房地產行業(yè)財務風險控制研究

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摘要：房地產行業(yè)是近年來發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過分析房地產行業(yè)在發(fā)展過程當中面臨的財務風險，有利于發(fā)現(xiàn)房地產行業(yè)投資以及融資方面存在的問題。本文簡要介紹房地產行業(yè)常見的財務風險，并在此基礎上重點探討控制房地產行業(yè)財務風險的相關措施。

關鍵詞：房地產　財務風險　控制　措施

房地產行業(yè)對我國經(jīng)濟社會的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務風險，防止財務風險造成損失。財務風險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務風險指的是企業(yè)資金運環(huán)節(jié)，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產生不足，從而對企業(yè)的長期發(fā)展帶來嚴重不良影響的風險。本文當中的財務風險屬于狹義概念，指的是因為企業(yè)內部財務結構不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務杠桿效果下降的風險。

一、房地產行業(yè)的主要財務風險

第一，按期償債的風險。目前階段我國的房地產行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產行業(yè)作為一個收回成本過長比較較長的產業(yè)，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財務管理存在著較大的風險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產生的利息就會顯著降低企業(yè)經(jīng)營利潤。企業(yè)需要應對銀行高利率，甚至被迫選擇風險更嚴重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項目管理導致的風險。目前房地產行業(yè)的工程施工建設過程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監(jiān)督管理，在簡單投資以及工程設計后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質量的控制不夠嚴格，容易使得工程質量顯著低于預期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預售以及交房問題，進一步延長資金回籠的時間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風險。通貨膨脹容易導致市場當中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達到預期的收益，甚至使得房地產項目面臨利潤下降或者是虧損的風險。因此在房地產項目投資建設之前，在做好房地產項目市場定位的過程當中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關系匹配。簡言之，通貨膨脹的風向集中體現(xiàn)于銀行對房地產項目的評估環(huán)節(jié)，并且容易受市場泡沫影響而導致收益下降。

二、房地產行業(yè)財務風險的成因

第一，經(jīng)濟周期以及市場環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟以及市場環(huán)境在房地產行業(yè)發(fā)展過程當中扮演者重要角色，房地產行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國民經(jīng)濟周期而波動。例如近年來全球經(jīng)濟發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財務風險。除此之外，房地產行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會對房地產帶來間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會影響到房地產行業(yè)的開發(fā)成本。房地產項目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關系都會給開發(fā)商的資金周轉率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結構不夠合理。房地產行業(yè)如果不具備合理科學的資本結構，往往會將影響到經(jīng)營收益，并且增加行業(yè)財務風險。房地產行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現(xiàn)的能力比較差，房地產行業(yè)的大多數(shù)資金來自于外部的金融機構貸款以及工程項目預付款，只有少量資金來自于房地產企業(yè)的自有資金。這就導致房地產行業(yè)的資產負債率居高不下，債務資金比例過高，一旦實際收益率遠遠低于預期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問題，甚至出現(xiàn)無法支付到期利息的財務風險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產企業(yè)的數(shù)量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來籌資。房地產開發(fā)項目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導致現(xiàn)金流的風險較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產金融不夠健全，使得房地產業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產項目運營的主要資金鏈。融資渠道簡單導致房地產行業(yè)面臨財務風險無法利用資產的組合規(guī)避風險。尤其是在人民幣利率上調的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產項目費用成本。

三、房地產行業(yè)財務風險控制措施

第一，構建多元化的融資渠道。只通過傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產行業(yè)控制財務風險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產行業(yè)面臨的負債率居高不下問題。首先需要持續(xù)加強對股票、債券以及房屋預售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產信托計劃，在確保公司負債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產公司資金結構。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權益，進一步加強企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價值從而降低財務風險。第二，加強內部財務監(jiān)督控制。財務管理可以說是企業(yè)經(jīng)營的核心內容之一，房地產企業(yè)應當從空間以及時間這兩個維度動態(tài)監(jiān)測成本，通過約束以及非約束措施相結合，構建可續(xù)額度成本管理機制，從而更好地加強內部財務監(jiān)督控制。在內部財務控制方面，需要承力由企業(yè)高級管理人員帶頭，并且財務部門作為核心的內控小組，對財務工作定期進行監(jiān)督與考核，不斷完善財務內部控制。除此之外，還需要在房地產服務設計與開發(fā)方面，預先進行成本的規(guī)劃，確保設計圖紙成本同實際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產企業(yè)通過成立財務控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標嚴格進行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務風險的控制水平。第三，做好市場調研工作。房地產行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務控制風險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產行業(yè)帶來嚴重沖擊。這就需要房地產企業(yè)成立市場調研小組，招聘或者是聘請專業(yè)人才進行充分的市場調研，并在此基礎上制定財務管理方案，從而避免房地產企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴大投資，加大資金風險。這樣有利于房地產企業(yè)提高自身市場承受能力，從而更好應對行業(yè)變化過程當中出現(xiàn)的問題。第四，完善成本管理機制。財務風險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預算管理機制。房地產行業(yè)要想建立健全預算制度，需要合理設置預算管理控制機構，通過組建權利與責任相一致的成本管理機制，有利于明確工作人員的管理職責，從而協(xié)調成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過程，確保房地產項目根據(jù)成本控制的目標施工建設。除此之外，房地產行業(yè)要執(zhí)行全過程成本管理，在項目啟動之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標，項目開發(fā)過程當中嚴格根據(jù)目標來監(jiān)督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標成本以及實際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。綜上所述，房地產行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務風險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩(wěn)定房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，并且為我國經(jīng)濟社會的發(fā)展做出相應的貢獻。

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作者：史功路 單位：西京學院