房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

摘 要 近年，我國(guó)城市化進(jìn)程的加快大大推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為我國(guó)最具活力的經(jīng)濟(jì)板塊。隨著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體在逐漸增多，市場(chǎng)主體發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)也在不斷加劇，在這種極端的狀況之下，房地產(chǎn)企業(yè)除了要通過(guò)外部的投資活動(dòng)提高競(jìng)爭(zhēng)力之外，還要從內(nèi)部的資金管理上提高自身資金的穩(wěn)定性，尤其是對(duì)現(xiàn)金流的管理。那么，現(xiàn)階段我國(guó)大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作該如何開(kāi)展呢？

關(guān)鍵詞 現(xiàn)階段 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流管理

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形式下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流管理對(duì)于其投資活動(dòng)的安全開(kāi)展有著重要的意義，現(xiàn)金流管理主要是指“房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量，包括其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)以及籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的現(xiàn)金流管理工作就是指“房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多渠道融資及適時(shí)銷(xiāo)售回籠資金等手段，讓企業(yè)保有正向現(xiàn)金流，從而保障企業(yè)的正常運(yùn)作與發(fā)展” 。

一、房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理必要性分析

對(duì)于我國(guó)大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行現(xiàn)金流管理是存在著一定必要性的。首先，明了的現(xiàn)金流量能夠清晰的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量。房產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量指的是“財(cái)務(wù)報(bào)告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實(shí)業(yè)績(jī)之間的相關(guān)性”，也就是說(shuō)，若企業(yè)的業(yè)績(jī)能夠被收益充分的表現(xiàn)出來(lái)，則證明收益質(zhì)量較高，相反則證明收益質(zhì)量較低。房地產(chǎn)行業(yè)最重要的一個(gè)特征就是收益周期比較長(zhǎng)，投入成本與收益之間的對(duì)比存在著明顯的滯后性，有時(shí)甚至?xí)?jīng)歷幾年時(shí)間。而現(xiàn)金流量對(duì)利益質(zhì)量的反映則具有實(shí)效性，這種實(shí)效性的存在就提高了利益質(zhì)量。其次，通過(guò)現(xiàn)金流量能夠分析出房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性。財(cái)務(wù)彈性為“企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利用投資機(jī)會(huì)的能力，主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較。”如果企業(yè)當(dāng)前所有的現(xiàn)金流量能夠超過(guò)當(dāng)前所需要支出的現(xiàn)金量，這就證明企業(yè)的現(xiàn)金流量比較充足，房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性就會(huì)比較大，相反則證明企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性較小，這樣就能夠給房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展提供方向上的指引。最后，現(xiàn)金流能夠反映公司償債能力。在破產(chǎn)房產(chǎn)企業(yè)中有很多都是因?yàn)樽陨淼膬攤芰Σ蛔?，雖然表面上看存在著很多現(xiàn)金量，但是與其所承擔(dān)的債務(wù)相比較來(lái)說(shuō)還是存在很大差距。如果房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流相對(duì)比較穩(wěn)定，那么，其現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)速度也會(huì)相應(yīng)的較快，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力會(huì)有很大程度的提高。所以說(shuō)，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理，掌握企業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)金狀況，考慮到自身償債能力的情況下，房產(chǎn)企業(yè)就會(huì)慎重選擇自己的投資方向以及資金投入量。

二、現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式

現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大，尤其是經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)較大，所以，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是現(xiàn)金需求量較大的房地產(chǎn)企業(yè)更需要一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，因此，需要采取有效的現(xiàn)金流管理方式。

1.管理方式要結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致

房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理的主要目的就在于要提高企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的可靠性，因此，現(xiàn)金流管理方式要與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量會(huì)隨著其投資項(xiàng)目的變化而不斷變化，這樣房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也應(yīng)該做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，避免在發(fā)展過(guò)程中盲目冒進(jìn)，給企業(yè)現(xiàn)金鏈造成緊張狀態(tài)。同時(shí)，大中型房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金流管理過(guò)程中要具有全面性，總公司和分公司的狀況都應(yīng)該有所了解，在此前提下才能夠進(jìn)行現(xiàn)金流的分配，避免分公司出現(xiàn)現(xiàn)金緊張而導(dǎo)致總公司的發(fā)展出現(xiàn)危機(jī)，也就是說(shuō)完整全面的財(cái)務(wù)規(guī)劃才能夠更好的服務(wù)于大中型房產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

2.強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算管理工作

預(yù)算工作是對(duì)現(xiàn)金的流向的一種預(yù)測(cè)工作，在大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理工作中，也要建立預(yù)算管理制度，在該制度中要根據(jù)公司的實(shí)際狀況編制出公司的年度現(xiàn)金流預(yù)算，并把這一年度預(yù)算分解為月度預(yù)算落實(shí)到各個(gè)活動(dòng)單位，并實(shí)行預(yù)算結(jié)果問(wèn)責(zé)制，也就是說(shuō)，在實(shí)際工作中要以預(yù)算結(jié)果為活動(dòng)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，如果在活動(dòng)中所應(yīng)用的先盡量超出了預(yù)算要仔細(xì)分析并找到其中存在的原因，根據(jù)原因解決問(wèn)題。這種預(yù)算管理制度的建立就能夠保證在大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所需要的現(xiàn)金流量有所保證，節(jié)省經(jīng)濟(jì)法發(fā)展中現(xiàn)金流的投入量，提高房產(chǎn)企業(yè)的償債能力。

3.加強(qiáng)融資管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)就是以資金為發(fā)展基礎(chǔ)的，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所需要的資金量是非常巨大的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資對(duì)其發(fā)展來(lái)說(shuō)非常重要。在現(xiàn)金流管理工作中也應(yīng)該包括房產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在融資管理工作中企業(yè)要積極努力的拓寬自己的融資渠道，并提高自己的融資信譽(yù)，這樣企業(yè)的現(xiàn)金流就有了穩(wěn)定的來(lái)源，大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所需要的資金就會(huì)有所保障，除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)“拼盤(pán)授信、其他項(xiàng)目資產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)重組融資、多種信托融資、施工方融資、墊資以及與其他公司合作開(kāi)發(fā)等”各種融資方式進(jìn)行全面有效的融資，大中型房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行融資結(jié)構(gòu)的改善，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

4.開(kāi)展房產(chǎn)資金集中管理

大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流最好要統(tǒng)一到集團(tuán)公司名下進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣總公司會(huì)根據(jù)各個(gè)分公司的實(shí)際需求進(jìn)行現(xiàn)金流的調(diào)度，以便協(xié)調(diào)公司的整體資金流向。如果條件允許的情況下，在總公司可以設(shè)立內(nèi)部銀行，對(duì)各個(gè)公司所使用的現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)一結(jié)算與管理，也可以采取“異地項(xiàng)目公司在集團(tuán)指定銀行開(kāi)戶(hù)、實(shí)行資金余額及資金調(diào)度考核等”，這樣對(duì)資金進(jìn)行集中管理的方式能夠提高資金的利用率，把分公司閑置的資金用來(lái)進(jìn)行多方向投資，同時(shí)還可以用總公司的資金實(shí)力來(lái)化解分公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語(yǔ)：由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)受著來(lái)自國(guó)家政策和行業(yè)自身的壓力，在發(fā)展過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的資金問(wèn)題越來(lái)越明顯，尤其是現(xiàn)金流管理上存在著一些問(wèn)題已經(jīng)影響了大中型房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，因此，本文對(duì)現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式進(jìn)行了簡(jiǎn)要論述，還望對(duì)房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]李軍利.淺析現(xiàn)金流條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì).2011（08）.

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類(lèi)號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點(diǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，易受市場(chǎng)和國(guó)家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟(jì)周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個(gè)階段。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段時(shí)，樓價(jià)漲勢(shì)就會(huì)明顯遲緩，當(dāng)國(guó)家政策有變時(shí)，樓價(jià)就會(huì)大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)暴漲暴跌的動(dòng)蕩局面，直至2009年市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段。2010年，國(guó)家又一次出臺(tái)房地產(chǎn)政策，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。然而2011年下半年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入萎靡期，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)市場(chǎng)通貨膨脹或利率上調(diào)時(shí)，就會(huì)引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購(gòu)房困難，影響了投資者的購(gòu)房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個(gè)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時(shí)，就會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國(guó)家宏觀政策所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2010年，全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。國(guó)家為促進(jìn)其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個(gè)角度加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率、提高異地投資門(mén)檻等。對(duì)國(guó)家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。

1.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒(méi)有一套完善的財(cái)務(wù)管理制度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前沒(méi)有合理進(jìn)行預(yù)算，也沒(méi)有全方位的財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報(bào)等方面，只有這樣才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，有效地控制成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國(guó)法律和政治環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，甚至出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.2 內(nèi)部因素

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險(xiǎn)較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

3.1 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，包括財(cái)務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。在資金流風(fēng)險(xiǎn)有效識(shí)別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過(guò)預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動(dòng)，來(lái)研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問(wèn)題，并采取針對(duì)舉措來(lái)及時(shí)管控這些問(wèn)題和早期的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)絕對(duì)數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來(lái)研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過(guò)度投資導(dǎo)致資金短缺，對(duì)于這種情況，簡(jiǎn)單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運(yùn)營(yíng)及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)周期。一般來(lái)說(shuō)，擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時(shí)間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期相一致。科學(xué)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防控體系。首先要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)培養(yǎng)，確定管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控負(fù)責(zé)，以此為基礎(chǔ)引進(jìn)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)量化和管理工具，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，并制訂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方案，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率和程度來(lái)對(duì)其進(jìn)行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理要實(shí)行問(wèn)責(zé)監(jiān)管制度，并加強(qiáng)執(zhí)行。

3.2 加強(qiáng)融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴(kuò)展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國(guó)家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國(guó)家應(yīng)建立專(zhuān)門(mén)的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)，增加長(zhǎng)期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺(tái)短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和特點(diǎn)的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

對(duì)投資商，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目研究，重點(diǎn)是市場(chǎng)供求狀況，要有把握和有針對(duì)性地進(jìn)行投資，投資前要研究消費(fèi)者的偏好，通過(guò)指標(biāo)分析法來(lái)確定經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化路徑，同時(shí)要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項(xiàng)目周邊環(huán)境影響因素等。對(duì)所投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營(yíng)、共同投資、多種經(jīng)營(yíng)等組合方式。一般風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)居民樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目，要進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強(qiáng)信用管理，提高催款責(zé)任落實(shí)程度，提高運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售上，應(yīng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式，結(jié)合多方力量擴(kuò)大宣傳促進(jìn)銷(xiāo)售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價(jià)值鏈管理的高度，與價(jià)值鏈上的各經(jīng)濟(jì)體合作，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈融資和運(yùn)營(yíng)資金動(dòng)態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；管理；意義；措施

一、現(xiàn)金流管理的內(nèi)涵解讀

在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一現(xiàn)金流量表》中，現(xiàn)金流指企業(yè)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出。企業(yè)現(xiàn)金流量以企業(yè)作為核算主體，在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)，按照收付實(shí)現(xiàn)制原則，基于一定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而產(chǎn)生，它能夠清楚的反映企業(yè)的償債能力、支付能力與資金運(yùn)營(yíng)能力。

現(xiàn)金流管理，是指企業(yè)為了達(dá)到價(jià)值最大化的目標(biāo)，通過(guò)計(jì)劃、分析、預(yù)測(cè)、決策、控制和報(bào)告等手段對(duì)企業(yè)不同時(shí)期和不同職能的現(xiàn)金流入流出的時(shí)間和數(shù)量所進(jìn)行的一種全面的系統(tǒng)的管理活動(dòng)。現(xiàn)金流量管理的幾個(gè)要點(diǎn)：①以企業(yè)價(jià)值最大化為最終目標(biāo)，在進(jìn)行有關(guān)的現(xiàn)金流量管理方面的決策時(shí)，一定要遵守現(xiàn)金流量決策符合價(jià)值創(chuàng)造導(dǎo)向原則。②現(xiàn)金流量管理的手段有預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制等。③企業(yè)的現(xiàn)金流量管理涉及到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)方面，不能僅僅將現(xiàn)金流量管理等同于籌資管理或者日?，F(xiàn)金收支管理。④現(xiàn)金流量管理不僅要重視現(xiàn)金流的數(shù)量，還要考慮現(xiàn)金流量的時(shí)間分布以及現(xiàn)金流量的不確定性。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流與一般企業(yè)現(xiàn)金流的區(qū)別：①資金籌集任務(wù)重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是房屋土地、大型工程等。巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，所以相應(yīng)的資金籌集的任務(wù)業(yè)更加繁重。②現(xiàn)金流波動(dòng)幅度大。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段都需要對(duì)大量資金進(jìn)行調(diào)動(dòng)，加之周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)在某一年份可能投入了大額資金，而在下一年度又回收了大額資金，現(xiàn)金流波動(dòng)較大。③保持現(xiàn)金流平衡難度大。從企業(yè)的角度，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行綜合管理，保持企業(yè)整體的現(xiàn)金流量正常運(yùn)作，使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理難度大，現(xiàn)金流平衡難度大。④現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往長(zhǎng)達(dá)2～3年或更長(zhǎng)。

二、現(xiàn)金流管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的積極意義

1.現(xiàn)金流量比利潤(rùn)更真實(shí)的反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益質(zhì)量。收益質(zhì)量是財(cái)務(wù)報(bào)告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實(shí)業(yè)績(jī)之間的相關(guān)性，如果收益能如實(shí)反映企業(yè)的業(yè)績(jī)，則認(rèn)為收益質(zhì)量好。如果收益不能很好地反映企業(yè)的業(yè)績(jī)，則認(rèn)為收益的質(zhì)量較差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的收入、成本確認(rèn)有一定的滯后性，由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)取得銷(xiāo)售回款，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入、成本少則需要一、二年時(shí)間，甚至存在滯后三、四年的情況，這樣以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的帳面利潤(rùn)資料實(shí)際上是以前年度企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成果，滯后于實(shí)際情況，而以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流量所體現(xiàn)的收益質(zhì)量較為及時(shí)準(zhǔn)確。資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)分配表中利潤(rùn)指標(biāo)可以在不同的年度間用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)方法進(jìn)行調(diào)節(jié)，而現(xiàn)金流量被人粉飾的可能性很小，關(guān)注現(xiàn)金流量指標(biāo)，可以剔出利潤(rùn)指標(biāo)中的“水分”，正確地考察企業(yè)現(xiàn)金流量情況，才能使投資者和債權(quán)人更充分、更全面的認(rèn)識(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，真實(shí)準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量情況能體現(xiàn)企業(yè)的盈利質(zhì)量和價(jià)值創(chuàng)造能力。

2.現(xiàn)金流量體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性。財(cái)務(wù)彈性是指企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利用投資機(jī)會(huì)的能力，主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較，企業(yè)現(xiàn)金流量超過(guò)現(xiàn)金支出的需要，有剩余現(xiàn)金時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性就大，反之，如果出現(xiàn)現(xiàn)金支付量大于現(xiàn)金流入量的情形，企業(yè)的籌資能力、償債能力就會(huì)變差，企業(yè)財(cái)務(wù)彈性就變小。

3.現(xiàn)金流量能更好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力。實(shí)踐證明，大部分破產(chǎn)倒閉的企業(yè)都是盈利情況非常好的企業(yè)，這些企業(yè)雖然利潤(rùn)豐厚，擁有大量的流動(dòng)資產(chǎn)，但現(xiàn)金支付能力卻很差，甚至無(wú)力償還到期債務(wù)，最后破產(chǎn)清算。存貨周轉(zhuǎn)率是衡量現(xiàn)金流量的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨由土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本(建安費(fèi)、管理費(fèi)、資本化利息等)構(gòu)成，存貨周轉(zhuǎn)速度體現(xiàn)了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金循環(huán)速度的快慢，體現(xiàn)了由存貨到可銷(xiāo)售房屋這種產(chǎn)品的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間越短，現(xiàn)金流動(dòng)越快，相應(yīng)的資金成本越低，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)，企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，償債能力就越強(qiáng)。預(yù)收帳款是監(jiān)控現(xiàn)金流量的又一重要指標(biāo)，《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求，房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)以業(yè)主簽字確認(rèn)收房手續(xù)為依據(jù)，這就導(dǎo)致主要的收入指標(biāo)對(duì)現(xiàn)金流量體現(xiàn)的滯后性，預(yù)收帳款是房屋銷(xiāo)售時(shí)取得現(xiàn)金的最及時(shí)的記錄指標(biāo)，預(yù)收帳款的本期發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定且金額越大，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)量和開(kāi)發(fā)量穩(wěn)定，體現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、開(kāi)發(fā)規(guī)模的變動(dòng)情況，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)償債能力。

三、如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流的管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造，是為了價(jià)值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理，具體為：

1.現(xiàn)金流管理要與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合。現(xiàn)金流管理不應(yīng)僅停留在公司運(yùn)營(yíng)層面，其內(nèi)容僅為現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，現(xiàn)金流管理應(yīng)被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合，同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來(lái)，同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點(diǎn)相匹配。

2.現(xiàn)金流管理要全程控制。企業(yè)的資金運(yùn)行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運(yùn)用和分配，現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。時(shí)實(shí)、動(dòng)態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況，有效地控制整個(gè)企業(yè)的資金支出及資金運(yùn)用，做到事前計(jì)劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰(zhàn)略的實(shí)施，同時(shí)預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)的法律還有利于經(jīng)營(yíng)過(guò)程的控制。全程控制中側(cè)重以下幾個(gè)具體的控制：

(1)現(xiàn)金流預(yù)算?，F(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，日常現(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金安排，保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息，從而保障企業(yè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)或擴(kuò)大再生產(chǎn)的進(jìn)行，滿(mǎn)足企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)的條件。

(2)現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入主要為銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷(xiāo)售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷(xiāo)售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個(gè)部分。

①房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度，使其盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證。

②在產(chǎn)品銷(xiāo)售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠。

③采用多種付款方式促銷(xiāo)，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強(qiáng)土地購(gòu)置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。主要措施如下：

①推遲購(gòu)地首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款。

②依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達(dá)到50％以上才能拿到部分款項(xiàng)。

(4)融資管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多渠道融資方式，以分散融資風(fēng)險(xiǎn)，降低融資成本，提高融資效率。

①銀行系統(tǒng)貸款融資。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。故銀行系統(tǒng)貸款融資仍是目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。

②融資租賃、售后租回。由于該種融資方式額度較小，一般情況不易采用，但在市場(chǎng)低迷、貸款融資緊缺的情況下，該途徑也是可以考慮的。

四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1.現(xiàn)金流管理是企業(yè)的核心，他將涉及到企業(yè)的決策層、管理層和作業(yè)層。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” 房地產(chǎn)行業(yè) 加權(quán)平均進(jìn)項(xiàng)稅率

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“營(yíng)改增”）試點(diǎn)方案。2012年1月1日，上海率先在交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)拉開(kāi)了“營(yíng)改增”試點(diǎn)改革的序幕。2013年8月1日，“營(yíng)改增”已推廣至全國(guó)。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)也納入“營(yíng)改增”范圍。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，實(shí)施“營(yíng)改增”后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)和現(xiàn)金流有何影響，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)這項(xiàng)改革，這些問(wèn)題值得深入探討。

一、營(yíng)業(yè)稅與增值稅

營(yíng)業(yè)稅一般以營(yíng)業(yè)收入額全額作為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行比例稅率，是價(jià)內(nèi)稅?！盃I(yíng)改增”之前房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，適用營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目，稅率為5%。增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是價(jià)外稅。增值稅稅制的核心是稅款的抵扣制，在企業(yè)計(jì)算其繳納的增值稅時(shí)，以不含稅的銷(xiāo)售額乘以稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，允許抵扣其購(gòu)入的應(yīng)稅貨物、勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額。“營(yíng)改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，會(huì)影響企業(yè)所得稅的計(jì)算。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅，計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅”。表面上看不會(huì)影響企業(yè)所得稅的計(jì)算。但是以增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三稅”）為計(jì)稅依據(jù)的城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城建稅及教育費(fèi)附加）仍計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，“營(yíng)改增”后會(huì)影響“三稅”的金額，從而進(jìn)一步影響企業(yè)所得稅。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和現(xiàn)金流的影響

（一）具體分析。

假設(shè)1：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入為S（含稅收入），發(fā)生的除“營(yíng)業(yè)稅金及附加”以外的成本費(fèi)用為C，城市建設(shè)維護(hù)稅的稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，地方教育費(fèi)附加為2%，企業(yè)所得稅的稅率為25%。銷(xiāo)售房產(chǎn)占到房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的絕大部分，企業(yè)整體的稅負(fù)僅考慮營(yíng)業(yè)稅或者增值稅和企業(yè)所得稅，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后四位，不考慮其他影響因素。如表1所示。

假設(shè)2：同假設(shè)1，“營(yíng)改增”后，該房地產(chǎn)企業(yè)被認(rèn)定為小規(guī)模納稅人。根據(jù)現(xiàn)行增值稅法規(guī)定，小規(guī)模納稅人按照應(yīng)稅收入繳納增值稅，不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如表2所示。

通過(guò)表1可知，在“營(yíng)改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率為28.6%-25%C/S，通過(guò)表2可知，在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人企業(yè)的稅負(fù)率為29.62%-25%C/S，“營(yíng)改增”使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率上升了1.02%。

通過(guò)表1可知，在“營(yíng)改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量?jī)糁禐?0.8%S-75%C，通過(guò)表2可知，在“營(yíng)改增”后，對(duì)于房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人企業(yè)來(lái)說(shuō)，其現(xiàn)金流量?jī)糁禐?9.81%S-75%C，“營(yíng)改增”使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量?jī)糁迪陆盗?.99%。

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)較多，與很多行業(yè)有著密切聯(lián)系，如交通運(yùn)輸業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑材料、建筑施工、工程設(shè)計(jì)等。而上游企業(yè)所涉及的行業(yè)適用不同的稅率，如金融保險(xiǎn)業(yè)適用6%的稅率，建筑施工適用11%的稅率，建筑材料適用17%的稅率，上游企業(yè)可能還會(huì)取得小規(guī)模納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的稅率為3%的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。因此我們不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅率為11%，這里需引入加權(quán)平均進(jìn)項(xiàng)稅率。計(jì)算公式為：加權(quán)平均進(jìn)項(xiàng)稅率=∑不同稅率水平的進(jìn)項(xiàng)稅額/∑外購(gòu)業(yè)務(wù)的含稅金額。因此提出：

假設(shè)3：同假設(shè)1，進(jìn)行“營(yíng)改增”后，該房地產(chǎn)企業(yè)被認(rèn)定為一般納稅人，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的加權(quán)平均進(jìn)項(xiàng)稅率為B，能夠取得的增值稅可抵扣金額占成本的比例為N。

通過(guò)表1可知，在“營(yíng)改增”前，企業(yè)的稅負(fù)率為28.6%-25%C/S，通過(guò)表3可知，在“營(yíng)改增”后，對(duì)于房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)率為34.61%-25%C/S-C×N×B/[（1+B）×S]×97%，令兩者相等，得到N=6.20%×（1+B）/B×S/C。當(dāng)N6.20%×（1+B）/B×S/C時(shí)，“營(yíng)改增”后的稅負(fù)率低于“營(yíng)改增”前的稅負(fù)率。

通過(guò)表1可知，在“營(yíng)改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量?jī)糁禐?0.8%S-75%C，通過(guò)表3可知，在“營(yíng)改增”后，對(duì)于房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)來(lái)說(shuō)，其現(xiàn)金流量?jī)糁禐?4.2%S-75%C+109%C×N×B/（1+B），令兩者相等，得到N=6.06%×（1+B）/B×S/C。當(dāng)N6.06%×（1+B）/B×S/C時(shí)，“營(yíng)改增”后的現(xiàn)金流量大于“營(yíng)改增”前的現(xiàn)金流量。

（二）結(jié)論分析。

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)如為小規(guī)模納稅人，其整體稅負(fù)上升，但是上升的幅度較??；現(xiàn)金流量減少，但是減少的幅度不大。“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響不大。

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)如為一般納稅人，其稅負(fù)率和現(xiàn)金流量的影響因素有：成本與收入的比（C/S）、加權(quán)平均進(jìn)項(xiàng)稅率（B）和可抵扣的成本占成本的比（N）。在C/S和B不變的情況下，N越大，企業(yè)的稅負(fù)率越低，現(xiàn)金流量越多；在C/S和N不變的情況下，B越大，企業(yè)的稅負(fù)率越低，現(xiàn)金流量越多；在N和B不變的情況下，C/S越大，企業(yè)的稅負(fù)率越低，現(xiàn)金流量要視具體情況具體分析。

三、房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的籌劃建議

（一）合理選擇納稅人身份。如果房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，其從上游取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票較為困難，可以選擇成為增值稅小規(guī)模納稅人。如果房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)多為一般納稅人，或者雖然是小規(guī)模納稅人，但是可以取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則可以選擇成為一般納稅人。

（二）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理和使用。加強(qiáng)與上游企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)取得增值稅抵扣票據(jù)，使得增值稅的抵扣鏈條完整，稅收環(huán)環(huán)相扣。在建筑業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)也進(jìn)行“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建筑施工可以取得相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工企業(yè)時(shí)，應(yīng)盡可能地選擇建筑業(yè)一般納稅人，不僅可以確保工程質(zhì)量，還可以為企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要實(shí)施增值稅發(fā)票專(zhuān)人保管和專(zhuān)人開(kāi)具，在銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)后，及時(shí)認(rèn)證取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平。

（三）合理選擇收款方式。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，在銷(xiāo)售時(shí)可以采取分期收款的方式，現(xiàn)行增值稅對(duì)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定是：納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，可以約定采取分期收款的方式銷(xiāo)售，而不是直接在合同中約定總的銷(xiāo)售價(jià)款。這樣，可以通過(guò)分期收款銷(xiāo)售方式，在收到款項(xiàng)時(shí)再開(kāi)具發(fā)票，而不是將要收取的款項(xiàng)一次性開(kāi)具在一張發(fā)票上。這樣可以獲取遞延納稅的時(shí)間價(jià)值，間接減輕了企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。

（四）合理劃分企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍涉及較多行業(yè)，適用不同的稅率，要分別核算銷(xiāo)售額，現(xiàn)行增值稅法對(duì)兼營(yíng)的規(guī)定是：兼有不同稅率和征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，如果不能分別核算銷(xiāo)售額，從高適用稅率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理劃分其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，分別核算適用不用稅率的銷(xiāo)售額，以降低企業(yè)整體的稅負(fù)。S

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目 現(xiàn)金流 一體化管理

激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境迫使不少中、小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中越來(lái)越重視對(duì)現(xiàn)金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏統(tǒng)籌，給項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)資金困擾，經(jīng)常臨時(shí)到處籌資來(lái)彌補(bǔ)支付缺口，影響工程進(jìn)度，甚者造成爛尾樓、公司破產(chǎn)。針對(duì)這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高現(xiàn)金流的管理水平，以此促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利完工和交付，避免出現(xiàn)賬面盈利而實(shí)際現(xiàn)金流凈流出的局面，使得企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展。

一、決策階段的現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段做好現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)比較關(guān)鍵，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入。科學(xué)、合理的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)對(duì)項(xiàng)目的投資決策起著至關(guān)重要的作用，特別是對(duì)現(xiàn)金流入的客觀預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)不當(dāng)可能導(dǎo)致決策不當(dāng)，項(xiàng)目整體現(xiàn)金凈流入才有投資的必要；科學(xué)、合理的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)為企業(yè)提前做好階段性籌資、有效開(kāi)展增收節(jié)支等工作提供依據(jù)。在決策階段，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理主要需要解決以下三個(gè)方面的問(wèn)題：

一是投資決策。主要是指項(xiàng)目是否具有開(kāi)發(fā)的價(jià)值，企業(yè)的發(fā)展情況是否能夠提供項(xiàng)目所需要的開(kāi)發(fā)資金。而投資決策就是通過(guò)投資運(yùn)營(yíng)、成控、銷(xiāo)售及財(cái)務(wù)等部門(mén)通力合作，綜合各項(xiàng)因素，計(jì)算出項(xiàng)目的收益率、所需資金以及回收期等，從而為領(lǐng)導(dǎo)決定是否開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供決策依據(jù)?？茖W(xué)合理的決策在一定程度上能避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金缺乏的情況，也能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。

二是土地報(bào)價(jià)。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最先需要關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。近幾年來(lái)，我國(guó)土地出讓制度得到完善，對(duì)于土地的競(jìng)爭(zhēng)也形成了制度，在這樣的情況下，對(duì)于土地的預(yù)測(cè)價(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)很大的差距。為此，現(xiàn)金流管理的相關(guān)人員，不僅需要了解公司的資金情況，還需要了解土地市場(chǎng)政策，這樣才能在土地報(bào)價(jià)中取得勝利。

三是方案調(diào)整。制定一個(gè)完整的方案是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目必不可少的，并且要不斷的根據(jù)具體情況的變化進(jìn)行方案調(diào)整，以便能夠減輕資金帶來(lái)的壓力，也降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，能夠保證現(xiàn)金的平緩流動(dòng)。因此在決策階段，房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理人員必須要多次調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，通過(guò)方案修改，確定開(kāi)發(fā)價(jià)值。決策階段，必需要對(duì)信息進(jìn)行全面的掌握，了解現(xiàn)金流所有的要素信息，之后再根據(jù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的具體情況，對(duì)信息進(jìn)行加工和修正，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的模型。此外，還需要加之注意的是，決策階段的現(xiàn)金流管理不是簡(jiǎn)單的修正，而應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流管理。這就需要現(xiàn)金流管理人員在進(jìn)行管理時(shí)做到以下幾點(diǎn)：首先，必須使房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的信息達(dá)到對(duì)稱(chēng)，絕對(duì)不容許存在大的誤差。其次，要明確現(xiàn)金流管理模型的編制過(guò)程十分復(fù)雜，必須按照一定的流程進(jìn)行制作，進(jìn)行定位報(bào)告后才開(kāi)始進(jìn)行各項(xiàng)預(yù)測(cè)，這樣才能保證得到的管理模型確實(shí)可行。最后，在決策階段中，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流是重要的一部分，因?yàn)轭A(yù)測(cè)具有很大的不確定性，因而需要現(xiàn)金流管理人員不斷的隨著公司的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)行合理的調(diào)整。

二、實(shí)施階段的現(xiàn)金流管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)施階段中，開(kāi)發(fā)成本是現(xiàn)金流管理所涉及的重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)成本包含的內(nèi)容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安裝及基礎(chǔ)、配套設(shè)施的成本以及項(xiàng)目管理的成本等。決策階段就對(duì)所要花費(fèi)的資金做預(yù)算，在實(shí)施階段要將兩者進(jìn)行對(duì)比，以此發(fā)現(xiàn)預(yù)測(cè)所存在的誤差，為房地產(chǎn)企業(yè)其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起到積極的作用。決策階段所形成的現(xiàn)金流管理模型是實(shí)施階段的依據(jù)，在實(shí)施階段，現(xiàn)金流管理人員需要根據(jù)實(shí)施階段的具體情況進(jìn)行不斷的調(diào)整，這樣才能保證決策階段所制定的現(xiàn)金流模型才能適應(yīng)實(shí)施階段的要求。在房地產(chǎn)開(kāi)始實(shí)施的階段，現(xiàn)金流會(huì)與決策時(shí)期的預(yù)算存在較大的差別，但這種誤差會(huì)在項(xiàng)目不斷發(fā)展中逐漸縮小。因此，就需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行管理，一方面要對(duì)成本進(jìn)行控制，這必須貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。要時(shí)時(shí)對(duì)比決策階段的預(yù)測(cè)成本和實(shí)施階段的現(xiàn)金流的成本之間的差異進(jìn)行對(duì)比，規(guī)劃和控制成本構(gòu)成的全部要素，這樣才能最大程度的保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最大利潤(rùn)；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還需要通過(guò)房屋預(yù)售來(lái)解決開(kāi)發(fā)所存在的資金缺口問(wèn)題，通過(guò)預(yù)售加速資金的回流。分析促銷(xiāo)的效果，控制好成本，并加速資金的流入，使現(xiàn)金流趨于平衡。

三、完成階段的現(xiàn)金流管理

（一）目標(biāo)評(píng)估

目標(biāo)評(píng)估是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流管理中對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和開(kāi)發(fā)帶來(lái)的收入進(jìn)行計(jì)算，并且隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)程不斷考核項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的全部現(xiàn)金流，要將決策階段與實(shí)施階段的目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，這樣才能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行評(píng)估，確定投資決策是否合理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否完成了開(kāi)發(fā)之初所要達(dá)到的目標(biāo)和獲得的利潤(rùn)，這樣才能判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否。

（二）過(guò)程評(píng)估

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的現(xiàn)金流管理就是利用不斷出現(xiàn)的現(xiàn)金流信息進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所使用到的現(xiàn)金管理的過(guò)程。對(duì)現(xiàn)金流管理的過(guò)程進(jìn)行的評(píng)估，實(shí)際上等于對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流管理效率進(jìn)行了一次總結(jié)，也是對(duì)現(xiàn)金流管理的作用的評(píng)價(jià)。要對(duì)現(xiàn)金流管理過(guò)程進(jìn)行評(píng)價(jià)，就需要現(xiàn)金流管理人員記錄下現(xiàn)金流管理的每個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能在仔細(xì)檢查后做出評(píng)價(jià)?，F(xiàn)金流管理的過(guò)程十分復(fù)雜，因而評(píng)估內(nèi)容很多，這主要包括決策階段現(xiàn)金流的主要流向，流量大小等，這些科學(xué)與否直接決定了決策階段預(yù)測(cè)的效果。此外還有對(duì)實(shí)施階段的評(píng)估，這主要包括項(xiàng)目收支記錄，核算進(jìn)行的頻率、制定可行的危機(jī)管理制度以及是否有危機(jī)處理措施等等。

（三）影響評(píng)估

現(xiàn)金流管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，在執(zhí)行過(guò)程中也會(huì)遇到很多問(wèn)題，受到許多因素的干擾，只有對(duì)現(xiàn)金流管理的影響因素進(jìn)行分析和評(píng)估，才能保證現(xiàn)金流管理的正常進(jìn)行。其中對(duì)現(xiàn)金流管理產(chǎn)生影響的因素主要有以下幾個(gè)方面：一是宏觀因素，主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治以及社會(huì)的發(fā)展情況等。二是地區(qū)因素，這主要是指城市將來(lái)發(fā)展的方向，城市的管理體制以及規(guī)劃方案的變動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)政府提供的政策以及住房的飽和程度等。三是外部因素，這主要是指投資的地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況，首先考慮交通是否便利。其次是周邊是否有完善的配套設(shè)施。再次考慮是否在潛在的用戶(hù)以及用戶(hù)的需求。最后，為了保證項(xiàng)目的順利完成，還要考慮施工隊(duì)伍的能力以及供貨的能力等。四是內(nèi)部因素，這就要房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)保證擁有合理的組織架構(gòu)、完善的管理體制、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、廣闊的融資渠道、優(yōu)秀的建筑方案以及強(qiáng)大的資金支持等，內(nèi)部因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要因素，只有把握好這些因素，讓它們對(duì)現(xiàn)金流管理起積極作用，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得成功。

四、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)金流管理在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中十分重要，只有做好現(xiàn)金流管理，才能為前期的決策提供參考，為實(shí)施階段提供保證。要提高管理人員的現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制定有關(guān)的管理措施，這樣才能使現(xiàn)金流管理得以真正的貫徹和落實(shí)。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)金流量 投資活動(dòng) 籌資活動(dòng)

一、A地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介

A地產(chǎn)公司于1984年在深圳成立。是中國(guó)最早成立的房地產(chǎn)公司之一。先后于深圳交易所和新加坡交易所掛牌上市。A地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)29年的發(fā)展，已形成集開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合、品種齊全的房地產(chǎn)集團(tuán)，主要經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、科研技術(shù)服務(wù)、興辦實(shí)業(yè)等。2004年開(kāi)始走出蛇口，進(jìn)軍全國(guó)，形成了以深圳為核心，經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)地帶的布局。A地產(chǎn)公司提倡“社區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式”、“綠色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念”、“全程服務(wù)體系”被譽(yù)為中國(guó)地產(chǎn)界 “可持續(xù)發(fā)展”最早的踐行者和成功典范。

二、A地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量分析

（一）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析

根據(jù)A地產(chǎn)公司2010、2011、2012這三年年公司現(xiàn)金流量表的相關(guān)數(shù)據(jù)（見(jiàn)附錄），分別計(jì)算出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占總現(xiàn)金流入的比重、投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量的比重以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量所占的比重繪制出下圖1。圖中藍(lán)線(xiàn)表示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入比重，黃線(xiàn)代表籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入比重，紅線(xiàn)則代表投資活動(dòng)現(xiàn)金流入的比重。

從上圖可知，三種活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占的比重最大，2010年到2012年集中在60%和80%之間，特別是2012年以來(lái)增長(zhǎng)迅速，到2012年底達(dá)到80%。隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量有了較大幅度的增長(zhǎng)。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占20%至40%之間，自2012年以來(lái)呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)，2012年底達(dá)到3年來(lái)最低水平。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，以及銀行政府相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)步入一個(gè)調(diào)整時(shí)期。A地產(chǎn)公司順應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展在穩(wěn)健中尋求發(fā)展，籌資需求有所下降。加之企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理水平的提高以及多元化籌資的運(yùn)用，資金使用效率得到改善。投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量處于非常低的水平。

（二）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析

根據(jù)A地產(chǎn)公司2010、2011、2012這三年年公司現(xiàn)金流量表的相關(guān)數(shù)據(jù)，在分別計(jì)算經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量占總現(xiàn)金流出的比重、投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量的比重以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量所占的比重的基礎(chǔ)上繪制出下圖2。圖中藍(lán)線(xiàn)代表經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出比重，黃線(xiàn)代表籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出比重，紅線(xiàn)則表示的是投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量所占的比重。

在現(xiàn)金流出圖中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出占據(jù)著絕對(duì)主導(dǎo)地位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資和籌資引起的現(xiàn)金流出。2012年與2011和2010年相比，現(xiàn)金流出所占比重有所下降?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流出量在2012年以來(lái)，所占比重有了較大的提升，超過(guò)了20% 。隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，對(duì)資金的需求增大，籌資規(guī)模需求量較大。與現(xiàn)金流入圖結(jié)構(gòu)相似的是，投資活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比重非常小，且變化不大保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

（三）現(xiàn)金流量?jī)攤芰Ψ治?/p>

圖3將2010、2011、2012三年A地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行對(duì)比。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額逐年增長(zhǎng)。從量的角度看，流動(dòng)負(fù)債的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額。特別是2010和2011這兩年中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)了負(fù)值，進(jìn)入2012年有了增長(zhǎng)的趨勢(shì)，出現(xiàn)正數(shù)。我們用經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與流動(dòng)負(fù)債的比值即現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率。這一比率揭示了企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，比率越高，企業(yè)償債能力越強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越小。也不是越高越好，指標(biāo)過(guò)高可能是流動(dòng)資金的不充分利用，也會(huì)造成企業(yè)獲利能力的下降。如圖4所示2010、2011、2012三年A地產(chǎn)公司現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率變化趨勢(shì)圖。2012年現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比不斷上升，短期償債能力不斷改善。2011、2010這兩年比率一直處于負(fù)值，短期償債能力較差。這三年總體上是在曲折中上升，短期償債能力得到了明顯的提高。

（四）現(xiàn)金流量主要項(xiàng)目分析

2010和2011年A地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)出現(xiàn)負(fù)值的狀況，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出量遠(yuǎn)大于現(xiàn)金流入量，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金流量不足，原因在于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出總量中購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金量大。2012年A地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量較前兩年有了較大的改善。

2011、2012投資活動(dòng)流出量遠(yuǎn)大于流出量，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈額為負(fù)值，是企業(yè)擴(kuò)大投資的結(jié)果。籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)中，2012年吸收投資收到的現(xiàn)金為51，100萬(wàn)元，比2011年6，325萬(wàn)元有明顯提高，而取得借款收到的現(xiàn)金為1，040，050萬(wàn)元比2011年的1，220，660萬(wàn)元有所減少。2012年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量比2011年有了大幅度的增長(zhǎng)，主要原因在于償還債務(wù)支付的現(xiàn)金由2011年385，179萬(wàn)元提高到857，147萬(wàn)元，由2010年2-3年期和2011年1-2年期的長(zhǎng)期借款到期累計(jì)起來(lái)導(dǎo)致。

三、結(jié)束語(yǔ)

A地產(chǎn)公司近三年現(xiàn)金流量狀況揭示出A地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量主要存在這些問(wèn)題：現(xiàn)金流入量不足，現(xiàn)金流出量較大；負(fù)債日益增加，償債能力不足等等。在現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量占據(jù)大片江山，在不斷增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入量的同時(shí)，節(jié)約現(xiàn)金流出量。

從現(xiàn)金流量的償債能力的角度來(lái)看，流動(dòng)負(fù)債總額逐年增大，這與A地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)展有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)中的囤地的增多，由于房地產(chǎn)行業(yè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，也是造成負(fù)債增加的原因之一。從圖4現(xiàn)金流量負(fù)債比指標(biāo)反映了A地產(chǎn)公司2012年短期償債能力有了明顯的提高。衡量企業(yè)現(xiàn)金流量長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)、償債保障比率等等。其中償債保障比率是指負(fù)債總額與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~的比值，償債保障比率可以用來(lái)衡量通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲的現(xiàn)金償還債務(wù)的能力。該比率越低，預(yù)示著償還債務(wù)能力越強(qiáng)。2012年12月31日，A地產(chǎn)公司負(fù)債總額為7，975，800萬(wàn)元，由表1可知其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為509，878萬(wàn)元，可以計(jì)算出其償債保障比率為15.64 。該值較大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，依靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流入凈額來(lái)償還債務(wù)負(fù)擔(dān)較大。

隨著存貨的積壓，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~自然就減少，最終造成償債能力的下降。A地產(chǎn)公司近年來(lái)的存貨占總資產(chǎn)的比重較大、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較長(zhǎng)、存貨周轉(zhuǎn)率低，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也較低。2012年12月31日A地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)成本為129，450萬(wàn)元，2012年初存貨有5，144，020萬(wàn)元，期末存貨為7，363，790萬(wàn)元，存貨平均余額為6，253，905，000元，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率常用銷(xiāo)售成本與存貨平均余額的比值來(lái)計(jì)算，可得出為A地產(chǎn)公司2012年存貨周轉(zhuǎn)率為0.207，存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，企業(yè)的庫(kù)存管理水平不高，由于銷(xiāo)售狀況等原因形成存貨積壓?jiǎn)栴}。A地產(chǎn)公司近三年來(lái)存貨周轉(zhuǎn)率維持在20%以下，這與房地產(chǎn)自身行業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中處于中等偏上的水平，與龍頭企業(yè)還是存在明顯的差距，企業(yè)管理層要提高對(duì)存貨的管理水平，提高存貨周轉(zhuǎn)效率?？刹扇?duì)庫(kù)存商品房促銷(xiāo)方式、擴(kuò)大預(yù)售量等方式增加消費(fèi)者的消費(fèi)需求。在營(yíng)業(yè)收入不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，要嚴(yán)格控制好營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用，提高資金的使用效率。

此外，管理者要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量管理的重視程度，改變以事后核算為主的職能模式，延伸到事前監(jiān)督、事中控制、事后分析相結(jié)合的現(xiàn)金流量管理體系。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)與同行業(yè)的交流合作，特別是龍頭企業(yè)先進(jìn)管理水平，尤其是資金管理方面。建立符合企業(yè)自身特點(diǎn)的現(xiàn)金流量預(yù)警系統(tǒng)，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境中，面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)能夠轉(zhuǎn)危為安，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢(shì)頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，防范其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式開(kāi)始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)角度探討了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出部分控制風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 措施

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價(jià)格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題凸顯出來(lái)，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，投資期內(nèi)資金流動(dòng)不均衡的特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與其他行業(yè)也會(huì)有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。

一是從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開(kāi)始，便需要投入巨額開(kāi)發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長(zhǎng)，投資規(guī)模進(jìn)一步加大?？疾旆康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項(xiàng)目公司的自有資金比例均較低，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營(yíng)，如果項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果無(wú)法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。

二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往是多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)控制各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，利用項(xiàng)目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點(diǎn)，以預(yù)售期的項(xiàng)目流動(dòng)資金彌補(bǔ)一部分開(kāi)發(fā)期的項(xiàng)目的資金不足。同時(shí)，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個(gè)集團(tuán)公司就形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將致使整個(gè)資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅到整個(gè)集團(tuán)公司的生存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是近年來(lái)政府各部門(mén)頒布了一系列的政策以調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過(guò)增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場(chǎng)的資金供應(yīng)總量，來(lái)直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時(shí)還通過(guò)相關(guān)政策限制市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到來(lái)自“市場(chǎng)”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時(shí)存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。

（二）內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法控制的，它往往是通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在于：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，周期越長(zhǎng)期間的不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來(lái)超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，其資金成本等開(kāi)發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險(xiǎn)就越大；其次，在崇尚追求個(gè)性的當(dāng)今社會(huì)，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性化也將成為趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，將使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問(wèn)題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)了60%的國(guó)際公認(rèn)警戒線(xiàn)。過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動(dòng)出現(xiàn)問(wèn)題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí)，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會(huì)加大企業(yè)的項(xiàng)目成本，會(huì)減少企業(yè)的收益。

自2010年樓市調(diào)控以來(lái)，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開(kāi)始通過(guò)信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險(xiǎn)。而股權(quán)交易雖沒(méi)有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會(huì)對(duì)公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)依賴(lài)土地紅利和人口紅利，有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)即可獲得巨額利潤(rùn)，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門(mén)之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無(wú)法得到保證。

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受限于多個(gè)政府部門(mén)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒(méi)有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國(guó)家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無(wú)法對(duì)其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國(guó)家政策的態(tài)勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時(shí)調(diào)整自身的管理制度、銷(xiāo)售政策及財(cái)務(wù)政策。在增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理應(yīng)變能力的同時(shí)，也能降低不利條件對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析的同時(shí)，制定科學(xué)后備措施

在項(xiàng)目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國(guó)家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。

（三）根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開(kāi)發(fā)期，基本沒(méi)有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國(guó)現(xiàn)階段，資金來(lái)源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢(shì)下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開(kāi)拓其他資金來(lái)源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否持續(xù)的有一個(gè)課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會(huì)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實(shí)的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)點(diǎn)，便于企業(yè)及時(shí)采取相應(yīng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

其次，當(dāng)前形勢(shì)下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開(kāi)發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個(gè)銀行賬戶(hù)。在資金短缺的情況下，資金分散在各個(gè)賬戶(hù)，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行，只有將資金匯集集中起來(lái)，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是項(xiàng)目管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)評(píng)估面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門(mén)的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險(xiǎn)管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督的同時(shí)，建立定期內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，對(duì)本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。定期聘請(qǐng)外部審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及時(shí)完善內(nèi)部控制體系。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在會(huì)計(jì)核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)闀?huì)計(jì)期間的存在,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)和貨幣資金實(shí)際支付及其變動(dòng)發(fā)生的時(shí)間出現(xiàn)不一致的情況,所以會(huì)產(chǎn)生有權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體。但是,通過(guò)多年來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作實(shí)踐,筆者認(rèn)為,由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特殊特點(diǎn),更加適合采取現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)椴扇?quán)責(zé)發(fā)生制核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況。權(quán)責(zé)發(fā)生制的實(shí)施,從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用等會(huì)計(jì)賬戶(hù)進(jìn)行處理的機(jī)會(huì),簡(jiǎn)而言之,就是便于人為調(diào)節(jié)利潤(rùn),導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真,進(jìn)而導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),導(dǎo)致企業(yè)簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同越多,其應(yīng)收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問(wèn)題也就更為明顯,由此看來(lái),一味采取權(quán)責(zé)發(fā)生制,并不符合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情。另一方面,實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展。它不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則,還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況,實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過(guò)程中,不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整,可見(jiàn),現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對(duì)于房地產(chǎn)公司而言,在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及收入的會(huì)計(jì)核算中,應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據(jù)國(guó)際通行的慣例,在分期銷(xiāo)售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況,而對(duì)一般賒銷(xiāo)收入和貸款利息收入等,采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的,在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來(lái)具體實(shí)施。

2.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來(lái)開(kāi)展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進(jìn)行獨(dú)立核算,就可以不單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬,只需在成本項(xiàng)目欄目?jī)?nèi)增加管理費(fèi)用及利息欄,由于管理費(fèi)用、利息系間接費(fèi)用的主體,為更加有利于開(kāi)展核算,可適時(shí)取消開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬,把房屋開(kāi)發(fā)、土地開(kāi)發(fā)和代建工程開(kāi)發(fā)等設(shè)為一級(jí)賬,然后再設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目。在實(shí)際操作中,企業(yè)完全可以設(shè)立開(kāi)發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬,根據(jù)核算對(duì)象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片,全面記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。到了年末,只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個(gè)部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容,比如開(kāi)工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細(xì)賬,全面記錄成本開(kāi)支情況。運(yùn)用成本卡片開(kāi)展成本核算的主要優(yōu)勢(shì)在于:成本卡片不僅能全面反映一個(gè)項(xiàng)目的整體面貌,以利于開(kāi)展投資分析,而且將項(xiàng)目具體情況作為抬頭,便于開(kāi)展監(jiān)督分析,同時(shí)又免除了結(jié)賬和建賬之苦。

3.擴(kuò)大企業(yè)信息披露范圍

改進(jìn)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算工作,應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍,主要應(yīng)抓好以下三個(gè)方面:一是注重土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息的披露。對(duì)于擁有大批量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),土地成本較低就意味著巨大的利潤(rùn)。隨著土地出讓市場(chǎng)確定為招標(biāo)拍賣(mài)形式,相對(duì)于其他同類(lèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢(shì)頭,進(jìn)而具有更好的投資價(jià)值。信息使用者僅僅通過(guò)房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額,根本無(wú)法掌握土地儲(chǔ)備的相關(guān)信息。可見(jiàn),在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中,增加土地儲(chǔ)備量和成本情況的內(nèi)容,是很有必要的。二是注重分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財(cái)務(wù)報(bào)告的附注中加入分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息,也就是說(shuō),要以企業(yè)的具體項(xiàng)目為基本單位,披露本公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,主要包括銷(xiāo)售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等,這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。高風(fēng)險(xiǎn)性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn),需要在會(huì)計(jì)信息披露中得到充分顯示。為此,應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度,保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量,由于房地產(chǎn)商品還具有長(zhǎng)期、高價(jià)值等特點(diǎn),企業(yè)要按照所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況來(lái)提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金,以提升應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí),要在企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分闡述各種風(fēng)險(xiǎn),也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的相關(guān)內(nèi)容,對(duì)公司還在開(kāi)發(fā)中的土地、項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分說(shuō)明,以提高抗擊風(fēng)險(xiǎn)的力度。

4.結(jié)語(yǔ)

在實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后,會(huì)計(jì)規(guī)范體系建設(shè)越來(lái)越趨于完善,全社會(huì)的法律意識(shí)也在逐步增強(qiáng),有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的執(zhí)法力度也在不斷提高,這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際特點(diǎn),進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作,為企業(yè)帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益。

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文

【關(guān)鍵詞】 貨幣政策; 房地產(chǎn); 經(jīng)營(yíng)績(jī)效; 面板模型

中圖分類(lèi)號(hào)：F270.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2015）07-0069-04

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重大貢獻(xiàn)。當(dāng)前房?jī)r(jià)一直居高不下，引發(fā)了一系列的社會(huì)問(wèn)題。自2003年開(kāi)始，央行頻繁使用貨幣政策工具對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，不少學(xué)者也進(jìn)行了相關(guān)研究，取得了豐碩成果。任木榮（2012）和王東（2012）就貨幣政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制進(jìn)行了研究。任木榮（2012）認(rèn)為貨幣政策傳導(dǎo)有效性不強(qiáng)，導(dǎo)致貨幣政策的調(diào)控效率較低，利率因無(wú)法區(qū)分投機(jī)需求和消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。王東（2012）指出調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。陳勝（2010）就貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，指出貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著，認(rèn)為在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)該注重貨幣政策的運(yùn)用。艾丹（2010）對(duì)貨幣政策在抑制高房?jī)r(jià)中的作用進(jìn)行了研究，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，提高央行準(zhǔn)備金率，控制商業(yè)銀行貸款和其他相關(guān)融資渠道是使貨幣政策發(fā)揮作用的有效手段。也有部分學(xué)者面對(duì)貨幣政策調(diào)控將房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象進(jìn)行了相關(guān)研究。陳震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)緊縮貨幣政策下房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力進(jìn)行了研究，指出規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)生存能力較強(qiáng)，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。姚雪緋（2011）采用遞歸VAR方法，使用42家房地產(chǎn)企業(yè)2003―2009年的季度數(shù)據(jù)，研究了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響，指出廣義貨幣供應(yīng)量（M2）和短期利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流都有影響。短期利率對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流影響較大，M2對(duì)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流影響較大。陳歡（2013）利用2008―2011年房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)，對(duì)貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系進(jìn)行了研究，指出貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債和所有者權(quán)益的影響是完全相反的。當(dāng)前關(guān)于貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響的研究還沒(méi)有明確結(jié)果，本文采用房地產(chǎn)上市公司面板數(shù)據(jù)來(lái)研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響。

二、理論分析

貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調(diào)控利率和存款準(zhǔn)備金率，以達(dá)到或維持特定政策目標(biāo)的各項(xiàng)措施。貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制可以表述為在一定的貨幣政策目標(biāo)指導(dǎo)下，通過(guò)使用貨幣政策操作工具影響貨幣政策操作目標(biāo)，并通過(guò)各種傳導(dǎo)渠道傳遞至最終目標(biāo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

（一）貸款利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響分析

貸款利率調(diào)整將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，成本的改變又會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，繼而影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。利率調(diào)整會(huì)影響潛在購(gòu)房者的購(gòu)房意向，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力。另外，利率的調(diào)整將直接影響上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)為減少政策變動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響，可能會(huì)改變企業(yè)融資結(jié)構(gòu)從而影響企業(yè)的償債能力。

（二）存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響分析

中央銀行提高存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行放貸資金減少。商業(yè)銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件和資金用途的要求和監(jiān)控將更加嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款的難度更大。同時(shí)，中央銀行對(duì)存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整將導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)不明朗的前景持觀望態(tài)度，間接降低房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源，資金短缺導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司無(wú)法獲取土地，土地儲(chǔ)備減少將影響房地產(chǎn)上市公司進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)能力。

（三）貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響分析

貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響可以從貨幣供給的流動(dòng)性和銀行的信貸渠道兩方面解釋。央行通過(guò)增加基礎(chǔ)貨幣投放，在流動(dòng)性更加充裕的情況下，商業(yè)銀行的放貸能力提高、放貸意愿增強(qiáng)，促使銀行發(fā)放更多的房地產(chǎn)抵押貸款，從而增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)方面，貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得資金，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。另外我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善，投資渠道匱乏，貨幣供應(yīng)量增加導(dǎo)致大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)收入，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響需要選取合適的貨幣政策指標(biāo)和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)。通過(guò)分析貨幣政策與房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)之間的關(guān)系，得出貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響。

1.貨幣政策指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇與處理

貨幣政策指標(biāo)方面，選取貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策指標(biāo)?？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般在三年以?xún)?nèi)，選取1―3年期的貸款利率作為貸款利率評(píng)價(jià)指標(biāo)。因研究對(duì)象為房地產(chǎn)上市公司，規(guī)模較大，資金需求較多，小型金融機(jī)構(gòu)資金難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)上市公司需求，選取大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率作為法定存款準(zhǔn)備金率評(píng)價(jià)指標(biāo)。通過(guò)文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量研究方面基本都選取廣義貨幣供應(yīng)量作為研究對(duì)象，因此，本文選取廣義貨幣供應(yīng)量（M2）作為貨幣供應(yīng)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。

從2003年開(kāi)始，中國(guó)人民銀行在國(guó)務(wù)院指導(dǎo)下對(duì)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了多次調(diào)整，因本文研究對(duì)象為年度數(shù)據(jù)，為方便研究及數(shù)據(jù)統(tǒng)一性，取每年的平均貸款利率和平均存款準(zhǔn)備金率作為貸款利率和存款準(zhǔn)備金率的最終數(shù)據(jù)，如表1和表2所示。

中央銀行主要通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，通過(guò)發(fā)行中央銀行票據(jù)，回籠資金使得流通中的貨幣減少;相反，通過(guò)回購(gòu)債券等使資金進(jìn)入流通增加貨幣供應(yīng)量。2003―2013年，我國(guó)貨幣供應(yīng)量情況如表3所示。

2.房地產(chǎn)企業(yè)樣本選擇與數(shù)據(jù)處理

利用深圳證券交易所和上海證券交易所的信息，通過(guò)房地產(chǎn)板塊分析，選取了149家房地產(chǎn)上市企業(yè)，通過(guò)分析其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，選取房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總業(yè)務(wù)收入85%以上的企業(yè)并剔除財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，最后共選取59家上市房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象。通過(guò)上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)，提取了59家上市房地產(chǎn)企業(yè)2003―2013年11年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

（二）房地產(chǎn)上市公司樣本選擇及經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)構(gòu)建

當(dāng)今社會(huì)，無(wú)論何種社會(huì)形態(tài)，無(wú)論何種經(jīng)濟(jì)制度，也無(wú)論何種企業(yè)性質(zhì)，財(cái)務(wù)績(jī)效始終是企業(yè)關(guān)注的核心，因此采用財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效對(duì)任何經(jīng)濟(jì)環(huán)境下任何性質(zhì)的企業(yè)都具有重要意義。本文從盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、償債能力和成長(zhǎng)能力方面使用財(cái)務(wù)指標(biāo)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表4所示。

（三）模型構(gòu)建

本文使用Eviews軟件，通過(guò)建立面板數(shù)據(jù)模型來(lái)檢驗(yàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響。面板數(shù)據(jù)包含有橫截面、時(shí)期和變量三維信息，利用Panel Data（面板數(shù)據(jù)）模型可以構(gòu)造和檢驗(yàn)比以往單獨(dú)使用截面數(shù)據(jù)或時(shí)間序列數(shù)據(jù)更為真實(shí)的方程，可以進(jìn)行更加深入的分析。

1.面板數(shù)據(jù)模型檢驗(yàn)

面板數(shù)據(jù)模型的種類(lèi)很多，一般可以分為變系數(shù)模型和變截距模型。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)樣本全部來(lái)自滬深A(yù)股，樣本房地產(chǎn)上市公司面臨的社會(huì)背景和經(jīng)濟(jì)制度并無(wú)太大差異，又因?yàn)橥ǔ：苌俨捎米兿禂?shù)模型，因此這里采用變截距模型。變截距模型又有混合效應(yīng)模型、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，因此，在模型設(shè)定前先進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)確定模型形式。通常使用F檢驗(yàn)決定選用混合模型還是固定效應(yīng)模型，用Hausman檢驗(yàn)決定采用固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型。

2.建立回歸模型

本文經(jīng)過(guò)單位根檢驗(yàn)，原序列平穩(wěn)，可以建立回歸模型。經(jīng)F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)確定模型形式，建立變截距混合效應(yīng)模型?？紤]到貨幣貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響可能存在滯后性，因此建立當(dāng)期影響的回歸模型1和滯后一期影響的回歸模型2。

y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +

？茁3x3+？酌 （1）

y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +

？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）

其中y1、y2、y3…為總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率等績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，x1、x2、x3分別為貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量，？琢為常數(shù)項(xiàng)，？茁為影響系數(shù)，？酌為誤差項(xiàng)。

經(jīng)過(guò)分析整理，得到回歸結(jié)果如表5、表6所示。

（四）檢驗(yàn)結(jié)果分析與說(shuō)明

由貨幣政策（貸款利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣供應(yīng)量）與房地產(chǎn)上市公司評(píng)價(jià)指標(biāo)（盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、償債能力、成長(zhǎng)能力）的回歸模型，綜合考慮當(dāng)期影響及滯后一期的影響可知：

貸款利率對(duì)房地產(chǎn)上市公司每股收益和每股凈資產(chǎn)影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，且當(dāng)期影響比滯后一期影響顯著。說(shuō)明利率提高會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，這種影響會(huì)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整逐漸減弱。原因在于貸款利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期盈利能力造成影響，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提高售價(jià)等措施，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)報(bào)酬率、每股收益影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說(shuō)明貨幣供應(yīng)量增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力一開(kāi)始有負(fù)面影響，之后這種影響逐漸削弱?？赡艿脑蚴秦泿殴?yīng)量的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)上游的建筑材料價(jià)格上升，而商品房的建造和銷(xiāo)售具有價(jià)格滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力降低，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提高售價(jià)將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這種影響逐漸削弱。

貸款利率對(duì)房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率當(dāng)期影響不顯著，滯后一期影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說(shuō)明利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的影響具有滯后性。貸款利率調(diào)整影響潛在購(gòu)房者購(gòu)房意向，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)且滯后一期影響仍然顯著。說(shuō)明存款準(zhǔn)備金率提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力具有重大影響，且這種影響短期內(nèi)不會(huì)消失。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營(yíng)能力影響不顯著。

貸款利率對(duì)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率、現(xiàn)金比率影響顯著，存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)上市公司長(zhǎng)期負(fù)債比率和資產(chǎn)負(fù)債率影響顯著。說(shuō)明貸款利率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，存款準(zhǔn)備金率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。貸款利率變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)將付出更多的財(cái)務(wù)費(fèi)用，流動(dòng)資產(chǎn)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力受到影響。存款準(zhǔn)備金率變化，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難增加，房地產(chǎn)企業(yè)為保證發(fā)展需要，傾向于借入更多長(zhǎng)期貸款或進(jìn)行權(quán)益融資，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金比率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說(shuō)明貨幣供應(yīng)量的短期刺激，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少現(xiàn)金持有量。貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的途徑增加，未來(lái)不確定性減少，房地產(chǎn)企業(yè)將減少現(xiàn)金持有量。

貸款利率對(duì)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長(zhǎng)率當(dāng)前影響為負(fù)，滯后一期影響為正。利率的提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)能力有負(fù)面影響，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)有促進(jìn)作用?？赡茉蚴抢侍岣邔?dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲，人們的短期觀望導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售變慢，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于賣(mài)方市場(chǎng)，當(dāng)消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)這種價(jià)格的提升是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)時(shí)，會(huì)積極進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)成長(zhǎng)能力增強(qiáng)。存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明存款準(zhǔn)備金率的提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)具有負(fù)面影響。存款準(zhǔn)備金率增加，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金欠缺影響房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說(shuō)明貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)短期成長(zhǎng)能力有負(fù)面影響，影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)短期盈利能力有影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)能力。

四、總結(jié)

貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效具有明顯影響，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)預(yù)期增強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)嫁成本等方法消除對(duì)績(jī)效的負(fù)面影響將變得愈發(fā)困難。另外，十八屆三中全會(huì)后，要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定作用，利率將逐漸交由市場(chǎng)決定，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多的不確定性，在這種情況下提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展有重要意義。

在貨幣政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地發(fā)展，首先，要拓寬融資渠道。貨幣政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效造成影響的一個(gè)路徑是影響融資成本，在轉(zhuǎn)嫁成本越來(lái)越困難和市場(chǎng)愈發(fā)不可預(yù)測(cè)的背景下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將顯著增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)不可能再依賴(lài)銀行貸款，必須拓寬融資渠道，其中海外融資和信托融資是重要選項(xiàng)。其次，房屋開(kāi)發(fā)要面向真實(shí)自住的需求。貨幣政策的調(diào)控重點(diǎn)在于控制投資投機(jī)性需求，鼓勵(lì)剛性需求，進(jìn)行差異化調(diào)控的動(dòng)機(jī)明顯，在當(dāng)前降價(jià)預(yù)期嚴(yán)重、銷(xiāo)售艱難的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)面向真實(shí)自住性需求和改善性需求，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的房子，回避政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

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