土地利用總體規(guī)劃概念精選(九篇)

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第1篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

基本農(nóng)田和基本農(nóng)田保護區(qū)有密切聯(lián)系：基本農(nóng)田和基本農(nóng)田保護區(qū)同樣都是主要由耕地構(gòu)成，都要實行嚴(yán)格保護，基本農(nóng)田一般都位于基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)，基本農(nóng)田保護區(qū)的土地絕大部分都屬于基本農(nóng)田。同時，二者又有區(qū)別：基本農(nóng)田是地塊概念，必須落實到具體地塊，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃具體落實，劃定到地塊;基本農(nóng)田保護區(qū)則是區(qū)域概念，基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)以基本農(nóng)田為主，但并非都是基本農(nóng)田，除了基本農(nóng)田外，還可能有少量零星的一般耕地、其他農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等，基本農(nóng)田保護區(qū)一般由縣市級土地利用總體規(guī)劃確定。

【法律依據(jù)】

《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)市縣鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃編制指導(dǎo)意見的通知》

縣級土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)結(jié)合土地用途區(qū)確定，劃定基本農(nóng)田保護區(qū);鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)將縣級規(guī)劃劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)進一步落實到地塊。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第2篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

關(guān)鍵詞：城市 土地規(guī)劃 可持續(xù) 發(fā)展

一、 土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的關(guān)系

幾十年的社會主義建設(shè)中，土地利用總體規(guī)劃中的城市用地顯得很重要，現(xiàn)代化城市的建設(shè)和發(fā)展需要很多的土地，國家相關(guān)部門雖然嚴(yán)格控制城市的建設(shè)用地，但是城市土地規(guī)劃往往只是從城市的建設(shè)和發(fā)展出發(fā)，不把全局的土地資源供需考慮在內(nèi)，土地利用總體規(guī)劃對城市用地規(guī)劃沒有起到限制作用，城市建設(shè)的用地不合理地擴張，侵占了耕地，給生態(tài)環(huán)境造成了破壞。

1.土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃

城市用地包括兩個方面，一是城市區(qū)域內(nèi)已經(jīng)被建設(shè)、被利用的土地資源，二是已經(jīng)被有關(guān)部門批準(zhǔn)，列入了城市規(guī)劃的區(qū)域范圍之內(nèi)，有待于開發(fā)、建設(shè)的土地資源。另外，需要指出的一點就是，按照我國城市規(guī)劃法中所規(guī)定的城市區(qū)域內(nèi)的所有非建設(shè)的用地，象山石、樹林、池水等占用的那部分土地資源，也屬于廣泛意義上的城市用地。

改革開放以來，我國社會主義建設(shè)高速發(fā)展，土地利用的總體規(guī)劃與城市規(guī)劃的關(guān)鍵性和重要性日益凸顯。土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃既有兼容性，互有側(cè)重又互為彌補，同時還具有矛盾性。它們在規(guī)劃法律依據(jù)、指導(dǎo)思想、理論依據(jù)上有矛盾之處，給社會主義建設(shè)的發(fā)展帶來了一些困難。

2.矛盾性：供需矛盾、過分?jǐn)U張

現(xiàn)在我國建設(shè)用地規(guī)劃把人均建設(shè)用地指數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)，好像很合理，實際上忽略了很多因素，比如區(qū)域與城市之間的關(guān)系、城市中建設(shè)用地急劇擴張的原因等等，從而直接或者間接地影響了建設(shè)用地規(guī)劃管理的效果。

3.兼容性：互有側(cè)重、互為彌補

從社會主義建設(shè)的全局來看，土地利用的總體規(guī)劃與城市規(guī)劃都是區(qū)域規(guī)劃的組成部分之一，二者雖然側(cè)重點不同，但是它們是互相補充、缺一不可的兩部分。

土地利用總體規(guī)劃的立足點是一個地區(qū)乃至一個國家的遠景發(fā)展和統(tǒng)籌發(fā)展，側(cè)重點不僅是科學(xué)分析城市用地的范圍和規(guī)模，還有保證城市用地和其他用地的平衡、保護地球自然資源，注重整體性原則和堅持可持續(xù)發(fā)展。

二、發(fā)達國家城市土地利用規(guī)劃的啟示

西歐各國的城市化水平較高，極大地帶動了國民經(jīng)濟和社會各項事業(yè)的發(fā)展，這當(dāng)中，土地利用規(guī)劃的作用功不可沒。通過借鑒國外先進的土地利用規(guī)劃理念，對我國傳統(tǒng)的城市土地利用總體規(guī)劃在研究方法上產(chǎn)生了一定程度的影響。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.強調(diào)生態(tài)優(yōu)先的發(fā)展策略

針對城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不斷下降的狀況，應(yīng)進行城市的合理容量和城鎮(zhèn)建設(shè)的生態(tài)適宜性研究，在建設(shè)和保護的地區(qū)之間，建立起土地要素合理流動的市場化配置資源的機制，從而達到控制環(huán)境容量小的城市，發(fā)展環(huán)境容量大的城市的戰(zhàn)略目的；同時應(yīng)將城市土地利用規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的用地劃分為城市化發(fā)展促進地區(qū)、城市化發(fā)展控制地區(qū)及非城市化發(fā)展地區(qū)三部分，通過生態(tài)限制因素的分析，確定不可建設(shè)區(qū)及控制發(fā)展區(qū)的范圍。在編制土地利用規(guī)劃中，必須分析各種土地利用結(jié)構(gòu)對環(huán)境影響，并提出相應(yīng)的改善措施，以求將土地利用對環(huán)境的破環(huán)減少到最低限度。

2.強調(diào)區(qū)域觀念

城市的土地利用不能就城市論城市，隨著經(jīng)濟全球化進程的加速，城市不再是孤立的封閉單元，而是處于區(qū)域的循環(huán)甚至國際交流圈中。土地利用規(guī)劃的編制應(yīng)著眼于本地區(qū)、更大的區(qū)域甚至全世界，從區(qū)域經(jīng)濟、大型基礎(chǔ)設(shè)施等方面來分析城市土地利用的重要性及土地利用發(fā)展的優(yōu)勢和制約條件。規(guī)劃編制中應(yīng)包含以下幾個方面的內(nèi)容：應(yīng)提出基于區(qū)域合作精神，超越行政區(qū)劃的土地空間發(fā)展模式；針對城市社會經(jīng)濟高速發(fā)展這―特征，從國家發(fā)展戰(zhàn)略的高度，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，對城市的土地利用的規(guī)模、發(fā)展方向、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施布局等提出相關(guān)建議；通過研究當(dāng)前國際國內(nèi)背景下區(qū)域關(guān)系格局，分析城市發(fā)展的優(yōu)勢及存在問題，將區(qū)域合作的組合城市作為城市發(fā)展的目標(biāo)之一，并提出相應(yīng)的土地利用空間結(jié)構(gòu)重整策略。

3.強調(diào)與社會、政治、經(jīng)濟的緊密結(jié)合

城市發(fā)展的內(nèi)在動力是社會、經(jīng)濟的發(fā)展。城市土地利用規(guī)劃必須進行城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的研究，才能保證其科學(xué)性。以新經(jīng)濟時代的到來、全球經(jīng)濟一體化和中國加入WTO對城市社會經(jīng)濟發(fā)展的影響為研究的切入點，緊密結(jié)合宏觀區(qū)域經(jīng)濟競爭的要求，對城市經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展戰(zhàn)略選擇關(guān)系的歷史、現(xiàn)狀與未來進行分析和展望，從社會、政治、經(jīng)濟等各個方面（特別是從城市高速成長這一特征出發(fā)）對城市的土地利用進行分析，提出構(gòu)造適應(yīng)知識經(jīng)濟的未來發(fā)展的土地利用規(guī)劃新理念，以求在區(qū)域合作、中心城市建設(shè)、居住適宜性、歷史傳統(tǒng)保護等方面及相應(yīng)的土地利用空間重整策略的編制上注重與城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的緊密結(jié)合。

4.強調(diào)理論與實踐的結(jié)合

第3篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

【關(guān)鍵詞】土地；用途分區(qū)管制；立法

引言

土地用途管制是國家為保證土地資源合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性管理制度。土地用途管制最早起源于德國，1875年德國柏林政府采用分區(qū)的方法減少交通通勤成本。1916年紐約市政府制定土地區(qū)劃，限制其建筑密度、容積率及空地率等[1]。我國目前土地用途分區(qū)管制尚處萌芽階段，僅作為土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃的一項規(guī)劃內(nèi)容存在，并未上升到法令的高度[2]。這就導(dǎo)致土地用途分區(qū)管制的有效監(jiān)管難以在土地利用效率方面深入下去，進而影響土地用途分區(qū)管制目標(biāo)的實現(xiàn)，因而加快土地用途分區(qū)管制單獨立法研究就顯得非常必要。

我國學(xué)者對土地用途管制的研究主要集中在以下幾方面：（一）國內(nèi)外土地用途管制的制度比較研究。陸冠堯等采用文獻資料法和比較分析法，歸納出其共性，為中國大陸羽翼未滿的土地用途管制提供一定的啟示[3-5]；（二）土地用途管制效益分析與評價。王萬茂（1999）從土地用途管制的產(chǎn)生和由來等方面進行闡述與探討[1]；張全景則采用虛擬變量模型進行了定量研究[6]；（三）土地用途管制的規(guī)劃學(xué)思考。李俊梅等從規(guī)劃學(xué)角度提出實施土地用途管制的規(guī)劃要求[7]。此外，四川省國土資源廳（2002）也從規(guī)劃角度闡述了土地用途管制與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系[8]。

綜上，以往的研究很少涉及到立法層面，基本是從制度，效益等方面進行論證分析。本文擬從立法角度，對土地用途分區(qū)管制的法權(quán)基礎(chǔ)、立法依據(jù)及必要性進行探討，由此提出相應(yīng)觀點和建議。

1、土地用途分區(qū)管制的法權(quán)基礎(chǔ)

當(dāng)代世界主要法系是大陸法系和英美法系。

在大陸法系國家，對土地所有權(quán)的公法限制成為了規(guī)劃法權(quán)的主要依據(jù)。早在1764年，普魯士誕生了《土地公法》，首次建立了國家土地法中公共意識高于所有權(quán)意識的思想，要求對土地使用權(quán)加以約束，這既有民法上的私法約束，也有公法上的約束[1]。

在英美法系國家，絕對所有權(quán)概念是不存在的，只存在財產(chǎn)權(quán)概念。財產(chǎn)權(quán)是由多項權(quán)力組成的權(quán)力束，統(tǒng)治權(quán)作為政府對私有財產(chǎn)使用的控制權(quán)利，如同公民私有財產(chǎn)權(quán)力，是一種自然權(quán)利。公民選擇政府并賦予它管理社會的權(quán)利，即統(tǒng)治權(quán)。但是，統(tǒng)治權(quán)也要受憲法約束，防止權(quán)利濫用。

綜上可見，無論是哪種法系國家，從本質(zhì)上講，分區(qū)管制立法的權(quán)利基礎(chǔ)都是國家統(tǒng)治權(quán)。

2、現(xiàn)行土地用途分區(qū)管制的立法依據(jù)

據(jù)2004年通過的《中華人民共和國憲法修正案》，國務(wù)院行使職權(quán)大致可分為：（一）行政組織領(lǐng)導(dǎo)權(quán)；（二）一般行政管理權(quán)；（三）國防建設(shè)；（四）外交行政事務(wù)；（五）性行政特權(quán),包括部分地區(qū)的、管制等權(quán)[9]。土地用途管制即是行使這一行政特權(quán)。可見，我國土地用途分區(qū)管制的根本法律依據(jù)是《憲法》。

其次，2004年修訂的《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護”。因而從法律意義上講，《土地管理法》是土地用途分區(qū)管制的直接法律依據(jù)。除以上兩項重要法律依據(jù)外，我國《城市房地產(chǎn)管理法》亦做了相關(guān)約束。此外，《水法》、《基本農(nóng)田保護條例》等也就特定部門對土地利用做出了行政意義上的規(guī)定，同樣構(gòu)成了土地用途管制的法律依據(jù)。

3、土地用途分區(qū)管制單獨立法的必要性

長期以來，我國實行分級限額審批的用地管理制度，審批權(quán)大都集中在市、縣，作為相對獨立的利益主體，它在本區(qū)經(jīng)濟利益推動下，大量征地、出讓土地等，一方面導(dǎo)致農(nóng)地大量向非農(nóng)地轉(zhuǎn)移，使人地矛盾加??；另方面，不合理的土地開發(fā)使土地資源遭到破壞，面對嚴(yán)峻形勢，國家提出對農(nóng)地和非農(nóng)地實行嚴(yán)格的用途管制制度，以達到土地資源均衡配置、高效利用的效果。但目前的分區(qū)管制只在相應(yīng)的法規(guī)中有所提及，僅作為其一項附屬內(nèi)容而存在，效力低下，因為它本身并不屬于法的范疇，只是一種具有法律效力的依據(jù)性文件。若改變此種狀況，一條有效途徑便是土地用途分區(qū)管制單獨法令化，即把它納入法律、法規(guī)系列。

3.1土地利用規(guī)劃要求用途分區(qū)管制單獨立法

目前土地利用規(guī)劃基本上只有總體規(guī)劃一個層次：上至全國，下到一個鄉(xiāng)，均做總體規(guī)劃。雖從內(nèi)容形式上分析，我國城市、土地利用總體規(guī)劃中都有類似分區(qū)規(guī)劃內(nèi)容，但作為嚴(yán)格意義上的用途分區(qū)管制法，仍未真正建立。如何解決立法本身技術(shù)障礙，最切實有效可行的方法，就是規(guī)劃體系多層次化和總體規(guī)劃內(nèi)容詳細化，即要把具備立法條件的層次剝離出來，單獨立法[5]。

就我國而言，分離的意義在于[10]：一是節(jié)約經(jīng)費；二是總體規(guī)劃內(nèi)容涵蓋太多，使規(guī)劃質(zhì)量得不到保障，加上時間限制，執(zhí)行效果不佳；三是符合條件的層次單獨法令化，不至于因包含在總體規(guī)劃中使得整個規(guī)劃的法律效力難以提高。

第4篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

一、“兩規(guī)”協(xié)調(diào)主要問題辨析

1.1 研究對象

本次研究廣義的對象為土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（本文統(tǒng)稱為“兩規(guī)”）。

本次研究具體的對象為《峽口鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》和《峽口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》，研究的重點為峽口鎮(zhèn)“兩規(guī)”之間的銜接與協(xié)調(diào)。

1.2 “兩規(guī)”異同點

1.2.1 “兩規(guī)”的差異

“兩規(guī)”分屬土地行政管理部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負責(zé)組織其編制和實施管理。這兩個行政部門基于其行使職能的需求，形成了各自獨立的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系、編制技術(shù)和實施途徑。“兩規(guī)”主要在功能界定、具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)體系和行政權(quán)力這四方面存在差異。

1.2.2 “兩規(guī)”的共同特征

“兩規(guī)”出了在以上四點存在明顯差異外，在“兩規(guī)”的剛性與彈性、基礎(chǔ)性與地域性、階段性與長期性等三方面存在明顯的共同特征。

1.3 “兩規(guī)”矛盾與負面效應(yīng)

由于“兩規(guī)”各自存在的差異較大，使得“兩規(guī)”在實際操作實施中彼此存在矛盾，也造成了土地資源的粗放與浪費、耕地質(zhì)量和數(shù)量得不到保障、城鎮(zhèn)建設(shè)空間發(fā)展無序、政策嚴(yán)肅性得不到保障以及生態(tài)環(huán)境的嚴(yán)重破壞等一系列負面的影響。

1.4 “兩規(guī)”的求同趨勢

近年來，“兩規(guī)”在編制部門合作、用地分類標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和技術(shù)體系銜接方面存在一些求同的趨勢。也為日后“兩規(guī)”充分的銜接奠定了基礎(chǔ)。

二、“兩規(guī)”協(xié)調(diào)實施評價和協(xié)調(diào)機制

2.1 “兩規(guī)”協(xié)調(diào)的要素

2.1.1 “兩規(guī)”協(xié)調(diào)的邊界

“兩規(guī)”協(xié)調(diào)的重點在于確定好規(guī)劃的邊界范圍。村鎮(zhèn)居住空間與城市地區(qū)的差異之處在于：以生態(tài)空間為基底，建成區(qū)作為斑塊分散分布其中，鎮(zhèn)建設(shè)用地與外部生態(tài)環(huán)境互為依托。鎮(zhèn)總體規(guī)劃指導(dǎo)鎮(zhèn)建設(shè)用地空間內(nèi)部結(jié)構(gòu)和布局，鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃指導(dǎo)鎮(zhèn)建設(shè)用地空間與生態(tài)空間的有機協(xié)調(diào)。

2.1.2 “兩規(guī)”協(xié)調(diào)的時間節(jié)點

“兩規(guī)”協(xié)調(diào)的時間節(jié)點貫穿于“兩規(guī)”編制和實施的整個過程。首先，進行“兩規(guī)”發(fā)展規(guī)模、用地布局和建設(shè)時序等核心內(nèi)容的專題研究報告；其次，依據(jù)研究報告成果指導(dǎo)編制“兩規(guī)”；最后，通過研究報告建議的協(xié)調(diào)機制來指導(dǎo)具體城鎮(zhèn)建設(shè)中涉及“兩規(guī)”交叉的實施操作。

2.1.3 “兩規(guī)”協(xié)調(diào)的時空關(guān)系

“兩規(guī)”協(xié)調(diào)的核心內(nèi)容隨著時間、空間的變化而改變。鎮(zhèn)總體規(guī)劃的約束效力主要集中在鎮(zhèn)區(qū)建成區(qū)并向逐漸減弱，鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的約束效力則主要集中在農(nóng)村地區(qū)并向鎮(zhèn)區(qū)方向逐漸減弱。隨著時空的推移，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的擴大，鎮(zhèn)總體規(guī)劃的約束效力范圍逐漸擴大，鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃約束效力范圍則逐漸減小。

2.2“兩規(guī)”協(xié)調(diào)的層面

2.2.1 行政層面協(xié)調(diào)

由于“兩規(guī)”有共同的規(guī)劃對象，所以在具體城鄉(xiāng)建設(shè)活動中土地行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門有交叉和共同作用的職權(quán)，應(yīng)從“兩規(guī)”的規(guī)劃編制開始做好銜接工作，以便在規(guī)劃實施中能更好的配合。

2.2.2 法律法規(guī)層面協(xié)調(diào)

“兩規(guī)”雖然分屬兩個不同部門，但兩者各自的法律法規(guī)均屬于國家主干法法律體系。在各自規(guī)劃編制中應(yīng)共同遵守《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，對其他各自的法規(guī)規(guī)章也應(yīng)該積極銜接。

2.2.3 技術(shù)層面協(xié)調(diào)

“兩規(guī)”技術(shù)層面協(xié)調(diào)包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一、規(guī)劃技術(shù)平臺的對接。如今，“兩規(guī)”技術(shù)軟件之間已經(jīng)實現(xiàn)對接，主要是ArcGIS和AutoCAD間的文件轉(zhuǎn)換。通過“轉(zhuǎn)出”功能，或者“通用轉(zhuǎn)換器”工具，將用地邊界圖、空間管制邊界、規(guī)劃建設(shè)用地分類圖等土地利用規(guī)劃圖的GIS文件轉(zhuǎn)換為CAD文件，也可以通過“導(dǎo)入”功能，將城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖導(dǎo)入到GIS，進行比對分析。

三、峽口鎮(zhèn)“兩規(guī)”協(xié)調(diào)規(guī)劃方案

3.1 城鎮(zhèn)規(guī)模預(yù)測

相對于峽口鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，峽口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃人口規(guī)模預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)更完善、方法更妥當(dāng)，人口規(guī)模預(yù)測較為準(zhǔn)確，且有省級中心城鎮(zhèn)人口適宜規(guī)模這項硬性指標(biāo)的校核，所以本研究將沿用峽口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃預(yù)測的人口規(guī)模，即近期鎮(zhèn)區(qū)和鎮(zhèn)域人口規(guī)模分別為3萬、5萬，遠期鎮(zhèn)區(qū)和鎮(zhèn)域人口規(guī)模分別為6萬、7萬人。

3.2 城鎮(zhèn)建設(shè)用地發(fā)展方向和用地選擇

上一輪城鎮(zhèn)總體規(guī)劃根據(jù)自然條件、人工環(huán)境、規(guī)劃及政策性因素等多個方面進行考慮，對用地條件、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況、現(xiàn)狀城鎮(zhèn)發(fā)展條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)等進行綜合分析，明確了峽口鎮(zhèn)今后的發(fā)展方向。確定為峽口鎮(zhèn)區(qū)近期宜向南、西發(fā)展，遠期宜跨江向北發(fā)展。

本研究堅持了原總體規(guī)劃大致的發(fā)展方向并作出微調(diào)，確定峽口鎮(zhèn)今后發(fā)展方向為近、遠期宜向西、向南發(fā)展，遠景可以考慮跨江向北發(fā)展。

3.3 “兩規(guī)”協(xié)調(diào)規(guī)劃思路

堅持和優(yōu)化城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向、空間結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)布局和重大基礎(chǔ)設(shè)施安排，并以此為指導(dǎo)，堅決執(zhí)行上級政府下達的土地利用總體規(guī)劃指標(biāo)，并以此為載體，同步實現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地和基本農(nóng)田任務(wù)的落實。

在此基礎(chǔ)上，分兩個層面展開規(guī)劃編制和實施操作工作，通過“結(jié)構(gòu)化”處理，形成導(dǎo)向化方案，指導(dǎo)“兩規(guī)”協(xié)調(diào)；通過“精細化”處理，形成操作化方案，指導(dǎo)近期操作部署工作。同時，對原有峽口鎮(zhèn)“兩規(guī)”提出優(yōu)化提升建議，并依托土地利用總體規(guī)劃動態(tài)管理和評估機制，優(yōu)化規(guī)劃體系框架，建立“兩規(guī)”階段性協(xié)調(diào)機制，實現(xiàn)“兩規(guī)”的階段性動態(tài)平衡。

3.4 “兩規(guī)”協(xié)調(diào)規(guī)劃方案

3.4.1 導(dǎo)向化方案

（一）土地利用空間的“結(jié)構(gòu)”控制

如前文所述，“兩規(guī)”在工作內(nèi)容上各有側(cè)重，本研究將“兩規(guī)”分別側(cè)重的要素進行提煉，對土地利用進行“結(jié)構(gòu)化”處理，形成城鄉(xiāng)建設(shè)用地、耕地、園地、林地、水域等用地，在圖紙上以面狀結(jié)構(gòu)表達，確保城鄉(xiāng)土地利用空間規(guī)模適宜、結(jié)構(gòu)合理，并且對“兩規(guī)”的后續(xù)修編有指導(dǎo)作用。

（二）土地利用空間的分類管制

本研究在導(dǎo)向化方案階段引入空間管制概念，以加強對城鄉(xiāng)用地的分類管制，實現(xiàn)空間與資源、環(huán)境協(xié)調(diào)，在原來劃定城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模邊界、城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界和禁止建設(shè)用地邊界的基礎(chǔ)上，增加劃定城鄉(xiāng)建設(shè)用地彈性邊界，對應(yīng)“一類有條件建設(shè)區(qū)”和“二類有條件建設(shè)區(qū)”。將用地空間劃分為 “允許建設(shè)區(qū)”、“一類有條件建設(shè)區(qū)”、“二類有條件建設(shè)區(qū)”、“限制建設(shè)區(qū)”和“禁止建設(shè)區(qū)”五類。

3.4.2 操作化方案

（一）“三線一點”的操作化方案

“兩規(guī)”協(xié)調(diào)的指導(dǎo)操作性方案體現(xiàn)為“三線一點”的控制和落實，是提高“兩規(guī)”協(xié)調(diào)操作性、保證各自實施有效性的關(guān)鍵內(nèi)容之一。

“三線”的控制包括規(guī)劃建設(shè)用地控制線、產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線和基本農(nóng)田保護控制線。其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線和基本農(nóng)田保護線是城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃分別重點關(guān)注而需要進行確定的控制線。

（二）“三點一線”的控制要求

“三線”控制方案注重操作性，偏重于近期。近期根據(jù)各控制線實際運行要求，分別實行剛性管制，遠期由于發(fā)展條件可能發(fā)生變化，只提出彈性控制的要求?！耙稽c”的落實是指近期重點項目選址的建議。

3.5 “兩規(guī)”協(xié)調(diào)實施保障和工作方法

為了使“兩規(guī)”在修編階段到具體實施階段能充分協(xié)調(diào)，減少兩者矛盾帶來的負面影響，應(yīng)在工作方法上進一步明確“兩規(guī)”空間職權(quán)范圍，建立“兩規(guī)”動態(tài)修改機制，完善“兩規(guī)”利益補償機制，以便“兩規(guī)”在全階段的實現(xiàn)充分對接，推動城鄉(xiāng)建設(shè)有序發(fā)展。

四、相關(guān)用地指標(biāo)研究

城鄉(xiāng)建設(shè)用地作為約束性指標(biāo)，強化對包括城鎮(zhèn)、獨立工礦和農(nóng)村建設(shè)用地在內(nèi)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模的控制。其規(guī)模在江山市土地利用總體規(guī)劃和峽口鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃中進行了明確的控制。我們在滿足城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂频那疤嵯?，對能夠調(diào)整用地指標(biāo)和新增用地指標(biāo)的相關(guān)政策進行梳理研究。

（1）對返回地指標(biāo)的產(chǎn)生與使用，衢州市的政策與江山市的相關(guān)政策。返回地指標(biāo)作為國家征用農(nóng)村集體土地而返還農(nóng)村用于二三產(chǎn)建設(shè)的用地指標(biāo)，該指標(biāo)由征地項目產(chǎn)生，指標(biāo)落實到村里，指標(biāo)的具體定量可以有江山市政府制定方案，具有較高的機動性。

（2）對于用地指標(biāo)整理，主要研究批而未供用地，在建設(shè)用地面積不增加，農(nóng)用地面積不減少，耕地實現(xiàn)占補平衡的前提下，將某一經(jīng)合法批準(zhǔn)的地塊的建設(shè)用地計劃指標(biāo)調(diào)整區(qū)位到另一地塊使用的行為。這個方面主要是調(diào)整用地空間分布，異地盤活用地指標(biāo)，使得土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃在空間布局上更加協(xié)調(diào)，在建設(shè)時序上更加統(tǒng)一。

（3）土地流轉(zhuǎn)指標(biāo)主要是由于農(nóng)村土地綜合整治和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等相關(guān)政策產(chǎn)生，是在城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？偭坎蛔兊臈l件下，通過農(nóng)村土地綜合整治而產(chǎn)生的新增指標(biāo)。

第5篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

【關(guān)鍵詞】土地總體規(guī)劃；可持續(xù)利用；評價原則

土地利用總體規(guī)劃是以合理安排現(xiàn)有的土地資源、確保土地資源的可持續(xù)利用為目的。具體講，就是以國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃為依據(jù)，將土地作為主要規(guī)劃對象，充分實施對土地資源的合理開發(fā)、利用和保護。

對土地利用進行可持續(xù)性評價，從邏輯上講，首先應(yīng)該研究什么樣的土地利用是可持續(xù)的，即如何確定土地可持續(xù)利用的標(biāo)準(zhǔn)：然后研究用什么樣的尺度來衡量可持續(xù)性，即如何構(gòu)建土地可持續(xù)利用評價的指標(biāo)體系：最后選擇合理的綜合評價方法對土地利用進行評價。

1.土地利用總體規(guī)劃的目的與任務(wù)

土地利用總體規(guī)劃是依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，對一定時期內(nèi)一定行政區(qū)劃范圍的土地開發(fā)、利用和保護所制定的目標(biāo)和計劃，是對區(qū)域內(nèi)的土地利用進行的總體戰(zhàn)略部署。土地利用總體規(guī)劃的目的是協(xié)調(diào)區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護對土地的需求，以取得最佳的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。

國家、省、地級土地利用總體規(guī)劃的主要任務(wù)是在對轄區(qū)內(nèi)土地資源的利用現(xiàn)狀、潛力及各種用地需求量進行綜合分析研究的基礎(chǔ)上，確定規(guī)劃期內(nèi)土地利用的目標(biāo)和方法：協(xié)調(diào)部門用地矛盾，統(tǒng)籌安排各業(yè)用地，逐級分解規(guī)劃的各類用地控制指標(biāo)，重點確定城鎮(zhèn)用地規(guī)?？刂浦笜?biāo)，落實重點建設(shè)項目用地和農(nóng)田保護區(qū)等重要土地用途區(qū)的布局，提出實施規(guī)劃的政策措施。省級規(guī)劃要實現(xiàn)省域內(nèi)耕地總量動態(tài)平衡，地級規(guī)劃要重點安排好城鄉(xiāng)接合部的土地利用，確定城鎮(zhèn)建設(shè)用地的范圍?？h級土地利用總體規(guī)劃的主要任務(wù)是根據(jù)上級規(guī)劃的要求和本地土地資源的特點，分解落實土地利用的各項指標(biāo)，劃分土地用途區(qū)，重點劃定城鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、獨立工礦區(qū)、農(nóng)業(yè)用地區(qū)等，為土地用途轉(zhuǎn)用規(guī)劃許可提供依據(jù)。

2.土地可持續(xù)利用評價的意義

土地可持續(xù)利用評價，就是針對土地利用的持續(xù)性所做的評價，是一種針對土地利用現(xiàn)狀的前瞻性評價。土地資源可持續(xù)利用評價是可持續(xù)發(fā)展思想在土地評價領(lǐng)域中的具體化，涉及土地持續(xù)利用的內(nèi)涵、目標(biāo)與評判標(biāo)準(zhǔn)，是土地持續(xù)利用研究從理論到實踐、從概念到實際操作的核心環(huán)節(jié)。具體而言，土地持續(xù)利用評價即是在應(yīng)用可持續(xù)發(fā)展思想的基礎(chǔ)上，依據(jù)土地持續(xù)利用的內(nèi)涵與目標(biāo)，選取一定的評價指標(biāo)，將與土地利用有關(guān)的自然環(huán)境、經(jīng)濟、社會各個方面的因素聯(lián)系起來，針對一定的土地評價單元，對其土地利用方式進行定性、定量評價，以此來衡量該土地利用方式在一定時間段內(nèi)的穩(wěn)定性和發(fā)展性，即土地資源利用的持續(xù)性。

3.土地可持續(xù)利用評價的體系

土地可持續(xù)利用評價是在可持續(xù)發(fā)展思想指導(dǎo)下，對土地利用的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進行評判，既要體現(xiàn)出“代內(nèi)”公平，也要體現(xiàn)出“代際”之間的公平，除了要考慮土地利用對環(huán)境的影響反作用于人類的問題．還要考慮土地利用過程中對其他生物的影響。因此，土地可持續(xù)利用評價是對土地利用全過程、全方位的評價。

而從土地可持續(xù)利用評價方法的角度而言，對土地利用進行可持續(xù)性評價既包含建立評價指標(biāo)體系、指標(biāo)量化、確定指標(biāo)閽值、確定指標(biāo)權(quán)重，以及進行綜合評價的全過程，也包含對可持續(xù)性的理解，即確定可持續(xù)利用的標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

4.土地可持續(xù)利用評價的原則

4.1綜合性原則

土地可持續(xù)利用評價是對土地利用系統(tǒng)的綜合評價，一方面要全面地考慮影響土地可持續(xù)利用的因素，另一方面要選擇適當(dāng)?shù)姆椒▽Ρ姸嗟囊蛩丶右杂行У木C合，得到對土地可持續(xù)利用客觀、全面的評價。目前不同學(xué)科、不同部門的學(xué)者對可持續(xù)性的認(rèn)識還存在一定的差異，在指標(biāo)的選取和指標(biāo)權(quán)重的確定時，經(jīng)濟學(xué)家偏重于土地利用的經(jīng)濟可行性，注重的是利潤或投入產(chǎn)出率等方面的評價指標(biāo)，自然環(huán)境學(xué)者強調(diào)水土質(zhì)量的保護，注重水土質(zhì)量方面的評價指標(biāo)，土地資源學(xué)者注重的是資源有效性、土地退化和資源利用效率方面的評價指標(biāo)：社會學(xué)者注重社會公平與效率方面的評價指標(biāo)。因此，應(yīng)用多學(xué)科的觀點來選擇土地可持續(xù)利用評價的指標(biāo)，以及對這些指標(biāo)進行綜合的評價是十分重要的。

4.2層次性原則

一方面，由于土地利用的自然資源條件和社會經(jīng)濟條件的區(qū)域性，土地利用系統(tǒng)本身表現(xiàn)出一定的層次性，用單一的評價指標(biāo)對所有不同層次、不同類別的土地利用系統(tǒng)進行評價有失科學(xué)性，因此。還需根據(jù)一定的尺度分異原則，區(qū)分不同的土地利用系統(tǒng)，針對不同系統(tǒng)影響土地利用的要素選取評價指標(biāo)，確定指標(biāo)閩值，在對土地利用各層次目標(biāo)進行評價的基礎(chǔ)上，得出整體的評價。另一方面，衡量土地利用可持續(xù)性的指標(biāo)體系也具有層次性。構(gòu)建土地可持續(xù)利用的評價指標(biāo)體系是在可持續(xù)利用的總體目標(biāo)下，區(qū)分出土地可持續(xù)利用的不同準(zhǔn)則，在各準(zhǔn)則下根據(jù)各土地利用系統(tǒng)的特點選取不同的評價因素，最后是支持評價因素的指標(biāo)，從而構(gòu)成土地可持續(xù)利用評價的指標(biāo)體系。

4.3區(qū)域性原則

土地可持續(xù)利用評價是針對特定區(qū)域、特定土地利用系統(tǒng)的評價。不同區(qū)域的資源環(huán)境條件、社會經(jīng)濟、文化背景，以及土地利用的特點都存在著巨大的差異，因此土地可持續(xù)利用評價必須針對特定的區(qū)域進行。

4.4傳統(tǒng)方法與現(xiàn)代方法相結(jié)合原則

傳統(tǒng)的評價方法簡便易行，具備初等數(shù)學(xué)知識和一定的工作經(jīng)驗就可以進行各種分析，結(jié)果簡單明了，實用性強，但是難以全面和深刻地反映系統(tǒng)的本質(zhì)。現(xiàn)代方法利用遙感技術(shù)在采集數(shù)據(jù)上快速、宏觀、準(zhǔn)確的特點獲取和量化評價指標(biāo)，應(yīng)用高等數(shù)學(xué)知識，借助電子計算機強大的分析功能對土地利用進行綜合評價。這些方法的綜合運用，使土地評價計算手段先進、迅速，有利于分析復(fù)雜的系統(tǒng)，能比較全面而深刻地揭示系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、功能、效益及各種經(jīng)濟變量間相互聯(lián)系及其發(fā)展變化的規(guī)律。因此兩者結(jié)合可以收到取長補短的效果，用現(xiàn)代方法可以補充和加強傳統(tǒng)方法的評價能力．用傳統(tǒng)方法可以檢驗現(xiàn)代方法評價結(jié)果的可靠性和實尉性。

4.5科學(xué)性與可操作性兼顧原則

評價涉及指標(biāo)體系的建立、指標(biāo)的量化與標(biāo)準(zhǔn)化、指標(biāo)權(quán)重的確定和綜合評價。指標(biāo)的選擇應(yīng)以公認(rèn)的科學(xué)理論為依據(jù)，各類指標(biāo)在反映土地可持續(xù)利用目標(biāo)上應(yīng)有明確的定義，數(shù)據(jù)來源準(zhǔn)確，處理方法科學(xué)，指標(biāo)的量化與標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范。指標(biāo)權(quán)重的確定合理，綜合評價科學(xué)。但土地利用系統(tǒng)復(fù)雜，缺乏全面地反映土地利用變化的數(shù)據(jù)。因此，指標(biāo)的設(shè)置要注意指標(biāo)數(shù)據(jù)的可得性，而且指標(biāo)要具有可測性和可比性，在對指標(biāo)進行量化與標(biāo)準(zhǔn)化、確定權(quán)重、綜合評價等過程中既要考慮評價的科學(xué)性也要考慮評價的可操作性。

第6篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

關(guān)鍵詞：土地規(guī)劃; 剛性; 柔性 ;矛盾

Abstract: Rigid and flexible land-use planning is the identity of opposites, this article from many aspects of the land use planning of rigid and flexible combination of original.Key words: land use planning; rigid; flexible; contradiction

中圖分類號：F301.23文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）07-0020-02

土地利用規(guī)劃的剛性，是指土地利用規(guī)劃為了合理利用各類用地，認(rèn)真貫徹落實我國的基本國策而具有的固定性和強制性。土地利用總體規(guī)劃的柔彈性，是指土地利用規(guī)劃為了適應(yīng)未來經(jīng)濟和社會發(fā)展的不確定性，而表現(xiàn)出來的靈活性和可變性。在規(guī)劃的編制和實施中，需要探索“剛性”與“柔性”相結(jié)合的方式，以增強規(guī)劃的應(yīng)變能力。

規(guī)劃目標(biāo)立足長遠，藍圖與綠圖協(xié)同公平

規(guī)劃作為人類的一項社會活動，是人類有目的的改造和利用自然與創(chuàng)建人為環(huán)境的具體行為。規(guī)劃既是對未來行動結(jié)果（目標(biāo)）的預(yù)測，也是對實現(xiàn)這種結(jié)果的行動的預(yù)先安排，并且是在針對目標(biāo)達成的行動過程中不斷趨近目標(biāo)的所有努力。規(guī)劃在行動過程中總是不斷地趨近未來預(yù)測的目標(biāo)，因此被稱為“藍圖規(guī)劃”。土地的可持續(xù)利用與發(fā)展是土地利用規(guī)劃所追求的最終目標(biāo)，而土地可持續(xù)利用規(guī)劃是指在特定時期和地域條件下，對土地資源進行開發(fā)、使用、保護與治理，并通過一系列合理的利用組織，協(xié)調(diào)人地關(guān)系及人與資源、環(huán)境自然的關(guān)系，以滿足當(dāng)代人與后代人生存發(fā)展的需要，即所謂的“綠圖規(guī)劃”。綠圖規(guī)劃源于1987年荷蘭人克拉波爾斯和蔗普提出的社會系統(tǒng)“綠圖設(shè)計”思想。這種設(shè)計只為使用者設(shè)計好“骨架”，內(nèi)容由使用者針對變化的環(huán)境不斷加以充實、完善，使規(guī)劃成為一個持續(xù)發(fā)展和發(fā)展的過程。其目標(biāo)是既要保持系統(tǒng)原來的功能，又使它具有彈性。

二、控制指標(biāo)需剛性與柔性并存

目前，我國土地利用總體規(guī)劃是按照行政管理層次，采取“自上而下、上下結(jié)合”的方法編制，主要的土地利用指標(biāo)自上而下的分析下達，采取層層控制，逐級細化的指標(biāo)控制方法。但是，由于指標(biāo)控制采用的土地分類方法與土地利用分區(qū)方法有很大不同，若處理不當(dāng)，容易出現(xiàn)指標(biāo)和布局不夠協(xié)調(diào)、規(guī)劃缺乏柔性的問題。在上一輪的土地利用規(guī)劃修編中，土地利用指標(biāo)被分成控制性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)?？刂菩灾笜?biāo)主要包括耕地保有量、基本農(nóng)田面積、建設(shè)占用耕地控制量、城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模等?？刂菩灾笜?biāo)是硬性指標(biāo)，即剛性指標(biāo)，不能隨意增減，不容突破。而指導(dǎo)性指標(biāo)主要包括生態(tài)退耕面積、開發(fā)復(fù)墾整理補充耕地面積、建設(shè)用地總規(guī)模等指標(biāo)。指導(dǎo)性指標(biāo)屬于非硬性指標(biāo)，即彈性指標(biāo)。所謂彈性指標(biāo)體系，應(yīng)不僅局限于有關(guān)的耕地指標(biāo)，除了建設(shè)用地占用耕地指標(biāo)、耕地增減指標(biāo)外，還應(yīng)包括基本農(nóng)田保護率、人均耕地占有量、人均糧食占有量、人均GDP、糧食總產(chǎn)量、城市化水平、人均建設(shè)用地占有量、人均綠地、單位產(chǎn)值（或國民收入）占地率、森林覆蓋率等多項指標(biāo)。彈性指標(biāo)還表現(xiàn)在各項控制指標(biāo)值應(yīng)確定上下幅度，限定波動空間，譬如為了進一步增強土地規(guī)劃數(shù)量上的柔性，在建設(shè)用地占用耕地數(shù)量和建設(shè)用地總規(guī)模指標(biāo)中設(shè)立機動指標(biāo)。

三、“活性用地、彈性控制區(qū)”需預(yù)留

第7篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

【關(guān)鍵詞】土地利用 規(guī)劃 問題 對策

中圖分類號：P285.2+3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、前言

通過進行土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查, 掌握土地分布現(xiàn)狀和土地利用動態(tài), 是土地管理部門行使土地管理職能的重要基礎(chǔ)工作。土地利用現(xiàn)狀信息的管理、更新和應(yīng)用效率, 是土地管理工作水平的標(biāo)志之一。傳統(tǒng)的土地詳查靠手工完成, 其成果為紙質(zhì)圖件、表格實體, 案卷數(shù)量龐大, 查詢、檢索不便, 變更調(diào)查的配套圖件編制更為困難, 相關(guān)業(yè)務(wù)( 如土地利用規(guī)劃) 對土地利用現(xiàn)狀信息的應(yīng)用受到制約。如何有效地利用計算機技術(shù), 提高土地利用現(xiàn)狀信息管理與應(yīng)用的效率和科學(xué)性, 已成為土地管理再上新水平的重要環(huán)節(jié)。

二、城市土地利用與城市規(guī)劃的相關(guān)性

研究我國當(dāng)代城市土地利用與城市規(guī)劃, 需要對當(dāng)前城市規(guī)劃學(xué)術(shù)實踐, 有一個綜合性的認(rèn)識。現(xiàn)代城市土地利用與城市規(guī)劃雖有區(qū)別, 但卻密不可分。概而言之, 在建設(shè)實施過程中, 土地利用是在城市規(guī)劃指導(dǎo)之下進行的, 并隨著建、構(gòu)筑物和城市空間實體的漸次建成和充實, 而越來越增多其相對獨立性的具體活動內(nèi)容, 諸如土地招標(biāo)、拍賣、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等地產(chǎn)經(jīng)營管理, 包括地權(quán)、地籍、估價、收益、分配等具體業(yè)務(wù)。但在規(guī)劃階段, 土地利用卻是城市規(guī)劃的基本內(nèi)容。當(dāng)然,城市規(guī)劃除了土地利用這項基本業(yè)務(wù)外, 其涵蓋遠比土地利用更深更廣; 它在我國, 已成為確定城市規(guī)模和發(fā)展方向, 實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo), 合理進行城市建設(shè)的基本指導(dǎo)文本和藍圖, 簡言之,就是城市開發(fā)建設(shè)管理的龍頭。城市規(guī)劃除了要確定城市土地利用功能和各項利用圖文指標(biāo)之外, 還要上承區(qū)域和城市經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的驅(qū)動, 下覆城市空間內(nèi)各項設(shè)施的統(tǒng)籌安排。

三、我國城市土地利用中存在的問題

近年來, 隨著我國城市化步伐的逐步加快, 我國在城市土地利用方面存在的問題日益暴露出來, 主要表現(xiàn)在以下幾方面。

1、城市用地規(guī)模擴張過快, 用地供需矛盾尖銳目前全國共設(shè)有660 個城市, 兩萬多個建制鎮(zhèn), 2005年我國的城市化率達到43%, 大體上每年增長一個百分點; 而全國城市土地面積2000年為2. 24萬平方公里, 2003 年達到2. 83 萬平方公里,2004年全國城市建成區(qū)總用地面積約3 萬多平方公里, 年均增長8%左右, 遠遠超過城市化的速度。并且, 一些地方在城市建設(shè)過程中, 以產(chǎn)業(yè)園、軟件園、物流園、大學(xué)城等多種形式, 大量圈占土地, 占用了不少耕地, 導(dǎo)致土地資源透支, 難以在數(shù)量上滿足日益增長的城市用地需求。

2、城市已占用土地利用效率低下

在城市用地大規(guī)模外延擴張的同時, 我國城市 已占用土地的利用效率卻非常低下, 絕大多數(shù)城市建成區(qū)內(nèi)或多或少都有一定數(shù)量的閑置或廢棄地。據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計, 目前全國城市有閑置土地、空閑土地、批而未供土地近400萬畝, 占建設(shè)用地的7. 8%, 城市人均用地面積明顯高于亞洲近鄰國家和地區(qū), 例如去年北京市經(jīng)清理后, 仍有占而未用土地144平方公里, 按建設(shè)用量10年也用不完。同時,城市中存在住宅建設(shè)項目用地、商服建設(shè)用地等各類建設(shè)用地的容積率普遍偏低、工業(yè)建設(shè)項目用地的投資強度、產(chǎn)出水平低下等現(xiàn)象, 遠遠達不到集約用地的要求。

3、城市用地結(jié)構(gòu)比例失調(diào)

我國城市用地結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在城市中工業(yè)用地比例過大, 商業(yè)服務(wù)業(yè)及市政環(huán)境用地比例過小。目前我國城市工業(yè)用地占城市用地比重一般在20% - 30%之間, 遠遠高于建設(shè)部關(guān)于工業(yè)用地占建設(shè)用地的比例控制在15% - 25% 之間的規(guī)定,而發(fā)達國家城市工業(yè)用地比例一般不超過15% 。此外, 全國城市人均道路廣場用地、綠地、市政公用設(shè)施與國外綜合性城市相比低5 - 10個百分點 。城市的工業(yè)用地比重過大, 影響了土地的價值收益率及城市商務(wù)中心功能的發(fā)揮, 有礙城市經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

四、對現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃的幾點建議

樹立正確的規(guī)劃觀, 強化規(guī)劃意識區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展是土地利用總體規(guī)劃的總目標(biāo), 其具體目標(biāo)至少應(yīng)該包括: 區(qū)域經(jīng)濟快速增長( 如GDP) 、關(guān)系國計民生的資源保護( 如耕地、基本農(nóng)田) 、合理的用地結(jié)構(gòu)和優(yōu)良的生存環(huán)境, 要加強與科研院所和大學(xué)院校的合作, 加強各項專題研究。

1、建立合理的規(guī)劃指標(biāo)體系, 提高實用性

我國是一個人多地少、土地資源緊缺的國家,土地是人們賴以生存和發(fā)展的重要資源, 在市場機構(gòu)發(fā)育滯后的法制建設(shè)還不完備的今天, 實行計劃指標(biāo)控制仍不失為一種有效的規(guī)劃手段。例如, 基本農(nóng)田保護指標(biāo)、建設(shè)占用耕地指標(biāo)和土地開發(fā)復(fù)墾整理指標(biāo)都是限制耕地減少、補充耕地數(shù)量, 努力達到耕地總量動態(tài)平衡的強制性指標(biāo)。一是開展土地利用更新調(diào)查, 確保規(guī)劃指標(biāo)基數(shù)的準(zhǔn)確性。二是規(guī)劃指標(biāo)的指令性與指導(dǎo)性結(jié)合, 保證規(guī)劃指標(biāo)既有剛性又有彈性，三是建立規(guī)劃指標(biāo)( 如建設(shè)占用耕地指標(biāo)、基本農(nóng)田保護指標(biāo)和耕地保有量指標(biāo)等) 與各地經(jīng)濟指標(biāo)( 如GDP、固定資產(chǎn)投資額等) 、人口數(shù)量、城市規(guī)模等的對應(yīng)關(guān)系, 以增強指標(biāo)確定的科學(xué)性。四是超前預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟高速增長的用地需求, 確定科學(xué)合理的規(guī)劃指標(biāo), 防止只顧眼前、不顧長遠, 強調(diào)保護、忽視發(fā)展現(xiàn)象的發(fā)生。

建立規(guī)劃管理信息系統(tǒng), 提高科學(xué)性指標(biāo)體系確定以后, 對土地資源的空間布局,要運用GIS 等先進技術(shù)進行。首先按照國土資源部統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn), 建立規(guī)劃基礎(chǔ)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫, 然后根據(jù)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃、農(nóng)業(yè)資源開發(fā)規(guī)劃等規(guī)劃資料, 以及相關(guān)部門的用地需求資料; 通過計算機編制規(guī)劃圖并與指標(biāo)體系中的數(shù)據(jù)進行對比調(diào)整, 確保圖形和數(shù)據(jù)的相互一致,實現(xiàn)土地資源定點定位、定性定量的全部數(shù)字化。同時, 建立土地利用總體規(guī)劃管理信息系統(tǒng), 將規(guī)劃實施過程中每個地塊土地利用變化的信息錄入計算機信息系統(tǒng), 有助于加強對規(guī)劃實施的動態(tài)監(jiān)測管理和分析評價。

堅持統(tǒng)籌規(guī)劃原則, 實現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)功能

依法做好相關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào)與銜接, 是規(guī)劃修編的重要內(nèi)容。在城郊結(jié)合區(qū)域, 如何確定建設(shè)用地預(yù)留區(qū)域、邊界及其走向, 首要考慮的就是規(guī)劃的協(xié)調(diào)性。從土地利用規(guī)劃的角度看, 對城市或城鎮(zhèn)僅僅劃分建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)是不夠的, 應(yīng)該在概念上有所拓展和延伸, 在土地利用規(guī)劃的層面可將城市( 鎮(zhèn)) 劃分為/建成區(qū)、建設(shè)區(qū)、準(zhǔn)建設(shè)區(qū)、發(fā)展區(qū)、控制區(qū), 實行分區(qū)控制, 分類指導(dǎo)。強化規(guī)劃的實施管理, 提高應(yīng)用性一是進一步確立規(guī)劃的法律地位, 確保規(guī)劃實施的嚴(yán)肅性和連續(xù)性，從而進一步強化政府對經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控功能。二是完善規(guī)劃管理體制和編制方法。一方面必須將土地利用總體規(guī)劃的編制和執(zhí)行情況, 納入各級政府國民經(jīng)濟發(fā)展計劃的重要內(nèi)容; 另一方面實行規(guī)劃公示制度和聽證制度, 提高土地利用規(guī)劃的公眾參與度和實施透明度。在規(guī)劃的修編過程中,通過聽證形式汲取社會各界對規(guī)劃修編的建議和意見。規(guī)劃修編完成后, 將規(guī)劃的主要內(nèi)容向社會公示, 讓全社會自覺執(zhí)行規(guī)劃和監(jiān)督規(guī)劃的執(zhí)行。三是加強年度土地利用計劃管理。規(guī)劃必須依賴年度計劃付諸實施, 土地利用年度計劃的科學(xué)、合理與否, 很大程度上決定了規(guī)劃實施的穩(wěn)定性、科學(xué)性和嚴(yán)肅性。因此, 土地利用年度計劃必須根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展水平和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo), 實行分類指導(dǎo), 合理確定, 不能一刀切。四是運用經(jīng)濟手段調(diào)控規(guī)劃實施。對經(jīng)濟發(fā)展確需占用耕地的, 除采取政策措施控制, 嚴(yán)格規(guī)劃管理外, 還可以發(fā)揮經(jīng)濟杠桿作用, 用市場手段調(diào)控對農(nóng)用地的占用。土地利用年度計劃內(nèi)占有耕地的, 實行平價政策; 當(dāng)國家下達的土地利用年度計劃用完需要調(diào)劑或追加計劃的, 實行議價或高價政策, 除按照法定程序申請追加計劃指標(biāo)外, 高額征收占用農(nóng)地調(diào)節(jié)基金, 運用市場手段對建設(shè)用地總量進行調(diào)控和引導(dǎo)。各類項目用地盡量選址在建設(shè)區(qū), 對選址在發(fā)展區(qū)或控制區(qū)的, 同樣征收占用農(nóng)地調(diào)節(jié)基金, 對建設(shè)用地的空間布局進行調(diào)控和引導(dǎo)。

結(jié)論

我國對已占有的城市建設(shè)用地控制較弱, 導(dǎo)致城市土地利用效率低下, 土地利用的集約程度遠遠低于國外發(fā)達城市水平。這就要求我國要從根本上轉(zhuǎn)變土地資源的利用方式, 針對當(dāng)前在城市土地利用規(guī)劃方面存在的問題, 從系統(tǒng)的角度加強、完善土地利用規(guī)劃功能, 使之與城市的發(fā)展方向、發(fā)展速度相協(xié)調(diào), 促進土地資源的節(jié)約與集約利用。

【參考文獻】

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[ 2] 畢凌嵐, 黃光宇. 對現(xiàn)行城市土地利用規(guī)劃的生態(tài)反思. 城市規(guī)劃匯刊, 2003( 5) : 52 - 58

第8篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

關(guān)鍵詞：城市化；耕地保護；土地利用；集約利用

中圖分類號：[Z-0018] 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-06-0035-1

1 我國城市化進程中的土地利用存在的問題

隨著我國城市化的加快，在對土地的利用過程中由于一系列的原因，使得目前的土地利用存在很多問題，下文筆者就從以下幾個方面來對存在的問題進行分析。

1.1 城市土地利用粗放,浪費嚴(yán)重

近年來，我國的城市人均用地水平偏高，但是由于城市土地利用粗放，使得我國的土地利用效率卻十分低。城市用地增長速度高于城市人口的發(fā)展速度，造成了嚴(yán)重的浪費。此外，我國城市建筑的容積率較低，這說明我國城市現(xiàn)在的土地利用效率還比較低。另外，由于受城市土地利用利益分配機制不合理、制約手段不得力、政策引導(dǎo)不到位等因素的影響，土地資源利用粗放、浪費的現(xiàn)象很突出:一些地方片面追求經(jīng)濟增長指標(biāo)，為要政績，不惜以犧牲耕地資源為代價，盲目招商引資上項目，擴大城市規(guī)模，無視土地規(guī)劃,違規(guī)設(shè)立各類開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟園區(qū)、大學(xué)城,造成耕地閑置浪費。

1.2 城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理

由于我國各個地區(qū)的發(fā)展不平衡，各地區(qū)城市的總體規(guī)劃落后，從而造成部分城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理，利用效率低，黨政軍機關(guān)、大專院校、工業(yè)等單位占據(jù)著城市的中心區(qū)和高地價區(qū)，城市土地的級差地租得不到體現(xiàn)，從而導(dǎo)致城市土地產(chǎn)出率低。另外，還體現(xiàn)在工業(yè)倉儲用地比重偏大，城市綠化用地和交通用地比重偏小，造成城市生態(tài)環(huán)境差。目前，城市土地使用制度發(fā)生了改變，但還存在土地利用上的雙軌，城市土地的真實價格還沒有得到體現(xiàn)，土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)過低，這不僅不能使過去不合理的土地利用空間結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，反而加劇了這種不合理性。

1.3 地方政府對城市用地保護的態(tài)度消極

我國的主要的一些用地主體包括國家、地方政府、以及相關(guān)的用地單位在對土地的利用的占有比例中，地方政府占據(jù)明顯優(yōu)勢。土地對于農(nóng)業(yè)雖然具有重要的地位，但對經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用卻很微弱，在以GDP作為衡量地方官員政績主要指標(biāo)之一的考核機制下，地方政府為了實現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)任期間的目標(biāo)，不顧環(huán)境資源承載力和經(jīng)濟條件，說服土地管理部門和農(nóng)民盡可能地實現(xiàn)耕地的非農(nóng)化，盲目擴大城市建設(shè)規(guī)模。地方政府發(fā)展經(jīng)濟的熱情與耕地保護持消極態(tài)度的矛盾，與嚴(yán)格執(zhí)法的矛盾目前十分突出，地方政府在發(fā)展地方經(jīng)濟、上項目上往往只強調(diào)自身情況的特殊性，把局部利益放在全局利益之上，在資源利用上急功近利，不惜違法。

2 我國城市化過程中土地利用對策

2.1 節(jié)約和集約利用城鎮(zhèn)土地

基于我國國情和目前經(jīng)濟發(fā)展階段，城市化進程重點戰(zhàn)略應(yīng)走內(nèi)涵式城市化之路，實施資源節(jié)約型的城市化。重視城市發(fā)展的內(nèi)涵，提高環(huán)境質(zhì)量，提高土地利用的集約度和利用效率，促進舊城改造，有序推動城市化進程，增強土地資源對經(jīng)濟建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展的保障能力；在保護耕地和節(jié)約用地的前提下，科學(xué)合理地制定各類城鎮(zhèn)用地的規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能科學(xué)合理地控制城市用地的規(guī)模，提高土地利用效率；加強土地整理，對城市內(nèi)未利用的閑置土地、區(qū)內(nèi)零星的棄耕地、低利用率土地，用行政管理與市場調(diào)控相結(jié)合的方法進行整理開發(fā)，通過控制存量建設(shè)用地，儲備可盤活的城市建設(shè)用地，積極實現(xiàn)土地利用由分散到集中、由粗放到集約的轉(zhuǎn)變。

2.2 強化政府對耕地保護的責(zé)任,規(guī)范政府行為

現(xiàn)實中耕地隨意被占用、建設(shè)無序等現(xiàn)象的發(fā)生，既有政府管理不力的原因，又有政府行為不規(guī)范的因素，同時也體現(xiàn)了土地管理體制中存在缺陷和問題。由于土地農(nóng)用的利益低，如果完全由市場機制進行配置，那么耕地就會不斷地被轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。要從征地和供地兩方面規(guī)范政府行為，改變目前一些地方政府從當(dāng)?shù)乩娉霭l(fā)，為建立政績而以地生財、競相出讓土地的做法。規(guī)范政府的征地行為，要嚴(yán)格規(guī)定各級政府的征地權(quán)，杜絕各級政府以公共利益為借口濫用征用權(quán)，同時提高征地成本，保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；同時要求各級政府嚴(yán)把土地供應(yīng)關(guān)，完善土地的有償使用制度，嚴(yán)格執(zhí)行招、拍、掛，增強土地出讓的透明度，減少土地出讓中的出租、尋租行為。

2.3 完善土地產(chǎn)權(quán)制度

保護耕地是保證農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展、糧食生產(chǎn)能力提高、實現(xiàn)社會和經(jīng)濟長期持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，而保護耕地，從根本上依賴于有效的土地產(chǎn)權(quán)的設(shè)置和安排，依賴于土地產(chǎn)權(quán)制度的建設(shè)。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)制度已呈現(xiàn)出某些局限性。

參考文獻

[1] 夏早發(fā).關(guān)于土地利用總體規(guī)劃的幾點思考.新世紀(jì)土地問題研究[C].2012.

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[3] 王筱明,吳泉源.城市化建設(shè)與土地集約利用[J].中國人口.資源與環(huán)境,2001,(S2).

第9篇：土地利用總體規(guī)劃概念范文

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地集約利用潛力；城鎮(zhèn)利用強度；農(nóng)村居民點整理

中圖分類號： F301.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2010）-12-0060-2

上輪土地利用總體規(guī)劃實施以來，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，各項建設(shè)用地快速擴張、粗放利用的現(xiàn)象十分突出，建設(shè)占用耕地普遍超過預(yù)期控制指標(biāo)。自1986年我國開展第一輪土地利用總體規(guī)劃以來，對建設(shè)用地集約利用研究主要集中在對存量建設(shè)用地的集約利用現(xiàn)狀評價和潛力分析[1]上。本研究嘗試從土地利用總體規(guī)劃的角度，以廣西賓陽縣為例，對建設(shè)用地集約利用潛力測算進行實證研究，并根據(jù)賓陽縣建設(shè)用地集約利用潛力來源，提出相對應(yīng)的集約利用挖掘途徑，以試圖為提高我國土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和實用性，為建設(shè)用地集約利用潛力開發(fā)提供一定的理論和方法支持。

1 建設(shè)用地集約利用潛力內(nèi)涵

1.1 建設(shè)用地集約利用潛力內(nèi)涵

建設(shè)用地集約利用潛力是一個學(xué)術(shù)界爭議很多的概念。綜合來說建設(shè)用地集約利用潛力是一個相對概念，是建設(shè)用地利用過程中如何最大化發(fā)揮其經(jīng)濟、社會、生態(tài)等價值的一個過程，具體潛力的測算是相對的，與特定的生產(chǎn)關(guān)系和社會經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)。

本研究從土地利用總體規(guī)劃的角度出發(fā)，以賓陽縣為例，筆者認(rèn)為縣域建設(shè)用地集約利用潛力等同于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的集約利用潛力，即城鎮(zhèn)工礦用地集約利用潛力和農(nóng)村居民點整理潛力。

1.2 建設(shè)用地集約利用潛力測算的一般方法

在土地利用總體規(guī)劃中，測算建設(shè)用地集約利用潛力常用的一般方法主要有人均指標(biāo)法、調(diào)查法等、定性分析定量測算法。

1.2.1 人均指標(biāo)法人均指標(biāo)法依托于建設(shè)用地的國家標(biāo)準(zhǔn)，它是現(xiàn)狀建設(shè)用地與國家規(guī)定的人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)所形成的理論用地面積的差值。如計算公式（1）所示:

S = S0- Bi?P0 （1）

式中，S :建設(shè)用地集約利用潛力；

S0:現(xiàn)狀建設(shè)用地面積；

Bi:第i級人均用地標(biāo)準(zhǔn)；

P0：現(xiàn)狀人口數(shù)據(jù)。

1.2.2 調(diào)查法 調(diào)查法又分完全調(diào)查法和抽樣調(diào)查法。完全調(diào)查法是指對研究區(qū)域內(nèi)的閑置、批而未用、廢棄工礦等建設(shè)用地進行地毯式調(diào)查，將調(diào)查的結(jié)果匯總即為集約利用潛力；抽樣調(diào)查法則是選取能代表研究區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地閑置浪費情況的典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)或行政村作為樣點，調(diào)查建設(shè)用地內(nèi)部閑置浪費的土地面積，計算出土地閑置率，以此測算建設(shè)用地潛力。如計算公式（2）所示:

S = S?a （2）

式中， S:現(xiàn)狀建設(shè)用地；

a:土地閑置率。

1.2.3 定性分析定量測算法 定性分析定量測算法是指通過對影響建設(shè)用地集約利用的自然、社會、經(jīng)濟、文化等因素進行定性分析，將建設(shè)用地潛力區(qū)域按照不同的集約利用模式劃分成不同的潛力等級或者分區(qū)類型[2]，進而采用相應(yīng)的數(shù)學(xué)方法進行測算，如依據(jù)建筑容積率、社會投資能力等測算建設(shè)用地集約利用潛力。

2 案例研究――賓陽縣建設(shè)用地集約利用潛力研究

2.1 賓陽縣概況

賓陽縣位于廣西中南部，南寧市東北部，地處北緯22°54′-23°37′與東經(jīng)108°32′-109°15′之間?？h域地貌類型以中低山丘陵為主，自然資源豐富，人文自然景觀眾多，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣；交通便利，經(jīng)濟發(fā)展迅速，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達，在廣西經(jīng)濟發(fā)展中起著承東啟西，南北交流的重要作用；近年來城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)主要沿主要干線公路布局，農(nóng)村居民點在中部和背部山前平原區(qū)相對集中，其余零星布局。行政轄區(qū)總面積 230849.27hm2，其中建設(shè)用地15741hm2，占土地總面積的比重為6.68%。2005年縣域總?cè)丝诩s99.76萬，其中城鎮(zhèn)人口23.94萬人，城鎮(zhèn)化率為24%。

2.2 城鎮(zhèn)工礦用地集約利用潛力

對于賓陽縣城鎮(zhèn)工礦用地集約利用潛力的實現(xiàn)擬從兩方面來考慮，一是存量獨立工礦用地集約利用潛力；二是城鎮(zhèn)用地強度集約利用潛力。

2.2.1 存量獨立工礦用地集約利用潛力 存量獨立工礦用地集約利用潛力是由于市場發(fā)育不完善和政府失靈造成的，其存在的根源是絕對的[3]，可以通過實地調(diào)查加以確認(rèn)，擬采用調(diào)查法對其進行測算。依據(jù)賓陽縣“三項整治”調(diào)查結(jié)果顯示，賓陽縣存量獨立工礦用地集約利用潛力主要來源于獨立選址工業(yè)用地中的閑置地，閑置總量為144.46hm2。規(guī)劃期，若將這些閑置獨立選址工業(yè)用地都充分利用，存量獨立工礦用地集約利用潛力為144.46hm2。

2.2.2 城鎮(zhèn)用地強度集約利用潛力 城鎮(zhèn)用地強度集約利用潛力與城鎮(zhèn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和經(jīng)濟社會發(fā)展水平有關(guān)，所表示的潛力是相對的，是在特定社會生產(chǎn)力發(fā)展水平下的一個理想值。因此，本研究認(rèn)為賓陽縣城鎮(zhèn)用地集約利用潛力測算，可將人均指標(biāo)法和容積率法兩種方法測算的結(jié)果加權(quán)平均，得到的結(jié)果更加接近真實值，更能體現(xiàn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。

（1）人均指標(biāo)法。賓陽縣2005年城鎮(zhèn)用地2004.21hm2，人均城鎮(zhèn)用地79.37m2/人，處于《城市標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的人均建設(shè)用地Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)水平（詳見表1）。

2005年賓陽縣城鎮(zhèn)人口25.25萬人，規(guī)劃期，賓陽縣城鎮(zhèn)用地強度集約利用潛力若依照Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)值下限75.1m2，根據(jù)公式（1）測算，結(jié)果可以節(jié)約用地約107.93hm2。即按照人均指標(biāo)法測算，規(guī)劃期賓陽縣城鎮(zhèn)用地強度集約利用潛力為107.93hm2。

（2）提高容積率法。城鎮(zhèn)用地集約利用潛力按照提高建筑物容積率計算，反映的是通過對低效利用的城鎮(zhèn)用地進行追加投入，從而提高單位城鎮(zhèn)用地產(chǎn)值的集約利用過程。如計算公式（4）所示：

S=S0×（Ri- R0）/ R （4）

式中，S ：為潛力規(guī)模；

S0：為現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地面積；

R0：為現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地平均容積率；

Ri：為達到合理集約利用水平時的容積率。

相關(guān)調(diào)查分析顯示，賓陽縣現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地平均容積率為0.54[4]。隨著賓陽縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，參考《南寧市賓陽縣城市總體規(guī)劃（2005-2025年）》的功能定位及發(fā)展要求，研究認(rèn)為，規(guī)劃期內(nèi)，賓陽縣城鎮(zhèn)用地通過更新改造平均容積率達到0.57是可行的。據(jù)公式（4）計算，可得集約利用潛力規(guī)模約105.48hm2。

（3）城鎮(zhèn)用地強度集約利用潛力。城鎮(zhèn)用地強度集約利用潛力取人均指標(biāo)法和提高容積率法測算結(jié)果加權(quán)平均值，為106.7hm2。

2.2.3 城鎮(zhèn)工礦用地集約利用綜合潛力 綜上所述，規(guī)劃期，賓陽縣存量獨立工礦用地集約利用潛力為144.46hm2，城鎮(zhèn)用地強度集約利用潛力為106.7hm2，那么城鎮(zhèn)工礦用地集約利用潛力則為251.16hm2。

2.3 農(nóng)村居民點整理潛力

農(nóng)村居民點用地整理潛力是相對于一定的土地整理標(biāo)準(zhǔn)而言的潛力，受到研究區(qū)域社會經(jīng)濟、資源稟賦、政策以及社會文化等多種因素的制約。

目前，我國測算農(nóng)村居民點整理潛力的方法較多，各有優(yōu)略。為了保證規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，本研究擬采用調(diào)查法和基于社會投資能力的定性分析定量測算法測算其整理潛力。

根據(jù)《賓陽縣土地整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃（2001-2010年）》實地調(diào)查，賓陽縣農(nóng)村居民點整理潛力為1052hm2，預(yù)計新增耕地241hm2。多方綜合，確定規(guī)劃期賓陽縣農(nóng)村居民點用地整理潛力基于全社會投資能力的測算公式，如計算公式（6）所示：

（6）

式中：Y――整理潛力；

C――土地出讓金純收益；

t――新增耕地每公頃投資

a――新增建設(shè)用地有償使用費

b――耕地開墾費

2.3.1 土地出讓金 根據(jù)財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法》的通知（財綜[2004]49號）精神，各省市、自治區(qū)土地出讓金用于土地開發(fā)的比例為土地出讓金平均純收益的15%。根據(jù)賓陽縣近幾年土地出讓金收益情況，預(yù)計到2010年土地出讓金平均純收益約1.18億元，到2020年約3.55億元。

2.3.2 新增建設(shè)用地有償使用費 《土地管理法》規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費專項用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)。根據(jù)全國新增建設(shè)用地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)及等級，賓陽土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)為10元/m2，按照新增建設(shè)用地土地有償使用費地方留成規(guī)定，地方可留用70%。

2.3.3 耕地開墾費 根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)耕地開墾費征收使用管理辦法》規(guī)定，賓陽縣征收標(biāo)準(zhǔn)為12元/m2。

2.3.4 新增耕地每公頃投資 根據(jù)賓陽縣農(nóng)村建設(shè)用地整理的經(jīng)驗，新增耕地每公頃投資額約75萬元。

綜上所述，2005-2010年全縣農(nóng)村居民點可整理潛力為31.61hm2，通過整理后凈增耕地24.62hm2；規(guī)劃2005-2020年全市農(nóng)村建設(shè)用地整理總面積95.09hm2，通過整理后凈增耕地74.08hm2。如表2所示：

表2 賓陽縣農(nóng)村居民點整理現(xiàn)實潛力目標(biāo) （單位：hm2、%）

2005-2010年整理潛力 2005-2020年整理潛力

待整理面積 增加耕

地面積 增加耕

地系數(shù) 待整理面積 增加耕

地面積 增加耕

地系數(shù)

建設(shè)用

地整理 31.61 24.62 77.90% 95.09 74.08 77.90%

3 建設(shè)用地集約利用挖掘途徑

3.1 建立土地儲備制度，盤活存量建設(shè)用地

當(dāng)前，賓陽縣土地市場建設(shè)尚不完善，大多數(shù)工業(yè)用地出讓仍以市場化程度較低的協(xié)議出讓方式為主，土地的社會價值沒能完整體現(xiàn)，開發(fā)商以較低的價格獲得土地，刺激了工業(yè)用地粗放利用的行為。所以要加強土地市場建設(shè)，提高土地資源配置中市場機制的作用份額。制定科學(xué)的年度供地計劃和宗地供應(yīng)方案，對上述儲備土地以招、拍、掛的形式進行公開出讓，使出讓土地盡可能與真實值接近，促進建設(shè)用地的集約利用。

3.2 推進舊城改造和農(nóng)村居民點整理

舊城區(qū)建筑容積率低，農(nóng)村居民點布局分散是建設(shè)用地低效利用的主要表現(xiàn)形式之一，在土地管理制度相對薄弱的廣大農(nóng)村，制定完善的政策措施和加大資金投入，建立鼓勵農(nóng)村土地整理的激勵機制，對農(nóng)村居民點進行綜合整治。

3.3 提高工業(yè)用地投入產(chǎn)出率，進一步提高工業(yè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)縣域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及土地集約節(jié)約利用目標(biāo)，對工業(yè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)一般每兩年調(diào)整一次，不斷提高工業(yè)用地的投入產(chǎn)出率。同時，積極鼓勵企業(yè)對現(xiàn)有工業(yè)項目加大投資力度，提升生產(chǎn)技術(shù)水平。對原出讓或劃撥的存量工業(yè)用地，在符合城市規(guī)劃、不改變原有用途的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)在原用地范圍內(nèi)新建、改建、擴建工業(yè)項目，且投資強度、建筑容積率等指標(biāo)符合自治區(qū)、南寧市規(guī)定，其增加建筑面積部分不再補繳土地出讓金。建立工業(yè)企業(yè)效益評價機制，對土地利用效益突出的企業(yè)予以獎勵，對土地有閑置情況的企業(yè)不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

參考文獻

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[3] 劉瓊，歐名豪.城鎮(zhèn)建設(shè)用地潛力形成機制及內(nèi)涵分析[J].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報,2007,7(2)：64-68.