談物業(yè)企業(yè)財務管理問題完善措施

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［摘要］物業(yè)企業(yè)中的財務管理是一個重要的組成部分，財務管理能否跟上時代的發(fā)展，勢必會影響企業(yè)的生存與發(fā)展，所以物業(yè)企業(yè)必須要對財務管理引起高度重視。文章介紹了物業(yè)企業(yè)管理的基本內容和意義，分析了物業(yè)企業(yè)財務管理中存在的突出問題，并提出以下改進物業(yè)企業(yè)財務管理的措施，目的在于提高物業(yè)企業(yè)財務管理的效率，以增強企業(yè)在市場中的綜合競爭力。

［關鍵詞］物業(yè)企業(yè);財務管理;企業(yè)財務組織架構

1引言

物業(yè)企業(yè)是隨著房地產行業(yè)發(fā)展而新生的一種后期服務性的配套企業(yè)，也是近年來新興服務行業(yè)之一。相對而言，物業(yè)企業(yè)發(fā)展時期短，積淀的財務管理工作經驗欠缺，隨著我國經濟的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，而財務管理的作用就顯得尤其重要，因此為了更好地應對我國高速發(fā)展的市場經濟形勢，物業(yè)企業(yè)應高度重視企業(yè)的財務管理，對管理過程中存在的問題進行分析，并提出應對策略。

2特點和內容

2.1物業(yè)企業(yè)財務管理的特點

物業(yè)企業(yè)財務管理的特點與其他行業(yè)不同，屬于綜合性管理。物業(yè)企業(yè)主要是為業(yè)主提供服務，服務對象涉及各行各業(yè)，而各類人員之間的需求不同、素質差異，就需要物業(yè)企業(yè)提供更優(yōu)質、更高效的服務，所以它又是管理密集型和勞動密集型行業(yè)，且具有全天候不間斷，一天24小時連續(xù)服務。還有物業(yè)企業(yè)具體的工作內容繁雜，比如日常的保安、保潔、綠化、設施設備的養(yǎng)護到共用部位的使用管理、各類突發(fā)事件的處理等，都是物業(yè)企業(yè)要面對并努力做好的工作，而財務管理始終貫穿物業(yè)管理的全過程。

2.2物業(yè)企業(yè)財務管理的內容

物業(yè)企業(yè)財務管理的內容相比其他企業(yè)而言相對簡單，但是涉及的內容卻非常復雜，物業(yè)企業(yè)幾乎所有與資金有關的經濟活動都是財務管理的范疇。物業(yè)企業(yè)以服務為目的，提供給客戶的是專業(yè)物業(yè)服務，這種服務煩瑣復雜，但是作為消費者的客戶要求能明白消費，那么這就要求物業(yè)企業(yè)在提供好服務的同時，也要管理籌劃好企業(yè)的財務。一是對資金的籌集和運用的管理，比如物業(yè)管理費項目的合理定價、項目多而支出頻繁的小現(xiàn)金流等;二是對物業(yè)服務費的管理，涉及物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。物業(yè)企業(yè)的服務成本又包括管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，辦公費用，物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊，物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，經業(yè)主同意的其他費用等;三是對固定資產、流動資產和專項資金的管理;四是對資金分配的管理;五是財務收支、匯總、平衡等，物業(yè)企業(yè)財務管理涉及面廣，只有規(guī)范財務管理、科學進行會計核算，才能有效地提供優(yōu)質服務，從而提升物業(yè)管理質量，提高物業(yè)企業(yè)核心競爭力。

3存在的問題

作為物業(yè)企業(yè)，在加強自身建設的同時，還需要在財務管理方面做出更精準的調整，才能在激烈的市場競爭中立足，當然在物業(yè)企業(yè)財務管理過程中也難免會產生許多問題，這些問題不僅阻礙了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，而且可能影響企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，只有找出企業(yè)財務管理面臨或存在的問題，才能對癥下藥、精準施策，目前階段物業(yè)企業(yè)財務管理中存在以下四方面問題。

3.1不重視財務管理

社會上的物業(yè)企業(yè)中，物業(yè)管理是作為一項服務提供給廣大業(yè)主，廣大業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)在管理的過程中能提供多角度、全方位、24小時不間斷的全天候服務。物業(yè)企業(yè)在提供服務的同時，已經無時無刻不在進行財務活動。在物業(yè)企業(yè)經營管理過程中，諸如流動資金收支的管控、閑置資金的利用、應收物業(yè)費及時回收、維修大修基金的應收盡收、日常提供的其他服務等的管理嚴重不足或不能引起足夠的重視，認為只要把服務搞好了，一切都順理成章，殊不知，優(yōu)秀的企業(yè)都有優(yōu)秀的管理水平，在管理過程中財務方面的管理就更是重中之重。財務管理是一項綜合性的管理，能促進企業(yè)發(fā)展，是管理的核心，做好企業(yè)的財務管理工作能使企業(yè)的綜合管理水平顯著提高，發(fā)展和收益是不言自明的。

3.2財務管理制度不健全

在市場經濟日益發(fā)展的今天，完善的財務管理制度是企業(yè)正常有序、合法運行、向好發(fā)展的有力保證。但是，現(xiàn)階段大部分物業(yè)企業(yè)經營管理過程中，缺乏有效的財務管理制度，以致在管理過程中缺乏有效的財務監(jiān)督，導致收入或賬款無法及時回收，即使回收也可能出現(xiàn)錯記、做假等現(xiàn)象，從而使企業(yè)的收入受損或可能遭受重大損失，因此建立健全有效的財務管理制度對企業(yè)就顯得尤為重要。

3.3財務管理人員組織架構不合理

縱觀現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)中，其財務管理人員組織配備很不合理，甚至有些財務人員沒有一點財務知識，綜合業(yè)務素質能力低下，所以在物業(yè)企業(yè)中就很難想象財務管理團隊能更好地發(fā)揮優(yōu)質財務管理的作用。尤其有的物業(yè)企業(yè)中本來的管理制度就不健全，就更容易造成管理上的真空，損失企業(yè)的財務和物力。

3.4財務管理人員的業(yè)務素質有待提高

由于物業(yè)企業(yè)財務管理架構不合理，相應配備的財務人員業(yè)務素質能力就參差不一，再加上有些物業(yè)企業(yè)考慮經營成本和人力成本的因素過于強烈，財務人員的綜合業(yè)務素質就很難保證。有的財務人員根本就不具備基本的財務知識，甚至是內部轉崗的結果，種種情形導致財務人員的職業(yè)素質低下，從而影響整個企業(yè)的財務管理效率和工作水平。

4改進措施

與物業(yè)企業(yè)迅猛發(fā)展的同時，其內部的財務管理所暴露出的問題，極大地制約了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，對于物業(yè)企業(yè)存在的以上問題，結合自身多年的工作經驗和理論知識，針對物業(yè)企業(yè)財務管理存在的問題，根據(jù)情況對癥施策，提出相關改進意見，以期能夠在提高物業(yè)企業(yè)財務管理工作的同時，能為物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)更好地發(fā)展提供一些參考。

4.1從企業(yè)管理層人員做起，提高財務管理意識

現(xiàn)代社會經濟的高速發(fā)展同樣影響著物業(yè)企業(yè)向前發(fā)展，企業(yè)內外經濟環(huán)境的變化無不影響著企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)的管理人員就要轉變觀念，達成共識，提高對企業(yè)財務的管理，積極地借鑒優(yōu)秀的財務管理理念來優(yōu)化和提高本企業(yè)的財務管理意識和理念，從而提高對企業(yè)財務管理的重視。從企業(yè)文化建設入手，鼓勵企業(yè)內員工加強學習，特別是財務管理人員要不斷地提升自身的業(yè)務素養(yǎng)和專業(yè)能力，企業(yè)內部各層級管理人員積極地轉變觀念，加強專業(yè)知識學習，積極地進行各部門溝通協(xié)調，引進先進的管理經驗，不斷地修復、優(yōu)化本企業(yè)財務管理體系，把企業(yè)的財務與各部門管理結合起來，制定完備的管理制度，達到在提升財務核算職能的同時注重管理職能。

4.2健全、完善物業(yè)企業(yè)財務管理制度和管理體系

物業(yè)企業(yè)根據(jù)自身的實際情況，結合企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃和實際發(fā)展需求，分析管理中所存在的問題和特點，建立一套完備的、適合本企業(yè)發(fā)展的財務管理制度。因物業(yè)企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同上，需要企業(yè)定期向業(yè)主公開透明某些事項，這就需要企業(yè)的財務能及時、準確地反映經濟業(yè)務的發(fā)生、發(fā)展、結果，當然接受業(yè)主監(jiān)督的同時，企業(yè)也要根據(jù)需要提高服務質量，結合物業(yè)企業(yè)這些特點，就需要在經營過程中不斷地完善財務管理制度。企業(yè)的財務管理制度隨著經濟業(yè)務的發(fā)生、時間的變化也發(fā)生著變化，新的經濟業(yè)務出現(xiàn)后，在原有的財務管理制度、管理體系下就會出現(xiàn)新的問題，也需要不斷地修訂完善，并進行動態(tài)的跟蹤、分析、預測與監(jiān)督。

4.3合理組配物業(yè)企業(yè)財務組織架構

企業(yè)的組織架構承接企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，崗位是實施企業(yè)戰(zhàn)略的落腳點，應精簡高效。企業(yè)的組織架構是企業(yè)的骨架，崗位相當于企業(yè)的血液，企業(yè)一切業(yè)務活動都要經過崗位來完成，如果組織結構和崗位設置不合理，會嚴重影響到企業(yè)運行效率，因此物業(yè)企業(yè)在經營業(yè)務開展的同時，必須組織一支優(yōu)秀的財務管理團隊。第一要考慮企業(yè)戰(zhàn)略或目標，為了實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，需要設置哪些部門，該部門履行什么職能，為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略能起到什么作用，根據(jù)職能則可以設置相應的崗位，崗位設置要對事不對人，不能因人設崗，否則就會造成運行不暢。一個合理的組織結構，可以明確看出部門職能的劃分、流程走向、上下級匯報關系等。

4.4提升財務管理人員的業(yè)務素質和職業(yè)技能

所謂事半功倍，就是優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)的財務管理工作需要高素質、專業(yè)的財務管理人員來完成，因此物業(yè)企業(yè)要提高財務管理人員的準入政策，要求物業(yè)企業(yè)所有的財務人員必須持證上崗。要后續(xù)對這個團隊進行更新和能力素質的提升，保證隊伍具備基本財務管理知識和業(yè)務水準。注重財務管理人員的后期繼續(xù)學習教育，加強財務管理人員對物業(yè)企業(yè)專業(yè)知識，有關法律法規(guī)、財經稅務政策、物業(yè)最新行業(yè)政策的學習培訓，以提高其綜合管理能力。物業(yè)企業(yè)還要制定科學、合理的激勵機制，體現(xiàn)按勞、按質分配政策，并對執(zhí)行結果進行適時監(jiān)督和考核。

5結論

綜上所述，物業(yè)企業(yè)有其自身的特點，在實際工作中，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的不足并適時進行調整，讓經營業(yè)務與財務管理有機融合，相信規(guī)范管理是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定、高效發(fā)展的基本要求。同時，加強物業(yè)企業(yè)資金收入的催收，使物業(yè)企業(yè)可以持續(xù)、和諧、穩(wěn)定和高效發(fā)展。

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作者：張翠芝 單位：中國艦船研究院