房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營安排進(jìn)行的一系列財(cái)務(wù)活動(dòng)。對于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循以下三項(xiàng)原則：

（一）合法性

一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會(huì)轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。

（二）預(yù)見性

企業(yè)必須在履行責(zé)任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動(dòng)，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。

（三）成本性

企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達(dá)到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會(huì)帶來資金成本的支出，當(dāng)支出大于減少賦稅的收益時(shí)，納稅籌劃方案不予成立。

二、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數(shù)額大、借款利息高等特點(diǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目開發(fā)成本中計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之前的借款利息費(fèi)用。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的總額加計(jì)20%扣除，從而達(dá)到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個(gè)方面共同減輕企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。第二，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，其利息費(fèi)用能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算的，可以通過金融機(jī)構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計(jì)算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算利息費(fèi)用的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用計(jì)算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本總額加計(jì)10%一下扣除。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃

延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項(xiàng)目完工時(shí)間的方法，達(dá)到延緩企業(yè)繳稅時(shí)間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實(shí)際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進(jìn)行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項(xiàng)目開發(fā)之后，就不能夠按照計(jì)稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發(fā)[2009]31號政策文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率費(fèi)用較低，基本沒有任何所得可以進(jìn)行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目完工條件，盡量延遲項(xiàng)目的完工時(shí)間，這樣既利用了我國稅收法律規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目，又可以達(dá)到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費(fèi)用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國家法律法規(guī)的同時(shí)，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。

（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃

我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國稅法的判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為是否進(jìn)行征稅這個(gè)問題，我國稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司代替其進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實(shí)際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國稅法中指出：當(dāng)一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進(jìn)行實(shí)際轉(zhuǎn)讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理的納稅籌劃，從而達(dá)到有效降低繳稅金額的目的。

三、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問題

（一）納稅籌劃需要多部門配合完成

企業(yè)實(shí)際納稅籌劃工作中，計(jì)財(cái)部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是在其生產(chǎn)經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計(jì)財(cái)部門完成財(cái)務(wù)核算過程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進(jìn)行納稅籌劃工作之前，首先對企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)稅務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)各個(gè)部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)來看，只有對企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的納稅籌劃，才能夠最終達(dá)到減少稅負(fù)的目的。

（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)

房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)我國稅收政策的學(xué)習(xí)，提高納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識；對企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人員進(jìn)行專業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強(qiáng)溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人要有較高的知識水平，要熟知稅務(wù)、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃。

總結(jié)

綜上所述，本文在基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，從三個(gè)方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應(yīng)注意的部門配合和風(fēng)險(xiǎn)防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經(jīng)濟(jì)制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。

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第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn) 稅務(wù) 會(huì)計(jì) 差異 協(xié)調(diào)

根據(jù)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或者實(shí)現(xiàn)資本增值而持有的房地產(chǎn)，主要包括已經(jīng)出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的土地使用權(quán)。它是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，其主要行為為出租土地使用權(quán)和建筑物。目前，企業(yè)開始實(shí)施新的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和披露，這個(gè)規(guī)定引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式就包含了成本模式和公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)處理規(guī)定差異較大，在實(shí)務(wù)中企業(yè)需要了解這種差異并進(jìn)行調(diào)整，做好投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理銜接。

一、從投資性房地產(chǎn)主要涉及的稅種考慮其對會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

目前，從投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中分析，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，這些稅種都是基于建筑物和土地使用權(quán)產(chǎn)生。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和以上這些稅種的稅務(wù)處理有一定的差異，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理有一定的差異。

1、房產(chǎn)稅對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

房產(chǎn)稅是基于房屋的稅目，其征稅對象是房屋，它是按照房屋的計(jì)稅余值或者房屋的租金收入進(jìn)行計(jì)稅，它是財(cái)產(chǎn)稅的一種，分成從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。這兩種方法的不同也對會(huì)計(jì)和稅務(wù)的處理差異產(chǎn)生一定的影響。從租計(jì)征并沒有影響稅基，因此會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的處理方式和稅務(wù)處理并沒有存在差異。但是對于從價(jià)計(jì)征的方式而言，由于房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值或者租金收入為計(jì)稅依據(jù)，即從價(jià)計(jì)征，這就沒有考慮房產(chǎn)增值的部分，另外從價(jià)計(jì)征的稅率為1.2%，從租計(jì)征的稅率為12%，但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是允許投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在后續(xù)的處理中采用公允價(jià)值的模式，一旦資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值和賬面價(jià)值有差異，稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理就有一定的差異。

2、土地增值稅對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，它是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的增值收入計(jì)稅的一種稅目。土地增值稅是對增值收入征稅，而企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)定在采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，企業(yè)需要根據(jù)公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。這種稅種僅僅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)取得的轉(zhuǎn)讓收入征稅，是否計(jì)征的判斷依據(jù)就在于公司的這個(gè)投資性房地產(chǎn)是否有發(fā)生了產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，會(huì)計(jì)主體需要在資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值確認(rèn)土地增值，如果產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生改變，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，這種規(guī)定的差別也造成了企業(yè)在土地增值稅上的稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理有一定的差異。

3、企業(yè)所得稅對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

企業(yè)所得稅是企業(yè)必須繳納的稅目，但是部分項(xiàng)目可以在稅前列支。按照稅法的規(guī)定，企業(yè)如果按照稅法規(guī)定的折舊方法和年限對房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提折舊或者進(jìn)行攤銷產(chǎn)生的費(fèi)用可以在稅前列支，以此計(jì)算應(yīng)納稅的所得額。但是在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目如果采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)需要對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提折舊或者攤銷時(shí)需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值，兩者的差異計(jì)入當(dāng)期的損益，這種不同的處理方法要求也造成了這個(gè)稅種下的稅務(wù)和會(huì)計(jì)處理的差異。

二、從投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量和后續(xù)處理考慮其對會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

1、從投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量考慮其對會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

稅法相關(guān)規(guī)定要求公司在初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目需要以歷史成本為基礎(chǔ)，所謂的歷史成本就是指企業(yè)在獲得投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的支出金額，在持有期間，除了根據(jù)稅法可以確認(rèn)為損益的項(xiàng)目外，不得隨意更改計(jì)稅的基礎(chǔ)。對于房屋建筑物的初始計(jì)量需要分類處理，對于買入的房屋建筑物，應(yīng)當(dāng)按照買入的價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)量基礎(chǔ)；企業(yè)自行建造的房屋建筑物，其竣工結(jié)算前的一切支出均為計(jì)量的基礎(chǔ)；通過投資、重組、交換等獲得房屋建筑物，資產(chǎn)的公允價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)量的基礎(chǔ)；融資租入的房屋建筑物則需要按照公允價(jià)值和最低租價(jià)付款額的現(xiàn)值孰低項(xiàng)目加上租賃合同過程中的費(fèi)用作為計(jì)量的基礎(chǔ)。對于土地使用權(quán)的初始計(jì)量就需要按照買入價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)、其他支出作為計(jì)量的基礎(chǔ)；通過置換、投資、重組獲得土地使用權(quán)則是按照公允價(jià)值和稅費(fèi)為計(jì)量的基礎(chǔ)。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在初始計(jì)量的時(shí)候，相關(guān)單位需要根據(jù)成本進(jìn)行計(jì)量。這也是需要根據(jù)不同的類別的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用不同的入賬項(xiàng)目。對于外購的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要按照購買的價(jià)格、其他的支出和相關(guān)稅費(fèi)；對于自行建設(shè)的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目則是需要按照該投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到可以使用狀態(tài)之前的一切開支；其他類型的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目則是需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，將符合條件的成本計(jì)入計(jì)量基礎(chǔ)中。

2、從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量考慮其對會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

由于在后續(xù)計(jì)量中可以采用成本模式和公允價(jià)值模式兩種，本文需要對不同模式下的影響進(jìn)行分析。

（1）成本模式。在成本模式下，稅務(wù)處理認(rèn)為成本和費(fèi)用必須能夠確定，不能夠僅僅由納稅人自行預(yù)測，這種預(yù)測包括了減值準(zhǔn)備等，例如投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的減值準(zhǔn)備項(xiàng)目是不能夠在稅前扣除，除非這種項(xiàng)目已經(jīng)是確定發(fā)生，即投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)處置了。另外，折舊和費(fèi)用的攤銷也必須在稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)才能夠扣除。會(huì)計(jì)處理則需要遵循會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性的要求，這主要表現(xiàn)在資產(chǎn)減值準(zhǔn)備上，當(dāng)投資性房地產(chǎn)存在減值的現(xiàn)象，會(huì)計(jì)上需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，這個(gè)減值損失就計(jì)入當(dāng)期的損益，同時(shí)這種減值損失不可在后期轉(zhuǎn)回。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)也需要依據(jù)扣除資產(chǎn)減值損失后的賬面價(jià)值計(jì)提折舊或者攤銷。

（2）公允價(jià)值模式。投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)處理在公允價(jià)值模式下是不得將公允價(jià)值的變動(dòng)損益納入計(jì)算應(yīng)納稅所得額中，在這個(gè)模式下，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以通過計(jì)提折舊或者攤銷進(jìn)行扣除。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理需要提供確鑿的證據(jù)以表明投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值可以持續(xù)獲得，在這種模式下，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目不得計(jì)提折舊或者攤銷，在會(huì)計(jì)處理中投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額記入當(dāng)期的損益。

三、從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置處理考慮其對會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

1、從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換處理考慮其對會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定中，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目可以和其他資產(chǎn)之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，這需要滿足以下條件：投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目為自用、將自用的房屋建筑物改為出租使用、停用自有的土地使用權(quán)改為出租等。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前后的賬面價(jià)值不變；在公允價(jià)值模式下，企業(yè)如果進(jìn)行自用房地產(chǎn)或者存貨轉(zhuǎn)換時(shí)，企業(yè)需要以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)，如果賬面價(jià)值大于公允價(jià)值，差額記入當(dāng)期損益，這種處理也適用于將投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目改為自用；如果賬面價(jià)值小于公允價(jià)值，則差額記入所有者權(quán)益。

在稅務(wù)處理下，需要區(qū)分不同的類別分別計(jì)算納稅基礎(chǔ)。首先，如果是企業(yè)將原本采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，且之前也沒有計(jì)提減值準(zhǔn)備，那么將其轉(zhuǎn)換為無形資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)時(shí)候可以直接轉(zhuǎn)換為自用形式，將土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，如果該項(xiàng)目已經(jīng)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，則需要進(jìn)行納稅調(diào)整。其次，企業(yè)將原本公允價(jià)值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，需要根據(jù)會(huì)計(jì)處理中的賬面價(jià)值和公允價(jià)值差異記入當(dāng)期損益。再次，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，無論采用何種計(jì)量模式均是需要確認(rèn)收入，并以公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。

2、從投資性房地產(chǎn)處置處理考慮其對會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的影響

在會(huì)計(jì)處理上，當(dāng)企業(yè)出售、報(bào)廢、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目或者投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生毀損的，應(yīng)當(dāng)將處置的收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)的稅費(fèi)后計(jì)入當(dāng)期損益。即，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或者永久不再使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。在稅務(wù)處理上，企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要按照稅法的規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓的收入納入轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，同時(shí)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)候?qū)⒃撡Y產(chǎn)的精致和轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在稅前扣除。

四、進(jìn)一步協(xié)調(diào)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理差異的建議

目前，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目中的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理差異較大，對實(shí)際財(cái)稅操作造成了一定的難度，一般而言，稅法的改變較緩慢，這就需要稅法調(diào)整其相關(guān)的規(guī)定，這樣才能夠減少差異。例如，稅法可以從調(diào)節(jié)收入、維護(hù)稅基的基礎(chǔ)出發(fā)，遵循相關(guān)性和謹(jǐn)慎性的原則，尋求和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的協(xié)作。

稅法可以對整個(gè)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行調(diào)整，將房地產(chǎn)區(qū)分為經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目和投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，國家可以參與房產(chǎn)收益的分配，調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有者的收入，從長遠(yuǎn)分析看，國家可以逐步在房地產(chǎn)領(lǐng)域中推行公允價(jià)值模式。當(dāng)然這種推行也是需要在公允價(jià)值可以獲取且市場信息較為完備的時(shí)候推行。稅法也可以進(jìn)行相應(yīng)的修改，以資產(chǎn)公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，對資產(chǎn)增值的部分進(jìn)行全額征收企業(yè)所得稅，逐步縮小兩者的差異，充分發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、組織財(cái)政收入的作用，逐步實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的趨同。

當(dāng)然，在目前階段，對于企事業(yè)單位而言，在稅法仍沒有大幅變動(dòng)的形勢下，企事業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部的培訓(xùn)，配置合適的人員，通過各種形式的培訓(xùn)和教育，加強(qiáng)相關(guān)崗位人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時(shí)做好內(nèi)部控制制度，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理流程，確保公司的稅收收益沒有受到損失。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場敏感性和通用性，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般資產(chǎn)，其會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理也需要進(jìn)行關(guān)注。希望本文的研究能夠?qū)ο嚓P(guān)單位有所裨益。

【參考文獻(xiàn)】

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第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

我國現(xiàn)階段，交易市場的信用程度不足，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高利潤的特點(diǎn)，這就決定了在投資過程中既有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有國家政策變化、社會(huì)環(huán)境變化等無形風(fēng)險(xiǎn)。為此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管有效識別、估計(jì)尤其重要，進(jìn)一步對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范意識，已成為房地產(chǎn)投資行業(yè)的首要任務(wù)。

房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)類型和風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會(huì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)因?yàn)閲业膰窠?jīng)濟(jì)的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項(xiàng)目的成本投資造成波動(dòng)和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)為技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。例如科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時(shí)展要求的項(xiàng)目投資投資成本高，項(xiàng)目進(jìn)展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項(xiàng)目進(jìn)行改造。

3.決策和管理風(fēng)險(xiǎn)。決策和管理風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高層戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，決策和管理風(fēng)險(xiǎn)對一個(gè)項(xiàng)目的成敗起關(guān)鍵性作用。一旦在決策和管理過程中出現(xiàn)意外，將會(huì)造成無法評估的損失。高層指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想可能造成的項(xiàng)目決策失誤、盲目開發(fā)建設(shè)，帶來的后果將不堪設(shè)想。這也是開發(fā)項(xiàng)目過程中存在的最大風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)生這些風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有以下幾個(gè)方面：（1）位置的不可移動(dòng)性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟(jì)水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)對房產(chǎn)的消費(fèi)起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的有效識別

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的有效識別過程是通過分析什么樣的風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)帶來什么樣的損失和對整個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的整體影響，并將這些記錄在文檔內(nèi)保存。具體識別過程如下：先確定要分析的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識別的對象。每個(gè)參與人員對整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)階段的要求要了解，最終確定出要分析的對象。現(xiàn)階段主要風(fēng)險(xiǎn)識別的方法都是建立在傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)識別方法上，對其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、專家調(diào)查法 、財(cái)務(wù)報(bào)表分析法、頭腦風(fēng)暴法、故障樹法以及市場調(diào)查法。

房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范對策

1.完善住房公積金貸款制度，鼓勵(lì)多元化融資。住房公積金制度的完善可以促進(jìn)中低層收入人的購房能力，為房地產(chǎn)投資商減緩資金壓力，同時(shí)也帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，刺激買房消費(fèi)，避免買房難的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)從銀行貸款數(shù)額巨大，就會(huì)造成資金的風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)該改變銀行貸款的單一的融資模式，發(fā)展多元化融資模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過多渠道來收集資金，用自身的努力去打破傳統(tǒng)信貸融資，尋找符合自身企業(yè)的融資模式。

2.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.培養(yǎng)具有營銷和技術(shù)知識的專業(yè)人員。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)對職工的技能培訓(xùn)和專業(yè)知識的深化，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識別、評價(jià)能力。同時(shí)企業(yè)決策層必須由合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，具備有風(fēng)險(xiǎn)識別、判斷、處理能力，有防范和分析風(fēng)險(xiǎn)的意識和能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，對行業(yè)的基本工作規(guī)律有深入的了解，對行政主管部門頒布的法律法規(guī)要了解，只有這樣才可能避免政策風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

本文主要談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的主要以及風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)的確立，進(jìn)而提出風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)防范；目標(biāo)定位

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)出現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)必須要明確項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)，進(jìn)而實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，構(gòu)建起一個(gè)成熟的風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)，制定好風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在供應(yīng)量大、政策瞬息萬變的中國房地產(chǎn)市場，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資周期相對較長，又是近幾年國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大。2013年新《國六條》出臺，對投資、投機(jī)需求進(jìn)一步抑制，二套及以上住房轉(zhuǎn)讓給予更嚴(yán)政策。政府換屆，調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化，堅(jiān)持中央調(diào)控政策不放松的同時(shí)，2013年不再以房價(jià)回歸為目標(biāo)，而是加大保障性住房建設(shè)力度，強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化改革帶來的紅利。貨幣政策從適度寬松回歸中性，短期限購、限貸的行政手段仍將繼續(xù)推行，長效機(jī)制的房產(chǎn)稅、保障房合理實(shí)施進(jìn)一步探索中。一系列的調(diào)控政策，既為房地產(chǎn)投資者提供了機(jī)遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。

2、融資風(fēng)險(xiǎn)

合作方如果提出先回收部分成本的方式轉(zhuǎn)移了自己的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于還要繳納土地出讓金、支付現(xiàn)有動(dòng)遷戶拆遷安置費(fèi)、支付拆遷過渡期補(bǔ)償費(fèi)、回遷住宅建設(shè)、政府各項(xiàng)收費(fèi)、銷售管理費(fèi)用等，大量資金的需求導(dǎo)致融資難度大、操作風(fēng)險(xiǎn)高。

3、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目的策劃初期，經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析上如果出現(xiàn)問題，在未來的建筑品質(zhì)和價(jià)格之間勢必會(huì)存在著一定的問題；在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，由于一些靠“關(guān)系”通過的圖紙，最終導(dǎo)致的不符合標(biāo)準(zhǔn)的方案；在具體的項(xiàng)目建設(shè)階段，由于具體的施工人員在建設(shè)過程中，對于圖紙的認(rèn)識不夠正確，造成的建設(shè)中的失誤，或者是依據(jù)自己理解意思肆意修改圖紙的過程；在項(xiàng)目的施工管理中，由于沒有將關(guān)鍵部位進(jìn)行跟蹤檢查，最終導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)不符合標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)在的建筑以期房為主。在交房時(shí)，建筑的結(jié)構(gòu)與銷售時(shí)所作的承諾不符，與廣告宣傳不切合實(shí)際等等，都會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)的定位

房地產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作是一項(xiàng)全員參與的、有目的的管理活動(dòng)，惟有目標(biāo)明確、精準(zhǔn)定位，才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)管理的成效。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理需要有一定的前瞻性，準(zhǔn)確的預(yù)測出項(xiàng)目進(jìn)行過程中可能會(huì)遭遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而有力地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或者在損失發(fā)生之前采取有效措施，將風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失降到最低。

我們在對風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，必須要做到：

與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)保持一致，同時(shí)還要與企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)外部環(huán)境緊密結(jié)合，如此才能夠保證風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)定位的準(zhǔn)確性。

注意房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理處于多目標(biāo)體系的管理之中，其中有三大基本目標(biāo)，即：功能目標(biāo)體系、進(jìn)度目標(biāo)體系以及費(fèi)用目標(biāo)體系，這三大目標(biāo)體系與風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)體系的構(gòu)建緊密相關(guān)，因此我們在對風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)體系進(jìn)行定位時(shí)，必須要注意到以下幾個(gè)方面：

（1）三大目標(biāo)從策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃，需要經(jīng)歷從總體到個(gè)體，從概念到實(shí)施，從簡單到復(fù)雜的過程，所以我們需要對三大目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，這樣才能夠使職責(zé)落實(shí)到位，以便于總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，我們制定風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)，并將其細(xì)化時(shí)，同樣要注意與三大目標(biāo)不能夠出現(xiàn)矛盾與沖突。

（2）三大目標(biāo)結(jié)構(gòu)的關(guān)系是均衡的、協(xié)調(diào)的，我們在對風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，需要注意其內(nèi)在的邏輯性，必須要注意片面強(qiáng)調(diào)最高質(zhì)量、最短工期、最低成本都是不可取的。

（3）三大目標(biāo)體系是相互聯(lián)系、相互影響的，如果其中的一個(gè)體系發(fā)生了變化，勢必會(huì)引起其他兩大體系的變化，比如受某些因素的影響，而縮短工期，則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目工程的質(zhì)量受到影響，必將會(huì)引起成本的上漲。因此，制定風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)時(shí)，必須要注意三者的優(yōu)化與平衡。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目組合管理的風(fēng)險(xiǎn)平衡

要使房地產(chǎn)項(xiàng)目組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)均衡，除了對單個(gè)項(xiàng)目的分析，還必須考慮新項(xiàng)目是否適合企業(yè)戰(zhàn)略和目前的項(xiàng)目組合，特別是對企業(yè)項(xiàng)目組合總體風(fēng)險(xiǎn)的影響。如果對每一個(gè)潛在的項(xiàng)目都重復(fù)計(jì)算實(shí)物期權(quán)價(jià)值和在險(xiǎn)實(shí)物期權(quán)價(jià)值，將得到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級的列表。最適合公司目前組合的項(xiàng)目應(yīng)從整體風(fēng)險(xiǎn)、資源要求計(jì)劃、與公司戰(zhàn)略目標(biāo)的連貫性考慮。用可視化圖表來表示項(xiàng)目組合的平衡，在風(fēng)險(xiǎn)收益圖的基礎(chǔ)上，提出基于組合矩陣和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)測量的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值概念的組合平衡模型，如圖1 所示。

圖1 C-RoV@R5% VSExpectedRov矩陣圖

圖中的圓圈表示項(xiàng)目，面積表示項(xiàng)目的總投資；Y 軸使用風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度量；X 軸使用項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)價(jià)值衡量項(xiàng)目的回報(bào)。X 軸與 Y 軸上的取值直接取決于正在考慮分析中的項(xiàng)目的具體情況，間接取決于公司的規(guī)模與戰(zhàn)略。用實(shí)物期權(quán)價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值作為衡量標(biāo)準(zhǔn)分析一系列特定的項(xiàng)目組合相當(dāng)方便。一個(gè)項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)等級與它的規(guī)模相匹配是一個(gè)合理的假設(shè)（高回報(bào)的項(xiàng)目通常伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)），因此，可以在圖上描繪出一個(gè)斜角帶，從低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的區(qū)域到高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的區(qū)域，大部分項(xiàng)目都分布在上述地帶。但是，風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的線性假設(shè)并非完美無缺。雖然只是少數(shù)情況，但仍有項(xiàng)目在主要序列（即圖中的斜角帶）之外，例如，風(fēng)險(xiǎn)水平低于該類別平均水準(zhǔn)的大型項(xiàng)目。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)考慮公司目前的項(xiàng)目組合并且希望添加一些新項(xiàng)目時(shí)，很有必要將不同階段的項(xiàng)目納入考慮。因此，實(shí)物期權(quán)價(jià)值及其相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)必須及時(shí)更新，因?yàn)橐徊糠止ぷ饕淹瓿伞?/p>

基于風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目組合風(fēng)險(xiǎn)平衡矩陣圖更進(jìn)一步，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將實(shí)物期權(quán)價(jià)值（RoV）和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值（C-RoV@R5%）都分為高、中、低 3 個(gè)水平。圖2描述企業(yè)目前的項(xiàng)目組合狀況及潛在新項(xiàng)目對未來項(xiàng)目組合風(fēng)險(xiǎn)的影響。圖中的矩陣能有效支持房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策，當(dāng)很多大項(xiàng)目處在高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的區(qū)域時(shí)，一種解決方案是將處在低風(fēng)險(xiǎn)水平并能提供合理的低回報(bào)的潛在項(xiàng)目納入現(xiàn)有組合中。

圖2（注：1未建項(xiàng)目，2在建項(xiàng)目，3完成項(xiàng)目）

2、施工前期的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

施工進(jìn)行之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要與當(dāng)?shù)氐恼?、各級管理部門、金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)單位做好溝通、搞好關(guān)系，為未來項(xiàng)目的啟動(dòng)奠定基礎(chǔ)。比如要去地方的國土部門、城市規(guī)劃部門、電力部門、供水部門、供暖部門以及文物部門進(jìn)行溝通咨詢，以便了解當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境、城市未來規(guī)劃以及地下埋藏物等情況，從而合理的調(diào)整項(xiàng)目設(shè)計(jì)；去國土資源、城市規(guī)劃等部門做調(diào)查，了解地塊的具體的使用意識、使用情況進(jìn)行確認(rèn)。對未來征地、拆遷、安置與補(bǔ)償可能發(fā)生的問題進(jìn)行預(yù)測，要靈活處理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增強(qiáng)企業(yè)員工的合同意識，對土地出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償合同、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同進(jìn)行認(rèn)真核對，保證合同中不會(huì)出現(xiàn)陷阱與歧義。還需要考慮工程的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，做好防火、抗震工作。

3、項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)管理措施

施工階段不僅對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有著直接影響，同時(shí)因其時(shí)間較長，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素也就更多。對于項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)控制，我們可以從以下幾個(gè)方面入手：

（1）對于現(xiàn)場容易發(fā)生的危險(xiǎn)事故必須要做好預(yù)案工作，比如高空墜落、護(hù)坡處理等等，做好極端氣候的應(yīng)對工作，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、施工人員以及一些材料、設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系，保證工程項(xiàng)目的有效進(jìn)行。

（2）對施工現(xiàn)場進(jìn)行科學(xué)、合理的布置。易燃易爆品儲(chǔ)藏的位置要遠(yuǎn)離食堂、變電房等容易引發(fā)火花的地方，易燃易爆品倉庫要絕對禁止煙火；水泥倉庫的地面需要架空，切實(shí)做好防潮、防水措施；對于一些容易變形、損壞的裝飾材料，需要合理進(jìn)行堆放。四是加強(qiáng)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，通過督促施工技術(shù)、組織、措施、人員、機(jī)械的落實(shí)，防止質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量通病的發(fā)生。五是做好現(xiàn)場建設(shè)日志，注意資料收集和保存，預(yù)防和減少施工索賠。六是盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，這是一些小開發(fā)商經(jīng)常使用的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。

（3）擴(kuò)大宣傳力度，提高施工人員的安全意識。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用培訓(xùn)工作，提高進(jìn)場人員的安全意識，使他們能夠嚴(yán)格按照相關(guān)制度完成操作，對于一些有特殊要求的工種，必須要通過培訓(xùn)考核之后，才能夠上崗。經(jīng)常組織安全檢查，保證進(jìn)場的每一位員工都能夠佩戴安全帽，系好安全帶。

4、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

對于無法直接回避的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商主要可以通過合同契約、工程分包、融資及購買保險(xiǎn)等方法分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（1）通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的。例如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)槿狈︿N售及售后服務(wù)能力，可以與另一家企業(yè)簽訂合同，由后者負(fù)責(zé)房屋的銷售和維修服務(wù)，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，則維修工作及相關(guān)費(fèi)用均由該企業(yè)來承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。

（2）如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人，這是一種非保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

（3）通過購買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)(包括第三方責(zé)任)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于增強(qiáng)房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。

5、工程索賠的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、注意把握索賠機(jī)會(huì)。在施工管理中能否及時(shí)，全面地發(fā)現(xiàn)潛在的索賠時(shí)機(jī)是索賠工作的前提條件。為此，企業(yè)的合同管理人員必須具有良好的合同管理素質(zhì)，索賠分析應(yīng)變能力及豐富的施工管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉施工中的各個(gè)工序環(huán)節(jié)，并且掌握一定的建筑法規(guī)及財(cái)務(wù)知識，才能及時(shí)抓住索賠機(jī)會(huì)，為企業(yè)挽回?fù)p失。

2、注意保留完整的索賠記錄。當(dāng)發(fā)生可進(jìn)行索賠的事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)記錄事件發(fā)生時(shí)及發(fā)生過程中的現(xiàn)場實(shí)際狀況和現(xiàn)場人員、設(shè)備的詳細(xì)清單，并及時(shí)請現(xiàn)場監(jiān)理工程師或工程師代表簽字。索賠事件造成現(xiàn)場損失時(shí)，還應(yīng)做好相應(yīng)的現(xiàn)場照片、影像資料的搜集，整理工作，并確保其完整性和有效性。

3、注意索賠證據(jù)的收集和整理。在合同履行中出現(xiàn)索賠機(jī)會(huì)時(shí)，能否及時(shí)提供充分而有效的索賠證據(jù)是關(guān)系索賠成敗的關(guān)鍵。因此，施工中應(yīng)特別注意材料的收集。整理，務(wù)求保證索賠證據(jù)的真實(shí)性、全面性、關(guān)聯(lián)性和法律效力。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)控制需注意的問題

應(yīng)對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施主動(dòng)控制風(fēng)險(xiǎn)，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力并提高企業(yè)的盈利能力，以保障房地產(chǎn)市場和企業(yè)的和諧、可持續(xù)發(fā)展。但我國的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理體系起步較晚，相應(yīng)的制度法規(guī)還不夠完善，很多概念和方法常常被忽略或誤解，許多問題值得注意：

1、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)交流，動(dòng)態(tài)識別和評估風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)交流是指項(xiàng)目運(yùn)作主體間關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析過程、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)因素以及風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識的信息和意見進(jìn)行互動(dòng)交流的過程。

2、每個(gè)人都是風(fēng)險(xiǎn)管理的主體風(fēng)險(xiǎn)管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，以至于無法將其職能歸于某一個(gè)專業(yè)部門來負(fù)責(zé)。

3、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制雖可以減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，緩和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的嚴(yán)重程度，但卻不能完全的消除風(fēng)險(xiǎn)，即便是風(fēng)險(xiǎn)回避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不可能完全的避免各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。

4、風(fēng)險(xiǎn)是可以利用的由于長期性、損益雙重性等房地產(chǎn)開發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)的種種特性，對房地產(chǎn)開發(fā)而言風(fēng)險(xiǎn)常常是可以利用的。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，風(fēng)險(xiǎn)是難免存在的，但是它也是可以控制的。這就需要構(gòu)建起風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，制定風(fēng)險(xiǎn)控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)減少或者降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的階段，就要運(yùn)用不同的方法，具體問題，具體分析，才能有針對性的控制風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)，所以要加大投資風(fēng)險(xiǎn)的控制力度，制定針對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，爭取在國家相關(guān)政策法規(guī)下，將風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

【文章編號】0450-9889（2017）05C-0080-02

慕課建設(shè)方興未艾，基于慕課的立體化教材建設(shè)是我國乃至全球教育信息化的發(fā)展方向?；谀秸n建設(shè)立體化教材是一件新生事物，聯(lián)合行業(yè)、企業(yè)和高校同行一起建設(shè)慕課可以更好地提升教材與慕課的質(zhì)量。目前，廣西20多所辦有建筑專業(yè)的高職院校聯(lián)合出版社、浙江開元數(shù)字化公司、廣西住建廳培訓(xùn)中心計(jì)劃共同打造一套廣西高職建筑專業(yè)立體化教材，本文試介紹這套教材的建設(shè)背景、具體做法和推廣意義，以適應(yīng)教育信息化發(fā)展方向，促進(jìn)慕課教材更好地為學(xué)習(xí)者使用。

一、建設(shè)背景

慕課也叫大型開放式網(wǎng)絡(luò)課程，源于大衛(wèi)?懷利2007年8月在美國猶他州州立大學(xué)建立的研究生開放課程。在我國俗稱網(wǎng)絡(luò)共享課，2012年以來開始應(yīng)用到我國的教育行業(yè)。

2014年廣西20多所辦有建筑專業(yè)的高職院校聯(lián)合出版社、浙江開元數(shù)字化公司、廣西住建廳培訓(xùn)中心，由廣西住建廳培訓(xùn)中心安排所屬的廣西建設(shè)教育協(xié)會(huì)承擔(dān)組織責(zé)任，要求協(xié)會(huì)所屬的各個(gè)建筑安裝企業(yè)和廣西所有設(shè)有建筑類專業(yè)的高職高專院校一起共同為廣西的高職高專大學(xué)生打造一套基于慕課的以工作過程為導(dǎo)向的立體化建筑類專業(yè)教材，并把這套教材放到浙江大學(xué)等出版社出版，對應(yīng)的慕課則傳送到開元數(shù)字平臺與廣西高職高專建筑專業(yè)師生共享。

目前這項(xiàng)工作正在進(jìn)行。未來幾年內(nèi)這套由行業(yè)、企業(yè)、高職院校建筑院系按照國家最新建筑規(guī)范共同打造出的立體化教材（配套慕課），屬于全國首創(chuàng)，既引導(dǎo)了課程信息化建設(shè)的革命，也引領(lǐng)了全國建筑類專業(yè)的教材改革。教育部2012年印發(fā)的《教育信息化十年發(fā)展規(guī)劃（2011―2020年）》中提出，到2020年，需形成與國家教育現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的教育信息化體系，基本實(shí)現(xiàn)所有地區(qū)和各級各類學(xué)校寬帶網(wǎng)絡(luò)的全面覆蓋。這從硬件上為慕課的建設(shè)、立體化教材的建設(shè)提供了基礎(chǔ)。中國的慕課學(xué)習(xí)者目前主要分布在一線城市和教育發(fā)達(dá)城市，學(xué)生資源很豐富。

2014年浙江開元數(shù)字學(xué)習(xí)平臺hzkybook.com正式開通，這是一個(gè)免費(fèi)平臺。在windows操作系統(tǒng)、安卓系統(tǒng)之間互通。它的功能如下：（1）將所有教材的數(shù)字版本保存在學(xué)校的服務(wù)器上，是出版單位認(rèn)可的，全球共享的大型的數(shù)字教材云平臺。（2）為每所高校保存每一道試題，每一張?jiān)嚲砗兔恳环葑鳂I(yè)。（3）記錄所有教師提供的每一個(gè)問題，的每一個(gè)任務(wù)，記錄每一個(gè)學(xué)生的學(xué)習(xí)狀態(tài)。（4）能隨機(jī)整合全球任何一本教材、任何一個(gè)視頻、微課、案例。（5）平臺設(shè)有筆記系統(tǒng)、作業(yè)系統(tǒng)、考試系統(tǒng)、任務(wù)系統(tǒng)、資源系統(tǒng)、社區(qū)設(shè)計(jì)。（6）對所有的網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行推薦，建立排行榜。建立教材、資源、視頻、實(shí)訓(xùn)資料的用戶評價(jià)制度；建立以班級為單位的交流群；建立大學(xué)的各種社團(tuán)群；全球高校教學(xué)動(dòng)態(tài)信息；建立學(xué)科論壇。

開元數(shù)字學(xué)習(xí)平臺合作開發(fā)的第一套為全國乃至全球高?高專學(xué)生服務(wù)的慕課，就是廣西住建廳培訓(xùn)中心聯(lián)合廣西20多所高職院校和廣西20多家建筑企業(yè)正在開發(fā)的建筑專業(yè)立體化教材，廣西機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院率先制作附有慕課的3門樣本立體化教材，并為后續(xù)的30多門立體化教材提供可供借鑒的建設(shè)方法，為廣大高職院校建筑類專業(yè)服務(wù)。

二、立體化教材建設(shè)的具體做法

其一，廣西住建廳培訓(xùn)中心2014年10月在南寧召開廣西高職高專建筑專業(yè)課程建設(shè)及建筑專業(yè)立體化教材建設(shè)研討會(huì)。會(huì)議內(nèi)容包括：（1）探討高職高專建筑課程立體化教材建設(shè)的重要性；（2）研討校企合作與建筑人才需求的目標(biāo)、關(guān)系及急迫性；（3）研討建筑專業(yè)教材立體化建設(shè)相關(guān)事宜。參會(huì)人員有：（1）廣西建設(shè)教育協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)；（2）出版社領(lǐng)導(dǎo)、浙江開元數(shù)字化公司領(lǐng)導(dǎo)；（3）廣西高職高專建筑專業(yè)系主任（院長）；（4）相關(guān)高校、企業(yè)專家，主編、副主編、參編人員。

其二，按照慕課的標(biāo)準(zhǔn)制定廣西高職高專建筑專業(yè)立體化教材的建設(shè)方法，課程資源構(gòu)成及資源搜集方法、教材寫作要求、課程網(wǎng)頁的制作標(biāo)準(zhǔn)等。按照慕課建設(shè)的要求，引導(dǎo)參與編寫立體化教材的教師按照慕課的要求編寫教材，同時(shí)提供所有相關(guān)知識點(diǎn)的企業(yè)實(shí)操現(xiàn)場圖片和視頻，制作重要知識點(diǎn)的微課，形成一系列的慕課即網(wǎng)絡(luò)共享課程。針對建筑類的課程實(shí)踐性很強(qiáng)，學(xué)生很難理解和想象的特點(diǎn)。我們通過立體化教材的開發(fā)，把各知識點(diǎn)的圖片、視頻直觀地展示給同學(xué)，方便他們理解與掌握，告知他們慕課網(wǎng)址，引導(dǎo)他們在課余時(shí)間上網(wǎng)自學(xué)和復(fù)習(xí)，參與教師的網(wǎng)上互動(dòng)和課程游戲，熟練地掌握課程重點(diǎn)知識。

其三，利用廣西各職業(yè)技術(shù)學(xué)院影響力，動(dòng)員廣西住建廳培訓(xùn)中心聯(lián)合相關(guān)出版社，動(dòng)員廣西建設(shè)教育協(xié)會(huì)所屬的各個(gè)建筑安裝企業(yè)和廣西所有設(shè)有建筑系的高職高專院校一起共同為廣西的高職高專大學(xué)生打造一套以工作過程為導(dǎo)向的立體化建筑類專業(yè)教材。讓參與課程建設(shè)的老師，對照課程教學(xué)大綱，認(rèn)真構(gòu)思課程設(shè)計(jì)；根據(jù)擬建設(shè)教材大綱編寫課程的三級目錄，經(jīng)編委會(huì)討論通過方可編寫；高校教師和企業(yè)高管共同嚴(yán)格按照國家和廣西建筑規(guī)范編寫；企業(yè)提供大量的建筑過程的場景圖片和視頻以及運(yùn)作案例；高校教師建設(shè)知識點(diǎn)微課。然后連同教材、課件及大量的課程資源一起放在開元數(shù)字學(xué)習(xí)平臺上建成網(wǎng)絡(luò)課程，形成慕課給全國乃至全球的同行、高職高專建筑專業(yè)學(xué)生、建筑行業(yè)自學(xué)人士共享。

其四，進(jìn)行課程建設(shè)模式說明――以《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)》為例。具體而言，一是確定主編和課程負(fù)責(zé)人。二是主編組織編寫隊(duì)伍，主編一人來自學(xué)院，一人來自企業(yè)。學(xué)院主編為第一主編，第一主編主持編輯會(huì)議，商量教材的大綱、目錄、協(xié)作分工，確定怎樣組織寫作內(nèi)容來順應(yīng)以工作過程為導(dǎo)向的房地產(chǎn)課程建設(shè)，就《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)》而言，就是通過學(xué)習(xí)我們的這本教材，讓一個(gè)完全不懂房地產(chǎn)的學(xué)生也能夠按照課程教材的指示，一步一步完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。教材的第一部分教師教學(xué)生注冊房地產(chǎn)公司，辦理房地產(chǎn)資質(zhì)證書、建章立制、招聘人才。第二部分是教學(xué)生怎樣去通過招投標(biāo)去獲得土地或開發(fā)項(xiàng)目，了解我國的土地政策、房地產(chǎn)的發(fā)展史、談判的技巧。第三部分編寫的是怎樣做好房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作，包括勘察、設(shè)計(jì)與三通一平。第四部分談?wù)摰氖强偲脚c報(bào)建，敘述了規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)主要證件（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）的辦理、報(bào)建費(fèi)用的繳納與減免等，為開發(fā)商科學(xué)定位，獲得規(guī)劃局、建設(shè)局及相關(guān)部委的批準(zhǔn)提供可能。第五部分主要介紹了開發(fā)商采用招投標(biāo)的辦法選擇施工單位和監(jiān)理單位的過程，以及甲方工程部與監(jiān)理公司管理建筑工程的具體過程。第六部分開發(fā)項(xiàng)目營銷，主要介紹房地產(chǎn)商為了更快更有效收回投資，和銷售商一起精心策劃房地產(chǎn)銷售的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作、開盤售樓后的銷售管理、銷售培訓(xùn)，房地產(chǎn)購房手續(xù)與付款方式。還介紹了銀行按揭辦理的方法和選擇技巧。第七部分開發(fā)項(xiàng)目竣工移交：介紹了房地產(chǎn)竣工結(jié)算、房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、房地產(chǎn)工程結(jié)束后的三次房屋移交、房地產(chǎn)工程檔案的建設(shè)及向城建檔案館移交工程檔案資料等過程。第八部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)與稅收探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收構(gòu)成，怎樣才能做好項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和稅務(wù)分析，即避免重復(fù)納稅也避免偷稅漏稅，同時(shí)指導(dǎo)讀者怎樣看懂財(cái)務(wù)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表。第九部分開發(fā)項(xiàng)目的售后服務(wù)：包括如何開展物業(yè)管理工作，掌握新常態(tài)下物業(yè)管理的經(jīng)營走向、業(yè)主委員會(huì)的籌建及住房維修基金的收取、管理與使用；辦理房產(chǎn)證的程序、稅費(fèi)；商品房的使用說明書、房屋質(zhì)量保證書的各項(xiàng)規(guī)定等等。三是按照教材章節(jié)搜集國家的法律法規(guī)、各種企業(yè)案例、地圖和城市土地級別分類圖等參考資料，編寫個(gè)章節(jié)的課程PPT，錄制教師上課的各個(gè)知識點(diǎn)的慕課，各章節(jié)題庫，師生互動(dòng)資料，然后打包上傳到開元數(shù)字化平臺。四是上課時(shí)直接打開開元課程平臺講授課程，在實(shí)踐教學(xué)中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

其五，本課題組已于2014、2015年出版了《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)》《熱工學(xué)原理》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》等教材，并與開元數(shù)字化平臺合作成果開發(fā)了4門慕課即網(wǎng)絡(luò)共享課。

三、建設(shè)的意義與推廣價(jià)值

（一）階段性成果。建設(shè)取得的階段性成果如下：（1）首期樣板3本教材按期正式出版。（2）各個(gè)課程的教學(xué)設(shè)計(jì)、教?W資源、課件、復(fù)習(xí)題及答案上交或上傳開元數(shù)字學(xué)習(xí)平臺。（3）首期樣板3門網(wǎng)絡(luò)共享課程（MOOCS）按期建設(shè)完畢。

（二）預(yù)期效果。建設(shè)達(dá)到的預(yù)期效果如下：將所有教材的數(shù)字版本保存在學(xué)校的服務(wù)器上，建成全球共享的大型的數(shù)字教材云平臺。（1）為每所高校保存每一道試題，每一張?jiān)嚲砗兔恳环葑鳂I(yè)。（2）記錄所有教師提供的每一個(gè)問題，的每一個(gè)任務(wù)，記錄每一個(gè)學(xué)生的學(xué)習(xí)狀態(tài)。（3）能隨機(jī)整合全球任何一本教材、任何一個(gè)視頻、微課、案例。（4）平臺設(shè)有筆記系統(tǒng)、作業(yè)系統(tǒng)、考試系統(tǒng)、任務(wù)系統(tǒng)、資源系統(tǒng)、社區(qū)設(shè)計(jì)。（5）對所有的網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行推薦，建立排行榜。建立教材、資源、視頻、實(shí)訓(xùn)資料的用戶評價(jià)制度；建立以班級為單位的交流群；建立大學(xué)的各種社團(tuán)群；全球高校教學(xué)動(dòng)態(tài)信息；建立學(xué)科論壇。

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本控制 價(jià)值工程 項(xiàng)目管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的不斷沖擊，我國房地產(chǎn)企業(yè)受到很大的打擊，為了保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤，同時(shí)還要保證建筑的質(zhì)量問題，越來越收到人們的關(guān)注。在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。同時(shí)政府也加大基礎(chǔ)建設(shè)投入，增大施資力度，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一種持續(xù)上升的勢頭，這導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重眼前利益而不重視產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)內(nèi)涵的提升。房地產(chǎn)企業(yè)如何能在新的形勢下既保證質(zhì)量又獲得利益，其中重要因素就是需要對房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行系統(tǒng)的研究，進(jìn)而采取有效的措施降低開發(fā)成本。

一、項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)分析

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈，加強(qiáng)企業(yè)的成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指企業(yè)在開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中所必須支出的各種費(fèi)用的總和。要想節(jié)省成本，就需要在前期做好成本分析工作，嚴(yán)格控制成本，防止在施工過程中無計(jì)劃濫用成本。

1.工程評估階段

此階段主要包括兩部分工作。一是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估，根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。二是市場分析，主要分析市場的可支付的價(jià)格水平、供求關(guān)系、目標(biāo)市場及其競爭環(huán)境。這一階段對企業(yè)來講至關(guān)重要，但并不會(huì)產(chǎn)生直接的費(fèi)用支出。 2.開發(fā)前期階段

此階段主要有土地費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城鎮(zhèn)土地出讓金、土地契稅及公證費(fèi)等。目前在我國房產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成中土地費(fèi)約占20%以上，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重點(diǎn)，需要做好準(zhǔn)備工作。

3.項(xiàng)目建設(shè)階段

本階段發(fā)生的費(fèi)用主要有以下幾個(gè)方面：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指項(xiàng)目開發(fā)過程中因融資而產(chǎn)生的利息支出費(fèi)用及金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。管理費(fèi)主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中該部分所占比例較大，我國一般在15%~20%左右。建筑安裝工程費(fèi)是指按照施工圖施工時(shí)所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和材料設(shè)備費(fèi)。主要由建筑材料成本、施工成本和設(shè)備成本決定。從我國目前情況看約占整個(gè)成本的35%~40%左右。

2.4項(xiàng)目租售階段

在租售階段發(fā)生的主要費(fèi)用有稅費(fèi)和銷售費(fèi)用。稅費(fèi)包含兩部分，一部分是稅收，另一部分是行政性費(fèi)用，在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般在10%~15%左右。銷售費(fèi)用包括項(xiàng)目銷售過程中產(chǎn)生的代銷手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售人員工資、展覽費(fèi)等費(fèi)用。大多數(shù)房產(chǎn)公司選擇專業(yè)的公司為其銷售，因而產(chǎn)生雇傭費(fèi)用。

二、土地成本報(bào)價(jià)控制

土地成本的不斷提高是房地產(chǎn)成本提高的主要原因，表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。在中國這種不成熟的市場機(jī)制下，不管是投資者還是消費(fèi)者都缺乏理性的頭腦，這就增加了許多不必要的成本。有些地方無論是開發(fā)商還是政府都在拼命地哄抬地價(jià)。開發(fā)商認(rèn)為地價(jià)再高也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，自己只要有土地就有利潤，政府認(rèn)為地價(jià)高了自己的利潤就會(huì)增大，因而導(dǎo)致土地價(jià)格不斷飆升。土地拍賣為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供了公平競爭的機(jī)會(huì)，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)間不得不為獲得土地而進(jìn)行激烈的競爭。因?yàn)橥恋爻杀驹谡麄€(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本中占的比重較大，其結(jié)果自然是大大壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，使之真正步入了微利時(shí)代。微利時(shí)代的到來使得投資決策更要慎之又慎。

面對激烈競爭報(bào)價(jià)過于保守將會(huì)面臨著關(guān)門的局面，而盲目競標(biāo)又可能會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格按照當(dāng)時(shí)的產(chǎn)品價(jià)格測算已是無利可圖的甚至虧損的情況。對它們而言需要的不僅僅是膽識和魄力更需要科學(xué)的土地報(bào)價(jià)決策方法和依據(jù)。所以企業(yè)在參加土地競標(biāo)的時(shí)候一定要結(jié)合自身的特點(diǎn)和競爭對手的情況通過科學(xué)、合理地研究形成自己的土地報(bào)價(jià)策略。

三、項(xiàng)目管理成本的控制

項(xiàng)目是一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)來完成特定工作的組織方式。項(xiàng)目中的工作彼此間有著密切的聯(lián)系，所有這些往往需要多個(gè)單位或部門需要統(tǒng)一指揮和協(xié)調(diào)。所謂的項(xiàng)目管理是將相關(guān)的知識、技能、工具和技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目活動(dòng)，以成功地實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。項(xiàng)目管理的目標(biāo)是尋找項(xiàng)目的最佳平衡時(shí)間，成本，質(zhì)量，資源四個(gè)要素的控制。項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有廣泛的應(yīng)用范圍。其實(shí)，成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容之一，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)屬系統(tǒng)工程，涉及多部門、多環(huán)節(jié)的過程，開發(fā)周期長，它必須結(jié)合整個(gè)過程的綜合管理控制成本，以減少人力，物力和財(cái)力上的損失。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

1.樹立成本控制意識

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營必須要以市場為導(dǎo)向，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制管理也要以市場為導(dǎo)向，高度重視成本控制的實(shí)際工作，在意識上充分認(rèn)識到良好的成本控制給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利益。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，要樹立成本控制意識，充分重視成本的控制與管理，以適應(yīng)社會(huì)主市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，成本控制的觀念貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的始終，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的成本效應(yīng)。積極開展培養(yǎng)全員參與控制企業(yè)成本的培訓(xùn)，加強(qiáng)對成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中企業(yè)能立于不敗之地。

2.加強(qiáng)成本控制監(jiān)督

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過程是一個(gè)建設(shè)周期長的工作，對于每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié)，成本控制監(jiān)督直接影響財(cái)政資金使用效益的好壞。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員應(yīng)設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系，統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。成本控制管理通過該體系揭示存在的問題、分析研究原因、提出解決問題的建議意見，起到嚴(yán)格控制成本的作用。同時(shí)還應(yīng)積極推廣應(yīng)用先進(jìn)的檢測手段和顯示監(jiān)控裝置，堵塞管理漏洞，加強(qiáng)對物資消耗和流向的控制，努力降低成本。

3.改善成本管理方法

由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制方法，不能適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，因此，改善成本控制方法是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理的有效途徑之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)，一是建立健全成本管理系統(tǒng)，通過合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源控制費(fèi)用支出，擴(kuò)大成本管理的范圍，實(shí)施全過程成本控制。二是根據(jù)企業(yè)競爭戰(zhàn)略確定成本管理的重點(diǎn)，運(yùn)用價(jià)值鏈分析，進(jìn)行全方位的成本管理。三是借鑒國外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據(jù)每個(gè)企業(yè)的不同情況靈活地、適當(dāng)?shù)丶右越梃b和運(yùn)用，極大地豐富和健全企業(yè)的成本管理方法體系。

4.實(shí)施信息管理系統(tǒng)

現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個(gè)全面信息化管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經(jīng)營方式，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域應(yīng)運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理。充分利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行成本控制，推進(jìn)企業(yè)成本管理信息化工作，建立以財(cái)務(wù)部門為中心，經(jīng)營計(jì)劃，人力資源，監(jiān)察審計(jì)等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)高效率地運(yùn)作。當(dāng)前，ERP成本管理系統(tǒng)是進(jìn)行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。它建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺，對于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。

五、結(jié)語

要降低房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。本文研究的是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，是房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題、理論發(fā)展和改革迫切需要研究的問題，其他更多的問題還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步總結(jié)、提高。

參考文獻(xiàn)：

1．張馳. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力評價(jià)指標(biāo)體系研究D. 東南大學(xué) 2004

2．王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究D. 西安科技大學(xué) 2008

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 管理 風(fēng)險(xiǎn) 控制

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

正文：

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著城市化進(jìn)程的加快，更加促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，但是其中有一些企業(yè)因?qū)﹂_發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)意識不足，缺乏有效管理，最終影響到企業(yè)的投資效益，在競爭日益激烈的環(huán)境中難以立足。

一、概述

1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是近年來才出現(xiàn)的新管理理念，在對投資風(fēng)險(xiǎn)的識別以后再進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，然后再進(jìn)行有效的管理，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)造成的影響，起到以最小的投資實(shí)現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也缺少專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及發(fā)展趨勢。

在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)等，是受社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。

此外，從主觀和客觀兩個(gè)方面來分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競爭，新產(chǎn)品問市；銀行貸款利率變化，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低的同時(shí)，政府調(diào)控政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。

二、房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方式及具體對策

1.風(fēng)險(xiǎn)管理的主要方式。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。目前對其管理的方式主要是風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對策。

針對不同類型、特征和規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點(diǎn)：

2.1了解市場動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。

投資前對市場情況進(jìn)行調(diào)查分析是投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)。首先要了解市場需求和政府的建設(shè)規(guī)劃意圖，以保證企業(yè)投資方向的準(zhǔn)確性及正確性。根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來確定市場定位，設(shè)計(jì)有針對性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

2.2完善企業(yè)內(nèi)部的投資決策管理和風(fēng)險(xiǎn)管理。

企業(yè)投資要建立在市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，要綜合考慮市場需求和潛在的風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資方案。對于投資決策層來說，首先要選擇合適的開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位，合適的區(qū)位可以保證企業(yè)降低投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)升值。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素。

2.3完善企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對市場的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測。

房地產(chǎn)投資的可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理是建立在完善的信息系統(tǒng)和良好的信息溝通渠道上的，因此，企業(yè)必須設(shè)立專業(yè)的信息管理部門，建立和完善信息系統(tǒng)，來進(jìn)行信息的搜集、處理工作。通過信息系統(tǒng)對平時(shí)的國家或城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市總體規(guī)劃、市場需求等信息進(jìn)行分析處理，制定準(zhǔn)確的信息報(bào)告，使決策管理層能夠及時(shí)準(zhǔn)確的了解市場需求，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；還可以建立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場報(bào)告制度，為決策管理層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)有效的掌握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的動(dòng)態(tài)變化情況。

2.4加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過內(nèi)部定期培訓(xùn)的方式或委托外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)的方式來實(shí)現(xiàn)對企業(yè)員工的培訓(xùn)，可以增強(qiáng)員工的專業(yè)技能，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。通過風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，使企業(yè)員工能夠了解企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，知道將如何應(yīng)對即將出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和對已存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理的方法，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，從根本上增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.5采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險(xiǎn)。

投資分散策略包括投資區(qū)域分散、投資種類分散、投資時(shí)間分散三種。

投資區(qū)域分散：房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益的影響也存在差異，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

投資種類分散：房地產(chǎn)項(xiàng)目種類不同所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)也不同，所獲得的效益也有所區(qū)別，因此投資時(shí)做到投資種類分散，可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資風(fēng)險(xiǎn)。

投資時(shí)間分散：是在投資過程中設(shè)立合理的投資時(shí)間間隔，以減少因市場動(dòng)蕩造成的損失。

聯(lián)合策略是指幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)合的方式，一起參與某房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自投資的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。只有企業(yè)自身及時(shí)的了解動(dòng)態(tài)，從項(xiàng)目最開始階段到最后的完成階段實(shí)施全程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控、全面的風(fēng)險(xiǎn)管理分析，實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，明確各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)、權(quán)、利，通過有效的信息共享，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流管理；現(xiàn)金流管理體系

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來保證其日常經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成長與生存，此外，由于近年來國家政策的實(shí)施及宏觀調(diào)控的影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)間競爭的加劇的影響，完善的現(xiàn)金流的管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注現(xiàn)金流管理，并制定了相應(yīng)的現(xiàn)金流管理制度，現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要議題之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特性，決定了其需要大量的資金作為日常運(yùn)營的儲(chǔ)備。由于房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目周期通常較長，成本與收入的變動(dòng)性較大，成本的變動(dòng)與實(shí)際收益的變動(dòng)存在一定的滯后性，且調(diào)整的期限通常較長。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流直接反應(yīng)出了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與企業(yè)實(shí)際業(yè)績間的相互關(guān)系。企業(yè)業(yè)績的好壞通常可以從現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)報(bào)表中得到體現(xiàn)。通過企業(yè)現(xiàn)金流管理將現(xiàn)金流與收益質(zhì)量相結(jié)合，不僅能提高企業(yè)的收益質(zhì)量，而且能真實(shí)地反映企業(yè)的實(shí)際業(yè)績。另外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量相當(dāng)大。現(xiàn)金流管理將房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與現(xiàn)金的支出狀況通過現(xiàn)金流量表反映，同時(shí)，現(xiàn)金流量表能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。也即當(dāng)現(xiàn)金流量大于現(xiàn)金的支出額度，資金的流通速度較快時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強(qiáng)的償債能力，企業(yè)管理者此時(shí)可根據(jù)投資的需要進(jìn)行合理投資。合理的現(xiàn)金管理能幫助企業(yè)管理者進(jìn)行正確的投資決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理普遍存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不適應(yīng)

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理目光短淺，過度重視眼前的短期利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。現(xiàn)金流管理沒有被提到與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展的高度上來，對現(xiàn)金流管理層次較低，主要關(guān)注企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)，如現(xiàn)金預(yù)算、日常現(xiàn)金流量、流程與流動(dòng)速度，追求短期的盈利目標(biāo)，忽略了現(xiàn)金流管理長期的戰(zhàn)略目標(biāo)，導(dǎo)致現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。此外，在土地儲(chǔ)備方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)意識到土地儲(chǔ)備與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線，土地儲(chǔ)備越多，企業(yè)的固定資產(chǎn)越多。正是由于土地資源的稀缺性，導(dǎo)致越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光放在積累土地，認(rèn)為掌握的土地資源越多，企業(yè)的資產(chǎn)就越殷實(shí)。但是土地儲(chǔ)備量的上升，在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)，從長遠(yuǎn)來看土地儲(chǔ)備的上升侵占了企業(yè)大量的現(xiàn)金量，過度的土地儲(chǔ)備會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流縮減，導(dǎo)致企業(yè)用于投資生產(chǎn)的現(xiàn)金量不足，在一定程度上制約了企業(yè)的未來發(fā)展，使現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)背道而馳。

（二）企業(yè)管理層對現(xiàn)金流管理的意識淡薄

通過現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠清晰地獲得企業(yè)的資金流動(dòng)的相關(guān)信息。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理者缺乏財(cái)務(wù)管理的理論知識，對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息分析不夠全面，導(dǎo)致其無法在危機(jī)關(guān)頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，巨大經(jīng)濟(jì)利潤誘惑的背后，吸引了越來越多的企業(yè)對房地產(chǎn)的關(guān)注，并紛紛對房地產(chǎn)進(jìn)行不同程度的投資，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的文化素質(zhì)水平不高，缺乏現(xiàn)代化的現(xiàn)金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者將會(huì)計(jì)、出納等重要職位聘用自己的親屬擔(dān)任，為房地產(chǎn)企業(yè)資本化與規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展埋下了隱患，甚至可能造成企業(yè)的衰敗。另外，企業(yè)管理者過度重視經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)企業(yè)對定期召開的財(cái)務(wù)大會(huì)，在進(jìn)行預(yù)算分析時(shí)，過于強(qiáng)調(diào)企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃，不利于企業(yè)合理地做出正確的投資決策。

（三）現(xiàn)金流管理體系不健全

現(xiàn)金流管理的最終目標(biāo)是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)的穩(wěn)定性，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。產(chǎn)品銷售和融資籌資是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源渠道，購地款、工程款及由于生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等則是構(gòu)成現(xiàn)金流出的主要方式?，F(xiàn)金流管理的本質(zhì)是保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理體系尚不完善，主要表現(xiàn)為企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系低層次、不規(guī)范、缺乏科學(xué)性。在現(xiàn)金流管理模式上，一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)過度追求現(xiàn)金流管理短期目標(biāo)，忽略了長期的現(xiàn)金流管理。同時(shí)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨的現(xiàn)金流比率高，而現(xiàn)金流的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流凈值連年呈現(xiàn)負(fù)值，為企業(yè)未來的發(fā)展埋下了禍根。在實(shí)際業(yè)務(wù)操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)投資過度重視土地儲(chǔ)備制度。土地和現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造無限價(jià)值驅(qū)動(dòng)了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)追求土地的儲(chǔ)備，而土地的儲(chǔ)備是需要高成本的，大量的土地儲(chǔ)備造成企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，大大減少了企業(yè)的現(xiàn)金流量，易導(dǎo)致現(xiàn)金流的失衡。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，對銀行依賴程度高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金、債券等方式，而票據(jù)（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對現(xiàn)金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導(dǎo)致房地產(chǎn)企要做好現(xiàn)金流的管理工作[1]。

（四）現(xiàn)金流管理全程控制重視度低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈貫穿于生產(chǎn)、銷售、售后等各環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)對資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理過多地重視事后監(jiān)控環(huán)節(jié)，忽略了事前與事中的現(xiàn)金流管理。此外，現(xiàn)金流管理涉及財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等各部門，由于各部門管理范圍的不同，各部門對現(xiàn)金流管理的認(rèn)識不同，存在現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)部的職責(zé)的認(rèn)識偏差，導(dǎo)致其對現(xiàn)金流管理的重視度不夠，現(xiàn)金流管理全程監(jiān)控機(jī)制缺乏事前預(yù)測、事中控制與事后分析的有機(jī)結(jié)合?，F(xiàn)金流管理離不開各部門各人員間相互協(xié)調(diào)與合作，脫離了任何一環(huán)節(jié)都無法保障現(xiàn)金流管理的順利開展。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤，并將現(xiàn)金流管理與利潤目標(biāo)直接掛鉤，對業(yè)績的考核偏重企業(yè)的短期利潤，沒有從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，過度重視企業(yè)現(xiàn)金流管理的量，忽視了現(xiàn)金流管理的質(zhì)量。企業(yè)無法正常發(fā)放員工工資、沒有資金用以購進(jìn)原材料、需要繳納大量現(xiàn)金用于交稅時(shí)，現(xiàn)金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法在規(guī)定期限內(nèi)支付土地款項(xiàng)，發(fā)生拖欠土地款和工程款等不良行為。

（五）成本控制與現(xiàn)金流管理不匹配

大部分房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制偏重于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制，忽略了項(xiàng)目開發(fā)前期的可行性成本，招投標(biāo)所帶來的成本與項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中所涉及的成本控制，易導(dǎo)致企業(yè)在這些環(huán)節(jié)中成本支出超出現(xiàn)金預(yù)算范圍，成本控制與企業(yè)現(xiàn)金流管理嚴(yán)重失調(diào)。在企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)中，大部分企業(yè)對日常的成本支出的控制較為嚴(yán)格，追求收入最大化，將現(xiàn)金流管理的目標(biāo)至于短期的收益最大化，忽略了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，國家政策會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)帶來直接的影響，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，加上外部宏觀環(huán)境的影響，抑制了房價(jià)的攀升，與此同時(shí)，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的人工成本、建筑原材料價(jià)格不斷上漲，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本不斷上升，房價(jià)的下跌與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配與成本控制不協(xié)調(diào)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理建議與對策

（一）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合

現(xiàn)金流管理要把握企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，從企業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，改變現(xiàn)金流管理停滯在企業(yè)運(yùn)營低層次的局面。無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)要立足企業(yè)所處的環(huán)境，對環(huán)境因素進(jìn)行正確分析，保證現(xiàn)金流動(dòng)與企業(yè)環(huán)境變化趨勢相吻合。同時(shí)，房地產(chǎn)總公司要與其子公司進(jìn)行信息的溝通與交流，房地產(chǎn)子公司制定的現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo)要與總公司的預(yù)算目標(biāo)相協(xié)調(diào)，子公司制定的現(xiàn)金流管理最終是要服務(wù)于總公司的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，是對現(xiàn)金流管理體系的補(bǔ)充，不能脫離房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的總規(guī)劃，從整體上把握公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對其子公司的現(xiàn)金流進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決子公司現(xiàn)金流預(yù)算不合理，導(dǎo)致子公司資產(chǎn)短缺對總公司的不良影響。針對主營房地產(chǎn)的企業(yè)，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)考慮自身資金狀況制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)金流管理。同時(shí)，對于非主營房地產(chǎn)的企業(yè)而言，除了自身資金狀況外，要經(jīng)得起房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)的誘惑，理性地制定出符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理，避免盲目跟進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）樹立全局觀念，提高財(cái)務(wù)管理意識

現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)管理的重要工作議題，是內(nèi)部控制管理的重要組成。房地產(chǎn)企業(yè)成長在現(xiàn)代管理的時(shí)代，應(yīng)充分把握現(xiàn)金流管理的全局觀。具體應(yīng)做到：首先，樹立正確的現(xiàn)金流管理的全局意識，現(xiàn)金流管理是服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不應(yīng)局限在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)或日常業(yè)務(wù)的某個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)立足企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)工程部、財(cái)務(wù)部、成本部等部門的工作，提高各部團(tuán)結(jié)協(xié)作的合力，更好地服務(wù)于企業(yè)的總體規(guī)劃。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)意識，普及財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識，提高管理層對財(cái)務(wù)管理的理論知識與實(shí)踐操作能力。確保企業(yè)管理者能夠正確地閱讀和分析財(cái)務(wù)報(bào)表，對掌握的會(huì)計(jì)信息做出正確的現(xiàn)金流管理決策。與此同時(shí)，一方面要明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等各部門的權(quán)責(zé)，使其正確履行其權(quán)責(zé)。針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的要職，應(yīng)慎用選人政策，嚴(yán)格規(guī)范的選人聘任制度，選擇具有財(cái)務(wù)專業(yè)知識與操作實(shí)踐能力的人擔(dān)任相應(yīng)的職位，以保證財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行。另一方面要針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的特性，有針對性地開展財(cái)務(wù)知識普及，組織相應(yīng)的財(cái)務(wù)理論與實(shí)踐的培訓(xùn)，提高各部門對企業(yè)現(xiàn)金流管理的重視度。

（三）完善現(xiàn)金流管理體系

由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營的大動(dòng)脈，完善的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得十分必要。在現(xiàn)金流管理體系的構(gòu)建上，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理權(quán)集中至財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行企業(yè)現(xiàn)金流出的審批，同時(shí)，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模在財(cái)務(wù)部下屬單位設(shè)置兩級不同的現(xiàn)金使用權(quán)限，按照收支兩條線管理方式嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)現(xiàn)金流管理[2]；其次，保證企業(yè)資金三級權(quán)限管理制度的執(zhí)行，將資金按照規(guī)定的時(shí)限及時(shí)收回，確保企業(yè)管理層能夠正確掌握現(xiàn)金流的整體情況，便于資金的統(tǒng)一調(diào)度，避免資金出現(xiàn)呆賬、壞賬的現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范現(xiàn)金流管理的流程，明確各職能部門或各員工的職責(zé)，以保障現(xiàn)金流管理在各環(huán)節(jié)順利開展。再者，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)金流管理的階段性考核，配合相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，以充分調(diào)動(dòng)各部門積極參與現(xiàn)金流管理，為房地產(chǎn)企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)疏通渠道。此外，企業(yè)應(yīng)重視財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的建立。一方面信息系統(tǒng)的建立能夠幫助企業(yè)及時(shí)跟進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度，監(jiān)控成本支出與現(xiàn)金流動(dòng)情況，為企業(yè)財(cái)務(wù)部及管理者正確分析財(cái)務(wù)信息提供依據(jù)。另一方面，通過財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的完善，及時(shí)地傳遞房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的信息，方便與客戶進(jìn)行信息的交流與溝通，跟進(jìn)資金的流動(dòng)，提高資金回籠的速度與效率。

（四）健全各環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理囊括現(xiàn)金流預(yù)算、收入和融資管理各環(huán)節(jié)。對于房地這樣需要殷實(shí)的資金為支撐的行業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格把關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)與資金來源狀況，同時(shí)，企業(yè)要對現(xiàn)金流進(jìn)行及時(shí)的預(yù)測、分析、報(bào)告與控制以保證企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)顯得十分必要。在現(xiàn)金流預(yù)算管理方面，由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的周期通常較長，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，制定嚴(yán)格的現(xiàn)金流預(yù)算管理目標(biāo)，按照年度、季度、月份將目標(biāo)細(xì)化，并定期對短期現(xiàn)金流管理預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督控制，以滿足現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)的需要；在現(xiàn)金流收入管理上，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于銷售房屋產(chǎn)品，具體應(yīng)注意如下五個(gè)要點(diǎn)：第一，在產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)好各部門、各組織團(tuán)體間的相互關(guān)系，盡可能完成項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)售要求，盡早獲得預(yù)售許可證。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視產(chǎn)品售后的應(yīng)收款項(xiàng)的催收，以回籠房款。第三，提高金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防意識，運(yùn)用多樣化的付款方式，保證開發(fā)資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，避免將風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)信譽(yù)發(fā)行債券，運(yùn)用股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多樣化渠道進(jìn)行融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，盡量縮短項(xiàng)目施工期限，縮減項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模，以減少資金的需求，同時(shí)，通過開展有效的營銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現(xiàn)金的流動(dòng)性，降低企業(yè)不必要的費(fèi)用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要預(yù)留資金用以保證企業(yè)后續(xù)運(yùn)作，這就要求企業(yè)要對資金的使用進(jìn)行合理的分配，對后期的項(xiàng)目施工計(jì)劃、現(xiàn)金的使用提前預(yù)測并進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算安排。第五，對于大中型的房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，可建立資金的統(tǒng)一集中管理機(jī)制。及時(shí)對分屬的子公司現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，將現(xiàn)金流的管理權(quán)收歸總公司，對其進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中有效地對閑散的資金進(jìn)行合理的分配與投資，同時(shí)為企業(yè)集中財(cái)力化解經(jīng)營及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定了基礎(chǔ)。

（五）協(xié)調(diào)成本控制與現(xiàn)金流管理間的關(guān)系

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與現(xiàn)金流管理失衡的問題，具體應(yīng)做到如下兩點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視成本控制與現(xiàn)金流管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，不應(yīng)將成本控制局限于項(xiàng)目的施工階段。對于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究，招投標(biāo)所帶來的成本與日常工作中所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本支出，均應(yīng)謹(jǐn)慎對待，加強(qiáng)對現(xiàn)金管理的重視程度，對項(xiàng)目開發(fā)前期、企業(yè)日常工作的各環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行事前的預(yù)測，并給予合理的預(yù)算，以保證成本支出與現(xiàn)金流動(dòng)相協(xié)調(diào)。其次，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確對待成本支出與收入的關(guān)系，把握全局的發(fā)展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業(yè)對成本的控制與現(xiàn)金流管理可以從項(xiàng)目的時(shí)間安排與項(xiàng)目的金額兩個(gè)維度進(jìn)行開展。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展與企業(yè)的資金狀況，以年度、季度、月安排項(xiàng)目的進(jìn)展，編制企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算表，對企業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控。同時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)確保項(xiàng)目開展在企業(yè)的資金流動(dòng)和項(xiàng)目安排的可控范圍之內(nèi)，對于超出的成本進(jìn)行及時(shí)地調(diào)控，正確處理成本控制與現(xiàn)金流的問題。

五、結(jié)論

現(xiàn)金流包含了現(xiàn)金的流入與流出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)率較高。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背后，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮崛起，越來越多的大中小企業(yè)紛紛步入房地產(chǎn)業(yè)。然而，大部分企業(yè)只看到高額利潤，房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量大、具有很高的經(jīng)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往不被重視?，F(xiàn)金流管理的重要性能夠被大多企業(yè)洞悉，但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理仍存在很多問題，這是步入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須正視的，同時(shí)，建立和完善企業(yè)的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分必要的。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)培訓(xùn)范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；成本控制；對策 ； 研究

Abstract: along with the real estate development faces the challenge of cost control precision demand is more and more high, the real estate development project cost control research faces many new problems. In this paper, the basic principle of cost control were studied, focusing on the real estate development construction cost, sale cost control research.

Keywords: real estate; cost control; countermeasure research;

中圖分類號：F045.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

引言

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了近幾年的迅猛發(fā)展后，不斷日趨成熟，已初步形成了一個(gè)適合于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場體系，市場供需自我調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，奠定了向更高層次發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，靠的是在競爭中開發(fā)更多更好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由此帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。尤其是經(jīng)歷了2009年初席卷全球的國際金融風(fēng)暴以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨成本控制精細(xì)化的巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理就越處于重要位置，成本管理成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。本文針對目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制所存在的一些基本問題，結(jié)合成本控制的基本理論，重點(diǎn)針對房地產(chǎn)開發(fā)中的工程成本、營銷成本控制進(jìn)行研究。

項(xiàng)目成本控制基本理論概述

基本概念

項(xiàng)目成本管理，就是對再完成一個(gè)項(xiàng)目過程中可產(chǎn)生的成本費(fèi)用支出，有組織、有系統(tǒng)地進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析等一系列的科學(xué)管理工作。要進(jìn)行項(xiàng)目成本管理，就首先要確定成本管理的對象和目標(biāo)，然后進(jìn)行控制和分析。其主要有3項(xiàng)功能：（1）為定期的財(cái)務(wù)報(bào)告目的，計(jì)算銷售成本和估計(jì)存貨價(jià)值；（2）估計(jì)和預(yù)測作業(yè)、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶等成本對象的成本；（3）為企業(yè)提高業(yè)務(wù)效率、進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供經(jīng)濟(jì)信息和反饋。

項(xiàng)目成本管理目標(biāo)

項(xiàng)目成本管理的總體目標(biāo)是為企業(yè)的整體經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)，具體來說包括為企業(yè)內(nèi)外部的相關(guān)利益者提供其所需的各種成本信息以供決策和通過各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和組織手段實(shí)現(xiàn)控制成本水平。在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)成本管理系統(tǒng)總體目標(biāo)的表現(xiàn)形式也不同，而在競爭性經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)主要依競爭戰(zhàn)略而定。在成本領(lǐng)先戰(zhàn)略指導(dǎo)下成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)是追求成本水平的絕對降低，而在差異化戰(zhàn)略指導(dǎo)下成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)則是在保證實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、服務(wù)等方面差異化的前提下，對產(chǎn)品全生命周期成本進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)成本的持續(xù)性降低。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制原理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制一般包括如下過程：

檢查識別成本偏差：檢查是對項(xiàng)目成本計(jì)劃執(zhí)行情況的跟蹤和監(jiān)控，包括對已完工程量的測算和實(shí)際發(fā)生成本的測算，并將實(shí)際發(fā)生成本與計(jì)劃成本進(jìn)行比較。同時(shí)，也要檢查組織的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包括各種工作流程、信息流程是否正常，職責(zé)分工是否妥當(dāng)，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境是否變化等。

分析偏差：檢查的目的是為了識別項(xiàng)目的實(shí)際成本與項(xiàng)目的成本計(jì)劃之間是否存在偏差，一旦確定偏差存在，成本管理人員就應(yīng)進(jìn)一步地分析偏差產(chǎn)生的原因，同時(shí)為尋求有效的控制措施做準(zhǔn)備工作。

選擇控制措施：導(dǎo)致成本計(jì)劃執(zhí)行過程中產(chǎn)生偏差的原因很多，因此控制措施也有很多相應(yīng)的形式，必須以目標(biāo)控制為中心對癥下藥，合理的選擇使用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施和技術(shù)措施使成本執(zhí)行的實(shí)際情況與計(jì)劃的偏離盡可能地縮小。

決策控制措施：決定選用何種控制措施，實(shí)際上要立足于偏差發(fā)生的具體情況。但是無論選用哪一種控制措施，成本管理人員都要認(rèn)識到，這種糾偏措施的選用可能會(huì)給成本計(jì)劃的目標(biāo)控制帶來新的影響。

實(shí)施控制措施：一旦控制措施得到了批準(zhǔn)，成本管理人員就要落實(shí)控制措施的實(shí)施。同時(shí)，在很多情況下還必須對成本計(jì)劃進(jìn)行重新調(diào)整。

施工成本控制對策研究

施工階段的科學(xué)管理，從項(xiàng)目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產(chǎn)品及施工質(zhì)量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學(xué)管理，造成人力和財(cái)力的多種返工浪費(fèi)。只有在施工過程中真正落實(shí)科學(xué)管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。施工組織設(shè)計(jì)決定著工程估算的編制，也決定著工程結(jié)算的編制與確定，而工程估算又是反映和衡量施工組織設(shè)計(jì)是否切實(shí)可行、經(jīng)濟(jì)和合理的依據(jù)。這個(gè)階段一定要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行成本控制：

加強(qiáng)財(cái)務(wù)紀(jì)律

根據(jù)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的核算和責(zé)任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標(biāo)體系，以利于劃分經(jīng)濟(jì)責(zé)任，計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果，做到責(zé)權(quán)利明確。

加強(qiáng)工程費(fèi)用計(jì)劃控制

在工程建設(shè)過程中，通過嚴(yán)格執(zhí)行工程費(fèi)用計(jì)劃，可以有效地控制工程項(xiàng)目投資成本，節(jié)約投資，提高經(jīng)濟(jì)效益。因此，必須始終對工程費(fèi)用計(jì)劃進(jìn)行跟蹤檢查和控制。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對施工階段的投資控制應(yīng)給予足夠的重視，從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取措施，控制投資成本。

加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理

施工階段，現(xiàn)場可變因素多，如場地原因，材料供應(yīng)等因素的影響，所以施工階段的現(xiàn)場簽證不可避免。有些開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理機(jī)構(gòu)駐工地代表，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉、不了解，不應(yīng)簽證的盲目簽證;或簽證不及時(shí)辦理;馬馬虎虎隨意簽證;甚至簽證過程中搞不正之風(fēng)等等。這些現(xiàn)象，不僅影響工程投資控制，而且影響工程造價(jià)。因此，必須加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理;同時(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其經(jīng)濟(jì)管理工作的意識;加強(qiáng)職業(yè)道德教育，糾正行業(yè)不正之風(fēng);尤其加強(qiáng)對現(xiàn)場簽證的審核工作，不合理的簽證堅(jiān)決廢除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投資，降低了工程成本。

加強(qiáng)合同管理

從項(xiàng)目立項(xiàng)，就成立合同管理小組，主要負(fù)責(zé)此項(xiàng)目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對合同進(jìn)行研究和管理。針對施工階段的合同管理，主要是要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，·作到資料齊全、文字嚴(yán)密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對發(fā)生的合同變更，嚴(yán)格其審查和批準(zhǔn)程序，有效地控制工程造價(jià)。