房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 工程管理

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多次的調整和發(fā)展后，在原有的土地資源開發(fā)模式逐漸轉化并加劇產(chǎn)品、市場和客戶競爭，項目開發(fā)周期長，可利用資源短缺，往往需要分階段開發(fā)建設，然而，供給和需求之間的關系、市場、環(huán)境又受到宏觀經(jīng)濟形勢和政策的影響，從而影響房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面要及時應變，加快產(chǎn)品調整作為項目開發(fā)建設成功的首要保障；另一方面要將管理細化到開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)，每一個具體的步驟。工程項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起著舉足輕重的作用，它貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程。如何以科學的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效率，提高工程質量成為現(xiàn)代企業(yè)項目管理面臨的重要的問題。

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性分析研究

隨著我國社會的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是企業(yè)的重點之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調與質量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施質量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作主要幾點分析研究

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎及開發(fā)

隨著企業(yè)綜合管理水平的提升，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門的有關人員具有較高的協(xié)調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術等相關能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質量。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā)，以明確的職責權限、較高的綜合協(xié)調能力以及對合同的管理，保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。

2.2 以市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃、設計管理工作

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平日益提高，人們對住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過良好的居住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規(guī)劃與設計滿足現(xiàn)代人們對居住場所休閑、心情調節(jié)、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃與設計管理。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設計審批有關法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設計工作符合有關法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。

2.3 以綜合協(xié)調為基礎，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展

根據(jù)企業(yè)分包的過程中對現(xiàn)代房地產(chǎn)的發(fā)展的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目管理部門必須重視綜合協(xié)調工作的開展，以施工單位，分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點來協(xié)調工程項目管理工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期、施工場地等因素同施工過程的各方進行協(xié)調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效濟效益。

2.4 注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質量管理即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本

在現(xiàn)代社會人民生活中，房地產(chǎn)是人們經(jīng)濟性能中的一個重要比例，其工程質量關系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身安全。我國房地產(chǎn)項目施工質量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到質量管理工作的重要性。通過對監(jiān)理公司的嚴格要求，保障工程建設施工質量，作為

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)企業(yè)即工程建設的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場代表必須認識到自身工作中對質量監(jiān)督與管理的職責。在工程技術部領導下，負責協(xié)調現(xiàn)場各專業(yè)技術工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設計、監(jiān)理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，辦理現(xiàn)場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，對工程質量負直接責任。

3、如何加強房地產(chǎn)開發(fā)工程資金的控制、管理，從而保障企業(yè)的經(jīng)濟利益

房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，完善的資金管理與控制系統(tǒng)是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目和資金管理控制的關鍵，其關系到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金的合理使用和管理，關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目融資計劃和平衡，以及資金的合理分配，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的關鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

4、結束語

綜上所述，隨著我國通過行政干預手段對房地產(chǎn)市場的控制，房地產(chǎn)的發(fā)展在回歸理性的同時也受到了一定的限制。房地產(chǎn)工程項目由于本身具有的復雜性和龐大性，在項目工程建設的過程中，需要建設單位、設計單位、造價咨詢單位、監(jiān)理單位、施工單位和后期的物業(yè)管理單位等多家單位各自承擔自身的工作內(nèi)容，完成各自的工作任務，共同構建房地產(chǎn)項目管理的完整體系，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質量、運用房地產(chǎn)工程管理的方法和切實有效的管理措施、對整個工程建設所有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制，以保證整個項目質量、工期、投資效益目標的實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]王輝.房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理研究[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2010（08）.

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程技術管理；重要性；實施策略

時至今日，建筑行業(yè)的快速發(fā)展，在某種程度上加速了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭，尤其是隨著人們生活品質的提升，其發(fā)展面臨著重重障礙和挑戰(zhàn)。在此過程中，工程技術管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的核心力量，發(fā)揮著不可替代的作用。尤其是科技快速更新的年代，工程技術管理所發(fā)揮的作用越發(fā)明顯和重要。

1工程技術管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性闡述

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程技術管理作為管理體系中最重要的項目之一，其水平高低直接影響了可持續(xù)發(fā)展，在降低成本、提升質量、縮短工期等諸多方面均有成效。以下主要從價值與特點兩方面闡述工程技術管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。

1.1價值

近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平日漸提高，建筑行業(yè)也因此水漲船高。市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著愈發(fā)激烈的行業(yè)競爭，其銷售由賣方市場向買方市場轉變，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不重視品牌質量建設。而工程技術管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中必不可少的環(huán)節(jié)，貫穿于建筑工程建設的全過程，是保障房地產(chǎn)品牌、質量及技術含量的重要基礎。從這個維度講，房地產(chǎn)開發(fā)實施工程技術管理，是市場經(jīng)濟發(fā)展的基本要求，亦是滿足業(yè)主需求的客觀體現(xiàn)，更是推動相關企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心動力。此外，根據(jù)國家建設部發(fā)文，新建住宅將實行《新建住宅質量保證書》《新建住宅使用說明書》等制度。此舉在某種程度上從法律角度闡明了工程技術管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。同時，長期的實踐經(jīng)驗表明，工程技術管理含量比越高，房地產(chǎn)開發(fā)“產(chǎn)品”的質量越好，所獲得的市場占有率自然提升，進而創(chuàng)造的社會效益、經(jīng)濟效益以及環(huán)境效益越明顯。

1.2特點

嚴格意義上講，工程技術管理作為一項系統(tǒng)化、綜合性的工作，其落腳點不單單是追求企業(yè)經(jīng)濟效益最大化，更是要認真貫徹國家的政策方針，即滿足現(xiàn)代城市化建設要求，全方位地考慮業(yè)主需求，努力實現(xiàn)經(jīng)濟、社會以及環(huán)境等綜合效益增長。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術管理還著力解決從土建、水暖、燃氣、環(huán)境、裝飾到品種繁多的建材產(chǎn)品及設備等多項技術問題，并從平面到立面有機地組織落實到具體工程項目上，以適應多元化的市場經(jīng)濟需求，進而解決一些經(jīng)營層面上的問題。此外，房地產(chǎn)工程項目開發(fā)建設投資周期長的特性，要求工程技術管理具有超前性，從技術角度著力解決產(chǎn)品的適應性與靈活性，以滿足人們對居住質量、居住環(huán)境等方面的要求，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三方效益相統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)本身的項目特點，決定了其必須要重視工程技術管理工作，并采取行之有效的實踐策略，以適應市場經(jīng)濟快速變化的動態(tài)需求，最終落實到可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標上。

2工程技術管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的實施要點

基于上述分析，工程技術管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性不言而喻，筆者結合現(xiàn)實情況，有針對性地提出了以下幾個方面的實施要點，以供參考和借鑒。

2.1健全制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程技術管理涉及到項目可行性評估、開發(fā)進度計劃、方案設計規(guī)劃、申報審批以及交工監(jiān)察驗收等諸多內(nèi)容，而這些都需要完善的規(guī)章制度來保障工作的正常開展。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結合自身特點，根據(jù)工程技術管理工作的內(nèi)容和要求，建立健全各項規(guī)章制度，確立目標、細分職責、獎懲并處，在規(guī)范相關工作秩序的同時，充分調動技術人員的積極性，有效避免隨意決策。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應實施工程技術管理責任制，細化到部門及個人，量化技術、質量標準，認真研討和防范風險，使每一位員工都參與到工程技術管理當中來，提升整體工作實效。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要加強內(nèi)部培訓工作，及時更新技術人員的理論知識，夯實其職業(yè)素質基礎，提高他們的綜合服務能力水平。

2.2整合資源

由于工程技術管理的綜合性、復雜性以及超前性，單純地依靠內(nèi)部技術人員很難全方位地解決房地產(chǎn)開發(fā)的既有問題?，F(xiàn)實生活中，科技更新速度加快，新型建筑材料不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)技術人員不可能對多工種、多學科的知識都及時熟悉，并樣樣精通。因此，當面臨專業(yè)技術性很強的問題時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極尋求社會力量幫助，整合資源為己所用。例如，在輕質隔墻板、保溫材料等的性能評估上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可短期聘請專家到內(nèi)部會談，通過他們的專業(yè)知識與能力為選材決策提供依據(jù)。信息化時代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需善用互聯(lián)網(wǎng)平臺，盡可能全面地搜羅和整理生產(chǎn)廠家信息，并通過實際調研及專家咨詢等途徑，掌握相關知識資料，為后續(xù)工程建設奠定基礎。

2.3了解市場

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程技術管理并非一成不變，而是緊跟時代、市場發(fā)展的步伐，不斷進行創(chuàng)新和轉換，如此才能保證工作效力最大化。如果不能根據(jù)國內(nèi)外有關建筑工程技術發(fā)展狀況及時作出戰(zhàn)略調整，時刻可能會面臨被市場淘汰的風險。尤其對發(fā)展中國家而言，更是如此。自改革開放以來，隨著我國對外交流活動的日益頻繁，建筑設計、施工技術、建材產(chǎn)品等更新?lián)Q代的速率加快。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術管理人員，必須要樹立和堅持創(chuàng)新思想，主動與國際接軌，保持與時展同步，如此才能更好地適應工作崗位需求。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應該作出相應的努力，與技術情報部門、行業(yè)協(xié)會等建立穩(wěn)固的關系，定期或不定期地組織相關人員參與各種展覽、學術報告等活動。

2.4加強管理

歸根結底，工程技術管理依然歸屬于管理服務范疇，其最終目的是促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在此過程中要著力解決好幾項關系問題。首先要解決好技術管理與經(jīng)營管理之間的關系，在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)管理的核心目標是用最小的投入獲取最大的接上頁）（轉下頁）效益。為了考慮經(jīng)營需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)質量，應在城市規(guī)劃準許的情況下，多進行方案比較，提高容積率，增加出房率。其次，要協(xié)調好技術管理與工程進度之間的關系，一旦遇到房地產(chǎn)開發(fā)問題，應該采取積極的態(tài)度，支持設計、施工、監(jiān)理等各級單位聯(lián)合處置，并由工程技術管理人員出面協(xié)調相關事宜，盡可能地在保證工程質量的前提下降低對工程進度的影響。如果涉及安全問題，則需謹慎處理，爭取風險最小化。

3結論

工程技術管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位無可取代。由于個人能力有限，本文作出的研究可能存在不足之處。由于建筑行業(yè)的興起，房地產(chǎn)開發(fā)成為了我國經(jīng)濟收入的支柱，大量的土地被開發(fā)，大量的工程在建設，所以建設工程項目的管理工作在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的重要地位越發(fā)突顯，因為它是對工程質量的保證，需要引起高度的重視。筆者希望業(yè)界更多學者關注此項研究，結合現(xiàn)實情況，在深度剖析工程技術管理在房地產(chǎn)開發(fā)中重要性的基礎上，有針對性地提出更多有效的實踐建議，以推動房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，為人們營造更加舒適、健康、宜居的生活環(huán)境。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身也需加強研究，采取更多行之有效的工程技術管理策略。

作者:王翔 單位:上海建浩工程顧問有限公司

參考文獻

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[4]尹浩春.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點與難點研究[J].江西建材，2016（2）：265.

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第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

【關鍵字】房地產(chǎn)開放；全過程；成本控制；分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的全成本控制是一個全面、全員、全過程的控制流程。首先應制定項目方面的成本規(guī)劃，然后在各種制度中得以體現(xiàn)，同時各種指標的實現(xiàn)還需要各個部門進行通力配合。其中，預算和結算工作是全成本控制的基本功，并始終貫穿了開發(fā)項目的整個過程，而發(fā)包階段則是成本控制“虛實的轉換點”，起到承上啟下的作用。本文結合工作實際，針對當前房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方面的問題和要點，著重對其全過程成本控制的內(nèi)容進行了分析和闡述。

一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的誤區(qū)

1、成本控制的宗旨和原則不明確

主要體現(xiàn)在舊有的控制管理的思想只是簡單的將成本控制、成本管理和成本核算劃上等號，沒有進行細分和深入研究探討。而在控制管理的目的方面，其核心只是抱著節(jié)約、省錢、不被騙的目的去進行成本控制，這明顯與現(xiàn)代化成本控制理念不相適宜，導致了在定額模式下，只強調個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準、定額數(shù)、套件正確，而忽視了管理知識和經(jīng)驗的沉淀積累，導致了成本控制不利或不當?shù)木置妗?/p>

2、成本控制沒有“全面組織”保障

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制往往走向了兩個方面的極端：一方面追求強勢地位，認為通過權威部門以及官僚機構，能達到降低造價，進而控制成本的目的；另一方面卻沒有成本意識，項目的成本控制部門卻等同于核算部門，成本的控制管理也只是處于核算的水準。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全員控制的要點

1、轉變舊有思想觀念

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者應對目前的成本控制有一個全新的認識，并將其作為長期性的戰(zhàn)略目標，進行貫徹落實；其次，應在企業(yè)中樹立全員成本控制的理念，使所有員工能在核心理念上形成內(nèi)部的共識。

2、體現(xiàn)員工的主體地位

在管理過程中，應體現(xiàn)員工的主體地位，以充分調動所有員工的主動性和積極性。一方面，通過為員工創(chuàng)造渠道和平臺，讓員工提出自己的建議和想法，并讓他們共同參與到管理環(huán)節(jié)中來，以充分認識到成本控制對企業(yè)生存的重要性；另一方面，讓員工能參與到成本標準的制定，傾聽員工的建議，使所有員工能夠真正享有在企業(yè)的主體地位，并意識到自身的價值。

3、制定完善的激勵機制

房地產(chǎn)開放項目的全過程中，應制定完善的激勵機制，以激發(fā)全員成本控制的積極性。一是要肯定員工的勞動成果，滿足員工在物質上和精神上的需求，使員工能感受到自身在企業(yè)中存在的價值，提高自身的工作熱情；二是冷靜的處理成本控制過程中的過失和超支，應對成本控制不利的根本原因進行分析和研究，并尋求對策，而不是僅僅進行處罰；三是原諒員工偶爾出現(xiàn)的失誤，并對其指出錯誤并進行正確的指導，以體現(xiàn)企業(yè)人性化管理的原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的內(nèi)容主要包括了成本控制和合約采購控制這兩個方面。

1、成本控制內(nèi)容

（1）項目立項階段成本控制

這一階段的成本控制內(nèi)容主要為成本測算和項目經(jīng)濟性評價。房地產(chǎn)開發(fā)商的工作應注意將有可能發(fā)生的成本進行有效結合，將對以后項目的總體成本控制能起到積極的影響作用。具體的成本控制應做到以下幾方面：由開發(fā)管理中心提供項目的基本情況及土地、配套費用測算數(shù)據(jù)；由設計中心提供擬建項目的規(guī)劃指標值（總建筑面積、層數(shù)、道路及綠化面積）；由營銷中心提供開發(fā)周期、市場定位、售價等指標；做出作出房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性估算。

（2）項目策劃階段成本控制

這一階段成本控制的要點是選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品的目標與發(fā)展計劃。具體的成本控制應做到以下幾方面：應堅持以目標成本為導向，對項目進行成本分解和合約規(guī)劃；對主要材料設備進行初步的選型定板；建立專項的成本調研和材料設備專題研究；目標成本的制定以及與運營、財務、營銷的協(xié)調。

（3）項目設計階段成本控制

這一階段的成本控制要點是制定最經(jīng)濟合理的方案、材料設備的合理選型和保證施工圖紙的質量和進度，并做出成本的概算。開發(fā)商應通過招投標方式對設計單位進行選擇，從而有效的進行成本的控制。具體的成本控制應做到以下幾方面：

由財務管理中心根據(jù)項目公司定編情況，下達項目公司的經(jīng)營管理費，并根據(jù)可行性研究報告的開發(fā)周期，估算貸款利息；主要材料設備進行選型并嚴格進行價格控制；預定目標成本和工程量的清單應相對應；進行前瞻性、跨專業(yè)的綜合成本管理；負責做出成本的概算。

（4）項目發(fā)包階段成本控制

這一階段的成本控制要點是通過市場競爭找到合適的價格和單位以及建立完備的合同。發(fā)包階段的成本控制也是全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)，它主要包括了項目總發(fā)包和設備材料采購發(fā)包兩種。具體的成本控制應做到以下幾方面：

通過采購方式和其他相應配套方案，制定招標模式、招標進度計劃，并嚴格控制成本；對圖紙進行研究，了解合同的范圍和技術商務的要求，若工程量的清單是委托咨詢公司進行完成的，則要對咨詢公司進行清單編制前的交底，保證招標文件和清單成為一個整體，避免管理上出現(xiàn)脫節(jié)；文件編制工作應注意以下相關的要點：合同范圍及發(fā)包人要求的約定、技術和材料的標準、合同之間的邊界責任約定、工期的約定、保修時限及要求、變更簽證的約定和支付與結算的約定等等；設計和工程口應及時的提供完整的技術標準和規(guī)范，據(jù)工程需要提出相應的施工方法和工藝的要求。

（5）項目施工階段成本控制

這一階段的成本控制的要點就是合約的管理，主要為變更、簽證和支付的管理。具體的成本控制應做到以下幾方面：使用信息化系統(tǒng)和臺帳月報對工程項目動態(tài)進行成本監(jiān)控；做好現(xiàn)場簽證和設計變更的管理；做好材料以及設備的核價；成本管理人員應定期進入現(xiàn)場檢查監(jiān)督，及時做好記錄；做好工程預結算方面的管理；階段性總結近期的成本管理工作；合理使用外部造價咨詢單位；良好處理工程糾紛、索賠和反索賠；建立完善的資料管理。

（6）項目竣工階段成本控制

這一階段的成本控制的要點是結算和索賠處理。具體的成本控制包括：負責工程項目的結算審查；對項目的成本控制進行經(jīng)驗和教訓的總結（與設計階段、施工階段所定目標成本進行對比分析，找出實際成本與目標成本的偏差并分析找出原因）；對資金進行有效的索賠處理。

2、合約采購控制

（1）合同控制管理

合同管理作為工程項目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、質量標準的綜合體現(xiàn)。合同文件的三大要素是：法律與商務方面用合同條件制約，經(jīng)濟方面用工程量清單和計量支付制約，技術方面用規(guī)范和設計文件及圖紙制約。

（2）采購控制管理

項目的采購不同于一般概念中的商品購買，它包含了以不同方式通過努力從企業(yè)外部獲得貨物、土建工程和服務的整個采辦過程。因此，采購不僅包括了采購建筑材料設備，還包括了雇用承包商來實施工程建設和聘用咨詢專家來從事咨詢服務。

房地產(chǎn)行業(yè)的工程、材料和設備采購方式主要有戰(zhàn)略采購、招標采購、議標采購和直接委托等方式，也有的企業(yè)還采用集中各項目采購產(chǎn)品，統(tǒng)一向供應商進行集中采購，以增大的采購量，爭取獲得優(yōu)惠的價格。同時，采購部門應收集供應商信息，建立供應商信息庫，積累供應商相關信息及產(chǎn)品信息，為選擇和確定采購產(chǎn)品提供充分和準確的信息。

總結：

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是一個復雜而且系統(tǒng)的過程，需要項目工程中各個部門進行通力合作，實現(xiàn)全面、全員、全過程的控制管理。在中國加入WTO，以及市場競爭環(huán)境日益激烈的今天，企業(yè)之間不僅比拼的是質量與價格，更需要注重在項目全過程進行成本控制和管理，以切實降低工程的成本，有效提高產(chǎn)品競爭力，并為企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益，使房地產(chǎn)企業(yè)能真正走上良性的、可持續(xù)發(fā)展的道路。

參考文獻

[1]李建中.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制[J].建材與裝飾，2011（11）.

[2]袁文來.淺析工程項目全過程成本控制[J].新建設，2011（11）.

[3]劉磊.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制[D].西安建筑科技大學，2009.

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；工程造價；管理對策

項目造價控制的實質，就是要借助科學的管理方式將項目造價定位在可以控制的范圍之內(nèi)，對房地產(chǎn)項目工程的成本進行最高效的管理。其主要集中在兩個階段：①設計出最優(yōu)化的工程方案；②在實際施工過程當中強化對項目的監(jiān)督與管理力度，避免出現(xiàn)重復和浪費。

1房地產(chǎn)項目工程造價管理中出現(xiàn)的阻礙因素分析

1.1各個部門之間的交流存在局限

在當前的房地產(chǎn)建設項目中，都存在著一個共同的問題，那就是各個部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協(xié)調性，這就導致房地產(chǎn)建設的工程造價被拉高了很多。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會將工作重心集中在項目施工上面，而忽視其他過程。項目工程的初始階段是房地產(chǎn)項目設計。俗語有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有重視到這一開始，很少對其投入足夠的時間和精力，而且，各個部門之間是存在著很多的障礙的，很難實現(xiàn)協(xié)調統(tǒng)一，這就給工程造價造成了非常巨大的壓力。

1.2開發(fā)商存在缺陷和問題

在建設過程當中，開發(fā)商會逐漸呈現(xiàn)出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學有效的方法來進行完善和優(yōu)化。舉例說明：開發(fā)商并不注重監(jiān)管建筑材料，也不會嚴把供貨渠道關卡，致使在其過程當中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程材料不合格甚至不達標的負面結果。此外，在施工過程中，一旦發(fā)現(xiàn)材料出現(xiàn)問題，開放商本應還是第一個沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時往往表現(xiàn)出一種非常漠視的態(tài)度，最終導致的結果便是對原材料的質量和價格沒有清楚的掌握，對于供貨渠道更是模棱兩可。

1.3開發(fā)商控制管理力度遠遠不夠

開發(fā)商對房地產(chǎn)項目前期的控制和管理非常不嚴格，這就在很大程度上提高了發(fā)生三超現(xiàn)象的概率。這是目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商存在的一個非常大的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎將全部的時間和精力都集中放在了施工管理工作當中，并沒有重視到前期的設計與研究，這就使得在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目當中出現(xiàn)了非常普遍的三超現(xiàn)象。

1.4在施工中對成本管理重視力度不夠

在施工過程中，開發(fā)商經(jīng)常忽視成本管理，對成本的控制不夠嚴格也不夠全面，這是非常不科學的。開發(fā)商經(jīng)常因為各種各樣的問題而忘記對成本進行監(jiān)督與管理，這就導致開放商很難在應對突發(fā)問題時立即找到一個最科學有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規(guī)避問題的出現(xiàn)。項目施工本身就需要一個非常漫長的過程，長時間的忽視必然會導致最后竣工核算階段出現(xiàn)超出工期預算的結果。此外，還有很多的開發(fā)商，為了爭取在最快的時間內(nèi)完成好工程項目，愿意投入更多的成本來換取項目工期的縮短，技術人員和工程管理階層并沒有一個成熟有效的溝通渠道，來進行積極有效的溝通。

2房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理的有效措施

2.1加大對合同修改的關注力度

在實際的施工過程當中，開發(fā)商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產(chǎn)項目的合同修改和其他行業(yè)的合同修改是不盡相同的，其項目合同的更改絕不是簡單的內(nèi)容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，都需要隨之重新進行調整。建設內(nèi)容重新調整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會牽扯到一系列的經(jīng)濟賠償問題，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，一定要注重建設項目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發(fā)生率。

2.2加強對施工的監(jiān)管力度

開發(fā)商必須要隨時隨地加強對項目施工的監(jiān)督與管理力度，要派出專業(yè)人士到施工現(xiàn)場進行探查與巡視，一定要做到全程嚴格且有效的監(jiān)管，做到動態(tài)監(jiān)管。在此需要注意的一點是，開發(fā)商的巡視并不是表面功夫，專業(yè)人員必須要深入到建設過程當中，對項目中出現(xiàn)的問題進行仔細的排查，對于任何能夠引起工程造價的變更問題都要進行嚴格的審核與把控。

2.3建立科學有效的監(jiān)督與管理機制

開發(fā)商必須要客觀認識到當前項目工程施工的實際形勢，要花費更多的時間和精力放到項目的監(jiān)督與管理工作上面，必須要建立起一套科學、高效的監(jiān)管機制，要嚴格按照規(guī)章流程以及明確的制度來完成施工內(nèi)容，要從施工的第一步就要進行嚴格的管理，確保施工當中的全部工序都能夠按照科學化和有序化的標準來進行。（1）積極引進和應用最先進的項目建設技術。開發(fā)商要積極尋求最新的項目建設技術，從技術層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術來完成。（2）完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現(xiàn)場簽證，經(jīng)過層層審查之后，才可以進行施工。如果發(fā)生了現(xiàn)場簽證行為，開發(fā)商就必須要提前做好成本核算工作，經(jīng)過核算，證明合理之后才能夠繼續(xù)下一步的工作內(nèi)容。（3）工程人員要深入現(xiàn)場。在項目工程實施過程當中，工程人員必須要深入到施工現(xiàn)場，進行深入的調查和監(jiān)管，要對各項簽證材料的真實性進行審查與評估，要仔細分析與探討施工方案的科學性與可行性。

3結束語

綜上所述，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟利益的最大化，就必須要隊工程造價進行全面的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要從自身做起，從自己身上發(fā)現(xiàn)問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產(chǎn)項目工程造價控制目標的實現(xiàn)。

參考文獻：

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[2]李榮.關于工程造價管理中的要點問題探析[J].南方農(nóng)機,2015,46(5):92+96.

[3]徐金禮.論房地產(chǎn)工程造價成本控制管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(30):110.

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

【關鍵詞】施工階段；設計階段；成本控制；注意問題

中國房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了驚濤駭浪的十年，目前已進入成熟穩(wěn)定發(fā)展的階段。暴利的時代已經(jīng)過去，行業(yè)行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，如何有效地控制工程成本，提高企業(yè)在市場上的競爭力，增強企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)利能力，是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要課題，也是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段。成本的有效控制對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義。我們作為開發(fā)商的工程人員 ，對此應有清醒認識。在工作中必須要貫徹嚴格的成本控制意識，有著規(guī)范的成本控制工作程序，把成本控制的觀念和手段滲透和運用到工程各環(huán)節(jié)的措施之中。下面我們就來研究從設計到施工的過程中，成本控制應該注意的問題。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要內(nèi)容

首先我們要搞清楚的是，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本主要由哪些內(nèi)容構成，它主要包含以下幾部分：

1.1 土地征用費及拆遷補償費。

指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費等。

1.2 前期工程費

指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

1.3 建筑安裝工程費。

指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

1.4 基礎設施建設費。

指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出。

1.5 公共配套設施費

指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

1.6 開發(fā)間接費。

主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

2 成本控制管理的幾個基本方法

在成本控制管理中，也有一些基礎的方法，可以指導工作方向，從而提高工作效率。

2.1 制定目標成本

目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是項目成本的控制線。

目標成本法的基本思想是制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

2.2 明確崗位職責—責任成本

“責任成本體系”的目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。

“責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執(zhí)行。落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權責明晰，有據(jù)可依”。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成?為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過程指導書”來對部門/崗位的行為進行規(guī)范，從“制度流程”的層面保證對目標成本的執(zhí)行，保證對成本的控制， 我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個相對獨立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應的流程制度規(guī)范，同時重點定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關的要點，包括量化的經(jīng)濟技術評價指標。這樣，我們就可以在日常業(yè)務這個層面實現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。

2.3 跟蹤執(zhí)行—動態(tài)成本法

經(jīng)過前兩個步驟實現(xiàn)了“目標明確”、“責任清晰”之后，我們便進入最重要的第三步:目標成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。

動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)，。

2.4 效果評估和總結

制定目標成本、明確責任體系、對業(yè)務過程進行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結果對相關的效果進行評估。同時，還必須對整個項目成本控制的得失進行及時的總結， 形成項目的數(shù)據(jù)庫。通過 數(shù)據(jù)庫的建立，所有項目的關鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來，并對未來業(yè)務的開展發(fā)揮重要的指導作用。數(shù)據(jù)庫的建立充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個新的臺階。

3 從設計到施工的成本控制

除了上述的成本控制基本管理方法，在不同的階段，我們還必須有一些具體的操作措施和行為要點，從而保證工作效益的最大化。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

關鍵詞：優(yōu)化；房地產(chǎn)公司；工程合同；風險管理體系

前言：對于房地產(chǎn)公司而言，在項目開發(fā)期間，因工程自身以及多變的市場影響，將會使工程實施面臨較多的風險。房地產(chǎn)開發(fā)商愈發(fā)重視合同風險管理，并成為評判開發(fā)商的主要標準之一。因此，本文對于合同風險管理體系的研究具有重要的現(xiàn)實意義。

一、工程合同的基本特點

（一）專業(yè)性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)由專業(yè)化運作，截止到目前為止，初具規(guī)模，項目開發(fā)過程中所涵蓋的工程合同都設定了專用條款，這不僅能降低分歧的出現(xiàn)幾率，提升工程合同洽商效率，還便于共識的形成，可有效解決合同履行中所遭遇的個各種糾紛矛盾[1]。

（二）多樣性

依照房地產(chǎn)項目的實際開發(fā)進程，需要簽訂不同類型的合同，主體多樣，房地產(chǎn)公司需要應對不同的洽商主體。

（三）繁瑣性

因國家政策、市場環(huán)境、法規(guī)政策等的共同影響，在履行合同時，一般會遭遇多種突發(fā)狀況，需要依照工程合同來解決，但因為工程額度較大，若出現(xiàn)利益沖突，為保障自身權益，通常會展開激烈的談判，有時還會采取多種措施，從某種層面上來說，合同履行難度加大。

（四）長期性

房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，合同履行時間也較長，有時會跨越項目開發(fā)全程。

二、工程合同風險管理

（一）常見風險類型

1.工程設計不合理所引發(fā)的風險

因設計不合理或者設計水平低下，導致施工圖紙存在瑕疵；結構設計相對陳舊，樁基礎設計存在嚴重浪費；設計不具體，標注不清晰，使得工程人員無法正確理解清單編制；

2.不可抗力風險

該風險具有不可預測性，且無法控制，主要包含自然風險、社會政治風險等；

3.國家政策變動所引發(fā)的風險

因項目建設具有長期性，在施工階段，存在國家政策發(fā)生變動的可能性，隨之將引發(fā)一系列風險，例如，商品房預售標準從正負零轉變成結頂；

4.合同條款不足所引發(fā)的風險

因開發(fā)商自身重視度不足或者出現(xiàn)失誤，導致合同條款不足，進而引發(fā)一系列風險[2]。例如，合同工期規(guī)定不具體所引發(fā)的風險，合同各條款不具體、用詞缺少嚴謹性所引發(fā)的風險。

（二）風險管理過程

1.招標過程

招標是指選擇承包商、明確合同價款、制定工程量清單、優(yōu)化施工圖設計的綜合性過程，在招標全程，圍繞工程合同風險，應有效完成下述工作：認真挑選承包單位，嚴格審查承包單位的資格；制定健全的招標文件。

2.洽商過程

待奪得工程項目后，便開始進行工程合同洽談工作。通常開發(fā)商比較注重合同管理，它會在招標文件中提前約定付款形式、質量標準、工期等重要合同各條款，構成要約，若投標人贊同招標文件，則自然會認同上述合同各條款，進而簡化合同談判工作，格外注意合同條款所用詞語的規(guī)范性、關聯(lián)性和嚴謹性；

3.履行過程

在履行過程，具體是指參照合同約定管控工程實施情況，不允許違背合同精神，當施工單位提出簽證請求時，應充分利用工程合同中的立即條款保障自身與開發(fā)商的權益。定期結清簽證管理，并通過書面以及電子文檔這兩種形式進行強化管理；

4.結算過程

參照合同約定開展結算工作，具體是指依托結算流程與時間、工期落實獎懲、聯(lián)系單簽證總額的實際計算要求、質保金規(guī)定等完成結算工作。在實際結算工序中應有效控制工程合同風險，建立終極成本控制防線。

三、合同風險管理體系的優(yōu)化策略

（一）構建科學的合同管理制度

房地產(chǎn)公司應指派專業(yè)水平較高、經(jīng)驗豐富的人員負責合同個管理工作，重視簽訂、文件資料以及合同等的管理。針對合同簽訂編制合理的管理程序，簽訂合同時，應逐步經(jīng)由各個部門和人員，同時，指派專人負責蓋章、加工以及整理工作，為合同風險管理提供便利。房地產(chǎn)公司各個部門之間應加強合作，有效分工，構建成熟的工程合同管理體系。若在實施階段遇到高難度風險，應制定可行的風險應急模式[3]。

（二）注重合同風險管理

分析整理原有工程合同實施階段所出現(xiàn)的各種風險，組織相關人員共同、科學評價原有風險。同時，在工程實施前期，還應組織所有部門責任人和開發(fā)人員全面預測可能出現(xiàn)的各種合同風險，進而引發(fā)工作人員的高度重視。

（三）強化流程管理

1.權限管理

參照合同管理流程嚴格審核工程合同，確保分工合理、權責明確，禁止越權簽訂，也不允許倒簽合同，更不支持口頭協(xié)議；

2.洽商與簽訂管理

其一，是指合同主體管理。認真審核合同主體，通常審核內(nèi)容主要包括資質、資金鏈、信譽度等，其中應嚴格審核非本地企業(yè)；其二，是指合同條款管理，盡可能讓本企業(yè)自行擬定合同文本；其三，是指工程合同章用管理。指派專人保管合同章，印章管理人員則應參照批準規(guī)范進行印記；

3.積極總結

待完成合同履行工作后，應積極總結，找到履行過程中的不足，明確各方責任，合理評判風險等級，進而為后續(xù)合同簽訂活動奠定基礎[4]。

（四）認真進行合同交底

待正式簽訂工程合同后，便具有法律效力。此時，合同管理人員應依照工程合同認真編制交底文件，及時遞交至相關部門。合同交底文件主要包含以下內(nèi)容：商務條款交底、工期限定、質量限定、工程雙方各自的權益與義務等內(nèi)容。履行合同時，管理人員還應詳細講解，細心答疑，認真進行合同交底，真正發(fā)揮指導作用。

（五）有效完成人員管理

人是工程合同管理的主體，他們直接決定著合同管理的最終效果。因此，應有效完成人員管理，加強培訓。首先，房地產(chǎn)公司自身具有較強的專業(yè)性，重視專業(yè)技術培訓，且在實際開發(fā)過程中存在較多的法律風險，所以，應針對工作人員進行合同風險意識教育；其次，房地產(chǎn)公司應成立特定的合同管理部門，并選拔專業(yè)水平較高的人員負責合同管理人員，既包含全職人員，也包含兼職人員，明確崗位職責，合理分配管理人員，嚴格監(jiān)督。最后，合理利用專業(yè)律師，這是因為專業(yè)律師具備扎實的法律基礎，且熟知國家政策。房地產(chǎn)公司應認識到專業(yè)律師在合同風險防控中的重要性，邀請法律顧問對工程合同管理工作進行指導。

結語：房地產(chǎn)公司面臨巨大的工程合同風險，從最初的土地獲得到項目規(guī)劃實施再到竣工階段，包含較多的專業(yè)性業(yè)務，這要求房地產(chǎn)公司應重視工程合同管理。為確保工程項目的正常開展，房地產(chǎn)公司應針對工程合同，著重做好風險管理工作，構建完整的風險管理體系，不斷完善，切實防控各種風險。

參考文獻：

[1]張瓊.基于JCT合同條件的工程合同策劃[D].東南大學，2013.

[2]馬惠青.談建設工程合同管理體系的建立[J].房地產(chǎn)導刊，2015，（9）：398-398.

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；造價控制

工程造價控制是對工程建設項目從投資決策，設計施工至竣工交付使用前所需全部建設費用的確定、控制、監(jiān)督和管理。工程造價的合理確定和有效控制直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，如何采取有效對策，解決開發(fā)項目全過程造價控制中出現(xiàn)的種種問題，是本文探討的重點。

1項目投資決策階段的造價控制

1.1項目投資決策階段存在的主要問題

由于項目投資決策階段是以經(jīng)濟分析和方案設計為主，缺乏詳實的資料以供提取準確工程量，所以本階段的投資估算，準確性較差；同時由于負責項目前期的工作人員通常不是投資估算和造價控制的內(nèi)行，這些主客觀因素都對投資估算的準確性有很大的影響。

1.2項目投資決策階段造價控制要點

1.2.1做好基礎資料的收集工作，力求詳實、準確

要做好開發(fā)項目的投資預測，需要收集很多基礎資料，如工程所在地的地質情況、主要材料設備的價格資料及現(xiàn)有已建類似工程的資料等。在項目可行性研究階段，工程造價人員就應當參與進來，與負責項目前期工作的人員一同對所搜集的基礎資料的準確性、可靠性進行分析，利用造價人員的專業(yè)專長，提高投資預測、經(jīng)濟分析的準確性。

1.2.2方案優(yōu)化是控制工程造價的關鍵

據(jù)國外統(tǒng)計資料表明，在項目前期方案優(yōu)化過程中節(jié)約投資的可能性為80%左右，所以，應把造價控制的重點放在項目前期工作上。該階段的造價控制要從以下兩個層面出發(fā)：

（1）從項目本身的建造成本出發(fā)，根據(jù)項目定位確定合理的容積率，并結合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。同時，要做好設計方案的評審工作，重點對設計方案的計算過程進行評審，尤其在設計系數(shù)的取值上，杜絕人為因素的保守擴大。

（2）要樹立壽命周期成本優(yōu)化意識，從社會效益和客戶的角度出發(fā),不僅考慮建設成本,同時也要考慮運營成本和使用者的耗費。例如，在進行住宅小區(qū)智能化方案設計時，應堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，在控制了建設成本的基礎上，也避免了繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用給物業(yè)經(jīng)營管理者和小區(qū)業(yè)主增加負擔。

2項目設計階段的造價控制

2.1項目設計階段存在的主要問題

一方面，長期以來，開發(fā)企業(yè)普遍忽視設計階段的造價控制，而把造價管理的主要精力放在項目的實施階段；另一方面，設計人員缺乏經(jīng)濟觀念，設計只管技術，不管經(jīng)濟，而且，設計單位為了追求設計產(chǎn)值的完成量，盲目追趕設計進度，造成了設計圖紙尤其是施工圖紙設計不精、深度不夠的普遍現(xiàn)象，造成施工階段設計變更頻繁，甚至發(fā)生局部拆除返工，不僅增加了建設成本，也給工程造價控制帶來較大的困難。

2.2項目設計階段造價控制要點

決策及設計階段是影響工程造價最重要的階段，也是工程造價控制的重點階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在以下幾個方面加大投入：

（1）時間方面，在不影響開發(fā)項目總進度的前提下，應盡可能預留充足的施工圖設計時間，并通過設計合同條款的合理約定，促使設計單位提高設計圖紙的設計精度和深度。

（2）人力方面，不能只依賴設計部門和設計單位的力量，而應調動造價、工程和銷售各部門專業(yè)人才參與到施工圖設計審查中，重點審查圖紙中的缺、漏、錯、碰和專業(yè)之間不交圈問題，最大限度的減少施工過程中因設計變更造成的造價增加。

（3）資源方面，開發(fā)企業(yè)應積極配合設計單位，提前對一些設計階段無法確定選型的設備和重要材料進行招標確定，避免因設計預留條件偏于保守而造成不必要的造價增加。

3招投標階段的造價控制

3.1招投標階段存在的主要問題

3.1.1部分招標機構編制的招標文件質量差、不規(guī)范，尤其是對專業(yè)性較強的招標項目，其提供的招標文件往往是機械地照抄范本, 沒有針對性。

3.1.2陪標、圍標、掛靠投標的現(xiàn)象比較嚴重。中標單位缺乏誠信，惡意低價投標,中標后通過設計變更或洽商索賠，增加工程造價;或發(fā)生中標后私自轉包,更換項目經(jīng)理管理班組等問題。

3.2招投標階段造價控制要點

3.2.1做好招標文件的編審工作，建立招標文件會審制度。對招標機構提供的招標文件，在正式發(fā)出前，公司內(nèi)部應組織各專業(yè)人員對招標文件進行會審，涉及專業(yè)性較強的招標項目時，還應外聘專家參加招標文件的會審。

3.2.2為預防陪標、圍標、惡意低價投標等情況的發(fā)生，應把評標辦法、廢標條件、重大偏差、投標承諾、主要合同條款、技術標準、工程量清單、主材標準、安全和文明施工措施等方面內(nèi)容作為招標文件的編審重點。在招標文件中要加入履約擔保和工程保險等條款，以應對工程風險損失和賠償糾紛。

3.2.3嚴格投標單位資格預審，評標時應對投標單位的社會信譽、資質情況、施工能力、設備狀況、業(yè)績等進行綜合評定，以便選擇一個既能降低工程造價成本，又能保證工程按質按時完成的中標單位。

4施工階段的造價控制

4.1施工階段存在的主要問題

4.1.1施工單位為追求較高利潤，從自身利益出發(fā)，有意扭曲合同的界限含義，巧立名目，以少報多；或將簽證化整為零、超期簽證，以期通過增加設計變更和現(xiàn)場洽商，來提高工程造價。

4.1.2某些監(jiān)理工程師的業(yè)務素質不高，責任心不強，對招標文件、合同、預算和有關規(guī)定不熟悉，對不應簽證的項目盲目簽證；簽證單任由施工單位填寫，監(jiān)理工程師既不調查也不審核，不負責任地確認。

4.2施工階段的造價控制要點

4.2.1確定施工單位后，開發(fā)企業(yè)應盡早組織施工單位、監(jiān)理公司和設計單位對施工圖紙進行圖紙會審和設計交底，將設計變更問題盡可能發(fā)現(xiàn)和解決在正式施工前，盡量減少現(xiàn)場簽證和施工單位的施工索賠。

4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立健全并嚴格執(zhí)行設計變更和現(xiàn)場簽證管理制度。通過變更簽證管理制度來規(guī)范變更簽證的審批程序，通過制度監(jiān)管來控制盲目簽證的問題。另外，管理制度中應對簽證的辦理時限有要求，杜絕施工單位的超期簽證現(xiàn)象。

5竣工結算階段的造價控制

5.1竣工結算階段存在的主要問題

施工單位提報的竣工結算資料不全，有意撤出對自己不利的設計變更或現(xiàn)場簽證資料；竣工結算報告書中普遍存在通過虛報工程量、高套施工項目單價或材料單價來提高工程造價的現(xiàn)象。

5.2竣工結算階段的造價控制要點

5.2.1對竣工結算資料的接收要有一個內(nèi)部的審核監(jiān)管制度。應規(guī)定竣工結算資料需先交工程管理部門審核，經(jīng)審核確認資料完整無遺漏后方可移交造價管理部門進行竣工結算審核。在竣工資料的移交過程中，工程管理部門應就計變更現(xiàn)場簽證之外的增減款事項、工程遺留問題等方面問題，對造價管理部門進行交底，以免因信息傳遞不暢，影響竣工結算造價的準確性。

5.2.2建立竣工結算二次復核的審計機制，使結算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。

6結語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制是一個全員的、全過程的管理，企業(yè)要有完善的管理制度體系做基礎，并應注重管理過程中各部門各專業(yè)的信息傳遞和反饋，隨時糾正發(fā)生的偏差，合理地使用人力、物力、財力，以取得較好的投資效益。

參考文獻

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

【關鍵詞】工程項目管理；問題；完善

1 存在的主要問題

1.1 施工圖設計文件變更多。

許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領導包辦“設計”的，項目無詳細、完整的規(guī)劃和建筑設計，整體設計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調，使得規(guī)劃、建筑設計單位及設計人員無所適從，因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標準，所以開發(fā)商的某幾個高層領導的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設內(nèi)容經(jīng)常變化，故工程的質量、進度、投資控制目標也就無法如期實現(xiàn)。

1.2 項目設計資源整合不足。

項目設計資源整合不足會影響項目設計文件的質量、供應時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理?，F(xiàn)在的開發(fā)項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標準不明，、裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。工程施工承包合同不嚴密，項目收尾階段交叉施工作業(yè)時，發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，沒有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項目管理成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。

1.3 各自為政，合作意識差。

因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關于工程配合、交接口、及半成品保護方面的合同內(nèi)容約定不詳細，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清。

1.4 工程收尾階段項目管理困難。

開發(fā)商沒有將工程收尾階段當作一個重要節(jié)點調動、組織公司其他部室資源重新建立一個工程收尾的臨時機構，仍讓工程項目管理部門人員“從一而終”、單打獨斗，導致了工程在收尾階段現(xiàn)場大打亂仗，使得工程項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題。項目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕，開發(fā)商與購房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，

2 存在問題的原因

2.1 前期對市場研究不充分，決策緩慢。

由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

2.2 決策機制不完善。

決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領導的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領導成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設關注、等待和推脫責任的 “注目點”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術問題和工程建設的項目管理問題等，許多本應相關專業(yè)人員或部門做的具體技術問題反而會集中在公司高層領導處。項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。

2.3 供方資源的整合工作不足，缺乏誠信合作雙贏意識。

因開發(fā)商的工程管理部門在前期項目實施決策階段的工程計劃不完善、不深入，工程招投標工作流于形式，對工程項目發(fā)包內(nèi)容和接口要點不清，而工程招標工作組織不規(guī)范，工程建設方面的資源積累較少，平時整合的供方資源不足，往往是臨時抱佛腳，使得參與工程建設的單位與工程建設需要不匹配，造成工程項目管理難度加大。

有的開發(fā)商片面地認為自己既然是買方，就要高人一等，提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，過度擠壓承包方的贏利空間，過度使用“主動權”；有的開發(fā)商對待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供應，不經(jīng)協(xié)商向承包商轉移、轉嫁現(xiàn)金流壓力，忽略了供方的價值和伙伴作用，合適的供方資源不能及時整合到位，影響項目的正常進展。

3 對策福與建議

針對上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點，為改進和提高開發(fā)商工程建設項目管理質量和效率，減少項目管理難度，對開發(fā)商提出以下建議和方法：

3.1 要加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。

3.2 要真正重視項目收尾階段的項目管理工作。

在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

3.3 要重視供方的資源整合和管理。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的要點范文

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的減緩，宏觀調控措施的進一步增強，市場競爭加劇，要想在未來的競爭中保持優(yōu)勢并立于不敗之地，就必須重視和控制好開發(fā)成本，提高成本管理水平。本文將分別從房地產(chǎn)開發(fā)的設計、招投標、施工三個階段，提出控制開發(fā)成本的對策。

關鍵詞 ：成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)；造價

一、設計階段的成本控制

一般來說，設計完成后，工程建設的成本70-80%就基本確定，設計質量的好壞直接影響到施工建設費用的多少和項目建設歷時的長短，也直接決定項目建設過程中對人力、物力和財力投入的需求，因此設計在成本控制中起著先天性的影響。設計的計劃性是保證工期順利推進的有效保障，設計的完整性和準確性，能提高招標過程中競爭的充分性和招標完成后招標結果的執(zhí)行力。通過設計優(yōu)化，可以減少不必要的成本開支，提高產(chǎn)品的性價比。設計的深化不但可以提高設計的完整性，而且可以提高招標結果的公正性和準確性。在實際案例中，許多技術人員過多的側重于設計的安全系數(shù)，而較少考慮設計的經(jīng)濟性，這在根本上加大了項目的建設成本。為了避免過分關注設計安全系數(shù)而造成成本失控，可重點從以下方面著手：

1.實行設計招標，比較多個設計方案，擇優(yōu)選擇設計合作單位

在設計階段引入競爭機制，在制定設計招標方案時，應推行設計成果安全性與經(jīng)濟性相結合的辦法，在這兩個方面設定一定的權重來進行綜合考慮。要邀請多方較為優(yōu)秀的設計單位一起來競標，并要綜合分析各個競標單位的設計要點，多方聽取專家的設計建議，取長補短，達到優(yōu)化設計方案的目的，最終在保證項目整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協(xié)調統(tǒng)一的基礎上，在降低工程造價上實現(xiàn)一定的突破。

2.實行限額設計，有效控制工程造價

實施限額設計，就是要嚴格按照批準的成本目標控制初步設計及施工圖設計，在保證各專業(yè)達到使用功能，符合設計質量要求的前提下，按分配的投資限額設計，嚴格控制設計變更，保證總投資控制在批準的限額內(nèi)。做好限額設計管理，能為后期的施工建設節(jié)約很多的成本。從勘察工作開始，就要著手進行限額設計，在編制工程勘察文件時，應當滿足工程建設規(guī)劃、選址、設計、巖土治理和施工的需要。設計單位應把限額設計作為設計工作的重點考量因素，必須熟練掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，在此基礎上，按項目成本目標嚴格控制初步設計及概算，再用初步設計概算嚴格控制施工圖設計及概算，節(jié)節(jié)連貫，環(huán)環(huán)相扣，每一個環(huán)節(jié)都能為下一個步驟做好鋪墊，最終將限額設計貫穿于勘察設計的全過程。

二、招投標階段的成本控制

項目招投標階段是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要組成部分。招標工作的組織和招標結果直接影響著成本控制，可以說工程項目的招標結果對工程項目的成本控制有著決定性的影響。許多全國性的大型房地產(chǎn)公司在向全國多個地區(qū)布局時，時常會碰到對當?shù)厥┕な袌霾涣私?，對本公司招標管理中的習慣條款與當?shù)卣袠藨T例的差異認識不足等情況，最終導致后期工程成本控制和工程管理處于被動的局面。

要做好招標工作，首先，業(yè)主要編制好招標文件。招標文件中要非常明確建設工程施工招標的原則和程序，規(guī)范和指導好施工招標的各個環(huán)節(jié)，標書中要約定好評標原則、報價范圍和具體方式、報價項內(nèi)容的描述及報價規(guī)定、合同價格形式、合同價之外的價格約定、敞開口的價格風險鎖定措施、付款條件等內(nèi)容；其次，做好標底編制這一項招投標管理的核心工作，標底是確定合同價款的基礎，只有嚴格編制科學的標底，才能真實、準確的判斷出競標企業(yè)報價的合理性和可靠性，為最終總包合同價款的確定奠定堅實的基礎。

三、施工階段的成本控制

施工階段是建筑產(chǎn)品從圖紙到最終實物產(chǎn)品的形成階段，在整個項目建設過程中，這一階段是資金投入量最大、各專業(yè)交叉作業(yè)管理最復雜、最難的階段。對于開發(fā)商來說，對這個階段的管理主要是圍繞著上述招投標的結果和實際中工程實施的價格變化來跟蹤調整年度基建預算以及項目的最終動態(tài)成本目標。這一階段的成本控制要點主要有以下幾方面：

1.標準化合同管理，嚴格審核工程變更

管理好合同，首先要將合同有效地進行分類，在合約規(guī)劃的基礎上將其標準化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規(guī)避合同風險，降低無效成本，提高執(zhí)行效率。其次，要嚴格控制項目變更，強化變更程序。目前我國市場經(jīng)濟建設處于轉型期，法律法規(guī)的制定及執(zhí)行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產(chǎn)開發(fā)市場中，則是出現(xiàn)許多施工單位為了爭奪施工工程，采取“低價中標，高價索賠”的競標策略。所以作為開發(fā)商的造價管理人員，不要對較低的中標價抱有幻想，誤以為能節(jié)省成本，而要做到事前把關，主動監(jiān)控，在保證施工企業(yè)有一定的合理利潤的基礎上，嚴格審核工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

2.借助監(jiān)理機制，加強核價管理

開發(fā)商囿于人工成本支出的限制，不可能對項目建造的全工程都監(jiān)督到位，這就需要選擇合適的監(jiān)理單位，幫助開發(fā)商在質量、工期、質量等方面進行全方位的監(jiān)督控制。應將監(jiān)理公司的工作業(yè)績與其監(jiān)理費實行有效掛鉤，完善監(jiān)理單位的職責分工及有關制度，保證工程成本目標在可控范圍內(nèi)變動。同時，要將對監(jiān)理工作的考核細分到季度、月度及周，嚴格工程進度款的審核，及時檢查或抽查監(jiān)理公司套用材料單價及費用定額的核價工作，確認無誤后再支付相應的工程進度款。

3.進行技術創(chuàng)新，強化綠色環(huán)保理念

技術措施的實施是項目總投資得以有效控制的重要保障。按照業(yè)內(nèi)的平均水平，材料費約占直接工程費的70%左右，同時，直接費的高低又極大的影響到間接費的高低。當前建筑新技術新成果的廣泛運用，能有效降低材料費的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創(chuàng)新來有效降低成本。并且要強化綠色環(huán)保理念，在節(jié)約能源上依靠點滴式的集腋成裘，實現(xiàn)成本的有效控制、產(chǎn)品性價比的切實提高。

4.抓住市場節(jié)奏，控制管理成本

通過上述加強項目建設過程的管理，有效縮短項目開發(fā)建設周期，能直接減少管理費用、財務費用的發(fā)生，降低機會成本；通過提高各工程環(huán)節(jié)的有效銜接，加強產(chǎn)品質量管理，減少工程返工和客戶賠償，進而踏準市場節(jié)奏，組織好產(chǎn)品的銷售，在市場出現(xiàn)有利時機時，及時地推出產(chǎn)品實現(xiàn)銷售，最終有效的控制管理成本。

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有周期長、涉及業(yè)務部門眾多的特點，其中前期的設計、中期的招標和施工，是進行成本控制最關鍵的三大環(huán)節(jié)。提高前期項目設計的計劃性、完整性和準確性，加大設計優(yōu)化和設計深化的管理和力度，加強中期投標的組織與管理，加強標書的審核和分析，加強招標圖紙的審核和深化，并在工程施工中嚴格按照招標結果和基建預算目標控制工程變更，將極大降低成本，實現(xiàn)對開發(fā)項目成本的有效控制。

參考文獻：

[1]陳建俊.淺談工程項目成本控制的重要性.城市道橋與防洪，2004：41～45.

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