房地產企業(yè)項目成本控制思路

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摘要：在國民經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，房地產企業(yè)的發(fā)展越來越興盛。房地產開發(fā)人員對成本的控制也越來越嚴格。新時期，房地產企業(yè)將全面預算管理和成本控制進行結合，利用管理會計工具來創(chuàng)新項目成本管理方法。通過全面預算管理能夠有效地降低企業(yè)成本，提高企業(yè)利潤率。除此之外，建立完善的項目成本管理體系有助于優(yōu)化企業(yè)內部結構，加強對員工的管理，提高工作效率?；诖耍疚膹娜骖A算管理的角度，結合房地產企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，對房地產企業(yè)項目成本控制新思路進行研究。

關鍵詞：房地產企業(yè)；成本控制；目標成本；全面預算

管理近年來，國家對房地產企業(yè)在不同的方面進行了政策上的宏觀調控，包括以往出臺的“三條紅線”和即將在銀行業(yè)實施的“兩條紅線”，都給房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了沖擊，整體上加大了對房地產行業(yè)的束縛，房地產行業(yè)融資難度上升。而房地產投資基本是一項耗費時間長、資金鏈周期長的項目，長時間的建設周期加大了企業(yè)獲利的不確定性，尤其是在當前房價被管控的時期，不同階段房地產企業(yè)可獲得的投資回報率以及承擔的成本費用是不同的，在無法快速提高企業(yè)經(jīng)營收益時，加強成本控制是房地產企業(yè)有效擴大利潤、強化內部管理的有效手段。本文以目標成本管理為研究對象，分析其在房地產企業(yè)中的應用。

一、相關概述

目標成本管理是指企業(yè)以預算為手段，以企業(yè)經(jīng)營目標為依據(jù)，對企業(yè)整體成本進行預測，測定目標成本，并將其分解到各環(huán)節(jié)，再進行控制、分析、考核以及評價的管理活動。相比其他成本管理方法，目標成本管理以管理為核心，通過對事前成本測定、事中成本控制以及事后成本考核來構建全過程、全員參與的成本管理體系。落實目標成本管理能夠幫助房地產企業(yè)提高投入產出比，提高企業(yè)各項資源的利用效率，其可操作性較強，因而在企業(yè)中得到廣泛應用。而全面預算管理指的是企業(yè)當中的一種財務管理模式，通過分析企業(yè)的戰(zhàn)略目標，然后制定相對應的企業(yè)發(fā)展目標以及管理目標。而項目成本控制則是指企業(yè)通過一系列手段方法，按照既定的目標，確保項目實施各環(huán)節(jié)的費用支出都不會超過這個目標定額。對于企業(yè)而言，全面預算管理部門可以根據(jù)成本分析，制定相應的策略，合理分配企業(yè)資源，來實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。利用全面預算管理來強化項目成本控制，且能幫助企業(yè)優(yōu)化目標成本，實現(xiàn)提質增效，而不是一味地控制成本費用，使得管理過于死板。

二、房地產企業(yè)目標成本控制中存在的問題

（一）企業(yè)選擇性地忽視了全面預算管理在成本控制中的作用，成本管理理念不先進最近幾年，隨著國家經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，人民生活水平的逐漸提高，越來越多的人把錢投資到了房產上。因此，社會上出現(xiàn)了房子的價格越來越高的現(xiàn)象。此前房地產企業(yè)一直保持著較高的投資回報率，雖然也在實行預算管理，但相比之下更加關心土地的取得、房產的建設與銷售等，直到國家從宏觀政策上調控房價，抑制房價上升，房地產企業(yè)利潤也受到影響，為保證資金鏈的穩(wěn)定，房地產企業(yè)才漸漸重視全面預算管理在成本控制中的作用。對于房地產企業(yè)來說，加強對房地產企業(yè)成本的控制不僅有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，還能在市場競爭中獲得更大的優(yōu)勢，并且能夠降低企業(yè)的經(jīng)營風險。如果能將全面預算管理列到企業(yè)成本控制當中并將兩者有效結合，不僅能夠降低企業(yè)的運營成本，還能在市場當中形成健康有益地良性發(fā)展。此外，房地產企業(yè)當中涉及到的部門繁雜，各類財務數(shù)據(jù)較多，實行全面預算管理也有利于企業(yè)從各個方面各個環(huán)節(jié)對成本實行精細化管理。

（二）預算數(shù)據(jù)不真實，目標成本測算失真房地產企業(yè)項目開發(fā)時，通常需要財務部門、法務部門、采購部門、工程部門等多個部門的參與和配合，從前期項目立項到后期項目竣工的這整個過程中，所涉及的數(shù)據(jù)龐大且復雜，數(shù)據(jù)搜集難度較大，在反饋過程中需要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)安全性、全面性以及真實性都得不到保障，最終反饋到財務部門時，數(shù)據(jù)經(jīng)常會出現(xiàn)失真問題，導致財務人員在編制預算、測算成本時，容易偏離實際，無法編制科學的預算指標，也得不到真實的成本測算數(shù)據(jù)，為人為操作成本留有余地，滋生貪污腐敗情況，基于此進行的成本控制自然也難以實現(xiàn)成本精細化管理的目標，項目成本仍然偏高，不但影響企業(yè)利潤，還容易使得企業(yè)資產遭受損失，危害企業(yè)發(fā)展。

（三）預算執(zhí)行力較弱，預算調整較為頻繁，影響事中的成本控制效率不同于其他項目，房地產開發(fā)項目一旦啟動，就已經(jīng)意味著大量的資金、人力投入其中，沒有重大事件中途盡量不停工，但由于項目開發(fā)周期較長，材料價格具有可變性，人力成本也不固定，還有其他自然、市場等因素，理論來講，企業(yè)項目預算目標應根據(jù)市場的變動來不斷調整，但考慮到項目的復雜度和工作難度，很多時候預算目標并未得到有效調整，再加上施工人員對預算缺乏認知，由此導致預算執(zhí)行力較弱，預算調整較為頻繁，而企業(yè)為不耽誤工期，往往會選擇直接批準，由此也直接影響到各環(huán)節(jié)成本目標，成本控制缺乏有效的參考，也增加目標成本管理難度，實際成本控制較為粗放。

（四）績效考核體系不健全，問題得不到有效處理和優(yōu)化在當前“降本增效”的宗旨下，企業(yè)應將績效管理和成本管理有機結合，加強對事后考核的重視，但實際管理中，很多房地產企業(yè)還是存在“重目標、輕考核”的情況，雖然對部門有成本控制目標要求，但考核機制不健全，考核結果不夠真實，而且企業(yè)也并未設定合理的獎懲機制，違反制度帶來的懲罰遠小于因為違規(guī)而帶來的利益，由此驅使缺乏職業(yè)道德的人員冒險去損害企業(yè)利益。而且，績效考核的不嚴謹也使得存在的問題重復出現(xiàn)，管理漏洞沒有得到及時修補，給不法分子提供了更多的機會，威脅企業(yè)資產的安全性。

三、借助全面預算管理優(yōu)化房地產企業(yè)項目成本控制的策略

（一）合理設置全面預算管理機構，加深全面預算管理在企業(yè)項目管理中的應用房地產企業(yè)要想將全面預算管理應用到成本管理中，首先應設置合理的全面預算管理機構。全面預算管理機構要想在公司當中有威信，良好的環(huán)境是基礎，而企業(yè)領導的帶頭作用、全面預算管理體系制度的建立與完善、相關部門人員的檢查驗收、獎懲制度缺一不可。由專門的全面預算管理機構來對企業(yè)當中的各部門、各項事物進行全面地成本預算、利潤預算，為目標成本測算提供有效的數(shù)據(jù)支撐，支撐目標成本管理工作的開展，為全面預算管理和目標成本管理的有機結合營造良好的環(huán)境。

（二）科學進行預算編制，提高目標成本測算的準確性一方面，房地產企業(yè)應選擇適宜的預算編制方法。從科學性來講，房地產企業(yè)應以零基預算為基礎，采用滾動預算、固定預算混合進行的預算編制方法，比如在人員固定薪資等固定支出上，固定預算編制更加便捷、有效，而受市場影響的材料價格、設備租賃價格等，應以零基預算為主，及時搜集市場信息，實時更新數(shù)據(jù)。另一方面，企業(yè)也需加強部門數(shù)據(jù)溝通效率，借助信息化手段實現(xiàn)全范圍的數(shù)據(jù)共享，提高預算指標的可行性。在此基礎上，結合市場信息，合理確定目標成本，做好事前成本測算工作。

（三）加強預算執(zhí)行剛性，提高事中成本控制力度首先，完善相關管理制度，在預算執(zhí)行、成本控制時嚴格按照制度規(guī)章要求進行。企業(yè)必須強調預算執(zhí)行的剛性，嚴格按照預算調整規(guī)范，杜絕隨意調整預算的行為，促使各項目部嚴格按照成本目標、預算指標等來開展各項工作，強化事中成本控制力度。其次，房地產企業(yè)應加大對預算執(zhí)行的重視，在保證科學進行預算編制、得到合理的成本目標后，以內控、風控為手段，全面監(jiān)管項目成本管理情況，及時發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的問題，并評估現(xiàn)行成本管理的有效性，實行閉環(huán)管理，不斷優(yōu)化企業(yè)成本管理制度、體系等，幫助企業(yè)提高成本控制效率。

（四）完善績效考核體系，優(yōu)化獎懲制度一方面，房地產企業(yè)應重新優(yōu)化績效考核指標，將預算執(zhí)行、目標成本執(zhí)行等加入到績效考核指標體系內，借鑒同業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的績效考核指標參數(shù)，重構企業(yè)預算績效考核指標，結合實際，設立合適的考核參數(shù)，有效分析各部門、各崗位人員的真實工作效率，并進行評價，編制考核報告，作為企業(yè)后續(xù)管理的參考依據(jù)。另一方面，房地產企業(yè)應優(yōu)化獎懲制度，加強獎懲力度，確保其能夠在有效約束人員行為的基礎上，能夠同時最大化地激發(fā)人員工作積極性。比如將預算執(zhí)行率、成本控制率和人員績效工資、崗位升遷等掛鉤，對于考核不達標的部門、人員，應削減下年部門活動預算、對負責人員、執(zhí)行人員進行降職或降薪的處罰，并強制要求人員參與成本管理培訓，提升其對成本管理的重視，以及能夠準確了解自身所擔負的權責，從而更好地參與成本管理，有效支撐企業(yè)成本管理工作的開展。

四、結語

綜上所述，將全面預算管理體系運用到房地產企業(yè)成本控制中是非常重要的環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)應根據(jù)自身公司實際情況進行全面性地預算估計，以此來降低企業(yè)的生產成本，保證企業(yè)效益地提高和發(fā)展。房地產企業(yè)應認識到全面預算管理在成本管理中的應用效果，在目標成本管理時，借助全面預算管理來實現(xiàn)精細化控制，全面優(yōu)化事前成本測算、事中成本控制以及事后成本考核各階段工作，促進房地產企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，更好地適應日益發(fā)展的新時代。

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作者：周峻 單位：南平高速開發(fā)有限公司