房地產(chǎn)項(xiàng)目管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是項(xiàng)目建設(shè)中的重要組成部分，在項(xiàng)目施工過程中，只要做好房地產(chǎn)管理作業(yè)，才能使工程到達(dá)預(yù)期作用，使工程的利益到達(dá)最大化。優(yōu)質(zhì)高效的管理，可以延伸建筑的使用壽命，可以進(jìn)步建筑的質(zhì)量，可以使開發(fā)商獲取最大的利益。我國有很多建筑因?yàn)闆]有進(jìn)行科學(xué)的管理，致使工程項(xiàng)目呈現(xiàn)返工乃至拋棄的狀況。所以說，為了使確保工程質(zhì)量和工程收益，就要做好項(xiàng)目管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

1.決策階段存在問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)形式發(fā)展具有一定的關(guān)系，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)決策階段的管理，必須加強(qiáng)對(duì)前期市場的研究。在項(xiàng)目實(shí)際管理中，由于受多種條件的制約，對(duì)可行性研究報(bào)告研究不徹底、不完善，使項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)不能按原來制定的計(jì)劃執(zhí)行，使計(jì)劃目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)產(chǎn)生重大的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不能得到有效控制。在實(shí)際應(yīng)用中，由于開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)市場信息了解不詳細(xì)，導(dǎo)致決策錯(cuò)誤，浪費(fèi)了良好的時(shí)機(jī)，決策不正確肯定對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。決策正確與否對(duì)一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中通常會(huì)出現(xiàn)原則性、功能性的錯(cuò)誤，當(dāng)房地產(chǎn)急需建設(shè)或工程出現(xiàn)異常不能正常進(jìn)行時(shí)，再加上對(duì)市場定位前期資料的收集不完善，使產(chǎn)品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準(zhǔn)確，影響工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)前期通過對(duì)市場的調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的的技術(shù)問和工程建設(shè)項(xiàng)目管理產(chǎn)生直接影響，項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)管理產(chǎn)生很大的制約，特別是房地產(chǎn)的戶型是否符合現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應(yīng)現(xiàn)代人們對(duì)房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求，需要?jiǎng)?chuàng)新理念，創(chuàng)新設(shè)計(jì)新成果。在實(shí)際應(yīng)用中，通常由于管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工成本增加，效益損失，生產(chǎn)效率降低，給企業(yè)造成負(fù)面影響。

2.設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)。設(shè)計(jì)圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，由于受到各種條件制約，設(shè)計(jì)深度不夠，且不細(xì)致，不規(guī)范，最終導(dǎo)致項(xiàng)目決策階段的問題拖到項(xiàng)目實(shí)施階段。本來是設(shè)計(jì)人員的事情開發(fā)商過多的進(jìn)行干預(yù)，造成設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設(shè)計(jì)變更。在開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)過度的進(jìn)行參與，使房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃偏離設(shè)計(jì)意圖，且規(guī)劃設(shè)計(jì)不完整、不詳細(xì)，從整體上來說，設(shè)計(jì)成果不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意念完全由開發(fā)商進(jìn)行確定，設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)新意識(shí)及設(shè)計(jì)理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設(shè)計(jì)的產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實(shí)際不吻合，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際中的管理。在設(shè)計(jì)階段，雖然開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)明白設(shè)計(jì)的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實(shí)有效的實(shí)施方案，僅憑開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的感覺為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，從而給房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理帶來一定的難度，例如在進(jìn)行某小區(qū)的建設(shè)過程中，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)行將一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目加上去，使設(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際施工不一致，在一定程度，大量的設(shè)計(jì)變更對(duì)工程項(xiàng)目的正常開展帶來嚴(yán)重影響，設(shè)計(jì)變更的增多，牽涉到工程的簽證也就越多，因此給房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)管理帶來一定的難度。通過對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源的有效整合，可確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等，從而增加項(xiàng)目管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成部分。開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，由于缺乏設(shè)計(jì)資源，使景觀綠化設(shè)計(jì)工作滯后，使景觀綠化與整個(gè)小區(qū)的建設(shè)不協(xié)調(diào)，失去景觀綠化的意義，經(jīng)常改變設(shè)計(jì)方案，在一定程度上制約著項(xiàng)目的建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，因?qū)桓兜膬?nèi)容不明確、建筑細(xì)部設(shè)計(jì)跟建設(shè)過程不同步，常常造成后期裝修質(zhì)量不能滿足設(shè)計(jì)要求。

3.收尾階段混亂，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目管理困難。通過對(duì)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)實(shí)施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問題上常常出現(xiàn)矛盾，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實(shí)施過程中，由于施工單位較多，需要進(jìn)行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進(jìn)場、退場的時(shí)間不一致，建設(shè)方除了與單位工程的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)工程的施工單位也直接與建設(shè)方簽訂施工合同。工程前期主要是項(xiàng)目總承包企業(yè)進(jìn)行一些基礎(chǔ)臨建作業(yè)，此時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理較為簡單，隨著工程項(xiàng)目的逐漸推進(jìn)，工程施工難度逐漸增加，所需解決的問題越來越多，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理的難度相應(yīng)的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實(shí)際施工過程中，由于工程招標(biāo)時(shí)對(duì)施工內(nèi)容要求較粗，簽訂合同時(shí)施工單位對(duì)合同沒有細(xì)致的認(rèn)真，導(dǎo)致在實(shí)施過程中產(chǎn)生管理上的困難，給工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度造成一定的影響?？偝邪鼏挝粚?duì)建設(shè)方直接分包的項(xiàng)目不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)建設(shè)方直接分包的單位有問題時(shí)直接跟建設(shè)方進(jìn)行溝通，監(jiān)理單位進(jìn)行管理也存在一些困難，往往建設(shè)方成了總承包單位，建設(shè)方的管理人員對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行總管理。當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)問題時(shí)，雙方進(jìn)行相互推諉，給工程項(xiàng)目的收尾造成管理的影響。總體上說，開發(fā)商沒有建立健全工程收尾階段的管理制度，仍堅(jiān)持工程項(xiàng)目管理部門進(jìn)行管理，給工程收尾階段留下很多問題。

4.開發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠信，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。開發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員來說，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，工程實(shí)施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實(shí)施階段必須制定完善的供應(yīng)計(jì)劃，滿足現(xiàn)場實(shí)際生產(chǎn)需要，另外由于開發(fā)商對(duì)招標(biāo)工作不重視，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點(diǎn)不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實(shí)際中有的開發(fā)商認(rèn)為自己是買家，對(duì)材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時(shí)，估計(jì)發(fā)難，等工程項(xiàng)目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)度。開發(fā)商既要通過交往實(shí)現(xiàn)供需雙方的平等、誠信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)滿足建設(shè)需要。

三、解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題對(duì)策

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)前期管理。房地產(chǎn)前期管理是做好實(shí)施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的龍頭，通過不斷的研究和細(xì)化，才能保證工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理才能得到有效控制。設(shè)計(jì)圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計(jì)合理的配置人力、物力、財(cái)力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

2.重視項(xiàng)目整體開發(fā)及資源整合。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，收尾階段是管理的最后一個(gè)階段，是綜合考察建設(shè)過程的重要環(huán)節(jié)，必須把過程資料及其他資料收集齊全，并建立完整檔案臺(tái)帳，分類歸檔，加強(qiáng)對(duì)工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目的交付及移交工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中必須以誠信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實(shí)施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評(píng)估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學(xué)化管理以加強(qiáng)對(duì)資源的整合。

3.工程進(jìn)度動(dòng)態(tài)管理控制

在施工進(jìn)行前，應(yīng)當(dāng)編寫施工的整體進(jìn)度方案。在施工的全部實(shí)施前，建筑施工單位必須進(jìn)行全部的項(xiàng)目評(píng)價(jià)，并擬定合理的、可行的、科學(xué)的工程進(jìn)度方案。在擬定進(jìn)度方案的時(shí)分一定將資本與進(jìn)度相結(jié)合，而不是固化的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這就需求管理人員在充分了解圖紙的基礎(chǔ)上，再依據(jù)工期方案、施工工種的技術(shù)區(qū)別、設(shè)備資料儲(chǔ)運(yùn)、勞動(dòng)力組織等條件編制施工進(jìn)度方案，并且在編制后尋求土建、安裝等首要施工單位的定見，終究達(dá)到一致。在實(shí)踐管理操控中，把進(jìn)度方案作為操控總控文件，來輔導(dǎo)工料機(jī)的分配；同樣，在工料機(jī)的分配出現(xiàn)問題時(shí)，也及時(shí)反映到工程進(jìn)度方案中去，從整體進(jìn)度方案的視點(diǎn)做相應(yīng)調(diào)理。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從整個(gè)系統(tǒng)的開發(fā)成本控制和嚴(yán)格的監(jiān)控，以采取合理的措施來降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。特別要注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)督，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，盡量減少不必要的開支，降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)利潤最大化，但也能滿足消費(fèi)者的需求。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過程具有十分重要的作用，針對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項(xiàng)目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競爭力。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn); 項(xiàng)目管理;現(xiàn)狀; 對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全方位的, 要求項(xiàng)目經(jīng)營者對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等都要進(jìn)行正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。只有這樣才能使施工項(xiàng)目各項(xiàng)工作有條不紊、順利地進(jìn)行?？傊?，項(xiàng)目經(jīng)營者應(yīng)開拓創(chuàng)新, 總結(jié)經(jīng)驗(yàn), 在項(xiàng)目的實(shí)踐中不斷摸索出一個(gè)有效提高企業(yè)績效的動(dòng)態(tài)的管理模式,只有這樣才能創(chuàng)造出一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的成功之路, 逐漸提高項(xiàng)目的管理水平, 有效地控制企業(yè)開發(fā)成本, 建設(shè)適合市場需要的高性價(jià)比的房子。

1 我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀。隨著居住條件的改善和建設(shè)的規(guī)模越來越大，小區(qū)規(guī)劃需考慮的功能越來越全，公用配套設(shè)施越來越多，住宅的科技含量逐年提高，新技術(shù)、新材料、新工藝、新管理不斷應(yīng)用，同時(shí)營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國內(nèi)國際宏觀形勢、國家政策、市場消費(fèi)行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性強(qiáng)、知識(shí)面廣、應(yīng)變能力快。而當(dāng)前大部分房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程采取自主式管理，公司自己組建項(xiàng)目管理部，組織招標(biāo)，選擇工程設(shè)計(jì)、建設(shè)監(jiān)理、施工單位，組織工程實(shí)施、項(xiàng)目試運(yùn)行，選擇物業(yè)管理公司，承擔(dān)過渡期物業(yè)管理和售后服務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，往往造成項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、效率不高等項(xiàng)目管理狀況。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目利益現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地資源的稀缺和買房市場需求的快速增長，造成了房地產(chǎn)商品的短缺和價(jià)格快速增長，使開發(fā)商成為設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場主體追逐的目標(biāo)，形成市場的強(qiáng)勢主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場，實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目自主式、封閉式管理，房地產(chǎn)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的信息出現(xiàn)嚴(yán)重不對(duì)稱。

1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量現(xiàn)狀。高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)是小區(qū)總體規(guī)劃、房屋設(shè)計(jì)科學(xué)合理、功能齊全、結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量可靠、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、節(jié)能環(huán)保、技術(shù)先進(jìn)、售后服務(wù)及時(shí)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目上追求的是概念、外在吸引力，在選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時(shí)，往往采用低價(jià)中標(biāo)，在合同履行過程中，又常拖欠進(jìn)度款、墊資，中標(biāo)單位對(duì)質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟(jì)支撐。在設(shè)計(jì)上，專業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設(shè)計(jì)上，對(duì)方案、套型、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進(jìn)場檢驗(yàn)、質(zhì)量驗(yàn)評(píng)走過場；售后服務(wù)等方面存在問題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的問題分析

2．1 前期建筑策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高, 導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方向不明確

有些開發(fā)商以“市場是變化的, 項(xiàng)目定位不能太死”為借口, 不重視前期細(xì)致的項(xiàng)目可行性研究, 項(xiàng)目市場定位不準(zhǔn)確, 錯(cuò)失了項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告, 導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后, 大多會(huì)匆忙決策, 這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品注定是不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面, 也不完全可行的。而且在實(shí)際項(xiàng)目決策中，基本也是解決開發(fā)商投資人的市場判斷意愿為主，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場屬性、未來預(yù)期等因素在實(shí)際操作中兼顧較少，總結(jié)一句話就是，房地產(chǎn)公司畢竟還是一個(gè)企業(yè)，企業(yè)就有利益優(yōu)勢群體和核心。

就目前房地產(chǎn)市場而言, 相應(yīng)的房地產(chǎn)市場的資訊狀況并不樂觀。主流媒體和專業(yè)媒體關(guān)心重點(diǎn)不同, 結(jié)論不同, 更有開發(fā)商炒作等問題。面對(duì)這樣的狀況, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得到的市場信息混亂。沒有對(duì)市場的清楚認(rèn)識(shí),很難有準(zhǔn)確的定位。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)管理缺乏。應(yīng)有的準(zhǔn)備和資源房地產(chǎn)項(xiàng)目包括可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、售后服務(wù)等各個(gè)階段，它是個(gè)系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)是每個(gè)項(xiàng)目情況、建造條件都不一樣，資金密集、技術(shù)密集、勞動(dòng)密集、管理綜合，高風(fēng)險(xiǎn)、大難度。從許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)管理缺乏應(yīng)有的準(zhǔn)備和資源，這是造成問題的客觀原因。

同時(shí)，由于合約部門是房地產(chǎn)企業(yè)的核心部門和利益中心，所以一般由企業(yè)決策者直接管理，這個(gè)就導(dǎo)致了在實(shí)際工作中，部門級(jí)別被隱性提高了半級(jí)，在工作協(xié)調(diào)中，與一線管理部門存在信息脫節(jié)或?qū)?shí)際情況視而不見，造成現(xiàn)場管理上的障礙和約束。

2.3 項(xiàng)目收尾階段, 業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段, 工作單一, 項(xiàng)目管理簡單, 已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包, 監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作較易完成, 難度較大的是與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標(biāo)時(shí),關(guān)于工程配合、工程接口界定不夠詳細(xì), 簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密, 合作意識(shí)“較差”的總承包商對(duì)業(yè)主分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”, 使業(yè)主項(xiàng)目管理困難重重, 總是在工程接口、配合方面糾纏不清, 這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問題往往直接找業(yè)主, 業(yè)主成了變相的“總承包”單位, 業(yè)主的現(xiàn)場管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”, 而到了收尾階段甚至80%以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上,一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后各方相互扯皮, 爭相推諉責(zé)任。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理問題的應(yīng)對(duì)措施

3.1重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的可行性研究工作, 積極發(fā)揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用

房地產(chǎn)進(jìn)入營銷時(shí)代, 開發(fā)商既要掌握足夠的商業(yè)情報(bào), 如消費(fèi)者的需求、競爭對(duì)手的資訊、市場供求狀況等, 又要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作。這就促使開發(fā)商要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入; 要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu), 收集、整合決策支持性資源; 完善決策程序, 提高決策水平和效率, 使項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

在決策階段的可行性研究過程中, 開發(fā)商應(yīng)積極引導(dǎo)工程技術(shù)、工程經(jīng)濟(jì)等專業(yè)的人員對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性, 項(xiàng)目概念規(guī)劃方案的合理性等重大事項(xiàng), 提出大膽設(shè)想、縝密求證, 并提出優(yōu)化意見和建議。

3.2選用正確的項(xiàng)目管理方法緊抓基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理

找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn), 抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié), 正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法, 可以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。我們在運(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理時(shí), 不能簡單地根據(jù)產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系, 應(yīng)用數(shù)字模式預(yù)測一個(gè)目標(biāo)值, 還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要, 建立目標(biāo)成本管理制度,確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。

實(shí)施現(xiàn)代化管理離不開基礎(chǔ)管理, 如計(jì)量管理, 監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法, 都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此, 必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理, 積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料, 為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù), 使“方法”在施工項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。

認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過程的管理, 反復(fù)運(yùn)用, 才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃在施工管理中很實(shí)用, 編制一個(gè)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃并不很難, 但要堅(jiān)持運(yùn)用這一網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃卻不容易。由于計(jì)劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過程又受到各種復(fù)雜多變的因素的影響, 施工計(jì)劃在實(shí)施中經(jīng)常會(huì)與原計(jì)劃有出入, 出現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度提前或拖后的情況。此時(shí)應(yīng)克服“網(wǎng)絡(luò)易破,畫了無用”的思想, 堅(jiān)持對(duì)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤和控制, 及時(shí)調(diào)整、反復(fù)運(yùn)用, 以取得良好的實(shí)際效果。

3.3高度重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材料設(shè)備采購、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu), 與工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員分工協(xié)作, 共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

另外，針對(duì)不能或無法由總承包商組織分包的工程內(nèi)容, 即必須由開發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容, 要細(xì)化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標(biāo)合同條件, 更重要的是應(yīng)事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時(shí)間、驗(yàn)收、保修、交接、資料、協(xié)作、費(fèi)用、安全、場地等接口配合條件, 就開發(fā)商發(fā)包的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項(xiàng)目管理的難點(diǎn)事先制訂對(duì)策和要求。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)控制管理

引言

就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過程的一等系列過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段：

1決策設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

1.1實(shí)行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。引入競爭機(jī)制，通過公開招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計(jì)單位，不僅能保證工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)工程洽商，同時(shí)通過招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因工程設(shè)計(jì)落后，影響房屋銷售，造成投資損失。

1.2積極實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，即按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各相關(guān)部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。作為設(shè)計(jì)單位，要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識(shí)，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，確保工程的投資估算不被突破。

1.3運(yùn)用價(jià)值工程原理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下儲(chǔ)藏室可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。

1.4加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位交來的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行各專業(yè)細(xì)致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯(cuò)誤和不合理因素，查漏補(bǔ)缺，使設(shè)計(jì)圖紙最大限度地滿足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，并可取得最好效果。

2施工階段工程造價(jià)控制

按照工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制，確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià)，是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。

2.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

2.1.1把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，確定合理的投標(biāo)條件

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的特點(diǎn)，其工期短，工程總投資相對(duì)規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應(yīng)重點(diǎn)說明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià)，以避免結(jié)算糾紛。

確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則：對(duì)有標(biāo)低的，可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。

2.1.3嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià)，對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。

2.2加強(qiáng)工程施工事中控制

2.2.1嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)力求減少變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

2.2.2加強(qiáng)現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等，現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

2.2.3嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。

2.2.4及時(shí)掌握國家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。

2.2.5對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并制定防范性對(duì)策。

3決算階段對(duì)工程造價(jià)的控制

竣工決算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算審核，對(duì)于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。

3.1在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理模式

當(dāng)前，項(xiàng)目管理工作已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用于社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)中，項(xiàng)目管理也具有十分重要的作用，是保證房地產(chǎn)質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要的手段，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，從前期的決策到后期的營銷都要積極發(fā)揮項(xiàng)目管理的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

1、前期準(zhǔn)備工作不到位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，做好前期的準(zhǔn)備工作是十分必要的，只有在前期做好市場調(diào)研，確定合理方案，才能夠指導(dǎo)后續(xù)工作的開展。但是在實(shí)際的項(xiàng)目管理工作中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都忽視了前期的準(zhǔn)備工作，拿到工程項(xiàng)目后，馬上開工，沒有對(duì)市場進(jìn)行調(diào)研，施工的可行性分析不到位。只是簡單的根據(jù)市場動(dòng)向以及其他房地產(chǎn)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來開工建設(shè)，缺乏自己的特色，不能吸引消費(fèi)者，導(dǎo)致后期工作難度加大。此外，沒有經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查和分析，確定的方案也可能會(huì)存在失誤之處，給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的負(fù)面影響。[1]

2、監(jiān)督工作不到位

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的前期工作不到位，所以更應(yīng)該加強(qiáng)施工過程中的監(jiān)督和管理，避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，但是在實(shí)際的工作中，為了追求利益最大化，追趕工程進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工的監(jiān)督和管理并不重視，出現(xiàn)問題后，只是將實(shí)際問題與設(shè)計(jì)圖紙對(duì)比，并從不影響經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)修改工程，對(duì)項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效果產(chǎn)生十分不利的影響。

3、項(xiàng)目管理人員素質(zhì)能力不高

項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有直接的影響，但是在實(shí)際的項(xiàng)目管理過程中，人員的配置并不理想，存在嚴(yán)重的人才浪費(fèi)現(xiàn)象。而且項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力也普遍不高，對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)不到位，項(xiàng)目管理的方面的專業(yè)知識(shí)了解不夠深入，影響整個(gè)項(xiàng)目管理的效果。

4、管理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作要順利開展并取得實(shí)際的效果，就要建立完善的項(xiàng)目管理機(jī)制，但是目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)制并不健全，項(xiàng)目管理工作失去控制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的實(shí)現(xiàn)。由于管理機(jī)制不健全，施工過程中涉及的項(xiàng)目管理的費(fèi)用支出、工程進(jìn)度，竣工后的策劃營銷等都會(huì)嚴(yán)重超出預(yù)算，影響整個(gè)項(xiàng)目的收益。[2]

二、目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式和對(duì)策

1、做好前期準(zhǔn)備工作

為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真做好項(xiàng)目工程的前期準(zhǔn)備工作，在取得項(xiàng)目開始施工前，應(yīng)全方位的收集對(duì)項(xiàng)目工程可能產(chǎn)生影響的各方面因素，例如市場經(jīng)濟(jì)情況、同行業(yè)房地產(chǎn)的情況等，從市場定位以及品牌戰(zhàn)略的高度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析和研究。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日漸激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅依靠廣告來打造自己的品牌，應(yīng)注重項(xiàng)目工程整體質(zhì)量以及后期服務(wù)工作，對(duì)自己的工程有清晰、合理的認(rèn)識(shí)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在做好前期準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上加強(qiáng)項(xiàng)目管理意識(shí)，認(rèn)識(shí)到合同在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中的重要作用和權(quán)利，增強(qiáng)合同管理意識(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)合同的要求確立合同，在簽訂合同時(shí)，明確相關(guān)條款，避免出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。應(yīng)認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，避免隨意更改合同，造成企業(yè)雙方的利益損失。

3、完善管理制度和方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)有完善的管理制度和方法作指導(dǎo)，制定完善的、涉及項(xiàng)目工程建設(shè)全過程的管理制度，保證項(xiàng)目管理工作遇到問題能夠及時(shí)得到解決。創(chuàng)新項(xiàng)目管理方法，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況以及項(xiàng)目工程的實(shí)際特點(diǎn)采用合適的管理方法，不照搬照抄其他房地產(chǎn)企業(yè)的管理辦法，保證項(xiàng)目管理工作順利高效的開展。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員將現(xiàn)行的管理辦法與企業(yè)、項(xiàng)目的實(shí)際情況相聯(lián)系，并不斷深入管理方法，開展動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)更新數(shù)據(jù)資料，并對(duì)項(xiàng)目管理中涉及的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行全面的了解和分析，做好信息反饋工作，運(yùn)用科學(xué)理方法進(jìn)行項(xiàng)目管理。此外，在管理工作開始前，對(duì)管理方法的效果進(jìn)行分析和評(píng)估，保證管理方法的科學(xué)有效。[3]

4、提高項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)中，專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員并不多，素質(zhì)能力也不高，對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)以及理論和實(shí)踐等方面能力都不到位，不能指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目工程管理。要使項(xiàng)目管理更加高效，更符合現(xiàn)代化的發(fā)展要求，就需要項(xiàng)目管理人員具備現(xiàn)代化的管理意識(shí)和理念，能夠熟練掌握電腦等計(jì)算機(jī)工具。當(dāng)前，科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中涉及的項(xiàng)目管理知識(shí)和理論也更加復(fù)雜多樣，因此，需要不斷促進(jìn)項(xiàng)目管理人員素質(zhì)能力的提高，加強(qiáng)教育培訓(xùn)工作，使每一位項(xiàng)目管理人員接受上崗前的培訓(xùn)，提高項(xiàng)目管理人員的業(yè)務(wù)能力。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的思想以及職業(yè)道德教育，提高他們的責(zé)任意識(shí)和使命感，能夠全心全意的、認(rèn)真負(fù)責(zé)的進(jìn)行項(xiàng)目管理。

5、完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，由于法律法規(guī)的缺失，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中經(jīng)常由于利益的驅(qū)使做出一些違背法律規(guī)范的行為，之法律法規(guī)與于不顧，鉆法律的空子，給房地產(chǎn)企業(yè)以及國家、社會(huì)的利益造成了嚴(yán)重的損害。很多房地產(chǎn)建設(shè)不招標(biāo)、不合理壓價(jià)、將工程進(jìn)行隨意的肢解發(fā)包給承包商，不依靠法律、不遵守法律。在對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)理時(shí)，由本行業(yè)的人員開展工作，不允許其他監(jiān)理隊(duì)伍介入，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的監(jiān)管、質(zhì)量得不到保障，進(jìn)行權(quán)錢交易、搞豆腐渣工程，嚴(yán)重威脅了人民群眾以及社會(huì)的權(quán)利和利益。[4]所以必須加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)，用完善的法律制度為項(xiàng)目管理作保障，并要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格遵守法律規(guī)范，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，一旦出現(xiàn)違法行為給予嚴(yán)厲的懲處，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)管理工作中十分重要的組成部分，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展具有積極地意義，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理就要為項(xiàng)目管理營造良好的環(huán)境氛圍，做好項(xiàng)目管理的前期準(zhǔn)備工作，為后續(xù)工作的開展提供科學(xué)的指導(dǎo)，完善項(xiàng)目管理制度和方法，努力提高項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力，健全法律法規(guī)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作有法可依，順利開展。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 信息化建設(shè) 策略

中圖分類號(hào)：D412.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2014）10-0131-01

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，它主要表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：投資巨大；項(xiàng)目開發(fā)周期長；人力、物力投入量大。這些特點(diǎn)又決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理成為一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)，而活動(dòng)水平的高低直接影響著項(xiàng)目收益，因此各大企業(yè)紛紛探索提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效手段。目前，隨著信息技術(shù)的深入發(fā)展和不斷完善，其優(yōu)勢逐漸凸顯出來，并開始在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中進(jìn)行應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行信息化管理的必要性

（一）是提高企業(yè)綜合管理水平的要求

房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜多變性使得對(duì)信息的歸類和處理變得十分困難，傳統(tǒng)方式難以將所有信息整合到同一平臺(tái)上，也難以用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量各種信息的效用，信息化管理為各種信息的整合、共享和互訪提供了良好的環(huán)境，保證了信息傳遞的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，有效避免了由于溝通不暢和信息缺乏造成的不必要風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)絡(luò)化的信息管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高綜合管理水平的必然要求。

（二）簡化直觀的數(shù)據(jù)分析是決策者的必然之選

目前，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細(xì)化、規(guī)范化和專業(yè)化的方向發(fā)展，但是海量信息需要大量的處理過程，人工處理既不能保證處理效率又不能保證處理質(zhì)量。而當(dāng)前信息技術(shù)的發(fā)展為解決這一問題帶來可能。建立信息化的數(shù)據(jù)平臺(tái)，將工程項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)及資料儲(chǔ)存于企業(yè)數(shù)據(jù)庫中，為該項(xiàng)目的各負(fù)責(zé)人提供獲得及時(shí)準(zhǔn)確信息的高效途徑，網(wǎng)絡(luò)化、信息化的數(shù)據(jù)處理機(jī)制可以更簡化直觀地分析處理數(shù)據(jù)，為決策者解決企業(yè)難題提供了便利。

（三）是項(xiàng)目各方實(shí)現(xiàn)有效溝通的保障

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及較多的組織管理人員，覆蓋的工作部門包括采購部門、財(cái)務(wù)部門、成本部門等，另外還涉及項(xiàng)目部的工程部門和預(yù)算部門等，各方信息的復(fù)雜交互過程極易造成信息失真，不同部門之間的溝通得不到有效保證。信息化的數(shù)據(jù)管理形成的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，儲(chǔ)存著不同部門的整合的信息，使得項(xiàng)目各方能夠及時(shí)進(jìn)行溝通，獲得工程項(xiàng)目建設(shè)情況的詳細(xì)信息，有效處理工程項(xiàng)目建設(shè)過程中的各種問題。

三、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化現(xiàn)狀

（一）項(xiàng)目的合同控制方面

合同管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)工作備受關(guān)注，但是，傳統(tǒng)人工管理方式下的合同控制卻并沒有達(dá)到應(yīng)有的效果，主要原因是缺乏系統(tǒng)的管理手段。合同管理工作并沒有具體專門的部門執(zhí)行，其主要工作是分散在財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門之間，這種分散性管理特點(diǎn)導(dǎo)致合同管理在執(zhí)行過程中相關(guān)部門之間缺乏有效溝通；執(zhí)行過程中人工校核的信息量大，耗費(fèi)大量的人力，而且合同信息的準(zhǔn)確性得不到保證；缺乏有效的對(duì)乙方合同執(zhí)行情況的監(jiān)督和評(píng)估手段，導(dǎo)致某些不合格供應(yīng)商取代部分合格供應(yīng)商成功競標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)用現(xiàn)代化的信息管理手段輔以配套的管理措施成為目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迫切需求。

（二）項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)度管理方面

目前，我國的各大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上并未建立對(duì)指定項(xiàng)目或企業(yè)自身的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃管理體系，對(duì)項(xiàng)目缺乏時(shí)間進(jìn)度管理主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)缺乏科學(xué)有效的進(jìn)度安排；第二，企業(yè)制定工程項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間計(jì)劃后仍然缺乏有效的計(jì)劃監(jiān)督機(jī)制和相關(guān)配套體系；第三，不合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度安排易造成項(xiàng)目后期的一系列問題，包括項(xiàng)目施工后期時(shí)間緊迫、施工質(zhì)量降低、推遲交房、造成成本損失等，這些問題輕者會(huì)遭到業(yè)主抱怨及對(duì)房地產(chǎn)公司的質(zhì)詢，重者會(huì)導(dǎo)致業(yè)主機(jī)體投訴事件，不僅會(huì)進(jìn)一步造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金損失，而且會(huì)對(duì)企業(yè)形象造成負(fù)面影響，使企業(yè)的品牌和信譽(yù)受損。

（三）項(xiàng)目的成本管理方面

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理需要多方面的考慮，不僅要考慮到產(chǎn)品設(shè)計(jì)給后期施工帶來的成本，而且要考慮到成功進(jìn)行時(shí)間進(jìn)度控制、安全管理和質(zhì)量管理可以為企業(yè)節(jié)省的成本，另外對(duì)招投標(biāo)及供應(yīng)商進(jìn)行有效管理也可以為企業(yè)節(jié)省大量成本。做好各方面的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的重要保障。成本管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及領(lǐng)域廣泛，信息化的管理手段可以將投資估算、合同預(yù)算、合同費(fèi)用及合同結(jié)算等業(yè)務(wù)進(jìn)行融合，匯總分析，并建立基于多個(gè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)的成本管理知識(shí)庫，為今后房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供有益借鑒。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化策略的現(xiàn)實(shí)分析

（一）項(xiàng)目合同管理信息化

合同作為房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期中的主線，大多數(shù)軟件都提供了合同模板，對(duì)合同擬訂、合同建立、合同變更、合同結(jié)算、款項(xiàng)撥付、支付計(jì)劃、合同臺(tái)帳等能夠自動(dòng)實(shí)現(xiàn)，提供合同的分類、實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)管理十幾種合同報(bào)表，從不同的角度和層次，動(dòng)態(tài)反映合同執(zhí)行情況。支持合同擬訂、簽定、執(zhí)行、評(píng)審等項(xiàng)目合同的全過程管理；實(shí)現(xiàn)合同擬訂、撥款、變更等業(yè)務(wù)審批流程集成協(xié)同辦公；分類管理土建合同、采購合同等等。

（二）項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度管理信息化

目前，多數(shù)軟件為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供的進(jìn)度計(jì)劃管理模式都能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行分解，從多個(gè)角度包括時(shí)間、費(fèi)用、合同資金、設(shè)備材料等制定項(xiàng)目計(jì)劃，并通過MicrosoftProject軟件，提供工程項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度報(bào)告以及項(xiàng)目交付成果報(bào)告等，從而省去大量人工處理的繁瑣；通過P3軟件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多級(jí)劃分，分析比較各項(xiàng)目的優(yōu)劣，通過MicrosoftProject繪制網(wǎng)絡(luò)圖、甘特圖等，記錄項(xiàng)目進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的把握和調(diào)整。

（三）項(xiàng)目的成本管理信息化

一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理軟件的成本管理子系統(tǒng)都包括估算成本、目標(biāo)成本及目標(biāo)成本分析等模塊，通過比較動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。目前的一般應(yīng)用軟件都支持對(duì)項(xiàng)目的分解與核算，并能自動(dòng)生成成本估算表，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過程的成本控制。另外，MicrosoftProject、PC等軟件提供的直觀數(shù)據(jù)便于決策者對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行對(duì)比分析，預(yù)測成本動(dòng)態(tài)變化，有利于決策的科學(xué)性。

五、總結(jié)

信息化建設(shè)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用得到越來越多的推廣，尤其是項(xiàng)目管理的信息化建設(shè)備受矚目，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化建設(shè)涉及到合同管理信息化、計(jì)劃進(jìn)度管理信息化、成本控制信息化等方面。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)信息化建設(shè)的投入，應(yīng)用專業(yè)化的項(xiàng)目管理軟件做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問題；措施

1.項(xiàng)目管理的基本要求

要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略性研究，研究正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目管理目標(biāo)計(jì)劃。要對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)的過程中，要堅(jiān)持技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持資源可持續(xù)利用的原則，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人類生存發(fā)展相結(jié)合的原則，加強(qiáng)人居環(huán)境的改善，保證項(xiàng)目實(shí)施的安全性和使用的高效性。要建立一支具有高素質(zhì)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來，才能把所有的項(xiàng)目參與者調(diào)動(dòng)起來，融為一個(gè)統(tǒng)一的整體，一個(gè)有序的整體。因此，高素質(zhì)隊(duì)伍的建立是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。

成功項(xiàng)目管理在不同時(shí)期、不同環(huán)境下的判斷標(biāo)準(zhǔn)是有差別的。一般情況下，作為一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)滿足條件：（1）必須要在額定的費(fèi)用條件下，盡可能地降低項(xiàng)目的費(fèi)用消耗，減少資金的占用，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的使用功能和使用效果，使項(xiàng)目在使用過程中能經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。（2）必須要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，不拖延，及時(shí)地實(shí)現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。（3）必須要使項(xiàng)目能合理地有效地利用各種資源，使項(xiàng)目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項(xiàng)目能為使用者所接受、認(rèn)可，同時(shí)要照顧到社會(huì)各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的問題分析

（1）前期策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方向不明確

有些開發(fā)商以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口，不重視前期細(xì)致的項(xiàng)目可行性研究，項(xiàng)目市場定位不準(zhǔn)確，錯(cuò)失了項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，大多會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難，并演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題，可以說由此造成的項(xiàng)目管理難度是“與生俱來”的。

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場而言，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場的資訊狀況并不樂觀。主流媒體和專業(yè)媒體關(guān)心重點(diǎn)不同，結(jié)論不同，更有開發(fā)商炒作等問題。面對(duì)這樣的狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得到的市場信息混亂。沒有對(duì)市場的清楚認(rèn)識(shí)，很難有準(zhǔn)確的定位。對(duì)市場判斷不同，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不同的方向性調(diào)整。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案、園林景觀風(fēng)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與檔次等方面的調(diào)整，都會(huì)大大增加項(xiàng)目開發(fā)成本，影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，延誤產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)。

（2）設(shè)計(jì)單位和開發(fā)商普遍忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資控制，缺乏行之有效的投資控制措施

目前我國的設(shè)計(jì)投標(biāo)主要是從功能、技術(shù)、美觀等角度來評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，有重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的傾向，較少考慮方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——項(xiàng)目投資，這顯然不是項(xiàng)目成本控制的要領(lǐng)。開發(fā)商重施工、輕設(shè)計(jì)，比較重視項(xiàng)目施工階段的投資控制，往往會(huì)投入大量的人力、物力去估算或?qū)彶榻ㄖ惭b工程造價(jià)，卻很少考慮如何才能達(dá)到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的有形建筑產(chǎn)品。

（3）項(xiàng)目施工、竣工收尾階段，業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段，工作單一，項(xiàng)目管理簡單，已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作較易完成，難度較大的是與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標(biāo)時(shí)，關(guān)于工程配合、工程接口界定不夠詳細(xì)，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，合作意識(shí)“較差”的總承包商對(duì)業(yè)主分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使業(yè)主項(xiàng)目管理困難重重，總是在工程接口、配合方面糾纏不清，這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問題往往直接找業(yè)主，業(yè)主成了變相的“總承包”單位，業(yè)主的現(xiàn)場管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，而到了收尾階段甚至80%以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題和隱患。一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后各方相互扯皮，爭相推諉責(zé)任。

項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的階段，業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場代表總是“求”完了這方，再去“請(qǐng)”那方，還要準(zhǔn)備組織工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作。在項(xiàng)目收尾階段，業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量都非常大。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理問題的應(yīng)對(duì)措施

（1）重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期建設(shè)咨詢階段的可行性研究工作，積極發(fā)揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用

房地產(chǎn)進(jìn)入營銷時(shí)代，開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，既要掌握足夠的商業(yè)情報(bào)，如消費(fèi)者的需求、競爭對(duì)手的資訊、市場供求狀況等，又要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作。這就促使開發(fā)商要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

（2）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂，既是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，也是控制項(xiàng)目投資的重點(diǎn)階段，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制

根據(jù)國內(nèi)外的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占項(xiàng)目總投資的比例不到1%，但它對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度達(dá)到75%，而在施工階段影響投資的可能性只為5% ～20%。顯然，項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)應(yīng)在于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念亟須克服。面對(duì)這樣的問題，可嘗試推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方法，把設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方法調(diào)整為：設(shè)計(jì)費(fèi)額=概算數(shù)額×基本費(fèi)率+（概算數(shù)額-預(yù)算數(shù)額）×獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)率。設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)單位就能獲取越大的經(jīng)濟(jì)效益，從而引導(dǎo)設(shè)計(jì)人員為業(yè)主節(jié)約資金而進(jìn)行創(chuàng)造性的工作。在方案的確定過程中，運(yùn)用價(jià)值工程方法把工程的功能和成本兩個(gè)方面綜合起來對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比選，促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋，而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。開發(fā)商可以從銷售角度出發(fā)，要求設(shè)計(jì)人員在材料設(shè)備上要敢于使用性價(jià)比好的新材料、新設(shè)備、新工藝；在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上要科學(xué)化、合理化、規(guī)范化；在給排水、供電、煤氣、通訊、有線電視等方面通過與各有關(guān)部門的密切溝通，優(yōu)化每個(gè)配套系統(tǒng)方案，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（3）高度重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作

第一、在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材料設(shè)備采購、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

第二，開發(fā)商可以從項(xiàng)目實(shí)施的早期階段，通過理順工程項(xiàng)目及工程各參與方的接口關(guān)系，降低項(xiàng)目收尾階段的工作難度。因?yàn)榭陀^條件的限制，往往在工程實(shí)踐中不可能等所有標(biāo)段都定標(biāo)后再開工建設(shè)，而是在土建總承包單位確定后即進(jìn)入工程施工的實(shí)施階段，為此，業(yè)主應(yīng)采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的方法，分期分批進(jìn)行招標(biāo)。同時(shí)，在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確能由總承包商完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包商組織施工?？偘蚬芾矸较蚍只?，分包則向?qū)I(yè)施工分化；總包將趨向于為開發(fā)商提供更周到的服務(wù)，分包商趨向于更多的自我管理。開發(fā)商主持分包工程的招投標(biāo)工作并確認(rèn)分包商，分包商與工程總承包商簽訂工程分包合同，通過合同的聯(lián)系使各方參與總包的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作，更趨于平等合作關(guān)系。

第三、要盡量減少開發(fā)商的分包項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目整體中開發(fā)商分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，這樣有利于開發(fā)商及監(jiān)理單位的管理、協(xié)調(diào)工作，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)不能或無法由總承包商組織分包的工程內(nèi)容，應(yīng)事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時(shí)間、驗(yàn)收、保修、交接、資料、協(xié)作、費(fèi)用、安全、場地等接口配合條件，就開發(fā)商發(fā)包（含總承包）的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項(xiàng)目管理的難點(diǎn)事先制訂對(duì)策和要求。

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：成本優(yōu)化空間；房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理

中圖分類號(hào)：F87；F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

在房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，成本管理工作能夠?qū)⒊杀?、利潤等進(jìn)行協(xié)調(diào)優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低成本，提高利潤，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的發(fā)展空間，具有重要的實(shí)際意義[1]。

一、成本優(yōu)化下的房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈分析

在正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，主要包括的工作內(nèi)容有：項(xiàng)目的確立、項(xiàng)目可行性報(bào)告的擬定、項(xiàng)目建設(shè)選址意見書的敲定、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、獲得項(xiàng)目土地的使用權(quán)、做好施工項(xiàng)目前的所有準(zhǔn)備、申請(qǐng)并獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行施工、對(duì)全部工程進(jìn)行驗(yàn)收、將所有房屋進(jìn)行銷售[1]。在部分房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，土地的成本在立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)確定且無法更改，因此成本優(yōu)化的主要工作內(nèi)容就是針對(duì)在項(xiàng)目建設(shè)過程當(dāng)中的成本進(jìn)行控制，其中施工圖紙的設(shè)計(jì)即為整個(gè)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)，而施工過程則是整個(gè)項(xiàng)目的成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié)，竣工驗(yàn)收則是成本控制工作是否能夠得到成效的收尾環(huán)節(jié)。這三個(gè)階段的成本控制工作在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中與事前控制、事中控制以及事后控制進(jìn)行互相對(duì)應(yīng)[2]。

二、成本控制過程價(jià)值鏈的數(shù)量模型

針對(duì)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程的價(jià)值鏈?zhǔn)疽鈭D，通過下列數(shù)據(jù)矩陣進(jìn)行表示事前、事中以及事后的成本優(yōu)化環(huán)節(jié)：A= [a11 a12 a13]

在上述矩陣當(dāng)中，a11代表的是設(shè)計(jì)當(dāng)中的作業(yè)量，a12代表的是施工當(dāng)中的作業(yè)量，a13代表的是竣工后驗(yàn)收時(shí)的作業(yè)量，三種指標(biāo)均以小時(shí)/平方為計(jì)量單位。在這三個(gè)活動(dòng)作業(yè)期間，都會(huì)消耗一定程度上的資源，因此要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作進(jìn)行分析后，得出應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中對(duì)于價(jià)值活動(dòng)的控制工作成本具體在人工、材料、機(jī)械費(fèi)用上進(jìn)行定位的結(jié)論。因此，可以通過對(duì)以下矩陣的建立進(jìn)行表示：

在上述矩陣當(dāng)中，R的橫排行向量表示i類作業(yè)當(dāng)中對(duì)人工、材料、機(jī)械費(fèi)用的消耗數(shù)量，而每個(gè)豎排列向量表示三種活動(dòng)作業(yè)對(duì)某種資源的消耗數(shù)量。C矩陣當(dāng)中所表示的指標(biāo)為人工、材料、機(jī)械費(fèi)用的實(shí)際資源價(jià)格。將這些矩陣進(jìn)行結(jié)合分析后，能夠得出某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)在各個(gè)活動(dòng)環(huán)節(jié)當(dāng)中消耗成本的總和表示矩陣：

三、實(shí)際驗(yàn)證價(jià)值鏈數(shù)量模型的效果

以某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)其中的工業(yè)園項(xiàng)目作為報(bào)表數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)代入到項(xiàng)目的價(jià)值鏈矩陣當(dāng)中，得出：

通過對(duì)上述矩陣數(shù)據(jù)的計(jì)算后能夠得出：

在Ci的矩陣當(dāng)中，Cg表示的是每平方土地的設(shè)計(jì)成本，Cd表示的是每平方土地的施工成本，Ce表示的是每平方土地的竣工成本。

1.設(shè)計(jì)與施工之間的環(huán)節(jié)活動(dòng)關(guān)系

在任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，設(shè)計(jì)都會(huì)對(duì)施工環(huán)節(jié)起到明確準(zhǔn)備工作的作用，設(shè)計(jì)工作越準(zhǔn)確，施工活動(dòng)的運(yùn)作方向就會(huì)越明確。對(duì)該項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表當(dāng)中對(duì)于施工成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后能夠得出：Cd= Cg2-111Cg+5050

將這個(gè)公式代入到Ci矩陣當(dāng)中，能夠得到下列公式：

Ct= Cg2-110Cg+Ce+5050

對(duì)其進(jìn)行求解偏導(dǎo)能夠得出：

如果結(jié)果為0時(shí)，則表示Cg=55元/平方，Cd=1970元/平方

通過對(duì)該數(shù)據(jù)模型進(jìn)行計(jì)算后能夠得出的結(jié)果表明，設(shè)計(jì)活動(dòng)與施工活動(dòng)當(dāng)中存在著顯著的優(yōu)化空間，對(duì)兩者之間的成本進(jìn)行優(yōu)化后，能夠使得項(xiàng)目當(dāng)中的總成本得到74元/平方的降低，成本優(yōu)化比例為3.4%。

2.施工與竣工之間的活動(dòng)環(huán)節(jié)關(guān)系

通過對(duì)該企業(yè)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后，能夠得出：Ce=Cd2-4111Cd+4225128

將Ce代入到Ci中能夠得出：Ci=Cd2-4111Cd+Cg+4225128

對(duì)該公式進(jìn)行求解偏導(dǎo)后能夠得出：=2Cd-4110

如果=0時(shí)，則Cd=2055元/平方，Ce=48元/平方

通過以上公式使得Ce降低至48元/平方，如果Cg能夠保持不變，則總成本將會(huì)下降至2152元/平方。

四、成本控制與優(yōu)化的聯(lián)系

施工環(huán)節(jié)當(dāng)中的特性決定其成為了成本控制工作的重點(diǎn)，通過上述的矩陣模型建立進(jìn)行分析，也能夠使得施工過程當(dāng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)間優(yōu)化空間進(jìn)行顯現(xiàn)。通常情況下，施工的管理成本主要包括了招投標(biāo)、土建、安裝以及公共設(shè)施當(dāng)中，而作業(yè)成本處人工、材料以及機(jī)械費(fèi)用以外，還包括了水電費(fèi)以及其他各種類型的支出。由此可見，對(duì)施工過程建立價(jià)值鏈數(shù)量模型，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)之間的價(jià)值關(guān)系進(jìn)行對(duì)照比較后，能夠?qū)⑦@五種資源當(dāng)中所存在的優(yōu)化空間進(jìn)行充分利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的路徑與成本控制工作的重點(diǎn)。

采用價(jià)值鏈分析的方法應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，能夠?qū)⑽覈康禺a(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段在各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中存在的成本優(yōu)劣勢進(jìn)行徹底展現(xiàn)，還能夠通過多種價(jià)值鏈數(shù)量模型的建立，將其中的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行計(jì)算與統(tǒng)計(jì)，選取相應(yīng)的成本抉擇，進(jìn)而達(dá)到以最低的成本確保項(xiàng)目的質(zhì)量，能夠獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，同時(shí)還能夠獲取更高的利潤。但是值得注意的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制的同時(shí)，對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化的目的是對(duì)各個(gè)活動(dòng)環(huán)節(jié)所要達(dá)成的目標(biāo)進(jìn)行明確，進(jìn)而達(dá)到最優(yōu)成本水平。這種水平在實(shí)際當(dāng)中如何達(dá)成，還需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本動(dòng)因采取相應(yīng)的細(xì)致分析、控制以及改善，才能夠達(dá)到理想的效果。

結(jié)語

對(duì)價(jià)值鏈當(dāng)中的活動(dòng)環(huán)節(jié)關(guān)系進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)、施工、竣工三者之間都存在著明顯的成本優(yōu)化空間，如果人力、材料、機(jī)械均能夠充足提供的話，可將設(shè)計(jì)與施工當(dāng)中的總成本進(jìn)行有效控制，如果資源有限，則可以對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，進(jìn)而降低總成本，達(dá)到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本優(yōu)化目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】：價(jià)值工程；房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目每年投資在10000億以上，在全國固定資產(chǎn)投資中占20%以上，在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。而要真正達(dá)到以上要求，將價(jià)值工程的學(xué)說應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)過程中就顯得十分必要。

一、價(jià)值工程的理論綜述

1 價(jià)值工程的基本原理

價(jià)值工程是研究如何用對(duì)象的最低壽命周期成本，可靠地實(shí)現(xiàn)使用者所需功能，從而獲取最佳的綜合效益，即：價(jià)值=功能/成本。

因此，提高項(xiàng)目的價(jià)值主要有以下五種途徑：一是在提高項(xiàng)目功能的同時(shí)，又降低項(xiàng)目投資成本。這是最為理想的途徑。二是功能不變，成本降低。三是成本不變，功能提高。四是功能稍微降低，成本較大幅度的降低。這種情況下功能雖降低了些，但仍需滿足顧客對(duì)項(xiàng)目特定功能的要求。五是功能大大的提高而成本略有提高。這種情況，雖然成本增加了，但功能的提高超過了成本的提高，因此價(jià)值還是提高了。

2 價(jià)值工程的評(píng)價(jià)方法

（1）對(duì)象選擇的方法

①ABC分類法

這種方法是將意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴列特的不均勻分布定律，用在成本分析上，即：A類零件為占零件總數(shù)10%左右的零件，其成本往往占整個(gè)產(chǎn)品成本的60%到70%；B類零件為占零件總數(shù)20%左右的零件，其成本占到整個(gè)產(chǎn)品成本的20%左右；C類零件為占零件總數(shù)70%左右的零件，其成本僅占到整個(gè)產(chǎn)品成本的10%到20%。在選取價(jià)值工程對(duì)象的時(shí)候，我們主要是選A類零件作為價(jià)值工程對(duì)象，B類零件作為一般對(duì)象，C類零件則不考慮。這種方法主要是運(yùn)用“關(guān)鍵的少數(shù)，次要的多數(shù)”思想來抓住主要矛盾。

②強(qiáng)制確定法

強(qiáng)制確定法，簡稱FD法。該方法兼顧功能與成本，主要是先求出分析對(duì)象的成本系數(shù)和功能系數(shù)，得出價(jià)值系數(shù)。從而分析對(duì)象的功能與成本是否相符，不相符或者價(jià)值低的就選為價(jià)值工程的研究對(duì)象。

③功能重要性分析法

該方法不但可以用于價(jià)值工程的對(duì)象選擇，也可以用于功能評(píng)價(jià)與方案評(píng)價(jià)。該方法的步驟為：根據(jù)功能系統(tǒng)圖決定評(píng)價(jià)功能的級(jí)別，劃分功能領(lǐng)域；如果價(jià)值工程是新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，可設(shè)定新產(chǎn)品目標(biāo)成本，分配到各功能領(lǐng)域作為功能目標(biāo)成本，如果對(duì)象是老產(chǎn)品，老產(chǎn)品應(yīng)以現(xiàn)實(shí)成本為基礎(chǔ)，制定目標(biāo)成本；確定功能區(qū)域重要性系數(shù)；確定功能評(píng)價(jià)值，選擇價(jià)值工程對(duì)象。

（2）功能評(píng)價(jià)的方法

①0-1評(píng)分法

它的評(píng)分準(zhǔn)則為：所有零部件按其重要性兩兩對(duì)比，重要程度高的得1分，重要程度低的得0分；兩零件比較過程中，不允許認(rèn)為兩者同樣重要而給兩者都打1分，也不允許認(rèn)為兩者同樣不重要都打0分。

②0-4評(píng)分法

首先把分析對(duì)象按矩陣排列，然后按相互功能重要程度采用0-4打分法兩兩作對(duì)比打分。即每兩個(gè)產(chǎn)品構(gòu)成部件的功能總分為4。如部件A、B，A相對(duì)于B而言非常重要，B對(duì)A而言其作用可忽略不計(jì)，則A對(duì)應(yīng)于B的得分為4，B對(duì)應(yīng)于A的得分為0，A與B部件功能總分為4。若A相對(duì)于B而言較重要，B對(duì)A而言比較次要，則A對(duì)應(yīng)于B的得分為3，B對(duì)應(yīng)于A的得分為1，A與B部件功能總分為4。若A相對(duì)于B而言十分必要，B對(duì)A而言也十分必要，則A對(duì)應(yīng)于B的得分為2，B對(duì)應(yīng)于A的得分為2，A與B部件功能總分為4。

③倍數(shù)確定法

簡稱DARE法，它主要包括以下幾個(gè)步驟：第一，確定功能區(qū)域，決定評(píng)價(jià)功能的級(jí)別。如F0是飲水機(jī)的總功能。F0之后有四個(gè)功能區(qū)域：F1（加熱）、F2（制冷）、F3（保溫）、F4（控制溫度）。第二，將上下相鄰功能，從上到下兩兩對(duì)比，并將對(duì)比的重要性進(jìn)行打分。例如F1的重要性為F2的3倍，F(xiàn)2為F3的2倍，F(xiàn)3為F4的2.5倍，最后的F4定為1分，這樣打出的比分叫做暫定重要性系數(shù)。第三，對(duì)暫定重要性系數(shù)進(jìn)行修正。從最低分的F4開始，將F3至F1的重要性系數(shù)按倍數(shù)遞推上去，得到各功能的修正重要系數(shù)。如F2的修正系數(shù)為：1.0×2.5×5=5.0。第四，將各功能的修正重要系數(shù)除以其合計(jì)總數(shù)，就得到該功能的重要程度系數(shù)。如F2的重要程度系數(shù)：5.0/23.5=0.213。

（3）價(jià)值評(píng)價(jià)的方法

價(jià)值評(píng)價(jià)的方法采用價(jià)值系數(shù)法，步驟如下：計(jì)算方案的功能系數(shù)=方案功能評(píng)價(jià)總分/方案功能評(píng)定總分之和；計(jì)算方案的成本系數(shù)=方案成本/方案成本之和；計(jì)算方案的價(jià)值系數(shù)=方案功能系數(shù)/方案成本系數(shù)；方案的選擇。

一般選擇價(jià)值系數(shù)大于1且最高的方案為最佳方案。但是，價(jià)值系數(shù)大于1，有三個(gè)原因：一是對(duì)象目前具有的功能超過了其應(yīng)有的功能水平，即存在功能過剩；二是目前成本偏低，難以滿足對(duì)象實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的功能要求；三是評(píng)價(jià)對(duì)象在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面存在特殊性，能夠以較低的成本滿足功能要求。因此，當(dāng)價(jià)值系數(shù)大于1且為第三種情況時(shí)，我們才能把它選取為最佳方案。

二、建設(shè)項(xiàng)目中應(yīng)用價(jià)值工程的特點(diǎn)

建設(shè)產(chǎn)品與一般工業(yè)產(chǎn)品相比具有許多特點(diǎn)，如建設(shè)產(chǎn)品具有多樣性、壽命長等特點(diǎn)，建設(shè)產(chǎn)品的生產(chǎn)具有單件性、建設(shè)周期長等特點(diǎn)。建設(shè)產(chǎn)品的多樣性決定了建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)用價(jià)值工程具有普遍性；建設(shè)生產(chǎn)的單件性決定了建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)用價(jià)值工程的一次性。投入建設(shè)產(chǎn)品的資金流動(dòng)性大，決定了建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值工程活動(dòng)具有高效性，開展價(jià)值工程活動(dòng)的效益高。建設(shè)產(chǎn)品具有的使用壽命長的特點(diǎn)，決定了在建設(shè)項(xiàng)目中開展價(jià)值工程應(yīng)注重測算全壽命周期費(fèi)用。

三、價(jià)值工程的應(yīng)用

價(jià)值工程在建筑行業(yè)實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛，我們每天的工作中都在進(jìn)行一些方案、材料、工藝等方面的選擇，我們在選擇過程中遵循的原則就是在合理的情形下要降低施工成本，通過項(xiàng)目管理工作為項(xiàng)目的使用價(jià)值增值，這樣施工企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益才能達(dá)到雙贏。

現(xiàn)如今的建筑市場競爭非常激烈，并且受到人工、材料等諸多因素的影響，行業(yè)的平均利潤率在不斷的降低，很多施工企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目操作的不規(guī)范，導(dǎo)致企業(yè)既沒有獲得經(jīng)濟(jì)利益，也逐漸失去了市場份額。在現(xiàn)如今的項(xiàng)目管理過程中涉及到很多類型的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方案的比選與優(yōu)化，比如技術(shù)方案的比選、原材料采購的比選、設(shè)備購買與租賃的比選等等，應(yīng)用價(jià)值工程理論體系可以很容易選擇經(jīng)濟(jì)、適用的技術(shù)、采購等方案，有效的控制施工成本，為決策者提供一定的便利。

運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行項(xiàng)目成本控制，能夠避免功能不足和功能過剩的情況發(fā)生。在項(xiàng)目的施工階段，應(yīng)用價(jià)值工程對(duì)技術(shù)以及物資方面進(jìn)行重點(diǎn)管理，是施工成本控制的主要的有效手段。

1.價(jià)值工程在項(xiàng)目投標(biāo)階段的應(yīng)用

由于施工企業(yè)在項(xiàng)目的投標(biāo)階段到項(xiàng)目結(jié)束之后的質(zhì)保階段，一直都有成本的發(fā)生。所以說從項(xiàng)目施工投標(biāo)開始，就應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值分析，一直持續(xù)到工程結(jié)束之后的質(zhì)量保障階段。項(xiàng)目投標(biāo)階段的價(jià)值分析屬于整個(gè)價(jià)值分析的重點(diǎn)階段，因?yàn)檫@個(gè)階段的價(jià)值分析結(jié)果能夠成為決策者進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)最直接的依據(jù)，良好的價(jià)值分析能夠給決策者提供一份清晰的決策報(bào)告，讓決策者依據(jù)價(jià)值分析的報(bào)告，來確定投標(biāo)的限額。在這個(gè)階段，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)在拿到對(duì)方的建設(shè)信息之后，針對(duì)要求，編制有效地項(xiàng)目信息表，并且要對(duì)項(xiàng)目信息表中的內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)的分析，得出最終的，有效地價(jià)值分析，來給企業(yè)的決策者提供有效的決策信息。

2.價(jià)值工程在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目成本的控制有著重要的作用，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程是節(jié)約成本的有效途徑。從建筑因素方面來說，運(yùn)用價(jià)值工程法不但要根據(jù)建筑技術(shù)的要求做出設(shè)計(jì)方案，還要對(duì)設(shè)計(jì)方案的建筑功能進(jìn)行詳細(xì)的分析，把一些輔助功能去掉，選出最佳設(shè)計(jì)方案，保證設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果。

（1）成本控制

從結(jié)構(gòu)因素來看，建筑設(shè)計(jì)中的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)效益是密不可分的，項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)該考慮到施工成本和工程壽命周期內(nèi)維修費(fèi)的分配狀況，去掉輔助功能，從成本控制的角度選擇最優(yōu)方案，并根據(jù)建筑物的形態(tài)構(gòu)思選擇結(jié)構(gòu)類型。從設(shè)備因素方面來說，自然環(huán)境能夠促進(jìn)能源的節(jié)約，設(shè)備的配置要充分考慮這一點(diǎn)，在設(shè)計(jì)過程中，要充分考慮環(huán)境協(xié)調(diào)性、技術(shù)可靠性與使用方面性等因素，再運(yùn)用價(jià)值工程對(duì)成本進(jìn)行分析控制，起到節(jié)約成本的作用。

（2）質(zhì)量控制

在施工過程中一切以質(zhì)量、安全為前提，在此基礎(chǔ)上充分應(yīng)用價(jià)值工程中的節(jié)約型原則，在保證功能的前提下節(jié)約人力、物力、財(cái)力消耗，在各施工段的施工過程中減少材料的浪費(fèi)，降低設(shè)備的投資，以達(dá)到降低施工項(xiàng)目成本的目的，從而提高價(jià)值。

（3）人員素質(zhì)管理

價(jià)值工程對(duì)管理人員的素質(zhì)有很高的要求。在價(jià)值工程實(shí)施的全過程中，人是主導(dǎo)因素，在各個(gè)方面的人員組成，都應(yīng)該有豐富的經(jīng)驗(yàn)和較高專業(yè)知識(shí)水平，并且有很好的團(tuán)隊(duì)合作精神，利用集體智慧來實(shí)施價(jià)值工程，把質(zhì)量管理融合于價(jià)值工程的管理中，才能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。如果沒有一個(gè)高素質(zhì)的管理機(jī)構(gòu)，就不能自如地應(yīng)用價(jià)值工程來控制項(xiàng)目成本。

（4）編制施工組織設(shè)計(jì)

施工組織設(shè)計(jì)是施工管理過程中的具有指導(dǎo)性的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)文件。在編制施工組織設(shè)計(jì)的過程中，應(yīng)充分運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行分析、研究，注意分析建筑工程特點(diǎn)，圍繞項(xiàng)目的使用功能以及各項(xiàng)指標(biāo)要求，確定施工方案。在選擇材料時(shí)，應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)確定周轉(zhuǎn)材料的投入，例如：單層建筑中模板的投入方案的選擇同高層建筑模板投入方案的選擇進(jìn)行對(duì)比，在單層建筑的施工中模板只考慮周轉(zhuǎn)一次，而在高層建筑施工中的模板要根據(jù)工程特點(diǎn)以及質(zhì)量要求考慮模板的周轉(zhuǎn)次數(shù)，所以同樣應(yīng)用在一層的模板在成本投入上就有很大的區(qū)別。在機(jī)械設(shè)備的計(jì)劃方面，也可以應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行比較，確定各種機(jī)械設(shè)備的合理進(jìn)場時(shí)間，減少設(shè)備的閑置成本，也可以適當(dāng)增加維護(hù)、保養(yǎng)方面的投入，使設(shè)備能夠連續(xù)工作，避免因設(shè)備發(fā)生故障導(dǎo)致停工或降效，造成損失。

結(jié)束語

價(jià)值工程是一種非常好的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的工具和方法，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理全過程都可以發(fā)揮巨大的作用。運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的整體價(jià)值，使產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場適應(yīng)性，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益。特別是房地產(chǎn)行業(yè)基本處于勞動(dòng)密集型階段，技術(shù)改進(jìn)空間很大，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用價(jià)值工程必將產(chǎn)生巨大的效果，這在建設(shè)節(jié)約型社會(huì)提倡和諧發(fā)展的當(dāng)今社會(huì)具有非常重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]李亮群.探討在中國建筑業(yè)中價(jià)值工程的應(yīng)用 [J].技術(shù)經(jīng)濟(jì).2004(2):23-25.

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理范文

一、多項(xiàng)目管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理是按企業(yè)發(fā)展為項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合項(xiàng)目資源，使其在統(tǒng)一的平臺(tái)上，協(xié)調(diào)一致地實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。多項(xiàng)目管理是企業(yè)層面對(duì)多項(xiàng)目的管理，是企業(yè)戰(zhàn)略的體現(xiàn)及細(xì)化。

多項(xiàng)目管理是一組項(xiàng)目的組合，即使其中的一些項(xiàng)目在生命周期中成功了，并在未來策略中擔(dān)任一個(gè)軸心角色，但由于企業(yè)中的大多數(shù)任務(wù)都以項(xiàng)目形式并實(shí)行項(xiàng)目管理，企業(yè)層次的管理除需要適應(yīng)單個(gè)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目管理的要求外，從企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，需要平衡企業(yè)中多個(gè)項(xiàng)目間的資源和利益，識(shí)別和評(píng)估項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略一致性問題。企業(yè)項(xiàng)目管理的制定與實(shí)施，就是要在企業(yè)多項(xiàng)目管理時(shí)考察各項(xiàng)目的戰(zhàn)略一致性，充分發(fā)揮企業(yè)資源效用，組織對(duì)具體項(xiàng)目的綜合管理，全面完成項(xiàng)目目標(biāo)并為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。房地產(chǎn)集團(tuán)的所有項(xiàng)目都是圍繞企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的，多項(xiàng)目管理是高效地完成一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目而使企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)的基石。

二、多項(xiàng)目管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理和單個(gè)項(xiàng)目管理相互聯(lián)系，但又有所區(qū)別。兩者最大的不同是，房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理不僅僅注重計(jì)劃和執(zhí)行并提交最終產(chǎn)品，更側(cè)重于具有競爭優(yōu)勢成果的積累和資源的整合，即著重于建立企業(yè)的項(xiàng)目管理環(huán)境，支持、幫助和監(jiān)督企業(yè)所有的項(xiàng)目經(jīng)理，充分利用企業(yè)資源管理好每一個(gè)項(xiàng)目，從而提升企業(yè)整體的運(yùn)營管理能力。

房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理的特點(diǎn)包括：

1.從宏觀的角度和企業(yè)整體發(fā)展的高度管理項(xiàng)目實(shí)施過程，實(shí)現(xiàn)投資、進(jìn)度、資源、成本、質(zhì)量等的綜合管理。

2.在多個(gè)項(xiàng)目并行的環(huán)境中，與新項(xiàng)目有關(guān)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等工作基本上協(xié)同進(jìn)行，體現(xiàn)了多項(xiàng)目管理的全程性及企業(yè)戰(zhàn)略相關(guān)性。房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理整合具有共同目標(biāo)的、相互關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目完成項(xiàng)目目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，并在整個(gè)管理和協(xié)調(diào)上使之統(tǒng)一。

3.以市場關(guān)系管理的思想管理項(xiàng)目全過程，從市場與客戶的需求分析出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值為目標(biāo)，管理項(xiàng)目全過程的價(jià)值活動(dòng)。

4.為項(xiàng)目決策者隨時(shí)提供多方位的價(jià)值評(píng)估和分析，高效解決企業(yè)決策層最關(guān)心的宏觀總體問題。

三、多項(xiàng)目管理的組織層次

組織結(jié)構(gòu)是支撐項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)的運(yùn)籌體系，是項(xiàng)目的“骨骼”系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理所關(guān)心的首要問題是企業(yè)所有項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從企業(yè)發(fā)展角度，如何在組織設(shè)計(jì)上保證對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理；其中每個(gè)項(xiàng)目管理的組織更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理的作用，強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的協(xié)作精神，其組織形式具有更大的靈活性和柔性。

1.多項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)的選擇

在做出項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的選擇之前，必須搞清楚項(xiàng)目需要完成哪些任務(wù)，為此需要做一個(gè)初步的項(xiàng)目計(jì)劃。第一，確定項(xiàng)目要完成的主要成果；第二，列出與每個(gè)成果相關(guān)的主要任務(wù)；第三，對(duì)每項(xiàng)任務(wù)，確定負(fù)責(zé)完成它的相關(guān)職能部門，并且考慮如何將這些任務(wù)最佳地集成起來；第四，要考慮具體完成某項(xiàng)任務(wù)的人員需具備的資格，該項(xiàng)任務(wù)所需要的技能以及所涉及到的客戶等。另外，還要考慮企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境因素，如企業(yè)的文化，與項(xiàng)目有關(guān)的各部門之間的關(guān)系等等。綜合以上各種因素并結(jié)合每種組織形式的特點(diǎn)，就能為項(xiàng)目選擇一個(gè)較為有效的組織結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目組織形式的選擇，首先要從企業(yè)角度看，企業(yè)人員素質(zhì)好、管理基礎(chǔ)強(qiáng)、承擔(dān)任務(wù)復(fù)雜而業(yè)務(wù)綜合性強(qiáng)，可以考慮以矩陣型或項(xiàng)目型的項(xiàng)目組織形式為主；而任務(wù)單一、管理基礎(chǔ)薄弱、人員素質(zhì)差的企業(yè)，項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)應(yīng)以部門控制為主。其次從項(xiàng)目角度看，大型復(fù)雜項(xiàng)目，多部門、多技術(shù)、多工種配合的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)好、能力強(qiáng)的項(xiàng)目，可以考慮以矩陣型或項(xiàng)目型的項(xiàng)目組織形式為主；簡單項(xiàng)目、小型項(xiàng)目、承包內(nèi)容專一的項(xiàng)目則應(yīng)以部門控制式為主。

2.項(xiàng)目管理辦公室

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資量大、開發(fā)周期長、地域差別性大，為了將多個(gè)項(xiàng)目納入企業(yè)項(xiàng)目策劃中，根據(jù)戰(zhàn)略取向監(jiān)控項(xiàng)目和投資，成立項(xiàng)目管理辦公室是十分必要的。項(xiàng)目管理辦公室不僅向各個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目和部門提供服務(wù)，而且還起到對(duì)企業(yè)管理層的戰(zhàn)略與項(xiàng)目公司工作之間的關(guān)鍵連接作用。

項(xiàng)目管理辦公室可被定義為一個(gè)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)的組織實(shí)體，它對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃、估計(jì)、安排行程、監(jiān)控與控制。對(duì)應(yīng)于戰(zhàn)略項(xiàng)目管理的三個(gè)發(fā)展階段：個(gè)別項(xiàng)目管理、區(qū)域或部門級(jí)別的項(xiàng)目管理，以及企業(yè)級(jí)別的戰(zhàn)略項(xiàng)目管理，可成立第一級(jí)的項(xiàng)目控制辦公室、第二級(jí)的業(yè)務(wù)單元管理辦公室和第三級(jí)的戰(zhàn)略項(xiàng)目管理辦公室。在最后階段，項(xiàng)目管理辦公室可以提供全部服務(wù)，如行政管理、項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)、監(jiān)督咨詢項(xiàng)目、方法標(biāo)準(zhǔn)制定等。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)規(guī)模大，同時(shí)進(jìn)行多個(gè)擁有稀有資源和特別重要的項(xiàng)目，需第三級(jí)的項(xiàng)目管理辦公室，以確保通過最有效的項(xiàng)目執(zhí)行來實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略。

項(xiàng)目管理辦公室為企業(yè)中多項(xiàng)目管理提供規(guī)范的專業(yè)化服務(wù)，是企業(yè)項(xiàng)目管理的業(yè)務(wù)支持機(jī)構(gòu)和內(nèi)部咨詢機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)包括：

⑴開發(fā)和維護(hù)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)、方法和程序。即開發(fā)和維護(hù)有關(guān)項(xiàng)目管理的過程和方法論，起到了這些標(biāo)準(zhǔn)的中心庫的作用；維護(hù)用以減輕項(xiàng)目經(jīng)理文書工作負(fù)擔(dān)的模板、表格和檢查清單；引進(jìn)并建立適合企業(yè)要求的管理方法，如標(biāo)桿管理等；把項(xiàng)目接近完成時(shí)所獲得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)分類匯總，并反饋于現(xiàn)有項(xiàng)目的實(shí)施中。

⑵為企業(yè)提供項(xiàng)目管理的咨詢和指導(dǎo)。為項(xiàng)目計(jì)劃工作、項(xiàng)目控制、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目執(zhí)行提供技術(shù)支持，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段提供項(xiàng)目管理專家意見以改善計(jì)劃、恢復(fù)項(xiàng)目，為項(xiàng)目成功提供建議。

⑶為企業(yè)提供合格的項(xiàng)目經(jīng)理。建立項(xiàng)目經(jīng)理的資料庫，跟蹤項(xiàng)目經(jīng)理在完成項(xiàng)目中的表現(xiàn)，為企業(yè)選拔、招募優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理提供支持。

⑷為企業(yè)提供項(xiàng)目管理培訓(xùn)。對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員進(jìn)行項(xiàng)目管理技術(shù)的訓(xùn)練和指導(dǎo)，提高項(xiàng)目成員的管理技能、合作能力和專業(yè)技術(shù)水平。

⑸設(shè)立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組的職責(zé)通常包括：進(jìn)行單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和程序；提供風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估操作方面的指導(dǎo)和咨詢；提供風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)；選擇和維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)管理工具；作為風(fēng)險(xiǎn)管理資源分配的智囊團(tuán)。

3.高層項(xiàng)目管理——首席項(xiàng)目官

沒有一個(gè)良好的機(jī)制來協(xié)調(diào)項(xiàng)目與戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)不但在財(cái)政執(zhí)行方面會(huì)顯得輕率、魯莽，戰(zhàn)略有效性遲遲得不到體現(xiàn)，資源方面存在浪費(fèi)，同時(shí)還會(huì)助長對(duì)公司資源管理拙劣置若罔聞的風(fēng)氣。對(duì)項(xiàng)目成功構(gòu)成最大威脅的因素之一就是組織無法看到企業(yè)解決方案的價(jià)值和有效性。但是隨著組織對(duì)項(xiàng)目管理控制力度的加強(qiáng)，組織必須開始注重實(shí)效。設(shè)立首席項(xiàng)目官(CPO或項(xiàng)目管理總監(jiān))是一種好的機(jī)制與做法。

在尋求符合戰(zhàn)略目標(biāo)的道路上，項(xiàng)目不能再被視為另一項(xiàng)執(zhí)行活動(dòng)。它在組織中的地位必須具有戰(zhàn)略性。項(xiàng)目管理創(chuàng)建了一條戰(zhàn)略途徑，在這條途徑上涌現(xiàn)了許多可供選擇的團(tuán)隊(duì)，他們在現(xiàn)代組織中專門處理諸如重構(gòu)、標(biāo)桿管理、同步工程和自主生產(chǎn)體系等變革取向方面的事宜。傳統(tǒng)的組織等級(jí)制度將取而代之為水平方向、項(xiàng)目化的組織結(jié)構(gòu)形式，首席項(xiàng)目官將成為房地產(chǎn)集團(tuán)的重要角色之一。

設(shè)立首席項(xiàng)目官的職位實(shí)質(zhì)就是在組織涉及到的所有領(lǐng)域中監(jiān)管項(xiàng)目，管理公司級(jí)別的項(xiàng)目以及監(jiān)督所有項(xiàng)目在公司范圍內(nèi)的資源配置情況?？绮块T的項(xiàng)目也應(yīng)由該職位發(fā)起，理想的狀況是，企業(yè)的首席項(xiàng)目官中有一名是主管或副總裁級(jí)別，另一名則來自組織中的其他高級(jí)執(zhí)行官。

4.項(xiàng)目組織的設(shè)立

項(xiàng)目公司是房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的下屬組織，可以是一個(gè)項(xiàng)目公司，或一個(gè)項(xiàng)目部，是每一個(gè)具體項(xiàng)目的項(xiàng)目實(shí)施者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理策略的基層實(shí)施者。項(xiàng)目組織是一個(gè)臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，因開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目而設(shè)立，項(xiàng)目完成后，組織的使命結(jié)束，因而隨之解體。項(xiàng)目組織的目標(biāo)很明確，即進(jìn)度快，質(zhì)量好，費(fèi)用省。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目組織的關(guān)鍵，應(yīng)實(shí)行“項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制”；項(xiàng)目組織體系必須精干，成員少而精，講求實(shí)效，廣納各方面的優(yōu)秀人才形成合理的智力結(jié)構(gòu)，使組織體迸發(fā)出巨大的合力。

四、多項(xiàng)目管理實(shí)施要點(diǎn)

1.建立企業(yè)資源庫

資源可劃分為人力資源、財(cái)務(wù)資源、技術(shù)資源等類型，房地產(chǎn)集團(tuán)的多項(xiàng)目管理需要各部門多種技能之間相互的配合，因此對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目管理來說具有最重要意義的是人力資源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立自己的人才考核系統(tǒng)，對(duì)員工所擁有的技能建立檔案并進(jìn)行評(píng)價(jià)，這個(gè)系統(tǒng)的重要意義在于可以隨時(shí)高效地遴選項(xiàng)目經(jīng)理、組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。