房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算改進(jìn)措施探討

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，其整個生產(chǎn)經(jīng)營活動都與其它企業(yè)存在較大的差異，在核算方式和核算內(nèi)容上有著行業(yè)獨特的地方。企業(yè)要提高市場競爭力，就必須提高對生產(chǎn)經(jīng)營活動的管理水平，而會計核算則是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算水平相對落后，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計核算存在如會計制度不完善、收入確認(rèn)模糊等問題，這些問題阻礙了企業(yè)經(jīng)營管理水平的提升。特別是新收入準(zhǔn)則的實施，對行業(yè)財務(wù)會計核算提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。本文分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算存在的問題，并針對問題提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)會計核算；問題；改進(jìn)措施

近年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，整個行業(yè)的會計制度也逐步開始完善。2017年7月5日頒布執(zhí)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號---收入》中，新增了涉及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的規(guī)范變化。因此，需結(jié)合新收入準(zhǔn)則基本要求，剖析房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)會計核算存在的問題，并結(jié)合會計準(zhǔn)則的要求，對現(xiàn)有的財務(wù)會計核算方法進(jìn)行改進(jìn)完善，以利于提升企業(yè)整體的財務(wù)管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算存在的問題

1.財務(wù)會計核算制度不完善現(xiàn)有的會計制度有《新準(zhǔn)則》、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》以及舊準(zhǔn)則體系中的行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。房地產(chǎn)企業(yè)不能簡單直接套用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，而是要根據(jù)行業(yè)的特性，建立符合企業(yè)自身發(fā)展的財務(wù)會計核算制度，設(shè)置專門的會計科目。但就目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度并不完善，大部分企業(yè)都未能建立統(tǒng)一完善的會計核算制度，有一些企業(yè)只是簡單照搬會計制度，對會計科目的設(shè)置缺乏科學(xué)的統(tǒng)籌和規(guī)劃。如：房地產(chǎn)特有的成本核算內(nèi)容就分土地成本、開發(fā)成本、利息成本以及開發(fā)間接費用等，如果只是籠統(tǒng)地計入“開發(fā)成本”科目，沒有根據(jù)實際核算內(nèi)容和核算對象進(jìn)行區(qū)分，就會導(dǎo)致會計核算方法不合理，影響企業(yè)財務(wù)信息披露的精準(zhǔn)性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際經(jīng)營情況，結(jié)合會計制度及準(zhǔn)則的要求，輸出統(tǒng)一的核算制度，以提升財務(wù)會計核算的準(zhǔn)確性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)模糊房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，因建設(shè)周期較長，收入確認(rèn)一般是要跨年度進(jìn)行，在收到房款時先計入“預(yù)收賬款”中，根據(jù)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，只有賣方將商品所有權(quán)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方才能夠確認(rèn)收入。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有在同時滿足以下條件時才能確認(rèn)收入：①已經(jīng)簽訂銷售合同并在國家房產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案；②已建造完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，且已經(jīng)驗收合格辦理竣工備案手續(xù)；③買方已支付房款并按照合同約定取得交房資格，提前交樓的以交樓時間為確認(rèn)收入節(jié)點。也就是說，收入確認(rèn)的時間節(jié)點是實際交樓，只有在實際交樓之后，才能在會計賬面確認(rèn)收入。否則，即使房款已經(jīng)收齊，在商品房沒有實際交付客戶之前，也不能確認(rèn)收入，這樣收入確認(rèn)的時間與實際收款的時間相比其實是滯后的。在此種計量模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息對其經(jīng)營決策支持是有限的。新的收入準(zhǔn)則解決了收入確認(rèn)滯后的問題，一定程度上保障了財務(wù)信息的及時性。但是房地產(chǎn)銷售的收款方式多樣，有分期付款、全款支付，也有商業(yè)按揭和公積金按揭，需要根據(jù)不同的收款類型對銷售收入進(jìn)行區(qū)分確認(rèn)。而大部分房地產(chǎn)企業(yè)將工作重點放在資金回籠方面，對財務(wù)會計核算并不重視，這對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升是不利的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)借款費用資本化不規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)普遍具有資金投入數(shù)額較大、項目周期較長的特點，在開發(fā)經(jīng)營過程中，需要密集的資金支持。為了滿足資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)一般通過債務(wù)資本籌集資金的形式進(jìn)行融資，這會在一定程度上，產(chǎn)生較大的利息費用。而對借款費用資本化處理方式的不同，將給稅收負(fù)擔(dān)、財務(wù)狀況和當(dāng)期損益造成較大影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)區(qū)分借款的性質(zhì)，對借款利息按照性質(zhì)進(jìn)行正確的核算。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在確定借款費用資本化金額時，不能清晰地在核算上區(qū)分一般借款和專門借款，只是籠統(tǒng)地根據(jù)借款期限長短計入“長期借款”或“短期借款”。影響了借款費用資本化的準(zhǔn)確性。

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不規(guī)范（1）成本費用歸集結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范在日常成本費用歸集過程中，一般是根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行開發(fā)成本的支付，財務(wù)部門審核后，根據(jù)付款金額計入開發(fā)成本。但實際上，當(dāng)某一樓棟的商品房竣工結(jié)轉(zhuǎn)時，很多工程卻并未結(jié)算完成，這樣成本費用的歸集金額就會跟實際有差異。而在實際成本結(jié)轉(zhuǎn)時，因各個樓棟的竣工備案時間不一樣，財務(wù)會計賬面上沒有已經(jīng)全面歸集的成本金額，這就必須以成本預(yù)算部門提供的預(yù)計目標(biāo)成本作為結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)。這樣就會導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)的金額不準(zhǔn)確，而且成本預(yù)算部門在設(shè)置目標(biāo)成本科目時，跟財務(wù)口徑往往也有所差異，由此導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。（2）會計人員對于成本核算規(guī)則不熟悉由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，人員流動性相對較大，加上成本核算內(nèi)容復(fù)雜，很多企業(yè)的會計人員對成本核算規(guī)則都不夠熟悉。加上各個地方的相關(guān)政策也有所差異，導(dǎo)致很多會計人員在成本核算工作中都會出現(xiàn)誤差。另外，也有一些會計人員把本不應(yīng)該屬于成本的支出計入了成本，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)成本的準(zhǔn)確性。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的改進(jìn)措施

1.完善財務(wù)會計核算制度，根據(jù)實際合理增添會計科目房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點，合理選用并完善統(tǒng)一本企業(yè)的會計核算制度。在財務(wù)會計核算制度中，需要對財務(wù)會計核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計額的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，并不斷根據(jù)實際情況的發(fā)展進(jìn)行完善，對操作系統(tǒng)也必須不斷完善，明確核算方法選擇的規(guī)范性與科學(xué)性，不斷提升統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與全面性，提高會計核算結(jié)果的嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性[1]。在完善財務(wù)會計核算制度的前提下，企業(yè)可根據(jù)需要科學(xué)地增添會計科目，如增加“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“開發(fā)產(chǎn)品”等，以便更加真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為企業(yè)財務(wù)管理提供更有力的支撐。

2.更新完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定完善收入核算規(guī)范，明確收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。首先應(yīng)該根據(jù)銷售合同明確區(qū)分客戶的付款方式，付款方式為商業(yè)按揭或者公積金按揭時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售出去的商品，實際控制權(quán)其實是在提供按揭的機(jī)構(gòu)，這種情況下仍然要按照時點來確認(rèn)收入，也就是以交樓作為收入確認(rèn)的時間節(jié)點，在交樓前收到的房款應(yīng)計入預(yù)收賬款。而當(dāng)付款方式為一次性全款或者分期付款時，商品的實際控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給客戶，可以按照時段來確認(rèn)收入，也就是可以將收到的預(yù)收房款按照工程完工進(jìn)度確認(rèn)收入。這樣根據(jù)付款方式進(jìn)行梳理區(qū)分，不但能夠遵循會計準(zhǔn)則要求，也能更加準(zhǔn)確地反映企業(yè)的真實財務(wù)信息，從而為經(jīng)營決策提供更有力地支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更新自身的收入核算規(guī)范，并要求財務(wù)人員按照制度標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，使財務(wù)會計核算工作更為合理準(zhǔn)確。

3.規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范借款費用核算，明確區(qū)分專門借款和一般借款。可以通過設(shè)置輔助帳的形式對借款進(jìn)行區(qū)分，賬面上無法清晰記錄的可以設(shè)置借款臺賬進(jìn)行區(qū)分。根據(jù)借款性質(zhì)的不同，分別核算借款費用。對于因開發(fā)經(jīng)營而專門借入的款項如土地貸款，應(yīng)當(dāng)作為專門借款核算。如果是一般的生產(chǎn)經(jīng)營借款，應(yīng)該作為一般借款核算。專門借款發(fā)生的借款利息費用，應(yīng)當(dāng)在滿足資本化條件開始時，將其實際發(fā)生的利息費用，減去尚未動用的借款資金產(chǎn)生的利息計入開發(fā)利息成本。一般借款發(fā)生的利息費用，應(yīng)當(dāng)遵循配比原則，按實際占用資金分?jǐn)傆嬎愀鞒杀緦ο箝_發(fā)利息成本。各成本對象應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M用＝（借款費用總額―存款利息―臨時投資收益）×（該項目賬面累計余額―該項目預(yù)收賬款）／Σ（各項目賬面累計余額―各項目預(yù)收賬款）。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對于項目開發(fā)的不同階段，規(guī)劃如何配置借款期間和金額，以達(dá)到企業(yè)資金的合理利用。

4.完善房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集結(jié)轉(zhuǎn)核算規(guī)范（1）統(tǒng)一成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性在成本會計的核算工作中，對于成本的預(yù)算和審核是分為兩個部門，這兩個部門只有合作工作才能推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計工作的有序進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以召集有關(guān)部門進(jìn)行探討，將目標(biāo)成本科目進(jìn)行統(tǒng)一化，從而提高成本會計核算工作的準(zhǔn)確度與效率[2]。另外，為了保證數(shù)據(jù)輸出口徑的一致，成本結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行統(tǒng)一。在結(jié)算工作尚未完結(jié)的情況下，已經(jīng)竣工備案的樓棟可以先統(tǒng)一按照預(yù)結(jié)算的金額進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，從而提高成本會計核算工作的準(zhǔn)確度與效率。（2）加強(qiáng)會計人員專業(yè)知識學(xué)習(xí)，不斷提升其專業(yè)素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促加強(qiáng)會計人員積極進(jìn)行房地產(chǎn)成本會計核算相關(guān)知識的學(xué)習(xí)，以不斷提升會計人員的專業(yè)素質(zhì)。具體而言，應(yīng)根據(jù)實際情況組織專業(yè)知識培訓(xùn)，結(jié)合財務(wù)工作考評制度，促使會計人員了解會計政策、熟悉房地產(chǎn)成本核算規(guī)則，減少成本核算出現(xiàn)的問題，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性，最終提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要的作用，其經(jīng)營管理水平對整個行業(yè)的發(fā)展也有著重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對當(dāng)前財務(wù)會計核算存在的問題進(jìn)行充分分析，以改變以往財務(wù)核算工作中的不當(dāng)處理方式，不斷完善財務(wù)會計核算制度，明確財務(wù)會計核算標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而促進(jìn)財務(wù)管理水平的不斷提升，推動行業(yè)整體的發(fā)展和進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)

[1]劉秀芬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題及對策[J].時代經(jīng)貿(mào)，2019（32）：31-32.

[2]張茜，向璐.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算問題探析[J].現(xiàn)代營銷，2019（8）：30.

作者：李真先 單位：美的置業(yè)集團(tuán)有限公司