房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；風(fēng)險(xiǎn)控制

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)融入全球經(jīng)濟(jì)的步伐加快，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，投資額度大幅增加，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資步伐加快，但和我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度以及城市化快速發(fā)展的進(jìn)程相比，房地產(chǎn)公司資金供給和資金需求不相配合，造成房地產(chǎn)公司資金來(lái)源渠道較為單一。為解決房地產(chǎn)公司的“資金瓶頸”，需要采用吸收社會(huì)資金，多途徑融資的多元化投資的方式，來(lái)加快我國(guó)房地產(chǎn)公司投資的步伐，但與此同時(shí)，也不可避免的帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險(xiǎn)與控制進(jìn)行了探討。

一、工程項(xiàng)目融資管理

從定義上來(lái)看，融資是指從自身經(jīng)營(yíng)狀況和資金運(yùn)用狀況角度出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的發(fā)展需要，經(jīng)過(guò)科學(xué)的測(cè)算資金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式來(lái)進(jìn)行資金的組織的過(guò)程，其主要是保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金的一種行為。融資過(guò)程包括了融資渠道、方式和數(shù)量結(jié)構(gòu)等問題，現(xiàn)代融資行為拓展了傳統(tǒng)的融資概念，其不但包括了實(shí)體有形資本的融通，也包括了虛擬無(wú)形資本的融通。融資過(guò)程是一種社會(huì)資源的重新配置過(guò)程，和投資關(guān)系密切，投資行為直接決定了融資的過(guò)程，所以說(shuō)，沒有投資的需求也就沒有融資的需求。同時(shí)，投資主體的財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)背景以及投資項(xiàng)目預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流量情況都決定了企業(yè)的融資數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式等等。融資的過(guò)程也直接決定了投資的過(guò)程，一般來(lái)說(shuō)，投資者無(wú)法籌集足夠數(shù)量的資金，那么相應(yīng)的投資量以及投資結(jié)構(gòu)等也將發(fā)生變化。從以上論述可以看出，投資活動(dòng)和融資活動(dòng)是一個(gè)整體的活動(dòng)，從這個(gè)角度看，投資和融資活動(dòng)也可以稱為投融資。

二、房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)

1、以風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別為融資結(jié)構(gòu)依據(jù)

房地產(chǎn)公司的融資是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行定位的一種結(jié)構(gòu)性融資，重點(diǎn)是融資結(jié)構(gòu)的確定。成功的房地產(chǎn)公司需要項(xiàng)目的各參與方進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分配。但首先需要對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，進(jìn)而確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制提供重要的參考途徑，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)情況下合理的融資結(jié)構(gòu)的確定。

2、以項(xiàng)目當(dāng)事人為風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)主體

房地產(chǎn)公司管理重點(diǎn)還是需要人去完成，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)更是需要人的參與，通過(guò)建立合同管理的形式，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)以及風(fēng)險(xiǎn)管理人進(jìn)行約束，進(jìn)而保證項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，需要對(duì)項(xiàng)目各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，需要考慮到項(xiàng)目建設(shè)中各個(gè)參與人以及貸款人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。成功的房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)需要各參與方來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的共同承擔(dān)，一旦房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)確立以后，需要各方對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)計(jì)并進(jìn)行承擔(dān)準(zhǔn)備。

3、以合同作為風(fēng)險(xiǎn)處置手段

對(duì)房地產(chǎn)公司融資的的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管理以后，落實(shí)環(huán)節(jié)是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的處置。在房地產(chǎn)公司融資中，對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體化后，需要通過(guò)合同的形式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，同時(shí)通過(guò)合同的形式來(lái)確定各個(gè)項(xiàng)目參與人的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)容量，以及以何種形式來(lái)承擔(dān)項(xiàng)目合同、融資合同，并作為風(fēng)險(xiǎn)處理來(lái)在項(xiàng)目周期中進(jìn)行貫穿，并確保彼此相互銜接，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的目的。

三、房地產(chǎn)公司融資與風(fēng)險(xiǎn)管理

1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，對(duì)于房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別因依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同而存在著差異。首先是項(xiàng)目融資的利率風(fēng)險(xiǎn)，是指項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于利率變動(dòng)直接或間接地造成項(xiàng)目?jī)r(jià)值降低或收益受到的損失。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目通常是采用銀團(tuán)或集團(tuán)貸款的融資形式，而項(xiàng)目的建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，在此期間沒有收入，項(xiàng)目的總利息數(shù)將有可能占整個(gè)項(xiàng)目融資費(fèi)用的大部分，而項(xiàng)目的實(shí)施方一旦付息有困難，所產(chǎn)生的后果多半會(huì)是項(xiàng)目完成的延誤，這將會(huì)對(duì)貸款方的資金回報(bào)產(chǎn)生直接的影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在一定的成本下維持產(chǎn)品質(zhì)量下，市場(chǎng)上可能帶來(lái)的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。完工風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的融資完成和工程完工存在本質(zhì)的區(qū)別，不僅僅是按照項(xiàng)目計(jì)劃去進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施完成，而是要在項(xiàng)目完成后達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的生產(chǎn)能力。因此，完工風(fēng)險(xiǎn)還包括了技術(shù)等原因而導(dǎo)致的項(xiàng)目建設(shè)期延長(zhǎng)，以及項(xiàng)目未到達(dá)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等等。

2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理是復(fù)雜的系統(tǒng)，存在很多定性和定量的因素可以去對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行效果評(píng)價(jià)。而這些因素多是相互影響和相互作用的，這些影響是導(dǎo)致項(xiàng)目變化的重要因素。為了進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理，不能僅僅只依靠定性分析的手段，還需要通過(guò)復(fù)雜的定量方法進(jìn)行項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，通過(guò)系統(tǒng)分析的方法來(lái)進(jìn)行了解，進(jìn)而客觀分析出項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)水平。由于定性評(píng)估具有較強(qiáng)的針對(duì)性，一般根據(jù)房地產(chǎn)公司實(shí)際來(lái)加以使用。而定量分析法師利用數(shù)學(xué)模型對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的利率風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行定量評(píng)估。定量分析分為經(jīng)濟(jì)法和非經(jīng)濟(jì)法。經(jīng)濟(jì)法是利用現(xiàn)金流量模型求出項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NVP），進(jìn)而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。其次，要對(duì)項(xiàng)目融資期間現(xiàn)金流量進(jìn)行客觀計(jì)量，進(jìn)而為融資決策提供風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。此時(shí)主要選取了累計(jì)債務(wù)覆蓋率和項(xiàng)目債務(wù)承受比率兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)指標(biāo)）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)與衡量。非經(jīng)濟(jì)法主要有模糊評(píng)價(jià)法。模糊評(píng)價(jià)體系分為初級(jí)和多級(jí)評(píng)價(jià)體系，初級(jí)是根據(jù)各風(fēng)險(xiǎn)因素等級(jí)進(jìn)行分類評(píng)價(jià)，其向量評(píng)價(jià)結(jié)果為Bk。多級(jí)評(píng)價(jià)體系是將初級(jí)評(píng)價(jià)體系的結(jié)果進(jìn)行歸一化處理，并組成合成矩陣，再進(jìn)行評(píng)價(jià)向量的計(jì)算，并進(jìn)行逐級(jí)評(píng)價(jià)，最終形成在評(píng)價(jià)集合基礎(chǔ)上的隸屬度矩陣的模型。在進(jìn)行判斷時(shí)，要遵循加權(quán)平均和最大隸屬度原則對(duì)評(píng)價(jià)體系的結(jié)果進(jìn)行最終的判斷。

四、房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)控制

融資風(fēng)險(xiǎn)的控制是在對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，進(jìn)而通過(guò)一定的控制手段，來(lái)降低房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生以及發(fā)生的損失概率。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)包括了可控和不可控兩方面的因素?？煽仫L(fēng)險(xiǎn)因素，可以通過(guò)組織實(shí)施和協(xié)調(diào)的方式進(jìn)行控制。而對(duì)于不可控因素，比如市場(chǎng)需求等導(dǎo)致等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，由于難以避免，因此可以采用風(fēng)險(xiǎn)分散或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)控制是處置風(fēng)險(xiǎn)的最重要工具，風(fēng)險(xiǎn)損失控制比其他風(fēng)險(xiǎn)控制工具更為有效。主動(dòng)預(yù)防可能要比風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等采取的措施更為有效和有意義。從全面角度出發(fā)，損失控制要優(yōu)于轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的角度出發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁不是風(fēng)險(xiǎn)消失，而只是將風(fēng)險(xiǎn)從一個(gè)地方轉(zhuǎn)嫁到另外一個(gè)地方，并沒有減少風(fēng)險(xiǎn)的整體，U型瓶效應(yīng)突出。例如：對(duì)項(xiàng)目開展保險(xiǎn)就是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁措施，是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生損失后進(jìn)行的財(cái)務(wù)補(bǔ)償，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制而言，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁是一種被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)措施。而風(fēng)險(xiǎn)控制雖然不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行完全的消除，但作為一種積極主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)防范手段，其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施非常有效。與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁和風(fēng)險(xiǎn)控制相對(duì)應(yīng)的還有一種風(fēng)險(xiǎn)管理工具，即損失融資方式，這種風(fēng)險(xiǎn)控制方式不是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，而是自留風(fēng)險(xiǎn)損失以及因此而發(fā)生的損失后果。風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)處置不同的是，風(fēng)險(xiǎn)自留并不能起到風(fēng)險(xiǎn)控制的作用，它不是以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的積極主動(dòng)防范為目的，而是明確知道項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)后進(jìn)行主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)，并接受因此而產(chǎn)生的不利后果，是一種主動(dòng)的計(jì)劃和準(zhǔn)備活動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)自留情況下發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)都是企業(yè)通過(guò)自我資金承擔(dān)的。

對(duì)待不同的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行項(xiàng)目融資中，要積極采用不同的措施進(jìn)行控制和規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制和規(guī)避的效果。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔(dān)保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金，成長(zhǎng)期可以通過(guò)銀行借款來(lái)取得拓展業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金，成熟期甚至可以引入風(fēng)險(xiǎn)基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國(guó)家正通過(guò)多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分運(yùn)用國(guó)家的金融政策和對(duì)民間資本合法化的有利政策空間，改變過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)銀行融資或等待機(jī)會(huì)上市融資的狹隘融資觀念，應(yīng)該把民間借貸陽(yáng)光化、規(guī)范化，拿到地面上來(lái)。通過(guò)拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力。

總之，房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，需要企業(yè)正確認(rèn)識(shí)其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，并采用有效方法加以規(guī)避，不斷提高企業(yè)項(xiàng)目融資的效率，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]王霧虹，何帥領(lǐng).BT項(xiàng)目融資中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].2009（6）

第2篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

近年來(lái)，保險(xiǎn)市場(chǎng)的火熱吸引著各路資本的進(jìn)入，其中不乏房地產(chǎn)公司的身影。據(jù)《投資者報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2016年批復(fù)籌建的18家保險(xiǎn)公司中，至少有一半險(xiǎn)企的發(fā)起股東包含了房地產(chǎn)公司。此外，在已開業(yè)的保險(xiǎn)公司中，還有至少3家險(xiǎn)企的股權(quán)變動(dòng)中引入了房地產(chǎn)背景企業(yè)，兩類共計(jì)17家房企進(jìn)入。

當(dāng)房地產(chǎn)與保險(xiǎn)公司相互聯(lián)系，很容易產(chǎn)生一系列化學(xué)效應(yīng)，資本市場(chǎng)攪局者寶能系、恒大系成為這類結(jié)合的典型。為何房地產(chǎn)公司如此青睞保險(xiǎn)市場(chǎng)？一方面或許是為了能夠從保險(xiǎn)渠道低成本獲得資金，為公司發(fā)展提供便利現(xiàn)金流。另一方面也有可能是看重保險(xiǎn)公司的盈利能力，而進(jìn)行股權(quán)投資。

不過(guò)也要注意，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)及保險(xiǎn)公司普遍5～8年的盈利周期，這些房地產(chǎn)公司的愿望或許會(huì)落空。

半數(shù)籌建險(xiǎn)企股東包含地產(chǎn)資金

據(jù)公開資料顯示，2016年共有18家保U公司獲得保監(jiān)會(huì)的批復(fù)籌建。記者觀察到，這其中至少有9家險(xiǎn)企的發(fā)起股東中包含了房地產(chǎn)企業(yè)，這9家險(xiǎn)企分別是：瑞華健康、復(fù)星聯(lián)合健康、匯邦人壽、三峽人壽、和泰人壽、愛心人壽、華貴人壽、眾惠財(cái)產(chǎn)相互保險(xiǎn)社、黃河財(cái)險(xiǎn)。

例如瑞華健康就有兩個(gè)地產(chǎn)股東入股，分別為咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、深圳市東方置地集團(tuán)有限公司。前者是宇宏集團(tuán)旗下一家分公司，主要以項(xiàng)目開發(fā)和工程管理為主業(yè)。東方置地則是一家老牌的房地產(chǎn)公司，目前主要發(fā)展珠三角地區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)。

另外，還有上市公司世茂股份也入股了匯邦人壽，持股比例20%，為第一大股東。大名城全資子公司名城地產(chǎn)（福建）有限公司也作為黃河財(cái)險(xiǎn)的發(fā)起股東之一，斥資3.5億元拿下14%股權(quán)，位列第二大股東。

此外，還包括中洲置地入股了愛心人壽，成為其發(fā)起股東之一，秦皇島煜明房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司入股和泰人壽等。

三險(xiǎn)企股權(quán)變動(dòng)引入房地產(chǎn)公司

值得關(guān)注的是，2016年有地產(chǎn)公司趁已開業(yè)險(xiǎn)企進(jìn)行股權(quán)變更之際買入股權(quán)實(shí)現(xiàn)控股。

據(jù)《投資者報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，至少有中融人壽、燕趙財(cái)險(xiǎn)、新光海航人壽三家保險(xiǎn)公司的新進(jìn)股東中，引入了有房地產(chǎn)背景的股東。其中最受關(guān)注的當(dāng)屬潮汕地產(chǎn)商的入股，主要以柏霖資產(chǎn)為平臺(tái)公司進(jìn)行保險(xiǎn)公司股權(quán)的收購(gòu)。據(jù)媒體報(bào)道，柏霖資產(chǎn)此前曾是鴻榮源置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻榮源”）100%控股的子公司，雖然隨后進(jìn)行了一系列的股權(quán)變更及增資，但仍與“潮汕幫”的鴻榮源集團(tuán)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，甚至鴻榮源集團(tuán)副總裁的名字就叫賴柏霖，與柏霖資產(chǎn)名稱相同。

2016年，柏霖資產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)入主新光海航人壽。資料顯示，2016年11月，新光海航原股東海航集團(tuán)正式退出，柏霖資產(chǎn)入局接盤，持股比例高達(dá)51%，成為公司絕對(duì)控股股東。

實(shí)際上，這并不是柏霖資產(chǎn)控股的唯一一家保險(xiǎn)公司，記者還注意到，2016年，柏霖資產(chǎn)躋身利安人壽前五大股東行列。目前約占總股本的18. 4%，成為公司第二大股東。

除“潮汕幫”地產(chǎn)的入股之外，擁有房地產(chǎn)背景的中天城投也通過(guò)旗下子公司貴陽(yáng)金控和聯(lián)合銅箔參股中融人壽，二者共同持有中融人壽36.36%的股份，中天城投成為控股股東。

過(guò)去一年，中融人壽飽受償付能力不足的困擾，不過(guò)2016年11月份，股東方已經(jīng)向公司增資40億元，目前公司償付能力已經(jīng)達(dá)134%，符合監(jiān)管要求。此外，2017年1月份，保監(jiān)會(huì)已解除公司停止開展新業(yè)務(wù)及暫停增設(shè)分支機(jī)構(gòu)等監(jiān)管措施，這意味著中融人壽停滯一年的新業(yè)務(wù)將得以重新開展。中融人壽方面對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，下階段將大力發(fā)展中長(zhǎng)期、保障型傳統(tǒng)壽險(xiǎn)產(chǎn)品。另外，老牌地產(chǎn)公司華夏幸福也入股了燕趙財(cái)險(xiǎn)，持股19.75%，為并列第一大股東。

各公司入行原因不一

這些房地產(chǎn)公司或者擁有房地產(chǎn)背景的公司之所以參股險(xiǎn)企，原因也各不相同。一些房地產(chǎn)公司或許是看重保險(xiǎn)公司的現(xiàn)金流通能力，保險(xiǎn)公司每個(gè)月都有源源不斷的保費(fèi)進(jìn)入，這為地產(chǎn)公司補(bǔ)充現(xiàn)金流提供了一些便利。例如去年瘋狂拿地的恒大系，恒大人壽便是瘋狂舉牌的一個(gè)公司。

此外，也有地產(chǎn)公司看重險(xiǎn)企的盈利能力，希望能在保險(xiǎn)公司進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)之后，從保險(xiǎn)公司獲得不錯(cuò)的投資收益。另外，還有地產(chǎn)公司選擇多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)而參股保險(xiǎn)公司，希望能布局金融行業(yè)。

監(jiān)管趨嚴(yán)目標(biāo)難實(shí)現(xiàn)

實(shí)際上，保險(xiǎn)公司包含地產(chǎn)背景股東的情況并不少見，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，目前就有30余家保險(xiǎn)公司的股東中包含有房地產(chǎn)背景的公司。

但現(xiàn)在形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了一些改變，例如保監(jiān)會(huì)自2016年年中起，已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)“保險(xiǎn)姓?！保裁鞔_表示，不允許股東將保險(xiǎn)作為單一融資平臺(tái)。此外，保監(jiān)會(huì)近期還打算對(duì)新成立保險(xiǎn)公司股東股權(quán)比例進(jìn)行調(diào)整，大股東持股不能超過(guò)三分之一，這樣容易形成股東之間相互制衡的形勢(shì)，這對(duì)追求現(xiàn)金流而進(jìn)入險(xiǎn)企的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)無(wú)疑都是阻礙。

第3篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論告訴人們，資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)健康與否的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，財(cái)務(wù)壓力大，風(fēng)險(xiǎn)也大。

對(duì)大多數(shù)公司而言，資產(chǎn)負(fù)債率低意味著公司的財(cái)務(wù)成本低，風(fēng)險(xiǎn)小，償債能力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。因此為了保證資金能順利收回，債權(quán)人通常傾向于投資負(fù)債率低的公司。

但如果依此來(lái)判斷房地產(chǎn)企業(yè)，這就是一種簡(jiǎn)單粗暴的方式。實(shí)際上，高負(fù)債率并非是判定開發(fā)商處于高危境地的充分條件。

上市房企平均負(fù)債率62%

《投資者報(bào)》數(shù)據(jù)研究部統(tǒng)計(jì)了所有中國(guó)內(nèi)地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，共計(jì)160家，其中A股的企業(yè)142家，香港上市的有18家。我們對(duì)這160家房地產(chǎn)公司的負(fù)債率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名，并列出了負(fù)債率最高的前50家公司。

東方證券一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴《投資者報(bào)》記者，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)收賬款占流動(dòng)負(fù)債的比例很大，而凈負(fù)債率是有息負(fù)債和貨幣資金的差額與股東權(quán)益的比值，所以相比負(fù)債率，考慮到預(yù)收賬款影響的凈負(fù)債率能更準(zhǔn)確地衡量地產(chǎn)公司的負(fù)債情況。

然而，由于我們無(wú)法取得香港上市公司的預(yù)收賬款數(shù)據(jù)，所以，我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)中采用的負(fù)債率均未考慮預(yù)收賬款因素。況且，在國(guó)內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況考量，一般也不會(huì)剔除預(yù)收賬款。

本報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年，160家內(nèi)地上市房地產(chǎn)公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到62.20%，營(yíng)業(yè)總額為8481億元，凈利潤(rùn)為1100億元，融資總額4838億元，信貸總額4612億元。

其中，高新發(fā)展（000628.SZ）的資產(chǎn)負(fù)債率以93.60%排在首位。而行業(yè)龍頭萬(wàn)科（000002.SZ）的負(fù)債率也達(dá)到了80%，其去年?duì)I業(yè)收入1031億元，融資總額504億元，信貸總額474億元，三項(xiàng)數(shù)據(jù)都是房地產(chǎn)企業(yè)中最高的。

在上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率前50家中，A股上市公司有47家，港股3家。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，這50家公司2012年的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)80.66%，平均銷售毛利率33.56%，銷售凈利率9%（統(tǒng)計(jì)中涉及的凈利率，均采用扣除非正常性損益后的凈利潤(rùn)計(jì)算）。

最近三年，房地產(chǎn)公司的毛利率起伏不定，與2011年的36.45%相比下滑了近3個(gè)百分點(diǎn)，但較2010年的31.54%相比又有所上升。我們相信，這與2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)在強(qiáng)力的宏觀調(diào)控下行業(yè)低迷有關(guān)，房地產(chǎn)商在提高銷售回款的同時(shí)，一定會(huì)犧牲一定的毛利率。

從所有制來(lái)看，前50家上市房企中民營(yíng)企業(yè)25家，國(guó)企21家。2012年房地產(chǎn)行業(yè)地方國(guó)企平均銷售毛利率為32.84%，同比下滑8%；央企平均銷售毛利率為38.16%，同比下滑13%；民企的平均銷售毛利率為35%，同比下滑6%。

高負(fù)債不等于高風(fēng)險(xiǎn)

看到房企這般的“債臺(tái)高筑”，不論是購(gòu)房者，還是投資者心里都難免落下陰影，給企業(yè)投去不信任票?，F(xiàn)在需要思考的是，高負(fù)債率是否就是高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)？

回答是否定的。

試想，即便一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債較高，但如果它能擁有良好的存貨周轉(zhuǎn)率，就意味著企業(yè)銷售速度提升，房源不易堆積，資金回籠速度較快，那么企業(yè)也不會(huì)存在很高的風(fēng)險(xiǎn)。

而之所以企業(yè)能實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，靠的是良好的運(yùn)營(yíng)能力，包括拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量控制、營(yíng)銷策略、售后服務(wù)等等，都是衡量的依據(jù)，而這些與該公司是否高負(fù)債率沒有關(guān)系。

因此，僅憑高負(fù)債并不能說(shuō)明該開發(fā)商一定正處于高風(fēng)險(xiǎn)之中，我們還需要對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)行評(píng)估。毫無(wú)疑問，對(duì)財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行合理利用，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高回報(bào)率，是上市公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)之道。

我們相信，良好的運(yùn)營(yíng)能力一定會(huì)體現(xiàn)在公司盈利和與盈利相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)中，最核心的就是銷售毛利率和凈利率。毛利率代表了產(chǎn)品的定價(jià)與成本之間關(guān)系，反映的是公司對(duì)產(chǎn)品的成本控制、定價(jià)策略和銷售策略，而凈利率則在此基礎(chǔ)上體現(xiàn)出公司對(duì)費(fèi)用支出的控制能力，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，當(dāng)然了，對(duì)于一些不常見的損失也體現(xiàn)在其中。

毛利率是凈利率的基礎(chǔ)，沒有足夠大的銷售毛利率便不能形成盈利。銷售毛利潤(rùn)率能夠讓企業(yè)家了解產(chǎn)品的盈利趨勢(shì)，凈利率則直接說(shuō)明了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終成果。凈利率高，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就好；反之，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就差，它是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的主要指標(biāo)。

于是，我們分別對(duì)毛利率和凈利率進(jìn)行分檔，由此評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，按從高到低給出到的評(píng)級(jí)。

第4篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

兼并，又猶如一塊餡餅

兼并對(duì)其主體和客體而言

并不是件輕松事

隨著改革的深入，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整進(jìn)入了新的，兼并聯(lián)合，已成為這一時(shí)期的主旋律。

但兼并不僅能給雙方帶來(lái)商機(jī)和利潤(rùn)。同時(shí)也暗藏著各種危機(jī)。所以，兼并，對(duì)于兼并的主體和客體而言、并不是一件輕松的事情。香港華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)成功并購(gòu)北京華遠(yuǎn)，似乎能給我們一些啟示。

一、購(gòu)并背景分析

北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司，是我國(guó)少數(shù)幾個(gè)效益較好的大型房地產(chǎn)公司之一，其經(jīng)營(yíng)狀況幾乎成為中房指數(shù)的晴雨表。

華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司前身為北京西城區(qū)建設(shè)開發(fā)公司；成立于1987年，注冊(cè)資本1500萬(wàn)元。短短的10年間，北京華遠(yuǎn)能從一個(gè)區(qū)辦企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在擁有數(shù)10億資產(chǎn)的大型現(xiàn)代化企業(yè)，可以說(shuō)資本經(jīng)營(yíng)是其成功的法寶。實(shí)際上，北京華遠(yuǎn)發(fā)展的歷史就是一個(gè)公司急速成長(zhǎng)而帶來(lái)的不斷融資的歷史。

中國(guó)大陸房地產(chǎn)因經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化、經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、居民收入的不斷提高而進(jìn)入了高速發(fā)展階段。特別是首都北京地區(qū)，市場(chǎng)需求旺盛、容量不斷增大。而房地供給由于土地管理嚴(yán)格，批租手續(xù)冗繁，再加上房地產(chǎn)投資建設(shè)周期長(zhǎng)，很難在短期內(nèi)滿足市場(chǎng)的需求。因此房?jī)r(jià)、地價(jià)一漲再漲。北京房地產(chǎn)供求的極端不平衡使北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了罕見的火爆場(chǎng)面，各主要房地產(chǎn)公司都發(fā)展很快，北京華遠(yuǎn)也獲利頗豐，但北京華遠(yuǎn)卻從自己公司的快速發(fā)展中體會(huì)到對(duì)公司前景的憂患。因歷史原因，北京華遠(yuǎn)曾受政府委托以行政劃撥的方式取得土地開發(fā)權(quán)。目前即使可開發(fā)土地的有限性、原始土地市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，以及潛在競(jìng)爭(zhēng)者不斷介入等不利因素，華遠(yuǎn)以劃撥方式取得土地的可能性仍然較大。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，華遠(yuǎn)人意識(shí)到企業(yè)規(guī)模的急劇擴(kuò)張以及有計(jì)劃的土地儲(chǔ)備才是其立于不敗之地的保證。

為了在這個(gè)百年一遇的黃金時(shí)期盡快擴(kuò)大自己的市場(chǎng)占有額，為獲取充足的企業(yè)發(fā)展土地儲(chǔ)備，北京華遠(yuǎn)僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。華遠(yuǎn)雖然采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以增加自己可支配的資產(chǎn)，但仍滿足不了企業(yè)急驟擴(kuò)張的資金要求。于是，華遠(yuǎn)開始了艱難的融資嘗試。1992年，北京華遠(yuǎn)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)申請(qǐng)到了發(fā)行公司債券3千萬(wàn)元人民幣的額度，后來(lái)由于政府的調(diào)控和管制，再也沒能得到公司發(fā)行債券的額度。

1993年4月17日、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)公司、中國(guó)銀行北京信托咨詢公司、北京市正陽(yáng)實(shí)業(yè)發(fā)展總公司、北京市華遠(yuǎn)自動(dòng)　化系統(tǒng)公司共同作為發(fā)起人，借公司股份制改組，通過(guò)走向募集的方式使華遠(yuǎn)的注冊(cè)資本擴(kuò)張到25000萬(wàn)元，總股本25000萬(wàn)股，又通過(guò)1993年末的分紅配股，公司股本擴(kuò)大到375000萬(wàn)股。經(jīng)過(guò)這　一次大規(guī)模的融資行動(dòng)，公司可支配資產(chǎn)雖有很大提高，但對(duì)于成長(zhǎng)期的北京華遠(yuǎn)來(lái)講仍是杯水車薪。

按當(dāng)時(shí)華遠(yuǎn)規(guī)劃，到本世紀(jì)末7—8年的時(shí)間內(nèi)，要完成300萬(wàn)平方米已有儲(chǔ)備土地的施工任務(wù)，按每平方米投入2500元計(jì)，共需資金750000萬(wàn)元。為籌措發(fā)展所需資金，看來(lái)僅靠一次募集是不夠的，更大規(guī)模的走向募集，以及持續(xù)的融資渠道是北京華遠(yuǎn)快速發(fā)展的必備條件。

1994年初，經(jīng)北京華遠(yuǎn)股東大會(huì)的充分醞釀，公司擴(kuò)股融資勢(shì)在必行，為了公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。北京華遠(yuǎn)的最大控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)也忍痛割愛，同意出讓控股權(quán)?；诟鞣N各樣的原因，華遠(yuǎn)決定在大陸境外尋找一合適的合作伙伴做公司外資股東，以達(dá)到公司進(jìn)一步融資的目的。

與此同時(shí)。香港華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)經(jīng)過(guò)充分的論證和研究，決定將中國(guó)大陸作為其最佳投資區(qū)域。

香港華創(chuàng)自上市以來(lái)，經(jīng)精心策劃的多元化經(jīng)營(yíng)，其在香港與中國(guó)大陸的業(yè)務(wù)都得到了充分的發(fā)展與壯大，香港華創(chuàng)的驚世表現(xiàn)不但使它在香港股市身份不凡，而且日益成為華潤(rùn)集團(tuán)開展融資與投資業(yè)務(wù)的主要支柱。為進(jìn)一步加強(qiáng)香港華創(chuàng)的融資與投資功能，華潤(rùn)集團(tuán)仍不斷地挑選潛質(zhì)優(yōu)秀的資產(chǎn)注入華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)，在為香港華創(chuàng)奠定堅(jiān)實(shí)資產(chǎn)儲(chǔ)備的同時(shí)，也為華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)分散資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、多元化經(jīng)營(yíng)、在保證資產(chǎn)安全性的前提下獲取盡可能高的優(yōu)厚回報(bào)提出了要求，為能夠盡快地涉足大陸內(nèi)地的高收益、高新產(chǎn)業(yè)，香港華創(chuàng)制定了周密的大陸投資計(jì)劃。對(duì)于當(dāng)時(shí)迅速發(fā)展的大陸房地產(chǎn)業(yè)、香港華創(chuàng)已密切關(guān)注。因預(yù)見到大陸房地產(chǎn)業(yè)豐厚的獲利前景，香港華創(chuàng)采用間接購(gòu)并的方式進(jìn)入大陸市場(chǎng)便是其分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、獲取潛在市場(chǎng)利潤(rùn)的一個(gè)重要步驟。

二、購(gòu)并的經(jīng)過(guò)

1994年11月，香港華創(chuàng)連同香港太陽(yáng)世界、美國(guó)國(guó)泰財(cái)富共同出資，在英屬維爾京群島注冊(cè)堅(jiān)實(shí)發(fā)展有限公司(香港華創(chuàng)為堅(jiān)實(shí)發(fā)展公司的最大股東)，準(zhǔn)備投資入股北京華遠(yuǎn)?？紤]到北京華遠(yuǎn)并購(gòu)后進(jìn)一步用資的要求，方便堅(jiān)實(shí)公司在港上市的需求，華遠(yuǎn)集團(tuán)同意堅(jiān)實(shí)公司占有北京華遠(yuǎn)52％的股份(香港法律規(guī)定，母公司若以子公司的業(yè)績(jī)上市，必須擁有子公司51％以上的股份)。

同月，堅(jiān)實(shí)公司與北京華遠(yuǎn)簽定了認(rèn)購(gòu)北京華遠(yuǎn)股份并將公司轉(zhuǎn)為中外合資公司的合同，外方以公司每股凈資產(chǎn)1.613元為認(rèn)購(gòu)價(jià)，認(rèn)購(gòu)北京華遠(yuǎn)40625萬(wàn)股外資普通股。并成立了中外合資華遠(yuǎn)股份有限公司，注冊(cè)資本78125萬(wàn)元，全部資本為78125萬(wàn)股，其中堅(jiān)實(shí)發(fā)展有限公司占有52％股份，原控股股東、華遠(yuǎn)集團(tuán)公司股份份額降到16．8％、國(guó)內(nèi)股東合計(jì)占有48％股權(quán)，購(gòu)并后公司凈資產(chǎn)增至129000萬(wàn)元，公司總資產(chǎn)超過(guò)260000萬(wàn)元。

購(gòu)并后的公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司結(jié)構(gòu)完全符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求。雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，在以穩(wěn)定華遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)班子的前提下，設(shè)董事會(huì)董事l1名、外方6人，中方5名，外方基本不參與公司日常的經(jīng)營(yíng)管理，公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理仍由購(gòu)并前的北京華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)總經(jīng)理繼續(xù)擔(dān)任，除外方派駐一名財(cái)務(wù)總監(jiān)進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督外，公司的管理班子并未發(fā)生明顯變化。

三、購(gòu)并后雙方的經(jīng)濟(jì)效益及經(jīng)營(yíng)狀況

購(gòu)并為北京華遠(yuǎn)和香港華創(chuàng)都帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

北京華遠(yuǎn)購(gòu)并前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)就很好，購(gòu)并帶來(lái)了巨額資金，使北京華遠(yuǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有了進(jìn)一步的提高：1994年竣工面積16．5萬(wàn)平方米，每股收益0．365元；1995年竣工面積32．9萬(wàn)平方米，每股收益0．476元；1996年竣工面積達(dá)47萬(wàn)平方米，每股受益0．53元。

香港華創(chuàng)1994年購(gòu)并時(shí)投資約4400萬(wàn)美元，1994年、1995年分得股息約1400萬(wàn)元。豐厚的回報(bào)增加了其長(zhǎng)期投資的信心。

1996年，北京華遠(yuǎn)又經(jīng)股東大會(huì)同意開經(jīng)北京市體改委同意，按28％比例對(duì)全體股東配股，共21875萬(wàn)股、每股售價(jià)2．85元。堅(jiān)實(shí)公司因?qū)Ρ本┤A遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較滿意，聯(lián)合其他股東，將1994、1995年分得股利約2100萬(wàn)美元。并追加5400萬(wàn)美元，認(rèn)購(gòu)其中的21874．72萬(wàn)股。1996年10月，配股完畢，公司注冊(cè)資本擴(kuò)大到10億元。股本10億元。凈資產(chǎn)22億元，堅(jiān)實(shí)公司持股比例擴(kuò)大到62．5％，中方股東持股合計(jì)約37．5％。

香港華創(chuàng)購(gòu)并北京華遠(yuǎn)后，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況比較滿意，并未進(jìn)行過(guò)任何整合，也未對(duì)公司原有的經(jīng)營(yíng)方針、戰(zhàn)略進(jìn)行過(guò)任何調(diào)整。既保證了公司原有的經(jīng)營(yíng)決策體系、人事報(bào)酬制度，又保留了工作人員的業(yè)績(jī)考核與企業(yè)管理制度。故而在購(gòu)并后，北京華遠(yuǎn)仍然保留著購(gòu)并前的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：①土地資源儲(chǔ)備允裕；②產(chǎn)品多樣化；③經(jīng)營(yíng)方式靈活；④利潤(rùn)來(lái)源多樣；⑤公司營(yíng)運(yùn)充滿效率。

對(duì)于此次購(gòu)并，香港華創(chuàng)并購(gòu)北京華遠(yuǎn)、北京華遠(yuǎn)吸收外資入股，實(shí)質(zhì)上是華遠(yuǎn)通過(guò)這種方式的巨額融資，并且為今后進(jìn)一步融資打開了方便之門，是相當(dāng)成功的。

四、寫在兼并之后

看過(guò)這一購(gòu)并事件，留給我們的不應(yīng)該僅僅是贊嘆，而更多的應(yīng)該是思考：

1．兼并，對(duì)于兼并方和被兼并方而言，首先應(yīng)考慮自己的需要，其次要看對(duì)方能否滿足這一需要、避免盲目貪大，這就需要有一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查研究的過(guò)程。否則，不僅不能吃到餡餅，而且將落入陷阱。

第5篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

    得到書面獎(jiǎng)勵(lì)承諾500萬(wàn)元

    楊某2002年4月以公司名義與上海靜安區(qū)政府簽署一房地產(chǎn)開發(fā)合作協(xié)議書。同年12月,該公司與主管部門簽署了“上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”。

    2002年5月末,楊董為感謝謝副總能促成這筆生意,寫下獎(jiǎng)勵(lì)謝副總兩份金額分別為200萬(wàn)元和300萬(wàn)元的書面承諾:一份內(nèi)容為“本公司副總謝某在公司投資靜安區(qū)開發(fā)‘靜安威尼斯廣場(chǎng)’項(xiàng)目籌集資金及開發(fā)前期工作中作出了很大貢獻(xiàn),節(jié)約了費(fèi)用,降低了成本,為此決定獎(jiǎng)勵(lì)人民幣貳百萬(wàn)元整。因?yàn)轫?xiàng)目前期投入大,故獎(jiǎng)勵(lì)放在項(xiàng)目后期兌現(xiàn),以此為證”。另一份承諾書內(nèi)容基本相同。

    獎(jiǎng)勵(lì)突然取消雙方鬧上法庭

    去年4月27日,楊某辭去公司董事長(zhǎng)職務(wù)。次日,他向公司出具了“關(guān)于取消謝副總同志獎(jiǎng)勵(lì)的決定”,決定中稱,對(duì)謝副總的獎(jiǎng)勵(lì)承諾,是他作為公司控股股東的個(gè)人名義做出,與公司無(wú)關(guān)。鑒于公司經(jīng)營(yíng)狀況的現(xiàn)狀,要確認(rèn)在公司取得預(yù)期利潤(rùn)后,將從所得分紅中向謝某支付獎(jiǎng)勵(lì)款。

    原本500萬(wàn)的獎(jiǎng)勵(lì)突然沒了,謝某于是憑借楊某當(dāng)時(shí)手書的“獎(jiǎng)勵(lì)500萬(wàn)元”的承諾書申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁,并且獲得了仲裁認(rèn)可。

    該公司不服仲裁,隨后向法院起訴,并否認(rèn)該500萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。公司稱,該獎(jiǎng)勵(lì)是原董事長(zhǎng)楊某的個(gè)人承諾,屬楊某個(gè)人債務(wù),與公司無(wú)關(guān)。

    審理中,楊董也出庭作證,稱當(dāng)初與謝某系戰(zhàn)友和朋友關(guān)系,而原先承諾給謝某獎(jiǎng)勵(lì)的前提是公司盈利,要在公司項(xiàng)目后期才給予獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。

第6篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

關(guān)鍵詞 中小房地產(chǎn)企業(yè) 直接融資 間接融資

過(guò)去20多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源是銀行貸款和預(yù)售房款。隨著2003年6月人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的，到2004年4～5月份一系列緊縮政策的推出，使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)“門檻”提高，銀行貸款難度加大，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)緊繃起了資金鏈條，特別是對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是雪上加霜。如何籌措資金解決或緩解自身的資金壓力，已經(jīng)成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問題。

1 中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的“瓶頸”分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接融資比重過(guò)大

據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中大約有30％都是出自于銀行的直接貸款，而作為開發(fā)資金來(lái)源另一部分的自有資金實(shí)際上也有很大一部分是來(lái)自于個(gè)人按揭貸款，兩項(xiàng)相加之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期操作籌集到的銀行貸款就近逾40％。更甚者，近來(lái)某些建筑單位墊資施工現(xiàn)象屢見不鮮，直接和間接由銀行所提供的貸款已在不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼”的企業(yè)也有一些。就我們國(guó)家現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況來(lái)說(shuō)，中小企業(yè)根本無(wú)力進(jìn)入正規(guī)的資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資，況且我國(guó)的資本市場(chǎng)還沒有對(duì)中小企業(yè)開放，而少量的財(cái)政性資金基本上都流向了大型企業(yè)，專為中小企業(yè)提供信用擔(dān)保的含有財(cái)政撥款在內(nèi)的擔(dān)保體系才剛剛起步。這就決定了在當(dāng)前的體制和制度下，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依賴間接融資。

1.2 貸款方式少

房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)過(guò)程都離不開銀行支持。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在國(guó)內(nèi)主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款，主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。

1.3 對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的“有色”眼光

自2003年來(lái)國(guó)家對(duì)發(fā)展過(guò)熱的房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，也不乏出現(xiàn)了許多的融資方式，例如上市、信托、合并、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等等一些方式。但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，由于整個(gè)金融界市場(chǎng)環(huán)境的約束和制度建設(shè)的缺乏，特別是由于我國(guó)中小型企業(yè)一直以來(lái)擺脫不了“資金不足、信譽(yù)不好、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)”等一些觀點(diǎn)的，使得這些企業(yè)招拒的頻率相當(dāng)大，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資變得難上加難。

2 自力更生的解決方法

分析以上的原因，可以很清楚的意識(shí)到，中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在不可能短時(shí)間解決金融市場(chǎng)和國(guó)家政策所存在的問題，當(dāng)前也只能從尋找融資新渠道來(lái)進(jìn)行自救。

在日益貨幣化、信用化和證券化的進(jìn)程中，外源融資已成為企業(yè)獲取資金的主要方式。外源投資又可劃分為直接融資和間接融資，而隨著政府宏觀調(diào)控力度的加大和銀行“門檻”的加高，使得我們必須擺脫對(duì)間接融資的依賴，大力發(fā)展直接融資。

2.1 民間借貸融資

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴(kuò)張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高的地區(qū)。目前全國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款超過(guò)11萬(wàn)億元，流通中的現(xiàn)金近2萬(wàn)億元，這就意味著相當(dāng)多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個(gè)行業(yè)。

民間借貸往往成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，一般在進(jìn)行民間借貸融資時(shí)需要考慮以下幾個(gè)方面：①資金投入項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。民間借貸最忌諱風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在借錢時(shí)，一定要以適宜、貸出者能夠接受的方式向其介紹資金用途，令其放心將錢貸出。②借入資金的金額。貸出者一般會(huì)在確定借款對(duì)象后，以借款者的信譽(yù)和所借款項(xiàng)的用途及其盈利前景來(lái)確定借款的數(shù)額，這就要求我們房地產(chǎn)業(yè)要保持好自己的良好信譽(yù)。③借入資金的期限。要權(quán)衡收益與風(fēng)險(xiǎn)。若是某筆借款利率較低，且期限對(duì)于還款的影響不是很大，可將借款期限定得長(zhǎng)一些，反之，則要選擇短期限。

2.2 股權(quán)出讓融資

股權(quán)出讓融資是指出讓企業(yè)部分股權(quán)，以籌集企業(yè)所需要的資金。企業(yè)進(jìn)行股權(quán)出讓融資，實(shí)際上是吸引直接投資、引入新的合作者的過(guò)程，但這將對(duì)企業(yè)的目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)管理方式產(chǎn)生重大的。例如，可以吸引大型企業(yè)的投資，大企業(yè)投資小企業(yè)的方式一般是收購(gòu)、兼并、戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)營(yíng)。收購(gòu)兼并的主要方式是全面收購(gòu)公司股權(quán)、部分收購(gòu)企業(yè)股權(quán)、增資擴(kuò)股等形式。吸引大企業(yè)投資，不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場(chǎng)等目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。需要注意的一點(diǎn)就是，對(duì)于那些想完全掌握企業(yè)控制權(quán)、完全占有企業(yè)收益、完全支配企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)出讓融資并非一種適宜的融資方式。

2.3 增資擴(kuò)股融資

增資擴(kuò)股融資與股權(quán)出讓融資有很多相似的地方，它是指中小房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)發(fā)展需要，擴(kuò)大股本融進(jìn)所需資金。增資擴(kuò)股利用直接投資所籌集的資金屬于自有資本，與借入資本比較，它更能提高企業(yè)的資信和借款能力，對(duì)擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、壯大企業(yè)實(shí)力具有重要作用；并且企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況向投資者支付報(bào)酬，比較靈活，沒有固定支付的壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較小。在我國(guó)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般都是未上市企業(yè)，具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于這樣的情況，主要有現(xiàn)金投資、實(shí)物投資和場(chǎng)地使用權(quán)投資等方式。當(dāng)然這種融資方式也有一些缺點(diǎn)，增資擴(kuò)股、吸收直接投資支付的資金成本較高，并且這種投資方式也容易分散企業(yè)的控股權(quán)。

2.4 資源整合

金融資源整合就是借助投資管理公司的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，幫房地產(chǎn)公司提供一個(gè)良好的融資平臺(tái)。一般來(lái)說(shuō)，他們的基本上屬于迂回融資。譬如，他們可以先成立“類基金”投資公司，然后再通過(guò)信托、收購(gòu)等方式將不良資金集中起來(lái)，形成一個(gè)巨大的資金池?！邦惢稹蓖顿Y公司除了可以把銀行作為一個(gè)資金來(lái)源，還可以培養(yǎng)很多的定向私募人，包括一些上市公司、機(jī)構(gòu)投資人，這也正是很多中小型房地產(chǎn)公司可欲而不可及的事情。

投資管理公司一般會(huì)在項(xiàng)目確定以后、進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持方式，而這種融資方式，可以在不增加項(xiàng)目負(fù)債的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，這樣就非常有利于中小型房地產(chǎn)公司的發(fā)展，并且它的方式相對(duì)比較靈活，可以進(jìn)行階段性股權(quán)質(zhì)押，也可以購(gòu)買欲售物業(yè)面積。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會(huì)允許開發(fā)商在項(xiàng)目具備銀行貸款的條件下溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)和物業(yè)面積，此外，針對(duì)項(xiàng)目的不同，投資管理公司還會(huì)幫助一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商找到投資方。

2.5 買殼上市融資

上市是無(wú)數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商夢(mèng)寐以求的融資方式，但政策上的阻礙因素使得只有少數(shù)有實(shí)力的大型企業(yè)才能做到。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，與1 400多家上市企業(yè)相比，僅占4％，也就是說(shuō)，相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想通過(guò)上市融資尤為艱難。

借殼上市是指非上市公司通過(guò)收購(gòu)控股上市公司來(lái)取得上市地位，然后利用反向收購(gòu)的方式注入自己的有關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)。根據(jù)證監(jiān)會(huì)第105號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，收購(gòu)方只要置換進(jìn)去的資金是完整實(shí)體、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、借殼后完成輔導(dǎo)期及滿足其他條件，提前擴(kuò)股增發(fā)是可能的，所以借殼上市也不失為一種可行的融資方法。

在借殼上市時(shí)還要注意“殼”的選取，無(wú)論采取何種方式借殼上市，買殼者的實(shí)際購(gòu)買對(duì)象都是一個(gè)完整的“殼”公司，而不僅僅是一個(gè)上市資格。筆者認(rèn)為，有配股資格的上市公司才是較為理想的借殼公司。

3 小結(jié)

以上幾種方法在中小型房地產(chǎn)融資中都是可行的，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想成功融資，就必須要眼睛向內(nèi)，對(duì)自己有個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，要弄明白到底哪種融資方式比較適合自己。當(dāng)然，這也需要企業(yè)在實(shí)踐行動(dòng)中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)和國(guó)家相關(guān)政策的發(fā)展和完善，相信我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的春天也不遠(yuǎn)了。

第7篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；萬(wàn)科公司；財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r決定著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)能否穩(wěn)定發(fā)展。新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)越加蓬勃發(fā)展，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)襲的2008年，房地產(chǎn)企業(yè)更是在拉動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)上貢獻(xiàn)了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國(guó)政府必然的政策傾斜，這使未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)前景普遍不被看好，所以財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制將成為其主要必修課。特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)率比較低、過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿、企業(yè)負(fù)債比重大、現(xiàn)金流不均衡等特點(diǎn)，使其承擔(dān)了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成了極大的沖擊，進(jìn)而間接沖擊著整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)、投資者利益甚至是社會(huì)生活。因此，如何有效評(píng)價(jià)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，是我們急需解決的重要問題。

一、萬(wàn)科公司當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況分析

以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬(wàn)科的最大特色。這一點(diǎn)也是萬(wàn)科成為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的基石。作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科的跌宕起伏會(huì)沖擊緊繃的樓市神經(jīng)，放映整個(gè)行業(yè)的側(cè)影，所以評(píng)價(jià)萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果對(duì)于預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們首先將對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，即以其財(cái)務(wù)報(bào)告和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)決策有用的信息，以便對(duì)企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力作出評(píng)價(jià)。這樣系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)過(guò)去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是了解過(guò)去、評(píng)價(jià)現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。我們將從下面六個(gè)方面展開分析：

1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

從2007-2011年萬(wàn)科的資產(chǎn)總規(guī)模及其變動(dòng)表（表1）可以發(fā)現(xiàn)，自2007年以來(lái)，萬(wàn)科資產(chǎn)規(guī)?？傮w呈上升趨勢(shì)。具體地說(shuō)，如果從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來(lái)看，長(zhǎng)期資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長(zhǎng)期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動(dòng)資產(chǎn)變動(dòng)率則呈降-升-降的波折趨勢(shì)；如果從資產(chǎn)的類別構(gòu)成趨勢(shì)來(lái)看，資產(chǎn)總計(jì)的變動(dòng)率幾乎與流動(dòng)資產(chǎn)的變動(dòng)率保持一致，這說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來(lái)呈升-降的趨勢(shì)，占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況起決定性作用。

由于流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，所以有必要對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。為此，選擇幾項(xiàng)代表性較強(qiáng)的指標(biāo)來(lái)分析，包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款和存貨。如表2，2007-2011年萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表所示，存貨所占比重最大，達(dá)到了流動(dòng)資產(chǎn)的一半以上，于2008年達(dá)到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達(dá)到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩(wěn)定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預(yù)付賬款在2008年下降，并理所當(dāng)然地達(dá)到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩(wěn)定。應(yīng)收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關(guān)注意義較小。其他應(yīng)收款在2007年至2011年間，有小幅增長(zhǎng)。

表1和表2很清楚地反映了房地產(chǎn)企業(yè)受大環(huán)境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時(shí)，貨幣資金和存貨的穩(wěn)定又表征著萬(wàn)科市場(chǎng)活動(dòng)的穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。但是，總的來(lái)說(shuō)，存貨所占比例太大，這是未來(lái)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向。

2.償債能力分析

償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。短期償債能力是企業(yè)償付流動(dòng)負(fù)債的能力，公司能否償還短期債務(wù)，取決于公司債務(wù)的多少以及有多少可變現(xiàn)償債的流動(dòng)資產(chǎn)等。流動(dòng)比率、速動(dòng)比率是反映公司短期償債能力的常用指標(biāo)。一般情況下，流動(dòng)比率、速比率越高，則償債能力越強(qiáng)。如表3所示，萬(wàn)科的流動(dòng)比率以2009年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說(shuō)明2011年萬(wàn)科的流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)速度大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度，短期償債能力有所下降。速動(dòng)比率在2009年以來(lái)也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因?yàn)楣矩泿刨Y金逐年下降所致?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科短期償債能力有所下降。

長(zhǎng)期償債能力，指企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，分析一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力主要是為了確定該企業(yè)償還債務(wù)和本金的能力。企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的衡量指標(biāo)主要為資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率。如圖1所示，萬(wàn)科產(chǎn)權(quán)比率在2010-2011年大幅上升，說(shuō)明萬(wàn)科自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長(zhǎng)期償債能力下降。萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)保持平穩(wěn)，四年來(lái)也只有小幅提升?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力近年也來(lái)有所下降。

3.成長(zhǎng)能力分析

從2007-2011年萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)表（表 4）中可以看出，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了主營(yíng)業(yè)務(wù)總收入和利潤(rùn)年年增長(zhǎng)，即使成本相應(yīng)的增長(zhǎng)下，仍然保持著很高且很穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)率，表現(xiàn)了良好和穩(wěn)定的成長(zhǎng)能力。當(dāng)然，萬(wàn)科的成長(zhǎng)能力仍有提高余地，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2010年主營(yíng)總收入增長(zhǎng)率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場(chǎng)協(xié)調(diào)的體現(xiàn)，但是主營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率對(duì)應(yīng)著反而剛好表現(xiàn)相反的行為。這個(gè)原因我們可以從主營(yíng)成本增長(zhǎng)率清晰的看出：2010年成本增長(zhǎng)率為負(fù)值，即成本大大減少了，從而帶來(lái)了極大的利潤(rùn)增長(zhǎng)率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤(rùn)增長(zhǎng)率。顯然，控制好成本增長(zhǎng)率，萬(wàn)科的成長(zhǎng)能力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

4.營(yíng)運(yùn)能力分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度快、流動(dòng)性強(qiáng)。表5顯示，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來(lái)波動(dòng)較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達(dá)到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說(shuō)明公司近年來(lái)對(duì)應(yīng)收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉(zhuǎn)率近五年來(lái)呈下降趨勢(shì)，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈連年下降趨勢(shì)，說(shuō)明公司利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率在降低。公司要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)的長(zhǎng)期以及短期管理，以增強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，是上市公司財(cái)務(wù)狀況中的核心指標(biāo)。從表6中可以看到，萬(wàn)科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢(shì)，這與原材料價(jià)格上漲引起的成本上升以及國(guó)家近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)，由此可見公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤(rùn)上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說(shuō)明凈利潤(rùn)上升是由主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加所致?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力近年來(lái)有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升。

6.現(xiàn)金流量分析

表7顯示：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長(zhǎng)，并于2009年達(dá)到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長(zhǎng)達(dá)1.0316，說(shuō)明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金支出可以帶來(lái)1.0316元的流入，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生效率在2009年達(dá)到最高，近兩年來(lái)有所降低；投資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2010年達(dá)到最高，為0.5520，相當(dāng)于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來(lái)0.5520元的流入，投資活動(dòng)產(chǎn)生效率較低，說(shuō)明企業(yè)投資還處于擴(kuò)張期，投資項(xiàng)目多；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達(dá)到最低值0.8768，說(shuō)明還款明顯大于借款，2010年該比率增長(zhǎng)至1.8128，說(shuō)明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無(wú)資金危機(jī)。

二、萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

上一節(jié)我們對(duì)萬(wàn)科公司進(jìn)行了基本的財(cái)務(wù)分析，接著我們將在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。具體的說(shuō)，我們將利用李素紅等人構(gòu)建完備的基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，在行業(yè)內(nèi)綜合評(píng)價(jià)萬(wàn)科公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是由一系列反映房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)組成的，用來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司在資本活動(dòng)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。所以選取的指標(biāo)要能夠全面反映公司的經(jīng)營(yíng)情況。選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的原則是：預(yù)見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩(wěn)定性原則。依據(jù)這一原則，參考一般房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，最終構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，其中包括了6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力的20個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別是

（1）資本結(jié)構(gòu)：股東權(quán)益比率（X1）和資產(chǎn)負(fù)債率（X2）；

（2）償債能力：流動(dòng)比率（X3），速動(dòng)比率（X4），利息支付倍數(shù)（X5）和長(zhǎng)期負(fù)債比率；

（3）成長(zhǎng)能力：主營(yíng)收入增長(zhǎng)率（X6），凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（X7）和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X8）；

（4）營(yíng)運(yùn)能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率（X9），固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X10）；

（5）盈利能力：總資產(chǎn)利潤(rùn)率（X11），主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率，銷售凈利率（X12）和凈資產(chǎn)報(bào)酬率（X13）；

（6）現(xiàn)金流量：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量與負(fù)債比率和現(xiàn)金流量比率（X14）。

針對(duì)萬(wàn)科，這六個(gè)方面我們?cè)谏弦还?jié)已經(jīng)大部分詳細(xì)論述過(guò)，這給其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)打下了基礎(chǔ)。

因子分析是主成分分析的推廣和發(fā)展，它是將具有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的若干個(gè)指標(biāo)進(jìn)行因子分析提取公因子，再以每個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)數(shù)與各因子得分的乘積總和構(gòu)造綜合得分函數(shù)?；谝蜃臃治龇ǖ姆康禺a(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，首先進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的預(yù)處理，這里是將財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，然后進(jìn)行因子分析法適用性檢驗(yàn)，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標(biāo)注的Xi（i=1-14），未被標(biāo)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)是未通過(guò)適用性檢驗(yàn)的因子。需要強(qiáng)調(diào)的是，這里的Xi不僅代表對(duì)應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是綜合房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際財(cái)務(wù)情況，由專家給出的對(duì)應(yīng)因子的評(píng)價(jià)值。之后以主成分分析法構(gòu)造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進(jìn)行平方和方差貢獻(xiàn)分析，提取前5個(gè)主要貢獻(xiàn)的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對(duì)應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是主成分分析得到的5個(gè)主因子的貢獻(xiàn)值。這5個(gè)主因子大體上體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力。需要注意的是，主成分分析法發(fā)現(xiàn)，營(yíng)運(yùn)能力的因子貢獻(xiàn)很大程度上從屬于資本結(jié)構(gòu)，這符合我國(guó)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況。我們將其并在一起，從而6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力提取出了5個(gè)因子。接著我們對(duì)得到的成分組成針對(duì)5個(gè)因子進(jìn)行對(duì)應(yīng)排列，構(gòu)造旋轉(zhuǎn)成分矩陣（Aij），以便根據(jù)綜合加權(quán)公式利用此矩陣計(jì)算出各個(gè)房地產(chǎn)上市公司的主因子得分。假設(shè)主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對(duì)i=1-14個(gè)一般因子進(jìn)行求和。最后，總結(jié)出房地產(chǎn)上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對(duì)j=1-5個(gè)主因子進(jìn)行求和。我們將上面萬(wàn)科的財(cái)務(wù)指標(biāo)代入后，會(huì)得到正的因子得分，這說(shuō)明萬(wàn)科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于平均水平以上。這初步說(shuō)明了萬(wàn)科公司在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，處于合格的位置。

更細(xì)致的評(píng)價(jià)是，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，引入基于聚類分析法劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。聚類分析是將物理或者抽象對(duì)象的集合分成相似的對(duì)象類的過(guò)程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數(shù)的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對(duì)象進(jìn)行初始分類，然后逐步調(diào)整，得到最終K個(gè)分類?？紤]國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，上面由因子得分（K）及其貢獻(xiàn)率可以得出了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的排序，運(yùn)用聚類的思想將房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分類，可將其分成4類，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為：幾乎沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。結(jié)果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業(yè)，其中萬(wàn)科處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般的等級(jí)中。對(duì)萬(wàn)科這樣財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般的公司而言，應(yīng)該根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素并采取相應(yīng)對(duì)策，以避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的惡化，并通過(guò)建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、綜合評(píng)價(jià)

通過(guò)對(duì)萬(wàn)科當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，我們可以看出，即使在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境時(shí)，萬(wàn)科公司仍處于一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展階段，其市場(chǎng)占有率不斷上升，銷售收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，每股收益平穩(wěn)發(fā)展，具有較強(qiáng)的償債能力、盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力，萬(wàn)科正在健康發(fā)展。

但與此同時(shí)，我們可以看到萬(wàn)科公司在財(cái)務(wù)管理中存在一些不足之處：

1.萬(wàn)科公司雖然具有較好的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，其流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都有下降趨勢(shì)。在我國(guó)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，萬(wàn)科在同行業(yè)內(nèi)確立了很多領(lǐng)先地位，但是在流動(dòng)比率和速動(dòng)比率上，萬(wàn)科都出現(xiàn)了下降，而國(guó)內(nèi)其他一些房地產(chǎn)公司的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都較以前有所改善，如萬(wàn)通地產(chǎn)的流動(dòng)比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業(yè)從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業(yè)立于不敗之地，萬(wàn)科公司應(yīng)該采取積極措施應(yīng)對(duì)下降趨勢(shì)。

2.萬(wàn)科的財(cái)務(wù)壓力正在加大。資金一直是影響房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的一個(gè)重要因素，實(shí)踐中由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計(jì)其數(shù)，因而選擇合理的負(fù)債規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)就顯得尤為重要。萬(wàn)科公司的資產(chǎn)負(fù)債率在我國(guó)同行業(yè)中處于一種優(yōu)秀水平，但是具有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)其負(fù)債結(jié)構(gòu)中的流動(dòng)負(fù)債率較高，對(duì)公司債務(wù)的償付起到消極作用。

3.周轉(zhuǎn)率有所下降。周轉(zhuǎn)率是萬(wàn)科最為看重的指標(biāo)之一，它是保證萬(wàn)科擴(kuò)張的核心。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，只有保持高周轉(zhuǎn)率，才能夠?qū)①Y金快速回籠，保證企業(yè)更大規(guī)模的開發(fā)，同時(shí)保證企業(yè)將來(lái)的兼并收購(gòu)。萬(wàn)科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率近年來(lái)逐年下降，并且在08年出現(xiàn)較大幅度下降。在宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)日漸不利的情況下，房地產(chǎn)公司可能面臨調(diào)整拐點(diǎn)的到來(lái)，如果不能將周轉(zhuǎn)率提高，將會(huì)對(duì)萬(wàn)科一系列的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重大的影響，并且加大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、萬(wàn)科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

針對(duì)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，本文提出以下幾點(diǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

1.著眼于政治環(huán)境，爭(zhēng)取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產(chǎn)金融立法，建立健全政府支持體系，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管等，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境，公平公正競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。對(duì)萬(wàn)科有利的是，其良好的口碑，行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭角色和對(duì)政府政策的積極響應(yīng)，使其在這些政策的爭(zhēng)取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優(yōu)勢(shì)，將鞏固其領(lǐng)頭的勢(shì)頭。

2.著眼于行業(yè)內(nèi)，萬(wàn)科公司需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。在國(guó)家頻繁的宏觀調(diào)控政策下，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，使得房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)構(gòu)建國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系，我們也發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科公司雖然處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般狀態(tài)，但仍是最靠近財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大情形。因此，萬(wàn)科有必要建立一支專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍，充分了解其所處復(fù)雜環(huán)境下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，結(jié)合萬(wàn)科自身實(shí)力和開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。在這一點(diǎn)上，萬(wàn)科實(shí)際上已經(jīng)走出了一步。通過(guò)前面的分析我們知道萬(wàn)科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降主要受其存貨周轉(zhuǎn)率的下降影響，因此對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)提升存貨周轉(zhuǎn)率可以使公司有更大空間的發(fā)展。這一點(diǎn)，也被萬(wàn)科公司分析得出。所以近些年，萬(wàn)科一直在注重周轉(zhuǎn)率的提升。在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買力的情況下，在有效供應(yīng)增加而實(shí)際購(gòu)買力下降的情況下，萬(wàn)科于07年10月打破房?jī)r(jià)居高不下的局面，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跌，這其實(shí)對(duì)資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一種加快資金周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率的做法，有利于長(zhǎng)期發(fā)展。萬(wàn)科能在平穩(wěn)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說(shuō)明萬(wàn)科具有良好的風(fēng)險(xiǎn)控制和積極促進(jìn)發(fā)展的意識(shí)，將這種意識(shí)系統(tǒng)規(guī)范化，必將使萬(wàn)科公司走上新的高度。

3.著眼于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。就國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀而言，萬(wàn)科可采取的主要的戰(zhàn)略調(diào)整措施包括：項(xiàng)目的合作開發(fā)；向國(guó)外市場(chǎng)進(jìn)軍；向二三線甚至四線城市進(jìn)軍；發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；向旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)探索；探索國(guó)民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略，很符合萬(wàn)科的發(fā)展理念，很符合國(guó)內(nèi)民生現(xiàn)狀，預(yù)料中將會(huì)得到政府政策的大力傾斜。

4.著眼于資本結(jié)構(gòu)，萬(wàn)科需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并實(shí)現(xiàn)資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴(kuò)大融資渠道，特別是世界資本市場(chǎng)。這一點(diǎn)以萬(wàn)科這幾年交出的利潤(rùn)答卷，擴(kuò)大其世界影響力的同時(shí)，也使其更為資本市場(chǎng)的“香饃饃”。保持穩(wěn)定的前提下，合理適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用世界資本市場(chǎng)，將成為萬(wàn)科發(fā)展的強(qiáng)心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風(fēng)險(xiǎn)的相互匹配，充分考慮影響萬(wàn)科資本結(jié)構(gòu)的各種因素，從而確定對(duì)萬(wàn)科最佳的融資規(guī)模。對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，還要考慮到資本結(jié)構(gòu)彈性和財(cái)務(wù)靈活性的有效協(xié)調(diào)，并注意萬(wàn)科公司不同資本籌集方式之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換的可能性，實(shí)現(xiàn)資金的供求均衡，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.著眼于萬(wàn)科公司內(nèi)部具體財(cái)務(wù)控制，萬(wàn)科需要加強(qiáng)對(duì)資金的集中管理，提高財(cái)務(wù)管理的透明度。包括實(shí)現(xiàn)資金籌集權(quán)、使用權(quán)和調(diào)配權(quán)的統(tǒng)一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現(xiàn)在：加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)資金運(yùn)動(dòng)的有效控制和調(diào)配；注重信息反饋，加強(qiáng)資金的事后控制。

五、結(jié)論

從以上分析可以看出萬(wàn)科具有良好的發(fā)展前景，萬(wàn)科是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，而從萬(wàn)科的健康發(fā)展我們可以預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展前景良好。自08年年底全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)政府從振興整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，積極降價(jià)促進(jìn)銷售。房地產(chǎn)公司房?jī)r(jià)的下調(diào)有助于公眾購(gòu)買力的提升，增強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的信心，同時(shí)有利于房地產(chǎn)公司資金的快速回籠，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用。

另一方面，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)相對(duì)增長(zhǎng)較快，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，外資會(huì)源源不斷的流入我國(guó)，外資的流入在一定程度上會(huì)抬升我國(guó)的房?jī)r(jià)，但考慮到國(guó)內(nèi)民眾的購(gòu)買力及國(guó)外資本的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)適當(dāng)?shù)膲旱头績(jī)r(jià)，在國(guó)外資本的競(jìng)爭(zhēng)下，我國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)持續(xù)走高，也不會(huì)持續(xù)高漲，而會(huì)走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展才能穩(wěn)固江山，這就要考驗(yàn)房地產(chǎn)公司的內(nèi)功——財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制，誰(shuí)的內(nèi)功深厚，誰(shuí)必將笑到最后。

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第8篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)危機(jī);策略;研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述

所謂的房地產(chǎn)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營(yíng)及相關(guān)中介服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它主要包括土地開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、物業(yè)等，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是屬于周期性質(zhì)的。同時(shí)它的發(fā)展也能夠帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，其中包含建筑業(yè)、建材、機(jī)械、家電制造、家具銷售以及相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，因此對(duì)于新時(shí)代的發(fā)展來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)因素和經(jīng)濟(jì)支柱，還可以體現(xiàn)出一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因

(一)財(cái)務(wù)管理人員缺少財(cái)務(wù)管理危機(jī)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員由于門檻低，很多都缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的了解和缺少財(cái)務(wù)的知識(shí)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)混亂，自然管理人員對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)的意識(shí)就很淡薄，很多人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)無(wú)動(dòng)于衷。而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)決策的時(shí)候往往沒有依據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析，對(duì)企業(yè)未來(lái)即將面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒有得到充分的認(rèn)識(shí)，這很容易導(dǎo)致企業(yè)的決策失誤，這種失誤的結(jié)果無(wú)可想象。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題的時(shí)候，財(cái)務(wù)管理人員對(duì)危機(jī)的認(rèn)識(shí)不足，在面對(duì)危機(jī)的時(shí)候缺少合理的解決措施，也就沒有辦法化解財(cái)務(wù)危機(jī)的負(fù)面影響。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的幾率大。房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)特征是資金的使用率大，回收需要一定的時(shí)間，這就導(dǎo)致資產(chǎn)的負(fù)債率增大。很多房地產(chǎn)商在進(jìn)行融資或者集資的時(shí)候，一般都把快速籌集到所需資金啟動(dòng)自己的項(xiàng)目當(dāng)做首要思考問題，或者利用籌集到的資金來(lái)為企業(yè)擺脫資金不足的問題，而大都忽視對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況的思考和分析，或者企業(yè)進(jìn)行融資的整體規(guī)劃問題，鑒于這樣的情形，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的路上負(fù)債的幾率是很大的，所以企業(yè)需要支付的利息費(fèi)用也是應(yīng)該在考慮的范圍內(nèi)，這筆費(fèi)用也加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)，一般情況下企業(yè)認(rèn)為高的負(fù)債率經(jīng)營(yíng)是能夠擴(kuò)大企業(yè)資本的回收的，但是卻忽視了高負(fù)債率給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍。在我國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤(rùn)的企業(yè)，因此受到廣大企業(yè)家的青睞，各地的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，發(fā)展勢(shì)頭過(guò)猛，大家都想把自己的房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊，因此大家都盲目地進(jìn)行擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性強(qiáng)，同時(shí)資金使用量大，資金的剩余也很多，因此在剩余資金的時(shí)候企業(yè)就想著去擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)范圍，以提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控的，這樣的方式也提高了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，導(dǎo)致我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲厲害，企業(yè)家們就看到了可觀的利潤(rùn)，完全忽視了財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)的存在，大家都這樣的盲目經(jīng)營(yíng)，也會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)的圈的發(fā)展，最終帶領(lǐng)很多房地產(chǎn)企業(yè)走向財(cái)務(wù)危機(jī)。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橥顿Y的項(xiàng)目很多，因此旗下的子公司也就很多，這是為了更好的管理每一個(gè)公司，但是卻會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn)和難題。一個(gè)房地產(chǎn)公司有一個(gè)總公司，還有很多子公司，他們之間的關(guān)系是委托的關(guān)系，每一個(gè)子公司都有自己的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，資金的使用也就出現(xiàn)差距，導(dǎo)致子公司和總公司之間財(cái)務(wù)信息不真實(shí)出現(xiàn)?？偣精@得的財(cái)務(wù)信息會(huì)存在不確定性，因?yàn)榭偣镜姆艡?quán)行為，導(dǎo)致子公司的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式脫離了總公司的發(fā)展目標(biāo)，總公司就很難控制和管理子公司的財(cái)務(wù)工作，這不僅加大了房地產(chǎn)總公司的財(cái)務(wù)危機(jī)，也是阻礙企業(yè)的發(fā)展，造成這種局面的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)不合理造成的。

(五)國(guó)家宏觀政策調(diào)控作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要在國(guó)家房地產(chǎn)的各項(xiàng)法規(guī)的基礎(chǔ)上開展自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)的大部分資金來(lái)源于銀行的貸款，因此政府要想對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，就只要對(duì)銀行進(jìn)行施壓就行，壓縮企業(yè)的貸款數(shù)額，實(shí)行嚴(yán)肅的貨幣政策，這樣的手段，影響的不是只有企業(yè)的成本，還有企業(yè)貸款利率，這種做法也會(huì)影響到企業(yè)的銷售，最終企業(yè)的資金回籠較慢，影響企業(yè)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)在我國(guó)有一些針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響策略，這會(huì)嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如果國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)候，那么企業(yè)就會(huì)突發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，給企業(yè)弄一個(gè)措手不及的局面。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)提出的防范策略

(一)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作做好規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)規(guī)劃工作是預(yù)防企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的有效措施，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作要在企業(yè)規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)劃做總結(jié)和分析，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，來(lái)調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃，以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)企業(yè)會(huì)面臨的問題進(jìn)行整理，有效的防止企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。企業(yè)做好財(cái)務(wù)規(guī)劃的內(nèi)容是資金的使用情況，適用范圍;企業(yè)財(cái)務(wù)的收入與支出;企業(yè)資金的結(jié)構(gòu)成本等，分析企業(yè)的財(cái)務(wù)落實(shí)情況，預(yù)防企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不同情況不同政策，對(duì)待發(fā)展的每一階段都要做好分析工作，不管企業(yè)是縮減投資成本還是加大投資數(shù)額，都應(yīng)該在了解自己企業(yè)的財(cái)務(wù)情況下通過(guò)合理的分析，科學(xué)的預(yù)測(cè)，來(lái)選擇合適的投資策略，符合企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展需要，預(yù)防財(cái)務(wù)危機(jī)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，是減少企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的重要表現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以完善企業(yè)投資戰(zhàn)略，完善企業(yè)的利潤(rùn)分配制度，同時(shí)更要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作做好管理，管理財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)工作報(bào)表，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，最終企業(yè)的監(jiān)督部門也要發(fā)揮作用，監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，這不僅對(duì)財(cái)務(wù)工作的規(guī)范管理，同時(shí)也是增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，合理的利用資金，把企業(yè)的實(shí)際需要與企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的預(yù)警機(jī)制，是避免企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的有效措施，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是具有多變性和不確定性的，所以應(yīng)該防止財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)中，并為此作出努力。房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)不是很顯現(xiàn)的存在于企業(yè)中，而是隱藏的很神秘，所以需要我們不斷的預(yù)防和觀察，而預(yù)警機(jī)制就是起到預(yù)防的效果，一旦覺察到企業(yè)即將面臨的預(yù)警機(jī)制，那么企業(yè)的各個(gè)部門就應(yīng)該行動(dòng)起來(lái)，做好應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)扼殺在萌芽中，進(jìn)而充分發(fā)揮出預(yù)警機(jī)制在企業(yè)中的作用，保存自己的利用價(jià)值，為企業(yè)的預(yù)防服務(wù)。

(四)采用資金集中管理模式。資金集中管理的方式主要發(fā)生在總公司與子公司的房地產(chǎn)企業(yè)中。總公司可以對(duì)子公司的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，及時(shí)掌握各公司的資金使用情況和收入情況，然后依據(jù)各公司的發(fā)展勢(shì)頭，來(lái)優(yōu)化資金配置，分配資金?？偣緦?duì)資金的集中管理，避免資金的浪費(fèi)，這也是對(duì)各公司的財(cái)務(wù)工作的管理，有統(tǒng)一的工作方法和管理模式，可以控制資金的流向，控制企業(yè)的現(xiàn)金流。這也是對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時(shí)地了解公司資金的流向、流量和存量等財(cái)務(wù)狀況，有效地監(jiān)控各公司資金的使用情況，合理分配和使用總公司資金，滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個(gè)集團(tuán)公司資金使用效率，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要科學(xué)。房地產(chǎn)企業(yè)在了解自己面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)的基礎(chǔ)上要選擇適合自己的融資方式，以增加現(xiàn)金，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)很高的時(shí)候，要利用銀行借款或者債卷的形式來(lái)降低財(cái)務(wù)危機(jī);當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常低的時(shí)候，通過(guò)債券市場(chǎng)或者銀行進(jìn)行大量舉債，以此提高資本回報(bào)率，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生幾率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)危機(jī)程度合理選擇融資方式。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度和特性決定了它在發(fā)展中要面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)，危機(jī)不可清除，只有有效的減少和做好充足的防范就可以避免財(cái)務(wù)危機(jī)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)積極影響。本文主要講述了房地產(chǎn)企業(yè)的概況以及房地產(chǎn)企業(yè)存在的危機(jī)的原因，以此為下文提出的合理的措施避免房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)問題提出的防范策略，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)臨危不懼，拿出自己的應(yīng)有的工作熱情，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］許杭．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范［J］．審計(jì)與理財(cái)，2009(12)

［2］阮萍，陳志敏．對(duì)房地產(chǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)［J］．經(jīng)濟(jì)問題探索，2000(04)

第9篇：房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況范文

一、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成途徑

住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成途徑是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會(huì)監(jiān)督不力等因素外，主要還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還貸款，被迫放棄所購(gòu)房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來(lái)?yè)p失。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、勞動(dòng)用工制度的改革、職工工作頻繁變動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不斷改變等，都會(huì)影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行；同時(shí)，由于目前商業(yè)銀行無(wú)法對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有限的監(jiān)督，商業(yè)銀行對(duì)樓市的預(yù)測(cè)也相當(dāng)困難，并且我國(guó)目前還沒有對(duì)職工個(gè)人的資信狀況調(diào)查、評(píng)估的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行較難對(duì)借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然借款合同訂立時(shí)，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是借款人在通過(guò)按揭方式購(gòu)置房屋并發(fā)生一段按揭期后，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來(lái)的按揭購(gòu)房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購(gòu)置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款；四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2、開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商不能按約定準(zhǔn)時(shí)將樓房交付使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購(gòu)房款入賬后，因經(jīng)濟(jì)、地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購(gòu)房人和開發(fā)商簽訂的契約標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì)，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購(gòu)買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購(gòu)房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

3、銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過(guò)內(nèi)部分工進(jìn)行相互協(xié)作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，引起資產(chǎn)損失。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重點(diǎn)。一是信貸管理規(guī)定不健全，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對(duì)如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體管理方法；二是制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位，違章不糾，極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款涉及對(duì)象廣泛、工作量大、期限長(zhǎng)，商業(yè)銀行需花費(fèi)較大人力、物力對(duì)借款人的還款情況和抵押權(quán)證進(jìn)行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過(guò)程損失或丟失，銀行需賠償，以至對(duì)貨款回收造成風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可能由于銀行監(jiān)控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發(fā)生；三是信息不靈帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí)，對(duì)貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)，不全面造成判斷錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；四是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況和政府房地產(chǎn)管理部門新的政策、法規(guī)沒有及時(shí)了解，影響了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)急處理。

4、借款契約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是合同潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)潛伏在合同本身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險(xiǎn)。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項(xiàng)規(guī)定對(duì)保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營(yíng)不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從長(zhǎng)期來(lái)看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)也不一定有保證。

5、抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來(lái)又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的；三是價(jià)值不實(shí)。抵押人在對(duì)房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)弄虛作假，其評(píng)估價(jià)值超過(guò)實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

6、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貨款屬中長(zhǎng)期貸款，其資金主要來(lái)源于居民儲(chǔ)蓄存款，屬于短借長(zhǎng)還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對(duì)稱性原則，一旦發(fā)生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難。因此，客觀上需要有健全的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換機(jī)制做保險(xiǎn)，而我國(guó)目前的狀況是，缺乏政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、住房抵押貸款保險(xiǎn)尚處于試點(diǎn)階段，銀行還很難通過(guò)這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

目前，住房信貸業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)體制諸多方面的限制，在經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)思想和消費(fèi)者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。但是，因?yàn)檫^(guò)度追求無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的“保險(xiǎn)”經(jīng)營(yíng)，已不適應(yīng)現(xiàn)代金融業(yè)的發(fā)展。這不僅會(huì)束縛新型信貸業(yè)務(wù)的開展，也會(huì)使商業(yè)銀行因此失去市場(chǎng)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會(huì)化的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制、培育和發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)外，我們只有積極發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)，在信貸管理中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善住房融資工作規(guī)程，推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)向良性發(fā)展。

一、商業(yè)銀行應(yīng)提高認(rèn)識(shí)，理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營(yíng)上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤(rùn)而利潤(rùn)，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，讓不良開發(fā)商和購(gòu)房者鉆空子。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購(gòu)房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。同時(shí)，適當(dāng)提高個(gè)人購(gòu)房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對(duì)廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來(lái)促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對(duì)路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。

二、大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的資金主要來(lái)源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)大眾籌集開發(fā)資金。目前，我國(guó)4萬(wàn)余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有70多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資，其數(shù)量同其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對(duì)房地產(chǎn)公司上市的嚴(yán)格限制，擴(kuò)大融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)上大量小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，要逐漸把房地產(chǎn)投資變成大眾化的投資工具。三是將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)。保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，加大力度引進(jìn)外資來(lái)提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資。五是鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。六是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，以滿足部分居民的購(gòu)房需要。