算執(zhí)行所存在的不足，便于在下次制定管理目標時進行優(yōu)化改正，便于企業(yè)進行更加有效的控制；并盡量樹立包括國外企業(yè)楷模、國內優(yōu)秀企業(yè)等，積極搜集關于標桿企業(yè)的預算管理信息，從而對自身的預算進行修改、完善。

四、房地產企業(yè)預算管理的策略

（一）完善制度體系

首先，房地產企業(yè)需要建立關于全面預算的管理制度，進而通過制度對工作人員進行約束，確保進一步優(yōu)化預算管理。其次，房地產企業(yè)基于完善的制度，應該積極建立與之相匹配的管理體系。1.房地產企業(yè)組建預算管理委員會，作為全面預算管理的機構，并對董事會負責，主導預算管理的相關工作。就人員配置而言，負責人由主任、會計、財務總監(jiān)過程，成員副經理、職能部門等。通過這樣的方式確保預算管理工作順利進行；2.設置管理委員會辦公室，預算管理委員會負責，管理與預算相關的日常工作，進而規(guī)范房地產企業(yè)的預算管理工作流程、內容等。另外，企業(yè)的戰(zhàn)略目標需要對經營目標、戰(zhàn)略目標進行分解、細化，而經營目標、戰(zhàn)略目標需要通過預算管理落實。換言之，房地產企業(yè)的預算管理就是落實第經營目標、實現戰(zhàn)略目標的具體方案，所以房地產企業(yè)需要制定明確、恰當的目標，并將經營目標、戰(zhàn)略目標作為工作的基礎，確保其預算管理工作相一致。例如：擴大經營規(guī)模是戰(zhàn)略目標，那么預算管理的目標就應該是促進項目周轉，此時利潤并不是最為主要，而是全面落實、實行經營規(guī)模。

（二）加強戰(zhàn)略銜接

對于房地產企業(yè)而言，加強戰(zhàn)略銜是優(yōu)化預算管理的重要化解，只有加強各個部門之間、內外環(huán)境之間的合作，則能夠有效加強管理的有效性，為房地產企業(yè)的發(fā)展夯實基礎。對此，企業(yè)應該第一時間結合當前的環(huán)境、現狀等因素，對預算目標進行及時修正、調整。例如：在房地產價格快速上漲的背景下，其漲幅已經超過其與稅收的平衡點，增加房地產項目的土地的增值稅，進而影響房地產企業(yè)的經濟效益。所以，企業(yè)應該進一步提升房地產項目的品質，以此來增加成本，減少稅收并增加收益。同時，房地產企業(yè)需要全面貫徹落實預警機制，便于及時、準確的發(fā)現執(zhí)行項目預算過程中所存在的問題，從而使工作人員第一時間進行解決，全面增強預算管理的有效性?；陬A警機制，可以及時識別風險級別，如得黃色表示偏離預算金額1%，紅色表示偏離預算金額3%。

（三）增強預算意識

為了能夠全面落實預算管理，房地產企業(yè)的領導人員就應該加深對預算管理的認識，為了相關的工作人員樹立榜樣，從而改善預算管理工作的現狀。為了能夠增強領導人員的預算意識，預算管理人員就應積極、主動的加強與領導人員的溝通，講述預算管理的重要性，同時預算管理的質量影響著經營目標的實現、企業(yè)經濟效益水平等。而對于員工而言，為了能夠增強預算的意識，則可以在加強領導重視的基礎上，定期對房地產企業(yè)的工作人員進行培訓，使每一位工作人員的都能夠重新認識預算管理，明確預算管理的重要性。例如：由房地產企業(yè)的人力資源部門組織，由預算管理委員會進行培訓，對預算的方式、企業(yè)的現狀、經營目標、戰(zhàn)略目標等進行全方位的講解，引導員工樹立全面預算的意識。在這樣的工作環(huán)境中，房地產企業(yè)還能夠建立崗位責任制、績效管理制等，以此來激發(fā)工作人員的積極性，進一步優(yōu)化預算管理。

（四）實行監(jiān)督機制

為了最大程度的解決房地產企業(yè)預算管理所存在的問題，企業(yè)就需要全面實行監(jiān)督機制，對房地產項目的預算結果進行考核，其具體的方法為：房地產企業(yè)應該結合自身的實際，構建科學、嚴謹的預算執(zhí)行考核機制，考核的對象包含企業(yè)內部的每一個部門、員工，并將結果作為績效考核的主要依據。根據監(jiān)督考核的結果，對表現優(yōu)秀的部門、員工進行獎勵，而對于配合房地產企業(yè)開展預算管理的部門、人員，則應該對其進行適當的懲罰。具體而言，監(jiān)督考核的步驟為：1.分析、確認各個部門、人員對預算管理的執(zhí)行效果；2.根據預算執(zhí)行的實際情況編寫報告；3.組織工作人員進行考核，然后公布考核的結果，同樣需要編寫結果分析報告。根據這一過程，房地產企業(yè)的領導人員能夠掌握預算管理所存在的問題，進而有針對性地采取優(yōu)化措施，解決其中存在的問題。在房地產企業(yè)的發(fā)展中，其預算管理工作中存在諸多需要解決的問題，因此需要加大重視力度。本文闡述了房地產企業(yè)預算管理的內涵，分析了房地產企業(yè)預算管理的困境及其影響因素，通過本文的研究得出的結論為：房地產企業(yè)要想優(yōu)化預算管理，就需要采用具有針對性的對策，最大程度的優(yōu)化與預算相關的工作，以此來推動企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。以此為基礎，在預算管理中，房地產企業(yè)進一步完善了相關的機制、制度，加強了戰(zhàn)略之間的銜接，領導人員加強自身對預算管理的意識，并將監(jiān)督機制落實在實際中，全面提高了房地產企業(yè)預算管理的合理性。所以，為了能夠解決當前房地產企業(yè)預算管理存在問題，可以將文中的方式落實在具體的工作中。

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作者：孟云 單位：西安開泰物業(yè)管理有限公司