股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)流程精選(九篇)

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第1篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)流程范文

關(guān)鍵詞：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得；個(gè)人所得稅；稅收征管

2016年5月1日起“營改增”試點(diǎn)全面推開，作為地方稅的第一大稅種營業(yè)稅已經(jīng)告別歷史舞臺(tái)。個(gè)人所得稅改革成為我國財(cái)稅體制改革的重要內(nèi)容，也是我國財(cái)稅體制改革中的一個(gè)難點(diǎn)。個(gè)人所得稅作為一種直接稅，無論從穩(wěn)定宏觀稅負(fù)的稅制安排，還是我國資本市場的飛速發(fā)展來看，都是稅務(wù)部門組織收入的重要抓手。近年來，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為日益增多，股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅增長潛力巨大，然而由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易行為較為隱蔽，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人信息不對(duì)稱，個(gè)人所得稅流失的情況較為嚴(yán)重。

一、現(xiàn)階段加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅征管的必要性

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年我國的基尼系數(shù)為0.462，一般發(fā)達(dá)國家的基尼系數(shù)在0.24~0.36之間，國際上通常把0.4作為收入分配差距的警戒線，這意味著我國收入差距懸殊，個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)收入分配的功能難以發(fā)揮，應(yīng)該引起高度警惕。隨著近年來股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的增多，股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅增長潛力巨大，同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示美國等發(fā)達(dá)國家資本利得稅占稅收收入的比重較高。由此可見，加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的征管，能有效地實(shí)現(xiàn)個(gè)人所得稅收入分配的職能。

二、余杭區(qū)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓征管工作現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)行有效的政策依據(jù)

2013年12月浙江省辦公廳了《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)稅收征管保障工作的意見》（浙政辦發(fā)[2013]145號(hào)），其中規(guī)定，在受理納稅人辦理股東股權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)核對(duì)納稅人提供的所得稅完稅憑證或不征稅證明，對(duì)不能提供的，暫緩辦理變更登記，并將情況通報(bào)給同級(jí)稅務(wù)部門。隨后，余杭區(qū)地稅局和工商局聯(lián)合了《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自然人股東股權(quán)變更登記稅收征管的通知》，將自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收前置機(jī)制納入常態(tài)化管理要求，并陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自然人股東股東變更登記稅收征管的通知》和《余杭區(qū)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅征管指導(dǎo)意見》，對(duì)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓征管工作進(jìn)行流程化設(shè)置，細(xì)化了從資料受理、審核流轉(zhuǎn)到臺(tái)賬登記的一系列征管要求，取得了顯著的成效。同時(shí)，國家稅務(wù)總局的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2014年第67號(hào)）已于2015年1月1日起施行。

（二）現(xiàn)有征管操作流程

以杭州市余杭區(qū)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅流程為例，稅務(wù)受理流程如下：（1）一次性告知所需資料。以杭州市納稅服務(wù)局《稅務(wù)文書附送資料清單》為例，共計(jì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等11項(xiàng)必需資料。（2）專人審核。根據(jù)所提供資料對(duì)企業(yè)房產(chǎn)、土地、賬面凈資產(chǎn)、財(cái)務(wù)報(bào)表、轉(zhuǎn)讓雙方資格具備等多項(xiàng)事宜進(jìn)行審核。（3）出具征收意見。轉(zhuǎn)讓受讓方繳納稅款，同時(shí)取得完稅證明，用于工商辦理變更。

（三）現(xiàn)行稅款征收情況

從2014年開始，全國各地個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納稅款數(shù)屢創(chuàng)新高，例如2014年12月，湖北省荊州市地稅局征收單筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅2.8億元（中國稅務(wù)報(bào)），創(chuàng)全省個(gè)稅單筆繳納之最；2014年，江蘇省南京地方稅務(wù)局就某境外上市公司管理層股東通過BVI持股公司減持分配境外所得收益補(bǔ)交個(gè)人所得稅2.48億元。同時(shí)，以杭州市余杭區(qū)個(gè)人所得稅數(shù)據(jù)為例（見下頁表）。通過以上數(shù)據(jù)分析，個(gè)人所得稅的征收主要呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：一是從個(gè)人所得稅的收入情況來看，2011—2015年余杭區(qū)個(gè)人所得稅保持著較大幅度的增長，而相較于工資薪金所得，股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅收入年均增長不穩(wěn)定，收入起伏較大；二是資本性所得、特別是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅征收潛力巨大；三是加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅征管已迫在眉睫。

三、個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收征管存在的問題

2014年12月7日，國家稅務(wù)總局了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2014年第67號(hào)），在適用范圍、收入確認(rèn)、成本和費(fèi)用扣除、納稅申報(bào)、征收管理等方面對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅進(jìn)行了明確和細(xì)化，為基層稅務(wù)機(jī)關(guān)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收征管提供了政策支持。結(jié)合余杭區(qū)對(duì)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收征管工作的探索，本文認(rèn)為，在實(shí)際操作中，從政策層面而言，目前還存在不少政策的空白；從征收管理層面而言，仍存在不少的問題和漏洞。

（一）政策層面的空白及爭議

1.對(duì)“可扣除的合理費(fèi)用”的規(guī)定不夠細(xì)化。67號(hào)公告按照《個(gè)人所得稅法》中關(guān)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅所得額的確定界定了股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)納稅所得額，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)原值和合理費(fèi)用。但是，公告沒有對(duì)于“合理費(fèi)用”給予進(jìn)一步的明確規(guī)定，從而造成了稅企爭議。目前比較有爭議的點(diǎn)就是在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)是否可以扣除律師費(fèi)、中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、咨詢費(fèi)以及首次公開募股的發(fā)行承銷費(fèi)等費(fèi)用。2.股權(quán)激勵(lì)性質(zhì)的低價(jià)或無償轉(zhuǎn)讓征稅未明確。資本市場中，低價(jià)或無償轉(zhuǎn)讓股份的情況是大量存在的，尤其是IPO之前的股權(quán)激勵(lì)。上市之前的股權(quán)激勵(lì)中既有大股東給管理層無償讓渡股權(quán)的，也有以非常低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給管理層，這個(gè)價(jià)格比PE的價(jià)格要低得多。一般企業(yè)股權(quán)激勵(lì)中的低價(jià)轉(zhuǎn)讓則是低于原始出資金額或低于股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額。按照67號(hào)公告的規(guī)定，這種行為顯然屬于轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的情形，是否可認(rèn)定有正當(dāng)理由，應(yīng)該如何征稅，目前政策仍未明確。3.注冊(cè)資本認(rèn)繳登記制下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收未明確。從2014年3月1日開始，工商登記由注冊(cè)資本實(shí)繳登記制度轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)繳登記制度。在認(rèn)繳登記制度下，企業(yè)章程約定的股東股權(quán)比例與股東實(shí)際投資比例往往不能統(tǒng)一，一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓既有實(shí)繳股權(quán)轉(zhuǎn)讓，又有認(rèn)繳股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這為股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅的征收帶來了新的挑戰(zhàn)。以2015年4月我區(qū)某公司發(fā)生的一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓為例，杭州某建設(shè)有限公司，由自然人股東莫某、方某二人分別出資成立（注冊(cè)資本500萬元）。莫某認(rèn)繳比例為70%（分二期到位，目前已到位100萬元，2018年12月31日前到位250萬元），方某認(rèn)繳比例為30%（分二期到位，目前已到位100萬元，2018年12月31日前到位50萬元）?，F(xiàn)方某將其股權(quán)150萬元轉(zhuǎn)讓給王某，合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為100萬元，其中未到位的認(rèn)繳出資額50萬元由王某于2018年12月31日前繳足。該公司3月31日凈資產(chǎn)為300萬元，方某、王某非直系親屬。此案例明顯屬于低價(jià)轉(zhuǎn)讓而無正當(dāng)理由，需要核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。問題是如何核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，凈資產(chǎn)份額按章程約定的注冊(cè)資本核定還是按實(shí)際出資額核定，目前并未有明確的征稅政策。

（二）征管上存在的問題

1.納稅申報(bào)配套不夠完善。雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征管已被國家稅務(wù)總局提及多年，各地也都在廣試廣探，但截至目前，仍未設(shè)計(jì)針對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得專門的自行納稅申報(bào)表。在余杭區(qū)的實(shí)際操作中，納稅人均采用綜合申報(bào)表進(jìn)行納稅申報(bào)，針對(duì)所得申報(bào)而言，綜合申報(bào)表過于單一，不能細(xì)致反映計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的全過程。2.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的兩難抉擇。67號(hào)公告對(duì)于“必經(jīng)評(píng)估”的規(guī)定較之前更加嚴(yán)格，即被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過20%就需要中介機(jī)構(gòu)出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。顯然，被投資企業(yè)資產(chǎn)金額較大時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用是一筆不小的數(shù)目。而現(xiàn)實(shí)情況是，小股東轉(zhuǎn)讓持有的大企業(yè)股權(quán)，小股東的轉(zhuǎn)讓收入甚至沒有資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)高，從而出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方無法提供中介機(jī)構(gòu)出具的凈資產(chǎn)或土地房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告的情況。

四、完善個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收征管的建議

（一）細(xì)化政策，消除爭議

1.細(xì)化“可扣除的合理費(fèi)用”的規(guī)定。一般而言，只要是納稅人能舉證是與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的、由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的并且符合常規(guī)的費(fèi)用就應(yīng)該允許扣除。部分省市在這方面的文件及規(guī)定的細(xì)致程度就已走在了全國的前列。如江西省地方稅務(wù)局關(guān)于《自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅征收管理辦法（試行）》的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2012年第9號(hào)）第8條規(guī)定，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費(fèi)是指納稅人在轉(zhuǎn)讓股權(quán)過程中按規(guī)定所支付的稅金及費(fèi)用，包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)等；《宿遷市地方稅務(wù)局自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅征管暫行辦法》（宿地稅發(fā)[2009]104號(hào)）第13條規(guī)定，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費(fèi)是指與個(gè)人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)直接相關(guān)的、并按規(guī)定已支付的符合獨(dú)立交易原則的稅金和費(fèi)用。已作為被投資企業(yè)成本費(fèi)用核算的稅費(fèi)支出，不得在計(jì)算個(gè)人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)扣除。2.明確股權(quán)激勵(lì)性質(zhì)的低價(jià)和無償轉(zhuǎn)讓征稅政策。股權(quán)激勵(lì)性質(zhì)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)單純地以轉(zhuǎn)讓收入偏低來進(jìn)行調(diào)整，而應(yīng)按其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)確定征稅辦法。根據(jù)《關(guān)于個(gè)人認(rèn)購股票等有價(jià)證券而從雇主取得折扣或補(bǔ)貼收入有關(guān)征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[1998]9號(hào)）規(guī)定，個(gè)人認(rèn)購股票等有價(jià)證券，因其受雇期間的表現(xiàn)或業(yè)績，從其雇主以不同形式取得的折扣或補(bǔ)貼（指雇員實(shí)際支付的股票等有價(jià)證券的認(rèn)購價(jià)格低于當(dāng)期發(fā)行價(jià)格或市場價(jià)格的數(shù)額），屬于該個(gè)人因受雇而取得的工資、薪金所得，應(yīng)在雇員實(shí)際認(rèn)購股票等有價(jià)證券時(shí)，按照個(gè)人所得稅法和其他有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。同樣的，股權(quán)激勵(lì)性質(zhì)的低價(jià)和無償轉(zhuǎn)讓也可以參照此條規(guī)定，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓方低價(jià)轉(zhuǎn)讓具有正當(dāng)理由，受讓方實(shí)際支付的價(jià)格低于原始成本或股權(quán)對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)份額的數(shù)額部分，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生當(dāng)期按照“工資、薪金所得”計(jì)算并征收個(gè)人所得稅。3.確定注冊(cè)資本認(rèn)繳登記制下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收政策。67號(hào)公告中關(guān)于“凈資產(chǎn)核定法”的具體處理辦法為：股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。雖然公司的留存收益是由公司股東的實(shí)際出資金額創(chuàng)造的，但是從法律角度而言，章程約定的注冊(cè)資本比例才是法律上認(rèn)可的股東對(duì)公司權(quán)益的占有比例。因此，對(duì)于既有實(shí)繳股權(quán)轉(zhuǎn)讓，又有認(rèn)繳股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，一般情況在按凈資產(chǎn)核定法核定時(shí)，應(yīng)按公司章程比例即認(rèn)繳比例確認(rèn)相應(yīng)的份額計(jì)算個(gè)人所得稅.

（二）完善配套，加強(qiáng)管理

1.逐步完善納稅申報(bào)配套。參照并借鑒《限售股轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅清算申報(bào)表》，設(shè)計(jì)專門的股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅清算申報(bào)表，將納稅人基本情況、轉(zhuǎn)讓企業(yè)、轉(zhuǎn)讓股數(shù)、轉(zhuǎn)讓收入、核定收入、扣除項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓所得及稅款繳納情況悉數(shù)反映在申報(bào)表中，全面細(xì)致反映股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅計(jì)算全過程。同時(shí)，運(yùn)用信息化手段，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的多樣化電子申報(bào)，完善配套，滿足納稅人的申報(bào)需求。2.引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)誠信評(píng)估。解決資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告兩難抉擇的方式主要有兩種，一是參照67公告的指導(dǎo)性意見，通過政府購買服務(wù)，采用資信評(píng)級(jí)、綜合評(píng)定及公開招標(biāo)相結(jié)合的方式，直接委托資信較好的第三方中介機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，減輕納稅人的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，這必然會(huì)大大增加地稅部門的經(jīng)費(fèi)開支，涉及到財(cái)政預(yù)算支出的調(diào)整，需要財(cái)政部門的支持和配合。二是以區(qū)縣、市或省為區(qū)域和平臺(tái)，每年通過資信評(píng)級(jí)、綜合評(píng)定、評(píng)估反饋等方式確定幾家可靠的第三方中介機(jī)構(gòu)，由納稅人自由選擇其一進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，為稅務(wù)部門依法征稅提供可信依據(jù)。但這必然要求地稅部門建立起公開、公正、透明、廉潔的評(píng)價(jià)機(jī)制，引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行誠信評(píng)估。3.強(qiáng)化股權(quán)轉(zhuǎn)讓專項(xiàng)管理。加強(qiáng)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，準(zhǔn)確把握相關(guān)稅收政策，并定期開展對(duì)從業(yè)人員的崗位和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。針對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格真實(shí)性難以核實(shí)的實(shí)際情況，應(yīng)以業(yè)務(wù)骨干團(tuán)隊(duì)為人員基礎(chǔ)，成立專門的機(jī)構(gòu)或部門負(fù)責(zé)股權(quán)轉(zhuǎn)讓案件的評(píng)估檢查。同時(shí)，完善納稅評(píng)估指標(biāo)體系，充分利用納稅評(píng)估，加大對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估力度，不定期開展專項(xiàng)檢查，強(qiáng)化股權(quán)轉(zhuǎn)讓的專項(xiàng)管理。

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第2篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)流程范文

該批復(fù)為非居民企業(yè)及地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供了有價(jià)值的參考，有助于它們理解國稅總局在一般反避稅規(guī)則方面的實(shí)踐立場。另一方面，這也可能引發(fā)中國稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)境外間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓開展更多的檢查與立案調(diào)查。該批復(fù)彰顯了中國稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格落實(shí)一般反避稅規(guī)則的決心，尤其是要打擊明顯侵蝕了中國稅基的境外間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。

一般反避稅規(guī)則的啟動(dòng)

交易背景：2007年，一境外買方向一境外賣方收購了一家位于英屬維京群島的中間控股公司（目標(biāo)公司）的35%股權(quán)（第一次交易）。在此交易前，賣方全資持有該目標(biāo)公司，并通過其全資控股其下65家中國居民企業(yè)。隨后，該境外買方于2012年6月15日向賣方收購了目標(biāo)公司剩余的65%股權(quán)，交易價(jià)合計(jì)4.765億美元，其中包含1.005億美元現(xiàn)金，以及放棄的3.76億美元貸款追索權(quán)（第二次交易）。交易詳情見上圖。

稅總批復(fù)是國稅總局根據(jù)企業(yè)所得稅法下的一般反避稅規(guī)則以及 698號(hào)文所出具的。批復(fù)明確了一般反避稅規(guī)則僅適用于2008年1月1日之后完成的交易。就本案例來說，一般反避稅規(guī)則不適用于2007年完成的第一次交易，但適用于2012年完成的第二次交易。值得注意的是，批復(fù)采用了股權(quán)交易完成日來確定交易何時(shí)發(fā)生，從而確定是否適用一般反避稅規(guī)則。

以獨(dú)立法律實(shí)體為單位劃分整體轉(zhuǎn)讓收入

根據(jù)稅總批復(fù)，此次間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)以各法人實(shí)體為單位單獨(dú)計(jì)算。批復(fù)要求將整體轉(zhuǎn)讓收入（4.765億美元）在65家中國居民企業(yè)之間進(jìn)行劃分。根據(jù)以下三項(xiàng)指標(biāo)（每項(xiàng)指標(biāo)各占1/3比重）來確定每家公司劃分到的收入：2012年5月31日實(shí)際出資額，2011年末凈資產(chǎn)，2011年全年?duì)I業(yè)收入。

間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，同時(shí)牽涉轉(zhuǎn)讓多個(gè)中國居民企業(yè)股權(quán)的情況非常普遍。根據(jù)698號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于間接轉(zhuǎn)讓多個(gè)中國居民企業(yè)股權(quán)的，賣方應(yīng)當(dāng)按照各自的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議分別確定每家企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。同時(shí)，如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為相關(guān)劃分方法不合理，則其有權(quán)按合理的方法對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

稅總批復(fù)對(duì)如何劃分整體轉(zhuǎn)讓收入給出了一定指引，但是并未進(jìn)一步提及使用該劃分方法的理由。

如上所述，盡管稅總批復(fù)有借鑒意義，但如何將整體轉(zhuǎn)讓收入在各被轉(zhuǎn)讓企業(yè)之間劃分還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)每一個(gè)案的個(gè)別事實(shí)作具體分析。賣方與其等待稅務(wù)機(jī)關(guān)來核定劃分方法，不如自行劃分轉(zhuǎn)讓收入并準(zhǔn)備充分的文檔來證明劃分方法的合理性。

轉(zhuǎn)讓成本的確定

根據(jù)稅總批復(fù)，在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本應(yīng)當(dāng)為中國居民企業(yè)2012年5月31日的實(shí)際出資額與所轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例，即65%的乘積。不過批復(fù)并未對(duì)“實(shí)際出資額”作出定義。理論上說，“實(shí)際出資額”應(yīng)當(dāng)是為設(shè)立中國居民企業(yè)支付的初始投資或?yàn)橘徺I中國居民企業(yè)支付的相關(guān)對(duì)價(jià)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓在實(shí)踐中存在形形的交易形式。因此，為了確保不同交易形式下賣方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)利益均能得到保障，不同交易形式應(yīng)有不同的成本確定方式。顯然因該稅總批復(fù)是針對(duì)單一個(gè)案交易所作的批復(fù)，它無法涵蓋所有的交易形式。如果其他交易的背景情況與稅總批復(fù)中的案情不同，相應(yīng)的成本確定方式仍然需要進(jìn)行個(gè)案分析。

除了上述的轉(zhuǎn)讓收入劃分方法及成本確定方式外，稅總批復(fù)同時(shí)還給出了一些其他相關(guān)指引，包括如何折算外幣以及適用稅率（標(biāo)準(zhǔn)稅率10%），這些指引內(nèi)容與現(xiàn)行稅收法規(guī)中的有關(guān)規(guī)定是一致的。

獨(dú)特的稅款繳納方式

根據(jù)稅總批復(fù)，賣方應(yīng)自收到稅款繳納通知書之日起7日內(nèi)分別到65家中國居民企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

稅總批復(fù)同時(shí)透露，其中一個(gè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)國稅總局同意，在第二次交易完成前向境外買方出具了《稅務(wù)事項(xiàng)告知書》，要求買方扣留部分支付賣方的交易款作為備付稅款存放在境外賬戶。稅總批復(fù)進(jìn)一步稱，鑒于境外買方已扣留了備付稅款，境外賣方的應(yīng)付稅款可從備付稅款賬戶直接支付到各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的賬戶。

根據(jù)企業(yè)所得稅法，對(duì)于非居民企業(yè)取得的被動(dòng)收入，支付人（買方）應(yīng)在支付相關(guān)款項(xiàng)時(shí)代扣代繳。但當(dāng)支付人也是非居民企業(yè)時(shí)，實(shí)際是很難要求其履行代扣代繳義務(wù)。在此情形下，國稅總局在以前的一個(gè)稅收法規(guī)中允許非居民買方不進(jìn)行代扣代繳，而是要求非居民賣方自行或委托人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。在間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，代扣代繳問題就更具有爭議性。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)讓時(shí)，買方無從判斷該轉(zhuǎn)讓交易是否適用一般反避稅規(guī)則以及是否發(fā)生中國納稅義務(wù)。

有趣的是，稅總批復(fù)通過向境外買方出具通知要求其扣留備付稅款，以繞開非居民買方是否有代扣代繳義務(wù)這個(gè)不確定問題。在代扣代繳機(jī)制下，即使沒有代扣代繳通知書，境外買方也應(yīng)依法履行義務(wù)。因此，扣留部分支付賣方的交易款作備付稅款與代扣代繳是兩個(gè)不同的概念。

批復(fù)中未提及之處

稅總批復(fù)提供了一系列有關(guān)中國稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如何處理間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重要訊息，然而其中仍有一些未有提及的地方。

稅總批復(fù)僅簡單提及依據(jù)“經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)”就第二次交易啟動(dòng)一般反避稅規(guī)則，但并未詳述具體的背景、所取得的證據(jù)、所依據(jù)的法律或判定的標(biāo)準(zhǔn)。通常，投資架構(gòu)及交易安排的商業(yè)目的和經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是一般反避稅審查中的關(guān)鍵要素。另外，稅總批復(fù)也未披露中國稅務(wù)機(jī)關(guān)通過何種渠道發(fā)現(xiàn)了該案例以及調(diào)查的流程。不過，該批復(fù)提及國稅總局領(lǐng)導(dǎo)們就該案例進(jìn)行了專題研究，這反映了國稅總局對(duì)該案例的重視程度，這不僅僅是由于涉案金額大，還因?yàn)樵摪咐氖痉兑饬x重大。

另外，稅總批復(fù)未提及假如境外買方未來再次間接轉(zhuǎn)讓65家中國居民企業(yè)的股權(quán)時(shí)，將如何確定成本？考慮到境外賣方已經(jīng)就第二次交易繳納了中國稅，未來境外買方再次轉(zhuǎn)讓這65家中國居民企業(yè)65%股權(quán)的成本應(yīng)當(dāng)可按其在第二次交易中付出的買價(jià)計(jì)算。然而對(duì)于境外買方在2008年前第一次交易中購入的35%股權(quán)，未來境外買方再次轉(zhuǎn)讓這些股權(quán)時(shí)是否能夠按其付出的買價(jià)作為成本仍不確定。如果不能的話，那就意味著僅因?yàn)榫惩赓u方無需對(duì)2008年前的第一次交易繳納中國稅，使得這部分的中國稅將被轉(zhuǎn)嫁給境外買方承擔(dān)，這對(duì)境外買方來說將有悖公平。

注意要點(diǎn)

作為首個(gè)公開對(duì)間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓啟動(dòng)一般反避稅規(guī)則的批復(fù)，稅總批復(fù)明確了一系列關(guān)于對(duì)間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓啟動(dòng)一般反避稅規(guī)則以及相關(guān)企業(yè)所得稅稅務(wù)處理的重要問題。稅總批復(fù)是以針對(duì)特定案例的稅總函形式。從理論上說，這一批復(fù)僅適用于該特定案例，但是該批復(fù)仍為企業(yè)及地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供了有用的指引或參考，有助其理解國稅總局在間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例中的一般立場和審核實(shí)踐。

在此稅總批復(fù)出具后，我們相信中國稅務(wù)機(jī)關(guān)將對(duì)類似的交易給予更多的關(guān)注并啟動(dòng)更多調(diào)查。

對(duì)賣方來說，相關(guān)境外投資者應(yīng)當(dāng)重新審視其投資架構(gòu)與交易計(jì)劃，并準(zhǔn)備充分的文檔以應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)可能的質(zhì)疑。對(duì)買方來說，他們也應(yīng)借鑒該稅總批復(fù)，思考在交易中如何保護(hù)自己的權(quán)益。

第3篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)流程范文

本文以某國有企業(yè)上市公司的REITs交易架構(gòu)為例，說明設(shè)立REITs過程中的遇到的一些會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理難題并提出解決方案。根據(jù)上市公司公告，該REITs項(xiàng)目交易架構(gòu)簡要如下：

私募REITs產(chǎn)品在資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)結(jié)構(gòu)圖：

一、原始權(quán)益人資產(chǎn)出表的會(huì)計(jì)處理問題

房地產(chǎn)REITs作為輕資產(chǎn)運(yùn)營的重要手段，對(duì)盤活賬面沉淀的固定資產(chǎn)、提高資產(chǎn)流動(dòng)性具有重要意義。而通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)能否讓賬面固定資產(chǎn)“出表”，對(duì)原始權(quán)益人來至關(guān)重要。

（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中固定資產(chǎn)“出表”的問題

在該交易架構(gòu)中，原始權(quán)益人（母公司）的子公司即資產(chǎn)持有人以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給由原始權(quán)益人設(shè)立的SPV公司，之后不動(dòng)產(chǎn)投資基金購買SPV股權(quán)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)裝入REITs項(xiàng)目。在不改變現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)使用狀態(tài)下，原資產(chǎn)持有人通常在后期運(yùn)營管理期間與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同。這雖然在法律上表明企業(yè)已經(jīng)把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到特殊目的主體，在一定意義上解除了相關(guān)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但是在會(huì)計(jì)進(jìn)行處理的過程中，會(huì)計(jì)師一般從整個(gè)交易結(jié)構(gòu)來看，該項(xiàng)交易屬于一攬子交易，容易被認(rèn)定為售后回租。那么判斷融資性還是經(jīng)營性售后回租還是融資性售后回租就成了能否“出表”的關(guān)鍵。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則21號(hào)--租賃》，融資性售后回租判定條件為符合下述之一：（1）在租賃期屆滿時(shí)，租?U資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人；（2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)；（3）即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。一般情況下，由于在REITs設(shè)立后，原資產(chǎn)持有人通常會(huì)與項(xiàng)目公司簽訂長期租賃合同，原資產(chǎn)持有人與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同基本滿足條件（2）和（3），容易被認(rèn)定為融資性售后回租。

（二）解決措施

為規(guī)避售后回租被認(rèn)定為融資性售后回租，原資產(chǎn)持有人在與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)該充分考慮融資性售后回租的認(rèn)定條件。筆者認(rèn)為應(yīng)在以下幾個(gè)方面做好規(guī)劃和設(shè)計(jì)，從而解決關(guān)于原始權(quán)益人資產(chǎn)“出表”的會(huì)計(jì)問題。

第一、合理設(shè)計(jì)在REITs產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中租金期限、租金水平合理規(guī)避融資租賃判定的第（3）、（4）項(xiàng)條件；

第二、縮短租賃合同條款中不可撤銷的租賃期間，增加承租人優(yōu)先續(xù)租權(quán)；

第三、合理設(shè)計(jì)租金水平，規(guī)避企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指南中關(guān)于租賃期中優(yōu)先續(xù)租期是否包括在租賃期內(nèi)的解釋，即“承租人有優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)的，承租人續(xù)租的租金預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于（通常是指低于70%且含70%）行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)日正常的租金情況下，租賃期應(yīng)包括優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)所涉及的期間（即續(xù)租期）”的規(guī)定。

二、資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)稅負(fù)分析

根據(jù)目前的稅收政策，成立公司制REITs，融資企業(yè)需要將不動(dòng)產(chǎn)過戶裝入REITs項(xiàng)目中。在此過程中，可能會(huì)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅以及印花稅等稅種。

（一）資產(chǎn)持有人以物業(yè)資產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司

資產(chǎn)持有人以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司的過程中，涉稅情況分析如下：

1、增值稅

2016年5月1日，全國全面實(shí)施營增改。營改增后，增值稅實(shí)行鏈條抵扣，其中變化是資產(chǎn)持有人首先承擔(dān)了現(xiàn)金流的重任，繳納增值稅，之后在新成立的項(xiàng)目公司進(jìn)行相應(yīng)的抵扣項(xiàng)目。這在一定程度上增大了資產(chǎn)持有人的負(fù)擔(dān)，其面臨著現(xiàn)金流的一些風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)持有人若是可以實(shí)現(xiàn)增值稅免交，可以降低發(fā)起人承擔(dān)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。然而，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文，在資產(chǎn)重組過程，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，對(duì)涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為可免交增增值稅。

2、土地增值稅

實(shí)際上在中國稅制下設(shè)立REITs的主要稅收障礙在于相對(duì)高額的土地增值稅，依據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。依據(jù)財(cái)稅[2015]5號(hào)文《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日），第四條規(guī)定：單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。企業(yè)在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資在稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行備案后，可暫不需要繳納土地增值稅。但是這個(gè)法規(guī)又面臨了一些現(xiàn)實(shí)操作當(dāng)中的問題。

3、企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2014]116號(hào)文，在資產(chǎn)重組過程中，對(duì)于公司的企業(yè)所得稅，當(dāng)企業(yè)是以非貨幣性資產(chǎn)通過對(duì)外投資的形式獲得相關(guān)的非貨幣資時(shí)可以在5年之內(nèi)通過分期的形式均勻的計(jì)入相當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額。這可以表明，在通過評(píng)估后的公允價(jià)值扣除相關(guān)的計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，再根據(jù)于此計(jì)算并確認(rèn)其非貨幣性的資產(chǎn)所得。

（二）SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

SPV公司將持有的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給私募基金時(shí)的涉稅分析如下：

1、增值稅

根據(jù)財(cái)務(wù)[2016]36號(hào)文，目前轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅。

2、土地增值稅

由于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)主要是物業(yè)資產(chǎn)，SPV公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)涉嫌以股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國稅函【2000】687號(hào)文件，轉(zhuǎn)讓企業(yè)100%的股權(quán)時(shí)，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)表現(xiàn)形式的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地增值稅。目前有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能依據(jù)此文件來征收土地增值稅。如湖南省地稅局在2015年1月下文（湘地稅財(cái)行便函〔2015〕3號(hào)）明確規(guī)定，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。但有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可能認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。在安徽省地方稅務(wù)局網(wǎng)上答疑中“勞務(wù)財(cái)產(chǎn)處”明確表示“原國稅函〔2000〕687號(hào)文件是專發(fā)廣西，僅針對(duì)特定案例”。事實(shí)上，僅依據(jù)687號(hào)函的規(guī)定對(duì)納稅人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為征收土地增值稅也是不符合《土地增值稅暫行條例》及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的。因此，在實(shí)施REITs項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通以避免稅企爭議。

三、新設(shè)項(xiàng)目公司運(yùn)營管理期間的涉稅分析

項(xiàng)目公司的收入主要是出?Y物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，取得不動(dòng)產(chǎn)租賃收入。涉稅情況分析如下：

（一）增值稅

營改增之后，根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告[2016]16號(hào)）第三條規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法按11%的稅率繳納增值稅。同時(shí)，按規(guī)定繳納相關(guān)附加稅費(fèi)。

（二）房產(chǎn)稅

項(xiàng)目公司擁有物業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬，需要繳納房產(chǎn)稅。目前，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或者房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值繳納的，依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值，即房產(chǎn)原值的70%-90%，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。按照租金收入繳納的，按照租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。

（三）企業(yè)所得稅

項(xiàng)目公司從物業(yè)資產(chǎn)取得的租金收入，應(yīng)與公司其他所得合并后扣除成本費(fèi)用，按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

（四）土地使用稅

項(xiàng)目公司按照不同土地納稅等級(jí)、物業(yè)資產(chǎn)實(shí)際占用的土地面積，以及規(guī)定的每平方米年稅額計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。并向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

第4篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)流程范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);環(huán)節(jié)分析;納稅籌劃

納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán),因?yàn)榧{稅義務(wù)涉及到企業(yè)的設(shè)立,籌資,投資,生產(chǎn)經(jīng)營等活動(dòng)的各個(gè)方面,因此納稅籌劃也貫穿于以上整個(gè)過程,關(guān)系到整個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行情況。同時(shí)納稅成本是企業(yè)經(jīng)營成本的重要組成部分,公司為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)也必須重視企業(yè)的納稅籌劃。隨著我國新企業(yè)所得稅法的頒布、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施以及增值稅的逐步轉(zhuǎn)型,企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的法律和制度環(huán)境進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占有重要地位。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處在過熱狀態(tài),面對(duì)這種狀況,政府實(shí)施了土地,金融,稅收等多種調(diào)控政策,這些政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。同時(shí)這些政策也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨了困境,競爭更加激烈,融資更加困難,盈利空間也受到了壓縮。在這樣的境況下,房地產(chǎn)業(yè)要提高投資回報(bào)率,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化只能通過降低成本來實(shí)現(xiàn)。而納稅成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨經(jīng)營困境的狀況下,企業(yè)通過納稅籌劃降低經(jīng)營成本,提高企業(yè)的競爭力就顯得尤為重要。本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程的各個(gè)環(huán)節(jié)來簡要分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。

一、各環(huán)節(jié)的納稅籌劃

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅籌劃

由于新企業(yè)所得稅法的頒布,原來通過選擇企業(yè)注冊(cè)地和企業(yè)性質(zhì)進(jìn)行納稅籌劃的方法應(yīng)經(jīng)失去了意義。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)組織形式和組織結(jié)構(gòu)的選擇兩個(gè)方面進(jìn)行納稅籌劃。具體來說,組織形式的選擇主要是獨(dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)和股份公司制企業(yè)的選擇,因?yàn)楠?dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)只交個(gè)人所得稅,而股份公司制企業(yè)既要交個(gè)人所得稅還要交企業(yè)所得稅。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇主要是房地產(chǎn)集團(tuán)公司設(shè)立子公司和分公司的選擇,分公司和總公司合并計(jì)算應(yīng)納所得稅,而子公司和總公司分別計(jì)算應(yīng)納所得稅。建議集團(tuán)公司剛開始設(shè)立分公司,等分公司開始盈利再考慮讓分公司改制為子公司,這樣分公司剛成立時(shí)可能發(fā)生的虧損就可以成為總公司稅前抵扣項(xiàng)目。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的納稅籌劃

籌資環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)主要可以通過籌資方式的選擇以及融資租賃進(jìn)行納稅籌劃。具體來說,籌資方式的選擇大的方面主要分為權(quán)益籌資,負(fù)債籌資和其他方式籌資。企業(yè)應(yīng)該盡量利用負(fù)債籌資,充分利用利息稅盾的作用,但也要根據(jù)企業(yè)總體資本結(jié)構(gòu)綜合考慮。利用融資租賃進(jìn)行納稅籌劃主要是因?yàn)檫@種方式既可以利用利息稅盾的作用,又可以通過折舊抵扣應(yīng)納稅所得額,起到了雙重抵稅的作用。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建筑環(huán)節(jié)的納稅籌劃

開發(fā)建筑環(huán)節(jié)主要是通過合作建房和開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行納稅籌劃。具體來說,由于稅法規(guī)定“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅”,這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)就可以與其他企業(yè)分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資成立合作企業(yè)合作建房,房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式以房屋進(jìn)行分配,這樣向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不繳營業(yè)稅,雙方分的利潤也不必繳納營業(yè)稅從而達(dá)到節(jié)稅的效果。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳營業(yè)稅,不繳增值稅和契稅。然而如果直接把土地當(dāng)作資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則需要交土地增值稅、契稅和營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃

銷售環(huán)節(jié)主要通過銷售收入的分解和促銷方式的選擇進(jìn)行納稅籌劃。具體而言,銷售收入的分解主要是房地產(chǎn)公司通過設(shè)立裝修公司或物業(yè)公司,把房屋價(jià)款的一部分轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用或物業(yè)費(fèi)用,因?yàn)檠b修費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)用征營業(yè)稅,稅率比土地增值稅低,這樣就起到了明顯的節(jié)稅效果。促銷方式包括現(xiàn)金折扣,贈(zèng)送裝修、家具家電以及一定年限的物業(yè)費(fèi)等,每種促銷方式所涉及的稅種有所不同,也有比較大的籌劃空間,企業(yè)要合理利用促銷方式進(jìn)行納稅籌劃。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)持有環(huán)節(jié)的主要通過投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇、租金的分解和利用房地產(chǎn)投資進(jìn)行納稅籌劃。具體來說,投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,成本法計(jì)量下,企業(yè)可以計(jì)提折舊,而折舊的計(jì)提可以起到抵稅效果,僅從納稅籌劃角度說成本法更利于節(jié)稅。租金的分解主要是把水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)從租金中分離出來以達(dá)到節(jié)稅目的。利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資是指把閑置房地產(chǎn)投資入股一家企業(yè)組成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體,參與企業(yè)利潤分配。這樣一來就不用繳納營業(yè)稅及附加、也不直接繳納房產(chǎn)稅,只繳所得稅,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。

二、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié),本文勾畫出了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。但是由于篇幅有限,本文只是簡要介紹了各個(gè)環(huán)節(jié)納稅籌劃的一些概括性的建議,有待進(jìn)一步分析研究。

參考文獻(xiàn):

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第5篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)流程范文

所謂PPP（Public-Private Partnership），即政府和社會(huì)資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目運(yùn)作模式。在該模式下，鼓勵(lì)私營企業(yè)、民營資本與政府進(jìn)行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

但是在ppp項(xiàng)目的實(shí)施過程中，對(duì)于 PPP 項(xiàng)目在PPP 合同到期后，項(xiàng)目移交時(shí)所涉及的資產(chǎn)移交問題，特別是針對(duì)項(xiàng)目公司賬面上所留存的現(xiàn)金（銀行存款）是否也要“無償移交”的具體問題，目前沒有明確的規(guī)定或指引，業(yè)界還存在不同的看法。安永財(cái)務(wù)交易咨詢服務(wù)合伙人劉燁從不同角度給出了不一樣的解讀思路。

從財(cái)務(wù)報(bào)表看ppp資產(chǎn)移交

PPP項(xiàng)目中政府的付費(fèi)或可行性缺口補(bǔ)差，目的是使項(xiàng)目公司在運(yùn)營期所實(shí)現(xiàn)的總收入（包括使用者付費(fèi)收入在內(nèi)）能夠?qū)崿F(xiàn)三個(gè)目標(biāo)，即覆蓋運(yùn)營成本、償還項(xiàng)目公司借款的本金和利息、使股東獲取股權(quán)投資的回報(bào)并收回股權(quán)投資。

從財(cái)務(wù)角度看，在PPP項(xiàng)目中，社會(huì)資本在運(yùn)營期內(nèi)可以通過每年獲得分紅的方式獲取股權(quán)出資所對(duì)應(yīng)的投資回報(bào)，但股權(quán)出資本身仍以運(yùn)營期末現(xiàn)金余額的形式留在項(xiàng)目公司，導(dǎo)致該情況出現(xiàn)的原因是分紅能力的限制（即分紅金額為可用于股東分紅的現(xiàn)金余額與當(dāng)期期末可用于股東分紅的留存收益兩者之間的較小值）。

為體現(xiàn)分紅能力限制對(duì)于股東現(xiàn)金流分布及股東回報(bào)的影響，公司金融理論中有股權(quán)自由現(xiàn)金流和股東分紅現(xiàn)金流兩個(gè)概念，均對(duì)股東從公司中所能獲得的現(xiàn)金流進(jìn)行衡量。在一般的公司運(yùn)營實(shí)踐中，公司的控股股東往往會(huì)嘗試一些特殊處理方式，以最大可能地實(shí)現(xiàn)股權(quán)現(xiàn)金流的回收，以規(guī)避分紅能力限制的影響、提升投資回報(bào)，但相關(guān)操作也面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)際操作中的困難，包括潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、審批風(fēng)險(xiǎn)等。

而在PPP項(xiàng)目公司的運(yùn)作過程中，由于受到PPP合同、融資協(xié)議、項(xiàng)目公司章程、基礎(chǔ)設(shè)施投融資相關(guān)的行政法規(guī)等方面的約束，項(xiàng)目公司的股東往往很難采取類似的特殊處理方式。因此，報(bào)告傾向于認(rèn)為股東分紅現(xiàn)金流更適合作為衡量PPP項(xiàng)目中股東所獲回報(bào)的基礎(chǔ)。

因此，南钅亢俠淼牟莆衤嘸和政府付費(fèi)的原則來看，在項(xiàng)目公司運(yùn)營期末將項(xiàng)目資產(chǎn)無償移交政府時(shí)，需將運(yùn)營期末的現(xiàn)金余額分配給社會(huì)資本，作為其投資的收回，以實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資人完整地收回投資并獲得相應(yīng)的回報(bào)。

移交資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)

項(xiàng)目公司在運(yùn)營期的資產(chǎn)可分為項(xiàng)目運(yùn)營所需資產(chǎn)和企業(yè)經(jīng)營所得形成的資產(chǎn)。項(xiàng)目運(yùn)營所需資產(chǎn)指的是為滿足項(xiàng)目公司運(yùn)營基本條件所需的資產(chǎn)，而企業(yè)經(jīng)營所得形成的資產(chǎn)指的是通過經(jīng)營上述資產(chǎn)獲得經(jīng)濟(jì)收益積累的資產(chǎn)，是企業(yè)的經(jīng)營所得。從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上講，運(yùn)營期滿后項(xiàng)目公司需移交的資產(chǎn)僅為項(xiàng)目運(yùn)營所需資產(chǎn)，而企業(yè)經(jīng)營所得形成的資產(chǎn)，無需移交政府，而應(yīng)作為企業(yè)的經(jīng)營所得分配給股東。關(guān)于項(xiàng)目移交，財(cái)政部《PPP 合同指南》中有如下說明：“項(xiàng)目移交通常是指在項(xiàng)目合作期限結(jié)束或者項(xiàng)目合同提前終止后，項(xiàng)目公司將全部項(xiàng)目設(shè)施及相關(guān)權(quán)益以合同約定的條件和程序移交給政府或者政府指定的其他機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目移交的基本原則是項(xiàng)目公司必須確保項(xiàng)目符合政府回收項(xiàng)目的基本要求，要求范圍通常包括：

（一）項(xiàng)目設(shè)施；

（二）項(xiàng)目土地使用權(quán)及項(xiàng)目用地相關(guān)的其他權(quán)利；

（三）與項(xiàng)目設(shè)施相關(guān)的設(shè)備、機(jī)器、裝備、零部件、備品備件以及其他動(dòng)產(chǎn)；

（四）項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)人員；

（五）運(yùn)營維護(hù)項(xiàng)目設(shè)施所要求的技術(shù)和技術(shù)信息；

（六）與項(xiàng)目設(shè)施有關(guān)的手冊(cè)、圖紙、文件和資料（書面文件和電子文檔）；

（七）移交項(xiàng)目所需的其他文件?！?/p>

上述《PPP 合同指南》中的說明與國際上 PPP 項(xiàng)目的通常做法完全一致，項(xiàng)目公司在運(yùn)營期末需移交的資產(chǎn)主要是滿足項(xiàng)目運(yùn)營所需的各種有形及無形資產(chǎn)（包括技術(shù)、文件等），但并不包括項(xiàng)目公司的現(xiàn)金（包括銀行存款等現(xiàn)金等價(jià)物）余額。原因正是運(yùn)營所需資產(chǎn)是由項(xiàng)目公司的股權(quán)及債權(quán)投資人在項(xiàng)目前期的投入（包括資本金和貸款）而形成的，而在后續(xù)運(yùn)營期間，由政府或第三方使用者以補(bǔ)貼或付費(fèi)的形式，使相關(guān)投資人收回投入并獲得合理的回報(bào)。如在運(yùn)營期結(jié)束時(shí)，這些運(yùn)營所需資產(chǎn)仍有經(jīng)濟(jì)使用價(jià)值，這些資產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)自然地?zé)o償移交政府（因政府或第三方使用者已在運(yùn)營期向投資人給付了足額對(duì)價(jià)）。然而項(xiàng)目公司的賬面現(xiàn)金是其在協(xié)議期內(nèi)的經(jīng)營所得，是由于種種限制而未及時(shí)分配給投資人所積累形成的資產(chǎn)。

從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上來說，賬面現(xiàn)金資產(chǎn)就應(yīng)歸屬于投資人，而不是移交資產(chǎn)的一部分。此外，即使對(duì)于應(yīng)移交的資產(chǎn)來說，按照《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì)資本合作模式操作指南（試行）的通知》（財(cái)金【2014】113 號(hào)）中的規(guī)定，“項(xiàng)目合同中應(yīng)明確約定移交形式、補(bǔ)償方式、移交內(nèi)容和移交標(biāo)準(zhǔn)。移交形式包括期滿終止移交和提前終止移交；補(bǔ)償方式包括無償移交和有償移交”。該規(guī)定與國際 PPP 的慣例也是高度一致的，項(xiàng)目運(yùn)營期末的資產(chǎn)移交方式未必均為無償移交，也可能是有償移交。具體采取無償移交還是有償移交的方式，仍應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的具體方案、特點(diǎn)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的角度出發(fā)來做出判斷。我們注意到在某些 PPP 案例中，由于某些資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用價(jià)值極高，其實(shí)際經(jīng)濟(jì)使用壽命遠(yuǎn)超 PPP 合同的期限。若在合同期內(nèi)將該資產(chǎn)折舊完畢，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目公司出現(xiàn)較大虧損，而政府如需根據(jù)付費(fèi)或補(bǔ)貼機(jī)制對(duì)該虧損進(jìn)行補(bǔ)償，則將支付較高的費(fèi)用和補(bǔ)貼。為降低項(xiàng)目期間（特別是項(xiàng)目前期）政府的財(cái)政壓力，項(xiàng)目實(shí)施方選擇將資產(chǎn)按照實(shí)際經(jīng)濟(jì)使用壽命折舊，但在最后資產(chǎn)移交時(shí)按照資產(chǎn)的賬面凈值（或評(píng)估值，考慮這類資產(chǎn)的性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)使用壽命，通常評(píng)估值與賬面凈值差異不大）進(jìn)行有償移交。我們認(rèn)為這不失為解決項(xiàng)目初期財(cái)政壓力過大的好辦法，但應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)的是，是否進(jìn)行有償移交的必要前提是要仔細(xì)分析付費(fèi)機(jī)制的設(shè)計(jì)。必要時(shí)應(yīng)對(duì)社會(huì)資本可能獲得的回報(bào)率進(jìn)行測算，根據(jù)測算驗(yàn)證的結(jié)果做決定，不能簡單地因?yàn)樵趨f(xié)議期內(nèi)資產(chǎn)未能折舊攤銷完畢，就采用有償移交的方式。

就上述案例而言，若政府采用可用性付費(fèi)模式，具體公式采用的是目前很多實(shí)例中運(yùn)用的、基于中標(biāo)收益率的年金公式，其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)已為項(xiàng)目符合可用性標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府的付費(fèi)額已經(jīng)保證項(xiàng)目投資人可按照中標(biāo)收益率收回投資并獲取回報(bào)。因此，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上講，項(xiàng)目公司的投資人所能獲得的回報(bào)與項(xiàng)目資產(chǎn)是否在協(xié)議期限內(nèi)折舊攤銷完畢無關(guān)，即使項(xiàng)目資產(chǎn)還有賬面凈值，進(jìn)行移交時(shí)也無需就未折舊完畢的資產(chǎn)給予項(xiàng)目公司投資人任何補(bǔ)償。而在監(jiān)管資產(chǎn)回報(bào)模式下，資產(chǎn)折舊額是作為確認(rèn)收入水平的重要參數(shù)，此時(shí)如果項(xiàng)目資產(chǎn)未完全折舊，這意味著項(xiàng)目公司所獲得的收入未足額滿足投資的回收，因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目資產(chǎn)的賬面凈值進(jìn)行有償移交。同時(shí)，在實(shí)際操作案例中當(dāng)然還有稅收、新增投資等一系列細(xì)節(jié)問題需在方案中予以細(xì)化完善并加以解決。

綜上所述，PPP 項(xiàng)目在運(yùn)營期末時(shí)需移交的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是運(yùn)營所需資產(chǎn)（包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及相關(guān)資料、文件、許可等）。若項(xiàng)目公司對(duì)于運(yùn)營所需資產(chǎn)沒有所有權(quán)時(shí)（在很多特許經(jīng)營項(xiàng)目中，運(yùn)營所需資產(chǎn)的所有權(quán)（包括劃撥土地使用權(quán)等）均歸政府或政府平臺(tái)所有），應(yīng)移交運(yùn)營所需資產(chǎn)的使用權(quán)及占有權(quán)，而項(xiàng)目公司的現(xiàn)金（銀行存款）余額作為經(jīng)營所得資產(chǎn)，是社會(huì)資本股權(quán)收回及回報(bào)的歸集，應(yīng)當(dāng)在合同期末分配給項(xiàng)目公司股東。

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式移交時(shí)的法規(guī)銜接問題

以上討論主要從財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的角度分析了項(xiàng)目公司在運(yùn)營期末無償移交或有償移交時(shí)的具體問題，并且明確了現(xiàn)金余額的處理建議。在實(shí)際的 PPP 方案中，移交方式的設(shè)計(jì)既可采取項(xiàng)目公司清算并移交資產(chǎn)的方式，也可采取股權(quán)移交的方式。

在清算移交的方式中，重點(diǎn)可能涉及資a轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收的問題。而采用股權(quán)移交的方式，由于往往是將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給政府的平臺(tái)公司或國有企業(yè)，因而還需考慮國有資產(chǎn)管理相關(guān)法規(guī)的銜接。限于篇幅，我們僅就與國有資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法規(guī)的銜接問題進(jìn)一步說明，在設(shè)定移交方案時(shí)，不應(yīng)機(jī)械地采用“無償移交”的方式。

根據(jù)《國有資產(chǎn)法》規(guī)定的“資產(chǎn)評(píng)估”程序性規(guī)定，凡是涉及國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，必須經(jīng)過資產(chǎn)評(píng)估的程序來確定該轉(zhuǎn)讓股權(quán)的交易價(jià)格。由于在 PPP 合同結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目公司作為特殊目的公司就不再具備經(jīng)營基礎(chǔ)和業(yè)務(wù)前景。對(duì)于這類公司的股權(quán)估值，按照通行的評(píng)估原則，評(píng)估師會(huì)采用成本法（即在企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定股權(quán)價(jià)值）對(duì)股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

在本文開頭所舉的案例中，由于經(jīng)營期間未出現(xiàn)減資情況（除事先達(dá)成共識(shí)，并在 PPP合同及融資協(xié)議中做出特殊約定，通常項(xiàng)目公司很難在經(jīng)營期間進(jìn)行減資操作），在所有者權(quán)益中仍然包含股東項(xiàng)目期初所投入的資本，同時(shí)實(shí)操層面，按照《公司法》第 166 條規(guī)定：“公司分配當(dāng)年稅后利潤時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的百分之五十以上的，可以不再提取。”項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益當(dāng)中還會(huì)包括大量的法定盈余公積。按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，項(xiàng)目運(yùn)營所需資產(chǎn)通常已在項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)折舊或攤銷完畢，同時(shí)也已按照融資協(xié)議的約定完成了相應(yīng)融資債 務(wù)的償還，且不存在其他掛賬往來的情況下，賬面所有者權(quán)益所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)，往往就是現(xiàn)金（銀行存款）或現(xiàn)金等價(jià)物。此類資產(chǎn)的評(píng)估值，通常就是賬面值。

因此項(xiàng)目公司在經(jīng)營期末的股權(quán)價(jià)值的評(píng)估值基本等同于賬面現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的賬面值。若在設(shè)計(jì) PPP 方案時(shí)簡單套用“無償移交”方式，要求社會(huì)投資人按“零價(jià)格”向政府方轉(zhuǎn)讓股權(quán)，涉嫌與《國有資產(chǎn)法》規(guī)定的定價(jià)程序要求相違背，且與前文所述的移交資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)不符。政府方接收企業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)以評(píng)估值（即現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物賬面余額）為依據(jù)，有償從社會(huì)資本方處購買項(xiàng)目公司股權(quán)。這也與在以清算方式移交時(shí)，把賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分配給社會(huì)資本的經(jīng)濟(jì)邏輯一致，也能夠符合相關(guān)的國有資產(chǎn)管理法規(guī)。

第6篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)流程范文

【關(guān)鍵詞】防范 并購 陷阱

股權(quán)并購一般指并購方通過購買目標(biāo)公司的股權(quán)或以增資方式成為目標(biāo)公司的股東，進(jìn)而達(dá)到參與、控制目標(biāo)公司的目的。在股權(quán)并購中，主體雙方談判交易的過程是互相博弈的過程。由于信息不對(duì)稱，并購方往往處于被動(dòng)局面，因此，并購?fù)瓿珊蠛芸赡軙?huì)發(fā)現(xiàn)自己要承繼目標(biāo)公司在被并購前存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，不能達(dá)到原先設(shè)定的最佳目標(biāo)。如何識(shí)別和防范各種或有風(fēng)險(xiǎn)，需要并購方在收購決策前充分關(guān)注并有所應(yīng)對(duì)。本文旨在以實(shí)際案例揭示與財(cái)務(wù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)以供借鑒，同時(shí)提出應(yīng)對(duì)措施和手段以供參考。

一、財(cái)務(wù)陷阱的識(shí)別

1.收益預(yù)期不可靠的陷阱。例一，某并購方一攬子收購了若干目標(biāo)公司，根據(jù)出讓方對(duì)目標(biāo)公司收益預(yù)期的判斷，目標(biāo)公司均會(huì)有不小幅度的利潤增長。在股權(quán)收購前作資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，股權(quán)價(jià)值增值了40%以上。同時(shí)并購方出于對(duì)超額回報(bào)的預(yù)期，在評(píng)估增值的基礎(chǔ)上又給予出讓方不小的溢價(jià)，形成巨額商譽(yù)。但是，事與愿違，在股權(quán)被收購后目標(biāo)公司的產(chǎn)品價(jià)格一路下滑，毛利率嚴(yán)重下挫，導(dǎo)致并購方存在投資回收期延長甚至無法收回初始投資的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目標(biāo)公司收購日后2年的盈利情況與當(dāng)時(shí)股權(quán)收購價(jià)格進(jìn)行年化投資回收期分析，第一年動(dòng)態(tài)回收期為5.3年（按10%的年金現(xiàn)值計(jì)算），符合并購方投資時(shí)的預(yù)設(shè)目標(biāo)。但是，第二年目標(biāo)公司產(chǎn)品的毛利率在第一年有所下滑的基礎(chǔ)上繼續(xù)巨幅下滑，總體動(dòng)態(tài)回收期接近13年，有些股權(quán)甚至預(yù)計(jì)無法收回初始投資。

本例的陷阱在于上述目標(biāo)公司均被同一關(guān)聯(lián)公司所控制，主要體現(xiàn)在對(duì)目標(biāo)公司有產(chǎn)品的定價(jià)權(quán)以及某些保護(hù)性支持。并購方并沒有以此為風(fēng)險(xiǎn)，反倒以此為不可復(fù)制的資源，并通過出讓方間接保留目標(biāo)公司的部分股權(quán)或參與企業(yè)經(jīng)營為手段，以期在收購以后繼續(xù)得到該關(guān)聯(lián)公司的支撐。但是，出讓方一旦在股權(quán)收購時(shí)已經(jīng)提前獲得超額收益，盡管出讓方在目標(biāo)企業(yè)仍間接持有部分股權(quán)或擔(dān)任經(jīng)營實(shí)權(quán)，但已經(jīng)無此動(dòng)力再繼續(xù)積極爭取原有的從關(guān)聯(lián)公司處得到超額利益。目標(biāo)公司對(duì)新股東的超額投資回報(bào)也變得虛無縹緲。

2.利潤分配不合理的陷阱。例二，某股權(quán)收購案例在股權(quán)收購時(shí)按照一般常規(guī)流程進(jìn)行運(yùn)作，并購方按資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為依據(jù)給付對(duì)價(jià)。目標(biāo)公司資產(chǎn)增值幅度較大，主要體現(xiàn)在產(chǎn)成品有巨額增值。收購日后，新老股東根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日至股權(quán)交易日期間的損益進(jìn)行了審計(jì)清算，目標(biāo)公司支付給原股東的分紅使股東又獲得大量的投資回報(bào)，老股東通過股權(quán)交易使股權(quán)價(jià)值增值了近2倍。規(guī)范的操作應(yīng)該是：在分配評(píng)估基準(zhǔn)日至股權(quán)交易日期間的損益時(shí)，應(yīng)將已實(shí)現(xiàn)銷售的評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的產(chǎn)品在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的增值部分予以扣除。但是實(shí)踐中，有些股東為節(jié)省工作量和交易成本，不再對(duì)大量產(chǎn)成品和在制品在股權(quán)交易日是否實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)行辨認(rèn)和清算，以不規(guī)范的方式簡單以原賬面成本計(jì)算的經(jīng)營損益進(jìn)行利潤分配。如果目標(biāo)公司經(jīng)營正常，其毛利率也較為均衡，評(píng)估基準(zhǔn)日和股權(quán)交易日兩個(gè)時(shí)點(diǎn)產(chǎn)成品的數(shù)量和價(jià)值無特別異常，那么新老股東的獲益不會(huì)有明顯有失公允的情況發(fā)生。

本例的陷阱在于目標(biāo)公司評(píng)估基準(zhǔn)日賬面產(chǎn)品的毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目標(biāo)公司股權(quán)交易日賬面產(chǎn)品的毛利率。據(jù)目標(biāo)公司解釋，評(píng)估基準(zhǔn)日賬面產(chǎn)品的毛利率較高，產(chǎn)成品增值較大有很大部分的原因是其會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，在產(chǎn)成品中留有很大的浮盈。新老股東在對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日和股權(quán)交易日期間的清算時(shí)忽略了這樣一個(gè)事實(shí)：原留在產(chǎn)成品中的浮盈，一方面在資產(chǎn)評(píng)估增值中已通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格體現(xiàn)了超額收益；另一方面在清算財(cái)務(wù)審計(jì)時(shí)只按賬面原始成本計(jì)算經(jīng)營損益，老股東通過利潤分配把浮盈變成現(xiàn)實(shí)利潤進(jìn)行了利潤分配。正是因?yàn)椴①彿胶雎粤藢?duì)資產(chǎn)評(píng)估增值的原因追究，致使出讓方通過資產(chǎn)評(píng)估和利潤分配重復(fù)獲取巨額收益。據(jù)日后對(duì)目標(biāo)公司評(píng)估基準(zhǔn)日和股權(quán)交易日二個(gè)時(shí)點(diǎn)產(chǎn)品的銷售獲利進(jìn)行分析顯示，多支付原股東的分紅占到股權(quán)收購款的25%。

3.財(cái)務(wù)信息不規(guī)范的陷阱。例三，某被收購的目標(biāo)公司其絕大部分的業(yè)務(wù)相對(duì)集中，主要為某客戶提供工程設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)用的相關(guān)產(chǎn)品。由于客戶單一且客戶在該行業(yè)中具有壟斷地位，因此目標(biāo)公司極為遷就。并購方實(shí)際取得控制權(quán)后發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)公司會(huì)計(jì)核算很不規(guī)范，致使發(fā)出商品過高并存在收款風(fēng)險(xiǎn)。

由于客戶的強(qiáng)勢(shì)，客戶僅以電話方式通知目標(biāo)公司發(fā)貨，發(fā)貨地點(diǎn)為建設(shè)或維護(hù)的工地現(xiàn)場，貨物的簽收人是客戶委托的第三方進(jìn)行工程施工的人員，其客戶沒有再簽收確認(rèn)收到商品，也沒有及時(shí)簽訂銷售合同。在征得客戶同意后目標(biāo)公司根據(jù)客戶要求的數(shù)額開票確認(rèn)收入，并在收到客戶定期或不定期支付的貨款時(shí)未一一對(duì)應(yīng)銷售合同或發(fā)貨數(shù)量去抵銷應(yīng)收款賬。主要問題和風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)為：（1）收入確認(rèn)不規(guī)范：未按風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的原則確認(rèn)收入；（2）發(fā)貨簽收無確認(rèn)：貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的證據(jù)有瑕疵，目標(biāo)公司很難得到充分證據(jù)證明客戶實(shí)際收到貨物的數(shù)量和質(zhì)量；（3）收款入賬不對(duì)應(yīng)：在上述缺陷存在的前提下，無法確認(rèn)交易是否最終實(shí)現(xiàn)和終結(jié)，無法證明收到的款項(xiàng)是屬于應(yīng)收款還是預(yù)付款性質(zhì)，給日后的法律訴訟留下后遺癥；（4）發(fā)出商品無對(duì)賬：由于上述缺陷存在，開票、收款與發(fā)貨無法一一對(duì)應(yīng)，目標(biāo)公司無法與客戶進(jìn)行定期對(duì)賬，因此發(fā)出商品的確認(rèn)和收款存在極大風(fēng)險(xiǎn)。

案例陷阱在于，并購方過度信任審計(jì)和評(píng)估中介，因此對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、合規(guī)性沒有仔細(xì)分析研究，沒有對(duì)內(nèi)控流程的合規(guī)性和可靠性做盡職調(diào)查。

4.資產(chǎn)負(fù)債不真實(shí)的陷阱。筆者在實(shí)踐中體會(huì)到，股權(quán)并購中出現(xiàn)資產(chǎn)不實(shí)和或有負(fù)債的問題較為普遍，而且防不勝防。即使在股權(quán)收購時(shí)經(jīng)過盡職調(diào)查和審計(jì)評(píng)估等保護(hù)性程序，甚至即使在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)置防范條款，但是由于資產(chǎn)不實(shí)和或有負(fù)債問題顯露的時(shí)間跨期長，特別是資產(chǎn)不實(shí)的問題，甚至在后續(xù)經(jīng)營過程中已很難清晰界定究竟是原股東遺留還是新股東產(chǎn)生，因此會(huì)成為新老股東雙方糾結(jié)和推諉的主要爭議點(diǎn)。

較為隱蔽的不實(shí)或不良資產(chǎn)有：（1）經(jīng)有償債能力的客戶確認(rèn)但長期拖欠的應(yīng)收款項(xiàng)；（2）存貨中存在無銷售對(duì)象或訂單暫緩執(zhí)行的產(chǎn)成品或在制品；（3）存貨中存在客戶未經(jīng)政府部門審批的建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)成品和在制品；（4）存貨中存在的產(chǎn)成品和在制品的余料零料等；（5）無證及小產(chǎn)證房產(chǎn)或已經(jīng)給職工入戶的商品房；（6）其他沒有充分證據(jù)能夠評(píng)估減值的資產(chǎn)。

較為隱蔽的債務(wù)和或有負(fù)債有：（1）債務(wù)性擔(dān)保、履約擔(dān)保和承諾性擔(dān)保；（2）未入賬的負(fù)債；（3）已貼現(xiàn)/已背書未到期票據(jù)的或有風(fēng)險(xiǎn)；（4）未經(jīng)債權(quán)人同意的不規(guī)范債務(wù)核銷；（5）三包費(fèi)用等產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)債；（6）稅務(wù)或有風(fēng)險(xiǎn)；（7）未決訴訟等。

上述或有負(fù)債中，承諾性擔(dān)保較為隱蔽。筆者曾遇見一案例，該公司在歷史上曾有減資行為，當(dāng)時(shí)在減資時(shí)曾應(yīng)工商管理部門的要求出具一份承諾性擔(dān)保，即以減資額為限對(duì)減資前的所有債權(quán)人負(fù)有連帶債務(wù)清償責(zé)任。而該等擔(dān)保未在報(bào)表或報(bào)表附注中予以體現(xiàn)，因此較為隱蔽，盡職調(diào)查也未必發(fā)現(xiàn)此類特殊現(xiàn)象。

上述不實(shí)不良資產(chǎn)和或有負(fù)債的陷阱在于按財(cái)務(wù)審計(jì)可以計(jì)提減值準(zhǔn)備或預(yù)提預(yù)計(jì)損失，但是按資產(chǎn)評(píng)估的原則又無法提供充分證據(jù)證明已形成不實(shí)或損失。事實(shí)上，在目標(biāo)公司后期的經(jīng)營過程中上述情形都會(huì)逐漸顯現(xiàn)，形成或多或少的損失。

二、財(cái)務(wù)陷阱的防范

股權(quán)并購存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此在股權(quán)收購決策前必須要進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，并充分預(yù)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。確定并購方案和簽署并購協(xié)議時(shí)要采取必要的預(yù)防性措施防范可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

1.盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)問題。按慣例盡職調(diào)查要充分揭示目標(biāo)公司有關(guān)財(cái)務(wù)、稅收和法律等方面的風(fēng)險(xiǎn)。其中較為關(guān)鍵的有：（1）要重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司的特別事項(xiàng)，包括但不限于增加或減少注冊(cè)資本、發(fā)行債券等重大融資活動(dòng)、企業(yè)合并、分立、解散、變更企業(yè)形式、重大關(guān)聯(lián)交易、重大資本性支出、重大資產(chǎn)處置、債務(wù)重組、法律訴訟等事項(xiàng)，以期發(fā)現(xiàn)是否存在或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。（2）要重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司訂單變動(dòng)、毛利率變化、資產(chǎn)減值、非經(jīng)常性損益等情況，以期發(fā)現(xiàn)和分析在后續(xù)經(jīng)營期間是否會(huì)存在運(yùn)行質(zhì)量和盈利能力下降的或有風(fēng)險(xiǎn)。（3）要重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司所有者權(quán)益的構(gòu)成和來源，分析資本公積中各項(xiàng)明細(xì)的性質(zhì)和權(quán)屬，分析是否存在稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2.資產(chǎn)評(píng)估發(fā)現(xiàn)問題。資產(chǎn)評(píng)估既是作為衡量股權(quán)交易價(jià)格是否公允的評(píng)價(jià)手段，也是用以分析發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。以成本加和法對(duì)股權(quán)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行評(píng)估估值時(shí)，要重視對(duì)重要資產(chǎn)以及增值過大資產(chǎn)的分析。對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)要特別關(guān)注存貨和應(yīng)收款項(xiàng)的真實(shí)性和公允性：（1）要充分分析存貨的性質(zhì)、形態(tài)是否屬于呆滯、毀損、銷售退回或長期滯銷的材料或產(chǎn)品。一般情況下產(chǎn)成品和在產(chǎn)品的評(píng)估增值率，不應(yīng)當(dāng)高于被評(píng)估企業(yè)的成本毛利率。（2）要重點(diǎn)分析應(yīng)收款項(xiàng)（應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款、長期應(yīng)收款等）的具體性質(zhì)、賬齡，對(duì)于長期無法收回的、無法取得客戶回函的應(yīng)收款項(xiàng)還要分析造成的原因以及是否超過訴訟時(shí)效。

3.分析比較發(fā)現(xiàn)問題。要分析目標(biāo)公司以前年度投資回報(bào)率和銷售凈利率是否高于市場平均水平以及原因，并基于商業(yè)計(jì)劃做趨勢(shì)分析。其中要重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司和其投資方及其關(guān)聯(lián)方之間關(guān)聯(lián)交易的情況（如銷售及采購貨物、廠房租賃、技術(shù)許可、銷售傭金等），以及是否按一般商業(yè)原則進(jìn)行公平交易，分析對(duì)以前年度經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn)（或影響）程度，并判斷對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。這樣可以避免股權(quán)收購?fù)瓿珊箨P(guān)聯(lián)方停止利益輸送使收購方無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。

三、協(xié)議約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

1.以股權(quán)價(jià)格的調(diào)整規(guī)避資產(chǎn)不實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。在生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的股權(quán)并購中，應(yīng)收款項(xiàng)占資產(chǎn)價(jià)值的比重相對(duì)較高，有些長周期的企業(yè)正常的質(zhì)保金占比較大，盡管審計(jì)評(píng)估在并購的基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的判斷是具有較高的可收回性，但是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，或國家貨幣政策發(fā)生重大變化時(shí)，會(huì)嚴(yán)重影響應(yīng)收款項(xiàng)的全額收回或及時(shí)回收，因此應(yīng)收款項(xiàng)可收回性已經(jīng)成為決定股權(quán)價(jià)值是否適當(dāng)?shù)年P(guān)鍵因素。

筆者曾經(jīng)遇到的案例可以值得借鑒。目標(biāo)公司股權(quán)交易定價(jià)的原則是以經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估后股權(quán)價(jià)值作為依據(jù)，但是并購方認(rèn)為資產(chǎn)中應(yīng)收賬款占比太大且賬期較長，風(fēng)險(xiǎn)不可控，便萌生放棄收購的想法。于是出讓方為促成交易成功，提出解決的方法是通過對(duì)股權(quán)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，形成解決應(yīng)收款項(xiàng)無法全額收回時(shí)的價(jià)值補(bǔ)償機(jī)制。具體操作方式為：對(duì)約定的長賬期應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行分析評(píng)估，雙方約定不可收回的最大容忍度，并將該額度事先調(diào)減股權(quán)交易價(jià)格，并協(xié)議約定在交易時(shí)點(diǎn)的2年后對(duì)鎖定應(yīng)收款項(xiàng)的收回情況進(jìn)行審計(jì)鑒定，將已收回的應(yīng)收款項(xiàng)在約定的額度內(nèi)歸還出讓方。當(dāng)收回金額超過約定額度時(shí)，受讓方獲益；當(dāng)收回金額小于約定額度時(shí)，出讓方獲益。實(shí)踐證明，上述操作方式有多方面的獲益：（1）因排除了受讓方對(duì)資產(chǎn)不實(shí)的顧慮而使股權(quán)交易得以順利實(shí)施；（2）在一定程度內(nèi)保障受讓方減少壞賬損失；（3）因鎖定損失額度而使出讓方在對(duì)目標(biāo)公司失去控制權(quán)以后仍能得到一定的收款保障，公平公允地解決了因不確定的第三方因素造成的風(fēng)險(xiǎn)和障礙。

2.以支付方式的約定規(guī)避資產(chǎn)不實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際案例中，運(yùn)用共管賬戶的方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)已不鮮見。一方面可以鎖定資金規(guī)避出讓方的風(fēng)險(xiǎn)，防止因收購方本無誠意，通過收購名義惡意獲取商業(yè)秘密的情形發(fā)生；另一方面可以保護(hù)受讓方在交易資產(chǎn)嚴(yán)重不實(shí)的情況下可以停止支付資金保全自身利益。但是，由于共管賬戶是采用受讓轉(zhuǎn)讓各方共同提供印鑒的方式進(jìn)行操作，可能會(huì)因?yàn)殡p方意見不合而使資金鎖死無法動(dòng)用的極端情況發(fā)生，因此在開立共管賬戶時(shí)應(yīng)事先約定資金支付與賬戶銷戶的條件，甚至要提出為避免共管賬戶鎖死的情況發(fā)生需啟動(dòng)法律程序的條款約定。

3.以資產(chǎn)剝離的方式規(guī)避資產(chǎn)不實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。以資產(chǎn)剝離的方式規(guī)避資產(chǎn)不實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)是較為有效的方法，特別是將與主業(yè)經(jīng)營無關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行剝離，將高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離，可以從根源上解決問題。但是采用資產(chǎn)剝離的方式要按法律法規(guī)規(guī)范運(yùn)作，并在協(xié)議條款中明確約定風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

4.以股權(quán)回購的方式規(guī)避盈利預(yù)期偏差的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)置股權(quán)回購條款以降低收購風(fēng)險(xiǎn)也很常見，即在制定并購方案時(shí)，當(dāng)并購的目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)或因不可控因素影響股權(quán)并購目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，約定出讓方將已轉(zhuǎn)讓的股權(quán)進(jìn)行回購。但是一般情況下應(yīng)盡量避免出此下策，特別是在國有和國有控股的企業(yè)中實(shí)施股權(quán)回購具有一定難度。首先，國有資產(chǎn)監(jiān)管的要求股權(quán)的轉(zhuǎn)讓和受讓必需要進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)值作為交易的底價(jià)掛牌交易，一旦交易成功，政府管理部門進(jìn)行登記備案，一切均已既成事實(shí)。如果進(jìn)行回購，無法再按監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行操作，操作程序也很復(fù)雜。其次，并購目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)取決于多種因素，很難明晰判斷責(zé)任的主體和大小，無休止的爭執(zhí)甚至訴訟會(huì)勞民傷財(cái)。

第7篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)流程范文

文章編號(hào)：1005-913X（2015）07-0120-03

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國稅收收入的重要來源。根據(jù)《中國稅務(wù)年鑒2014》，2013年我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占我國當(dāng)年稅收收入的12.97%，僅次于批發(fā)業(yè)和零售業(yè)的13.23%，在產(chǎn)業(yè)稅收收入中排名第二。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及稅種多，涉稅風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)業(yè)已成為稅務(wù)稽查工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。2004年至2015年（2009年除外），十多年來國家稅務(wù)總局均將房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)是唯一獲得如此“優(yōu)待”的行業(yè)，可見房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)的問題

（一）未按成本對(duì)象準(zhǔn)確核算開發(fā)成本

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，下文簡稱“31號(hào)文”），成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。確定計(jì)稅成本對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的基礎(chǔ)。只有準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各類成本費(fèi)用才能準(zhǔn)確歸集和核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在動(dòng)工建設(shè)之前都須向規(guī)劃部門提交工程建設(shè)規(guī)劃圖并備案，修改規(guī)劃必須向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)。這表明說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在動(dòng)工之前已經(jīng)清楚開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品種類，也就是可以確定成本對(duì)象的。但是在稅務(wù)稽查實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象的情況。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)建造的會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施單獨(dú)列為成本對(duì)象，而將會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施的開發(fā)成本列入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中。這主要是因?yàn)?1號(hào)文規(guī)定企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施如果是屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避上述規(guī)定，故意不準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，將配套設(shè)施并入開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行成本核算，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品銷售比例一并結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的情況下，銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)的貸款。從銀行貸款困難使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向成本更高的信托產(chǎn)品融資。信托公司為了保障信托產(chǎn)品的安全，一般會(huì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司的股東。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司的借款就成了向關(guān)聯(lián)方借款了。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，關(guān)聯(lián)方借款必須符合相關(guān)條件在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)才準(zhǔn)予扣除。企業(yè)如果未能按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方，企業(yè)的相關(guān)利息支出只能按照關(guān)聯(lián)方借款規(guī)定的比例扣除。在稅務(wù)稽查實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未提供相關(guān)證明資料而全額扣除關(guān)聯(lián)方借款利息的情況。

（三）管理費(fèi)用與開發(fā)成本間接費(fèi)用混淆

在稅務(wù)實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用容易混淆。之所以要對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)分，是由于在土地增值稅清算中，開發(fā)間接費(fèi)用是可以據(jù)實(shí)并加計(jì)扣除，而管理費(fèi)用只能按比例限額扣除。因此部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意或無意將管理費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用中，同時(shí)控制管理費(fèi)用的列支，使按比例扣除的金額大于實(shí)際發(fā)生額。開發(fā)成本增加，加計(jì)扣除額也同樣會(huì)增加，相應(yīng)地就減少了土地增值額。房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式以求減少應(yīng)納土地增值稅。

（四）不按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本

企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，國家稅務(wù)總局在31號(hào)文里規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用列為計(jì)稅成本。31號(hào)文規(guī)定了預(yù)提成本的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。為了使得開發(fā)成本和銷售收入相匹配，前期少交企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于在前期多列支成本費(fèi)用。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本也就不足為奇了。

（五）多列（虛列）成本費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，開發(fā)環(huán)節(jié)中計(jì)算復(fù)雜且可以進(jìn)行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的增值額對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅和企業(yè)所得稅影響甚大。為了節(jié)約稅收支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意在開發(fā)成本上做文章，想方設(shè)法增加開發(fā)成本。在稅務(wù)實(shí)踐中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在使用虛開發(fā)票、假發(fā)票列支成本費(fèi)用的情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)問題的原因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，從土地購買到開發(fā)建設(shè)的全過程需要大量、持續(xù)的資本供應(yīng)。根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年至2012年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源統(tǒng)計(jì)中，企業(yè)自籌資金比例是38.83%，國內(nèi)貸款比例是16.11%，其他資金來源比例是44.62%。應(yīng)付上游施工企業(yè)的工程款和預(yù)收下游購房者的定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用融資的重要來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售所得資金須全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，預(yù)售資金的核撥按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行，這些情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流相對(duì)緊張。企業(yè)肯定存在節(jié)約稅收現(xiàn)金支出的動(dòng)力。由于預(yù)售資金受到監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入比例計(jì)算的營業(yè)稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般就在計(jì)算相對(duì)復(fù)雜的土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上做文章。

（二）成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間性差異

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，雖然國家稅務(wù)總局在31號(hào)文里規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用列為計(jì)稅成本，但31號(hào)文對(duì)預(yù)提成本還是明確了具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，前期結(jié)轉(zhuǎn)成本少，應(yīng)納企業(yè)所得稅就多；后期取得相關(guān)開發(fā)成本的合法憑證，開發(fā)成本增大，但是后期發(fā)生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務(wù)實(shí)踐中企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅額為負(fù)數(shù)需要申請(qǐng)退稅，但申請(qǐng)退稅并不退還利息，申請(qǐng)退稅的流程也相對(duì)復(fù)雜。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，有時(shí)外部融資的年利率高達(dá)20%的情況下，企業(yè)寧愿承擔(dān)稅收風(fēng)險(xiǎn)，先按照預(yù)估的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本（通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)估的開發(fā)成本是比較接近實(shí)際的）。若事后面臨稅務(wù)檢查，企業(yè)預(yù)估的開發(fā)成本大部分都已經(jīng)取得合法票據(jù)了，成本是實(shí)際發(fā)生的；稅務(wù)機(jī)關(guān)要處理，也只能對(duì)不按期申報(bào)的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當(dāng)于年利率18.25%，有時(shí)還低于外部融資成本。

（三）稅制漏洞導(dǎo)致開發(fā)成本虛增

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是生產(chǎn)和銷售商品房的企業(yè)，由于稅制的原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)繳納的是營業(yè)稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產(chǎn)業(yè)被人為割斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)貨物取得的增值稅專用發(fā)票并不需要認(rèn)證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未能及時(shí)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得成本發(fā)票情況。而現(xiàn)行建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明，外出經(jīng)營稅收管理證明，中標(biāo)通知書等工程項(xiàng)目證書等材料便可到應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)為其代開發(fā)票。對(duì)于無項(xiàng)目證書的工程項(xiàng)目，納稅人應(yīng)提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點(diǎn)、工程總造價(jià)、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。從規(guī)定上看，建筑業(yè)納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開建筑業(yè)發(fā)票的程序并不復(fù)雜，代開發(fā)票的稅務(wù)機(jī)關(guān)只是對(duì)納稅人提供的書面資料進(jìn)行核實(shí)，不需要對(duì)建筑業(yè)納稅人申請(qǐng)代開發(fā)票的業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就通過虛假的建筑工程合同、假發(fā)票、虛開發(fā)票等手段虛增開發(fā)成本。

（四）部門間信息未能有效共享

開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過若干個(gè)主管部門的審批、許可和監(jiān)管，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的信息分散在這些部門里。長期以來，稅務(wù)部門與這些監(jiān)管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)控。稅務(wù)部門與監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權(quán)的原因，國稅部門和地稅部門在房地產(chǎn)業(yè)征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門負(fù)責(zé)征管；2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。2015年，房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”正在醞釀出臺(tái)中，又會(huì)出現(xiàn)貨物勞務(wù)稅與企業(yè)所得稅的征管由兩個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負(fù)擔(dān)，也不利于征管信息的溝通。

稅務(wù)部門之間、稅務(wù)部門與其他監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，使得稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況缺乏有效監(jiān)管，使企業(yè)有空子可鉆。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征管的政策建議

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象管理

成本對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的基礎(chǔ)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象管理。根據(jù)國家稅務(wù)總局在2014年6月16日下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2014年第35號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。其實(shí)如果待開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年才向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告，企業(yè)大部分的成本費(fèi)用已經(jīng)列支了，成本對(duì)象的計(jì)稅成本已經(jīng)基本確定了。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)此時(shí)若發(fā)現(xiàn)納稅人成本對(duì)象確定有誤，要求納稅人調(diào)整成本對(duì)象，相當(dāng)于要重新核算開發(fā)成本，這是很費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事情。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于動(dòng)工當(dāng)年，在第一次進(jìn)行企業(yè)所得稅年度申報(bào)時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送成本對(duì)象的專項(xiàng)報(bào)告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人報(bào)送的成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，對(duì)成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時(shí)輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行合理調(diào)整，并對(duì)企業(yè)加強(qiáng)后續(xù)管理。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)日管

稅務(wù)征管部門要不斷強(qiáng)化基礎(chǔ)管理、堵塞征管漏洞。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目跟蹤管理制度，設(shè)立臺(tái)賬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的登記、動(dòng)工、銷售等過程實(shí)行全程跟蹤管理，對(duì)企業(yè)報(bào)送的資料及時(shí)進(jìn)行分析審核，同時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本分析和票據(jù)審核力度。建筑業(yè)勞務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的重要構(gòu)成部分，從源頭上對(duì)建筑業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，有利于增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)的日管，完善建筑業(yè)納稅人的項(xiàng)目管理制度，加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)納稅人承接工程的真實(shí)性和收入的準(zhǔn)確性管理，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建筑業(yè)納稅人利用虛假合同、虛假發(fā)票和虛開發(fā)票虛增開發(fā)成本。完善房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定時(shí)進(jìn)行相關(guān)稅源分析，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢查；涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門。

稅務(wù)部門應(yīng)利用房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營改增”的契機(jī)，重新梳理房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收政策，減少因稅制不完善導(dǎo)致的征管問題。

（三）建立部門間的信息傳遞制度

信息管稅的前提是稅務(wù)機(jī)關(guān)須掌握企業(yè)涉稅信息。稅務(wù)部門要盡力爭取相關(guān)部門的支持與配合，加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門以及銀行等金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)和協(xié)作，定期與這些部門進(jìn)行信息交流共享，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施立體化管理。如在征地環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時(shí)間和土地金額；在銷售環(huán)節(jié)，通過到房管部門取證開發(fā)項(xiàng)目銷售情況，以發(fā)現(xiàn)以房抵債或隱匿收入的現(xiàn)象；在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，都應(yīng)及時(shí)和銀行等金融機(jī)構(gòu)交流溝通，嚴(yán)格監(jiān)控納稅人的收入和所得，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統(tǒng)，國稅和地稅部門應(yīng)實(shí)現(xiàn)共管企業(yè)的信息互通，提高管理效能。