房地產(chǎn)開發(fā)部門精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

關(guān)鍵詞：規(guī)劃；房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)出來(lái)的。可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。

1.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1.1城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。

1.2城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國(guó)城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。

1.3城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

我國(guó)城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。

首先，我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。"具體來(lái)說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。

其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)"熱點(diǎn)"。

再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

3.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)，我國(guó)一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

3.1過度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)建的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對(duì)住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

3.2開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

3.3對(duì)公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動(dòng)進(jìn)行投資。

4.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。

4.1城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理。首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.2規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為"龍頭"，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。

4.3與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國(guó)近年來(lái)在西方國(guó)家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新的規(guī)劃層次。

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計(jì)劃與實(shí)施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的目標(biāo)是一致的。低一個(gè)層次來(lái)看，開發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標(biāo)又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)

[1]《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

法定代表人田中耕，總經(jīng)理。

委托人馮世揚(yáng)，上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司辦公室主任。

委托人唐惟佳，上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司職員。

被告三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司，住所地江蘇省太倉(cāng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

法定代表人大久保榮顯，董事長(zhǎng)。

委托人陳健，上海市光大律師事務(wù)所律師。

被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地本市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘潭路280號(hào)。

法定代表人張雪明，總經(jīng)理。

委托人閔曼君，上海市新閔律師事務(wù)所律師。

原告上海怡華房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司訴被告三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司、上海申美房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司房屋預(yù)售一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托人馮世揚(yáng)、唐惟佳，被告三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司的委托人陳健，被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人張雪明、委托人閔曼君到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：1993年7月，原告通過媒介得知三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司上海辦事處以榮德大廈總的身份對(duì)外銷售榮德大廈商品房。在該公司出示了由上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的榮德大廈銷售證明書及商品房廣告后，得知房屋由上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司為發(fā)展商，三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司上海辦事處為總后，原告于1993年7月19日、8月3日與三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司上海辦事處簽訂了《榮德大廈房屋預(yù)售合同》兩份，并先后支付房款22731327元。但被告至今不能交房?，F(xiàn)要求法院確認(rèn)上述預(yù)售合同無(wú)效，判令倆被告共同返還購(gòu)房款22731327元及利息。

被告三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司辯稱：與原告簽訂的房屋預(yù)售合同合法有效，要求原告繼續(xù)履行。

被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱：原告與被告三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司簽訂房屋預(yù)售合同與其無(wú)關(guān)，其不承擔(dān)任何責(zé)任。

經(jīng)審理查明：1993年7月6日，上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“申美公司”）與三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“三洋公司”）上海辦事處簽訂《上海〈榮德大廈〉合作銷售協(xié)議》，雙方約定，“申美公司”同意“三洋公司”以“申美公司的名義向社會(huì)公開銷售《榮德大廈》商品房，”三洋公司“同意按售樓總價(jià)的1%作為”申美公司“管理費(fèi)。7月12日，”申美公司“出具《銷售征明書》；‘三洋房產(chǎn)（TC）有限公司上海辦事處與我公司協(xié)作經(jīng)營(yíng)《榮德大廈》商品住宅項(xiàng)目，三洋房產(chǎn)（TC）有限公司上海辦事處有協(xié)議范圍內(nèi)對(duì)外出售房源的自主權(quán)?！敝蟆叭蠊尽睘榭?。1993年7月19日，“三洋公司”上海辦事處與原告簽訂《榮德大廈房屋預(yù)售合同》，原告向被告預(yù)購(gòu)榮德大廈I號(hào)樓產(chǎn)權(quán)房，金額為人民幣36947074元，房屋于1994年8月30日前交付原告使用。8月3日，“三洋公司”上海辦事處又與原告簽訂《榮德大廈房屋預(yù)售合同》，原告向被告預(yù)購(gòu)榮德大廈II號(hào)樓35套，金額為人民幣15142424元，交房日期為1994年8月30日。期間原告分十二次于1993年7月13日、7月14日、7月16日、7月20日、8月3日、8月3日、10月13日、10月28日、11月9日、1994年3月3日、3月9日、4月9日分別向“三洋公司”上海辦事處支付房款人民幣69萬(wàn)元、69萬(wàn)元、476.2063萬(wàn)元、35萬(wàn)元、35萬(wàn)元、157.1364萬(wàn)元、500萬(wàn)元、200萬(wàn)元、341.79萬(wàn)元、100萬(wàn)元、200萬(wàn)元、150萬(wàn)元，上述款項(xiàng)共計(jì)人民幣22731327元。1994年4月15日，原告與“三洋公司”簽訂協(xié)議書，原告將榮德大廈II號(hào)樓30套房屋原價(jià)退還“三洋公司”，上述房屋的交房時(shí)間延至1994年10月初。由于榮德大廈I號(hào)樓至今只完成框架結(jié)構(gòu)的土建工程至6層，且已停械，原告訴訟至法院。

另查明；榮德大廈由原上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司海華房地產(chǎn)開發(fā)部立項(xiàng)，由上海申莘工業(yè)投資開發(fā)總公司領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。1992年10月20日，上海申莘工業(yè)投資發(fā)展公司與上海海華液化石油氣有限公司。1993年8月28日，上海海華液化石油氣有限公司以上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司海華房產(chǎn)開發(fā)部（未經(jīng)本市房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)及取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格）的名義與“三洋公司”簽訂協(xié)議，在上述地塊造房，產(chǎn)權(quán)歸“三洋公司”所有。上述土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓均未向有關(guān)主管部門申報(bào)并獲核準(zhǔn)。“三洋公司”系外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)公司，該公司在江蘇省太倉(cāng)市注冊(cè)登記。

本院認(rèn)為：“三洋公司”在江蘇省太倉(cāng)市注冊(cè)登記，在上海無(wú)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的資格，榮德大廈的立項(xiàng)及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的申報(bào)主體既不是“三洋公司”，也不是“申美公司”，故“三洋公司”與原告簽訂的上述《榮德大廈房屋預(yù)售合同》無(wú)效，“三洋公司”應(yīng)返還原告購(gòu)房款及法定孳息。“申美公司”不是榮德大廈開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)知道“三洋公司”以“申美公司”為發(fā)展商、“三洋公司”為總向外銷售房屋的行為，但不表示反對(duì)且從中收取管理費(fèi)，該行為應(yīng)認(rèn)定為違法。因此，對(duì)上述購(gòu)房款的返還應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第五項(xiàng)、第六十一條第一款、第六十七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告與被告三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司于1993年7月19日、8月3日簽訂的二份《榮德大廈房屋預(yù)售合同》無(wú)效；

二、被告三洋房產(chǎn)（太倉(cāng)）有限公司應(yīng)在判決生效三十日內(nèi)返還原告購(gòu)房款人民幣22731327元及利息（利息按中國(guó)人民銀行同期企業(yè)固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，其中69萬(wàn)元自1993年7月13日始至執(zhí)行之日止，69萬(wàn)元自1993年7月14日始至執(zhí)行之日止，476.2063萬(wàn)元自1993年7月16日始至執(zhí)行之日止，35萬(wàn)元自1993年7月20日始至執(zhí)行之日止，192.1364萬(wàn)元自1993年8月3日始至執(zhí)行之日止，500萬(wàn)元自1993年10月13日始至執(zhí)行之日止，200萬(wàn)元自1993年10月28日始至執(zhí)行之日止，341.79萬(wàn)元自1993年11月9日始至執(zhí)行之日止，100萬(wàn)元自1994年3月3日始至執(zhí)行之日止，200萬(wàn)元自1994年3月9日始至執(zhí)行之日止，150萬(wàn)元自1994年4月9日始至執(zhí)行之日止。）

三、被告上海申美房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)上述款項(xiàng)及利息的返還承擔(dān)連帶責(zé)任。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個(gè)方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。

1、城市規(guī)劃的概述

城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個(gè)民族都有其獨(dú)特的知識(shí)組成。而城市規(guī)劃其實(shí)是通過規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。同時(shí)城市規(guī)劃的研究是城市的未來(lái)發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭。

城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標(biāo)和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時(shí)也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，過度開發(fā)、破壞性開發(fā)等現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)重影響了政府對(duì)城市發(fā)展的宏觀控制力。

2、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

所謂的房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。而城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的"龍頭"，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。同時(shí)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的側(cè)重點(diǎn)不同。在戰(zhàn)略上，城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向；而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)實(shí)收益。從信息反饋角度來(lái)看，城市規(guī)劃側(cè)重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要；而房地產(chǎn)開發(fā)則側(cè)重于收集市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。在空間上，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置；而房地產(chǎn)開發(fā)多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇。在時(shí)間上，城市規(guī)劃側(cè)重于長(zhǎng)遠(yuǎn)的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)；而房地產(chǎn)開發(fā)更側(cè)重近期的效果。從效益來(lái)看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重于研究降低社會(huì)邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)土地和開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

因此，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)就沒有方向和依據(jù)。只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)才具有前瞻性，才能可持續(xù)發(fā)展，在收到經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達(dá)到其本來(lái)的目的。兩者的關(guān)系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，是后者服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。

3、我國(guó)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的問題

3.1、房地產(chǎn)開發(fā)片面追求利潤(rùn)，忽視了城市空間的綜合利用

房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，忽視了開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境效益，甚至脫離了城市規(guī)劃控制，使得一些地塊過度開發(fā)，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關(guān)的綠地率一降再降，開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實(shí)處。國(guó)外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國(guó)高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā)，注重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價(jià)值，使得城市宜居功能嚴(yán)重缺失，城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力受到很大影響。

3.2、城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性 我國(guó)城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間，完成后經(jīng)權(quán)力機(jī)關(guān)批準(zhǔn)才具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局嚴(yán)重失調(diào)，原有規(guī)劃失去意義。

3.3、城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn) 其主要表現(xiàn)在以下兩方面：（1）規(guī)劃編制內(nèi)容綜合性不夠，缺乏經(jīng)濟(jì)分析。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的投機(jī)性，因此，城市規(guī)劃編制的內(nèi)容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經(jīng)濟(jì)分析和規(guī)劃編制體系不完善等問題，勢(shì)必削弱其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控能力。（2）城市規(guī)劃編制的動(dòng)態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質(zhì)建設(shè)規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍(lán)圖”；對(duì)城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時(shí)間過長(zhǎng)，可操作的時(shí)效性差；而控制性詳細(xì)規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發(fā)利用過程中房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和強(qiáng)度。

協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的舉措

4.1完善法制建設(shè),強(qiáng)化城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的約束性、引導(dǎo)性管理

目前，我國(guó)城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主, 難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績(jī)與形式，在具體的實(shí)施管理中也缺乏相關(guān)的法制依據(jù)有效保障規(guī)劃的實(shí)施。所以，我國(guó)需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實(shí)施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識(shí)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動(dòng)關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機(jī)制和廣泛的監(jiān)督機(jī)制保障規(guī)劃實(shí)施中的強(qiáng)制性，以超前意識(shí)指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實(shí)施中的持續(xù)效應(yīng)。

4.2、城市空置化現(xiàn)象日益突出

目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴(yán)重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會(huì)導(dǎo)致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會(huì)上層富裕人群購(gòu)置多處房產(chǎn)進(jìn)行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤(rùn)，實(shí)際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意捂盤惜售或哄抬房?jī)r(jià)等。這就要求我們完善城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制。此問題可以從3個(gè)方面著手：首先是增強(qiáng)全民的法制意識(shí)。應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場(chǎng)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強(qiáng)規(guī)劃的超前戰(zhàn)略性意識(shí)。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備，按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；最后是增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識(shí)。

4.3、盡快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警監(jiān)測(cè)體系

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫(kù)，可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。要建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析。與此同時(shí)，要盡快結(jié)束當(dāng)前土地市場(chǎng)的“雙軌制”，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化，以強(qiáng)化地價(jià)對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)合理化的促進(jìn)作用。

4.4城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理

城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實(shí)施細(xì)則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時(shí)間準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第三是做好控制性詳細(xì)規(guī)劃。通過各項(xiàng)控制指標(biāo)來(lái)控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來(lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。第四是必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。通過強(qiáng)有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個(gè)別利益服從大局利益，眼前利益服從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

結(jié)束語(yǔ)

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。由于行為方式、實(shí)施主體、實(shí)現(xiàn)周期和實(shí)現(xiàn)方法等方面的不同，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關(guān)系，采取適當(dāng)措施，使兩者協(xié)調(diào)互動(dòng)，才可以使城市得到更好的和諧發(fā)展，不僅可以為人們的居住提供一個(gè)更好的環(huán)境，而且還可以使城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)互動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

Key words： real estate company；value chain theory；organizational structure

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）09-0014-02

1 “價(jià)值鏈理論”

“價(jià)值鏈理論”認(rèn)為“每個(gè)企業(yè)都是用來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、交貨以及對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合。所有這些活動(dòng)都可以用價(jià)值鏈表示出來(lái)?！痹趦r(jià)值鏈中，價(jià)值的概念可以從內(nèi)外兩個(gè)角度來(lái)理解：對(duì)外針對(duì)企業(yè)的客戶，主要指產(chǎn)品的使用價(jià)值；對(duì)內(nèi)主要針對(duì)企業(yè)自身及其內(nèi)部流程等。這里主要借鑒價(jià)值鏈作為內(nèi)部分析工具。

“價(jià)值鏈”理論的基本觀點(diǎn)是：①企業(yè)日常工作是由一系列價(jià)值活動(dòng)構(gòu)成的，包括基本價(jià)值活動(dòng)和輔助價(jià)值活動(dòng)?；净顒?dòng)是由投入到產(chǎn)出的轉(zhuǎn)化，是實(shí)質(zhì)的資本創(chuàng)造積累過程。②并不是所有環(huán)節(jié)的活動(dòng)都為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。企業(yè)的增值以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要來(lái)自企業(yè)價(jià)值鏈上的某些特定的活動(dòng)。這些真正為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就是企業(yè)價(jià)值鏈上的“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”，抓住了這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)就相當(dāng)于掌握了整個(gè)企業(yè)。

2 房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)中的“價(jià)值鏈理論”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以理解為由基本價(jià)值活動(dòng)和輔助價(jià)值活動(dòng)組成。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程，大部分企業(yè)采用的基本價(jià)值活動(dòng)，即“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”，包括：項(xiàng)目可行性研究（投資機(jī)會(huì)篩選）、土地獲取、土地開發(fā)、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)物業(yè)管理等；輔助價(jià)值活動(dòng)包括：財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、戰(zhàn)略管理、采購(gòu)管理等。房地產(chǎn)開發(fā)就是在一系列價(jià)值活動(dòng)中成型，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，為開發(fā)企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)圍繞基本活動(dòng)展開，穿插、融合在房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的全過程。

3 XX公司組織架構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX地產(chǎn)）是一家位于山東省的民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商（組織架構(gòu)見圖1），成立于2001年，現(xiàn)階段基本上為單一項(xiàng)目開發(fā)，立足未來(lái)，公司制定了開展多區(qū)域、多項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃。

從目前XX地產(chǎn)組織架構(gòu)看，核心價(jià)值活動(dòng)基本屬于計(jì)劃副總和工程副總職權(quán)范圍內(nèi)，這種由副總管理相關(guān)業(yè)務(wù)板塊的模式，已經(jīng)具有價(jià)值鏈整合的雛形，是合理的，符合趨勢(shì)的，為了更加清晰明了，下面主要從副總的層面完成對(duì)XX地產(chǎn)價(jià)值鏈的整合。

原有計(jì)劃副總僅下設(shè)計(jì)劃發(fā)展部一個(gè)部門，為適應(yīng)戰(zhàn)略發(fā)展需要，建議將計(jì)劃副總改稱開發(fā)副總，下設(shè)戰(zhàn)略發(fā)展部和開發(fā)部。

在XX地產(chǎn)基本上處于單項(xiàng)目開發(fā)階段，總經(jīng)理層面幾乎承擔(dān)了全部公司的戰(zhàn)略定位和單項(xiàng)目決策等事項(xiàng)，從以往的情況看，計(jì)劃發(fā)展部大多承擔(dān)操作層面的事務(wù)，這種設(shè)置未見弊端，但未來(lái)按照公司戰(zhàn)略規(guī)劃要求，進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)后，這種設(shè)置很難適應(yīng)戰(zhàn)略規(guī)劃的需要，隨著項(xiàng)目的增加和區(qū)域的拓展，總經(jīng)理的著眼點(diǎn)將是公司全局和多項(xiàng)目協(xié)調(diào)開發(fā)，沒有精力對(duì)公司的每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行事無(wú)巨細(xì)的管理和決策，開發(fā)副總是多項(xiàng)目的拓展上的主要力量，位于整個(gè)價(jià)值鏈的前端，基于多項(xiàng)目管理，開發(fā)副總作為公司整體運(yùn)營(yíng)分析與項(xiàng)目開發(fā)的直接領(lǐng)導(dǎo)者，在總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，主持公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析、房地產(chǎn)行業(yè)研究、區(qū)域市場(chǎng)研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究、公司投資分析以及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和前期開發(fā)工作。

戰(zhàn)略發(fā)展部為新增部門，在開發(fā)副總直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司市場(chǎng)信息調(diào)研、項(xiàng)目可行性研究；承擔(dān)土地投標(biāo)的有關(guān)工作；負(fù)責(zé)制訂公司的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)拓展計(jì)劃。

開發(fā)部負(fù)責(zé)公司負(fù)責(zé)土地的“通平”工作；負(fù)責(zé)前期手續(xù)、項(xiàng)目竣工后的驗(yàn)收手續(xù)及產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)的報(bào)批等工作。

價(jià)值鏈層面考慮，開發(fā)副總管理范圍內(nèi)完成了項(xiàng)目可行性研究階段、土地獲取階段、土地開發(fā)階段，將具備建設(shè)條件的土地移交給工程副總。

原工程副總（兼總工程師）下屬業(yè)務(wù)職能部門只有工程技術(shù)部一個(gè)部門，從業(yè)務(wù)整合和價(jià)值鏈最優(yōu)考慮，現(xiàn)增加合同造價(jià)部和采購(gòu)部。將合同管理的工作從財(cái)務(wù)部和內(nèi)部審計(jì)部剝離出來(lái)，將招投標(biāo)業(yè)務(wù)從計(jì)劃發(fā)展部剝離，劃到工程管理部管理。從這樣工程副總的負(fù)責(zé)范圍從設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)管理開始，經(jīng)歷工程建設(shè)，材料采購(gòu)，合同、成本管理階段，確保工程項(xiàng)目質(zhì)量、成本與進(jìn)度目標(biāo)的達(dá)成，將合格的建筑產(chǎn)品移交給市場(chǎng)營(yíng)銷部。工程副總下設(shè)合同造價(jià)部和工程管理部。

合同管理和成本管理有密切關(guān)系，XX地產(chǎn)原成本管理和合同管理分別由工程技術(shù)部和財(cái)務(wù)部、內(nèi)部審計(jì)部負(fù)責(zé)，這加大了部門之間的協(xié)調(diào)工作，加大了管理成本，為此將XX地產(chǎn)成本管理業(yè)務(wù)和合同管理業(yè)務(wù)合并，成立合同造價(jià)部管理。公司開展多項(xiàng)目后需要采購(gòu)材料、設(shè)備大量增加，為此組建采購(gòu)部。

合同造價(jià)部主要負(fù)責(zé)：負(fù)責(zé)公司各開發(fā)項(xiàng)目的概算、預(yù)算、結(jié)算、成本控制和合同管理工作；協(xié)助工程管理部完成招標(biāo)中的商務(wù)標(biāo)部分；為公司的項(xiàng)目決策提供科學(xué)的成本數(shù)據(jù)分析；在項(xiàng)目的全過程中與項(xiàng)目部和工程管理部協(xié)作控制項(xiàng)目成本。

采購(gòu)部主要職責(zé)：進(jìn)行材料、設(shè)備的考察、對(duì)材料、設(shè)備的品牌和價(jià)格進(jìn)行確定，全面配合項(xiàng)目的開展，對(duì)合同網(wǎng)絡(luò)圖中的A類材料進(jìn)行采購(gòu)，配合完成合同網(wǎng)絡(luò)圖編制，負(fù)責(zé)建立公司A、B、C類設(shè)備材料的目錄等。

從價(jià)值鏈層面考慮，工程副總管理范圍內(nèi)完成了項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、工程建設(shè)階段，將合格的建筑產(chǎn)品移交給銷售副總。

房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理階段。此階段現(xiàn)均屬于經(jīng)營(yíng)副總分管，建議將物業(yè)公司從公司核心環(huán)節(jié)剝離出去，歸屬總經(jīng)理直接管理，改經(jīng)營(yíng)副總為銷售副總，分管市場(chǎng)營(yíng)銷部。

上面基本完成了對(duì)XX地產(chǎn)核心的，基本的價(jià)值鏈的整合，但其他輔助活動(dòng)也需要重新整合優(yōu)化。

①?gòu)墓緦用婵紤]。

公司原有物業(yè)公司、經(jīng)貿(mào)公司、典當(dāng)行分別由三位副總管理，但從價(jià)值鏈角度考慮，這些業(yè)務(wù)不屬于公司的核心戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，從公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和業(yè)界趨勢(shì)來(lái)看，建議將物業(yè)公司、經(jīng)貿(mào)公司、典當(dāng)行從公司職能部門剝離出來(lái)，建立二級(jí)公司，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

②財(cái)務(wù)副總管理范圍，公司成本管理業(yè)務(wù)因和工程建設(shè)密切相關(guān)，故將成本管理業(yè)務(wù)剝離，劃歸合同造價(jià)部管理，歸屬工程副總管理范圍。其他職能不變。

③審計(jì)部的設(shè)置。審計(jì)部應(yīng)保持公正性和權(quán)威性，審計(jì)部不能參與公司的任何業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須置身于全部管理職能之外，故此次審計(jì)部從財(cái)務(wù)副總中獨(dú)立出來(lái)，直屬于總經(jīng)理管理。

④總辦管理范圍：為加強(qiáng)人力資源管理，以適應(yīng)未來(lái)戰(zhàn)略要求，將人力資源管理職能從總辦剝離出來(lái)成立人力資源部歸屬總經(jīng)理管理。

調(diào)整后XX地產(chǎn)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)如圖2。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；問題與對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

（一）全員成本控制意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)較長(zhǎng)時(shí)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)“重開發(fā)，輕成本”，更多關(guān)注開工面積、竣工面積和銷售面積及回籠資金情況，而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制沒有系統(tǒng)性的考慮，不重視企業(yè)的成本管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)沿襲了企業(yè)普遍存在的成本觀念和市場(chǎng)觀念淡薄的弊端。雖然公司高層也意識(shí)到了成本控制的重要性，已經(jīng)在資產(chǎn)重組后采取了一系列的成本控制措施，也取得了一定成效，但是針對(duì)性不強(qiáng)、可操作性的成本控制系統(tǒng)仍未完善，并沒有把成本管理提高到戰(zhàn)略的高度，員工仍未樹立起現(xiàn)代成本控制意識(shí)和全員參與的成本控制觀念，這在一定程度上影響了成本控制的效果。目前企業(yè)沒有實(shí)行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。

（二）成本控制缺乏統(tǒng)一性

一些房地產(chǎn)公司實(shí)行職能型組織結(jié)構(gòu)，成本責(zé)任部門例如投資部、項(xiàng)目部、開發(fā)部、營(yíng)銷部等是平行的。職能型組織架構(gòu)優(yōu)點(diǎn)在于結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一。但同時(shí)這種組織架構(gòu)的缺點(diǎn)也很明顯，即橫向聯(lián)系差，缺乏彈性，必然帶來(lái)協(xié)調(diào)上的困難。在職能型部門架構(gòu)設(shè)置下，職能部門容易有本位主義思想，要完成一個(gè)復(fù)雜的項(xiàng)目，通常要求多個(gè)職能部門來(lái)共同合作，而各個(gè)部門所更為注重的，往往是本領(lǐng)域，整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)則被忽略了。各部門只關(guān)心各自的工作，目標(biāo)不一，部門之間扯皮現(xiàn)象較多，協(xié)調(diào)工作耗費(fèi)公司決策層的大量精力。即便這一點(diǎn)能夠得到克服，還有一個(gè)問題，要進(jìn)行跨部門的交流與合作，也會(huì)比較困難。

（三）企業(yè)成本控制機(jī)制僵化

一些中外合資的房地產(chǎn)企業(yè)，決策速度過慢，這點(diǎn)與民營(yíng)企業(yè)對(duì)比就非常不足。建設(shè)速度慢，運(yùn)營(yíng)效能不高，從而也導(dǎo)致企業(yè)成本較高。資金運(yùn)營(yíng)管理方面不夠靈活，習(xí)慣于利用自有資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用能力不足，也影響了公司的持續(xù)發(fā)展能力。市場(chǎng)研究和項(xiàng)目策劃方面，主要通過職能部門投資部負(fù)責(zé)，組織業(yè)務(wù)相關(guān)職能部門討論，最后確定方案報(bào)送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。方案往返，決策慢，變動(dòng)多。對(duì)比其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合生創(chuàng)展、富力集團(tuán)則重視項(xiàng)目策劃。合生創(chuàng)展的項(xiàng)目策劃多由幾位老總直接參與，決策速度很快。富力集團(tuán)由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃工作，由分管副老總直接確定予以通過，之后極少改變，決策和執(zhí)行都十分迅速。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策

（一）增強(qiáng)全公司成本控制意識(shí)

建立全員、全過程、全要素和全方位的全面成本管理理念。只有調(diào)度各個(gè)參與主體的積極性，才能有效地對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本進(jìn)行控制。應(yīng)盡早樹立戰(zhàn)略導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向和活動(dòng)導(dǎo)向的目標(biāo)成本管理理念，實(shí)施戰(zhàn)略導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向和活動(dòng)導(dǎo)向的成本管理辦法。成本管理是一項(xiàng)跨職能的工作，利用一個(gè)財(cái)務(wù)職能或幾個(gè)財(cái)務(wù)人員是控制不住成本的。財(cái)務(wù)人員由于受專業(yè)的限制，對(duì)其他業(yè)務(wù)和作業(yè)流程不一定了解和熟悉，只能對(duì)一部分過程進(jìn)行管理和控制，不能深入到所有過程和整個(gè)系統(tǒng)中。而成本是在過程中發(fā)生的，是一個(gè)系統(tǒng)性的問題，設(shè)計(jì)、開發(fā)、采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)等過程的運(yùn)作都會(huì)發(fā)生成本。在公司營(yíng)造新的成本管理理念將是搞好房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的前提條件。

（二）科學(xué)制定成本控制目標(biāo)

建立和完善建設(shè)項(xiàng)目成本核算制度，不斷規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制與管理。以目標(biāo)成本為核心，加強(qiáng)項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本動(dòng)態(tài)控制、成本分析，做到“事前有預(yù)算，事中有核算，事后有決算”，形成了事前有預(yù)測(cè)、決策和計(jì)劃，事中有核算和控制，事后有分析和考核的現(xiàn)代成本管理的完整循環(huán)。項(xiàng)目橫向?qū)Ρ确治?，產(chǎn)品橫向?qū)Ρ确治觯杀緮?shù)據(jù)縱向分析特別是可研階段，懂得把握宏觀政策方向，以退為進(jìn)，慎重研究每一項(xiàng)建設(shè)投資，可以通過嚴(yán)謹(jǐn)分析，不參與政府大型項(xiàng)目東塔項(xiàng)目土地競(jìng)投，雖然土地儲(chǔ)備未能大幅度增加，但是卻保證了公司的資金鏈，持續(xù)發(fā)展能力。

（三）建立有效的目標(biāo)成本控制系統(tǒng)

一是根據(jù)項(xiàng)目定位，選擇相應(yīng)的設(shè)計(jì)招標(biāo)形式，降低成本。將項(xiàng)目類型大致分為四類，其中重大公建項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)，確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)素達(dá)到地標(biāo)性效果，同時(shí)還可以擴(kuò)大公司品牌的影響力；大型公建項(xiàng)目采用國(guó)內(nèi)招標(biāo)方式；較大型住宅小區(qū)項(xiàng)目采用不同設(shè)計(jì)院方案進(jìn)行比選的方式；規(guī)模相對(duì)比較小的項(xiàng)目直接由集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)的設(shè)計(jì)院提交多個(gè)方案進(jìn)行比選。通過項(xiàng)目類型的分類，達(dá)到在滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，節(jié)約設(shè)計(jì)成本的目的。二是推行限額設(shè)計(jì)，有效控制建設(shè)成本。分析以往工程項(xiàng)目的建造成本、竣工成本，分樓盤檔次、定位來(lái)制定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)作為參考值。保證設(shè)計(jì)品質(zhì)的前提下推行限額設(shè)計(jì)，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的技術(shù)審查，嚴(yán)格控制工程實(shí)施建設(shè)期間的工程設(shè)計(jì)變更，及時(shí)提出可優(yōu)化設(shè)計(jì)的建議和方案，保證總投資限額不突破。三是制定設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。開展對(duì)戶型結(jié)構(gòu)、建筑部品（門窗、大宗裝修材料、電梯、樓梯等）的標(biāo)準(zhǔn)化研究，盡可能縮短后期施工圖的設(shè)計(jì)周期。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)，微利時(shí)代悄然來(lái)臨?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)流程的成本控制方法是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效方法之一，此方法的推廣和采用，必將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，逐步邁向低碳地產(chǎn)產(chǎn)生積極作用。

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第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在問題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購(gòu)房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對(duì)先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來(lái)難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來(lái)投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無(wú)法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購(gòu)明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無(wú)法取得對(duì)方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)（20__）84號(hào)）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔20__〕31號(hào)）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來(lái)同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對(duì)完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無(wú)法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目的運(yùn)用較為隨

意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，在20__年以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對(duì)這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國(guó)稅發(fā)（20__）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來(lái)完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)（20__）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、20__年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度?？偩?1號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳?shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來(lái)應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國(guó)稅發(fā)（20__）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，如從開工以來(lái)計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無(wú)法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底。”再有31號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對(duì)實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來(lái)審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對(duì)沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

按照房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化分工要求和開發(fā)流程管理的需要，中小型房地產(chǎn)企業(yè)常見的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一般分為開發(fā)部、研發(fā)部、工程部、成本部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、人資部、綜合部和項(xiàng)目部等部門，在上述部門設(shè)置中，除房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)部門外，其中的研發(fā)部、工程部、成本部屬于專業(yè)工程管理部門，各項(xiàng)目部屬于組織各項(xiàng)工程實(shí)施的執(zhí)行部門，對(duì)上述工程項(xiàng)目管理部門及上層分工領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)以及機(jī)制如何進(jìn)行劃分和設(shè)置，才能既有效地發(fā)揮工程項(xiàng)目管理的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又能對(duì)工程投資的全過程實(shí)施有效監(jiān)督和管控，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理至關(guān)重要。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理機(jī)制設(shè)置的原則

1、 “三權(quán)制衡”原則

從強(qiáng)化專業(yè)分工，加強(qiáng)相互監(jiān)督，嚴(yán)格成本控制的角度考慮，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理部門及其職責(zé)宜按照“三權(quán)制衡”的原則進(jìn)行設(shè)置：即研發(fā)部屬于“立法”部門，工程部屬于“執(zhí)法”部門，成本部屬于“審計(jì)”部門?！傲⒎ā辈块T主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)的物的標(biāo)準(zhǔn)制定，“執(zhí)法”部門主要負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督建設(shè)標(biāo)的物按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，“審計(jì)”部門主要負(fù)責(zé)按照有關(guān)規(guī)則對(duì)按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的標(biāo)的物進(jìn)行審計(jì)核查。任何一方如果不經(jīng)過另外兩方的協(xié)調(diào)一致，不得隨意指令標(biāo)的物的建設(shè)執(zhí)行部門改變建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、造價(jià)和工期等。通過這一原則的執(zhí)行，從制度上有利于遏制工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的隨意變更、質(zhì)量低劣、高估冒算等違規(guī)、違紀(jì)和違法行為。

2、 “兩權(quán)分離”原則

為有序提高工程項(xiàng)目管理的效率，房地產(chǎn)企業(yè)除設(shè)置上述三大工程管理部門外，還必須在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置能夠直接組織協(xié)調(diào)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、供貨等來(lái)自外部的各個(gè)建設(shè)主體責(zé)任單位以及開展其他現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理工作的綜合執(zhí)行部門――項(xiàng)目部。從而實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目管理“監(jiān)督管理權(quán)”與“綜合執(zhí)行權(quán)”的分離，在提高工程項(xiàng)目建設(shè)效率的同時(shí)，進(jìn)一步規(guī)避和最大程度地減少工程管理中出現(xiàn)的弄虛作假、吃拿卡要等各種腐敗和黑交易行為的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理部門設(shè)置與職責(zé)劃分

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化要求和開發(fā)流程管理的需要，遵照上述原則，在取得項(xiàng)目建設(shè)用地后，中小型房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理部門設(shè)置與職責(zé)分工如下。

研發(fā)部：一是負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃、建筑、裝飾、環(huán)境、管線等專業(yè)設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)管理工作；二是負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)與技術(shù)創(chuàng)新工作；三是負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)過程中的圖紙會(huì)審、技術(shù)交底、變更管控等技術(shù)管理與服務(wù)工作；四是協(xié)調(diào)、配合和協(xié)助其他相關(guān)部門完成關(guān)聯(lián)工作。

工程部：一是負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目部的工程質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督、檢查與考評(píng)；二是負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安全與文明施工的督促、檢查與管控；三是負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目部人員工作質(zhì)量與績(jī)效的考評(píng)管理；四是協(xié)調(diào)、配合和協(xié)助其他相關(guān)部門完成關(guān)聯(lián)工作。

成本部：一是負(fù)責(zé)組織工程預(yù)、決算編制與審計(jì)工作；二是負(fù)責(zé)工程招、投標(biāo)管理及大宗設(shè)備物資采購(gòu)管理；三是負(fù)責(zé)工程合同的審查會(huì)簽與監(jiān)督執(zhí)行；四是協(xié)調(diào)、配合和協(xié)助其他相關(guān)部門完成關(guān)聯(lián)工作。

項(xiàng)目部：一是負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照審批的設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定組織項(xiàng)目的實(shí)施；二是按照合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工期、投資預(yù)算、安全文明等目標(biāo)要求協(xié)調(diào)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)；三是做好各類工程信息資料的管理；四是積極做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程專業(yè)管理部門、有關(guān)建設(shè)主體單位與項(xiàng)目管理服務(wù)單位（勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、供貨等）和外部行政審批監(jiān)督檢查部門的協(xié)調(diào)與溝通。

另外，根據(jù)項(xiàng)目管理需要有利于加大協(xié)調(diào)或加強(qiáng)制約的考量，房地產(chǎn)企業(yè)上述分工部門的上一個(gè)層級(jí)的高管既可以是一個(gè)分管領(lǐng)導(dǎo)，也可以是兩個(gè)或三個(gè)分管領(lǐng)導(dǎo)。一般情況下，成本部的分管高管不宜與其他部門為同一個(gè)人。有些開發(fā)企業(yè)，為強(qiáng)化產(chǎn)品研發(fā)與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作的權(quán)威性，研發(fā)部的分管高管也不宜與其他部門為同一人。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)分析

上述房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理機(jī)制中的兩大原則以及各個(gè)部門的職責(zé)應(yīng)用貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段。他們?cè)诟鱾€(gè)階段相互關(guān)聯(lián)、相互配合、相互支持、相互制約、相互監(jiān)督，形成了一個(gè)既分工明確，又有序統(tǒng)一的工程項(xiàng)目管理體系。

設(shè)計(jì)前期及設(shè)計(jì)階段

在這個(gè)階段，工程項(xiàng)目管理的核心部門為研發(fā)部，這一階段的主要工作一般由其獨(dú)自或牽頭組織實(shí)施，但是其他關(guān)聯(lián)部門也要在這一階段從各自的職能出發(fā)積極參與，如工程部、成本部、項(xiàng)目部都要參與設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)投標(biāo)方案、設(shè)計(jì)合同以及擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)文件的會(huì)簽與會(huì)審，成本部還要負(fù)責(zé)組織進(jìn)行投資概算、施工圖預(yù)算等工程經(jīng)濟(jì)分析工作。最終才能共同協(xié)調(diào)優(yōu)選一個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對(duì)較為合理的設(shè)計(jì)文件。

施工階段

在這個(gè)階段，工程項(xiàng)目管理的核心部門為工程部和項(xiàng)目部，其中，工程部為工程綜合管理考評(píng)部門，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目部的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明等負(fù)有經(jīng)常性監(jiān)督、檢查、考評(píng)和管理的責(zé)任與義務(wù)，并定期組織公司內(nèi)部各個(gè)項(xiàng)目部之間以及公司與外部項(xiàng)目部之間進(jìn)行交流和學(xué)習(xí)，按期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目部的工作績(jī)效進(jìn)行考評(píng)，有權(quán)建議撤換不稱職的項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目部工作人員；項(xiàng)目部為工程項(xiàng)目管理的核心執(zhí)行部門，在項(xiàng)目實(shí)施中代表業(yè)主發(fā)出的所有指令都必須通過項(xiàng)目部和項(xiàng)目經(jīng)理完成，具體包括研發(fā)部批準(zhǔn)并完成會(huì)簽的設(shè)計(jì)變更、工程部和成本部參與的重大隱蔽工程計(jì)量與簽證以及工程進(jìn)度款撥付等。

竣工結(jié)算與保修階段

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

【關(guān)鍵詞】實(shí)例；房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理；問題；措施

中圖分類號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨巨大的挑戰(zhàn)，做好項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和管理才能贏得市場(chǎng)，在設(shè)計(jì)開發(fā)過程中，要根據(jù)實(shí)際情況，有效保證工程的質(zhì)量。

二、案例分析

過去幾十年國(guó)家規(guī)定，一般工程設(shè)計(jì)中不允許采用銅芯線。上世紀(jì)90年代后，行業(yè)內(nèi)的有關(guān)技術(shù)交流中，普遍認(rèn)為鋁芯線的缺點(diǎn)太多，而忽略了它的優(yōu)點(diǎn)。特別是近年來(lái)在工程設(shè)計(jì)中(除室外高壓架空線外)，基本不采用鋁芯電纜。過去較早的一些住宅建設(shè)中，照明回路采用2.5mm2的鋁芯線，讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此，現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定住宅內(nèi)部不允許采用鋁芯線。

我國(guó)是一個(gè)缺銅的國(guó)家，大部分銅需要進(jìn)口。根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范，對(duì)于室外供電干線還沒有不允許采用鋁芯線的規(guī)定。為節(jié)約投資，方便工程安裝，2006年我們將某住宅小區(qū)截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區(qū)各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求，適當(dāng)加大了鋁芯電纜的截面，安裝連接時(shí)采用銅鋁過渡接線鼻子，避免了銅鋁直接接觸產(chǎn)生的弊端。經(jīng)計(jì)算，改用較大的鋁芯電纜截面，能使線路電能損耗和電壓損失均比原設(shè)計(jì)采用銅芯時(shí)小，且熱穩(wěn)定效驗(yàn)也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕，施工安裝方便，更主要的是經(jīng)濟(jì)效益顯著。通過對(duì)某住宅小區(qū)共8幢的高層住宅供電干線進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：采用銅芯電纜時(shí)材料總費(fèi)用為153萬(wàn)元，改用鋁芯電纜后材料總費(fèi)用為28萬(wàn)元。節(jié)約電纜材料費(fèi)投資125萬(wàn)元，兩方案的投資費(fèi)用比為5.5：1。

對(duì)該住宅小區(qū)交付使用后進(jìn)行跟蹤檢查，鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)：“根據(jù)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和負(fù)荷的重要性，適當(dāng)采用鋁芯電纜；特別是負(fù)荷分散的住宅小區(qū)、二(或三)級(jí)負(fù)荷的供電干線，以及臨時(shí)電源供電適當(dāng)采用鋁芯電纜；此舉措對(duì)節(jié)約投資、方便安裝均有重要作用”。

結(jié)合這個(gè)案例，我們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理進(jìn)行分析。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

1、設(shè)計(jì)過程控制

設(shè)計(jì)過程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)工程在設(shè)計(jì)的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮：

（1）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

（2）日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。

（3）過程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。

2、設(shè)計(jì)成果評(píng)審

設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)的實(shí)施可以考慮做好以下幾點(diǎn)：

（1）評(píng)審會(huì)的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。

（2）參與部門充分。一般來(lái)說，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。

（3）參與部門重視。參與部門重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來(lái)了聽聽走人的心態(tài)。

（4）評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)由詳盡的評(píng)審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。

3、設(shè)計(jì)變更控制

設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

（1）公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。

（2）營(yíng)銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來(lái)十分的不便等情況，營(yíng)銷部門提出進(jìn)行變更。

（3）施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來(lái)的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來(lái)的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。

（4）設(shè)計(jì)院要求變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊圖審、邊報(bào)批），由于工程設(shè)計(jì)倉(cāng)促、圖審報(bào)建滯后等原因，導(dǎo)致施工圖錯(cuò)、漏、碰、缺、問題百出。

設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。

（1）減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說來(lái)，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。

（2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說來(lái)，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來(lái)，可能會(huì)影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計(jì)變更的權(quán)限進(jìn)行操作。

（3）設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，一般來(lái)說，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不要盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。

（4）設(shè)計(jì)先行科學(xué)合理安排設(shè)計(jì)工期。設(shè)計(jì)工作往往是前松后緊，概念方案設(shè)計(jì)久拖不決，施工圖設(shè)計(jì)夜以繼日、疲于奔命，影響了圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理

1、完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國(guó)家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)家目前對(duì)于保障房配置率及限購(gòu)規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時(shí)，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國(guó)家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場(chǎng)行情，要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時(shí)要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。

2、加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作

招標(biāo)工作對(duì)于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競(jìng)標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，要對(duì)投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評(píng)估。如競(jìng)標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評(píng)估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競(jìng)標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動(dòng)都要按合同的要求展開。此外，在項(xiàng)目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。

3、建筑工程項(xiàng)目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個(gè)階段對(duì)各類成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對(duì)項(xiàng)目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對(duì)土地獲取、項(xiàng)目定位等幾個(gè)重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項(xiàng)目立項(xiàng)上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場(chǎng)信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見性和可控性。在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測(cè)算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更等變化時(shí)，工程概預(yù)算也需及時(shí)調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對(duì)杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對(duì)工程各項(xiàng)內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計(jì)變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榭⒐そY(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動(dòng)地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實(shí)反映實(shí)際的工程造價(jià)。另外，再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)合同外簽證工程量。同時(shí)及時(shí)收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。

4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系

安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實(shí)現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對(duì)安全和質(zhì)量有效控制。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實(shí)處。

5、利用計(jì)劃分析控制設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量

通過分析的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個(gè)方面的控制內(nèi)容：

（1）設(shè)計(jì)部門定期檢查項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的進(jìn)度，分析設(shè)計(jì)中不符合實(shí)際的點(diǎn)，提出改進(jìn)措施，并保障其實(shí)施到位；

（2）根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際設(shè)計(jì)體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計(jì)的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對(duì)設(shè)計(jì)體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計(jì)師，書寫設(shè)計(jì)日志，預(yù)留設(shè)計(jì)質(zhì)量信息；

（3）規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；

（4）保障項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)一次性通過，避免日后設(shè)計(jì)不合理的變更，其對(duì)質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的過程中，合理加入材料購(gòu)置的設(shè)計(jì)，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長(zhǎng)，出現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計(jì)質(zhì)量控制；

（6）實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與控制的結(jié)合，提高項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的控制力，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實(shí)做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。

五、結(jié)束語(yǔ)

通過長(zhǎng)期的實(shí)踐積累，我們能夠了解到設(shè)計(jì)和管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響是巨大的，只有做好設(shè)計(jì)與工程管理，才能保證項(xiàng)目的質(zhì)量，并得到市場(chǎng)認(rèn)可，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)部門范文

【關(guān)鍵詞】成本 成本管理 目標(biāo)成本 成本控制 業(yè)績(jī)考核 合同考核制

1序

任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計(jì)價(jià)領(lǐng)域,由于電子技術(shù)的引入而簡(jiǎn)化了計(jì)算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因?yàn)橛?jì)價(jià)基礎(chǔ)的一致性,這種主導(dǎo)方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當(dāng)前由于金融危機(jī)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣退的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。在商品房售價(jià)受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢(shì)、挖內(nèi)部潛力,提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會(huì)發(fā)展得更高更遠(yuǎn),真正做大做強(qiáng)。

企業(yè)怎樣考核評(píng)價(jià)員工業(yè)績(jī)?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機(jī)統(tǒng)一的,工作業(yè)績(jī)的考核和成本管理是密不可分的,因?yàn)槠髽I(yè)是以效益為最高目標(biāo),離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績(jī)是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績(jī)創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關(guān)系。

2 成本控制方法

成本管理是同開發(fā)過程的各項(xiàng)工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費(fèi)用,那就形成了成本。成本就是費(fèi)用,是因?yàn)殚_展各項(xiàng)工作所需的費(fèi)用,如人員工資、政府繳費(fèi)、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導(dǎo)開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務(wù),進(jìn)行考核;以暗線來(lái)掌握資金支出,控制開發(fā)成本。

因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項(xiàng)開發(fā)工作,然后找出各工作應(yīng)完成的事項(xiàng)內(nèi)容,對(duì)其相應(yīng)的費(fèi)用進(jìn)行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關(guān)健環(huán)節(jié),即花費(fèi)最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費(fèi)用,達(dá)到不花費(fèi)或少花費(fèi)也能達(dá)成工作目標(biāo)。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績(jī)提供了客觀參考依據(jù),同時(shí)通過考核也可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。

(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:

(2)目標(biāo)成本的建立:

匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本,按會(huì)計(jì)處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報(bào)建費(fèi)用、建造成本、期間費(fèi)用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用和未列入表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用組成,后兩者由財(cái)務(wù)部門直接統(tǒng)計(jì)得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點(diǎn),先由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本歸集,按已完項(xiàng)目匯總成本,再進(jìn)行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成本。以經(jīng)驗(yàn)成本為基準(zhǔn),吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場(chǎng)行情的成本波動(dòng)情況,進(jìn)行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本分類指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù),作為指導(dǎo)新開工項(xiàng)目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項(xiàng)目建設(shè)時(shí),由部門責(zé)任人按照項(xiàng)目實(shí)際情況和工作計(jì)劃安排編制本部門的詳細(xì)成本計(jì)劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)審核確定,以此作為費(fèi)用支出的上限,即部門目標(biāo)成本,各部門目標(biāo)成本匯總就形成了整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。項(xiàng)目目標(biāo)成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴(yán)格控制,杜絕超出。項(xiàng)目目標(biāo)成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績(jī)好壞的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。

(3)關(guān)健工作環(huán)節(jié)成本控制:

在開發(fā)流程中,關(guān)健開發(fā)工作有很多項(xiàng)。項(xiàng)目一旦運(yùn)轉(zhuǎn),在目標(biāo)成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過員工工作努力和技術(shù)提升,可以控制的。這就要求我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監(jiān)控,最后達(dá)成控制目標(biāo)成本。

通過研究各項(xiàng)開發(fā)工作的特點(diǎn),可以得出開發(fā)成本變動(dòng)發(fā)生的關(guān)健環(huán)節(jié)在:土地轉(zhuǎn)讓;工程設(shè)計(jì);政府報(bào)建;工程發(fā)包;工程管理;工程結(jié)算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個(gè)關(guān)健環(huán)節(jié)。分析每個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項(xiàng)目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來(lái)進(jìn)行一些方法探討。

3 成本管理與員工業(yè)績(jī)考核

3.1 成本控制管理體系

成本管理涉及到公司管理的各個(gè)部門,搞好成本管理應(yīng)該層層設(shè)防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個(gè)部門或某幾個(gè)人的事,而是全公司每個(gè)員工共同的事情,這構(gòu)成了企業(yè)考核員工業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)。員工的工作是通過部門業(yè)績(jī)體現(xiàn)出來(lái)的,因此員工考核可通過先考核部門業(yè)績(jī),然后在部門內(nèi)部通過評(píng)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。從表2中對(duì)應(yīng)看出各部門與各項(xiàng)成本的工作密切關(guān)系。

對(duì)一個(gè)中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立的職能部門進(jìn)行研究,開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、營(yíng)銷部、采購(gòu)部、物業(yè)部是企業(yè)負(fù)責(zé)生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關(guān),涵蓋政府報(bào)建費(fèi)用、工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用;成本部和合同部負(fù)責(zé)成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關(guān);總經(jīng)辦和總裁辦對(duì)公司所有成本事項(xiàng)進(jìn)行審核把關(guān),是成本的第三道關(guān);財(cái)務(wù)部對(duì)資金支出進(jìn)行把關(guān)是成本的第四道關(guān);最后由總經(jīng)理、總裁進(jìn)行支出全面把關(guān)。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。

3.2 成本管理與部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)內(nèi)容

3.3 成本管理業(yè)績(jī)考核辦法

業(yè)績(jī)考核以目標(biāo)成本為基準(zhǔn),以項(xiàng)目實(shí)際成本為考核評(píng)價(jià)依據(jù),通過對(duì)員工參與執(zhí)行工程合同情況進(jìn)行考核,以達(dá)到成本控制目標(biāo)。企業(yè)成本可先分解為若干個(gè)項(xiàng)目目標(biāo),每個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)再分解為若干個(gè)合同目標(biāo)、每個(gè)合同目標(biāo)再按責(zé)任比例逐一進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)企業(yè)部門。項(xiàng)目所有合同考核匯總就形成了項(xiàng)目考核部門業(yè)績(jī),所有項(xiàng)目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績(jī)。