房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

房地產(chǎn)作為一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個(gè)健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期存在,將會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),帶動(dòng)整個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)突發(fā),本文以房地金融風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象,重點(diǎn)分析了風(fēng)險(xiǎn)防范中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,并根據(jù)研究經(jīng)驗(yàn),給出對(duì)策建議,希望對(duì)相關(guān)問(wèn)題的研究提供參考意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策;防范

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

進(jìn)入21世紀(jì)后,國(guó)家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)內(nèi)投資的熱門(mén)行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認(rèn)為投融資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個(gè)相互依存的共生問(wèn)題,如果破解這一難題,需要進(jìn)行科學(xué)的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過(guò)程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈的負(fù)外部效應(yīng),當(dāng)某一個(gè)項(xiàng)目或者金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí),尤其是已經(jīng)受到較大損失時(shí),公眾就可能對(duì)其他項(xiàng)目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),波及整個(gè)金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融體系都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

(一)投資增長(zhǎng)過(guò)快

眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有著巨大利潤(rùn)空間的行業(yè),近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤(rùn),所以就會(huì)有大量銀行信貸資金進(jìn)入該領(lǐng)域,導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對(duì)于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。除了銀行信貸資金對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會(huì)資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來(lái)了一些負(fù)面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊(yùn)含了巨大的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)地方政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不到位

從2011年以來(lái),政府大力出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T(mén)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對(duì)GDP的帶動(dòng)作用十分明顯,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財(cái)政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致地價(jià)上漲而獲得高額收入)各級(jí)地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出位置,大力推進(jìn)城市化建設(shè),對(duì)修建汽車(chē)城、大學(xué)城等大型固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目持積極支持態(tài)度以推動(dòng)GDP增長(zhǎng)突出政績(jī),因此盡管中央政府出臺(tái)了一些列促進(jìn)房地產(chǎn)健康成長(zhǎng)的政策,但地方各級(jí)政府往往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。

(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風(fēng)險(xiǎn)集中

一直以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問(wèn)題,因?yàn)?一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到竣工,各個(gè)環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷(xiāo)售或出租時(shí)才能有收益,而此時(shí)也存在高額費(fèi)用,如廣告、工資、開(kāi)辦費(fèi)用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進(jìn)行融資。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來(lái)自于銀行。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國(guó)房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過(guò)分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,集中了該行業(yè)從買(mǎi)地到開(kāi)發(fā)到建設(shè)到銷(xiāo)售每一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn),一旦其中某一個(gè)環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷(xiāo)售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正?；亓?。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議

(一)吸收國(guó)際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的貸款,因此應(yīng)對(duì)其進(jìn)行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭?jí)的按揭證券,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步的生成次級(jí)按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場(chǎng)上售出。通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式,可以進(jìn)行金融創(chuàng)新,將風(fēng)險(xiǎn)分散。汪成豪認(rèn)為,如果經(jīng)過(guò)多層的證券化處理,投資者就沒(méi)有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就很困難,只能依靠評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu),但是預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),傳統(tǒng)的計(jì)量模型無(wú)法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠(yuǎn),對(duì)其進(jìn)行投資時(shí)就越具有投機(jī)性質(zhì),而這種投機(jī)使得金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性大大的增加。美國(guó)金融市場(chǎng)當(dāng)中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對(duì)于消除風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對(duì)稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級(jí)抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開(kāi)始僅在儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開(kāi)始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司甚至于全球金融市場(chǎng)的投資者。

(二)實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化

目前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動(dòng)我國(guó)REITs的發(fā)展,必須借鑒外國(guó)的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)參照西方國(guó)家的相關(guān)法規(guī),對(duì)我國(guó)房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善,對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。其次對(duì)信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機(jī)制得到增強(qiáng),保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對(duì)信息的公開(kāi)化制度進(jìn)行完善,信息的需求者能夠及時(shí)快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展機(jī)制

自從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展,由于過(guò)分依賴市場(chǎng),保障性住房嚴(yán)重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過(guò)政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題,但是長(zhǎng)期下去對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長(zhǎng)效機(jī)制。滿足“自住型”住房需求是長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對(duì)住房保障制度進(jìn)行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對(duì)城市住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行完善,逐漸的完善中央以及地方的財(cái)政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時(shí)期內(nèi)大幅變動(dòng)時(shí),不會(huì)對(duì)住房供需產(chǎn)生很大的影響。

(四)發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管

應(yīng)充分發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,政府應(yīng)該在充分分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房比例,以實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確的了解產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的信息,通過(guò)科學(xué)的分析,對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷,及時(shí)向社會(huì)市場(chǎng)信息,引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合理投資。

四、結(jié)論

本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機(jī)構(gòu)的支持,但我國(guó)房產(chǎn)的融資渠道過(guò)于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,蘊(yùn)含了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此在目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控,對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行回調(diào)的背景下,需要對(duì)調(diào)控力度和方式進(jìn)行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達(dá)到維護(hù)金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,對(duì)市場(chǎng)與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開(kāi)發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費(fèi)者可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)。

參考文獻(xiàn):

[1]高波等.轉(zhuǎn)型期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)：1978-2008[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2009

[2]劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相關(guān)度的國(guó)際比較[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2014,4:81-87

[3]黃忠華,杜雪君,吳次芳.房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)研究綜述.中國(guó)土地科學(xué).2009.23(1):62-67.

第2篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范策略

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財(cái)富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)近年來(lái)的GDP增長(zhǎng)率均超過(guò)10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說(shuō)明，收入的增加能帶動(dòng)投資的增加，因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)事實(shí)上已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過(guò)熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會(huì)造成對(duì)GDP增長(zhǎng)的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率最大化，所以，地方政府可能會(huì)出現(xiàn)一些投資沖動(dòng)的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙?cái)政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計(jì)后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對(duì)稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來(lái)，責(zé)任與約束均不明顯，可以說(shuō)當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。

6.企業(yè)和個(gè)人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級(jí)缺少評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對(duì)借貸企業(yè)和個(gè)人的詳細(xì)考察，核實(shí)不到位，對(duì)其還貸能力估計(jì)不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)監(jiān)管力度。

土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，離不開(kāi)正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個(gè)政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今，我國(guó)所儲(chǔ)備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場(chǎng)出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負(fù)面影響如政府對(duì)土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺(tái)壞賬風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)等，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時(shí)候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對(duì)土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)應(yīng)對(duì)土地供應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。

2.促進(jìn)融資渠道多元化，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機(jī)制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來(lái)降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。具體需要考慮以下的幾個(gè)方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級(jí)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，實(shí)施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資；第四，擴(kuò)展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個(gè)人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域。

3.加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對(duì)于國(guó)家來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場(chǎng)穩(wěn)定的重要保證，國(guó)家有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，一方面中央銀行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過(guò)定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機(jī)制、開(kāi)展有序競(jìng)爭(zhēng)；另一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)還須認(rèn)真對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，通過(guò)科學(xué)詳實(shí)的調(diào)研可以提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究判斷的準(zhǔn)確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)報(bào)和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展離不開(kāi)要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對(duì)房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問(wèn)題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用制度，健全信息傳遞機(jī)制

現(xiàn)在，我國(guó)的企業(yè)及個(gè)人信用信息不健全，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，針對(duì)這種情況，建議建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對(duì)不同信用等級(jí)的借款者給予不同的貸款條件，并對(duì)借款者經(jīng)營(yíng)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及違法違規(guī)記錄向社會(huì)公開(kāi)，將使得有劣跡的企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及防范對(duì)策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月)2007，(05)

第3篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；形成機(jī)制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。

通過(guò)分析可得：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。

對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)賣(mài)出樓盤(pán)，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買(mǎi)力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受?chē)?guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。

則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始形成并且不斷加劇。

而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：

（1）從信貸政策的角度來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財(cái)政政策角度來(lái)看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來(lái)看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

1. 王俊.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制研究.華中科技大學(xué)學(xué)位論文,2006.

2. 劉鐵軍.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮成機(jī)制及其金融風(fēng)險(xiǎn)研究.上海交通大學(xué)學(xué)位論文,2007.

3. 吳艷霞.基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的演化博弈研究.西安理工大學(xué)學(xué)位論文,2008.

4. 于嘉.房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制研究及我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范.復(fù)旦大學(xué)學(xué)位論文,2009.

5. 夏宇曉.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的形成機(jī)制及治理對(duì)策.華東師范大學(xué)學(xué)位論文,2010.

6. 達(dá)慶利.有限理性條件下進(jìn)化博弈均衡的穩(wěn)定性分析.系統(tǒng)工程理論方法應(yīng)用,2006,（3）:279-284.

7. 吳迪.高鵬.董紀(jì)昌.基于場(chǎng)景理論的中國(guó)城市居住房地產(chǎn)需求研究.系統(tǒng)科學(xué)與數(shù)學(xué),2011,31（3）：253- 264.

第4篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

在我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題變得越來(lái)越凸顯，國(guó)家和政府相關(guān)部門(mén)迫切關(guān)注該問(wèn)題，并一直在尋求更好地解決這些問(wèn)題的手段。通過(guò)本文的分析和思考，能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)如何進(jìn)行有效的防范提供參考和借鑒，將有助于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

一、風(fēng)險(xiǎn)介紹

房地產(chǎn)市場(chǎng)主要涉及的有三方面，即房地產(chǎn)商、個(gè)人購(gòu)房者、銀行。三者構(gòu)成了基本要素，作為市場(chǎng)活動(dòng)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主要方面。個(gè)人購(gòu)房者中，能全款付房款的是極少數(shù)人，絕大多數(shù)都是貸款買(mǎi)房，他們從銀行一次性借貸或長(zhǎng)期借貸以支付房款。銀行作為雙方的借貸者，負(fù)債率自然很高。銀行為房地產(chǎn)商和個(gè)人購(gòu)房者提供信貸、融資的過(guò)程中，由于各種因素的影響及不確定性，可能引發(fā)損失，即為壞賬損失。二者同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)放于銀行上，加大了風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

二、觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因子

（一）國(guó)家政策的引導(dǎo)

國(guó)家政策不是一成不變的，國(guó)家根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的需要調(diào)整財(cái)政政策和貨幣政策的執(zhí)行，寬松的貨幣政策或緊縮的貨幣政策必然影響流入市場(chǎng)的資金量，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府政策是否能刺激人們的消費(fèi)也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。人們手中的剩余資金較多時(shí)，投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金也較多，反之較少，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

就利率而言，當(dāng)利率下降時(shí)，購(gòu)房者還貸資金減少，考慮購(gòu)房的人群增加，這時(shí)會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)的銷(xiāo)售；當(dāng)利率上升時(shí)，購(gòu)房者買(mǎi)房的成本加大，考慮購(gòu)房的人群會(huì)減少，人們更傾向于持幣觀望，這時(shí)會(huì)減少房產(chǎn)的銷(xiāo)售，造成銷(xiāo)售額的降低。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

市場(chǎng)是自發(fā)的，行業(yè)的興盛帶來(lái)了更多的投資者。部分投資者在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)之初并不了解這一行業(yè)，缺乏行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。投資者缺乏這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，沒(méi)有理性分析面臨的風(fēng)險(xiǎn)，這本身加大了市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，投資者的不理性投資，從銀行借貸投入市場(chǎng)，而后期投資者的破產(chǎn)或退出行為給銀行的信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)諸多不確定因素，嚴(yán)重影響了行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。

（三）觸發(fā)銀行損失可能性增大

各大小銀行不僅背負(fù)了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，還背負(fù)了個(gè)人購(gòu)房者的貸款，造成負(fù)債率奇高。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，地方政府為了當(dāng)?shù)貥I(yè)績(jī)干預(yù)地方銀行的信貸業(yè)務(wù)，銀行盲目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金支持，沒(méi)有有效的監(jiān)管措施，引發(fā)了不良貸款的產(chǎn)生。房地產(chǎn)商因經(jīng)營(yíng)不善或退出市場(chǎng)或宣告破產(chǎn)，無(wú)一不把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上。這極大地造成了銀行的損失，致使經(jīng)營(yíng)困難。

在貸款之初質(zhì)押或抵押的物品因時(shí)間因素或市場(chǎng)的變動(dòng)，其價(jià)值難以保證。銀行對(duì)抵押或質(zhì)押的物品在處理或拍賣(mài)過(guò)程中耗費(fèi)費(fèi)用，成本過(guò)大，無(wú)形中降低了物品的價(jià)值。

（四）市場(chǎng)中庫(kù)存過(guò)大

隨之今年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)中樓盤(pán)的庫(kù)存量不斷加大。市場(chǎng)上的樓盤(pán)未能及時(shí)賣(mài)出，庫(kù)存量不減，意味著開(kāi)發(fā)商手中手中資金不足，長(zhǎng)期的投資未能及時(shí)變現(xiàn)，缺少資金，影響了企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，于是開(kāi)發(fā)商只能再次通過(guò)銀行借貸補(bǔ)充資金。而銀行也陷入了只能再次房貸的怪圈，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、當(dāng)前市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

（一）開(kāi)發(fā)商和個(gè)人均以銀行為貸款對(duì)象

目前不論國(guó)有銀行還是商業(yè)銀行，貸款主要依賴于房貸，各個(gè)銀行都在爭(zhēng)奪房貸這塊蛋糕，無(wú)一不在利率、貸款額度上通過(guò)各種優(yōu)惠政策吸引客戶，力爭(zhēng)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。但反過(guò)來(lái)講，市場(chǎng)占有率的擴(kuò)大，意味著吸收了更多的房貸客戶，風(fēng)險(xiǎn)與利益是相伴的，房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之上升，銀行在享受收益的同時(shí)，承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。

（二）消費(fèi)者盲目購(gòu)房

在隨著房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房的熱情不斷上漲，客觀上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的再次上漲。各地政府各顯神通，防止房?jī)r(jià)的過(guò)快波動(dòng)，尤其去年、今年房?jī)r(jià)不斷上漲，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，消費(fèi)者購(gòu)房依然熱情不減，使政府調(diào)控效果甚微。而消費(fèi)者的盲目購(gòu)買(mǎi)，正是市場(chǎng)自發(fā)性、盲目性的表現(xiàn)，不僅加劇拉大了社會(huì)貧富差距，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡也不利于經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)商的盲目進(jìn)入和追求經(jīng)濟(jì)利益的急迫心理，造成整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的浮躁和不穩(wěn)定，消費(fèi)者盲目購(gòu)房，擴(kuò)大這種不穩(wěn)定性，弱化了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和指導(dǎo)能力。

（三）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快

與其他國(guó)家相比，我國(guó)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)上漲過(guò)快，翻了幾倍甚至十幾倍，不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，難免沒(méi)有投機(jī)、泡沫的存在，一旦觸發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生大的動(dòng)蕩，進(jìn)而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。

四、應(yīng)對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)

（一）銀行嚴(yán)格審查把控

y行工作人員在接觸貸款業(yè)務(wù)之初，充分了解客戶的資產(chǎn)狀況及還貸能力，嚴(yán)格按照規(guī)定核實(shí)和鑒別客戶的信用等級(jí)，規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客戶的抵押物，不僅要看當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的價(jià)值，更要看未來(lái)市場(chǎng)的走向，健全對(duì)抵押物品的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷更客觀、全面。根據(jù)市場(chǎng)的變化，及時(shí)應(yīng)對(duì)，通過(guò)提前處理抵押物品等方式減少價(jià)值減值，減少因市場(chǎng)變動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）將道德賦予法律的保障

加強(qiáng)在全社會(huì)誠(chéng)實(shí)守信的宣傳和引導(dǎo)，健全企業(yè)和個(gè)人的信用體系，通過(guò)立法規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，在全社會(huì)倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用的觀念，鼓勵(lì)誠(chéng)信行為，嚴(yán)格懲處老賴行為，并在全國(guó)范圍內(nèi)予以信息披露，加大違規(guī)操作的成本，使不法分子不敢冒風(fēng)險(xiǎn)。這就需要相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格把控和各部門(mén)間信息的共享和行動(dòng)的配合，依法行政，保障廣大人民的權(quán)益。

（三）經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展需要國(guó)家政策的支撐。相較市場(chǎng)的主體作用，國(guó)家政策的引導(dǎo)，見(jiàn)效緩慢，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，國(guó)家政策的調(diào)控可以在一定程度上彌補(bǔ)市場(chǎng)盲目性、自發(fā)性的不足。及時(shí)的預(yù)警和防范，有助于減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的優(yōu)越性，在尋求經(jīng)濟(jì)平衡的同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

（四）互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，融資渠道增加

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，P2P、眾籌等更多投資、融資方式出現(xiàn)，有利于緩解傳統(tǒng)金融行業(yè)只依賴與銀行信貸的壓力，減少銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。用戶通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，就可以獲取資金的支持，突破了地域、時(shí)間的限制，相比傳統(tǒng)金融系統(tǒng)更加方便靈活。規(guī)范化現(xiàn)代借貸融資渠道，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中促進(jìn)民間資本的發(fā)展，激活民間資本的活力，同時(shí)促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金期已過(guò)，雖然現(xiàn)階段房?jī)r(jià)依然居高不下，但相對(duì)來(lái)說(shuō)庫(kù)存過(guò)大，尤其三線四線城市。如何將資源合理匹配和利用，是一個(gè)重要的課題。企業(yè)和個(gè)人將資金大部分投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，其他領(lǐng)域投資明顯過(guò)少，不利于經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，也加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。近幾次的房產(chǎn)調(diào)控政策作用不明顯，這表明如果房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦失控，帶來(lái)的影響將是巨大的和難以把控的。因此，倡導(dǎo)理想消費(fèi)，著眼于客觀現(xiàn)實(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展，使其符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律更為重要。

參考文獻(xiàn)：

[1]敖青. 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)演進(jìn)與風(fēng)險(xiǎn)抑制研究[D].廣東省社會(huì)科學(xué)院，2015.

[2]周攀奇. 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究[D].浙江大學(xué)，2014.

第5篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融發(fā)展理論；金融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

一、研究背景

過(guò)去的五年里，在全球經(jīng)濟(jì)疲軟、全國(guó)物價(jià)普遍上漲的宏觀背景下，我國(guó)多個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)地價(jià)呈現(xiàn)劇烈上升態(tài)勢(shì)，多地二三線城市房?jī)r(jià)也有不同程度上漲，引發(fā)群眾不滿與政府關(guān)注。為此，國(guó)務(wù)院于2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，內(nèi)含10條宏觀調(diào)控政策，揭開(kāi)了史上最為嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控的進(jìn)程。兩年來(lái)，各地房?jī)r(jià)漲勢(shì)均得到一定程度的遏止。但行政手段畢竟治標(biāo)不治本，要深刻研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需從經(jīng)濟(jì)金融方面著眼。

本文認(rèn)為，近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所暴露的問(wèn)題，是其多年積聚的金融風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)。分析中國(guó)房地產(chǎn)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從金融發(fā)展理論入手。

二、文獻(xiàn)綜述（金融發(fā)展理論）

金融發(fā)展理論主要研究的是金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，具體包括金融體系在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮的作用，如何建立有效的金融體系以最大限度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及如何合理利用金融資源實(shí)現(xiàn)金融與經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。金融發(fā)展理論的典型代表是金融抑制、金融深化和金融約束理論。

1．金融抑制和金融深化理論

1973年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥金農(nóng)和肖在其先后出版的《經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貨幣與資本》和《經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的金融深化》兩部名著中，分別從不同的角度對(duì)發(fā)展中國(guó)家金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的辯證關(guān)系作出了開(kāi)創(chuàng)性的研究，提出了“金融抑制理論”和“金融深化理論”。根據(jù)麥金農(nóng)和肖的論述，金融抑制是政府對(duì)金融活動(dòng)和金融體系的過(guò)多干預(yù)抑制了金融體系的發(fā)展，而金融體系的滯后又阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而造成了惡性循環(huán)。金融抑制現(xiàn)象在發(fā)展中國(guó)家普遍存在，其主要表現(xiàn)形式為：

（1）名義利率限制

發(fā)展中國(guó)家一般都對(duì)貸款和存款的名義利率進(jìn)行控制，實(shí)際利率一般很低，有的甚至是負(fù)利率，壓制了社會(huì)對(duì)金融中介機(jī)構(gòu)實(shí)際債權(quán)存量的需求。同時(shí)，這些措施導(dǎo)致只能依靠信貸配額來(lái)消除對(duì)中介機(jī)構(gòu)貸款的過(guò)高要求，然而中介機(jī)構(gòu)的貸款利率水平往往偏低，某些利率還為特殊類別的借款人帶來(lái)凈補(bǔ)貼收益。

（2）高準(zhǔn)備要求

在一些發(fā)展中國(guó)家，商業(yè)銀行將存款的很大一部分作為不生息的準(zhǔn)備金放在中央銀行，貸款組合中另有很大一部分由中央當(dāng)局直接指定。同樣，儲(chǔ)蓄銀行將存款的一部分作為不生息的準(zhǔn)備金，還有一部分投放于低收益的住房債券。

（3）外匯匯率高估

發(fā)展中國(guó)家為了保持本幣的穩(wěn)定，往往將本幣價(jià)值盯住某一發(fā)達(dá)國(guó)家的堅(jiān)挺硬通貨，然而其經(jīng)濟(jì)情況卻無(wú)法同該發(fā)達(dá)國(guó)家相比，從而導(dǎo)致了本幣價(jià)值的高估，匯率無(wú)法真實(shí)反映本幣價(jià)值，國(guó)內(nèi)商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口補(bǔ)貼和出口退稅等措施，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)企業(yè)擴(kuò)大出口。

（4）政府通過(guò)干預(yù)限制外源融資

在金融抑制下，由政府決定外源融資的對(duì)象。麥金農(nóng)說(shuō)，銀行信貸仍然是某些飛地的一個(gè)金融附屬物。甚至政府往來(lái)賬戶上的普通赤字，也常常預(yù)先占用存款銀行的有限放款資源。而經(jīng)濟(jì)中其他部門(mén)的融資，則必須由放款人、當(dāng)鋪老板和合作社的不足的資金來(lái)滿足。

總之，金融抑制現(xiàn)象的出現(xiàn)不是發(fā)展中國(guó)家政府的主觀愿望，而是其管制和干預(yù)金融的后果。發(fā)展中國(guó)家應(yīng)該放棄金融抑制政策，實(shí)行金融深化改革，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，利用金融中介(包括金融機(jī)構(gòu)和金融工具)，擴(kuò)大金融活動(dòng)的廣度和深度，讓利率既反映資本的稀缺性，又反映跨期消費(fèi)的成本收益，以溝通儲(chǔ)蓄與投資，提高資本的使用效率。

2.金融約束理論

20世紀(jì)70年代初，以金融抑制和金融深化理論為基礎(chǔ)，發(fā)展中國(guó)家掀起了以自由化為趨向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多數(shù)發(fā)展中國(guó)家尤其是非洲和拉美國(guó)家的金融自由化結(jié)果離理論描述相差甚遠(yuǎn)，并未能形成金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)的良性循環(huán)。在此背景下，隨著國(guó)際金融發(fā)展理論研究的不斷深入，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始對(duì)麥金農(nóng)和肖的金融發(fā)展理論提出了挑戰(zhàn)。

90年代以來(lái)，以斯蒂格利茨為代表的新凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家從不完全信息的角度提出“金融約束論”，認(rèn)為：麥金農(nóng)和肖的金融發(fā)展理論的假設(shè)前提為瓦爾拉斯均衡的市場(chǎng)條件，即整個(gè)市場(chǎng)上過(guò)度需求與過(guò)剩供給的總額必定相等的情況。但現(xiàn)實(shí)中，這種均衡條件難以普遍成立。況且，由于經(jīng)濟(jì)中存在著信息不對(duì)稱、行為、道德風(fēng)險(xiǎn)等，即使在瓦爾拉斯均衡的市場(chǎng)條件下，資金資源也難以被有效配置。所以政府的適當(dāng)干預(yù)是十分必要的。金融約束的目標(biāo)是政府通過(guò)積極的政策引導(dǎo)為民間部門(mén)創(chuàng)造租金機(jī)會(huì)，尤其是為銀行部門(mén)創(chuàng)造租金機(jī)會(huì)，使其有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，減少由信息問(wèn)題引起的不利于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)形成的一系列問(wèn)題。金融約束的實(shí)質(zhì)是政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)金融政策使銀行部門(mén)因“特許權(quán)價(jià)值”而獲得租金。通過(guò)“租金效應(yīng)”和“激勵(lì)作用”可以規(guī)避潛在的逆向選擇行為和道德風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)創(chuàng)新，維護(hù)金融穩(wěn)定，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到正向效應(yīng)。因此，在政策上，金融約束論更強(qiáng)調(diào)政府干預(yù)的重要作用，是一種通過(guò)政府推動(dòng)金融深化的政策。

本文認(rèn)為，中國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，是最大的發(fā)展中國(guó)家，應(yīng)綜合金融深化與金融約束理論，既發(fā)揚(yáng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功效，又確保政府的宏觀調(diào)控能及時(shí)到位。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的資金支持，另一方面也表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2010年5月至2011年5月年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，平均有17.55%來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款，有24.87%主要是定金和預(yù)付款的其他資金來(lái)源(表1)。如果假設(shè)其他資金來(lái)源中有60%是金融機(jī)構(gòu)提供的預(yù)售商品房按揭貸款，同時(shí)按揭貸款又沒(méi)有及時(shí)替換出開(kāi)發(fā)貸款，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有34.47%來(lái)自金融機(jī)構(gòu)。

商業(yè)銀行向購(gòu)房者提供個(gè)人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系的另外一個(gè)方面。據(jù)中國(guó)人民銀行每季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，1998年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95億，增長(zhǎng)了32.55倍。到2002年6月，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)6630.1億元。2002年至2010年我國(guó)個(gè)人金融機(jī)構(gòu)住房抵押貸款余額如下（表2）。這說(shuō)明房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為中國(guó)銀行金融機(jī)構(gòu)信貸投向的重要方面。

表1 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源（單位：億元）

（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)2011年6月刊）

表2 我國(guó)歷年個(gè)人金融機(jī)構(gòu)住房抵押貸款余額（單位：萬(wàn)億元）

（來(lái)源：中國(guó)人民銀行季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告）

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

（1）銀行風(fēng)險(xiǎn)

第6篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)也隨之興起。房地產(chǎn)作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，面臨著很大的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。下面我們就從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成原因入手，結(jié)合房地產(chǎn)金融發(fā)展的實(shí)際情況，找到解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)金融；面臨的風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)狀；解決措施

0 引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。所以我們要加強(qiáng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題的關(guān)注度。有效的預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不但是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，還是整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的關(guān)鍵。就我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況和實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，很多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題并沒(méi)有完全的暴露出來(lái)，但是其中很多現(xiàn)象已經(jīng)向人們證明房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在于我們的日常生活中。所以，更加需要人們加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)和金融業(yè)的關(guān)注度。

1 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際情況

近段時(shí)間，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況得到了迅猛的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，因此對(duì)房地產(chǎn)的需求也在不斷的增加，這樣就促使隱藏在我國(guó)房地產(chǎn)金融背后的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不斷暴露出來(lái)，總體來(lái)說(shuō)，可以把我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種類型：

1.1 政策和法律問(wèn)題

現(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)金融中存在很大的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，比如該產(chǎn)業(yè)的不斷變化、房地產(chǎn)業(yè)或是給房地產(chǎn)業(yè)所提供幫助的金融機(jī)構(gòu)存在管理方面的問(wèn)題、國(guó)家以及當(dāng)?shù)氐恼蚴窍鄳?yīng)的金融機(jī)構(gòu)所制定的法律法規(guī)和政策等因素，都會(huì)給房地產(chǎn)金融造成重大的影響。而且，一些工程規(guī)劃制度、土地出讓制度以及土地供應(yīng)制度等制度中都存在很多不科學(xué)的地方，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展有著重要的影響。制度和法律法規(guī)的缺失使得我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題層出不窮。當(dāng)然有關(guān)政策的缺失也會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)威脅。比如，我國(guó)有的房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，出現(xiàn)違規(guī)行為，而且這些土地的取得也不是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式得到的，只是通過(guò)和政府、企業(yè)簽訂相應(yīng)的合同，然后向銀行進(jìn)行貸款。所以，在土地獲取這個(gè)方面就存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

1.2 市場(chǎng)問(wèn)題

因?yàn)槲覈?guó)對(duì)房地產(chǎn)的投資力度不斷加大，使得房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)了人們所能接受的范圍，這樣人們?cè)黾恿藢?duì)市場(chǎng)的依賴程度，而且，空置面積也逐漸擴(kuò)大，資金難以回收，使得房地產(chǎn)金融出現(xiàn)危機(jī)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)的投資數(shù)量也在大幅度的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也在迅速的上漲，但是與此同時(shí)也出現(xiàn)了大量閑置的商品房。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，使很多房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值高于房產(chǎn)的自身價(jià)值，從而出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。如果泡沫消失，進(jìn)行抵押的房地產(chǎn)也會(huì)隨之而貶值，出現(xiàn)嚴(yán)重的縮水情況，從而損害銀行的利益。這個(gè)問(wèn)題最突出的表現(xiàn)是在2008年，所以部分地方出現(xiàn)了消費(fèi)者采取觀望的態(tài)度，開(kāi)發(fā)商降低價(jià)格的形勢(shì)。而且，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還出現(xiàn)了外資大量進(jìn)入的情況，因?yàn)橥赓Y的目的時(shí)間較短，假如以后的市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩或是外資認(rèn)為人民幣沒(méi)有實(shí)際的升值空間，就會(huì)把資金轉(zhuǎn)換成人民幣，退出中國(guó)市場(chǎng)，這樣就給我國(guó)的銀行帶來(lái)了巨大的威脅。[1]

1.3 信用問(wèn)題

因?yàn)槲覈?guó)土地儲(chǔ)備制度的不健全，使得固體儲(chǔ)備貸款方面存在很大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。首先是我國(guó)的土地大部分為政府部門(mén)所有，各級(jí)政府財(cái)政收入的主要源泉就是把這些土地通過(guò)拍賣(mài)來(lái)獲得利潤(rùn)，所以地方政府在出讓土地的時(shí)候，價(jià)格一般比較高，這樣也就推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)和融資的需要是十分迫切的，還款主要依賴于土地出讓金。銀行在給土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放貸款的時(shí)候，沒(méi)有采取有效的保護(hù)措施?，F(xiàn)在主要使用的是政府擔(dān)保和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種擔(dān)保方法，但是這兩種擔(dān)保方式自身存在很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。還有，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中，因?yàn)橥恋貎r(jià)格的不斷變化、房地產(chǎn)企業(yè)商品房出售困難、資金出現(xiàn)問(wèn)題以及經(jīng)營(yíng)狀況不良、出現(xiàn)虧損甚至破產(chǎn)的情況，使得無(wú)力償還貸款等情況，都會(huì)造成信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而且，在個(gè)人住房貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)中，我國(guó)人民銀行所設(shè)立的個(gè)人信用評(píng)價(jià)機(jī)制還不夠健全，只有經(jīng)過(guò)已經(jīng)注冊(cè)的信用記錄情況，來(lái)對(duì)個(gè)人信用狀況進(jìn)行評(píng)定和審查，而且個(gè)人收入不是完全公開(kāi)和個(gè)人征稅機(jī)制的不健全，銀行在給個(gè)人進(jìn)行貸款的時(shí)候，對(duì)個(gè)人的資金和信用情況難以進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，其中的不確定和不穩(wěn)定因素較多，還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

1.4 操作問(wèn)題

因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)在的銀行制度還有很多不全面和不完善的地方，所以在開(kāi)展金融業(yè)務(wù)的時(shí)候，銀行信貸部門(mén)和個(gè)人信貸在進(jìn)行操作的時(shí)候，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。其中最為明顯的表現(xiàn)就是：首先是商業(yè)銀行沒(méi)有準(zhǔn)確有效的把控市場(chǎng)，缺少對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的了解，對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)信息、價(jià)格狀況等資料了解不到位，使得很多房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目的判斷方面不完善，從而嚴(yán)重的影響了銀行對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)的把握。然后是商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在漏洞，沒(méi)有科學(xué)有效的監(jiān)管機(jī)制，不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的防控和辨識(shí)。尤其是個(gè)人住房貸款，因?yàn)閭€(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)不健全，商業(yè)銀行沒(méi)有有效的方法來(lái)對(duì)借款人的信息進(jìn)行調(diào)查。最后就是有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自有資金比例管理進(jìn)行規(guī)避，從而增加了銀行信貸操作的難度。[2]

2 預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的解決措施

2.1 拓展房地產(chǎn)融資道路

因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行的貸款，所以我國(guó)需要及時(shí)的建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)，主要的解決措施有以下幾個(gè)：第一著重建立和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化。采取住房貸款證券化的措施，不但能夠有效的擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資范圍，而且還可以讓整個(gè)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行有效的融合，從而加強(qiáng)銀行資金的流動(dòng)，使得銀行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)的成本大大的減少。第二就是大力發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托，從而有效穩(wěn)定的開(kāi)展住房公積金貸款，并且在預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的前提下，通過(guò)把外資引入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)等方法來(lái)拓展房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該趨向多元化，并且這個(gè)趨勢(shì)將是現(xiàn)在甚至是以后的主要發(fā)展方向，在融資制度上進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，從而有效的預(yù)防銀行的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

2.2 強(qiáng)化銀行內(nèi)部監(jiān)控

強(qiáng)化對(duì)銀行的內(nèi)部監(jiān)控，從而有效的改變金融企業(yè)在金融治理方面的問(wèn)題，從而加快對(duì)股份制的改造，不斷的完善內(nèi)部控制機(jī)制，從而有效的改正銀行出現(xiàn)的不良資產(chǎn)比例較高、風(fēng)險(xiǎn)較大等問(wèn)題，從而建立更加完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防制度。第一，商業(yè)銀行要建立一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)體系，以及相應(yīng)的分析和監(jiān)控體系，對(duì)于世界各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況要進(jìn)行及時(shí)的了解，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的周期變化情況要進(jìn)行深入的研究，制定出和房地產(chǎn)政策相融合的房地產(chǎn)貸款信息，從而有效的預(yù)測(cè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)行及時(shí)的預(yù)防。第二，商業(yè)銀行要設(shè)立一套比較健全和完備的營(yíng)銷(xiāo)、審核、貸款和授信管理評(píng)價(jià)體系，避免有的借款人利用銀行貸款資金進(jìn)行投機(jī)套利或是私自濫用等情況的發(fā)生。而且，還要不斷的強(qiáng)化銀行信貸人員的專業(yè)素養(yǎng)，讓這些工作人員都能擁有良好的職業(yè)道德意識(shí)，從而有效的避免信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第三，要從國(guó)際的整體發(fā)展形勢(shì)入手，從人均的收入支配情況、匯率、利率和空置率等方面著手，建立完備的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范體系，從而預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生。[3]

2.3 設(shè)立完備的信用評(píng)級(jí)體系

不同等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。這個(gè)制度可以把個(gè)人借款的就業(yè)情況、收入情況和財(cái)產(chǎn)的變化情況等信息有一個(gè)整體的了解，也便于對(duì)個(gè)人的信用情況進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的評(píng)定，也利于金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的類型進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，還能夠有效的預(yù)防可能發(fā)生的違規(guī)行為，使得借款人按照合同履行責(zé)任。而且，我國(guó)銀行還要建立保險(xiǎn)制度，從而建立完善的抵押保險(xiǎn)制度和政策性擔(dān)保制度。這樣的制度不但使得商業(yè)銀行在辦理抵押貸業(yè)務(wù)的時(shí)候更加的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，有效的預(yù)防盲目房貸的情況，從而有效的幫助商業(yè)銀行來(lái)預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 強(qiáng)化國(guó)家的宏觀調(diào)控和指導(dǎo)

我國(guó)政府要不斷的加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)性和合理性，不斷的完善體系，加強(qiáng)調(diào)控能力，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。我國(guó)還要建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，建立有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系。政府要全面準(zhǔn)確的掌握有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展方面的數(shù)據(jù)資料，并且把這些數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行深入的分析，從而能夠更好的掌握市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管能力，以便及時(shí)的了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，并且對(duì)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)進(jìn)行正確的指導(dǎo)。政府還要引導(dǎo)土地所有人提高對(duì)土地的使用效率，減少土地的過(guò)分投資，還要建設(shè)出科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制。例如支持和鼓勵(lì)人們積極的開(kāi)發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。[4]

3 總結(jié)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)自身就比較復(fù)雜，對(duì)它還需要進(jìn)行更加深入的了解和認(rèn)識(shí)，更加需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。隨著社會(huì)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)防和防控是十分必要的，關(guān)鍵是要遭到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，然后建立起適合我國(guó)現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)的實(shí)際情況的房地產(chǎn)金融體系，以便房地產(chǎn)金融的發(fā)展能夠更上一層樓，從而保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]譚曉紅.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)研究[J].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012（04）

[2]姜洪濤.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題研究[J].云南大學(xué)，2010（05）

第7篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防控對(duì)策

一、前言

現(xiàn)階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛，我們必須高度重視房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而防控房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，既是確保房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)順利發(fā)展的前提，又是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的內(nèi)在需求。但是，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析，盡管有大量風(fēng)險(xiǎn)還未完全顯現(xiàn)出來(lái)，但已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)象正預(yù)示著房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻都存在著。所以，房地產(chǎn)和金融行業(yè)都必須高度關(guān)注此問(wèn)題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類

近幾年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度增強(qiáng)，再加上，城市化進(jìn)程發(fā)展也較快，從而使得人們對(duì)房產(chǎn)需求逐漸增大，這樣便暴露出房地產(chǎn)金融潛在的風(fēng)險(xiǎn)，總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要?jiǎng)澇上铝袔追N：

（一）政策和法律風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)金融行業(yè)最顯著的風(fēng)險(xiǎn)即為政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦金融行業(yè)出現(xiàn)變化、金融機(jī)構(gòu)管理極其不規(guī)范、政策和法律發(fā)生變化，都極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。此外，在和房地產(chǎn)企業(yè)金融相關(guān)的一些制度存在著大量的漏洞，如：土地規(guī)劃制度與供應(yīng)制度等，而這些問(wèn)題都可能增大房地產(chǎn)且金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)每年房地產(chǎn)投資量大幅度增多，而且房?jī)r(jià)上漲較快，同時(shí)這也增大了商品房空置率。如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲十分迅猛，那么極易導(dǎo)致房地產(chǎn)的市價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際價(jià)值，出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象，而如果泡沫破滅，那么房地產(chǎn)便出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，使銀行遭受巨大損失。上述問(wèn)題在2008年極為突出，所以，國(guó)內(nèi)有些地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了降價(jià)的局面。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)

從目前的情況來(lái)分析，土地儲(chǔ)備制度還不是非常的完善，這必然會(huì)給土地儲(chǔ)備貸款帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。集中表現(xiàn)在以下兩方面：其一，由于土地都是被地方政府部門(mén)所壟斷，加之，拍賣(mài)土地成為政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，所以，通常政府規(guī)定的價(jià)值偏高，這樣會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。由于土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置融資需求偏大，因此，還款則必須借助土地出讓金，而銀行機(jī)構(gòu)向土地整理所發(fā)放的貸款無(wú)任何擔(dān)?！，F(xiàn)階段，常使用的擔(dān)保方式有兩種，即政府保證與土地使用權(quán)質(zhì)押，但是上述兩種方法都存在著信用風(fēng)險(xiǎn)。其二，房產(chǎn)市場(chǎng)中，因土地價(jià)值波動(dòng)較大、商品房銷(xiāo)售十分困難、虧損較嚴(yán)重等，這些現(xiàn)象都存在著信用風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的特征分析

（一）擴(kuò)張性

在現(xiàn)今社會(huì)中，金融的作用非常重要。而在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的每個(gè)角落都涉及到金融產(chǎn)品以及金融服務(wù)。再加上，金融資產(chǎn)和不同金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系都非常緊密，從而逐漸形成了資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)間互相影響的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。但是，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來(lái)時(shí)，資金融通和債權(quán)等的聯(lián)系遠(yuǎn)不能離開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的促進(jìn)，而在此階段，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)，而在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，借助所購(gòu)才的金融體系網(wǎng)絡(luò)快速傳遞下去，因而，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出一定的擴(kuò)張性。

（二）可控性

一切的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都勢(shì)必會(huì)存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。在有房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，便會(huì)在資金融通、債權(quán)關(guān)系出現(xiàn)階段存在著風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)刻存在的，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)具有一定的必然性，但是，它也是受人為控制的。對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與方來(lái)說(shuō)，都能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)予以識(shí)別、衡量和監(jiān)控，進(jìn)而確定出即將面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類以及風(fēng)險(xiǎn)的影響程度。同時(shí)在此基礎(chǔ)上，借助風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制與合理的金融工具等主動(dòng)將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制或者是轉(zhuǎn)移，然而，身為監(jiān)管部門(mén)，應(yīng)該健全相關(guān)制度，從源頭消除和控制不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)金融方面存在的諸多問(wèn)題探究

（一）融資結(jié)構(gòu)不科學(xué)

現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的發(fā)展依然處在初級(jí)階段，因此，間接金融仍然占據(jù)著金融市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，這樣，造成直接金融發(fā)展極其落后。再加上，我國(guó)一些商業(yè)銀行改革不夠徹底，進(jìn)而出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道十分單一等問(wèn)題。事實(shí)上，房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)行業(yè)二者互相依存，共同發(fā)展，因而所存在的風(fēng)險(xiǎn)也有明顯的共生特性。加上，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸具有較大的依賴性。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，客戶違約從而使銀行陷入到資金流動(dòng)困難的境地。

（二）金融創(chuàng)新發(fā)展速度較慢

現(xiàn)階段，政府機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)施利率管制制度，明確指出金融機(jī)構(gòu)的范圍，這樣直接阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展。然而，目前房地產(chǎn)金融工具種類相對(duì)較少，而且融資渠道也非常狹窄，直接影響到銀行資金的流動(dòng)性。除此之外，由于房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)剛起步，可貸款的品種非常少，很難滿足消費(fèi)者的各種需求，從某種程度上來(lái)說(shuō)，也影響到房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的繼續(xù)擴(kuò)展。

（三）資金配置效率偏低

在我國(guó)，因房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善，而且經(jīng)營(yíng)范圍比較狹窄，這必然會(huì)造成反地產(chǎn)資金配置效率大大降低。主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，國(guó)內(nèi)的金融體制非完全市場(chǎng)化的特點(diǎn)，導(dǎo)致金融資源不能更好的按照市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律予以科學(xué)、合理的配置，這直接影響到社會(huì)資金流入到房地產(chǎn)金融的速度。再加上，由于資金供應(yīng)者資金狀況以及儲(chǔ)蓄率等的限制，很難滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)的巨大數(shù)額的資金需求。第二，資金投向結(jié)構(gòu)不完善，通常來(lái)說(shuō)，商業(yè)房投資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅房投資，而也正是由于住房建設(shè)投資不充足，最終造成房地產(chǎn)市場(chǎng)總量失去平衡的局面出現(xiàn)。

五、防控房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

（一） 不斷拓寬融資渠道

一方面，可以實(shí)施住房貸款證券化，這樣既能夠全面擴(kuò)大銀行融資規(guī)模，而且又顯現(xiàn)了資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)很好的互動(dòng)，與此同時(shí)，又加快資產(chǎn)流動(dòng)速度，降低銀行貸款業(yè)務(wù)成本；另一方面，在制定有效防范風(fēng)險(xiǎn)措施的基礎(chǔ)上，可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中引入大量外資?？梢哉f(shuō)，融資渠道的多元化成為今后房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展的主要趨勢(shì)，只有這樣才能從源頭有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（二）強(qiáng)化對(duì)銀行內(nèi)部進(jìn)行有效控制

逐漸健全銀行的內(nèi)部控制制度，這樣可以從源頭徹底改變金融治理結(jié)構(gòu)存在的多種問(wèn)題。另外，還應(yīng)進(jìn)一步加快對(duì)股份制度的改革速度，以免資產(chǎn)比例不平衡或者是存在較大風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。除此之外，我們還必須及時(shí)建立以高效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)報(bào)警制度，及早地發(fā)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

（三）政府部門(mén)要強(qiáng)化宏觀調(diào)控與引導(dǎo)

政府部門(mén)要準(zhǔn)確收集更多關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的數(shù)據(jù)，并且將此數(shù)據(jù)予以公布，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的指導(dǎo)與管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況預(yù)警。

（四）完善信用評(píng)級(jí)體系

建立和完善信用評(píng)級(jí)制度，能夠?qū)杩钫叩木蜆I(yè)情況、收入情況等進(jìn)行跟蹤調(diào)查和監(jiān)控，從而便于對(duì)個(gè)人信用度予以客觀的評(píng)論，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。即使出現(xiàn)了貸款風(fēng)險(xiǎn)，我們要及時(shí)分析出風(fēng)險(xiǎn)所屬的類別，進(jìn)而及時(shí)采取有效的對(duì)策予以處理，將風(fēng)險(xiǎn)損失降到最低。

六、結(jié)束語(yǔ)

總體來(lái)說(shuō)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛，因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，及時(shí)采取有效的防控對(duì)策，降低房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，這既是確保房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)順利發(fā)展的前提，又是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的內(nèi)在需求。

參考文獻(xiàn)

[1]曲媛.淺析房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2011 （11）.

[2]王菲.房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防控措施研究[J].商情，2011 （05）.

[3]邵玉.防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2012 （03）.

第8篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，由于房地產(chǎn)屬于核心地位，并且此行業(yè)會(huì)帶動(dòng)周邊其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還對(duì)我國(guó)銀行金融體系有很大的影響，其中房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率影響極大，嚴(yán)重會(huì)直接干擾到我國(guó)銀行金融體系而造成整個(gè)體系無(wú)法正常的運(yùn)行。特別是房地產(chǎn)泡沫消失的時(shí)候，房地產(chǎn)作為財(cái)富標(biāo)志，其價(jià)值不斷減少，會(huì)大大降低人們的消費(fèi)能力而造成建筑業(yè)不景氣，從而使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)增大。目前銀行熱衷于擴(kuò)充信貸，之所以金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)集中在銀行，其主要原因有：

(一)信息不對(duì)稱房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不完全

缺乏相對(duì)應(yīng)的分析系統(tǒng)。若想精準(zhǔn)的計(jì)算房地產(chǎn)、項(xiàng)目的貼現(xiàn)值就必須要依賴于租金、貼現(xiàn)比率、預(yù)期通貨膨脹、貶值預(yù)算等指標(biāo)，但是這些指標(biāo)很難得到證實(shí)，且存在信息不充分的情況，就算是在市場(chǎng)最好的階段，銀行也無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)出房地產(chǎn)的具體價(jià)值，而造成當(dāng)前的抵押物經(jīng)常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值及過(guò)去價(jià)值，并非變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值差距較大，所以銀行很可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(二)風(fēng)險(xiǎn)短視問(wèn)題

由于房地產(chǎn)的周期相對(duì)比較長(zhǎng)，極易造成短視的問(wèn)題。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷興旺，尤其是在價(jià)格持續(xù)上漲多年以后，房地產(chǎn)的還款以及貸款回報(bào)都十分良好，會(huì)使大部分人認(rèn)為市場(chǎng)還會(huì)保持良好狀態(tài)。價(jià)格的不斷攀升也造成了貸款額與價(jià)值比率的不斷下降，從而出現(xiàn)低估了房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產(chǎn)品超過(guò)貸款額，銀行基本不會(huì)注意其它細(xì)節(jié)問(wèn)題。大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題很少發(fā)生，從而導(dǎo)致銀行低估沖擊風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，根據(jù)目前現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)情況，銀行高層普遍會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關(guān)注樂(lè)觀預(yù)期信息而忽略了早期警告信號(hào)，從而造成金融風(fēng)險(xiǎn)。

(三)監(jiān)督管理不完善

當(dāng)銀行金融自由逐漸成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策的時(shí)候，管理部門(mén)或許會(huì)對(duì)應(yīng)用高風(fēng)險(xiǎn)的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來(lái)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，高風(fēng)險(xiǎn)策略會(huì)在一定程度上對(duì)銀行產(chǎn)生利益，利益的增長(zhǎng)掩蓋了銀行風(fēng)險(xiǎn)。銀行部門(mén)的不斷發(fā)展與壯大，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，管理部門(mén)的責(zé)任就變得更大。從利益的角度來(lái)說(shuō)，監(jiān)管部門(mén)采取拖延糾正的措施也許會(huì)是更好的選擇，但是今天的損失會(huì)在未來(lái)某一天變成現(xiàn)實(shí)，到那時(shí)就會(huì)產(chǎn)生更大的影響。

二、銀行金融對(duì)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會(huì)對(duì)銀行金融造成很大影響，如果不能進(jìn)行及時(shí)解決，很有可能會(huì)出現(xiàn)更大的問(wèn)題，甚至是爆發(fā)金融危機(jī)，與此同時(shí)，銀行的政策也會(huì)對(duì)房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生短期影響，因此，短時(shí)間內(nèi)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格泡沫會(huì)形成一定循環(huán)關(guān)系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產(chǎn)安全管理體系，同時(shí)需要銀行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市場(chǎng)房地產(chǎn)

想要持續(xù)健康的發(fā)展，首先需要建立完善發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)。在金融市場(chǎng)相對(duì)比較發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為相對(duì)比較少，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，完善的金融市場(chǎng)對(duì)分散風(fēng)險(xiǎn)具有一定作用，減少房產(chǎn)泡沫給銀行金融帶來(lái)的影響。

(二)拓寬金融渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)

拓展房產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)分散開(kāi)，中國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，所以，要降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)必經(jīng)之路是拓展房地產(chǎn)融資渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)合理的分散，讓更多民眾和機(jī)構(gòu)能夠參與房地產(chǎn)投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時(shí)收益更多，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)建立基金制，上市融資，不單單擴(kuò)大了融資渠道而且分散了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，建立泡沫預(yù)警機(jī)制

為了降低房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該制定完善的泡沫預(yù)警機(jī)制。通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律的觀察以及宏觀形勢(shì)的研究，能夠確切的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)指標(biāo)，并且對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，以便于可以最大限度的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。依據(jù)各界人士的研究結(jié)果表明：指標(biāo)選擇大致上看可以分為房屋需求指標(biāo)、房屋價(jià)格指標(biāo)以及供給指標(biāo)等三類，其中每一大類又分為許多具體指標(biāo)，通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調(diào)控提供了有力依據(jù)。如果數(shù)據(jù)表明發(fā)展過(guò)熱，有關(guān)部門(mén)可以及時(shí)進(jìn)行調(diào)控并發(fā)出警告，制定一定的政策，提高對(duì)投資者的教育力度，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，改變以往的預(yù)期，從而化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

(四)防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為房產(chǎn)價(jià)格上漲的最主要原因

就是房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關(guān)政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應(yīng)該依據(jù)國(guó)家的法律政策，建立完善的信貸標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)家庭的實(shí)際情況，包括人口數(shù)、購(gòu)買(mǎi)面積、購(gòu)買(mǎi)套數(shù)等進(jìn)行差異化標(biāo)準(zhǔn)，在滿足居民基本住房需求的同時(shí)也應(yīng)該控制購(gòu)房數(shù)量，避免出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行與有關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)貸款資金流向進(jìn)行密切關(guān)注，并依據(jù)具體實(shí)際情況，做出合理的調(diào)控，禁止出現(xiàn)炒賣(mài)期房現(xiàn)象，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)行為。

(五)擴(kuò)大物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成擴(kuò)大

物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成，需要銀行等有關(guān)部門(mén)創(chuàng)造和開(kāi)發(fā)更多的基金與債券等信用產(chǎn)品，并且促使這些產(chǎn)品都可以成為物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志，以此來(lái)替代房產(chǎn)標(biāo)志，最大程度促使房產(chǎn)回歸原有的居住價(jià)值。

(六)調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)需要

市場(chǎng)以及政府發(fā)揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎(chǔ)之上，努力對(duì)房產(chǎn)的供給與需求進(jìn)行合理的調(diào)整與優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使人們可以在投資購(gòu)房和需求購(gòu)房等方面獲得最大收益。

(七)完善銀行內(nèi)部機(jī)制

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性比較高、收益也比較好的行業(yè)，因此就需要銀行在房地產(chǎn)進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)的時(shí)候把握好尺度，對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范，建設(shè)完善的內(nèi)部機(jī)制，強(qiáng)化銀行管理制度。一方面，建立相對(duì)比較完善的個(gè)人信用制度，建設(shè)個(gè)人信用體系，提高個(gè)人信用評(píng)估環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，主要包含：個(gè)人信用監(jiān)控、個(gè)人信用登記、風(fēng)險(xiǎn)管理制度、評(píng)估制度以及預(yù)警制度，通過(guò)建立這些制度，真實(shí)的反應(yīng)信用情況，以便于銀行查詢，對(duì)貸款人的情況進(jìn)行正確判斷，緩解銀行風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理貸款時(shí)，需要對(duì)企業(yè)貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)需要貸款的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，包含企業(yè)的財(cái)務(wù)情況、信用記錄、開(kāi)發(fā)資格等。與此同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注企業(yè)與借款人的關(guān)聯(lián)交易，避免出現(xiàn)控股公司轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì)，挪用借款等問(wèn)題。并且對(duì)擁有不良記錄、存在管理問(wèn)題以及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較薄弱的企業(yè)，進(jìn)行嚴(yán)格控制發(fā)貸金額。

(八)注重措施靈活性與綜合控制與監(jiān)管

現(xiàn)階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產(chǎn)中證券化資產(chǎn)逐漸擁有主導(dǎo)地位，銀行金融形勢(shì)逐漸更新與變化，促使金融市場(chǎng)逐漸變得復(fù)雜化，所以就需要我們不斷加強(qiáng)管理監(jiān)督機(jī)制，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合調(diào)控，改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，最大限度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)于不同的金融情況與地產(chǎn)需求應(yīng)該采取不同措施，亦或是對(duì)于不同時(shí)期不同地區(qū)的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)以及房產(chǎn)泡沫。

(九)完善和規(guī)范中介服務(wù)

對(duì)房地產(chǎn)金融服務(wù)進(jìn)行完善與規(guī)范，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心化發(fā)展以及中介服務(wù)的誠(chéng)信體系建設(shè)，因此，可以建立相應(yīng)的評(píng)估體系、信用評(píng)級(jí)、地產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款咨詢等機(jī)構(gòu)，從而為了增加房地產(chǎn)信息透明化提供一定的基礎(chǔ)。除此之外，培育一定的金融機(jī)制和房地產(chǎn)金融渠道也是其解決房地產(chǎn)過(guò)度依賴銀行貸款的問(wèn)題、發(fā)展地產(chǎn)融資以及分擔(dān)銀行和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容。所以，就需要我們不斷進(jìn)行調(diào)控與改革。打破壟斷現(xiàn)象、發(fā)揮市場(chǎng)配置作用，最大限度的分散風(fēng)險(xiǎn)。一旦房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，例如過(guò)熱問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)就可以通過(guò)降低貸款額度、提高利率以及購(gòu)房首付等政策來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而約束地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)大速度與規(guī)模。

三、結(jié)束語(yǔ)

第9篇：房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 防范

防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，防范風(fēng)險(xiǎn)首先得認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，然后才能防患于未然。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過(guò)銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。

二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過(guò)高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無(wú)力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價(jià)都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過(guò)估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過(guò)程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來(lái)確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

（二）建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

（三）提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過(guò)足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開(kāi)放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒(méi)收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過(guò)設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

四、小結(jié)

防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，不僅對(duì)于降低金融風(fēng)險(xiǎn)、保證金融安全具有重要意義，同時(shí)也有利于降低評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，嚴(yán)格按估價(jià)規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

參考文獻(xiàn)：

1. 于偉，吳文華.房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的貸款風(fēng)險(xiǎn)誘因[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融

2. 謝經(jīng)榮，朱勇，曲波，周健，朱海洪，豐雷 地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī) 經(jīng)濟(jì)管理出版社.

3.宋戈.房地產(chǎn)抵押評(píng)估目前面臨的問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師。