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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題及對策

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題及對策

摘要:隨著我國市場經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)型企業(yè)數(shù)量越來越多,本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題對策進(jìn)行分析,以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭力,為保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);成本核算;問題;對策

自我國陸續(xù)推出“9.29新政”、“新國五條”等政策后,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進(jìn)入了體系化發(fā)展新常態(tài),為保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)I建了良好氛圍,然而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中仍然存在風(fēng)險,需要其做好成本核算工作,迎合市場經(jīng)濟(jì)在國家政策指引下合理管控成本,充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效,提高財(cái)會人員工作能力,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者樹立風(fēng)險防范意識,以提升其成本核算的成效,達(dá)到推動房產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的目的?;诖耍治龀杀竞怂阒写嬖诘膯栴}及對策顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題

相較于西方發(fā)達(dá)國家我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后,與之相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及研究理論相對薄弱,阻礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展?;诖朔康禺a(chǎn)企業(yè)需立足市場經(jīng)濟(jì),探究其在發(fā)展過程中存在的成本核算問題,為分析優(yōu)化成本核算之良策提供依據(jù)。

1.成本核算口徑不一問題

房地產(chǎn)企業(yè)在拿到地皮后,需依據(jù)自身發(fā)展情況及市場環(huán)境設(shè)立開發(fā)目標(biāo),并以此為核心進(jìn)行成本核算,依據(jù)核算結(jié)果分配及歸集費(fèi)用。為保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算精準(zhǔn)有效,我國頒布《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》等條規(guī),然而基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期相對較長,成本核算類目較為龐雜,對企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力及財(cái)會人員工作能力均有一定要求,使其在核算過程中經(jīng)常出現(xiàn)口徑不一的現(xiàn)象,影響了相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)成本優(yōu)化配置的綜合成效,降低了成本核算的精準(zhǔn)性、可靠性、可比性及科學(xué)性,使成本核算結(jié)論喪失了參考價值,從而無法助力房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

2.成本調(diào)劑過于隨意,成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符問題

為提高經(jīng)濟(jì)收益房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在條件允許態(tài)勢下,同時開發(fā)若干項(xiàng)目,如別墅、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和商住兩用房等,然而每類開發(fā)項(xiàng)目對市場、開發(fā)時間、地理位置、用途、周期和土地出讓價格等都有不同要求,雖然這些開發(fā)項(xiàng)目存在一定成本核算差異,但是有些企業(yè)為縮減核算步驟,降低成本核算難度,摒棄房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)個性化成本核算體系,盲目調(diào)整成本分配比率,使若干開發(fā)項(xiàng)目成本核算交織在一起,造成成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符的問題。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盡快結(jié)算配套設(shè)置費(fèi)預(yù)提成本,導(dǎo)致成本核算結(jié)果與實(shí)際費(fèi)用出現(xiàn)出入,影響該項(xiàng)目的銷售定價。除外部因素影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算成效外,人為因素即財(cái)會工作人員與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏成本核算意識,是造成成本調(diào)劑過于隨意的重要內(nèi)因,導(dǎo)致企業(yè)、社會、國家三方權(quán)益受到損失。

3.虛列成本核算類目問題

基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長,資金運(yùn)營體系較為復(fù)雜,對其成本核算帶來阻力,相較于其他類型的企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣需要較長周期完成成本核算目標(biāo),在此過程中會有許多潛在因素影響成本核算。例如市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家政策、材料費(fèi)用等,加之人為因素不當(dāng)干預(yù),使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算不夠規(guī)范,虛列成本核算類目問題屢見不鮮,進(jìn)而影響該項(xiàng)目利潤核算精度,無法系統(tǒng)反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的實(shí)際情況[1]。

二、有效解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題的對策

通過對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題進(jìn)行分析可知,我國雖已進(jìn)入房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展新時期,但仍然存在房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏成本核算意識,財(cái)會工作人員成本核算能力較低,成本核算類目不清,核算成本調(diào)劑過于隨意,成本核算口徑不一等問題,為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需秉持實(shí)事求是精神,勇于自我解析并敢于面對成本核算困境,立足市場經(jīng)濟(jì),積極完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算體系,為解決成本核算問題奠定基礎(chǔ)。

1.統(tǒng)一成本核算口徑

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長、核算復(fù)雜,財(cái)會工作人員為提高成本核算質(zhì)量,解決成本核算問題,需不斷提高自身成本核算能力,樹立成本核算意識,并將其納入財(cái)務(wù)管理過程中,施行動態(tài)監(jiān)管,依據(jù)財(cái)務(wù)管理要求,規(guī)范其成本核算口徑,為實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本合理分配提供依據(jù)。例如,財(cái)會工作人員可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算需求,設(shè)置成本核算明細(xì)臺賬,用統(tǒng)一口徑記錄該項(xiàng)目開發(fā)過程中所消耗的一切費(fèi)用,為產(chǎn)品開發(fā)完畢后展開科學(xué)高效的成本結(jié)算提供依據(jù)?;诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉獵項(xiàng)目較多,有些項(xiàng)目成本核算較為復(fù)雜,無法保證在統(tǒng)一口徑下完成核算任務(wù),為此需財(cái)會工作人員在合理分配與歸集基礎(chǔ)上,制定項(xiàng)目成本核算明細(xì),在同一成本核算項(xiàng)目中用統(tǒng)一口徑予以核算。例如按照占地面積,針對公共配套設(shè)施費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、管理費(fèi)用、征地費(fèi)用以及其他與土地面積相關(guān)的費(fèi)用展開成本核算,確保成本分配與歸集科學(xué)可行,為指引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利完成各方承建任務(wù)提供依據(jù)?;谑袌鼋?jīng)濟(jì)瞬息萬變,財(cái)會工作人員需秉持與時俱進(jìn)精神時刻關(guān)注市場動向,繼而在漫長的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中能夠優(yōu)化成本核算口徑,確保成本核算精準(zhǔn)無誤,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟(jì)收益奠定基礎(chǔ)。

2.健全成本核算管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中,有些企業(yè)存在成本調(diào)劑過于隨意,成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符等問題,這主要是源于企業(yè)管理者不注重踐行成本核算,仍然沿用“經(jīng)驗(yàn)論”開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,使該項(xiàng)目成本核算精度無法得到保障,與之相關(guān)的成本核算管理制度存在缺陷,從而影響成本核算的綜合成效?;诖?,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需不斷提高自身管理能力,將財(cái)務(wù)管理納入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效,為房地產(chǎn)成本核算任務(wù)有效落實(shí)提供條件。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者還需支持成本核算獨(dú)立運(yùn)行,避免人為因素對核算結(jié)果產(chǎn)生不當(dāng)影響,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算營建良好氛圍。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需引導(dǎo)自身健全成本核算管理制度,為達(dá)成核算目標(biāo)給予有力引導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算管理制度具體建設(shè)方法,可從以下幾個發(fā)面進(jìn)行探究:一是設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。為充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效,其需獨(dú)立運(yùn)行,并可深入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié),以此為基點(diǎn)建設(shè)成本核算“網(wǎng)絡(luò)”,確保各項(xiàng)費(fèi)用均納入成本核算體系中,提高成本核算的廣度、精度。二是依據(jù)成本核算需求及房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況,設(shè)立管理子項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程大小,設(shè)立成本核算計(jì)劃、預(yù)算體系、預(yù)決算控制、成本核算分析、考核等管理子項(xiàng),用以充實(shí)財(cái)務(wù)管理制度,并符合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的客觀需求,為有效落實(shí)成本核算目標(biāo)提供依據(jù),確保在漫長的項(xiàng)目開發(fā)過程中成本核算均有據(jù)可依。三是設(shè)立成本核算部門。成本核算部門需納入財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),在企業(yè)要開始項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行市場調(diào)研,并展開成本控制、項(xiàng)目預(yù)測、編制報(bào)表、預(yù)算等工作,為企業(yè)獲取第一手成本核算數(shù)據(jù),規(guī)劃并調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略提供依據(jù)。

3.施行審計(jì)監(jiān)督制度,保障成本核算目標(biāo)得以有效落實(shí)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,虛列成本核算類目較常出現(xiàn),其影響了成本核算精度。這主要是源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算缺乏監(jiān)管,為此房地產(chǎn)企業(yè)需積極施行審計(jì)監(jiān)督制度,保障成本核算質(zhì)量,該制度具體建設(shè)方略可從以下幾個方面進(jìn)行分析:一是設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門。內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立運(yùn)行,主要負(fù)責(zé)監(jiān)管企業(yè)財(cái)務(wù)管理踐行的實(shí)際情況,成本核算作為財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán),也在內(nèi)部審計(jì)部門監(jiān)管下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)成本核算不當(dāng)行為,其會在向管理者反饋成本核算情況的同時,勒令相關(guān)部門重新進(jìn)行成本核算,確保其數(shù)據(jù)科學(xué)可靠,避免出現(xiàn)核算類目不清、重疊和虛列等現(xiàn)象,減少房地產(chǎn)企業(yè)開支,為其獲取更高經(jīng)濟(jì)收益奠定基礎(chǔ)。二是完善審計(jì)制度。審計(jì)工作需迎合時展及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行需求予以調(diào)整,為此其房地產(chǎn)審計(jì)制度需具有動態(tài)發(fā)展能力,并依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及需求納入全新審計(jì)要點(diǎn),以提高審計(jì)功效并保障成本核算質(zhì)量[2]。

三、結(jié)語

綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想提高成本核算質(zhì)量,需統(tǒng)一成本核算口徑,健全成本核算管理制度,施行審計(jì)監(jiān)督制度,保障成本核算目標(biāo)得以有效落實(shí),在推動房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展同時,達(dá)到提高其經(jīng)濟(jì)收益的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]張清芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的分析與探討[J].襄陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2017,(6):89-92.

[2]張穆.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算問題研究[J].黑龍江科學(xué),2017,(2):178-179.

作者:井小婷 單位:陜西隆豐置業(yè)有限公司