房地產(chǎn)開發(fā)論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務是根據(jù)國家城市發(fā)展和建設方針、經(jīng)濟技術政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點

城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；要建設好城市，必須有一個統(tǒng)一的、科學的城市規(guī)劃，并嚴格按照規(guī)劃來進行建設。城市規(guī)劃是一項政策性、科學性、區(qū)域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預測和評價，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關系，統(tǒng)籌安排各項建設，使整個城市的建設和發(fā)展，達到技術先進、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發(fā)與配套建設，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點不同導致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長遠考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)。獲得最大利潤，市場經(jīng)濟成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟發(fā)展。

以上的根本矛盾導致了現(xiàn)代城市建設中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。比如，對公共開發(fā)的冷落，公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟利益，很少有人參與建設。而商品房樓盤則存在過度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點思考的問題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開發(fā)方則應在委托規(guī)劃設計時，在審查資質(zhì)的基礎上，設計輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設計規(guī)劃總體意圖的建筑藝術。加強自己身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益，而不顧社會效益。

3.3在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權，而只具有否決權，這導致了規(guī)劃部門對城市建設的一些被動。規(guī)劃行政主管部門職能的更應該強調(diào)主觀能動性，在控制性指標范圍內(nèi)適當?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)?？刂菩栽斠?guī)的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設計方面的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問題。

4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一目標

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者共同為建設城市服務，從這一點看，它們的最終目標是一致的。那么在最終目標一致的情況下，城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實施。房地產(chǎn)開發(fā)更好的服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門的意見，嚴格執(zhí)行各項指標，更優(yōu)的體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識。總之，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動，以實現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。共同建設和諧發(fā)展的城市進程。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務是根據(jù)國家城市發(fā)展和建設方針、經(jīng)濟技術政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點

城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；要建設好城市，必須有一個統(tǒng)一的、科學的城市規(guī)劃，并嚴格按照規(guī)劃來進行建設。城市規(guī)劃是一項政策性、科學性、區(qū)域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預測和評價，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關系，統(tǒng)籌安排各項建設，使整個城市的建設和發(fā)展，達到技術先進、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發(fā)與配套建設，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點不同導致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長遠考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)。獲得最大利潤，市場經(jīng)濟成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟發(fā)展。

以上的根本矛盾導致了現(xiàn)代城市建設中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。比如，對公共開發(fā)的冷落，公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟利益，很少有人參與建設。而商品房樓盤則存在過度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點思考的問題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開發(fā)方則應在委托規(guī)劃設計時，在審查資質(zhì)的基礎上，設計輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設計規(guī)劃總體意圖的建筑藝術。加強自己身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益，而不顧社會效益。

3.3在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權，而只具有否決權，這導致了規(guī)劃部門對城市建設的一些被動。規(guī)劃行政主管部門職能的更應該強調(diào)主觀能動性，在控制性指標范圍內(nèi)適當?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)?？刂菩栽斠?guī)的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設計方面的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問題。

4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一目標

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

本文針對影響工程造價比較大的設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的工程造價控制，發(fā)表一點拙見，起到拋磚引玉的作用，供廣大同行商榷：

一、設計階段的成本控制

設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設計階段對項目經(jīng)濟的影響達70-%95%，實際上，當擴初設計批復之后，存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免“先天不足”。

推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

開展限額設計，有效控制造價

積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。

采用合同措施，有效控制造價

針對目前設計人迥經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。筆者認為應在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。

二、招標投標階段的成本控制

項目招標過程中的成本控制

工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發(fā)商擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為，在招標過程中成本控制，業(yè)主方應注意與加強以下幾點：

（1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。

（2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。

（3）合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業(yè)主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。

做好合同的簽定工作

應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。

三、施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預期的目標。該階段成本控制的主要工作為：

抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

從管理模式上著手，建立建設監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

從技術措施上展開項目投資的有效控制

對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制

嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。

甲供材料須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

四、竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

（一）缺乏個人誠信機制

我國每年的固定資產(chǎn)投資多達數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領域從事工程建設等相關工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動性，專業(yè)人員的不斷流動使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（二）信息溝通不對等，跨區(qū)域經(jīng)營管理難度加大

房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，近年來集團化、規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項目公司在某內(nèi)裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實。

（三）房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性

各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點，致使最終的建設產(chǎn)品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發(fā)項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計相關對策

（一）健全內(nèi)部審計機構(gòu)設置及內(nèi)部審計制度

1、建立符合企業(yè)特點的內(nèi)部審計機構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設的審計委員會領導的組織模式；（3）監(jiān)事會領導的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領導的組織模式。這四種內(nèi)部審計機構(gòu)設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協(xié)調(diào)內(nèi)部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點及組織規(guī)模，遵循獨立性原則、權威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來設置內(nèi)部審計機構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機構(gòu)設置形式：雙重領導的組織模式，即在業(yè)務上向?qū)徲嬑瘑T會報告業(yè)績，在行政上向經(jīng)理層負責并報告工作。

2、完善內(nèi)部審計制度。建立了理想的內(nèi)部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規(guī)范的內(nèi)部審計制度，來監(jiān)督和保障內(nèi)部審計工作的有效執(zhí)行，不斷加強企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風險的控制，保障經(jīng)濟運行質(zhì)量和會計信息的真實合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點，參照《內(nèi)部審計具體準則》、《內(nèi)部審計基本準則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內(nèi)部審計工作的順利開展。

3、加強法制建設，完善相關法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計職能按照制度設置的方向運行，相關部門就必須制定一系列相應的法律法規(guī)，國家有義務為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計工作提供一個良好的法律環(huán)境。相關部門需進一步完善《內(nèi)部審計準則》和《審計署關內(nèi)部審計工作的規(guī)定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計規(guī)章制度，最終使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計達到規(guī)范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應的法律框架中執(zhí)行審計工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計職能，來制約企業(yè)中和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風險。

（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設

1、找準職能定位。內(nèi)部審計的兩大基本職能是服務和監(jiān)督，我國內(nèi)部審計必須做到不放松任何其一。在市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計由“監(jiān)督主導”型向“服務主導”型轉(zhuǎn)變離不開管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識上要重視內(nèi)部審計工作，開展富有建設性的參與式審計，審計理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計轉(zhuǎn)型過程中原有的監(jiān)督性實務同新興的服務性實務之間的關系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會的作用，推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計順利轉(zhuǎn)型。

2、樹立風險意識，完善內(nèi)部控制制度。風險在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內(nèi)部審計機構(gòu)對企業(yè)的高風險區(qū)域應當進行經(jīng)常性檢查，及時發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風險，并給予相關改進措施，以降低企業(yè)面臨的風險。同時，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應該深入每個職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業(yè)績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。

3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)必須要形式和實質(zhì)上保持獨立。其中，形式上獨立是指監(jiān)督人員應獨立于本單位的業(yè)務和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎上實施稽核?；斯ぷ饕贫茖W、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務和重要風險點。內(nèi)部審計是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對內(nèi)部審計的有效開展提供良好環(huán)境基礎，才能有助于內(nèi)部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計方法的變革。

（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計執(zhí)行力

1、拓寬內(nèi)部審計工作領域。在國際上，內(nèi)部審計師已經(jīng)從事包括財務檢查與審計、經(jīng)營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內(nèi)的綜合審計工作。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停留在財務收支審計，將內(nèi)部審計的范圍縮小了。我們應以財務審計為基礎，以管理審計為重點；圍繞規(guī)范化建設，加強內(nèi)部控制審計；突出戰(zhàn)略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產(chǎn)投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰(zhàn)略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業(yè)做出科學合理全面準確評價的要求，因此內(nèi)部審計應由事后審計向事中、事前審計發(fā)展。要求內(nèi)部審計把關口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見和建議，發(fā)揮預測預警作用，為領導決策服務。使管理者了解內(nèi)部審計的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計滲透到企業(yè)的每個運轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營活動中去。

2、提高內(nèi)部審計人員素質(zhì)。內(nèi)部審計人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計作用充分發(fā)揮的關鍵。首先要在任用、培訓、定崗、升遷等方面做出適當?shù)囊?guī)定，不能簡單隨意地將財務崗位上的人員安排到內(nèi)部審計崗位上，而應該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計隊伍當中。可以參照國際內(nèi)部審計協(xié)會的做法，建立注冊內(nèi)部審計師資格考試制度，提高內(nèi)部審計人員的就業(yè)門檻，優(yōu)化內(nèi)部審計隊伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓工作。每年定期安排相應的綜合知識學習，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營、管理、經(jīng)濟、財務、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質(zhì)，適應更高層次內(nèi)部審計工作所提出的要求。

3、及時改進審計手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計必須更新審計方法，引進和應用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現(xiàn)代科技手段運用于內(nèi)部審計工作中的應用，實現(xiàn)審計手段創(chuàng)新。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統(tǒng)進行人力、物力、財力的配置與調(diào)度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導向型內(nèi)部審計技術。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可參照國外大型企業(yè)，引入計算機審計技術，建立財務數(shù)據(jù)倉庫，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開發(fā)適應自身的審計軟件。這樣就可以實時地調(diào)用掌握企業(yè)財務數(shù)據(jù)和經(jīng)營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應風險導向內(nèi)部審計要求。

（四）結(jié)合企業(yè)自身特點展開審計工作

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，真正的市場經(jīng)濟序幕已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計加強全過程監(jiān)督，因為舞弊行為可能產(chǎn)生在招投標中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能的關鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構(gòu)如造價師、評估師等進行鑒定。

三、小結(jié)

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

所謂房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當?shù)慕?jīng)濟效益以抵補承擔風險產(chǎn)生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經(jīng)營管理，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險

2.1政治風險

是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關注。

2.2經(jīng)濟風險

是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

2.4技術風險

是指由于科技進步、技術結(jié)構(gòu)及其相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經(jīng)營風險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風險。在我國尤其需要關注。

經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進行調(diào)整是相當遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時機的選擇

經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風險的具體措施

4.1事先有效避開風險源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務方式控制風險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。

4.4對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學的預測

要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減?。唤ㄔ熨M用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進行培訓。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻

[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

土地開發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)和建設前必做的準備工作之一，其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進一步降低開發(fā)成本，提升經(jīng)濟利潤，紛紛運用各種先進技術和管理手段進行土地開發(fā)成本估算，合理規(guī)劃其各項開發(fā)建設資金，并取得了良好成效。

1.1土地開發(fā)成本的涵義土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權而付出的所用費用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》及工業(yè)用地的特點，影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎設施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此，在進行土地開發(fā)成本管理時，相關管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度，在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率，保證其經(jīng)濟利潤水平。同時，管理人員還必須進行必要的走訪調(diào)查，及時了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況，分析和評價其土地開發(fā)價值。

1.2土地開發(fā)成本估算的方法在土地開發(fā)成本估算過程中，常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準地價系數(shù)修正法和假設開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢與不足，其對應的估價對象也不完全相同。

1.2.1基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法，是在求取一宗待估宗地的價格時，根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。

1.2.2假設開發(fā)法假設開發(fā)法又稱剩余法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

2土地開發(fā)成本估算方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，其開發(fā)項目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復雜化特點。因此，為進一步提升其項目開發(fā)質(zhì)量，管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念，運用各種高效化成本估算方法進行成本估算，明確企業(yè)在整個開發(fā)過程中的權力與義務，并進一步優(yōu)化資源配置，做到產(chǎn)權明晰，分配合理。

2.1項目概況

①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。

②權利狀況。待估宗地的土地所有權屬于國家所有，土地使用權為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法，產(chǎn)權清楚。

2.2土地開發(fā)成本估算采用基準地價系數(shù)修正法估算該項目宗地土地使用權獲取費用，本次評估的土地處于遼陽市五級地段，設定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級別和遼陽市基準地價資料，對應的50年期基準地價為690元/平方米。

①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來，遼陽市的地價指數(shù)變化較大，平均漲幅約為20%，根據(jù)遼陽市的地價指數(shù)，確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。

②確定土地使用權年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準地價均設定為50年期土地使用權價格，此次土地使用年期為70年。

③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準地價技術工作報告及其說明，其地價內(nèi)涵定義為單位樓面地價，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價，或許直接乘以容積率1.0修正。

④開發(fā)程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設定開發(fā)程度與本次評估宗地設定開發(fā)程度相同，因此不需再進行開發(fā)程度修正。

⑤影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和（∑K）的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準地價測算技術工作報告》，結(jié)合待估宗地的各項因素具體條件，編制出遼陽市河東村各項樓面地價修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表，故宗地基準地價修正系數(shù)為0.27。

⑥宗地地價計算。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

嚴格說來，房地產(chǎn)行業(yè)的合作開發(fā)在法律上并不是一個含義十分確定的概念，迄今也沒有關于這一概念的權威解釋。依本文理解，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指兩個以上民事主體為共同出資開發(fā)房地產(chǎn)項目而簽訂的合同。這是在廣義上解讀合作開發(fā)的概念。只要是兩個以上的主體共同出資從事房地產(chǎn)開發(fā)即可構(gòu)成合作開發(fā)，出資形式既可以是資金，也可以是土地使用權或其他無形財產(chǎn)。在形式上，無論合作各方是以股東名義出資設立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，還是不設立項目公司而直接由合作各方共同開發(fā)，均屬合作開發(fā)房地產(chǎn)之列。當然，已成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司在從事房地產(chǎn)開發(fā)時也可理解為是其股東之間的合作開發(fā)行為，但這種“合作開發(fā)”不具有法律上的特殊性，不包括在本文所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)之列。

一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同屬合同法上的無名合同，由于我國城市土地的國有性質(zhì)及國家對房地產(chǎn)市場的嚴格行政管理，有著眾多房地產(chǎn)管理行政法律法規(guī)，因而該類合同在相當程度上排除了當事人的意思自治，同時也呈現(xiàn)出較強的中國特色。通常說來，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同體現(xiàn)出如下法律特征。

1、主體的復雜性這是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的題中應有之義。與單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)不同，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體要復雜得多。我國城市房地產(chǎn)管理法等相關法律法規(guī)對專門的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著嚴格的資質(zhì)要求，而合作開發(fā)則給大量的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)提供了空間。因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體呈現(xiàn)出較為復雜的形態(tài)，既可以是外國的法人和自然人，也可以是國內(nèi)的法人和自然人。我國立法并未禁止國內(nèi)的自然人作為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)限制，故個人只能作為房地產(chǎn)項目公司（非中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的股東參與合作開發(fā)，而不能以個人名義直接從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。

2、較強的行政干預性合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的行政干預性主要體現(xiàn)在應履行一系列的審批及登記手續(xù)，其效力等問題也受到土地、規(guī)劃、房屋及建筑管理等方面行政法律法規(guī)的諸多限制。具體說來，包括土地使用權制度及其登記制度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審批及登記制度，此外還有我國相關外商投資經(jīng)營企業(yè)法關于中外合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)合同應履行的審批及登記制度等。對房地產(chǎn)開發(fā)進行規(guī)劃方面的限制是世界各國通例，而土地制度和外資準入的審批制度等則具有濃郁的中國特色。在我國合同法領域，房地產(chǎn)合同的行政干預性相對較強，而合作開發(fā)房地產(chǎn)的行政干預性在房地產(chǎn)合同中又屬相對較強。這是我們在合作開發(fā)房地產(chǎn)的實踐和理論研究中不能回避的問題。

3、合作形式的多樣性如前所述，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在合作形式上有著多樣性。在組織形式上，既可以是兩個以上民事主體為從事房地產(chǎn)開發(fā)而共同出資設立房地產(chǎn)項目公司，也可以是不成立項目公司而是由兩個以上民事主體聯(lián)合進行開發(fā)，各方對其開發(fā)所得房地產(chǎn)屬共有關系；既可以是內(nèi)資企業(yè)之間的合作開發(fā)，也可以是中外合作開發(fā)；中外合作開發(fā)既可以是成立中外合作經(jīng)營企業(yè)進行開發(fā)，也可以是成立中外合資經(jīng)營企業(yè)進行開發(fā)。當然，不論合作形式如何多樣化，萬變不離其宗的就是合作各方均有出資。而出資的形式主要有以土地使用權出資和以資金出資兩種，此外還有一種特殊的出資，即以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為出資。我們認為，在目前的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)也是一種相對稀缺的資源，是無形財產(chǎn)的一種，以此作為出資，并不違反法律的禁止性規(guī)定。在實踐中，單純以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為合作開發(fā)房地產(chǎn)的出資的較少，因為在合作各方擁有開發(fā)項目土地使用權的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)可直接申請獲得，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)通常與其他出資形式共同作為合作開發(fā)房地產(chǎn)的出資。

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容

由于合作開發(fā)房地產(chǎn)形式上的多樣性，其合同內(nèi)容也隨著合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性條款進行介紹。

1、當事人條款對合作各方的基本情況應在合同中予以明確，如為企業(yè)，應注明其名稱、法定代表人、工商登記號、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（如有）、住所及聯(lián)系方式等；如為自然人，則應明確其姓名、身份證件號碼、住所及聯(lián)系方式等。

2、合作形式此為明確合作模式及合作各方主要權利義務的基本條款。合同應明確是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構(gòu)如股東會（中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)則無股東會的制度安排）、董事會、經(jīng)營管理人員及其運作機制進行約定。

3、合作條件合作條件是指合作各方用于合作開發(fā)的主要投入，也可以理解為出資。前已述及，用于房地產(chǎn)合作開發(fā)的出資主要為資金與土地使用權，也可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等其他形式的財產(chǎn)。按合作合同約定投入其約定的合作條件是合作方的主要合同義務。

4、土地使用權條款任何房地產(chǎn)項目成立的基礎均是土地使用權，因此土地使用權條款在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中具有舉足輕重的地位。合同應明確合作開發(fā)項目的土地使用權的取得方式，是由合作一方取得再投入合作開發(fā)，還是由合作各方共同取得土地使用權；土地使用權出讓金的支付責任如何承擔；如項目用地原為劃撥用地，應明確補辦土地使用權出讓手續(xù)的主體及相關費用的負擔。值得注意的是，項目的土地使用權與項目的規(guī)劃存有密不可分的關系。國土部門通常按照項目的可建面積收取土地使用權出讓金，如規(guī)劃部門在開發(fā)商取得土地使用權后調(diào)整項目容積率，則極有可能需要就增加的建筑面積另行支付土地使用權出讓金。因此如存在調(diào)整規(guī)劃的可能，則應在合同中對此問題予以明確，以免滋生糾紛。

5、項目工期房地產(chǎn)項目投資巨大，能否按計劃完工對投資各方的利益有著重大影響。合作開發(fā)的各方由于在項目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用權投入方則會要求資金投入方盡快投入資金，確保工程盡快竣工，以保障其利益，而資金投入方則可能因融資問題，力圖在工期方面令自己的壓力減輕。因此，在合同中對項目的工期應予明確約定。如由一方負責日常的工程施工，則應明確其在工程質(zhì)量方面的法律責任。

6、收益分配條款合作開發(fā)房地產(chǎn)的具體收益分配方式非常多樣化，但總的來說不外乎實物分配與現(xiàn)金分配兩種。如為項目公司型合作開發(fā)，則其收益分配應受公司法及外商投資法等相關法律法規(guī)的限制，如非項目公司型合作開發(fā)，其收益分配也應以不損害項目債權人合法權益為原則。如采取實物分配方式，則涉及到的稅費金額可能相當巨大，對此也應作出約定。

7、違約責任合作各方的主要可能違約行為便是不按合同約定履行投資義務，相應地違約責任條款也應重點規(guī)制這種情況。除此之外，項目公司型合作開發(fā)的合作方可能利用其在項目公司董事會或經(jīng)營管理層中的優(yōu)勢地位，侵害另一方的合法權益，應在合同中明確此種情形的違約責任。

第二節(jié)中外合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關法律問題

依我國法律，中外合作開發(fā)房地產(chǎn)的形式有二，一為成立中外合作經(jīng)營企業(yè)（合作企業(yè)）進行開發(fā)，二為成立中外合資經(jīng)營企業(yè)（合營企業(yè)）進行開發(fā)。目前我國利用外資的相關法律不允許以不成立公司的形式進行中外合作開發(fā)，故項目公司型合作開發(fā)在中外合作開發(fā)中常見卻相對少見于內(nèi)資企業(yè)合作開發(fā)。前述兩種形式中，合作企業(yè)在出資形式、分配模式、投資回收等諸方面相對具有較大的靈活性。實踐中，由于房地產(chǎn)項目資金需求量大，故通常的合作模式為中方提供建設項目土地使用權，外方提供資金進行合作開發(fā)。由于我國的土地使用權出讓制度的不健全及各種歷史原因，一般來說合作中方的用地成本相對較低，故以成立合作企業(yè)的方式進行中外合作開發(fā)房地產(chǎn)的占了絕大多數(shù)。而合資企業(yè)由于合營各方的權利義務均按其出資比例分享和承擔，而土地使用權的市場價值往往與土地提供方的用地成本不成比例，故在權利義務的分配方面較難按法律規(guī)定進行操作，因此采用該方式的相對較少。當然，隨著土地市場的逐漸規(guī)范，合資企業(yè)在操作規(guī)范性方面的優(yōu)勢逐漸凸顯出來，采取中外合資經(jīng)營的方式進行房地產(chǎn)合作開發(fā)將成為更多企業(yè)的選擇。但至少在目前，以中外合作經(jīng)營的模式進行合作開發(fā)房地產(chǎn)仍然是主流。本文除特別提及外，所稱中外合作開發(fā)均是指該合作模式。

一、合作主體問題

中外合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體至少應符合我國中外合作經(jīng)營企業(yè)法的規(guī)定，即外方應為中國境外的自然人或法人，而中方應為中國境內(nèi)的法人或其他經(jīng)濟組織，中國自然人暫時還不能成為中外合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的主體。在房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)資質(zhì)方面，立法對合作外方并無特別要求，與一般中外合作經(jīng)營企業(yè)無異，只要能提供充足的外匯資金即可。對合作中方而言，如房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)并非專為開發(fā)某特定項目而設立的項目公司，則對中方無特別要求，只要具備相應的開發(fā)經(jīng)營能力即可。成立的房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)應具備《城市房地產(chǎn)管理法》及相關法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件。如房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)是項目公司，而合作中方是提供土地使用權的一方，則其應是該項目土地使用權的完全權利人，應與政府土地行政主管部門簽署土地使用權出讓合同并繳納土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；如合作中方并非出地一方，則其應具備相應的開發(fā)能力，如在資金、人員等方面具備相當?shù)哪芰ΑＴ谇捌冢型夂献鏖_發(fā)房地產(chǎn)的以中方提供土地使用權，外方提供資金的居多，目前已出現(xiàn)三個或三個以上當事人共同成立房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)的情況。在這種情況下，中方可能有兩個以上，其中一方可能是土地使用權人，其他中方當事人則可能僅僅是出資方，與外方地位相同。在這種情況下，不可能要求所有的中方都是土地使用權人。而且隨著我國土地一級市場的對外開放，外國企業(yè)通過拍賣出讓等方式成為土地使用權人的情況也逐步出現(xiàn)，而中方作為建設資金提供方的可能性也大大增加。本文認為，在這種情況下，對中方的主體要求應予放寬。

在此還有個問題值得探討，就是應如何理解《城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)規(guī)定的強制性問題。最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第2條規(guī)定：“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)為內(nèi)容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認定合同有效”。從字面理解，凡以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，其當事人均應具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同亦然。但如照此理解，則大量的中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)合同均為無效，因為其中外雙方可能均不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。我們認為，這一司法解釋對《城市房地產(chǎn)管理法》關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求的強制性作了過于嚴格的理解?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”?？梢姡灰呛戏ㄈ〉玫耐恋厥褂脵?，均可作為出資作價入股，而一方以土地使用權作為出資條件設立中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并不違反法律的規(guī)定。此外，由于立法對中外合作企業(yè)合同的生效以批準為條件，故只要履行了中外合作經(jīng)營企業(yè)的審批手續(xù)，其合同效力當無問題。對此問題，在內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同部分還要論及。

二、出資問題

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，無論是否中外合作，出資主要有兩種，一為建設資金出資，一為土地使用權出資。無論中方或外方，均可以一種或一種以上方式出資。前已述及，通常外方是以資金作為出資，對其出資的要求主要見于外商投資企業(yè)法律法規(guī)關于外方出資比例和期限的規(guī)定。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求量通常較大，開發(fā)周期又相對較長，因此合同中對資金出資方的主要限制為按照開發(fā)項目的建設工期按期出資，逾期則承擔相應的違約責任。對以土地使用權出資的一方，則主要要求其土地使用權的完整性。作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，依法必須是出讓土地使用權。歷史上，由于種種原因，多存在土地使用權提供方的土地使用權并不完整的情況，主要是未能足額繳納土地使用權出讓金，導致建設項目不能取得相應的權屬證書，在開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。此外，土地使用權出資一方的義務還在于依約提供開發(fā)用地，并辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓的相關手續(xù)。

1、以預售收入作為項目投資的問題房地產(chǎn)開發(fā)實務中普遍存在著以房地產(chǎn)預售收入作為項目再投資的問題。目前情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道并不多，以商品房預售的方式籌集項目建設資金仍然是除銀行貸款外的主要融資方式。我國城市房地產(chǎn)管理法對商品房預售所設定的門檻并不高，在投資方面只需完成全部投資的25%即可，雖然不少地方以地方性法規(guī)或規(guī)章的形式對商品房預售設定了相對嚴格的條件，但只要允許預售，便存在以預售所得作為項目建設資金的情況。當然這種方式是法律明文允許采用的，問題在于，在項目具備預售條件并進行預售時，如合同約定的建設資金投入方尚未全額投入合同約定的應投入資金，而預售所得資金又足以完成項目建設，則此時資金投入方是否仍應繼續(xù)履行其投資義務。我們認為，如資金投入方未履行部分為注冊資本投資，則應依約履行，因為注冊資本投資義務是股東的法定義務。但如未履行部分屬注冊資本以外的投資，由于此部分基本屬項目公司負債，當其投入在經(jīng)濟上顯得不必要時，資金投入方應可中止履行該義務。因合同約定的投資總額是基于合作前對項目投資的預算作出的，在項目預算已因預售而發(fā)生變更的情況下，資金投入方不再投入并不會對項目公司造成任何損失。

2、土地開發(fā)費在以土地使用權作為出資的問題上，實務中經(jīng)常出現(xiàn)的一個問題是土地開發(fā)費（或稱土地綜合開發(fā)費）。土地使用權的出資方提供的土地，可能是不具備房地產(chǎn)開發(fā)基本條件的用地，即未完成征地拆遷手續(xù)，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所謂的“生地”。也可能是“熟地”，即已具備房地產(chǎn)開發(fā)基本條件的用地。在后一種情況下，可能存在對土地使用權提供方的土地開發(fā)費的負擔問題。在政府土地行政主管部門與土地使用權人簽署的土地使用權出讓合同中，土地開發(fā)費通常指對擬出讓的土地進行拆遷、平整及用于通水、通電等基本開發(fā)條件所支出的費用，與土地使用權出讓金是兩個平行的概念。但在中外合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營合同中，其含義并不確定，一則由于土地開發(fā)條件的完善程度不一樣，土地使用權提供方可能進行了其他內(nèi)容的投資；二則其中也可能包括土地使用權出讓金。我們認為，在土地開發(fā)費不包括土地使用權出讓金的情況下，土地開發(fā)費的負擔可由雙方自行約定，既可由土地使用權投入方負擔，也可由外方或建設資金投入方獨自負擔，也可將其列入合作公司開發(fā)成本由合作公司負擔。在土地開發(fā)費包括土地使用權出讓金的情況下，如由外方或資金投入方獨自負擔并將其單獨支付予土地使用權投入方，則土地使用權投入方的土地投入無從體現(xiàn)，其所需做的僅僅是將到手的土地使用權再轉(zhuǎn)手售出，實際上并未對合作公司真正進行投資，此時的中外合作合同應理解為土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，應依其實際內(nèi)容確定其性質(zhì)及其合法性。當然，無論合同中關于土地開發(fā)費的負擔如何約定，房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)均需辦理將土地使用權轉(zhuǎn)至合作公司名下的土地使用權變更登記手續(xù)，合作公司與土地使用權投入方通常也要另行簽署土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。但此時的轉(zhuǎn)讓合同應理解為僅僅是辦理土地使用權變更登記的必要手續(xù)，是進行土地使用權出資的程序性條件，其真實意思表示還是以土地使用權作價出資。如未將土地使用權作價出資，而是由資金投入方另行將土地開發(fā)費（含土地使用權出讓金）支付予土地使用權投入方，則土地使用權投入方的出資行為將無從談起。實務中，由于我國上世紀九十年代前期的土地一級市場并不規(guī)范，土地使用權擁有方往往奇貨可居，故一方面以土地使用權出資，另一方面又向資金投入方以收取土地開發(fā)費的名義收取土地使用權出讓金的的條款多有存在，但外商投資行政主管部門對此并未注意，通常對此采取批準的立場。

3、以劃撥土地使用權出資的問題依《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以劃拔土地使用權作為房地開發(fā)出資的，應履行土地使用權出讓手續(xù)，補繳土地使用權出讓金?，F(xiàn)實中，由于劃拔土地使用權人擁有經(jīng)登記的土地使用權并實際占有土地，因此，大量的劃拔土地使用權較易進入房地產(chǎn)開發(fā)市場。由于土地使用權人往往資金不夠充裕，無力自行補辦土地使用權出讓手續(xù)并進行投資開發(fā)，因此以劃拔土地使用權作為合作開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)在早期為數(shù)相當多。依照《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，應在將劃拔土地使用權轉(zhuǎn)為出讓土地使用權后方可進行合作開發(fā)，但實際上補辦出讓手續(xù)與合作開發(fā)的過程往往合而為一。如劃拔土地使用權人無力繳納土地使用權出讓金，則雙方在合作合同中約定由合作另一方繳納土地使用權出讓金的情況就在所難免。對此種條款的有效性頗值得探討。

從理論上來說，既然是合作開發(fā)，則合作各方均應有所投資，劃拔土地使用權人劃拔取得該土地使用權的行為通常并未支付對價，如其既不支付土地使用權出讓金，也不進行土地開發(fā)，則其以該土地使用權出資的行為在性質(zhì)上其實是一種轉(zhuǎn)讓政府批文的行為。按此理解，其以劃拔土地使用權出資的行為應認定為土地使用權轉(zhuǎn)讓，應依土地使用權轉(zhuǎn)讓的相關規(guī)定認定其合同效力。但是，如我們換一種思路來看待這一問題，則會得出完全不同的結(jié)論。在法律上，不論土地使用權人是以何種方式取得土地使用權，其是土地使用權的合法擁有者這一點應無疑義。劃拔土地使用權無疑也是一種有效的財產(chǎn)權利，其權利人的占有、使用甚至收益的權能并未受到影響，受到限制的只是其處分權能，即法律對劃撥土地使用權的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押規(guī)定了一定的行政程序，只要履行了相應的程序，則劃拔土地使用權人對土地使用權的處分行為就能合法化。事實上，即便土地使用權人取得劃拔土地使用權的行為并未支付對價，但如國家建設需要或有房地產(chǎn)開發(fā)商欲征用該土地，依法仍應對劃拔土地使用權人支付相應的補償，也就是說劃拔土地使用權仍然是一種有其市場價值的財產(chǎn)權利。而且，土地使用權出讓金由何人支付并無損于國家和他人利益，因此硬性要求由劃撥土地使用權人支出讓金既無必要，也不現(xiàn)實。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃拔土地使用權，除本條例第45條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，而第45條規(guī)定的條件為：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳交土地使用權出讓金?？梢?，立法在劃拔土地使用權進行轉(zhuǎn)讓的主體方面僅規(guī)定應為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，而未明確規(guī)定土地使用權出讓金的支付主體應為劃撥土地使用權人。因此，土地使用權人以劃拔土地使用權作為合作開發(fā)條件時，對其在合同中約定的土地使用權出讓金的支付主體宜從寬理解，即合作任一方支付該費用均可，決定合作開發(fā)行為有效性的關鍵在于應依法補辦土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金，而非由何人繳納土地使用權出讓金。

三、注冊資本與投資總額

房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責任公司，因此合作各方應同時受我國公司法及外商投資法律關于注冊資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來說，投資總額指合作項目所需要的全部投入額，包括土地及其開發(fā)成本、項目建造成本、合作公司運作成本及相關稅費等，而注冊資本則僅占投資總額的一定比例。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，由于資金投入量大，因此注冊資本往往僅占投資總額的小部分。

合作方對合作公司的注冊資本以外的投資在法律上應如何定性，頗成問題。一般來說，股東注冊資本以外的投資應屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應在其將來的經(jīng)營收益中予以償還，并可作為開發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時，該部分應認定為公司負債而非股東權益。但由于中外合作經(jīng)營企業(yè)的契約型合作的特點，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊資本以外的投資主張債權的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，此種條款應屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實物分成的方式分配項目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊資本的投資視作其對合作公司的債權。

現(xiàn)實中，由于商品房預售制度的存在，在項目開發(fā)到一定程度后，可以通過預售方式籌集建設資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊資本以外的部分即可完成項目開發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責任，頗值商榷。理論上，合同應當信守，殆無疑義，但如其不履行無損于合同目的的實現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟上并無意義，則強制要求其履行在法律上應沒有必要。我們認為，股東的注冊資本投入義務與注冊資本以外的投資義務在法律上的地位并不完全相同。《公司法》第25條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認繳的出資，應當向已足額繳納出資的股東承擔違約責任”，此處的“出資”應理解為注冊資本的出資。對注冊資本以外的投資，只要不影響項目的開發(fā)建設，對合作公司與合作對方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責任在法律上沒有必要。此外，由于注冊資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對外負債，因此即使強制資金投入方履行了這部分出資義務，他也可以請求合作公司從經(jīng)營收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會增加合作公司的資金運作成本，對各方均屬不利益。

四、利益分配

利益分配方式是中外合作經(jīng)營企業(yè)與其他法人型企業(yè)最為主要的區(qū)別之一。中外合作經(jīng)營是契約型合營，而非股權型合營，合作各方是通過合同對其收益分配進行約定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例進行收益分配，因此在利益分配上存在多種形式。即使合作企業(yè)的組織形式是有限責任公司，由于中外合作經(jīng)營企業(yè)法相對公司法而言屬特別法，依特別法優(yōu)于普通法的原則，在利益分配上可排除公司法的適用。加上我國中外合作經(jīng)營企業(yè)法又允許外商在一定條件下提前收回投資，更使得中外合作經(jīng)營企業(yè)在此問題上呈現(xiàn)出多樣化的特點。

1、以合作公司開發(fā)的商品房分成的方式進行利益分配的問題這種分配方式其實就是產(chǎn)品分成的方式，是中外合作經(jīng)營企業(yè)采用得較多的一種收益分配方式。在中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同中約定以開發(fā)所得商品房分成的方式進行收益分配并不為法律所禁止，合作公司直接將開發(fā)所得商品房分配予合作各方作為其投資收益應以保證合作公司的償債能力為前提。在法律上，股權的受償?shù)匚皇冀K弱于債權，雖然中外合作經(jīng)營企業(yè)在分配方式上可靈活處理，但合作公司始終是一個獨立的企業(yè)法人，合作各方作為合作公司的股東，不能以損害合作公司債權人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情況下，股東才能分配公司經(jīng)營收益。中外合作經(jīng)營企業(yè)的特殊性只是在具體分配方式上可多樣化，并不意味著可分配收益有何不同，更不意味著合作各方的股權可取得優(yōu)先于債權的超然地位?，F(xiàn)實中，不少中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建成后即將開發(fā)所得商品房自行分配，這種分配或采取將商品房轉(zhuǎn)至合作一方名下的方式，或采取將分配予各方的商品房銷售所得直接分配予合作各方的方式，而采取后者的尤多，因為前者會因商品房轉(zhuǎn)名而產(chǎn)生一重交易稅費。我們認為，這種方式在合法性上存在問題。一方面，這種分配方式在實質(zhì)上是對利潤的提前分配，而股東提前分配利潤只有在中外合作經(jīng)營企業(yè)法規(guī)定的特定情況下才為法律所允許，而且立法在其分配主體、分配方式和審批程序上有特別規(guī)定。此點后面還要述及。另一方面，由于合作公司最終的經(jīng)營狀況難以判定，在其或有負債的具體金額尚不明朗的情況下提前進行分配，將極可能損害合作公司債權人的權益。當然，不可能要求合作各方非得等到合作公司經(jīng)營完畢后才能分配開發(fā)所得商品房，在以下兩種情況下，可以分配商品房：其一，在合作公司解散的情況下，如尚余有商品房未曾售出，則在履行清算程序后，合作各方可將其作為清算所得進行分配；其二，在合作公司當年盈利的情況下，合作各方也可以其分配所得利潤折算成商品房進行分配。

2、合作外方提前收回投資的問題《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》第21條第2款規(guī)定：“中外合作者在合作企業(yè)合同中約定合作期滿時合作企業(yè)的全部固定資產(chǎn)歸中國合作者所有的，可以在合作企業(yè)合同中約定外國合作者在合作期限內(nèi)先行回收投資的辦法。合作企業(yè)合同約定外國合作者在繳納所得稅前回收投資的，必須向財政稅務機關提出申請，由財政稅務機關依照國家有關稅收的規(guī)定審查批準?！边@是關于中外合作經(jīng)營企業(yè)合作外方提前收回投資的主要法律依據(jù)。這一規(guī)定所設定的外商可提前收回投資也成為中外合作經(jīng)營企業(yè)的主要法律特征之一，被中外合作經(jīng)營企業(yè)所廣泛采用。但是，這一規(guī)定在操作方面有可能影響到合作公司的對外償債能力，甚至演變成了提前分配利潤，從而違反公司法關于股東責任的相關規(guī)定。如前所述，如將該規(guī)定理解為允許外方在合作公司不能明確是否確有盈余的情況下提前收回投資，有可能損害合作公司債權人或潛在債權人的利益?！吨型夂献鹘?jīng)營企業(yè)法》第21條第3款雖然規(guī)定中外合作者應當依照有關法律的規(guī)定和合作合同的約定對合作企業(yè)的債務承擔責任，但其規(guī)定并不清晰。為此，《中外合作經(jīng)營企業(yè)法實施細則》規(guī)定了合作外方提前收回投資的三種方式：擴大合作外方的收益分配比例；在合作企業(yè)繳納所得稅前回收投資；以分取合作公司固定資產(chǎn)折舊費的方式提前收回投資（該方式是由外經(jīng)貿(mào)部規(guī)定的）。后兩種方式應經(jīng)財政稅務部門批準，并報外經(jīng)貿(mào)行政主管部門審批。同時規(guī)定，合作企業(yè)的虧損未彌補前，合作外方不得先行回收投資。外經(jīng)貿(mào)部在1996年頒布的《關于執(zhí)行〈中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法實施細則〉若干條款的說明》中，對合作外方以收取固定資產(chǎn)折舊費的方式提前收回投資的問題予以進一步明確：合作外方經(jīng)批準以分取合作公司固定資產(chǎn)折舊費的方式提前收回投資的，如導致合作公司資產(chǎn)減少，應提供由中國境內(nèi)的銀行或金融機構(gòu)提供的擔保函，以確保合作公司的償債能力。我們認為，照此規(guī)定，則基本上可在中外合作經(jīng)營企業(yè)分配方式的靈活性與確保合作公司對外償債能力方面取得平衡。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品即為不動產(chǎn)，因此合作企業(yè)終止后的固定資產(chǎn)不應包括開發(fā)所得商品房，故清算后剩余的固定資產(chǎn)價值不會太大，而且在開發(fā)過程中用于固定資產(chǎn)的投資并不大，主要是建設資金的投入，因此由外方以收取固定資產(chǎn)折舊費的方式提前收回投資基本不具備可操作性。而采取擴大外方分配比例和允許其稅前分配利潤則應在合作公司產(chǎn)生利潤的前提下才可實行。可見，如嚴格按照法律的規(guī)定進行操作，事實上中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目公司外方提前收回投資基本上不會對合作公司債權人的權益造成影響?，F(xiàn)在存在的問題主要是項目公司外方甚至中方在項目公司尚未產(chǎn)生經(jīng)營利潤之前即以提前實物分配的方式收回投資，而這一作法明顯與立法的規(guī)定相沖突，因此不能以此對抗合作公司債權人。但是，在未對合作公司進行審計的情況下，合作公司債權人往往不能知悉合作各方提前收回投資的情況，待了解相關情況，通常又已超過了可予追索的訴訟時效，在此情況下尚無對債權人進行救濟的有效措施。

3、合作一方收取固定利潤的問題無論是中外合作開發(fā)還是內(nèi)資合作開發(fā)，都存在由合作一方收取固定利潤的問題。在成立項目公司的內(nèi)資合作開發(fā)中，合作方作為項目公司股東受公司法關于利潤分配的限制性規(guī)定，通常無法規(guī)定合作一方收取固定利潤，只能采取一些變通的方法。但在非成立項目公司的合作開發(fā)房地產(chǎn)中，這類條款所在多見。中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司由于中外合作經(jīng)營企業(yè)法對利潤分配采取了相對寬松的規(guī)定，在中外合作經(jīng)營合同中規(guī)定一方收取固定利潤的情況也較多。早期，中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作中方通常是項目土地使用權提供方，因此，這種固定利潤實際上具有土地使用權轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)，對內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)而言，這種行為應按其實際內(nèi)容即土地使用權轉(zhuǎn)讓進行定性處理，但對中外合作經(jīng)營企業(yè)而言，問題就相對復雜。實務中，對外經(jīng)貿(mào)行政主管部門對這種合作合同條款通常并不持否定態(tài)度，因此，一旦經(jīng)其批準，該條款在法律上即應認定為有效，合作各方應按合同約定享受股東權利并承擔股東義務。問題在于，在合作公司虧損的情況下，如合作公司的債權人認為合作公司股東在合作公司未有經(jīng)營利潤的前提下分配固定利潤侵害了其債權，是否可主張該條款無效或至少不能對抗債權人的債權？這一問題與此前論及的以實物（商品房）分成的方式分配合作公司利潤的問題同出一轍。我們的觀點也與前述一致：中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然有其特殊性，但其組織形式仍然是有限公司，不能違背公司法的基本原則，股權始終不能取得在法律上優(yōu)先于債權的效力。即便分享固定利潤的一方是土地使用權提供方，其提供的土地使用權作為其股東出資，也應屬合作公司的獨立的法人財產(chǎn)，只有在不損害合作公司債權人利益的情況下，才能將相關土地收益分配予合作一方。但是，如土地使用權提供方提供的土地使用權在價值形態(tài)上有部分不屬合作公司的注冊資本，即提供土地使用權的合作方將其提供的土地使用權在價值形態(tài)上進行分割，一部分納入合作公司注冊資本，另一部分作為注冊資本以外的出資，則注冊資本以外的出資作為股東債權可由合作公司先于股東利潤分配償還。不過，此時提供土地使用權的一方收取的并非利潤，而是土地使用權轉(zhuǎn)讓收益。但是，如債權人的債權產(chǎn)生于合作一方提取固定利潤之后，則該債權應不能溯及合作方此前提取的固定利潤。

第三節(jié)項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關法律問題

所謂內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目公司，是指兩個以上的境內(nèi)投資主體設立的專為開發(fā)某一個或多個特定房地產(chǎn)項目的公司，其組織形式通常為有限責任公司。這一類型的合作開發(fā)也稱法人型內(nèi)資合作開發(fā)。項目公司的主要特點在于以開發(fā)某一個或幾個房地產(chǎn)項目為經(jīng)營目的，項目開發(fā)完成后，項目公司或轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，或因經(jīng)營目的完成而予以終止。由于國家對近年來的房地產(chǎn)開發(fā)熱采取限制的立場，目前很多地方政府房地產(chǎn)行政主管部門對設立專門的非項目公司的房地產(chǎn)開發(fā)公司進行限制，加上項目公司對投資者而言存在責任明確、經(jīng)營周期較短等優(yōu)點，因此以項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)也是行內(nèi)的主流開發(fā)形式之一。

一、合作形式

項目公司既然采取有限責任公司的組織形式，自應遵守公司法關于公司設立及其運作的相關規(guī)定。首先，在出資方面，立法對內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)采不同的立場。我國公司法規(guī)定的是法定資本制度，股東出資必須是實繳資本，而且必須在公司成立之前到位；而對外商投資企業(yè)則采取近似于授權資本制度的立場，允許合營或合作各方分期繳付其出資，立法只是對各項出資應占總出資的比例及其繳付期限作出了限制性規(guī)定。因此，對內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)項目公司而言，其出資要求比中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格。由于房地產(chǎn)開發(fā)屬資金投入量巨大的行業(yè)，故采取設立中外合作經(jīng)營企業(yè)的方式對投資方的資金壓力相對較小。但從另一方面來說，由于外商投資企業(yè)法對項目投資總額與注冊資本的比例有限制性規(guī)定，而內(nèi)資項目公司這方面的規(guī)定相對較為寬松，因此內(nèi)資項目公司往往并不需要象外商投資企業(yè)那樣投入巨額的注冊資本。建設部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設定了四個資質(zhì)等級，分別對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的流動資金、注冊資本數(shù)額、從業(yè)人員資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)歷及規(guī)模等問題進行了限制性規(guī)定。在資金方面，《規(guī)定》要求的一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與自有流動資金為均不低于人民幣5000萬元，而這一要求相對于通常的房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資總額來說較低，照此規(guī)定，則內(nèi)資項目公司在注冊資本方面的壓力要比外資項目公司較輕。

項目公司與綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要區(qū)別在于其經(jīng)營目的為開發(fā)某一個或多個特定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，而任何具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成立的首要前提是必須具備特定的項目開發(fā)用地。也就是說，項目土地使用權的取得是項目公司成立的前提，而土地使用權的價值往往較大，甚至可能與項目開發(fā)需投入的建設資金不成比例，因此，如項目公司合作一方是以土地使用權作為注冊資本出資，則無疑會使得項目公司注冊資本變得較巨大，在此情況下立法關于房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本的最低要求將變得沒有太大的意義。

二、土地使用權的取得與投入

如前所述，項目公司成立的前提是具備特定的項目開發(fā)用地，沒有土地，項目公司將成無本之木，因此，對項目公司而言，首要的問題是取得特定開發(fā)用地的土地使用權。理論上，應先取得土地使用權，然后才談得上設立項目公司，而項目公司的有限責任公司性質(zhì)又決定了其股東應為兩人以上（國有獨資公司除外），也就是說，在項目公司設立之前，應有一方股東已取得項目用地的土地使用權并將其投入項目公司。問題在于，是否投入土地使用權的股東只能將土地使用權作為注冊資本出資。我們知道，內(nèi)資項目公司不具備中外合作房地產(chǎn)項目公司在分配方面的靈活性，股東只能按其出資比例分配利潤承擔風險，如土地使用權作價評估進入項目公司注冊資本，則勢必使得資金投入方需按其出資比例投入大量的資金作為注冊資本，這部分資金的數(shù)額甚至可能超出項目開發(fā)所需資金數(shù)量。巨額的資金積淀并不符合市場原則，如此操作將極可能導致出資方在驗資后又違規(guī)將資金抽出。我們認為，項目公司應以取得具體的項目開發(fā)用地的土地使用權為設立前提，此點殆無疑義，但是否必須以土地使用權作為注冊資本出資則不宜強作要求。只要在項目公司設立前一方已取得土地使用權，則可向主管部門申請就該用地的開發(fā)設立項目公司，但土地使用權進入項目公司的方式可靈活處理。如可由土地使用權擁有方承諾將該土地使用權轉(zhuǎn)讓予將設立的項目公司，并另行出資與他方共同設立項目公司用于開發(fā)該地塊，待項目公司成立后，再辦理土使用權轉(zhuǎn)讓手續(xù)將土地使用權轉(zhuǎn)入項目公司。但此時的土地使用權不是作為股東出資，因此其轉(zhuǎn)讓應符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的實體性條件和程序性條件。事實上，即便土地使用權投入方是以土地使用權作價出資進入項目公司，由于土地使用權轉(zhuǎn)讓的程序性要求，各地土地行政主管部門通常要求項目公司與土地使用權投入方簽署土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，并以此作為辦理土地使用權變更登記的程序性條件之一。此時的土地使用權轉(zhuǎn)讓合同屬無對價的合同，項目公司不需要為土地使用權的受讓支付土地使用權轉(zhuǎn)讓費，簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的行為應作為股東出資的要式行為，并不需要完全符合城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的土地使用權轉(zhuǎn)讓的條件。

此外，如項目公司的土地使用權投入股東提出將其所擁有的土地使用權在價值形態(tài)上進行分割，即將土地使用權作價后，將其中的一部分作為對項目公司的注冊資本出資，另一部分則作為注冊資本以外的出資投入項目公司，這種作法是否具有合法性呢？立法對此沒有禁止性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條只規(guī)定依法取得的土地使用權可作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，但對作價入股的具體方式并未進行限制。我們認為，這種處理方式實質(zhì)上是將土地使用權部分以股東出資形式部分以轉(zhuǎn)讓形式投入項目公司，從開發(fā)的角度來說，一個特定項目的土地使用權應是一個整體，政府在出讓土地使用權時已在規(guī)劃方面對其進行了限制，因此不能將特定項目的土地使用權分割轉(zhuǎn)讓予不同主體，但轉(zhuǎn)讓予同一主體并不會令政府的城市規(guī)劃受到影響，而且將土地使用權在價值形態(tài)上進行分割并不必然會在實質(zhì)上影響項目土地使用權的整體性，項目公司仍然可一次性取得全部土地使用權，并一次性辦理變更登記手續(xù)。這種處理方式的結(jié)果是使項目公司對土地使用權投入方股東產(chǎn)生負債，而該部分債務作為股東債權并不違反相關法律的規(guī)定。因此，單純對土地使用權作出價值形態(tài)的分割并分別投入項目公司的行為應具有合法性。

三、項目公司的股東責任

房地產(chǎn)開發(fā)行為在法律上產(chǎn)生的直接后果是創(chuàng)設建筑物這一特定的不動產(chǎn)，同時還伴隨著將其進行處分的行為。由于不動產(chǎn)具有使用上的長期性及對民生的巨大影響，因此各國立法都對不動產(chǎn)的建設者規(guī)定了相對嚴格的責任。我國《建筑法》第60條規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。該法及相關行政法規(guī)規(guī)章并對建筑物的保修責任進行了規(guī)定，該責任既涉及建筑施工單位，也涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定，對已售商品住宅實行住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書制度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保修責任進行了強制性規(guī)定。由于項目公司是以開發(fā)經(jīng)營某一個或多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項目為經(jīng)營目的公司，一旦經(jīng)營目的完成，項目公司通常便會宣告解散，因此可能存在項目公司的存續(xù)期限短于開發(fā)商對商品房的保修期限的情況。當然，由于法律規(guī)定建筑施工單位對建筑物的地基基礎與主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量也應承擔終身保修責任，開發(fā)商可將此責任轉(zhuǎn)嫁予施工單位。但對購房者來說，由于其只與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關系，因此購房者直接要求施工單位承擔責任缺乏法律依據(jù)，只能依法向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行追索。而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任的方式上，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的是購房者有權退房并要求賠償損失，故施工企業(yè)也因與購房者沒有合同關系而無法承擔此種違約責任。因此，在項目公司因經(jīng)營目的完成而解散后，應由其股東承擔對購房者的違約責任。但項目公司是獨立的公司法人，股東依法只承擔有限責任，因此股東僅應在其清算所得范圍內(nèi)連帶承擔有限責任。

第四節(jié)非項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關法律問題

非項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一般指通常所說的合作建房合同，但本文所理解的非項目公司合作開發(fā)與合作建房合同在形式上略有區(qū)別，本文所討論的是經(jīng)營性的合作開發(fā)，而合作建房合同既可以營利為目的，也可能僅僅是為了自用而合作建房。當然，單純出于自用目的而合作建房的情況其實殊為少見，而且其法律關系相對簡單，主要是土地使用權的變更及所建房屋的分配問題，本文無意對此討論。對非項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)房地產(chǎn)來說，由于不設立具有獨立法人資格的項目公司，合作各方無法如項目公司股東那樣承擔有限責任，而是直接以自身的名義對外承擔責任。在這個意義上，這種合作開發(fā)類似于合伙，具有部分合伙型聯(lián)營的法律特征。但由于合作開發(fā)行為在現(xiàn)實中的多樣性，使得其并不完全等同于民法通則所規(guī)定的合伙型聯(lián)營。由于早期我國房地產(chǎn)市場規(guī)范化程度不高，各地政府對合作開發(fā)的立場及因此出臺的各種政策也不相同，因此，現(xiàn)實中合作開發(fā)的形式非常多樣化，由此引起的糾紛也較多。

一、合作形式及合同效力

非項目公司型合作開發(fā)可以有多種合作形式。由于在合作形式上受到的法律限制較少，因此當事人自治原則在此體現(xiàn)得相當明顯。在投資方式上，最常見的情況是一方提供土地使用權，另一方或數(shù)方提供建設資金共同開發(fā)，但也可能是合作各方共同投資取得土地使用權并共同投資開發(fā)。在市場經(jīng)營主體方面，可能是合作各方共同具名進行經(jīng)營，也可能是僅以其中一方或數(shù)方名義進行經(jīng)營。在收益分配方面，可能是各方共負盈虧，也可能是一方或數(shù)方收取保底利潤或在此基礎上再提成收取利潤；可能是將開發(fā)所得商品房按一定比例分配予合作各方，也可能是將銷售所得進行分配。在開發(fā)項目的用途方面，可能一方或數(shù)方是將開發(fā)所得房屋用于自用或部分用于自用，也可能是將開發(fā)所得商品房全部用于銷售或經(jīng)營。由于合作形式的多樣化，加之各地政府對合作開發(fā)房地產(chǎn)所持立場的不同，導致在合同效力的認定方面也較難把握。我們認為，對合作開發(fā)合同效力的認定，可遵循如下原則。

1、分清合作開發(fā)合同與土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的區(qū)別依最高人民法院的司法解釋，以土地使用權作為投資與他人合作開發(fā)的，是土地使用權轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。我們認為，雖然是土地使用權轉(zhuǎn)讓的特殊形式，但合作開發(fā)合同畢竟不能等同于土地使用權轉(zhuǎn)讓合同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律對土地使用權轉(zhuǎn)讓設定的強制性要求必須遵守，但該種限制是否應同樣適用于以土地使用權與他人進行合作開發(fā)的合同則頗值商榷。至少現(xiàn)有立法并未將二者完全等同，如徑行要求所有以土地使用權作為投資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)的情況都按土地使用權轉(zhuǎn)讓來處理也不符合社會現(xiàn)實與市場原則，因此，應按合同的實際內(nèi)容對二者進行區(qū)分。如提供土地使用權的一方不承擔任何開發(fā)經(jīng)營風險，而是只收取固定利潤，則應認定該合作合同的實質(zhì)性質(zhì)為土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，應適用法律關于土地使用權轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，否則應認定為合作開發(fā)合同。

2、分清合作開發(fā)合同與借貸合同的區(qū)別在合作開發(fā)中，存在由一方提供土地使用權，另一方或數(shù)方提供資金，但提供資金合作方并不參與項目開發(fā)經(jīng)營，也不承擔開發(fā)經(jīng)營風險，而是僅收取固定利潤，則應認定該合同的實質(zhì)性質(zhì)為資金借貸合同，而我國目前的法律禁止非金融機構(gòu)的借貸行為，因此這種合同應依法認定為無效合同。

應注意的是，在前述兩種情況下，無論合作開發(fā)合同中約定是由提供土地使用權一方以自己的名義進行開發(fā)，還是約定由提供資金一方或數(shù)方以提供土地使用權一方的名義單獨進行開發(fā)，或是由合作各方的名義共同開發(fā)，不應影響對合同效力的認定。

3、是否辦理合作開發(fā)的審批與土地使用權變更登記手續(xù)對合同效力的影響最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》規(guī)定，合同法施行后，法律和行政法規(guī)規(guī)定合同應辦理登記或批準手續(xù)且規(guī)定辦理登記或批準手續(xù)方生效的，如當事人未能在一審辯論終結(jié)前補辦登記或批準手續(xù)的，則合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定以登記為生效條件的，合同有效，但合同標的物所有權及其他物權不發(fā)生轉(zhuǎn)移。比照此規(guī)定，對合作開發(fā)合同而言，目前只有中外合作開發(fā)應依中外合作經(jīng)營企業(yè)法的規(guī)定履行批準手續(xù)方生效，現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)并未規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)應經(jīng)行政主管部門批準，有些地方性法規(guī)對此作出了規(guī)定，但地方性法規(guī)不能作為判斷合同效力的依據(jù)，因此內(nèi)資合作開發(fā)基本上沒有應履行批準手續(xù)的問題。當然，如用于開發(fā)的土地使用權屬劃撥土地使用權，則應以辦理土地使用權出讓手續(xù)為合同生效的前提，否則合同應屬無效，但此處所指審批不屬對合作開發(fā)合同的審批，而是對土地使用權出讓的審批。至于登記問題，一方以土地使用權作為投資與他人合作開發(fā)的，依法應辦理土地使用權變更登記手續(xù)，此點應無疑義。但此處所指的登記是物權變更的登記，而非對合同行為的登記，土地使用權的變更登記僅僅是合作開發(fā)合同這一債權行為的物權后果，而且立法并未規(guī)定未辦理土地使用權變更登記手續(xù)則合同無效，只是不發(fā)生土地使用權變更的效力，從而不能對抗第三人，但在此情況下合作開發(fā)合同的效力仍應予肯認。

4、合作主體是否具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)對合同效力的影響與項目公司型合作開發(fā)不同，法律對非項目公司型合作開發(fā)主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)方面設有一定的限制。前已述及，我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理，不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的主體依法不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。因此，個人和不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)原則上不能成為此類合作開發(fā)的主體。正常情況下，非項目公司型合作開發(fā)是兩個以上主體共同進行開發(fā)的行為，不論其投資及分配形式如何，合作各方均為從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體，都應符合城市房地產(chǎn)管理法及相關法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)主體的限制性規(guī)定。問題在于，如合作開發(fā)合同的主體不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，因此簽署的合作開發(fā)合同是否有效？前文關于中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)合同的論述中已提及，最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》對此作了過于嚴苛的解釋，合同法施行后，立法對合同的效力問題采取了相對寬松的立場。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》規(guī)定，合同法施行后，當事人超越經(jīng)營范圍訂立的合同并不當然無效，但違反國家關于限制經(jīng)營、特許經(jīng)營及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。比照該司法解釋的規(guī)定，我們可對合作開發(fā)主體資質(zhì)對合同效力的影響進行判斷?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開經(jīng)營管理條例》第2條規(guī)定：“本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為”。《城市房地產(chǎn)管理法》及該條例均對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)問題作出了具體的規(guī)定，并規(guī)定了未取得經(jīng)營資質(zhì)（營業(yè)執(zhí)照）從事房地產(chǎn)開發(fā)行為的罰則。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應屬國家限制經(jīng)營范疇，按前述最高人民法院司法解釋的規(guī)定，違反限制經(jīng)營規(guī)定所簽訂的合同應屬無效。問題在于，進行合作開發(fā)的主體為兩個以上，是否必須所有參與合作的當事人都應具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)合同才有效呢？我們認為，對此問題不能簡單化處理。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施資質(zhì)管理的立法目的在于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，保障其他市場主體尤其是消費者的利益。從現(xiàn)有規(guī)定來看，取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的門檻并不是特別高，如合作開發(fā)當事人具備開發(fā)該項目的足夠的經(jīng)濟實力，只是由于未辦理有關資質(zhì)審批手續(xù)而直接導致合作開發(fā)合同無效，似與立法的本意不符。對此似可進行變通處理。一方面，如當事人在前已經(jīng)過補辦資質(zhì)審批手續(xù)而具備了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，應認定合同有效；另一方面，如合作各方并不是全部不具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，即至少有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，也可認定合同有效。司法實踐目前也基本采此立場。廣東省高級人民法院《關于〈合同法〉施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導意見》即規(guī)定：當事人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，一般應當認定合同無效，但在前當事人已依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，可以認定合同有效。

二、投資方式與經(jīng)營模式

在投資方面，是否成立項目公司對投資主體的要求并不相同。項目公司的股東出資應遵循公司法、中外合作經(jīng)營企業(yè)法等法律關于股東出資及注冊資本、投資總額的限制，而非項目公司型合作開發(fā)則沒有這方面的限制，關鍵是要保證項目能如期完工。當然，房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門在對項目進行報建、施工等審批程序時對開發(fā)商有一定的要求，但這些要求的約束性并不強，不在本文討論范圍內(nèi)。但是，與項目公司型合作開發(fā)一樣，土地使用權的取得與投入是合作開發(fā)的物質(zhì)前提，因此土地使用權對合作開發(fā)而言是最為基本的投資。無論是否成立項目公司，現(xiàn)實中合作開發(fā)的主要投資模式都是一方提供土地使用權，另一方或數(shù)方提供建設資金，但是也不排除各方共同從土地市場上取得土地使用權并共同進行開發(fā)的情況。關于以土地使用權進行投資的相關法律問題，非項目公司型合作開發(fā)與項目公司型合作開發(fā)并無不同，此不贅述。

在經(jīng)營模式方面，可以是各方聯(lián)名經(jīng)營，也可以是一方或數(shù)方隱名經(jīng)營，但是隱名者只能是資金投入方，提供土地使用權的一方是不能隱名的。前已述及，是否隱名并不影響合同的效力，但由于不發(fā)生物權轉(zhuǎn)移的效力，由此導致隱名方的經(jīng)營風險大為增加，如由于土地使用權人的負債導致土地使用權被第三人追索，基于物權法定原則，隱名方將不能對抗第三人，只能依據(jù)合作開發(fā)合同向土地使用權人行使追索權。另一方面，如隱名者的債權人欲對其在合作項目上的權利行使追索權，在隱名方的權利未物化為對項目開發(fā)所得不動產(chǎn)的所有權之前，也只能基于其對合作項目的債權性權利進行追索。

三、收益分配及責任承擔

非項目公司型內(nèi)資合作開發(fā)在項目收益分配方面頗類似于中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，由于是以合同作為分配的依據(jù)，當事人自治原則得到充分的體現(xiàn)，合作各方可在自愿的基礎上采取靈活多樣的分配方式。需要注意的是，在合作合同約定直接以開發(fā)所得商品房進行分配的情況下，如合作各方辦理了土地使用權變更登記手續(xù)而為土地使用權的共有人，則可直接將其分配所得商品房確權至合同約定的合作方名下，否則應將分配行為視同銷售行為，應依法繳納房地產(chǎn)交易稅費。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

【關鍵詞】 稅收成本;稅收籌劃;企業(yè)所得稅;土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結(jié),使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

一、立項環(huán)節(jié)

實際中很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業(yè)的潛在稅負。

企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。

所以筆者建議,企業(yè)在立項時,就應提早考慮項目的實際情況和相關影響,選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。

二、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)

實際中有些企業(yè)在委托境外設計公司提供設計服務時,由于設計服務合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。

境外設計公司提供設計服務時,可能會不涉及境內(nèi)服務,也可能會涉及境內(nèi)服務。對于不涉及境內(nèi)服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算、繪圖等業(yè)務全都在中國境外進行,設計完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對外商從中國取得的全部設計業(yè)務收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算繪圖等業(yè)務全部或部分是在中國境外進行,設計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監(jiān)督管理和技術指導,已構(gòu)成在中國境內(nèi)設有機構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動。因此,對其所得的設計業(yè)務收入,除準許其扣除發(fā)生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外,其余收入應依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設計或合作(或聯(lián)合)設計合同中,沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進行的設計勞務的,都應與其在中國境內(nèi)提供的設計勞務所取得的業(yè)務收入合并計算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。

所以筆者建議,企業(yè)應與境外設計公司協(xié)定提供設計服務的方式,若全部為境外提供的,應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術指導的,應在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。

三、融資環(huán)節(jié)

企業(yè)資金不足可以從其關聯(lián)方融資。如從關聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關聯(lián)方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標準的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。

所以筆者建議,企業(yè)應提前與稅務機關溝通,明確關聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關聯(lián)方貸款金額,盡量使關聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達到。

如企業(yè)向關聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。

所以筆者建議,為避免關聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機構(gòu)同類貸款利率來安排集團內(nèi)資金借貸。

若企業(yè)是無償使用關聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導致雙重征收企業(yè)所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應審核目前集團內(nèi)關聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務規(guī)定準備相關證明文件。

四、土地取得環(huán)節(jié)

(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地

在以前年度取得國有土地使用權時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應對不屬于預付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。

對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進行土地開發(fā)而支付的土地閑置費,在計算企業(yè)所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務規(guī)定未對此作相關規(guī)定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應加強項目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進行開發(fā);若的確需延期,應盡早與相關政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費。并與稅務機關確認相關稅務處理方法。

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用,因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應加強資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應盡早與相關政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。

(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地

實際中在資產(chǎn)購置時,存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。

所以筆者建議,企業(yè)應按實際交易價格來訂立相關轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務風險。

五、拆遷安置環(huán)節(jié)

在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財務報銷憑證。

所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。

六、工程建設環(huán)節(jié)

在工程建設環(huán)節(jié)若與關聯(lián)方簽訂的工程造價高于當?shù)厥袌鰳藴?根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來,不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標準,并據(jù)以計算扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應審核目前集團內(nèi)關聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務規(guī)定準備相關證明文件。

七、預售環(huán)節(jié)

企業(yè)有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報,根據(jù)規(guī)定,對預售收入,應按預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。

所以筆者建議,企業(yè)應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。

八、銷售環(huán)節(jié)

企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用,而不計入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數(shù)額大小,均應計入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務規(guī)定未對此作相關規(guī)定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關規(guī)定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。

所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算,在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。

企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務報酬超過一定標準,企業(yè)作為扣繳義務人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務的業(yè)主扣繳相關的個人所得稅。

九、出租環(huán)節(jié)

實務中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。

無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質(zhì)為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業(yè)所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。

所以筆者建議,企業(yè)應將買賣合同改為租賃合同,避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。

十、項目清算環(huán)節(jié)

在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業(yè)會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業(yè)在結(jié)算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。

所以,筆者建議,企業(yè)在作項目開發(fā)時,應考慮土地增值稅的清算時點,安排相關工程。對后建的工程,企業(yè)可與主管稅務機關協(xié)商在最終結(jié)算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。

總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務問題比較復雜,筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國企業(yè)所得稅法.國務院令[1993]第136號.

[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務院令[1993]第138號.

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)成本成本控制管理思考控制

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：

一．引言

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟建設的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導致房地產(chǎn)市場過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設，導致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產(chǎn)進行調(diào)控，防止房屋價格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對開發(fā)成本的控制成為必然手段。

二.對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分析。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成和控制方法。

一個房地產(chǎn)項目的主要開發(fā)成本包括以下內(nèi)容：

（1）土地成本。

（2）前期費用。

（3）工程成本。

（4）管理成本。

（5）營銷成本。

（6）財務成本。

（7）其他費用。

成本控制是以成本的發(fā)生為基點，根據(jù)預定的成本目標，對實際生產(chǎn)過程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過指導、限制和監(jiān)督，及時糾正偏差，促使成本下降，事項預定的成本的目標。在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財務成本及稅費等在項目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本會隨著項目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復雜，在前期預算和后期統(tǒng)計中，差異較大，這部分具有可控性強的特點。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目開始階段，要對項目各建立成本控制目標，將目標按類別分解，責任落實到部門。房地產(chǎn)開發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對各個項目的開發(fā)成本進行全面的分析、評估、檢查，對項目成本和預算產(chǎn)生差距的部分要及時糾正，并提出解決措施。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本在各階段的控制要點。

（1）初期階段。

在房地產(chǎn)方案設計階段，要對市場需求進行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎設施等，通過容積率指標控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對戶型做多方案的設計，對建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進行比例測算，確定最合理的戶型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷售面積。對各方案搭配的配套設施、綠化面積、道路等進行土地成本和建造成本的分析和比較，對各方案的建設工期、銷售預期及價格等做以比較，編制投資的預算額度。

在初步設計中，要按照批準的設計任務，對設計規(guī)模和標準、工程數(shù)量和預算指標等方面進行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問題和處理的經(jīng)濟性。對施工圖設計時，要對不同形式的基礎工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價的影響進行比較，選擇合適的基礎形式和結(jié)構(gòu)體系，對施工方法和材料選用等細節(jié)部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。

在選擇施工方案時，要對施工設備的選擇、基礎土方、運輸方案、材料費用等進行比較選擇。材料選擇時，要考慮材料質(zhì)量、價格以及運輸?shù)某杀?，選擇機器設備時，要對機器的運行成本和使用壽命以及配件價格和維修費用進行比較。

施工圖設計預算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預算定額的計算規(guī)則，計算工程量，結(jié)合實際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項工程的造價。施工圖編制時，要盡量采用限額設計，確定各設計階段的造價計價，嚴格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標。在進行成本預算時，要對歷史數(shù)據(jù)進行搜集整理，結(jié)合當前的市場實際情況，對材料、人工、稅費按照市場價格進行調(diào)整。對工程的概況、建設的標準以及經(jīng)濟指標和技術指標進行明確。

設計階段是開發(fā)成本中最關鍵的階段，其對工程造價影響的可能性為70%-90%，控制工程造價的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。

（2）施工階段。

在工程項目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進度、工程量以及設計的變化，隨之帶來的是成本目標和預算不相符。這種情況下，要對工程的變更原因進行控制，對工程變更要在不提高建設標準、不影響工期和施工范圍的情況下，同時要建立工程變更的相關制度，進行嚴格的審核。在施工階段，要嚴格控制人工和材料的消耗管理，對市場價格信息要加強了解，要嚴格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進度款。

在施工時要建立工程變更審查和流程制度，要充分對市場價格進行了解和調(diào)查，對材料和設備要建立確認質(zhì)量確認價格的制度。

（3）竣工階段。

竣工階段要對合同條款進行審核，按照圖紙核實施工量和單價，要檢查隱蔽驗收記錄。

三.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的思考。

目前，我國很多地區(qū)普遍存在房價偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費者信心未恢復，對樓市的觀望情緒較濃，對房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價拿地項目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來了壓力。消費者的觀望必將導致價格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開發(fā)商對成本的控制將變得越來越重要。

房地產(chǎn)行業(yè)習慣通過在招投標中低價中標進行成本控制，從另一方榨取利潤。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準確了解客戶需求，做出高性價比的房產(chǎn)。在招標階段和施工階段的成本控制的同時，也要注意關注產(chǎn)品定位和設計的管理。在進行成本控制中，不能當當只做好成本的預算和核算，更要將核算變成實際的控制。

在土地成本中，要盡可能的爭取優(yōu)惠價格同時要加強項目可行性研究和論證。在前期費用中，要利用優(yōu)惠政策，爭取減免費用。在工程成本中，要設計出最具性價比的產(chǎn)品，開展設計階段的成本控制和限額設計，嚴格控制工程變更審核，加強采購管理和新工藝的應用。在后期要對營銷策略進行跟蹤確認，對各成本費用要確定支出標準，同時加大費用支出的審查力度。

四．結(jié)束語

通過施工前的設計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。

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