房地產(chǎn)投資方案精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資方案范文

關(guān)鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價(jià)值 企業(yè) 會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則

引言：考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及中國(guó)人口規(guī)模龐大，中國(guó)城市化步伐的不斷加速，勢(shì)必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國(guó)城市化發(fā)展對(duì)城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進(jìn)程中住房的真實(shí)需求得到釋放”，“ 中國(guó)城市化進(jìn)程加速 成中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本動(dòng)力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財(cái)政部于2006年2月15日了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，其中包含《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)運(yùn)用,對(duì)企業(yè)影響較大，學(xué)習(xí)研究好并靈活運(yùn)用準(zhǔn)則至關(guān)重要。

一、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對(duì)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場(chǎng)（2）企業(yè)能夠從交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行或最近市場(chǎng)價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)公允價(jià)值作出合理估計(jì)。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“公允價(jià)值變動(dòng)損益”

（2）從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式的，應(yīng)做為會(huì)計(jì)政策變更，并按變更時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入帳價(jià)值，并將公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。

二、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的相關(guān)規(guī)定

《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵(lì)采用公允價(jià)值，并規(guī)定在附注中披露公允價(jià)值是最基本的要求，所有企業(yè)為計(jì)量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(2)鼓勵(lì)但不要求企業(yè)根據(jù)獨(dú)立評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(3)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場(chǎng)的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。

《香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》：公司需要對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，每年均應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師（即價(jià)值評(píng)估師）對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以獲得符合要求的公允價(jià)值。

三、目前我國(guó)上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況

1、白云山A（2006年報(bào)）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)上述投資性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)類比法進(jìn)行評(píng)估，出具的（2007）羊資字第53 號(hào)、64 號(hào)、65 號(hào)、66 號(hào)、67 號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確認(rèn)評(píng)估價(jià)值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評(píng)估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，對(duì)上述投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理估計(jì)而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會(huì)決議）公司聘請(qǐng)昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對(duì)相關(guān)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售狀況調(diào)查報(bào)告》后，由中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司提供價(jià)值咨詢意見，以其價(jià)值咨詢意見確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

3、海欣股份（2008年中報(bào)）：本公司聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按其出具的評(píng)估報(bào)告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值。

4、津?yàn)I發(fā)展（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。

5、方大A（2007年年報(bào)）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)依據(jù)為：深圳市國(guó)政房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的深國(guó)政評(píng)字[2007]-01036 號(hào)及深國(guó)政評(píng)字[2008]-01032 號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。

6、武漢控股（2007年年報(bào)）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場(chǎng)07年2月平均銷售價(jià)格，結(jié)合周遍市場(chǎng)信息及自有房產(chǎn)特點(diǎn)，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2008）第007號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”確定公允價(jià)值。

7、沱牌曲酒（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價(jià)格測(cè)算。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)積極影響

目前上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況愈來愈多。由于我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢(shì)向好，處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià)。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量，除真實(shí)反映了企業(yè)當(dāng)時(shí)資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)也帶來了公司的利潤(rùn)增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價(jià)值模式計(jì)量。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量情況下，由于資產(chǎn)價(jià)值重估帶來賬面價(jià)值增加，也帶來了進(jìn)入損益的公允價(jià)值變動(dòng)，給企業(yè)帶來的額外的利潤(rùn)增加。在中國(guó)先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對(duì)企業(yè)盈利狀況是一個(gè)持續(xù)不斷改善或者利潤(rùn)增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。

2、在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤(rùn)。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評(píng)估者評(píng)估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估專家進(jìn)行計(jì)量，有的由企業(yè)自己進(jìn)行估計(jì)，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司調(diào)查報(bào)告為計(jì)量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價(jià)值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤(rùn)規(guī)劃目的，會(huì)有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入損益，因沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十六條規(guī)定和財(cái)稅[2007]80號(hào)文第三項(xiàng)的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。即以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計(jì)稅，等盈利落實(shí)即實(shí)際處置時(shí)再按處置取得的價(jià)款扣除歷史成本后的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。

總之，在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的采用，可以真實(shí)及時(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場(chǎng)增加信用評(píng)級(jí)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場(chǎng)的力量來獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)一些負(fù)面影響

1、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的成本大

采用公允價(jià)值計(jì)量，需要建立科學(xué)的估值系統(tǒng)。首先，應(yīng)判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計(jì)量，在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，科學(xué)的估計(jì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。

其次，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，準(zhǔn)則要求每年年末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值，因此應(yīng)隨時(shí)按照準(zhǔn)則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，并隨時(shí)取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)等的費(fèi)用支出，對(duì)企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤(rùn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在總體市場(chǎng)環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)大幅下滑，資產(chǎn)賬面價(jià)值減少的風(fēng)險(xiǎn)。

3、根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況和國(guó)家現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計(jì)量，對(duì)企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價(jià)值計(jì)量的原因。但在我國(guó)公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好機(jī)會(huì)。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應(yīng)密切關(guān)注這一影響，切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤(rùn)操縱，以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動(dòng)能力信息。

參考文獻(xiàn)：

[1] 財(cái)政部. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》2006.

第2篇：房地產(chǎn)投資方案范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)效用多目標(biāo)決策

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險(xiǎn)性受到房地產(chǎn)投資者越來越普遍的關(guān)注。因此本文對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策方法進(jìn)行了深入研究。

一、房地產(chǎn)投資決策的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資決策就是運(yùn)用有效的決策方法在若干個(gè)投資方案中選擇出最優(yōu)的投資方案。房地產(chǎn)投資決策同時(shí)具有多目標(biāo)決策和風(fēng)險(xiǎn)型決策的特點(diǎn)。

1.房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)性

由于房地產(chǎn)投資者所追求目標(biāo)有多個(gè)：收益 、回收期 、信譽(yù)價(jià)值、環(huán)境保護(hù)等。 所以房地產(chǎn)投資決策具有多目標(biāo)性，屬于多目標(biāo)決策。

2.房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)投資過程中有許多風(fēng)險(xiǎn)因素：土地價(jià)格的不確定性、工程建設(shè)費(fèi)用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風(fēng)險(xiǎn)因素是客觀存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的方法預(yù)先估計(jì)和計(jì)算出其概率分布，再計(jì)算出益損值的概率分布。因此，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)該被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)型決策，而不是不確定性決策。

二、多屬性效用理論

現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)型決策理論已從期望值準(zhǔn)則階段發(fā)展為期望效用準(zhǔn)則階段。期望效用準(zhǔn)則充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)型決策問題的兩個(gè)基本特點(diǎn)，即后果的風(fēng)險(xiǎn)性和后果的效用。由于風(fēng)險(xiǎn)型決策問題的自然狀態(tài)是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產(chǎn)生各種不同的后果，因此他要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)后果并非是全然不知，可以預(yù)測(cè)它的概率分布。不同的決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度往往不相同，同樣的后果對(duì)不同的決策者會(huì)產(chǎn)生不同的效用。

基于期望效用準(zhǔn)則的效用理論能很好地解決風(fēng)險(xiǎn)決策問題，效用理論已從單屬性效用理論階段發(fā)展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策問題。運(yùn)用多屬性效用理論進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策的基本步驟如圖所示。

三、房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型的建立

下面運(yùn)用多屬性效用理論來解決房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策問題，建立房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型。

1.建立多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)

(1)選定目標(biāo)

通過詢問決策者，選擇出決策者關(guān)心的三個(gè)投資目標(biāo)：收益、回收期、信譽(yù)價(jià)值。

①收益最大化。收益(Return)是一個(gè)較為籠統(tǒng)的概念，它一方面含有絕對(duì)的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個(gè)方面：

一是凈現(xiàn)值最大化。凈現(xiàn)值(NPV)是一個(gè)反映投資收益的絕對(duì)指標(biāo)，它直接描述了一個(gè)投資方案可能獲得的利潤(rùn)的現(xiàn)值。其表達(dá)式為：

在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定凈現(xiàn)值的概率分布。

二是內(nèi)部收益率最大化。內(nèi)部收益率是反映投資經(jīng)濟(jì)效益的相對(duì)指標(biāo)。由于房地產(chǎn)投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運(yùn)用有限的資金，獲得盡可能高的收益。

內(nèi)部收益率(IRR)是使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，它反映了項(xiàng)目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計(jì)算得出。在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。

②回收期最小化。房地產(chǎn)投資資金占用很大，投資者往往利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)，利息負(fù)擔(dān)沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個(gè)主要目標(biāo)?；厥掌谑侵竷羰找娴謨敵跗谕顿Y所需要的時(shí)間?；厥掌谟徐o態(tài)和動(dòng)態(tài)之分，區(qū)別在于前者沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，而后者考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。動(dòng)態(tài)回收期較為常用，可通過令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。

③信譽(yù)價(jià)值最大化。擁有地段好、規(guī)模大、檔次高、性能優(yōu)異的房地產(chǎn)往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產(chǎn)也能夠給其擁有者或者投資者帶來無形的收益。我們將這種榮耀和無形收益統(tǒng)稱為房地產(chǎn)的信譽(yù)價(jià)值。

信譽(yù)價(jià)值的估計(jì)通常由投資者本人根據(jù)自己的偏好確定。通常可由投資者對(duì)各備選方案的信譽(yù)價(jià)值進(jìn)行打分，分?jǐn)?shù)越高表明信譽(yù)價(jià)值越高，對(duì)投資者越有利。

(2)遞階結(jié)構(gòu)

對(duì)于收益這個(gè)目標(biāo)，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個(gè)屬性具有可理解性和可測(cè)性。同時(shí)，由于這兩個(gè)屬性分別從絕對(duì)值的角度和相對(duì)值的角度體現(xiàn)了收益這一目標(biāo)的兩個(gè)重要方面――實(shí)際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。

對(duì)于回收期和信譽(yù)價(jià)值這兩個(gè)目標(biāo)，分別采用動(dòng)態(tài)回收期和信譽(yù)價(jià)值的值作為它們的屬性。這兩個(gè)屬性具有可理解性和可測(cè)性。

對(duì)于這些目標(biāo)所設(shè)定的一集屬性我們認(rèn)為它是完全的、可運(yùn)算的、非多余的和最小的。所有這些目標(biāo)和屬性構(gòu)成了房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)。

2.建立決策模型

選定房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)集為：

①收益最大化;

②回收期最小化;

③信譽(yù)價(jià)值最大化。

為具體表述上述三個(gè)目標(biāo)，我們?cè)O(shè)定一個(gè)完全的、可運(yùn)算的、非多余的和最小的屬性集：

這樣，我們就得到了一個(gè)表達(dá)簡(jiǎn)單、意義明確的房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型。我們只需先求出每個(gè)方案的各屬性的概率分布，再根據(jù)決策者的偏好確定多屬性效用函數(shù)，進(jìn)而得出各方案的期望效用值，就可以據(jù)此期望效用值進(jìn)行方案的優(yōu)劣排序，從而進(jìn)行有限個(gè)方案的多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策。

參考文獻(xiàn):

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第3篇：房地產(chǎn)投資方案范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資多目標(biāo)決策敏感性分析權(quán)重方案排序

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)與其高收益相輔相成，且其評(píng)價(jià)指標(biāo)多而雜，形成房地產(chǎn)行業(yè)特有的多目標(biāo)決策問題，解決此類問題的方法目前主要有基于模糊數(shù)學(xué)的建立模糊綜合評(píng)價(jià)各類方法求解的方式，構(gòu)建熵優(yōu)化多目標(biāo)決策模型對(duì)投資方案進(jìn)行優(yōu)選排序，運(yùn)用層次分析法對(duì)各投資方案進(jìn)行優(yōu)選的方式，采用貝葉斯公式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)概率進(jìn)行參數(shù)修正并通過線性加權(quán)和法求解，用不可分散量將房地產(chǎn)投資分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的多目標(biāo)規(guī)劃模型。筆者在客觀權(quán)重的基礎(chǔ)上，給出當(dāng)前屬性的方案排序，并在動(dòng)態(tài)區(qū)間內(nèi)進(jìn)行敏感性分析，成為一種切實(shí)可行的動(dòng)態(tài)研究方法。

二、確定指標(biāo)客觀性權(quán)重

評(píng)價(jià)指標(biāo)(屬性通常分為成本型、效益型和適度型指標(biāo)。設(shè)有m個(gè)決策方案的集合，屬性集，且m個(gè)方案關(guān)于n項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)(屬性)的指標(biāo)矩陣為：。建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資理想初始最優(yōu)方案模型和最劣方案模型。其中：

然后將歸一化得到項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重向量。

三、敏感性分析

1.權(quán)重最小變化量的確定

對(duì)任意和任意權(quán)重，假設(shè)目前的排序是，對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)函數(shù)的優(yōu)先關(guān)系為，可得出在屬性上的當(dāng)前權(quán)重所需減少（或增加）的最小絕對(duì)變化量必須滿足當(dāng)時(shí)，；當(dāng)時(shí)，，且。相應(yīng)的權(quán)重最小相對(duì)變化量：當(dāng)時(shí)，；當(dāng)時(shí)，，且。

2.方案排序?qū)?quán)重變化的敏感性

設(shè)為屬性的臨界值,對(duì)應(yīng)著權(quán)重所有可行的最小相對(duì)變化量中的最小值,即滿足;再設(shè)為屬性的敏感性系數(shù),該敏感性系數(shù)對(duì)應(yīng)著的倒數(shù),即滿足,當(dāng)臨界值為不可行時(shí),其敏感性系數(shù)被設(shè)置為0。由此可得,對(duì)于所有的,臨界值越小的屬性的敏感性系數(shù)越大,說明此方案排序?qū)傩詸?quán)重變化的敏感程度越高。故方案排序中臨界值越小或敏感性系數(shù)越大的屬性越敏感。

四、仿真算例

有5個(gè)相互獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)投資方案,表1列出5個(gè)方案的由初始投資推算出的7項(xiàng)指標(biāo)值。要求對(duì)各方案進(jìn)行排序擇優(yōu)。

表1各個(gè)方案對(duì)應(yīng)的屬性值

從表1可知,決策矩陣為：A=[6,0.6,5.508 ,0.226,5, 0.082 ,0.82;7 ,0.35, 5.369, 0.165, 5.5 ,0.233 ,4.66;5, 0.5 ,4.52 ,0.283, 4, 0.096, 0.96;5.5, 0.55 ,4.774, 0.198, 3, 0.132 ,1.32;3 ,0.3, 2.238 ,0.176, 3.5, 0.254 ,2.54]。

對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)值做規(guī)范化處理,由于前四項(xiàng)指標(biāo)屬效益型,后三項(xiàng)指標(biāo)是成本型，歸一化處理得各屬性權(quán)重為=(0.1855，0.1234,0.1128,0.3087,0.1363,0.1473,0.1333)，各方案初始權(quán)重V=（0.1511,0.1308,0.3087,0.2761,0.1333），理想最優(yōu)方案和最劣方案分別為：=(7.0,0.60,5.508,0.283,0.082,0.28),=(3.0,0.30,2.238,0.165,5.5,0.254,4.66)，

相對(duì)偏差矩陣為：R=[0.25 0 0 0.4831 0.8 0 0;0 0.8333 0.0425 1 1 0.8719 1;0.5 0.3333 0.3021 0 0.4 0.0814 0.0365;0.375 0.1667 0.2245 0.7203 0 0.2907 0.1302;1 1 1 0.9608 0.2 1 0.4479]；r=[0.75 1 1 0.5169 0.2 0 1;1 0.1667 0.9575 0 0 0.8779 0;0.5 0.6667 0.6979 1 0.6 0.7965 0.9635;0.625 0.8333 0.7755 0.2797 1 0.5872 0.8698;0 0 0 0.0932 0.8 0.1221 0.5521]。

再由夾角余弦公式得到，此算例的初始排序?yàn)?，相比于文獻(xiàn)，各屬性權(quán)重的選擇更加客觀、理性，能更有效的作出決策。通常情況下應(yīng)優(yōu)先考慮。通過計(jì)算得，所給問題的決策矩陣以及方案的當(dāng)前排序?yàn)楸?：

計(jì)算得到所有可能的最小絕對(duì)變化量/最小相對(duì)變化量

（），“-”表示不可行見表3。

得各屬性權(quán)重變化的臨界值和敏感性系數(shù)為見表4：

從表中可得：最敏感的屬性是，相應(yīng)的最小臨界值為 =19.6625，敏感性系數(shù)值為=0.0510。即內(nèi)部收益率(IRR)是最敏感的屬性，相對(duì)于文獻(xiàn)[1]中通過矩陣迭代計(jì)算得出權(quán)重系數(shù)指出 ，優(yōu)先考慮，文章此處的結(jié)論更加符合實(shí)際。因此我們?cè)谶x定主案及主案指標(biāo)時(shí)策劃者還應(yīng)密切關(guān)注影響IRR指標(biāo)發(fā)生變化的各因素的未來走向,保證在允許范圍內(nèi)獲得動(dòng)態(tài)條件下的最優(yōu)決策。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資決策由于其多因素多目標(biāo)以及各評(píng)價(jià)指標(biāo)屬性具有動(dòng)態(tài)變化的趨勢(shì)，將最優(yōu)決策發(fā)生變化的屬性變化區(qū)間給出，并標(biāo)注出最敏感的屬性以便房地產(chǎn)開發(fā)商做出最優(yōu)決策，在實(shí)際操作中具有普遍性、一般性，為此類最優(yōu)方案的決策提供了一種基于動(dòng)態(tài)變化研究的新方法。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)投資方案范文

摘要:房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。目前我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進(jìn)一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)重大變革。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機(jī)分析處理;數(shù)據(jù)挖掘

房地產(chǎn)投資不僅與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個(gè)重要部門。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快、投資巨大、風(fēng)險(xiǎn)極高,要完成這樣一個(gè)決策需要決策者同時(shí)考慮主市場(chǎng)、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國(guó)家、集體、個(gè)人的利益,影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的起伏,其興旺與低落從一個(gè)側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解,能綜合各方面的因素對(duì)投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對(duì)將來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長(zhǎng)。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對(duì)特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識(shí)發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對(duì)項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響,對(duì)于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級(jí)模糊模型來分析。

(四)可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

第5篇：房地產(chǎn)投資方案范文

    一、對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的界定

    房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)投資所在的地域在一定時(shí)期內(nèi)所具有的決定和影響投資風(fēng)險(xiǎn)和收益的各種內(nèi)外部因素或條件的總和。其對(duì)宏觀,中觀,微觀環(huán)境都要有一定認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)投資本身的風(fēng)險(xiǎn)性,周期性以及其不穩(wěn)定性決定了在房地產(chǎn)投資前期需要做大量的調(diào)研。在投資前期,如果能夠細(xì)致分析充分了解和把握投資環(huán)境,對(duì)制定正確的房地產(chǎn)投資方案,進(jìn)而做出合理的決策,具有十分重要的意義。房地產(chǎn)投資環(huán)境是有諸多影響房地產(chǎn)投資流量與流向的政治經(jīng)濟(jì),自然,社會(huì),文化等因素交織而成的一個(gè)矛盾綜合體,也是一個(gè)具有多樣化構(gòu)成要素和復(fù)雜關(guān)系結(jié)構(gòu)的有機(jī)系統(tǒng)。因此,本文將對(duì)這些因素進(jìn)行具體分析。[1]

    二、分析地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的必要性

    1.西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局已經(jīng)進(jìn)入到深度變革的時(shí)刻,在全球金融危機(jī)后,我國(guó)東南沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)模式被迫加速進(jìn)行轉(zhuǎn)型,向技術(shù)密集型和資本密集型轉(zhuǎn)變,而勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)則相繼向西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移,由于勞動(dòng)成本低,政府扶持力度大,物流配送設(shè)施逐漸完善,企業(yè)也有向西部地區(qū)發(fā)展的意愿。因此,在這種歷史機(jī)遇面前,內(nèi)蒙古中部地區(qū)應(yīng)該把握好機(jī)會(huì),借助產(chǎn)業(yè)投資,人口轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì),大力發(fā)展城市建設(shè),擴(kuò)大城市容量,吸引房地產(chǎn)投資,這對(duì)于加快城市發(fā)展,打造西部新興城市具有重要的意義。

    2.打造中國(guó)新能源中心的需要。內(nèi)蒙古中部地區(qū)有豐富的礦產(chǎn)資源,目前已發(fā)現(xiàn)礦種80余種,探明儲(chǔ)量的30余種,煤炭資源尤為豐富,已探明資源儲(chǔ)量1393億噸,另外還有大量石油資源及各種金屬礦資源,由于山西地區(qū)作為能源輸出大省的歷史使命走向完結(jié),在新時(shí)期內(nèi)蒙古的戰(zhàn)略作用將逐漸凸現(xiàn),此外,該地區(qū)還有總蘊(yùn)藏量達(dá)5億千瓦的風(fēng)能資源,錫林郭勒大草原類型豐富,是世界馳名的四大天然草原之一,也具有打造現(xiàn)代化大牧場(chǎng)的潛質(zhì)[2]。在這一時(shí)期,華潤(rùn),華能,國(guó)電,中電投,中廣核,大唐國(guó)際的一流大型國(guó)有企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐該地區(qū)進(jìn)行投資。作為該地區(qū)唯一的政治,經(jīng)濟(jì),文化中心的錫林浩特市,在未來將會(huì)贏得巨大的機(jī)遇期,由于這些企業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng),其下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展,人口集聚速度將會(huì)非?？?另外,該地區(qū)樓市價(jià)格仍處低位,企業(yè)競(jìng)標(biāo)拿地相對(duì)較容易,未來升值潛力巨大,所以很具有投資價(jià)值。

    3.順應(yīng)國(guó)家政策發(fā)展的需要。近十年國(guó)家樓市市場(chǎng)非?；鸨?一線樓市價(jià)格已經(jīng)非常不理性,比如北京五環(huán)外一平米均價(jià)在3萬5千元左右,已經(jīng)嚴(yán)重超出普通消費(fèi)群體的承受范圍,在全球金融危機(jī)以后,由于西方投資環(huán)境惡化,大量熱錢涌入新興經(jīng)濟(jì)體,再加上國(guó)內(nèi)投資環(huán)境惡化,大量資本無法進(jìn)入實(shí)體產(chǎn)業(yè),國(guó)內(nèi)股市又長(zhǎng)期低迷,為了投資增值的需要,大量資金也流入樓市,再加上近幾年地方政府高價(jià)賣地以增加財(cái)政收入的方式尤為嚴(yán)重,這三方面的原因合在一起導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下,甚至嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展,一線城市房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成,出于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的考慮,國(guó)家政策開始持續(xù)打壓房產(chǎn),例如“國(guó)十四條”,“國(guó)八條”,“新京版國(guó)八條”,但為避免房地產(chǎn)業(yè)硬著陸,投資方面出現(xiàn)出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)損失,國(guó)家采用的主流政策是擠壓泡沫擔(dān)不使其破裂,而是讓二、三線城市或地區(qū)來吸收溢出熱錢,這既能為一線城市的房地產(chǎn)降溫,又能帶動(dòng)城鄉(xiāng)一體化,促進(jìn)中小城市的發(fā)展,在這種重大機(jī)遇面前,內(nèi)蒙古中部地區(qū)得到了一個(gè)取得發(fā)展的機(jī)會(huì)。

    三、內(nèi)蒙古中部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的SWOT分析

    1.優(yōu)勢(shì)

    (1) 區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)內(nèi)蒙古中部地區(qū)主要以錫林郭勒盟地區(qū)為主,南鄰河北省張家口市,承德地區(qū),西連烏蘭察布市,東與赤峰市,興安盟和通遼市接壤,緊鄰京津冀城鎮(zhèn)群,為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分,是東北,華北,西北交匯地帶,具有對(duì)外貫通歐亞,區(qū)內(nèi)連接?xùn)|西,北開南連的重要作用。在交通方面,公路方面已基本形成“三橫五縱一出口”公路主骨架,主要干線均已黑色路面貫通,實(shí)現(xiàn)了盟府所在地與自治區(qū)首府一級(jí)公路相連。鐵路方面現(xiàn)有穿越錫林郭勒盟西部,與蒙古國(guó)鐵路接軌的集寧至二連鐵路線;穿越錫林郭勒盟南部,聯(lián)通自治區(qū)東西部的主要樞紐集寧至通遼線錫林浩特至多倫煤炭專用鐵路,錫林浩特勝利每天專用線等。在航空運(yùn)輸方面,現(xiàn)有錫林浩特機(jī)場(chǎng),有直達(dá)北京,呼和浩特,天津,上海的定期航班和通往各大旅游城市的臨時(shí)旅游航線。

    (2)資源優(yōu)勢(shì)

    該區(qū)域礦產(chǎn)資源富集,煤炭資源尤為豐富,已探明資源儲(chǔ)量1393億噸,探明及預(yù)測(cè)儲(chǔ)量2100億噸;各煤田中資源儲(chǔ)量超過100億噸的又5處,10-100億噸的有21處,這些煤田普遍具有埋藏淺,煤層厚,結(jié)構(gòu)穩(wěn)定,開采條件好的特點(diǎn),適合于露天開采。幾大國(guó)家能源公司都在這里進(jìn)行能源開發(fā),勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,需要大量勞動(dòng)力,因此人口聚集較快,城市擴(kuò)容需求較旺盛。另外,能源產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于作為該地區(qū)經(jīng)濟(jì),政治中心的錫林浩特市的未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿τ兄匾绊憽＿@也為未來房地產(chǎn)投資的可行性奠定了一定基礎(chǔ)。

    (3)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)

    自治區(qū)住房與建設(shè)廳有關(guān)數(shù)據(jù)顯示:2010年,我區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1120億元,同比增長(zhǎng)37.35%,你去商品房屋施工面積,銷售面積分別為11517.78萬平方米,3020.54萬平方米,同比分別增長(zhǎng)39.87%和22.64%,全區(qū)商品住宅售價(jià)2981/元,同比增長(zhǎng)11.7%[3],這說明內(nèi)蒙古地區(qū),房地產(chǎn)投資環(huán)境向好,由于其價(jià)格還處于低位,待開發(fā)地區(qū)較多,其投資回報(bào)還有較大的上升空間。在內(nèi)蒙古中部地區(qū),最具房地產(chǎn)投資價(jià)值的地區(qū)應(yīng)該就是錫林浩特市,隨著煤炭,電力等能源項(xiàng)目的大量增加,也帶動(dòng)了能源深加工以及物流配送等方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí),生產(chǎn)型企業(yè)的擴(kuò)增促使居民收入增加,直接帶動(dòng)對(duì)住宅市場(chǎng)的需求,面對(duì)金融危機(jī)的后期影響,全市上下應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),積極應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)和困難,地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)?！笆晃濉逼陂gGDP同比增長(zhǎng)33.50%,2010年社會(huì)固定資產(chǎn)投資41.16%。良好的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)促使房地產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)定增攀升,房房地產(chǎn)投資重心進(jìn)一步住宅傾斜。

    2.劣勢(shì)

    (1)城市現(xiàn)代化水平低

    該地區(qū)雖然有較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?但城市規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還處于初級(jí)階段,物流配送系統(tǒng)尚不完善,新城區(qū)居民點(diǎn)還未成規(guī)模,老城區(qū)也處于舊城改造當(dāng)中。在此基礎(chǔ)之上,還需要建立構(gòu)成系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的地區(qū)性生產(chǎn)綜合體,組建行政,文化和科技服務(wù)中心體系,為城區(qū)之間總和安排便捷的交通路線,完善的生活服務(wù)設(shè)施網(wǎng)和群眾性體育活動(dòng)場(chǎng)所等。

    (2)監(jiān)督機(jī)制不完善

    房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)巨大,房屋質(zhì)量又是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事,我國(guó)房地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速,但相關(guān)配套法律設(shè)施并不完善,使開發(fā)商在較低的違法成本和較高的利潤(rùn)回報(bào)之間本能地選擇冒險(xiǎn)逐利,在于政府的互動(dòng)之間也容易滋生腐敗。而作為購房者來說,與其開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)實(shí)力,專業(yè)知識(shí)水平等方面力量對(duì)比懸殊,處于弱勢(shì)地位。因此,監(jiān)督機(jī)制,最終為民謀福利才是地方政府與開發(fā)商應(yīng)該共同完成的事。

    3.機(jī)會(huì)

    在當(dāng)前時(shí)期,投資該地區(qū)房地產(chǎn)面臨一個(gè)較好的機(jī)遇。首先,城市處在初級(jí)發(fā)展階段,政府為了招商引資,在附帶條款上門檻降低,為投資創(chuàng)造了一個(gè)較為寬松的環(huán)境。其次,由于該地區(qū)煤炭,石油等資源豐富,能源產(chǎn)業(yè)將主導(dǎo)未來該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,生產(chǎn)型企業(yè)擴(kuò)張聚集,大量勞動(dòng)力涌入該地區(qū),這為外來對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求奠定了一定基礎(chǔ)。從大環(huán)境來說,國(guó)家出于城鄉(xiāng)一體化和吸收一線城市樓市泡沫的需要,也會(huì)對(duì)熱錢資金起到一定的引導(dǎo)作用,使該地區(qū)房地產(chǎn)投資具有較充裕的資金,不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。這為未來投資回報(bào)預(yù)期與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展都奠定了一定基礎(chǔ)。

    4.威脅

    該地區(qū)緊鄰環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈,依托其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力可以產(chǎn)生一種良性的經(jīng)濟(jì)互動(dòng),但西有赤峰市,東有呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈,這些經(jīng)濟(jì)區(qū)在資金、人才、市場(chǎng)等方面都會(huì)對(duì)內(nèi)蒙古中部地區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生一定的沖擊作用。其影響不可小視。

    四、措施和建議

    1.盤活存量土地,調(diào)整土地供應(yīng)力度。為了使投資環(huán)境進(jìn)入一種良性發(fā)展,避免一線城市在房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些弊端,就要針對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)采取一些新的措施。土地供應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持以住房為主,避免大面積開發(fā)商也樓盤。閑置土地過多的地區(qū),要限制新的土地供應(yīng),以促使存量土地消化。另外,由于投資方方面的原因造成長(zhǎng)期閑置的土地,由政府收購進(jìn)入土地儲(chǔ)備系統(tǒng),在后期發(fā)展中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行再招標(biāo)。

第6篇：房地產(chǎn)投資方案范文

（沈陽工程學(xué)院，遼寧 沈陽　110000）

摘　要：本文通過對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)專業(yè)人才應(yīng)具備核心能力進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；專業(yè)人才；核心能力

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡(jiǎn)介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產(chǎn)稅費(fèi)改革、高等教育研究。

一、房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，由傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主的人才需求，向以房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等方向?yàn)橹鞯娜瞬判枨筠D(zhuǎn)變。城市新增人口的數(shù)量會(huì)逐步放緩直至負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)也會(huì)在全國(guó)不同城市先后迎來下降甚至萎縮的發(fā)展階段。

第二，以住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的人才需求為主，向住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和其他類型物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人才需求并行發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

第三，由早期的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理通才的需求，向更強(qiáng)調(diào)實(shí)操能力的專業(yè)化、細(xì)分化人才需求轉(zhuǎn)變。未來房地產(chǎn)開發(fā)管理、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資咨詢等不同工作門類和工作內(nèi)容的崗位對(duì)人才的具體要求的差異會(huì)拉大，相互之間的工作轉(zhuǎn)換會(huì)比較困難。隨著房地產(chǎn)逐步成熟，土地招拍掛市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估、中介、咨詢的行業(yè)自律性組織逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)類企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，對(duì)傳統(tǒng)的土地、資金等要素的依賴性逐步降低，而房地產(chǎn)類人力資源的重要性日益增強(qiáng)，專業(yè)化分工越來越細(xì)，各專業(yè)崗位對(duì)人力資源的要求越來越高。

二、房地產(chǎn)專業(yè)人才應(yīng)具備核心能力分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等崗位群的需要，結(jié)合應(yīng)用型本科人才的培養(yǎng)特點(diǎn)，房地產(chǎn)人才應(yīng)具備的專業(yè)核心能力可以確定為：

1. 房地產(chǎn)投資分析

包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、投資方案、融資方案、開發(fā)方案、營(yíng)銷方案及項(xiàng)目投資計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃的編制能力；項(xiàng)目投資費(fèi)用估算、財(cái)務(wù)報(bào)表編制與財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)的能力。

2. 房地產(chǎn)策劃

包括完成房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目STP 策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃的能力。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

包括運(yùn)作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的職業(yè)能力，達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格的基本要求，具備全程運(yùn)作二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的能力、新建商品房銷售執(zhí)行的能力和經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的能力。

4. 房地產(chǎn)估價(jià)

包括運(yùn)用掌握的房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)，選擇合適的評(píng)估方法完成從政府基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估開始到房地產(chǎn)開發(fā)商拍賣土地價(jià)格的評(píng)估、房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估及房地產(chǎn)建設(shè)和銷售階段的各項(xiàng)評(píng)估工作的能力。

5. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

包括組織與管理一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程，包括市場(chǎng)調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報(bào)告、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷售、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理的能力。

三、房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施

1. 強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)，建立“一體兩翼”實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)

實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)是培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的重要環(huán)節(jié)，是提高學(xué)生專業(yè)應(yīng)用能力和在應(yīng)用中創(chuàng)新能力的關(guān)鍵。建立“一體兩翼”實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)，應(yīng)以房地產(chǎn)專業(yè)人才通識(shí)實(shí)踐教育為主體，以專業(yè)應(yīng)用、應(yīng)用創(chuàng)新實(shí)踐教育為兩翼。專業(yè)通識(shí)教育實(shí)踐平臺(tái)本著專業(yè)知識(shí)的共性需求與應(yīng)用型人才培養(yǎng)相結(jié)合的原則，力求加大實(shí)踐教學(xué)的比重，側(cè)重對(duì)學(xué)生應(yīng)用知識(shí)的傳授和能力的培養(yǎng)。在通識(shí)教育平臺(tái)的基礎(chǔ)上，通過校企合作、無縫對(duì)接等方式，為學(xué)生提供到企業(yè)鍛煉的機(jī)會(huì)，側(cè)重培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)應(yīng)用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學(xué)，將房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等執(zhí)業(yè)資格要求的知識(shí)點(diǎn)、技能點(diǎn)融入核心課程教學(xué)中，在教學(xué)考核中，引入行業(yè)或職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并將資格考試內(nèi)容融入到教學(xué)考核內(nèi)容中，使學(xué)生在校期間扎實(shí)掌握?qǐng)?zhí)業(yè)資格考試知識(shí)系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)，以利于更快地獲取相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。

3. 改革教學(xué)手段與方法，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源

根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，深入開展產(chǎn)學(xué)合作，加強(qiáng)教學(xué)資源與環(huán)境建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)行業(yè)的仿真、模擬、真實(shí)的教育教學(xué)環(huán)境和實(shí)踐實(shí)習(xí)基地。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)投資方案范文

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 私募股權(quán)投資案例分析

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展卻步履蹣跚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來了不利影響。近年來，國(guó)家先后出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應(yīng)對(duì)融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)開始探求多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中。私募股權(quán)投資（Private Equity Investment）是投資方對(duì)非上市公司進(jìn)行股權(quán)投資并通過將被投資企業(yè)上市、并購或管理層回購等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開上市（包括買殼上市后的再融資）之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來在國(guó)內(nèi)取得了一定的發(fā)展。

一、近年來中國(guó)私募股權(quán)投資的發(fā)展情況

國(guó)際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢(shì)，在并購活動(dòng)中發(fā)揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場(chǎng)作為全球市場(chǎng)的重要組成部分也在快速發(fā)展當(dāng)中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報(bào)告顯示，中國(guó)已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場(chǎng)。

2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國(guó)大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達(dá)到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè)；2007年1-11月，中國(guó)大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達(dá)170個(gè)，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源：清科研究中心

二、私募股權(quán)投資者的分類

根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標(biāo)，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財(cái)務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)；財(cái)務(wù)投資者一般指不專門針對(duì)某個(gè)行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財(cái)務(wù)收益的基金。

目前，活躍在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團(tuán)等。

轉(zhuǎn)貼于

三、如何使用私募股權(quán)形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)私募股權(quán)投資基金的基本流程如下：

在引進(jìn)私募股權(quán)的過程中，企業(yè)需要注重項(xiàng)目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計(jì)，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題，這些問題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點(diǎn)。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例

近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)紛紛投資中國(guó)市場(chǎng)。近年來，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過項(xiàng)目融資、Pre-IPO等方式引進(jìn)私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況：

2．典型案例分析——鑫苑中國(guó)

（1）公司簡(jiǎn)介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國(guó)二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，專注大型復(fù)合社區(qū)開發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時(shí)開發(fā)小型住宅項(xiàng)目?，F(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團(tuán)。2007年12月13日，鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國(guó)紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對(duì)鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

（2）私募前發(fā)展?fàn)顩r

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國(guó)上市計(jì)劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲(chǔ)備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲(chǔ)備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲(chǔ)備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計(jì)劃上市的難度。為了盡快擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達(dá)到美國(guó)資本市場(chǎng)的上市門檻提供了支持，也解決了當(dāng)前資金壓力，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，不利于企業(yè)上市融資。

（3）私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計(jì)融資達(dá)7500萬美元，當(dāng)年末總資產(chǎn)達(dá)到196236萬元，增長(zhǎng)超過1倍，資產(chǎn)負(fù)債率下降至56.02%，降幅超過20個(gè)百分點(diǎn)。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴(kuò)張資金和增加注冊(cè)資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊(cè)資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)（成都）有限公司成立，注冊(cè)資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個(gè)在建和擬建項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲(chǔ)備（擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積）上升至1，282，498平方米（2006年末為65萬平方米）。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍(lán)山中國(guó)獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強(qiáng)了資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國(guó)上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時(shí)，更為企業(yè)有效利用國(guó)際資本市場(chǎng)各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué).北京：清華大學(xué)出版社，2007.

[2]王化成.財(cái)務(wù)管理學(xué)(第四版).中國(guó)人民大學(xué)出版社，2006.

[3]周春生.融資、并購與公司控制(第二版).北京大學(xué)出版社，2007.

第8篇：房地產(chǎn)投資方案范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是個(gè)熱門和利潤(rùn)豐厚的行業(yè)，近三、四年來，住宅價(jià)格每平方米提高了1500元左右，這成了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。

一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。

3.購買力風(fēng)險(xiǎn)

購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來損失。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。

5.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

第9篇：房地產(chǎn)投資方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；措施

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

作為房地產(chǎn)投資者，必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)形式，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行理性的判斷并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險(xiǎn)降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、 政策風(fēng)險(xiǎn)

政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對(duì)當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對(duì)我國(guó)的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。

2、供求風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資之前，就需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，先前的預(yù)測(cè)可能會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。

3、土地風(fēng)險(xiǎn)

（1） 安土重遷觀念的影響

我國(guó)的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投機(jī)主義的影響

隨著我國(guó)的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們?cè)谟龅讲疬w的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進(jìn)行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場(chǎng)把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

（1） 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長(zhǎng)工期不但會(huì)帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

（2） 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

建筑的質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購買率下降。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力

投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理

機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素。

3、建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。

4、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資,這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn),那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng),從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險(xiǎn)管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒有什么好的方法來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理時(shí)，可以采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來保護(hù)自己的利益。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險(xiǎn)的事情，對(duì)別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理態(tài)度也不相同，對(duì)自身企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式。

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響。

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