房地產(chǎn)經(jīng)營模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)售后 經(jīng)營模式 稅收問題

一、經(jīng)營模式簡述

所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房的同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在若干年的時間內(nèi)將購買的房屋由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，以保證商業(yè)項目成功運(yùn)作及購房者的利益不受損失。

參與人：開發(fā)商、購房者、物業(yè)管理公司

第一步：開發(fā)商與購房者簽訂《商品房銷售合同》的同時與購房者簽訂《房屋租賃合同》；第二步：開發(fā)商與物業(yè)管理公司公司簽訂《委托租房合同》；第三步：物業(yè)管理公司與各商戶簽訂《房屋租賃合同》，管理商場的房產(chǎn)、物業(yè)。

二、經(jīng)營模式詳述及稅務(wù)問題概

開發(fā)商銷售商品房時按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅，這點與一般的商品房銷售交納稅金一致，我們不做詳細(xì)分析，我們重點分析與其他業(yè)務(wù)不同的地方。

開發(fā)商與購房者簽訂《房屋租賃合同》，《房屋租賃合同》中會有這樣的約定：購房者將該房屋交付房地產(chǎn)公司管理后，無論該房屋實際出租與否，房地產(chǎn)公司均應(yīng)按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向購房者支付租金。開發(fā)商此業(yè)務(wù)需要按“租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅金及附加，營業(yè)稅是5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的1%或者2%，按1‰交納租賃業(yè)印花稅，扣除成本、費(fèi)用、稅金后交納企業(yè)所得稅（由于開發(fā)商采取的是平價、折價出租，此項業(yè)務(wù)可能一直虧損），開發(fā)商不需要交納房產(chǎn)稅，土地使用稅，因為房地產(chǎn)公司不是房屋的所有權(quán)人，此項稅金由商戶繳納。

購房者也要交納“租賃業(yè)”營業(yè)稅金及附加，營業(yè)稅是5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的1%或者2%，個人出租商鋪按12%交納房產(chǎn)稅，按相應(yīng)土地級次交納土地使用稅，按1‰交納租賃業(yè)印花稅，按20%交納“財產(chǎn)租賃所得”個人所得稅。

接下來開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業(yè)管理公司開發(fā)商簽約下的所有商鋪；如實際出租該房屋的價格高于與開發(fā)商約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（此標(biāo)準(zhǔn)與返購房者的租金金額一致），則高出部分做為物業(yè)管理公司受托租房的手續(xù)費(fèi)收入歸物業(yè)管理公司所有；如果實際出租該房屋的價格低于與開發(fā)商約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（此標(biāo)準(zhǔn)與返購房者的租金金額一致），則按實際出租該房屋的價格返給開發(fā)商。所有商鋪第一個月租金作為商業(yè)運(yùn)營管理公司手續(xù)費(fèi)收入，如果房屋未出租則不付任何費(fèi)用。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第十九款規(guī)定，“從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r款后的余額為營業(yè)額。”此時商業(yè)運(yùn)營管理公司僅就租出價高于租入價的商鋪交納“業(yè)”營業(yè)稅金及附加，營業(yè)稅是5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的1%或者2%，物業(yè)管理公司租房手續(xù)費(fèi)不是印花稅列舉稅目，不用交納印花稅，扣除成本、費(fèi)用、稅金后交納企業(yè)所得稅，也不需要交納房產(chǎn)稅，土地使用稅。

三、稅收問題詳解

假定每年返購房者租金12萬元，每個月租金是1萬元，則開發(fā)商與商業(yè)運(yùn)營管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年12萬，每個月租金是1萬元，高于12萬的作為受托租房的手續(xù)費(fèi)歸商業(yè)運(yùn)營管理公司所有；低于12萬的，按實際出租金額返給開發(fā)商。所有商鋪第一個月租金作為商業(yè)運(yùn)營管理公司手續(xù)費(fèi)收入。

四、開發(fā)商的會計處理

第一種情況以14.4萬一年的價格租出

物業(yè)管理公司的會計處理：

收到租金時：借：銀行存款　144000 貸：其他應(yīng)付款－開發(fā)商　120000　其他業(yè)務(wù)收入　24000

向開發(fā)商支付租金時，按合同價格每年12萬支付，第一個月租金1萬做為手續(xù)費(fèi)

借：其他應(yīng)付款－開發(fā)商　120000 貸：銀行存款 110000其他業(yè)務(wù)收入10000

計提營業(yè)稅及附加5.6%，其中營業(yè)稅是5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加是營業(yè)稅的2%（遼寧省葫蘆島市規(guī)定）

借：營業(yè)稅金及附加 1904 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅1700 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅119 -應(yīng)交教育費(fèi)附加　51 -應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 34

企業(yè)所得稅：收入24000+10000＝34000；成本費(fèi)用1904；應(yīng)納稅所得額34000-1904＝32096；應(yīng)納所得稅額32096×25%＝8024。

房地產(chǎn)開發(fā)商的會計處理：

收到物業(yè)管理公司支付的租金110000元時，由房地產(chǎn)開發(fā)商向商場及獨立商戶開具房屋租賃發(fā)票144000元，物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)開發(fā)商提供手續(xù)費(fèi)發(fā)票34000元。

借：銀行存款110000銷售費(fèi)用34000　貸：其他業(yè)務(wù)收入144000

支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發(fā)票

借：其他業(yè)務(wù)成本　120000　貸：銀行存款　120000

計提營業(yè)稅金及附加5.6%：借：營業(yè)稅金及附加 8064 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅 7200　-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 504 -應(yīng)交教育費(fèi)附加 216 -應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 144

房地產(chǎn)開發(fā)商按物業(yè)管理公司租出的的合同價款144000元和從購房者租入合同價款120000元的合計金額繳納1‰的房屋租賃業(yè)印花稅

借：管理費(fèi)用－印花稅　264（264000×1‰） 貸：銀行存款（或現(xiàn)金）264

企業(yè)所得稅：收入144000；成本費(fèi)用34000+120000+8064+264＝162328；應(yīng)納稅所得額162328-144000＝18328；應(yīng)納所得稅額18328×25%＝4582。

第二種情況以低于約定價格租出，假定以8萬元租出，每個月租金6666.67元：

物業(yè)管理公司的會計處理：

收到租金時：借：銀行存款80000 貸：其他應(yīng)付款－開發(fā)商　80000

支付租金時：借：其他應(yīng)付款－開發(fā)商　80000　貸：銀行存款　73333.33其他業(yè)務(wù)收入　6666.67

計提營業(yè)稅及附加5.6%：　借：營業(yè)稅金及附加 4480 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅　4000 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 280 -應(yīng)交教育費(fèi)附加 120 -應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 80

企業(yè)所稅稅：收入6666.67；成本、費(fèi)用4480；應(yīng)納稅所得額6666.67-4480＝2186.67應(yīng)納所得稅額：2186.67×25%＝546.67

房地產(chǎn)開發(fā)商的會計處理：

收到物業(yè)管理公司支付的租金73333.33元時，由房地產(chǎn)開發(fā)商向商場及獨立商戶開具房屋租賃發(fā)票80000元，物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)開發(fā)商提供手續(xù)費(fèi)發(fā)票6666.67元。

借：銀行存款73333.33　銷售費(fèi)用6666.67貸：其他業(yè)務(wù)收入80000

支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發(fā)票

借：其他業(yè)務(wù)成本　120000貸：銀行存款　120000

計提營業(yè)稅金及附加5.6%：　借：營業(yè)稅金及附加 4480 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅 4000 -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 280 -應(yīng)交教育費(fèi)附加 120 -應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 80

房地產(chǎn)開發(fā)商按物業(yè)管理公司租出的的合同價款80000元和從購房者租入合同價款120000元的合計金額繳納1‰的房屋租賃業(yè)印花稅

借：管理費(fèi)用－印花稅　200 貸：銀行存款（或現(xiàn)金）200

企業(yè)所稅稅：收入80000；成本、費(fèi)用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；應(yīng)納稅所得額6666.67-131346.67＝-51346.67；無應(yīng)納所得稅額，無需繳納企業(yè)所得稅。

第三種情況沒有租出

物業(yè)管理公司沒有會計處理，房地產(chǎn)開發(fā)商會計處理如下：

支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發(fā)票

借：其他業(yè)務(wù)成本　120000 貸：銀行存款 120000

房地產(chǎn)開發(fā)商按租入合同價款120000元繳納1‰的房屋租賃業(yè)印花稅

第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

【關(guān)鍵詞】高職；工學(xué)結(jié)合；人才培養(yǎng)模式

我國高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)起步比較晚，缺乏相應(yīng)的辦學(xué)經(jīng)驗，相應(yīng)的人才培養(yǎng)機(jī)制不健全，大多數(shù)高職院校的人才培養(yǎng)目標(biāo)與培養(yǎng)規(guī)格模糊，針對性與適應(yīng)性不夠明顯，并且跟社會需求相脫節(jié)。鑒于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是一個新專業(yè)，沒有相關(guān)的成熟經(jīng)驗可以拿來借鑒，如果想使此專業(yè)教育適應(yīng)社會的發(fā)展，就必須需要改變觀念，敢于進(jìn)行大膽的探索。何況人才培養(yǎng)模式是高職人才培養(yǎng)問題的重要組成部分，面對高職院校普遍存在的難題，怎么樣推進(jìn)改革高職人才培養(yǎng)模式，使其適應(yīng)社會的發(fā)展需求，探析人才培養(yǎng)目標(biāo)與培養(yǎng)模式，培養(yǎng)出符合時代潮流、社會需要、具有較強(qiáng)的創(chuàng)新精神與實踐能力的高素質(zhì)人才， 如今成為廣大教育工作者所必須思考的問題，具有比較大的現(xiàn)實意義與價值。

一、高職人才培養(yǎng)模式的特征

人才培養(yǎng)模式是指學(xué)校為學(xué)生構(gòu)建的能力與素養(yǎng)結(jié)構(gòu)以及實現(xiàn)這個結(jié)構(gòu)的路徑，也就是人才培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)規(guī)格與培養(yǎng)方法。

（一）人才層次的高級性

高職人才不僅要具備同高等教育相對應(yīng)的基本知識、理論與技能，掌握一定的新知識、新技術(shù)與新工藝，而且以其較強(qiáng)的實踐動手操作能力與分析、解決生產(chǎn)實際問題的能力不同于普通高等教育，以知識面的寬廣與基礎(chǔ)理論知識的深厚差異于中等職業(yè)教育。

（二）知識、能力的職業(yè)性

高職教育在制定教學(xué)計劃的時候是根據(jù)職業(yè)崗位群的需要，構(gòu)建學(xué)生的知識、能力、素養(yǎng)結(jié)構(gòu)是在對職業(yè)能力分析的基礎(chǔ)上。提高職業(yè)知識與職業(yè)能力，側(cè)重于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷更新教學(xué)內(nèi)容，優(yōu)化課程的結(jié)構(gòu)，著重對知識的橫向拓寬與融合，彰顯知識的先進(jìn)性與應(yīng)用性，培養(yǎng)學(xué)生駕馭新方法、新手段的能力。高職教育人才知識、能力的職業(yè)性，凸顯它隸屬于職業(yè)教育的本質(zhì)屬性。

（三）人才類型的技能性

高職畢業(yè)生的崗位是將所學(xué)到成熟的技術(shù)與管理規(guī)范轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實，破解在轉(zhuǎn)變過程中面臨的各種實際問題。因而，他們不但要求應(yīng)該具備必須的專業(yè)知識，還應(yīng)該具有較強(qiáng)的管理與實踐操作動手能力。理論與實踐的緊密結(jié)合也是高等職業(yè)技能教育鮮明的特征。

（四）畢業(yè)生去向的基層性

鑒于高職教育培養(yǎng)的學(xué)生主要是面向生產(chǎn)第一線，因而高職人才畢業(yè)去向基層性就比較強(qiáng)。高職畢業(yè)生去向突出的基層性也是高職教育的生命力所在。

二、高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的內(nèi)涵

工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式是指一種把學(xué)習(xí)與工作相融合的教育方式，彰顯職業(yè)性，以學(xué)生就業(yè)為導(dǎo)向，培養(yǎng)職業(yè)能力為其主要目的。這里講的工作不是模擬的工作或?qū)嵱?xùn)，而是跟普通上班族一樣的有薪酬的工作。從目前實施的情況來看，大多院校的工學(xué)結(jié)合主要是安排學(xué)生最后一年或一學(xué)期進(jìn)入企業(yè)進(jìn)行“頂崗實習(xí)”。此種模式是在學(xué)生學(xué)完全部課程后，為使其走向社會做鋪墊，接觸社會而所開展的工學(xué)結(jié)合方式。但是除了頂崗實習(xí)以外，在專業(yè)課程的學(xué)習(xí)期間，也可以讓學(xué)生經(jīng)過幾輪“工學(xué)交替”，最后再讓學(xué)生進(jìn)行“頂崗實習(xí)”，進(jìn)而到學(xué)生順利畢業(yè)?！肮W(xué)交替”這種模式使學(xué)生在實踐認(rèn)知之后再進(jìn)行學(xué)習(xí)，形成“以工促學(xué)、以學(xué)促工”的良性循環(huán)，從而促使其學(xué)習(xí)的目的更加明確，主動性更強(qiáng)烈，提高了學(xué)習(xí)的效果。

三、高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的實施路徑選擇

（一）準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才目標(biāo)

依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的崗位需求，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的學(xué)生將來就業(yè)崗位是房地產(chǎn)售樓員、房地產(chǎn)估價員、產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)市調(diào)員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理、房地產(chǎn)策劃員等，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是掌握建筑工程基礎(chǔ)知識與房地產(chǎn)經(jīng)營、策劃、經(jīng)紀(jì)、估價的基本理論與方法，具備駕馭房地產(chǎn)市場調(diào)研、營銷、經(jīng)紀(jì)、估價、策劃等基本操作技能，能獨當(dāng)一面從事土地估價、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)策劃與咨詢、產(chǎn)權(quán)登記等的高素養(yǎng)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。

（二）構(gòu)建工學(xué)結(jié)合，以房地產(chǎn)中介服務(wù)的工作過程為系統(tǒng)的課程體系

加大對課程改革的力度，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員非常多，但是入行的從業(yè)人員大部分只是具備理論知識而對實踐經(jīng)驗與動手能力甚是缺乏，這樣是滿足不了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求。因而大力推懂課程改，重點彰顯知識的應(yīng)用性與實踐性，創(chuàng)造從“知識本位”到“能力本位”的跨越、從“理論型”到“技能型”的轉(zhuǎn)型；經(jīng)過行業(yè)專家、高職教育專家的論證，確立高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)主要崗位群的核心職業(yè)能力，從而為校企深度合作——工學(xué)結(jié)合模式的實施創(chuàng)造了條件。

（三）實施教學(xué)做合一體的教學(xué)模式

為了提高教學(xué)質(zhì)量，對傳統(tǒng)的教學(xué)模式進(jìn)行改革，側(cè)重推行以行動導(dǎo)向為核心的教學(xué)模式。堅持以行動導(dǎo)向，教學(xué)做合一體的理念，在做中學(xué)，學(xué)中做，在做中教。在教學(xué)做合一的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)一體化教學(xué)法如“案例教學(xué)法”、“項目教學(xué)法”等，彰顯出學(xué)生在教學(xué)活動中的中心地位，采取學(xué)習(xí)任務(wù)跟工作任務(wù)一致、學(xué)習(xí)過程與工作過程一致、學(xué)習(xí)環(huán)境與工作環(huán)境一致，提倡“資訊、決策、計劃、實施、檢查、評價”為主的六步教學(xué)法，營造起學(xué)習(xí)跟工作的直接聯(lián)系，增強(qiáng)學(xué)生的職業(yè)素質(zhì)與能力。

（四）塑造造具有雙師素質(zhì)、結(jié)構(gòu)合理的專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊。

必須加強(qiáng)建設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的師資力量，一方面是要積極提倡專業(yè)任課老師參加國家注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的考試，同時安排老師進(jìn)入到房地產(chǎn)經(jīng)營與估價企業(yè)進(jìn)行掛職鍛煉，促使專業(yè)任課老師積累房地產(chǎn)實際工作經(jīng)驗，提高專業(yè)技術(shù)水平與實踐能力；另一方面，重金外聘房地產(chǎn)經(jīng)營與估價企業(yè)的技術(shù)骨干、管理人員擔(dān)任相關(guān)專業(yè)課程的兼職教師，逐步形成主要由具有相應(yīng)高技能水平的兼職教師來進(jìn)行講授實踐技能課程的局面，從而讓實踐技能課程跟房地產(chǎn)經(jīng)營與估價企業(yè)的服務(wù)水平相當(dāng)。

（五）落實辦學(xué)條件

依據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)方案的要求，要加強(qiáng)學(xué)校教學(xué)硬件與軟件設(shè)施的建設(shè)投入，比如建立房地產(chǎn)銷售模擬實訓(xùn)室、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)情景教學(xué)室、房地產(chǎn)估價模擬實訓(xùn)室及軟件實訓(xùn)室、建材實驗室、禮儀實訓(xùn)室、材料陳列室等，并且還應(yīng)該建立穩(wěn)定、雙贏的校外實訓(xùn)基地。為有效開展實踐教學(xué)工作創(chuàng)造有利的條件。

（六）依據(jù)行業(yè)企業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn)，建立完善的學(xué)習(xí)質(zhì)量評價機(jī)制

提倡成立由學(xué)校專業(yè)教師與企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員共同組成的聯(lián)合教研室，依據(jù)企業(yè)職業(yè)崗位的能力要求，制訂相關(guān)課程的課程標(biāo)準(zhǔn)，把企業(yè)評價納入教學(xué)評價體系中來，并且對學(xué)生在企業(yè)的實習(xí)實訓(xùn)環(huán)節(jié)，實行員工式管理，研究學(xué)生實訓(xùn)與頂崗實習(xí)的新模式，安排專任教師進(jìn)入到企業(yè)進(jìn)行掛職鍛煉實踐活動，以提高教師的“雙師”素質(zhì)。倡導(dǎo)參考房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)對工作質(zhì)量的評價標(biāo)準(zhǔn)，成立由企業(yè)估價師、策劃師、經(jīng)紀(jì)人跟校內(nèi)專業(yè)教師組成的考評小組，來評價學(xué)生的工作態(tài)度、技術(shù)能力、作業(yè)質(zhì)量等，推動以過程考核為導(dǎo)向的質(zhì)量評價體系的形成。

四、高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的意義

（一）共同參與，形成了良性互動

在工學(xué)結(jié)合過程中，學(xué)生進(jìn)入企業(yè)，實訓(xùn)指導(dǎo)老師的跟蹤管理，因而老師與學(xué)生共同參與到實踐工作來，但是在學(xué)生實際操作過程中，往往可能會碰到困難，而老師有時也難以實地指導(dǎo)學(xué)生，因此可由本專業(yè)的教師與校企合作公司委派的工作人員來共同指導(dǎo)。通過這一種形式，一方面實訓(xùn)指導(dǎo)老師可以了解學(xué)生的實際工作情況并且可以有針對性地對學(xué)生進(jìn)行指導(dǎo)，明晰學(xué)生實踐方面的不足。另一方面，加強(qiáng)了學(xué)校與校企合作單位的聯(lián)系，讓學(xué)校更加洞悉企業(yè)的需求與愿望，同時也能推動企業(yè)對學(xué)校的辦學(xué)模式與理念有更深一層的認(rèn)識，從而形成一個互動式交流合作機(jī)制，創(chuàng)造了開展工學(xué)結(jié)合模式的前提條件。

（二）實現(xiàn)了學(xué)校、企業(yè)、學(xué)生三贏的局面

1.首先贏的是學(xué)校教學(xué)工作與辦學(xué)。工學(xué)結(jié)合的本質(zhì)是一種“借雞下蛋”的實踐教學(xué)手段，校企合作單位為學(xué)校培養(yǎng)人才提供了寶貴的校外實踐學(xué)習(xí)基地，解決了學(xué)校教學(xué)資源的不足的難題。同時也提供了第一手寶貴的根據(jù)為高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的設(shè)置。

2.其次收益最多的是學(xué)生。工學(xué)結(jié)合教學(xué)模式，既增強(qiáng)了學(xué)生的綜合素養(yǎng)與職業(yè)崗位技能，同時也解決了學(xué)校校內(nèi)實踐教學(xué)的不足的難題。學(xué)生積累了一定的社會經(jīng)驗，并且思想逐漸從幼稚變?yōu)槌墒?，明晰了所在崗位的工作流程，駕馭了崗位的操作技能。另外，工學(xué)結(jié)合還促使學(xué)生獲得了享受勞動果實帶來的快樂。一般工學(xué)結(jié)合來講，學(xué)生能頂崗工作，擁有一個比較穩(wěn)定的崗位，相對作為校方來說，已是求之不得的，因而往往不會涉及到工作報酬。而又得校企合作單位給予學(xué)生一定的報酬，學(xué)生的工作積極性就被大大的提高了。

3.最后，工學(xué)結(jié)合對企業(yè)來說也是贏家。學(xué)生經(jīng)過兩年的專業(yè)課程學(xué)習(xí)，已經(jīng)掌握了一定的專業(yè)基礎(chǔ)知識與技能，所以能在較短的時間內(nèi)按質(zhì)按量的完成公司下達(dá)的工作任務(wù)。而企業(yè)通過接受“工學(xué)結(jié)合”的學(xué)生來本企業(yè)實習(xí)，滿足了企業(yè)對高素質(zhì)人才的需求，并且可以在頂崗實習(xí)期間發(fā)現(xiàn)人才、留住人才、培養(yǎng)人才，為企業(yè)的發(fā)展做好人力資源儲備。

高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式是依據(jù)高職教育培養(yǎng)目標(biāo)、適應(yīng)時展潮流、順應(yīng)當(dāng)前社會需求的探索，旨在有利于推動高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才的培養(yǎng)，為房地產(chǎn)市場輸送更優(yōu)秀的高技能應(yīng)用型人才，筆者的探析望對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)教育有點參考價值。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]王廷臣.基于“訂單”培養(yǎng)模式的高職課程改革與實踐[J].交通職業(yè)教育.2010（3）：10～12

第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)建筑學(xué)概論教學(xué)模式

【中圖分類號】G642【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A【文章編號】1006－9682（2010）11－0018－02

“建筑學(xué)概論”是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門基礎(chǔ)必修課程，高職類教育應(yīng)注重學(xué)生各種專業(yè)技能的培養(yǎng)，以滿足社會快速變化的需求。因此教師的教學(xué)應(yīng)避免照本宣科、生搬硬套，注重在教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法、教學(xué)手段和實踐教學(xué)體系等方面的教學(xué)改革，以適應(yīng)高職教育的特點。高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)具有較強(qiáng)的操作性和技能性，需要突破以往以理論為主的傳統(tǒng)教學(xué)模式，加入大量實踐和技能訓(xùn)練的教學(xué)內(nèi)容。本文以房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的核心能力為依托探究高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)《建筑學(xué)概論》的教學(xué)方法與模式。

一、高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)建筑方面的核心能力

高職層次的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)主要培養(yǎng)能從事城鎮(zhèn)房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)及房地產(chǎn)管理，并受到良好專業(yè)技術(shù)綜合訓(xùn)練的操作型、應(yīng)用型、技能型專業(yè)人才，培養(yǎng)對象的發(fā)展方向較為廣泛，如房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價等，根據(jù)國家相關(guān)政策的規(guī)定，主要可以考取房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)估價師三大類的職業(yè)資格證書。實踐證明，在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的諸多發(fā)展方向中都涉及建筑方面的專業(yè)知識，需要學(xué)生具備一定的建筑方面的知識與技能，可以歸納為以下兩個方面：一是圖紙識讀能力，包括專業(yè)建筑圖紙（建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備施工圖）的識讀、區(qū)位宣傳圖的設(shè)計和戶型圖的識讀與評價及其宣傳用戶型圖的設(shè)計，其中專業(yè)建筑圖紙的識讀要求較低但該類圖紙專業(yè)性強(qiáng)，具體包括建筑總平面圖（也可延伸為電子沙盤立體模型）、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑詳圖等。戶型圖的識讀與評價是高職層次的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)對象應(yīng)該具備的主要能力尤其是房地產(chǎn)的銷售行業(yè)。二是了解和明確建筑構(gòu)造術(shù)語，明白建筑的主要結(jié)構(gòu)。

二、高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)《建筑學(xué)概論》教學(xué)現(xiàn)狀與問題

高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)以培養(yǎng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)所需要的德、智、體全面發(fā)展的，能從事城鎮(zhèn)房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)及房地產(chǎn)管理，并受到良好專業(yè)技能綜合訓(xùn)練的專業(yè)技術(shù)應(yīng)用復(fù)合型人才為目標(biāo)，如何培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才成為高等教育高職層次面臨的重要課題?！督ㄖW(xué)概論》是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門專業(yè)必修基礎(chǔ)課，如何構(gòu)建適應(yīng)高職層次學(xué)生的教學(xué)模式對完成該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)有重要意義，但目前高職層次的《建筑學(xué)概論》課程教學(xué)中仍存在諸多問題。如：

一是教學(xué)內(nèi)容不適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)對學(xué)生發(fā)展的需求。目前與建筑學(xué)概論相關(guān)的書籍很多，但基本分為兩類，一類是很少涉及建筑識圖、構(gòu)造的建筑學(xué)概論書籍，一類是以建筑識圖與建筑構(gòu)造為主的書籍，兩類書籍中涉及的教學(xué)內(nèi)容帶有明顯的建筑專業(yè)的痕跡，與房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的融合不夠，考慮房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)需求較少。

二是傳統(tǒng)的教學(xué)模式以教師的課堂講授為主，以理論教學(xué)為核心，學(xué)生被動的接受性學(xué)習(xí)，這樣理論與實際相脫離，既缺乏對學(xué)生實踐操作能力的鍛煉培養(yǎng)，又不為學(xué)生所歡迎，學(xué)生學(xué)習(xí)興趣低，教學(xué)效果不好。例如有的教師把“建筑識圖”教學(xué)看成是建筑制圖國家標(biāo)準(zhǔn)的宣抄和投影原理、建筑圖紙的講授，嚴(yán)重挫傷了學(xué)生學(xué)習(xí)該門課程的積極性，也影響了后期專業(yè)課的學(xué)習(xí)。

三、高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)《建筑學(xué)概論》教學(xué)模式研究

1．教學(xué)內(nèi)容的整合――針對教學(xué)對象品質(zhì)特征，合理設(shè)計教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)模式。

（1）以教材體系為藍(lán)本，適當(dāng)刪減與增加教學(xué)內(nèi)容。針對高職學(xué)生的特點，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的實踐調(diào)研，考慮房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學(xué)生今后從業(yè)的需要，精心選定教材，并以教材為藍(lán)本，將“建筑學(xué)概論”課程歸整為建筑與建筑學(xué)、建筑識圖、建筑材料和建筑構(gòu)造四大部分，其中以建筑識圖部分為重點。在其中將透視圖、軸測投影等學(xué)生難以理解并不切實際的內(nèi)容刪減，而開發(fā)和增加了“戶型圖的識讀”等緊貼學(xué)生今后從業(yè)需要的教學(xué)內(nèi)容，并將其延伸，納入到本專業(yè)的技能訓(xùn)練體系當(dāng)中。

（2）將分散式、解剖式的教學(xué)內(nèi)容高度合并，給教學(xué)對象產(chǎn)生一種高度概括性的、條理清晰的主題式教學(xué)內(nèi)容，突出重點與中心內(nèi)容。為了加深教學(xué)對象對知識的理解和掌握，將相對分散的教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行合并歸納，為學(xué)生構(gòu)建明晰的知識體系和脈絡(luò)。在建筑識圖的教學(xué)中，將教材內(nèi)容歸納為投影原理、三面投影體系、建筑施工圖的識讀、戶型圖的識讀等幾章，在三面投影體系的講授中又歸納為原因、構(gòu)成、展開、規(guī)律四部分，對于三面投影體系的構(gòu)成概括為三面、三軸、一點，增強(qiáng)學(xué)生對知識的把握。

2．教學(xué)方法與手段的創(chuàng)新

（1）結(jié)合教學(xué)對象特點，因材施教，創(chuàng)新教學(xué)模式。在《建筑學(xué)概論》的教學(xué)過程中，摒棄先理論后現(xiàn)象和案例的教學(xué)次序，采用先呈現(xiàn)現(xiàn)象，師生共同分析現(xiàn)象后歸納成科學(xué)知識體系的教學(xué)模式，即“通俗易懂、由淺入深”的教學(xué)模式。例如，在講授建筑物和構(gòu)筑物的不同時，先舉出教室、廠房、學(xué)生宿舍、劇院和人行天橋、萬里長城、西安城墻、三峽大壩兩組建筑，再共同分析兩組建筑的不同，總結(jié)得出建筑物與構(gòu)筑物的概念。

（2）理論與實踐結(jié)合，注重教學(xué)對象的技能培養(yǎng)。首先，在教學(xué)過程中，注意采用教學(xué)對象身邊的例子作為講解案例，盡量將房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)的常用術(shù)語加入到課堂中，引發(fā)教學(xué)對象的學(xué)習(xí)興趣，增強(qiáng)其專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)認(rèn)同感，從而提高教學(xué)效率。

其次，在教學(xué)過程中盡量讓教學(xué)對象動起來，比如講解樓梯的類型時，要求學(xué)生同桌以及前后桌進(jìn)行合作，用自己手中的紙折疊出不同類型的樓梯，加深了學(xué)生的理解和認(rèn)識；在“建筑識圖”的授課過程中，要求學(xué)生在課堂上與老師共同完成作圖任務(wù)，這樣讓學(xué)生在課堂處于忙的狀態(tài)，有所收獲，教學(xué)效果較好。

最后，針對“建筑學(xué)概論”這門課程，設(shè)計學(xué)生“建筑繪圖與識圖”的技能訓(xùn)練，要求每個學(xué)生要完成5～8幅專業(yè)圖紙的繪制，分別是一幅日常物品的三面投影圖、1幅陜西教育學(xué)院三校區(qū)總平面圖，2～4幅三校區(qū)某幢樓的平面圖、1～2幅三校區(qū)某幢樓的立面圖和1個戶型圖的識讀，用任務(wù)來驅(qū)動學(xué)生進(jìn)行學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生的技能，并在最后進(jìn)行成果的交流與總結(jié)，達(dá)到提升教學(xué)效果的目的。

（3）借助多種教學(xué)手段，教學(xué)方式多樣化。在教學(xué)過程中，注意采用多樣化的教學(xué)手段，比如，一方面注意教具的使用，由于建筑識圖部分要求學(xué)生的空間思維能力較強(qiáng)，因此教學(xué)中經(jīng)常采用粉筆盒、書本等物品作為教具進(jìn)行教學(xué)，加強(qiáng)學(xué)生對課程內(nèi)容的理解。另一方面，適當(dāng)應(yīng)用多媒體進(jìn)行教學(xué)，例如展示相關(guān)圖片、教材上沒有的圖等。

（4）引入啟發(fā)式教學(xué)，使理論課的教學(xué)趣味化。由于教學(xué)中避免不了相關(guān)理論的講解，為了提高學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，盡量將最新的知識和技術(shù)信息作為教學(xué)催化劑，加入到課堂教學(xué)中，多采用提問、設(shè)問的方式，引發(fā)學(xué)生的注意，啟發(fā)學(xué)生的思維。

3．“建筑識圖”部分任務(wù)驅(qū)動教學(xué)法應(yīng)用研究實踐

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（1）“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法是基于人本主義理論和建構(gòu)主義理論的一種較新的教學(xué)模式和方法。對于學(xué)生而言，“任務(wù)驅(qū)動”法可以作為一種學(xué)習(xí)方法，為學(xué)生確立學(xué)習(xí)目標(biāo)，主要適用于實踐性與操作性較強(qiáng)的知識與技能。對于教師而言，“任務(wù)驅(qū)動”法可以作為一種教學(xué)方法，適于培養(yǎng)學(xué)生分析問題與解決問題的能力，適于培養(yǎng)學(xué)生的操作技能。

“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法在教學(xué)中以學(xué)生為主體，考慮學(xué)生的學(xué)習(xí)需求，有利于培養(yǎng)和提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)生變被動學(xué)習(xí)為主動學(xué)習(xí)，改變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，但也對教師的教學(xué)提出一定的要求，要求改變傳統(tǒng)的師生角色。通過“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法可以讓教師在反思中發(fā)現(xiàn)教學(xué)中存在的問題，在反思中提高。

“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法主要包括任務(wù)設(shè)計、任務(wù)呈現(xiàn)、任務(wù)實施、任務(wù)評價四個環(huán)節(jié)。

（2）《建筑識圖》“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)模式探究。根據(jù)高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學(xué)生的特點，結(jié)合“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)法的特點與適用范圍，可采用該方法進(jìn)行“建筑識圖”部分的教學(xué)，其教學(xué)模式見圖1。

圖1高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)《建筑識圖》“任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)模式

整個教學(xué)過程基本上分為課內(nèi)訓(xùn)練和技能訓(xùn)練兩大部分。

1）課內(nèi)訓(xùn)練部分。由于高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐性與操作性較強(qiáng)，而理論性相對較弱，結(jié)合學(xué)生的特點，課內(nèi)教學(xué)的完全理論化不能滿足學(xué)生的需求，因此教師應(yīng)結(jié)合教學(xué)內(nèi)容，在課堂教學(xué)中讓學(xué)生動起手來，從而提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，提高教學(xué)效果，增強(qiáng)教學(xué)效果。如“建筑識圖”教學(xué)內(nèi)容中的“三面投影體系圖”是建筑識圖部分基礎(chǔ)性的教學(xué)內(nèi)容，在課堂中教師可以設(shè)計讓學(xué)生跟教師一起完成該教學(xué)任務(wù)，并設(shè)計“請選擇一個日常生活中的物體并繪制其三面投影圖”的作業(yè)進(jìn)行強(qiáng)化理解。

2）技能訓(xùn)練部分。技能訓(xùn)練的主要目的在于強(qiáng)化學(xué)生對常用建筑圖紙的識讀技巧，是學(xué)生在學(xué)習(xí)以及今后的工作中能熟練識讀建筑圖紙。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學(xué)生未來的從業(yè)需要與進(jìn)一步學(xué)習(xí)的方向，將該專業(yè)的技能訓(xùn)練分為戶型圖的識讀技能訓(xùn)練和常用建筑施工圖的識讀技能訓(xùn)練。

第一，戶型圖的識讀訓(xùn)練。對于戶型圖的識讀訓(xùn)練，先由教師在課內(nèi)進(jìn)行示范講解，講解的主要內(nèi)容包括戶型圖的圖例與符號、功能區(qū)轉(zhuǎn)化、戶型圖的描述和戶型圖的評價四個內(nèi)容。對學(xué)生而言，戶型圖的圖例與符號和戶型圖的描述比較容易理解，教師主要講解戶型圖功能區(qū)的轉(zhuǎn)化和戶型圖的評價，然后按照訓(xùn)練任務(wù)的呈現(xiàn)――任務(wù)的實施――學(xué)生交流總結(jié)――教師評價提升的步驟來完成。

對戶型圖的評價，需要教師在課內(nèi)講解戶型圖評價的主要標(biāo)準(zhǔn)，如舒適性、私密性、功能性等。在這里主要說明功能區(qū)的轉(zhuǎn)化，由于日常所見到的戶型圖基本上是將建筑圖紙“照搬”的，不利于客戶的理解和銷售人員的講解，因此有必要對戶型圖進(jìn)行功能區(qū)轉(zhuǎn)化。

戶型圖識讀的主要訓(xùn)練任務(wù)為學(xué)生自由搜集一幅戶型圖，進(jìn)行功能區(qū)轉(zhuǎn)化、戶型圖描述、戶型評價等內(nèi)容的訓(xùn)練。

第二，常用建筑施工圖的識讀技能訓(xùn)練。常用施工圖主要包含建筑總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖，其訓(xùn)練過程也包括訓(xùn)練任務(wù)的呈現(xiàn)――任務(wù)的實施――學(xué)生交流總結(jié)――教師評價提升幾個步驟。其中，任務(wù)的實施階段主要由學(xué)生自主完成，結(jié)合實際，由學(xué)生對本校區(qū)的總平面圖、本校區(qū)內(nèi)某建筑的平面圖、立面圖進(jìn)行繪制，要求學(xué)生按照一定的制圖標(biāo)準(zhǔn)來完成。任務(wù)實施階段主要包括實地勘察和繪草圖、室內(nèi)作圖、實地檢驗和室內(nèi)完善飾圖四個階段。

不論是課內(nèi)訓(xùn)練還是技能訓(xùn)練，教師最終的評價是十分重要的，直接影響到整個教學(xué)任務(wù)完成的效果，對學(xué)生和教師而言都是一個提升。

四、結(jié)束語

高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)主要培養(yǎng)操作型、應(yīng)用型、技能型人才，《建筑學(xué)概論》課程的教學(xué)一定要緊密圍繞房地產(chǎn)行業(yè)對學(xué)生的從業(yè)需求，構(gòu)建學(xué)生的核心能力，以此為基礎(chǔ)合理設(shè)計教學(xué)大綱，有選擇的取舍教學(xué)內(nèi)容，創(chuàng)新教學(xué)方法與手段，增強(qiáng)實踐技能訓(xùn)練，探索適宜于高職類房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的《建筑學(xué)概論》教學(xué)模式。

參考文獻(xiàn)

1 楊增長.《建筑制圖與識圖》教學(xué)中的實踐教學(xué)研究［J］.黔南民族師范學(xué)院學(xué)報，2007（3）：90～92

2 樊琳娟、劉志麟.建筑識圖與構(gòu)造［M］.北京：科學(xué)出版社，2005.8

3 楊增長.高職院校《建筑制圖與識圖》教學(xué)方法的探討［J］.張家口職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2006（12）：54～55

4 章鴻雁.緊扣職業(yè)能力培養(yǎng)，提升高職學(xué)生核心競爭力――高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐教學(xué)內(nèi)容體系研究［J］.現(xiàn)代企業(yè)教育，2008（12）

第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價值；享樂價格法；地方公共物品；邊際收益

中圖分類號：F29330文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-723X（2012）09-0067-05

一、景觀對房地產(chǎn)價值影響的研究進(jìn)展

隨著公眾對生活環(huán)境質(zhì)量的需求提高，環(huán)境因子成為決定房地產(chǎn)價格的重要因素，國內(nèi)城市的景觀住宅、花園住宅等也越來越得到人們青睞。城市景觀是典型的地方公共產(chǎn)品，具有消費(fèi)的非競爭性、非排他性和受益地方化的明顯特征，市場難以衡量其價值。因此，國內(nèi)學(xué)界雖意識到有必要把景觀因素考慮到房地產(chǎn)價值評估中去[1]（P87～93），但對景觀舒適度對房地產(chǎn)價值的影響的研究大多還停留在定性的層次上。

在國外，自從Rider（1967）第一個嘗試用房產(chǎn)價值資料來估計空氣質(zhì)量的變化的經(jīng)濟(jì)效益以來[2]，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們就開始致力于房地產(chǎn)價格同環(huán)境舒適度之間的關(guān)系的研究，進(jìn)行了大量的理論和實證研究。評價房地產(chǎn)價格同環(huán)境舒適度之間的關(guān)系有兩類思路[3]（P435）：一類是開發(fā)出城市土地市場模型，由此確定土地價值的總變化是否能準(zhǔn)確計量環(huán)境改善所產(chǎn)生的效益，（Strotz， 1968； Lind，1973； Pines and Weiss，1976； Kanamoto，1988等等）；另一類是享樂價格模型法，也是主流方法，國內(nèi)很多學(xué)者都對此做了相關(guān)研究[4-11]，即通過對住房市場資料的分析建立享樂價格函數(shù)，分析有關(guān)環(huán)境影響的回歸方程的導(dǎo)數(shù)，再求取邊際隱性價格（Freeman， 1971； Anderson and Crockev，1972； Epple，1981； Goodman， 1988； Smith and Huang等）。國外學(xué)者對享樂價格函數(shù)研究頗多，享樂價格函數(shù)形式多樣，從線性的、平方的、指數(shù)的、對數(shù)的、半對數(shù)的到Box—Cox轉(zhuǎn)換的。國外有研究者認(rèn)為最合適的函數(shù)形式是采用可變的函數(shù)形式[12，13]，直到Cassel等指出[14]，找到享樂價格最合適的函數(shù)形式并不重要，關(guān)鍵的是要對環(huán)境特征的邊際隱價格進(jìn)行評估。

但相關(guān)研究也存在局限性，對空氣質(zhì)量、水環(huán)境的房地產(chǎn)價值損益的實證研究比較多，而對景觀舒適度的專項影響研究還很少。而且從模型的假設(shè)看，享樂價格法要求有統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，并且房地產(chǎn)市場是均衡的。而完全符合條件的對象市場幾乎是不存在的。

二、理論模型構(gòu)建

（一）模型特征向量與因子選取

影響房地產(chǎn)價格形成的因素是復(fù)雜多變，享樂價格法模型中解釋變量通常劃分為結(jié)構(gòu)特征、鄰里特征與環(huán)境特征三大類。各影響因素又互相影響，因而考察景觀對房地產(chǎn)價格的影響必然牽涉到其他相關(guān)因素之間的互相作用：

1.位置特征

區(qū)位特征（距離CBD的距離，土地等級）：區(qū)位因子是消費(fèi)者對通勤成本與房地產(chǎn)價格之間的權(quán)衡，也暗含消費(fèi)者對景觀價值的偏好。

區(qū)域環(huán)境質(zhì)量（空氣質(zhì)量、水環(huán)境、噪聲環(huán)境）：良好的景觀必然要求良好的環(huán)境質(zhì)量，否則景觀反會對房地產(chǎn)價值造成脅迫，如南京秦淮河沿岸以前因污染嚴(yán)重，兩岸房地產(chǎn)開發(fā)受到制約。

景觀特征（景觀規(guī)模、景觀距離、景觀類型、景觀眺望價值、景觀環(huán)境質(zhì)量）：不同的景觀特征對房地產(chǎn)價格都會產(chǎn)生或多或少的影響，如景觀距離越小則去景觀地的通勤成本越低，觀賞更便捷；景觀的規(guī)模越大，環(huán)境質(zhì)量越好，會產(chǎn)生更多的正外部性；而自然類型的景觀會比人文類的更加受歡迎。

2.居所微觀特征

房地產(chǎn)項目特征（項目類型、項目品質(zhì)、協(xié)調(diào)性）：不同的房地產(chǎn)項目對景觀資源的要求不一樣，高檔住宅對景觀資源的要求更高，景觀資源的利用價值也更高；而不同的容積率的房地產(chǎn)中內(nèi)涵的景觀價格也大相徑庭。一般的，容積率越低，樓面地價內(nèi)涵的景觀價值也就越高，樓面地價相應(yīng)的也應(yīng)該越高；而房地產(chǎn)開發(fā)得不合理會對景觀資源造成一定的破壞，對于景觀價值的實現(xiàn)產(chǎn)生負(fù)面影響。

3.交易年份，該項指標(biāo)可以充分地反映隨著時間的推移，人們對景觀房地產(chǎn)的偏好的變化。

表1特征向量分析

特征子特征影響因素指標(biāo)內(nèi)涵位置特征區(qū)位特征鄰里環(huán)境質(zhì)量景觀影響距離CBD距離商業(yè)區(qū)位土地等級土地區(qū)位與購得成本空氣污染指數(shù)空氣質(zhì)量水污染指數(shù)水質(zhì)量聲環(huán)境噪聲指數(shù)景觀規(guī)模景觀的開闊程度景觀距離景觀利用便利度景觀規(guī)模景觀空間范圍的大小景觀眺望價值視覺享受景觀環(huán)境質(zhì)量景觀的外溢價值微觀因素結(jié)構(gòu)特征樓盤類型樓盤類型容積率容積率協(xié)調(diào)性景觀與房地產(chǎn)項目是否協(xié)調(diào)交易年份交易年份交易年份考察時間因素對景觀偏好的影響

（二）景觀享樂價格模型的構(gòu)建

模型假設(shè)每個人的房地產(chǎn)效用u是房地產(chǎn)品X， 位置因素 Li，景觀因素Si，房屋結(jié)構(gòu)因素Di，交易年份Pi 的函數(shù)，且任何一個足夠大的地區(qū)都具有廣泛差異的個別因素特征，則可給出由這些個別因素特征決定的價格函數(shù)：

Phi=Ph（Li，Si，Di，Yi）

并設(shè)消費(fèi)者擁有房地產(chǎn)j，相應(yīng)效用函數(shù)為：

ui=ui（X， Li，Si，Di，Yi）

假設(shè)消費(fèi)者的住房偏好與其他消費(fèi)品的偏好可分離，即對房地產(chǎn)特征的需求可獨立于其他物品的價格，則實現(xiàn)消費(fèi)者效用最大化的約束條件為：

M-Phi-X=0

對于各特征的最優(yōu)化一階條件為：

u/Sju/x=Phi/Sj；u/Lju/x=Phi/Lj；

第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展模式 探討

商業(yè)地產(chǎn)是一種專門用于服務(wù)業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在融資模式、開發(fā)模式、功能用途和經(jīng)營模式上與傳統(tǒng)的公寓、住宅、辦公樓等房地產(chǎn)形式有很大的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)是一種集合投資、商業(yè)、地產(chǎn)三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產(chǎn)它更加看重后期的管理經(jīng)營，其開發(fā)時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展，然而在2011年后在各城市都出現(xiàn)了不同程度的“降溫”現(xiàn)象。專業(yè)人士指出，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式出現(xiàn)了很多問題，其重復(fù)建設(shè)和盲目開發(fā)等現(xiàn)象給社會資源等造成了大量的浪費(fèi)。因此，加強(qiáng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探討對于為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式提供一個科學(xué)化的發(fā)展方向具有重要意義。

一、目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國的商業(yè)地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代開始發(fā)展，在經(jīng)過1995年后由于舊城商業(yè)區(qū)改造和住房制度改革的影響，商業(yè)地產(chǎn)開始迅速興起；在1998年后由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤使其逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中一個獨立的產(chǎn)業(yè)，此時商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了迅速發(fā)展階段；2000-200-年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭持續(xù)升高，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現(xiàn)了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機(jī)的到來，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數(shù)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年商品房銷售額達(dá)到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達(dá)到1325.43億元，同比增長了17.5%。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題

經(jīng)過10多年的發(fā)展，雖然在如此短的時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍舊出現(xiàn)了部分成功的發(fā)展模式，但我國商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展模式仍處在這許多問題：

經(jīng)營管理模式不合理?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)主要有租售結(jié)合、只租不售和只售不租三種經(jīng)營模式，每一種經(jīng)營模式都存在自身的優(yōu)勢和劣勢，選擇何種經(jīng)營管理模式將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的實踐規(guī)律和經(jīng)驗，只租不售的經(jīng)營模式具有更好的實踐效果。目前，國內(nèi)也是采用只租不售的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式。只租不售經(jīng)營模式是指商業(yè)地產(chǎn)將出租作為主要的管理方式，其地產(chǎn)只是全部用于出租，而不進(jìn)行銷售，地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)等都保持完整統(tǒng)一。此種模式具有的顯著優(yōu)點是投資風(fēng)險相對較?。粚ι虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理有很大促進(jìn)，可以幫助企業(yè)樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發(fā)商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產(chǎn)權(quán)分散問題對于整體的統(tǒng)籌管理和分布產(chǎn)生諸多不利影響。

開發(fā)模式相對盲目。由于商業(yè)地產(chǎn)的高利潤，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結(jié)果引起了大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的跟風(fēng)，而實際項目論證結(jié)果顯示不充分，建設(shè)開發(fā)過程完全處于盲目狀態(tài)。同時，部分開發(fā)商對于地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營不重視，只關(guān)心前期開發(fā)的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經(jīng)營以及如何經(jīng)營的問題；雖然部分開發(fā)商及時關(guān)注了后續(xù)經(jīng)營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經(jīng)營商戶對商業(yè)項目的影響。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過程中缺少專業(yè)的運(yùn)行商，知識行業(yè)內(nèi)部細(xì)劃分程度較低，地產(chǎn)和商業(yè)之間出現(xiàn)了嚴(yán)重分離，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長期規(guī)劃、投資和經(jīng)營。

融資渠道單一。我國商業(yè)地產(chǎn)不能夠長期穩(wěn)定運(yùn)行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴(yán)重約束了開發(fā)商的自主經(jīng)營模式，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險變得較高，對于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和運(yùn)營產(chǎn)生許多不利影響。

三、改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的策略

恰當(dāng)選取經(jīng)營管理模式。目前國內(nèi)采用的只租不售的經(jīng)營模式對于商業(yè)地產(chǎn)項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當(dāng)選取經(jīng)營管理模式應(yīng)當(dāng)以區(qū)域特點和房地產(chǎn)行業(yè)實際情況為參考，在朝向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展品牌化的經(jīng)營管理目標(biāo)下，適當(dāng)突破和改進(jìn)原有模式，因地制宜的采取合理的經(jīng)營管理模式，做到“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理”，使該模式的整合優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，盡力防止商鋪經(jīng)營方式不一、形象不一致的問題。

科學(xué)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一方面要合理科學(xué)的制定商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和位置，在對商業(yè)地插項目進(jìn)行位置選取是，要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，全面調(diào)查分析兩個季節(jié)之間的客戶群體、客流量、群眾消費(fèi)水平和能力等，加強(qiáng)對政府城市規(guī)劃的分析和探究，了解城市規(guī)劃發(fā)展的基本方向，然后根據(jù)項目位置盡力發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)；另一方面要做到準(zhǔn)確定位市場，開發(fā)項目前，要詳細(xì)調(diào)查項目當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)水平和市場需求等信息，以此確定目標(biāo)市場和需要的開發(fā)規(guī)模，避免盲目開發(fā)引起的不必要損失，同時開發(fā)商要先進(jìn)行招商以充分開拓市場，以確定商業(yè)建筑的組織結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)開發(fā)建筑不能滿足商鋪需求的問題。

拓展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生應(yīng)當(dāng)盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強(qiáng)對海外基金、信托、商業(yè)證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產(chǎn)信托投資基金，實現(xiàn)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在境外上市的突破，并成功與大連萬達(dá)、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和開發(fā)商改善原有融資模式具有重要的現(xiàn)實意義和啟迪作用。

構(gòu)建良好的宏觀政策環(huán)境。政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)的完善，創(chuàng)造合理科學(xué)的法律環(huán)境；同時應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)督管理，利用宏觀政策加以引導(dǎo)，使商業(yè)地產(chǎn)朝向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。

四、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)合理發(fā)展對于促進(jìn)我國地產(chǎn)行業(yè)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有序進(jìn)行具有重要的作用。因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場發(fā)展，在布局定位、規(guī)模定量、功能定性的基礎(chǔ)上科學(xué)規(guī)劃，以不斷促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)化發(fā)展。

第6篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 問題 對策

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)的重要推動力是房地產(chǎn)行業(yè)，該行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重較大，甚至已經(jīng)被視為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。尤其是近些年來房地產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)的廣大和深度不斷加大，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨著激烈的競爭壓力。同時，由于房地產(chǎn)價格上漲帶來了較多的經(jīng)濟(jì)問題和社會問題，從長期來看，會引發(fā)較為嚴(yán)重的社會沖突。

為了有效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康地發(fā)展，國家針對該行業(yè)采取了較多的調(diào)控措施和手段，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。目前我國會計制度強(qiáng)調(diào)強(qiáng)營業(yè)稅改為增值稅，這對于營業(yè)收入占較大比重的房地產(chǎn)行業(yè)來說會造成較大的影響，如何降低房地產(chǎn)行業(yè)受到此影響成為學(xué)術(shù)界比較關(guān)注的問題，因此，本文的研究顯得十分有意義。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）短期內(nèi)面臨稅負(fù)上升風(fēng)險

統(tǒng)計得知，上海實施“營改增”后的兩年時間，大約有90%的企業(yè)已實現(xiàn)“稅收減負(fù)”目標(biāo)，然而，還有一些企業(yè)的賦稅不僅沒有減少，反而有所增加，這造成許多房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”仍有許多顧慮，企業(yè)賦稅上升的主要原因有以下兩點：一、稅率高。房地產(chǎn)行業(yè)及主要上下游行業(yè)目前的現(xiàn)行稅率在3%-5%之間，“營改增”實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率達(dá)17%或11%，所以，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)不降反升。二、抵扣難。“營改增”目前還只是試點階段，房地產(chǎn)行業(yè)及主要的上下游并沒有完全被納入試點范圍，所以目前還沒有形成完整的增值稅抵扣鏈條，因此出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈增值稅抵扣困難的現(xiàn)象。比如，建筑工人費(fèi)還不能夠直接開具增值稅專用發(fā)票，再如，所購買的原材料不可能全部取得增值稅專用發(fā)票。這一系列的問題都會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（二）財務(wù)管理與會計處理的影響

營業(yè)稅按照營業(yè)收入全額來計算所得稅，增值稅計稅時所采用的則是差額增稅，應(yīng)繳納的稅款是銷項稅與進(jìn)項稅的差額?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算會增加上十個會計科目，這無疑將增加了企業(yè)的會計核算的難度。房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)營改增會計制度的改革，以及由此造成的會計政策和制度的變化，要求財務(wù)管理和會計人員不斷通過各種措施來提升財務(wù)工作者的工作素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)能力，使所完成的工作是符合會計準(zhǔn)則和制度的，從而降低納稅風(fēng)險。

（三）營改增會造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)主要的運(yùn)營模式是項目公司式，該種形式下，房地產(chǎn)開發(fā)的項目先要根據(jù)預(yù)期的銷售收入來繳納一定的稅款，只有項目完成后房地產(chǎn)公司才會獲得大量的進(jìn)項稅款金額。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前需要繳納較高的增值稅額，以前房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加的成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)自由現(xiàn)金流較少，進(jìn)而會造成企業(yè)的資金比較短缺，再加上目前緊縮的貨幣政策和國家對房地產(chǎn)行業(yè)的控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)和公司面臨著較為嚴(yán)重的資金短缺問題。

二、應(yīng)對“營改增”的對策和建議

（一）完善對供應(yīng)商管理

為了有效地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該理性地選擇最適合企業(yè)的建筑施工方，由于他們擁有選擇權(quán)，應(yīng)該，在選擇建筑施工方時，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行選擇，尤其是要選擇那些能夠開具增值稅發(fā)票以及有正規(guī)資質(zhì)的施工單位和企業(yè)。房地產(chǎn)在選擇供應(yīng)商時同樣要考慮能否有效地減低稅率。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程的決算管理時，需要及時地開區(qū)正規(guī)增值稅發(fā)票，同時企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該對會計核算體系進(jìn)行優(yōu)化和完善，切實做到賬實相符，當(dāng)企業(yè)不能夠獲得正規(guī)的用于抵扣的發(fā)票時，一定不能進(jìn)行抵扣，以便會計核算準(zhǔn)確性得到提高。

（二）轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式來避免資金短缺

營改增會造成房地產(chǎn)行業(yè)的資金短趣，企業(yè)必須對這一問題加以重視，通過采取有效地手段進(jìn)行解決，可以通過轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營模式進(jìn)行解決。包括兩個方面：首先，在項目的開發(fā)方面可以同企業(yè)進(jìn)行合作，比如實行項目的股份制，通過聯(lián)合可以有效地解決資金短缺的問題；其次，可以不斷提升房地產(chǎn)的質(zhì)量，增加企業(yè)在市場中的競爭力，不斷擴(kuò)大該企業(yè)的市場占有率，為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金。

（三）優(yōu)化經(jīng)營流程籌劃稅務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身的特點以及經(jīng)營情況，來籌劃稅收的繳納，通過合理地籌劃最大程度地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。該企業(yè)應(yīng)該對公司的項目進(jìn)行分析，找出能夠依據(jù)進(jìn)項稅額的抵扣對稅負(fù)造成遞減的項目，從而有效地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，如何在激烈的市場競爭中抓住“營改增”的機(jī)遇，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢成為該行業(yè)發(fā)展的一個重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中要不斷做好企業(yè)的稅收籌劃相關(guān)的工作，同時以房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況為出發(fā)點，為企業(yè)的發(fā)展制定好相應(yīng)過渡政策，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，以“營改增”為契機(jī)，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)幦〉礁嗟膬?yōu)惠和政策支持，在整個房地產(chǎn)行業(yè)競爭中得以穩(wěn)定、快速和健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙暉.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].財會學(xué)習(xí)，2013

[3]李曉愫.房地產(chǎn)及建筑業(yè)的增值稅改革[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2014

第7篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅負(fù)變化

[中圖分類號]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009 ― 2234（2016）10 ― 0077 ― 02

一、引言

今年5月1日起，在各行業(yè)全面實施營改增，營業(yè)稅從此退出歷史舞臺。營改增前，由于行業(yè)間的抵扣鏈條不完整，商品在流轉(zhuǎn)過程中容易出現(xiàn)重復(fù)征稅。營改增的推進(jìn)逐步解決了重復(fù)征稅的問題，破解了制約現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅制瓶頸。在所有行業(yè)全面實施營改增，打通不同產(chǎn)業(yè)間的抵扣鏈條，為消除重復(fù)征稅提供了制度保障，有利于營造公平競爭的市場環(huán)境。同時營改增也會釋放政策紅利，通過政府收入的減少來換取公司利潤的增加以及企業(yè)綜合競爭力的提升。

本輪營改增是今年深化財稅體制改革、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的“重頭戲”，其重點是要在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)這類與不動產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行稅負(fù)改革，難度大、任務(wù)緊。這會對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對？這引發(fā)當(dāng)下的高度關(guān)注，本文依據(jù)營改增的政策精神，對該問題進(jìn)行分析。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點

（一）建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)通常要經(jīng)過多個階段，整個項目周期少則一年，多則數(shù)年才能完工。另外，每個階段都需要先期投入大量資金來保證項目推進(jìn)。這些資金投入，大量占用著房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金，企業(yè)通常要多渠道融資來滿足開發(fā)項目對資金的需求。

（二）經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個方面：一是業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了房屋開發(fā)外，還要建設(shè)一系列的配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)涵蓋了從征地、拆遷、規(guī)劃、招標(biāo)、施工到銷售全過程。二是業(yè)務(wù)涉及面廣，業(yè)務(wù)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與建材供應(yīng)商發(fā)生業(yè)務(wù)往來，而且因工程的招標(biāo)和發(fā)包與政府相關(guān)部門、承建單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。

（三）經(jīng)營風(fēng)險大，財務(wù)風(fēng)險高。商品房的單位價值高、建設(shè)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型行業(yè)，負(fù)債經(jīng)營程度高。一旦企業(yè)經(jīng)營決策失誤或受融資困擾，房屋銷路不暢，將造成商品房積壓，形成大量庫存，易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)會面臨較大財務(wù)壓力。

（四）受政策調(diào)控影響大，不確定因素多。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及土地、建材、金融等眾多行業(yè)，具有“牽一發(fā)而動全身”的效應(yīng)，往往成為政府宏觀調(diào)控的重點行業(yè)。同時，近年來政府積極利用“有形的手”緩沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，房地產(chǎn)業(yè)更易受政策影響，繼而導(dǎo)致房價波動，影響市場穩(wěn)定。

三、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

隨著營改增的深入推進(jìn)，增值稅在流轉(zhuǎn)稅中的地位更加突出，由于增值稅對流轉(zhuǎn)過程中增值的部分課稅，更能體現(xiàn)稅收公平性和稅收中性原則。同時增值稅的環(huán)環(huán)抵扣可以有效避免重復(fù)征稅的問題。營改增后，能否及時取得充足合法的進(jìn)項稅，將直接決定企業(yè)的實際稅負(fù)，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠從上游的施工單位和建材供應(yīng)商取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)稅負(fù)便會呈現(xiàn)降低趨勢。

從目前涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策來看，營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅等幾大稅種。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不再繳納營業(yè)稅，改為上繳增值稅，在銷售金額不變的情況下，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲取足額的進(jìn)項稅來降低企業(yè)的實際稅負(fù)。根據(jù)國家稅務(wù)總局公布的數(shù)據(jù)，全國前十大房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后，企業(yè)總體稅負(fù)率明顯下降，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于獲取進(jìn)項稅的途徑有限，總體稅負(fù)率微變但呈下降趨勢?？梢灶A(yù)見的是，在后續(xù)的相關(guān)配套政策出臺后，增值稅的抵扣鏈條會更加完整，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)會進(jìn)一步下降。但營改增在短期內(nèi)會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來挑戰(zhàn)，見下文分析。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨難以取得可抵扣增值稅進(jìn)項稅的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中的成本主要包括建筑材料成本和人工成本兩大塊。據(jù)統(tǒng)計，在工程結(jié)算成本中，鋼筋混凝土等建筑材料約占60%，人工成本約占20%，其他費(fèi)用約占20%。

建筑材料方面，由于采購種類眾多，不僅包括鋼材、混凝土等常規(guī)的行業(yè)交易商品，同時還有諸多低價值高消耗的小批量耗材。此類材料的供應(yīng)商通常以個體工商戶等小規(guī)模納稅人居多，其銷售材料無法開具增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)無法取得可抵扣的增值稅進(jìn)項稅。

人工成本方面，施工時的勞務(wù)用工主要來自雇傭的農(nóng)民工或某些勞務(wù)企業(yè)。當(dāng)然，個人提供的勞務(wù)不能開具增值稅專用發(fā)票，公司不能獲得進(jìn)項稅。勞務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)因為自身不具備可抵扣的項目，這使得勞務(wù)企業(yè)稅負(fù)激增，這會迫使勞務(wù)企業(yè)通過向房地產(chǎn)公司收取高額勞務(wù)費(fèi)的形式進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)在營改增初期會面臨資金壓力

房地產(chǎn)公司在施工過程中，通常會運(yùn)用項目企業(yè)的模式進(jìn)行運(yùn)作。稅務(wù)部門要求房地產(chǎn)項目針對預(yù)售收入先行繳納稅款，等到項目完成核驗后，方可實施一定規(guī)模的進(jìn)項稅款抵扣。也就是說，房地產(chǎn)公司會在預(yù)繳銷項稅后相當(dāng)長一段時間內(nèi)無法抵扣進(jìn)項稅，這顯然會對公司的現(xiàn)金流造成不利影響，再綜合現(xiàn)階段商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)公司的信貸規(guī)定，加之國家“去庫存”的相關(guān)要求，房地產(chǎn)公司不應(yīng)當(dāng)在營改增前期承擔(dān)太多的資金壓力。

同樣不容忽視的是，目前對于在建、在銷的房地產(chǎn)項目不具備科學(xué)合理的過渡機(jī)制。比如，一個房地產(chǎn)項目已完工，但銷售還有余量，這時進(jìn)行“營改增”，因為工程竣工，已經(jīng)不能再獲得可抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票。但是項目依然在銷售中，銷售的價位上下浮動不大，那么企業(yè)就要依照銷售額的11%繳納增值稅銷項稅，同時無法獲取相關(guān)的進(jìn)項稅進(jìn)行抵扣。假若無相關(guān)的過渡政策支持，在政策實施初期，一些公司的稅負(fù)會顯著增加。

（四）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤的影響

營改增會對企業(yè)利潤產(chǎn)生何種影響，這直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，因此在營改增政策出臺后就備受關(guān)注。從會計核算角度看，企業(yè)凈利潤=營業(yè)收入-營業(yè)總成本+其他營業(yè)凈收益+營業(yè)外凈收益-所得稅費(fèi)用。營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅計入營業(yè)稅金及附加，作為損益類科目直接影響企業(yè)利潤。營改增后，由于增值稅是價外稅，通過“應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交增值稅”單獨核算，并不直接影響會計利潤，在企業(yè)的利潤表中也沒有直接體現(xiàn)，所以營改增后，從報表上看，企業(yè)利潤應(yīng)該會有所上升。

根據(jù)上述的凈利潤計算公式，再結(jié)合國內(nèi)前十大房地產(chǎn)企業(yè)的季度報表來看，國內(nèi)主要地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤在營改增后呈現(xiàn)增長態(tài)勢。因此營改增背景下，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。但同樣不容忽視的是，在實際經(jīng)營活動中，企業(yè)利潤會受眾多因素影響，增值稅作為價外稅，是連同收入一起向購貨方收取的，不排除購貨方因支付增加而減少購買，從而導(dǎo)致企業(yè)銷售收入減少，進(jìn)而導(dǎo)致利潤降低的風(fēng)險。

四、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）營改增由于涉及到企業(yè)的各方面工作，需要企業(yè)管理層全盤考慮、積極應(yīng)對，特別是要提前做好財會人員的培訓(xùn)工作，修訂財務(wù)、采購等制度，使?fàn)I改增能在房地產(chǎn)業(yè)順利平穩(wěn)過渡。由于增值稅征納較為復(fù)雜，營改增后企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的稅務(wù)崗位，增設(shè)相關(guān)稅務(wù)專員，統(tǒng)一管理企業(yè)納稅事項。

（二）加強(qiáng)供應(yīng)商管理，及時取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)，能夠開具專用發(fā)票的施工企業(yè)和建材供應(yīng)商。能否更多地抵扣增值稅，是決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能否下降的關(guān)鍵因素。加強(qiáng)對施工企業(yè)的工程決算管理，做到及時取得可抵扣的專用發(fā)票，實現(xiàn)專用發(fā)票入賬及時、合法合理。

（三）調(diào)整經(jīng)營模式，避免資金短缺。為了降低“營改增”可能給企業(yè)帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)調(diào)整原有的經(jīng)營模式。企業(yè)可以通過縮短項目周期、應(yīng)收賬款政策收緊來減少資金占用和降低財務(wù)費(fèi)用。企業(yè)也可以在行業(yè)間積極開展項目合作，比如進(jìn)行樓盤的聯(lián)合開發(fā)、項目股份制等，同時多元化籌資，優(yōu)化資金來源渠道，盡量避免資金短缺，最大限度減少財務(wù)風(fēng)險。

（四）再造業(yè)務(wù)流程，適當(dāng)稅收籌劃。企業(yè)可以通過非核心業(yè)務(wù)外包的形式來解決部分環(huán)節(jié)無法取得可抵扣進(jìn)項稅的問題。同時企業(yè)要結(jié)合自身經(jīng)營實際，科學(xué)合理地進(jìn)行稅收籌劃，通過納稅義務(wù)發(fā)生和實際繳納的時間差來實現(xiàn)資金的有效利用，盡量減輕稅收負(fù)擔(dān)，在“營改增”的契機(jī)下，爭取獲得更多政策優(yōu)惠。

（五）積極爭取政府的財稅政策支持。房地產(chǎn)企業(yè)可采取行業(yè)協(xié)會的形式建議政府對房地產(chǎn)業(yè)實施穩(wěn)定持續(xù)的財稅政策，以便房地產(chǎn)企業(yè)形成一定的政策預(yù)期，讓政府的調(diào)控政策成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的“壓艙石”和行業(yè)健康發(fā)展的“助推器”。在營改增初期，房地產(chǎn)企業(yè)也可以向政府申請一定的財政補(bǔ)助，以緩解政策過渡階段的資金壓力。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢來最大限度獲取進(jìn)項稅。對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于開發(fā)項目眾多，分布地域廣，為了發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢以獲得最大的折扣力度，可以由集團(tuán)公司統(tǒng)一對外采購建材物資再提供給各分公司。但簽訂合同時，由各分公司分別與供貨商簽訂，各自取得增值稅發(fā)票，各自分別抵扣進(jìn)項稅。

總之，“營改增”的實施標(biāo)志著我國稅制改革向前邁出了重要一步，這不僅是深化經(jīng)濟(jì)體制改革的必然要求，也是為企業(yè)松綁減負(fù)，激發(fā)創(chuàng)新活力的必然之舉。盡管“營改增”所起到的助推經(jīng)濟(jì)作用相當(dāng)顯著，但仍無法忽略其可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成的嚴(yán)峻考驗。在營改增背景下，相關(guān)企業(yè)必須主動應(yīng)對，切實將準(zhǔn)備工作落實到位，根據(jù)企業(yè)實際，制定相關(guān)方案，有針對性有預(yù)見性地改善經(jīng)營模式，降低政策過渡期可能面臨的財務(wù)風(fēng)險。同時，政府應(yīng)積極探索適合各地區(qū)、各行業(yè)的稅收政策，及時出臺配套文件使?fàn)I改增政策在基層落地生根，為在營改增環(huán)節(jié)中遭遇挑戰(zhàn)的企業(yè)提供幫助，進(jìn)而讓稅制改革更充分地發(fā)揮杠桿效能，為經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

〔1〕張運(yùn)賢.芻議“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策〔J〕.會計師，2014，（14）：43-44.

〔2〕韓笑.實施“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題及對策〔J〕.市場研究，2014，（07）：20-23.

〔3〕沈瓊.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策〔J〕.中國商論，2015，（11）：150-152.

第8篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的一種金融方式，由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證，將投資者的出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，形成收益共享、風(fēng)險共擔(dān)的一種融資模式，是房地產(chǎn)信托中最重要的一種形式。

在我國發(fā)展REITs的作用：一是增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的血液，在市場動蕩情況下，多元化的企業(yè)資本來源，對降低資金鏈斷裂的風(fēng)險、保證后續(xù)資金、維護(hù)房地產(chǎn)價格和資本市場的穩(wěn)定起到了重要作用：融資渠道的拓寬也降低了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴程度，減少了銀行將大量貸款集中于房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險。二是改變我國房地產(chǎn)市場競爭格局、城市房地產(chǎn)市場競爭不足的現(xiàn)象，在同一城市中，往往存在幾家勢力較大的地產(chǎn)公司控制較多的地塊，從而造成壟斷定價現(xiàn)象的存在，引入房地產(chǎn)信托投資基金能使中小房地產(chǎn)公司彌補(bǔ)資金上的不足，從而增加市場供給，提高房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭力度，降低企業(yè)剝奪消費(fèi)者剩余的程度。三是增加民間資本的投資方式。2008年全國居民儲蓄存款達(dá)到20萬億元，在2009年市場回暖、通貨膨脹預(yù)期增加的情況下，民間資本急于尋求投資渠道，由于我國居民投資形式單一，2006-2007年大量資本聚集于股市與現(xiàn)有房地產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫化形成，將民間資本引人房地產(chǎn)開發(fā)，一方面擴(kuò)大房地產(chǎn)市場資金供給，另一方面為民間資本疏通了房地產(chǎn)投資渠道。

為探索我國REITs的發(fā)展模式和發(fā)展路徑，以下將對在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展REITs存在的風(fēng)險及解決方案作簡要分析。

一、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的風(fēng)險分析

(一)資金鏈風(fēng)險

雖然。我國民間資本充裕且投資熱情高漲，但由于房地產(chǎn)開發(fā)項目存在投資額巨大、回報周期長、受經(jīng)濟(jì)周期影響大的特點，投資具有較大不確定性。剛開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)一般需要2-3年培育期，以較低的租金吸引商戶入駐，培育商業(yè)氛圍。而由于中小投資者急于求成的特點，一旦市場出現(xiàn)波動或幾年內(nèi)收益率不高，開放式經(jīng)營的REITs將遭遇贖回風(fēng)險，并影響后續(xù)資金的投入，造成REITs市場無法持續(xù)經(jīng)營。因此，在市場發(fā)展初期，應(yīng)采用封閉式經(jīng)營的REITs，以避免現(xiàn)金流波動過大，同時鼓勵機(jī)構(gòu)投資者，如社?；?、保險機(jī)構(gòu)、投資公司積極參與REITs項目的融資，形成長期投資關(guān)系，維護(hù)市場穩(wěn)定。

(二)經(jīng)營風(fēng)險

由于國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格高、租金低，出現(xiàn)了出售和出租的倒掛現(xiàn)象，某些全市場化運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率較低，因此要合理配置REITs的資產(chǎn)池，使不同投資項目相互搭配，在各期之間保持RElTs收益的穩(wěn)定性，這對REITs的經(jīng)營者在戰(zhàn)略眼光、經(jīng)營能力等方面都提出了較高的要求。而內(nèi)地商業(yè)運(yùn)營水平仍偏低，在商業(yè)誠信、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營能力上存在不足。同時，由于REITs持有者與經(jīng)營者之間存在信息不對稱和無法觀測其經(jīng)營行為等現(xiàn)象，在REITs經(jīng)營過程中不可避免地存在委托一問題和逆向選擇問題，這些都對REITs市場的健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。因此。培育REITs市場的專業(yè)經(jīng)理人，建立完善的信息披露制度和監(jiān)管法規(guī)，才能確保REITs的持續(xù)經(jīng)營。

(三)法律政策風(fēng)險

由于缺乏針對性的法律對REITs的組織形式、經(jīng)營模式、稅收政策、監(jiān)督管理作詳細(xì)規(guī)定，造成了REITs發(fā)展上存在法律障礙和較大的不確定性。如1998年后基金公司只能投資于證券市場，不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場：現(xiàn)行法律對信托公司也有較多規(guī)模和融資方面的限制；我國《公司法》中對一般公司的規(guī)定并不適合REITs；由于我國REITs的發(fā)展也處于探索階段。政府的政策存在不確定性，這些方面都使得基金公司、信托公司以及其他投資機(jī)構(gòu)在政策前景不明朗的情況下，無法積極地參與REITs的運(yùn)作。因此，明確政策、健全法律是我國REITs發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展路徑設(shè)計

通過以上分析，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場具體情況和國外REITs發(fā)展經(jīng)驗，提出我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展路徑，如下圖所示!

第一階段：政府引導(dǎo)的契約式信托

在REITs發(fā)展的初級階段，由于法律的調(diào)整需要較長時間，REITs的經(jīng)營在管理經(jīng)驗不足的情況下經(jīng)營風(fēng)險較大，且個人投資者對REITs的認(rèn)識和接受程度較低，為保證REITs市場的平穩(wěn)起步，培育REITs投資者，需要政府在REITs的項目選擇、協(xié)調(diào)參與主體、監(jiān)督管理中起重要作用，項目選擇上可以側(cè)重發(fā)展前景較好、政策扶植力度較大的投資項目，如下業(yè)園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、政府保障住房項目、規(guī)劃區(qū)商業(yè)中心建設(shè)等，以較低土地成本使其具有較高的租金收益率，從而培育我國第一批REITs的發(fā)展。同時，為維護(hù)REITs在起步階段的資金鏈穩(wěn)定，可以吸納保險基金、社?；?、住房公積金，并積極吸引戰(zhàn)略性機(jī)構(gòu)投資者，以封閉式基金的經(jīng)營模式為起點建立債權(quán)型契約投資基金。

第二階段：完全市場化的契約式信托

經(jīng)過探索期的發(fā)展之后，我國REITs積累了一定的經(jīng)營管理經(jīng)驗和公眾認(rèn)知度，并在此基礎(chǔ)上修改、完善了一些相關(guān)法律，為完全市場化運(yùn)作提供了客觀基礎(chǔ)。這一階段REITs的發(fā)展，在項目選擇、資產(chǎn)配置、投資者選擇、管理模式等方面以市場化運(yùn)作為基礎(chǔ)。借鑒香港和新加波的發(fā)展模式，可以由發(fā)起人依法設(shè)立REITs機(jī)構(gòu)，發(fā)行受益證券以獲得資金，組建或委托基金管理公司進(jìn)行管理，選擇多元化的投資項目，如商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)項目或其他法律允許的投資項目，從而分散風(fēng)險，獲得穩(wěn)定回報。在基金運(yùn)作方式上可以選擇開放式基金的經(jīng)營模式，通過上市交易行為，提高受益證券的流動性和REITs的信息披露程度，促進(jìn)REITs管理、監(jiān)督的制度化，從而提高REITs在金融市場上的接受程度，降低委托一問題。保護(hù)中小投資者利益。

第三階段：嚴(yán)格監(jiān)管的公司制信托

美國金融危機(jī)的爆發(fā)使人們認(rèn)識到金融監(jiān)管的重要性，尤其在信用體制不完備的新興資本市場，放任金融衍生品的發(fā)展會帶來災(zāi)難性的后果。公司制的REITs集民間融資、房地產(chǎn)公司、投資基金、上市公司的各種特征為一體，發(fā)展初期需要在公司組建、資金募集、經(jīng)營方案、收益分配、經(jīng)理人監(jiān)管、投資者權(quán)益保護(hù)等方面上受到更多的限制。參考美國REITs的發(fā)展，其發(fā)展過程也是伴隨著法律，尤其是稅法對REITs發(fā)展限制條件的逐步取消，經(jīng)歷了從嚴(yán)到寬的監(jiān)管過程。我國公司制RElTs在發(fā)展初期，可以由大型基金公司或信托公司作為發(fā)起人，成立較為獨立的REITs子公司，參考上市房地產(chǎn)公司的運(yùn)營模式，其投資組合需要具備為穩(wěn)定的收益，其中，風(fēng)險較高的投資項目需報監(jiān)管部門審批，同時在公司內(nèi)部建立嚴(yán)格的公司治理、內(nèi)部控制和信息披露制度，在公司外部成立獨立的REITs外部審計和專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，形成政府、投資者、第三方機(jī)構(gòu)多方監(jiān)管的管理體制。

第四階段：市場化的公司信托

經(jīng)過前三個階段的發(fā)展，我國REITs市場已經(jīng)積累了較多的管理運(yùn)作經(jīng)驗，完成了投資者教育和人才培養(yǎng)過程，有了較為完善的法律體系和國際化的評估標(biāo)準(zhǔn)。隨著我國資本市場的逐步放開和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，REITs市場迎來蓬勃發(fā)展的繁榮時期，在推進(jìn)我國城市化建設(shè)和商業(yè)發(fā)展上發(fā)揮重要作用，成為房地產(chǎn)市場重要的融資工具和資本市場重要的投資渠道。

第9篇：房地產(chǎn)經(jīng)營模式范文

關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進(jìn)行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%?？梢姡心戏康禺a(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲備進(jìn)行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風(fēng)險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風(fēng)險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競爭力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。

（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機(jī)會，加速了資本的擴(kuò)張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。

（四）對公司股價的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢娊铓ど鲜泻?，投資者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財務(wù)指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務(wù)指標(biāo)對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)風(fēng)險承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說明償還長期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運(yùn)行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運(yùn)能力

公司的營運(yùn)能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運(yùn)水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運(yùn)營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標(biāo)來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進(jìn)行殼公司的綜合評價，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實力，提高企業(yè)競爭力，以實現(xiàn)企業(yè)的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導(dǎo)致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進(jìn)行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費(fèi)了社會公共資源。因此，抓住實質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。

（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務(wù)意識強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評價，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機(jī)構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財務(wù)公司、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

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