房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析模型構(gòu)建

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摘要：本文首先對房產(chǎn)項目中財務(wù)分析的主要目標(biāo)進(jìn)行明確，并從項目關(guān)鍵指標(biāo)、預(yù)計收入、預(yù)計成本、預(yù)計盈利以及財務(wù)評估等方面構(gòu)建財務(wù)分析模型，將其應(yīng)用到實際房產(chǎn)投資案例中，對項目的可行性進(jìn)行分析和檢驗。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；財務(wù)分析；模型構(gòu)建

一、房產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的目標(biāo)

在對房產(chǎn)項目進(jìn)行財務(wù)分析時，主要的目標(biāo)在于對項目盈利能力、償債能力進(jìn)行評估，其中，盈利能力能夠體現(xiàn)出項目開展為自身帶來的收益，主要分析的內(nèi)容在于項目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預(yù)期回報率等等，可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標(biāo)來衡量；償債能力包括兩個方面，一是投資償債力，二是債務(wù)清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力，對于成熟的開發(fā)商來說，在項目投資時應(yīng)預(yù)計能夠?qū)⒈窘鹑~收回；后者是指項目開發(fā)中借款與債務(wù)的償還能力，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在項目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會關(guān)注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。

二、房產(chǎn)投資項目財務(wù)分析模型的建立

本文以某房產(chǎn)投資項目為例，該項目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。

（一）項目關(guān)鍵指標(biāo)

根據(jù)項目規(guī)劃書內(nèi)容，與房產(chǎn)市場實際情況相結(jié)合，該企業(yè)預(yù)計在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項目的關(guān)鍵指標(biāo)為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。

（二）項目預(yù)計收入

本項目計劃在33個月內(nèi)開發(fā)完畢，在21個月內(nèi)銷售完畢，當(dāng)總工程量完成20%后開始預(yù)售。在項目范圍內(nèi)，選擇6個具有代表性的項目為樣本，對銷售價格、周期與實際情況進(jìn)行全面分析，并考慮到區(qū)位、個別因素對項目的影響，對售價進(jìn)行調(diào)整，最終售價定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個，銷售均價為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬平方米/個，銷售均價為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個，銷售均價為100000元/個，銷售總收入為14800萬元。

（三）項目預(yù)計成本

根據(jù)項目規(guī)劃方案內(nèi)容，本項目預(yù)計投入的成本如下：（1）土地使用權(quán)繳納稅費。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容，房地產(chǎn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金，購地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為3%，本項目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計算，項目開發(fā)期共計33個月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費用。主要包括節(jié)能評審、可研報告、規(guī)劃設(shè)計費用、水文地質(zhì)、籌建開辦等等。該部分費用包括兩個方面，一是報建費用，二是勘查設(shè)計費用。在本項目中設(shè)計費用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費用，即825.5萬元；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施費用。該項費用是由政府負(fù)債征繳，投入到城建工作中的費用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項目配套費的繳納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。

（四）項目預(yù)計盈利

在項目實施后，前三季度為開發(fā)建設(shè)期，以開發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量，主要體現(xiàn)在資金流出方面，到了第三個季度成為資金需求的最高點；待到項目開始后的第四個季度，逐漸進(jìn)入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補(bǔ)當(dāng)期資金流出以及還款金額，現(xiàn)金流趨勢仍為流出，再持續(xù)兩個季度后，項目銷售為開發(fā)商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現(xiàn)金流逐漸為正數(shù)，預(yù)計在項目投資后的1.3年資金投入量將會全部收回。

（五）項目財務(wù)評估

在靜態(tài)指標(biāo)方面，企業(yè)投資該項目的預(yù)計指標(biāo)為：總投資103432萬元，總收入135195萬元，稅后的凈利潤為16052萬元，銷售利潤率為11.9%，上述指標(biāo)均符合現(xiàn)行規(guī)定，因此該項目具有一定的可行性。在動態(tài)指標(biāo)方面，按照與項目相關(guān)的現(xiàn)金流量表對項目回收期進(jìn)行計算，計算結(jié)果為1.3年，內(nèi)部收益率大于30%，能夠與企業(yè)的投資需要相滿足，處于可接受的范圍內(nèi)，因此該項目可行?？紤]到項目開展中勢必會存在一些不可控因素，該企業(yè)參與競拍時需要對不確定因素進(jìn)行分析，為其在拍賣現(xiàn)場決策提供有力依據(jù)。對于保守型開發(fā)商來看，地價可接受的范圍超過39150萬元，一般開發(fā)商的接受范圍超過45000萬元，樂觀開發(fā)商可接受50850萬元以上。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)投資是一項風(fēng)險與收益并存的項目，需要開發(fā)商積極構(gòu)建財務(wù)分析模型，從多項指標(biāo)出發(fā)對項目財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，避免企業(yè)受到巨大損失，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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［2］包海利.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算模型研究［D］.中國科學(xué)院大學(xué)（工程管理與信息技術(shù)學(xué)院）,2015.

作者：蘭明 單位：青島山海秀都置業(yè)有限公司