房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項(xiàng)階段的成本控制

立項(xiàng)階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對(duì)成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期成本分布、收入，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項(xiàng)階段的成本控制活動(dòng)主要包括：項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤(rùn)測(cè)算等幾個(gè)方面。

2、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制。具體來說應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項(xiàng)階段確定的成本規(guī)劃落實(shí)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計(jì)；第三要大力推廣價(jià)值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核工作。

3、建設(shè)階段的成本控制

建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場(chǎng)控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的情況，做好土方平衡；第二，對(duì)照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實(shí)招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實(shí)好工程款的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有效控制財(cái)務(wù)成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個(gè)階段，第一是承包人按照?qǐng)D紙完成全部工作并取得驗(yàn)收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點(diǎn)審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)為取得財(cái)物利益而產(chǎn)生的舉債，這會(huì)增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財(cái)務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會(huì)有大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資風(fēng)險(xiǎn)指的是在不確定因素的影響下，由于投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險(xiǎn)分析

資金回收風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時(shí)發(fā)生資金相對(duì)不足的問題。收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是利潤(rùn)分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配的風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是由內(nèi)外兩個(gè)方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國(guó)家政策的變動(dòng)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能很好的對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，將會(huì)帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要表現(xiàn)在對(duì)融資規(guī)模、投資時(shí)點(diǎn)以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第2篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

1.籌資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)大部分由銀行承擔(dān)，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因而，改變這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國(guó)自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，負(fù)債率過大將會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個(gè)高負(fù)債率的原因就是因?yàn)楫?dāng)這些借款資本的利潤(rùn)率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負(fù)債利息很低甚至沒有，像預(yù)收款項(xiàng)和應(yīng)付款，相當(dāng)于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會(huì)承擔(dān)不起高額的利息費(fèi)用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，涉及到建筑的設(shè)計(jì)建造、銷售售后，它的經(jīng)營(yíng)過程都比較長(zhǎng)，從前期審批、規(guī)劃、投標(biāo)購(gòu)買土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的時(shí)間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進(jìn)去，并不會(huì)取得收益，所以說房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實(shí)行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時(shí)間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤(rùn)。在這種利益的驅(qū)使下，才會(huì)出現(xiàn)國(guó)內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對(duì)為占社會(huì)大部分人口的普通群眾提供廉價(jià)房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會(huì)進(jìn)一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

針對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個(gè)方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長(zhǎng)，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會(huì)給地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來?yè)]之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來，大半要?dú)w功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財(cái)務(wù)上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開始向證券市場(chǎng)融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長(zhǎng)的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會(huì)的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國(guó)家很是關(guān)注，從起始時(shí)期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時(shí)候的貨幣財(cái)政政策的干預(yù)，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時(shí)間段的政府政策導(dǎo)向有關(guān)。國(guó)家干預(yù)有廉租房建設(shè)、提高首付比例、提高利息率等以及各項(xiàng)稅種的征收。一方面，國(guó)家頒布的交易政策也會(huì)影響到房地產(chǎn)，主要是因?yàn)檫@些政策會(huì)影響到大眾的購(gòu)買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國(guó)家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)肯定也會(huì)發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價(jià)格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會(huì)提高銷售價(jià)格，從而影響銷量，這都會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。綜上所述，國(guó)家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，國(guó)家政策會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷。經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，每個(gè)行業(yè)都會(huì)受到影響。每個(gè)國(guó)家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當(dāng)當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)跟著繁榮，當(dāng)發(fā)展到了峰點(diǎn)，超出當(dāng)?shù)厮艹惺艿?，就?huì)衰退下來，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長(zhǎng)回收慢的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成很大影響。③市場(chǎng)環(huán)境供需不合理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本就是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是由市場(chǎng)來影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場(chǎng)。而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應(yīng)求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費(fèi)閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會(huì)主群體的普通消費(fèi)人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險(xiǎn)防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點(diǎn)是利息高，企業(yè)無力承擔(dān)高額的利息費(fèi)用，發(fā)行股票可以解決這個(gè)問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風(fēng)險(xiǎn)分散于個(gè)個(gè)股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨(dú)立承擔(dān)。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實(shí)現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國(guó)限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對(duì)于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢(shì)，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長(zhǎng)，企業(yè)的償債壓力更??；四是可以打破房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實(shí)行的各種貨幣財(cái)政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊(yùn)深的企業(yè)才能存活下去，而對(duì)于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

2.降低資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)為了獲得更多的效益，會(huì)進(jìn)行很常見的負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是如果負(fù)債經(jīng)營(yíng)不合理，就會(huì)造成很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，越是單一不合理負(fù)債越容易出問題。企業(yè)可能為了短時(shí)間的擴(kuò)張不管自身的資本結(jié)構(gòu)而拼命籌集資金，而解決這個(gè)問題的辦法就是尋求短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的平衡，也就是合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果能把短期負(fù)債控制在一定的范圍，是企業(yè)所能承擔(dān)的，然后再借的適合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的長(zhǎng)期負(fù)債，能很大程度上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第3篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度

房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)業(yè)，價(jià)值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，同時(shí)存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院2008年6月的一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，達(dá)到76. 49%，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。同時(shí)，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟(jì)增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負(fù)，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實(shí)證分析的層面來來測(cè)度和反映我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策，從而為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進(jìn)行積極探索。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式及其管理問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，甚至有超過90%以上的，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。籌資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報(bào)利益趨動(dòng)下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險(xiǎn)于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動(dòng)，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動(dòng)資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長(zhǎng)。在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。自2008年以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問題較大，財(cái)政政策的緊縮同時(shí)貨幣市場(chǎng)上利率增長(zhǎng)，使得我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進(jìn)而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險(xiǎn)增大。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）再籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負(fù)債率進(jìn)一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進(jìn)一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈條一般比較長(zhǎng)，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦斷裂會(huì)造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來致命威脅，從而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來說也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國(guó)有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項(xiàng)目上項(xiàng)，有些企業(yè)沒有對(duì)自身的資金潛力進(jìn)行估算，沒有對(duì)內(nèi)外負(fù)債進(jìn)行估計(jì)。而是千方百計(jì)地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)程度。再者，一旦拿到項(xiàng)目上項(xiàng)以后，并沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項(xiàng)目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增大。（2）單個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債金額較大。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項(xiàng)目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項(xiàng)目上項(xiàng)以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險(xiǎn)使得項(xiàng)目在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都成為一個(gè)比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項(xiàng)目正常開工，在所謂高回報(bào)的利益驅(qū)動(dòng)下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)負(fù)債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，單一化籌資是非常危險(xiǎn)或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級(jí)企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對(duì)下屬的部門及子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。（5）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴(yán)密、有效地投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制等，就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的相關(guān)動(dòng)向，隨時(shí)動(dòng)態(tài)跟蹤公司的財(cái)務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預(yù)測(cè)公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)危機(jī)存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當(dāng)措施，從而對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以有效防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證測(cè)度

（一）預(yù)測(cè)指標(biāo)的選擇 本文選取了我國(guó)滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實(shí)證研究對(duì)樣本的要求，能有效保證實(shí)證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)按照以下幾個(gè)方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當(dāng)年12月31日收盤價(jià)為依據(jù)計(jì)算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計(jì)算的；所有年報(bào)數(shù)據(jù)均采用合并會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費(fèi)用一項(xiàng)從公司財(cái)務(wù)公布的報(bào)表中難以獲取，因而使用報(bào)表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用來代替利息費(fèi)用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計(jì)算。

（二）z模型及其修正 美國(guó)學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀(jì)60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個(gè)模型主要是用來預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對(duì)應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動(dòng)性、獲利能力、財(cái)務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)選取了22個(gè)指標(biāo)，最后從中選取五個(gè)財(cái)務(wù)變量，并賦予這五個(gè)財(cái)務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個(gè)變量分別為營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)、股權(quán)市價(jià)總值/總負(fù)債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個(gè)五個(gè)變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計(jì)算出一個(gè)數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個(gè)區(qū)間來預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗(yàn)性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當(dāng)判別Z值高于2.675時(shí)，企業(yè)被認(rèn)定為財(cái)務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當(dāng)判別Z值高于1.81、低于2.675時(shí)，企業(yè)通常財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財(cái)務(wù)危機(jī)的隱患，需要進(jìn)一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認(rèn)為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運(yùn)。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計(jì)算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)越小，破產(chǎn)機(jī)率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機(jī)率逐漸增大。同時(shí)奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)前一年預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當(dāng)高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測(cè)31家，33家正常企業(yè)樣本也能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測(cè)正確率達(dá)到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測(cè)的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實(shí)證結(jié)果得出Z模型預(yù)測(cè)正確率達(dá)到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對(duì)各個(gè)變量的定義及計(jì)算公式，同時(shí)考慮到我國(guó)的一些特殊情況，對(duì)Z模型運(yùn)用的5個(gè)變量計(jì)算公式設(shè)定為：X1：營(yíng)運(yùn)資金/總資產(chǎn)=（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤(rùn)+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)=（凈利潤(rùn)+所得稅+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價(jià)總值/負(fù)債總額=（每股市價(jià)×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負(fù)債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當(dāng)大的學(xué)術(shù)價(jià)值，但是判別方法是基于西方國(guó)家較為完備的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度，并不適合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的上市公司風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。因此，具體到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)來說，必須探索適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，才能精準(zhǔn)反映我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況?；诖?，本文在借鑒相關(guān)文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)支持下提出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗(yàn)臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)驗(yàn)臨界值做出檢驗(yàn)。目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，如陳曉、陳治鴻在研究中認(rèn)為當(dāng)凈資產(chǎn)收益率小于6%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計(jì)了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計(jì)值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴(yán)格一點(diǎn)，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因?yàn)橥ǔＲ患夜久抗墒找婧蛢糍Y產(chǎn)收益率小于零時(shí)，人們一般認(rèn)為該公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計(jì)算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計(jì)值，具體見（表2）。由表得知，當(dāng)Z值小于0.8481時(shí)，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險(xiǎn)的作用，本文估計(jì)Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻(xiàn)（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當(dāng)每股收益大于0.4時(shí)，公司的財(cái)務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險(xiǎn)較小者，對(duì)每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，見（表3）。同時(shí)也運(yùn)用了另一個(gè)傳統(tǒng)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率來判別風(fēng)險(xiǎn)較小者，根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率大于10%時(shí)，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，見（表4）。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本文定義當(dāng)Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時(shí)為業(yè)績(jī)比較好的公司，風(fēng)險(xiǎn)較小，見（表5）。在Z值大于1.7時(shí)，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗(yàn) 運(yùn)用房地產(chǎn)上市公司2008年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)結(jié)論進(jìn)行檢驗(yàn)，在86個(gè)非財(cái)務(wù)危機(jī)公司中，模型把9個(gè)非財(cái)務(wù)危機(jī)公司判別為財(cái)務(wù)危機(jī)公司，其判別準(zhǔn)確度為89.5%；7個(gè)財(cái)務(wù)危機(jī)公司中，有1個(gè)被認(rèn)定為非財(cái)務(wù)危機(jī)公司，模型判別準(zhǔn)確度為86%；對(duì)于整個(gè)樣本來說，模型判別正確為83個(gè)，總體判別準(zhǔn)確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價(jià)值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢(shì)來預(yù)警房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)概率大。因此，在運(yùn)用奧爾曼模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)度時(shí)，應(yīng)該運(yùn)用修正后的Z值進(jìn)行判別，這樣才能準(zhǔn)確衡量我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并能加以有效防范和控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財(cái)務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動(dòng)地實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時(shí)， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。六是建立房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險(xiǎn)管理，控制風(fēng)險(xiǎn)損失。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)類型 防范對(duì)策

近年來，在我國(guó)營(yíng)改增稅制改革工作深入與市場(chǎng)環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對(duì)于商品房的要求不斷提高，另一方面在國(guó)家政策調(diào)控與市場(chǎng)信任不足的困擾下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與盈利空間不斷縮減，整個(gè)行業(yè)處于一個(gè)畸形發(fā)展的背景下。因此對(duì)于現(xiàn)階段的管理工作來說，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范也就異常的重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說，大部分企業(yè)的負(fù)債率一般維持在一個(gè)較高的水平，其平均數(shù)據(jù)在70% 上下，這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入較高與資金回籠時(shí)間較慢具有較大的關(guān)系，因此企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)的過程中，一定需要具備較高的資金流動(dòng)能力。而當(dāng)企業(yè)某段時(shí)間的流動(dòng)資金較少時(shí)，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機(jī)構(gòu)完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項(xiàng)目的盈利率，因此企業(yè)在高負(fù)債率的壓力下需要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)問題。在日常經(jīng)營(yíng)的過程中，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問題或資金鏈斷裂時(shí)，不但會(huì)影響到企業(yè)的盈利空間，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的直接破產(chǎn)。例如，xx地產(chǎn)作為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的十強(qiáng)企業(yè)，從2015年上半年的發(fā)展情況來看，雖然其營(yíng)業(yè)額高達(dá)151.07億元，但是與往年同期相比已經(jīng)下降15%，有息負(fù)債總額達(dá)460億元，并多次面向市場(chǎng)舉債，企業(yè)的實(shí)質(zhì)壓力已經(jīng)失去市場(chǎng)的信任。而在其逆市瘋狂擴(kuò)張的背景下，有關(guān)市場(chǎng)人士與專家斷言企業(yè)隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)會(huì)資金斷裂問題。這個(gè)案例在一定程度上折射出整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

（二）再融資風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業(yè)外，大部分企業(yè)較難單獨(dú)開發(fā)完成一個(gè)完整的地產(chǎn)項(xiàng)目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業(yè)均會(huì)選擇到與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作。不過，如果相關(guān)企業(yè)未取得與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作就開始上馬項(xiàng)目時(shí)，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業(yè)債務(wù)問題、信用問題、開發(fā)前景等層面的考量下容易直接拒絕項(xiàng)目貸款，同時(shí)也會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對(duì)于我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還可轉(zhuǎn)向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會(huì)加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，作為我國(guó)曾經(jīng)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)的溫州地區(qū)，其在2008年金融危機(jī)后，大部分企業(yè)開始舉債民間資本，從而引起企業(yè)的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時(shí)，樂清的電纜制造巨頭三旗集團(tuán)瀕臨破產(chǎn)重組，接著龍灣江南皮革有限公司運(yùn)營(yíng)者停業(yè)，在這之后，溫州地區(qū)開始出現(xiàn)一股“倒閉潮”。

（三）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

利率作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國(guó)家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業(yè)銀行的利率會(huì)根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。其中，2007 年利率調(diào)整對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)較大的比例，并開始影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，在國(guó)民輿論壓力下，國(guó)家政府不得不針對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行調(diào)整，實(shí)行了加息政策。而在該政策執(zhí)行后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上一旦出現(xiàn)問題而導(dǎo)致盈利空間無法滿足預(yù)期目標(biāo)后，將會(huì)一定程度的影響到企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目投資，甚至破產(chǎn)。

（四）管理上的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其與各行政部門的經(jīng)濟(jì)往來較為頻繁。例如，必要的稅務(wù)、審計(jì)等部門。而在經(jīng)濟(jì)來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)問題，例如，隨著國(guó)家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務(wù)失誤等問題。另外，如果某一企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度缺乏完善時(shí)，其也較為容易造成企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導(dǎo)致與其它的部門經(jīng)濟(jì)來往賬目的缺失，還會(huì)影響到成本管理，容易造成資金的實(shí)際使用超出預(yù)期方案，直接影響到企業(yè)的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）構(gòu)建成熟的融資渠道

現(xiàn)階段，在整個(gè)行業(yè)投資熱潮退卻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極構(gòu)建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實(shí)現(xiàn)多元化融資戰(zhàn)略，從而避免傳統(tǒng)單一融資渠道風(fēng)險(xiǎn)過大問題的出現(xiàn)。在具體的工作上，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要基于自身融資潛力出發(fā)，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優(yōu)化。例如，信托計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券，抵押、產(chǎn)權(quán)交易以及租賃等均屬于現(xiàn)階段較為成熟且管用的手段。而針對(duì)民間資本進(jìn)行融資，一定要避免高利息模式的出現(xiàn)，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業(yè)一樣自負(fù)盈虧。在構(gòu)建成熟的融資渠道后，將可以進(jìn)一步提升企業(yè)的盈利能力，并減少債務(wù)與償債比例，把企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足而無法獨(dú)立完成項(xiàng)目開發(fā)問題，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項(xiàng)目回報(bào)率的前提下，還要對(duì)自身的還款空間進(jìn)行考慮。另外，企業(yè)面對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經(jīng)營(yíng)而利用到金融杠桿提升收入，但是負(fù)債一定要在自身資本結(jié)構(gòu)承受的范圍內(nèi)，然后再基于自身能力控制與管理債務(wù)比例，強(qiáng)化現(xiàn)金流動(dòng)的有效管理，進(jìn)而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過程中，無論任何時(shí)期均要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在具體的工作上，可以基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行把握，并科學(xué)合理的針對(duì)國(guó)家的政策改變進(jìn)行解讀，然后預(yù)測(cè)出可能出現(xiàn)的變化問題，從而可以提前避免風(fēng)險(xiǎn)問題，提升風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。另外，在相關(guān)政策出現(xiàn)變化后，企業(yè)一定要及時(shí)構(gòu)建相對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案，留有一定比例的風(fēng)險(xiǎn)基金儲(chǔ)備，進(jìn)一步提升自身在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的生存適應(yīng)能力。特別基于我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來說，其正好處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，政策、市場(chǎng)變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過程中必須要研讀國(guó)家政策走向，并把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，積極規(guī)避經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）強(qiáng)化前期調(diào)查有效控制成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了它是一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，并且容易受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策的影響。在進(jìn)行項(xiàng)目投資的前期必須加強(qiáng)對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查，做好足夠的前期風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告。因此風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報(bào)告和收益報(bào)告。以利于進(jìn)行正確的投資決策。很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有正確認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，要正確認(rèn)識(shí)到成本控制在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。具體的做法是，在項(xiàng)目投資前，要編制全面的項(xiàng)目預(yù)算，整個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。即對(duì)于項(xiàng)目投資、施工和銷售的整個(gè)過程都要嚴(yán)格的執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算。要加強(qiáng)對(duì)于整個(gè)過程的財(cái)務(wù)核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導(dǎo)致資金鏈斷裂，另外，企業(yè)可以建立相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)于整個(gè)過程要嚴(yán)格的審核。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業(yè)一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)類型，然后有針對(duì)性的強(qiáng)化相關(guān)管理工作，為企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供動(dòng)力支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]李建中，武鐵梅.基于因子- logistic 模型的房地產(chǎn)業(yè)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警分析[J].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010

第5篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)預(yù)算

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在投資開發(fā)過程之中，因?yàn)闈撛诘母鞣N不受控的內(nèi)部因素與外部因素的影響而導(dǎo)致其財(cái)務(wù)狀況發(fā)生惡化，進(jìn)而使得企業(yè)的實(shí)際收益與所預(yù)期的收益之間產(chǎn)生較大的差值，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益而引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)?？陀^的講，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但是通過提高財(cái)務(wù)管理的水平、提升財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)、最小化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)與價(jià)值的最大化。

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)不確定性、風(fēng)險(xiǎn)可控性、資本構(gòu)成不合理、資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大多是由于其財(cái)務(wù)成本的變化給企業(yè)所帶來的各種損失，主要包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、償還賬務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及施工風(fēng)險(xiǎn)[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理常見問題

（1）企業(yè)資金構(gòu)成不合理，負(fù)債率過高

已有數(shù)據(jù)表明，債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中所占到比重已經(jīng)高達(dá)80%，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的水平。其原因一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的需求量巨大，同時(shí)資金回籠速度較慢，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往在建設(shè)過程中大量透支信貸資金，從而使得權(quán)益資本所占的比重急速下降，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大為增加。

（2）財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，一旦出現(xiàn)預(yù)期收益難以達(dá)到，則無法從財(cái)務(wù)指標(biāo)中細(xì)化分析，更無法實(shí)現(xiàn)對(duì)于企業(yè)未來償債能力、利潤(rùn)率等進(jìn)行預(yù)測(cè)，也就難以實(shí)現(xiàn)對(duì)于日常資金的科學(xué)管理，最終將會(huì)使得企業(yè)成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對(duì)于日常資本管理不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的管理意識(shí)淡漠，使得盲目投資、資金浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，而在項(xiàng)目開發(fā)過程中，缺乏對(duì)于資金的有效監(jiān)管，進(jìn)而使得資金的利用率低下。再加上房地產(chǎn)企業(yè)的在形勢(shì)好轉(zhuǎn)的情況下，任意增發(fā)或新設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的掌控能力大大降低。

（4）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于相關(guān)的財(cái)務(wù)主管思維觀念老化、知識(shí)陳舊，對(duì)于財(cái)務(wù)管理信息化、軟件化認(rèn)知能力差，在這一情況下，企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況與財(cái)務(wù)現(xiàn)狀很難得到真實(shí)、實(shí)時(shí)的反映，進(jìn)而導(dǎo)致決策層在分析判斷時(shí)極易造成決策失誤，以方大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要可分為外部因素與內(nèi)部因素，其中外部因素具體為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境等；內(nèi)部因素具體為財(cái)務(wù)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)決策水平、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等。

1.外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)政策主導(dǎo)性行業(yè)，其關(guān)乎著國(guó)計(jì)民生，故而它的發(fā)展?fàn)顩r與政府的政策制定與實(shí)施之間緊密相關(guān)。政策的影響對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展是最為重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該實(shí)時(shí)觀察經(jīng)濟(jì)政策的變化，隨著抓緊各種投資機(jī)會(huì)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在市場(chǎng)因素方面，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇時(shí)一定要定位明確，健全相關(guān)的配套設(shè)施，制定有效合理的符合市場(chǎng)的發(fā)售政策，尤其是在市場(chǎng)低迷的情況下，應(yīng)更加注重市場(chǎng)的重要性，慎重選擇投資時(shí)機(jī)，以盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)部因素

資金對(duì)于企業(yè)而言其重要性不言而喻，相應(yīng)地財(cái)務(wù)管理工作的水平直接決定了企業(yè)發(fā)展的快慢。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)是政策支柱性產(chǎn)業(yè)，故而在房地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)有企業(yè)或是國(guó)有控股企業(yè)在其中占據(jù)了大多數(shù)。而國(guó)有企業(yè)在發(fā)展過程中所積累的一些弊端，比如組織機(jī)構(gòu)冗余、人浮于事、內(nèi)部監(jiān)督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)各個(gè)分公司直接盲目申請(qǐng)與利用資金，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，隨意分配收益等等。此外有些企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)度不足，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)主要取決于所謂的機(jī)遇，在實(shí)際管理過程中實(shí)行粗放式的管理機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)抵御程度相對(duì)較差。

誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)與實(shí)際財(cái)務(wù)狀況信息獲取的不準(zhǔn)確、延時(shí)等因素的制約，再加上確定投資開發(fā)之前未能進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)研，由于決策失誤所導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受到損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機(jī)，產(chǎn)生無可估量的損失。因此，企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策的能力，積極引入專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域人員，提升自身的決策水平。

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng)，從購(gòu)得土地、選擇好的投資項(xiàng)目一直到竣工為止，常常要經(jīng)歷一個(gè)甚至是好幾個(gè)會(huì)計(jì)年度。在整個(gè)生命周期內(nèi)，企業(yè)往往要與多家企業(yè)合作，此外為了保證項(xiàng)目的施工進(jìn)度，房屋的質(zhì)量以及周邊居民的生活環(huán)境，整個(gè)開發(fā)過程必須有眾多職能部門的監(jiān)督。如果企業(yè)在此過程中，無法較好的協(xié)調(diào)與不同單位之間的關(guān)系，勢(shì)必導(dǎo)致相關(guān)問題的產(chǎn)生。一旦如此，必然使得施工周期被認(rèn)為延長(zhǎng)，與之相關(guān)的人力物力等成本都將相應(yīng)地增加，投資利潤(rùn)率降低，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)飘a(chǎn)清算。因此，企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)能力對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)至關(guān)重要。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與管理對(duì)策研究

1.優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道

一般情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的程度與資本成本中權(quán)益資本的比重構(gòu)成正比關(guān)系的，在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴(kuò)展資金渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低債務(wù)資本導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自身的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，對(duì)于權(quán)益資本與信貸資本比重實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、最優(yōu)化的統(tǒng)籌與管理，實(shí)現(xiàn)盡可能地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.完善財(cái)務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)過程中，應(yīng)避免只關(guān)注工期及工程質(zhì)量而忽略財(cái)務(wù)管理預(yù)算的問題，從而有效避免出現(xiàn)在建項(xiàng)目中途清算，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)受到損傷。相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員在項(xiàng)目投資之前即應(yīng)有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤(rùn)分配等相關(guān)工作的統(tǒng)籌安排。在項(xiàng)目預(yù)算上應(yīng)該統(tǒng)籌全局，對(duì)于整個(gè)建設(shè)過程的所有工作進(jìn)行預(yù)算分析，以有效降低應(yīng)決策不當(dāng)所引起的風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)對(duì)于流動(dòng)性資金的管理，切實(shí)提高資金利用率

在日常運(yùn)營(yíng)過程中，應(yīng)切實(shí)重視資金的流動(dòng)性管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金的計(jì)劃，努力滿足運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于資金的需求。對(duì)于大筆資金的往來需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)稽核，做好銀行對(duì)賬，保證項(xiàng)目應(yīng)需資金的充沛。此外，要制定合理的應(yīng)收賬款政策，減少資金的浪費(fèi)與低效率使用，提高資金的周轉(zhuǎn)率，規(guī)范相關(guān)的報(bào)賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4.提高相關(guān)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)及能力

財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)完善三大基本報(bào)表，決策者應(yīng)有效利用三大基本報(bào)表進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)決策能力分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在積極引進(jìn)高素質(zhì)人才的同時(shí)努力提高所在人員的專業(yè)技能，增強(qiáng)其專業(yè)能力及信息化管理的意識(shí)與技能。此外應(yīng)在觀念上正正真真重視財(cái)務(wù)管理的作用，切實(shí)補(bǔ)上企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理這塊短板，有效減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻率。

參考文獻(xiàn)：

[1]史映旗.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究.中國(guó)高新技術(shù)企業(yè).2008（02）：79-83.

[2]胥朝陽(yáng)，王靜.財(cái)務(wù)管理原理.武漢：武漢理工大學(xué)出版社.2006.

[3]樊幻靈.中國(guó)房地產(chǎn)金融.開發(fā)與經(jīng)營(yíng).2010（01）：25-27.

第6篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

序言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，近幾年，國(guó)家公布“國(guó)六條”“國(guó)十條”等文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高風(fēng)險(xiǎn)，高稅負(fù)，高杠桿的特點(diǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理的重要性，導(dǎo)致了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理地位和能力已經(jīng)是亟不可待的事情，是企業(yè)維持核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.負(fù)債水平過高及資本結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

償債能力是償還到期債務(wù)（含本金和利息）的能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預(yù)售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，那么這就加大了負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也叫購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力水平降低給投資人帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運(yùn)營(yíng)時(shí)刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，勢(shì)必對(duì)現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

4.投資回收風(fēng)險(xiǎn)

投資回收風(fēng)險(xiǎn)是指投資回收過程中存在的資金回收在時(shí)間和數(shù)額上的不確定性。國(guó)際上普遍認(rèn)為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據(jù)中國(guó)土地掛牌網(wǎng)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2010年4月我國(guó)內(nèi)地一線城市房屋空置率高達(dá)40%，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時(shí)間帶來很大的不確定性，況且近期內(nèi)地房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，投資收回的金額也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

5.政府宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，包括金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收和保障性住房建設(shè)等方面。這些政策一方面可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，另一方面也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

6.財(cái)務(wù)管理機(jī)制不健全及缺乏財(cái)務(wù)人才引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于改革開放后我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財(cái)務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不健全等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開始，就會(huì)面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進(jìn)行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，能否正確預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來說，房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

（三）投資回收風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對(duì)于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報(bào)告切合實(shí)際，充分預(yù)計(jì)到房屋銷售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃推進(jìn)，資金動(dòng)作正常，資金占用等于或低于計(jì)劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析

收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤(rùn)分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來的不利影響。由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，它們基本上都由兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人投資入股組建的有限責(zé)任公司，它們絕大多數(shù)為項(xiàng)目型公司，往往沒有系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：（1）利潤(rùn)分配隨意性大。獲取利潤(rùn)后，如何分配利潤(rùn)往往由投資人確定，利潤(rùn)分配采取何種形式，分配多少以及何時(shí)進(jìn)行分配往往基于投資人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來確定利潤(rùn)分配策略。（2）利潤(rùn)分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移出去。（3）利潤(rùn)分配時(shí)間不連續(xù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的形成可知，其利潤(rùn)的形成時(shí)間上具有間歇性，從而導(dǎo)致其利潤(rùn)分配的不連續(xù)性。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤(rùn)分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，其利潤(rùn)分配金額波動(dòng)很大。

（五）宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.金融宏觀調(diào)控政策

近幾年某些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)和維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)金融的管理，在涉及開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、個(gè)人貸款利率等各方面出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，力度之大前所未有。在金融環(huán)境發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強(qiáng)對(duì)資金籌集和運(yùn)用的決策能力，找到新的資金運(yùn)作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。

2.土地宏觀調(diào)控政策

土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國(guó)土地資源缺乏，人們對(duì)土地的需求隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實(shí)施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫(kù)”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。該政策不僅規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。

3.稅收宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)而課征的稅種。為了讓稅收政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到一定的調(diào)控作用，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況陸續(xù)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。

（六）現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。

2.對(duì)預(yù)算管理職能重視不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，未將實(shí)際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控是企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中一個(gè)非常重要而且相當(dāng)獨(dú)特的系統(tǒng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制，即使有，其財(cái)務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對(duì)財(cái)經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.資金管理低效

大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)未制定嚴(yán)格的資金管理制度，對(duì)資金使用缺少計(jì)劃、安排，資金充裕時(shí)隨意開支，資金緊缺時(shí)容易因無法應(yīng)付經(jīng)營(yíng)所需資金而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

5.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，進(jìn)而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理地位

首先，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中，參與投資項(xiàng)目的可行性研究分析，完善投資項(xiàng)目管理。投資項(xiàng)目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)考慮問題的角度不同，財(cái)務(wù)從投資項(xiàng)目初期參與，編制一套可行性分析報(bào)告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項(xiàng)目可行性，共同進(jìn)行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項(xiàng)目投資的成功率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，財(cái)務(wù)管理者不能局限于對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，必須了解企業(yè)各個(gè)部門的有關(guān)情況，以拓展財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。財(cái)務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購(gòu)人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識(shí)。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識(shí)，改變其依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀進(jìn)行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)確保其知識(shí)和能力能夠勝任財(cái)務(wù)工作。

（二）針對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的變化，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理手段，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費(fèi)的提高，企業(yè)在項(xiàng)目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲(chǔ)備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購(gòu)置的土地閑置。

3.針對(duì)稅收新規(guī)定，及時(shí)調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，避免給企業(yè)帶來?yè)p失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢(shì)，企業(yè)必須適時(shí)改變盈利模式，以穩(wěn)健發(fā)展為原則，開發(fā)市場(chǎng)需求量大的中低價(jià)位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過成本性態(tài)分析法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個(gè)方面的要素進(jìn)行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預(yù)測(cè)到項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要素及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目方案，從源頭上阻止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高項(xiàng)目的成功率。

（四）構(gòu)建多元化的籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，最佳的方法就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合式投資，以便有效的協(xié)調(diào)各方面的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金；以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；主動(dòng)出擊，通過并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力。積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這些新的融資策略，募集發(fā)展所需的巨額資金。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)通過融資渠道多元化可以不斷的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

（五）加強(qiáng)全面成本管理

以成本管理為核心理念的基礎(chǔ)管理，是企業(yè)走向成功的基石，企業(yè)管理者只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，企業(yè)的發(fā)展才能夠更加堅(jiān)實(shí)，企業(yè)的步伐才能夠邁得更大。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)：一則要制定成本預(yù)算目標(biāo)。二則要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；三則要對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，在核算的基礎(chǔ)上，對(duì)成本指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，根據(jù)存在的找出改進(jìn)成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理。企業(yè)決策者要有計(jì)劃地培養(yǎng)內(nèi)部管理者和員工樹立成本意識(shí)，在每個(gè)部門和環(huán)節(jié)上都要要求員工既從自我做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部門準(zhǔn)確地進(jìn)行成本測(cè)算打好基礎(chǔ)。同時(shí)，還要提高成本核算人員的素質(zhì)。

（六）建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度

在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立一套完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，以便能夠有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。具體到實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主要從以下兩個(gè)方面入手：一方面，要建立全面的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制應(yīng)針對(duì)現(xiàn)金流量管理這一財(cái)務(wù)管理的核心問題進(jìn)行，財(cái)務(wù)部門和人員要密切關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量的變化，保障現(xiàn)金流量的相對(duì)平衡，確?，F(xiàn)金流動(dòng)暢通，從源頭上防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)內(nèi)外部各類因素的變化做出適時(shí)必要的調(diào)整，從而合理控制好現(xiàn)金的收入和支出。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管控。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的成本和費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門必須有一套全面的控制制度來進(jìn)行管理和約束，從預(yù)測(cè)、計(jì)劃到控制分析的全過程，財(cái)務(wù)部門都必須嚴(yán)格做好，以便確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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第7篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

【關(guān)鍵詞】晴雨表 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、高敏感性、投資收益長(zhǎng)等特征。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，使得房地產(chǎn)企業(yè)身處的外部環(huán)境急劇惡化，財(cái)務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的威脅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

（一）資產(chǎn)負(fù)債率大

房地產(chǎn)企業(yè)前期往往是負(fù)債開發(fā)，投資較大。企業(yè)資金來源主要是預(yù)收房屋款、自有資金、銀行貸款，其中自有資金比例較少，主要依靠銀行貸款。據(jù)《2008年房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，最高達(dá)到75%，超出預(yù)警線60%，在借貸到資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的所謂高回報(bào)利益趨動(dòng)下， 很多企業(yè)到期能否償還及高利率風(fēng)險(xiǎn)于不顧， 盲目地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動(dòng)， 資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動(dòng)資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等， 為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)通脹大幅度上升時(shí)，會(huì)引起各種建筑材料成本以及勞動(dòng)力成本的增加，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本攀升。

（三）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

利率變動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，銀行貸款利率提高導(dǎo)致負(fù)債成本增加，預(yù)期收益減少，同時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)買能力減弱，無疑給企業(yè)造成巨大損失。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）再融資風(fēng)險(xiǎn)

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低， 這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)， 往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈， 一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂， 再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大， 從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來致命威脅。

（五）投資收回風(fēng)險(xiǎn)

受政治、經(jīng)濟(jì)等因素影響，有些企業(yè)房地產(chǎn)商品閑置，買賣或租賃合同終止，但資金已投入，短時(shí)間內(nèi)難以變現(xiàn)。有時(shí)由于雙方合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題，客戶沒能履約付款，則會(huì)使得投資收益難以收回。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）客觀原因

（1）房地產(chǎn)周期性特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長(zhǎng)有明顯的關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟(jì)，衰退晚于宏觀經(jīng)濟(jì)。

（2）法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國(guó)家為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政多種經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，宏觀政策對(duì)企業(yè)收益具有很大的影響。

（3）市場(chǎng)供求。市場(chǎng)是不斷運(yùn)動(dòng)變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化，這種變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴(yán)重的是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會(huì)進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。

（二）主觀原因

（1）企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

（2）財(cái)務(wù)管理水平。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分是由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

（3）財(cái)務(wù)決策能力。在決策過程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案；財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能水平，學(xué)會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

（二）健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。

（三）基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。

（四）拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)效率有待提升房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜俊娟.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范[J].會(huì)計(jì)之友，2013，（4）.

第8篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在這三個(gè)方面：

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)資金的70%-80%。也正為如此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)債務(wù)融資具有強(qiáng)大的依賴性。因此，面對(duì)著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內(nèi)外部因素，例如國(guó)家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的影響。其中國(guó)家法律政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，巨大投資成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會(huì)造成重大的不可彌補(bǔ)的損失。在2013年國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況息息相關(guān)，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)，就明確的說明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因?yàn)橘Y金被長(zhǎng)期的占用，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中可能引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性是相當(dāng)大的。具體來說，表現(xiàn)在：內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)以及成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)是要牢固樹立企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念，建立具有企業(yè)特色的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動(dòng)者和踐行者的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和高層管理者，必須在日常工作實(shí)踐中牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才能真正將風(fēng)險(xiǎn)理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和觀念培訓(xùn)，讓每一個(gè)員工都自覺認(rèn)同于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立良好的內(nèi)部交流溝通平臺(tái)，切實(shí)提高員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，明確各崗位責(zé)任和義務(wù)，通過運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制績(jī)效考核指標(biāo)體系，從整體上對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化管理和控制。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結(jié)構(gòu)

作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過程中有著至關(guān)重要的意義。反觀我國(guó)當(dāng)前上市公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學(xué)、合理、有效的組織結(jié)構(gòu)，缺少內(nèi)部管理機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至由此引發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，防范和控制各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2、健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度

良好的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供良好的內(nèi)部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（三）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，尤其應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行充分調(diào)研和科學(xué)分析以及有效的監(jiān)控，及時(shí)對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)進(jìn)行分析和監(jiān)控，關(guān)注于企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)變動(dòng)情況及時(shí)做出反應(yīng)，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)并識(shí)別可能出現(xiàn)的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并快速制度有效措施控制和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應(yīng)對(duì)各種不確定風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的快速處理能力。同時(shí)通過建立并完善相關(guān)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對(duì)和處理可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應(yīng)對(duì)能力

鑒于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增快，經(jīng)濟(jì)投資過熱，為了抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭，國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策通常會(huì)由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，一方面會(huì)提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項(xiàng)目開發(fā)和投資審批，從而嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷量和資金回籠周期，進(jìn)而制約了企業(yè)貸款償還能力，導(dǎo)致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)者，必須能夠?qū)ν獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素做出科學(xué)合理的預(yù)測(cè)和判斷，進(jìn)而能夠做出科學(xué)、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

第9篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。

二、新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)分析

平頂山市新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為鷹城房地產(chǎn)企業(yè)中的后起之秀，其投資風(fēng)險(xiǎn)決策的分析是不容忽視的。

（一）開發(fā)前期投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

平頂山市作為一個(gè)三線城市，房?jī)r(jià)處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機(jī)性購(gòu)房比例有限。在房地產(chǎn)投資過程中，平頂山市政府出臺(tái)的《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃意見書》相關(guān)土地、房產(chǎn)限購(gòu)、住房、價(jià)格等政策等，均有可能對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)投資收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司65%的資金來源于外部融資，其中長(zhǎng)期債券融資占55%，長(zhǎng)期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結(jié)構(gòu)擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍。但是這種融資方式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高，若在公司發(fā)展不景氣時(shí)，還本付息可能將成為公司沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至有可能導(dǎo)致本公司破產(chǎn)。

3.法律風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)受法律保護(hù)的合法房地產(chǎn)項(xiàng)目必須擁有合法受讓的國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)以及行政主管部門的批準(zhǔn)。有的項(xiàng)目雖然開發(fā)前景看好，可如果不顧及農(nóng)民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發(fā)。如：在樓盤的審核驗(yàn)收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設(shè)實(shí)施階段投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.工期風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時(shí)間損失都會(huì)使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產(chǎn)區(qū)，受本、外地農(nóng)民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時(shí)到位使用等都會(huì)引起工期的延誤。

2.工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

工程質(zhì)量是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是：人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境。

（三）投資回收階段風(fēng)險(xiǎn)分析

1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的供給和需求是不斷變化的。供求關(guān)系的變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示平頂山市消費(fèi)者大多數(shù)青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經(jīng)營(yíng)銷售風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

由于居民消費(fèi)價(jià)格是反映商品經(jīng)過流通各環(huán)節(jié)形成的最終價(jià)格，它最全面地反映了商品流通對(duì)貨幣的需要量。目前，世界各國(guó)基本上均用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費(fèi)者可能將消費(fèi)從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，最終給投資者帶來?yè)p失。

三、防范投資風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性 。

（二）靈活應(yīng)用投資組合理論

在投資領(lǐng)域里，要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。

（三）關(guān)注政策變動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)受政府政策影響大。因此，要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策及我市政府政策的變化。研究各項(xiàng)政策，有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，并根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，進(jìn)而有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（五）建立健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織系統(tǒng)

為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策，新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資決策工作進(jìn)行具體的組織，確定風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)，明確其職能，使企業(yè)各部門協(xié)調(diào)工作，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論