房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：信托 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù) 盡職調(diào)查

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的原因

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托公司進(jìn)行融資是較為普遍的渠道。尤其隨著目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資較為困難，轉(zhuǎn)而通過(guò)信托公司進(jìn)行融資成為不少公司的新渠道。房地產(chǎn)企業(yè)類型眾多，實(shí)力良莠不齊，不少甚至深陷資金鏈斷裂以至不能順利開(kāi)發(fā)。在信托公司對(duì)外融資過(guò)程中，對(duì)擬融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的盡職調(diào)查具有不可或缺性，本文主要探討房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查問(wèn)題。

二、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的主要內(nèi)容

（一）調(diào)查標(biāo)的公司基本情況

1、查閱基礎(chǔ)資料

包括但不限于：O立批準(zhǔn)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、公司章程（包括歷次章程修正案）等；

2、核查設(shè)立及資質(zhì)相關(guān)事項(xiàng)

包括但不限于：設(shè)立程序、合并及分立情況、工商變更登記、年度檢驗(yàn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)等。如果因?yàn)橘Y料不全、真?zhèn)尾幻鲗?dǎo)致無(wú)法做出判斷，或者認(rèn)為與事實(shí)不符的，應(yīng)及時(shí)到工商管理部門(mén)核查。

（二）調(diào)查股東及實(shí)際控制人情況

1、查閱并收集基本資料

包括但不限于：標(biāo)的公司股東及其出資情況、歷次股東變更情況、主要股東介紹、實(shí)際控制人情況介紹與主要開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、實(shí)際控制人與標(biāo)的公司之間的投資關(guān)系。

2、重點(diǎn)調(diào)查股權(quán)結(jié)構(gòu)相關(guān)情況

調(diào)查標(biāo)的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、下屬企業(yè)及股東背景；追溯至標(biāo)的公司最終股東，了解最終股東對(duì)交易對(duì)手的持股狀況和控制程度；調(diào)查了解股權(quán)設(shè)立質(zhì)押及其他限制情況。若交易對(duì)手為民營(yíng)、私營(yíng)或集體企業(yè)，還應(yīng)了解其創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的歷史。

（三）調(diào)查公司治理情況

1、調(diào)查基本情況，包括但不限于

標(biāo)的公司股東會(huì)組成情況；董事會(huì)組成情況及主要決策權(quán)限，尤其重點(diǎn)了解與信托項(xiàng)目投融資相關(guān)的決策權(quán)限；董事長(zhǎng)及主要高級(jí)管理人員情況，至少包括總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人基本情況；標(biāo)的公司組織結(jié)構(gòu)（含對(duì)外投資情況）。

2、核查相關(guān)文件資料，包括但不限于

標(biāo)的公司股東、董事會(huì)成員的簽字樣本；標(biāo)的公司關(guān)于信托項(xiàng)目投融資的內(nèi)部決策文件，含股東（大）會(huì)決議/股東決定、董事會(huì)決議等；

（四）收集、分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

1、收集基本財(cái)務(wù)資料，包括但不限于

近三年的審計(jì)報(bào)告；最近一期帶附注的財(cái)務(wù)報(bào)表及主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，必須包含資產(chǎn)負(fù)債表主要科目數(shù)據(jù)、利潤(rùn)表主要項(xiàng)目數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流量表主要項(xiàng)目數(shù)據(jù)等；主要科目（重大科目）余額分析等。

2、根據(jù)收集的資料，按照以下基本要求，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析

（1）比對(duì)經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告原件；

（2）翻閱、復(fù)印重要事項(xiàng)的原始憑證；

（3）原則上應(yīng)直接進(jìn)入標(biāo)的公司會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，導(dǎo)出會(huì)計(jì)科目余額表、會(huì)計(jì)科目明細(xì)賬及會(huì)計(jì)報(bào)表等基本資料進(jìn)行分析。

3、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)審計(jì)意見(jiàn)

（1）如審計(jì)意見(jiàn)為非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)，應(yīng)要求公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)對(duì)審計(jì)報(bào)告涉及事項(xiàng)處理情況作出說(shuō)明，并關(guān)注該事項(xiàng)對(duì)公司的影響是否重大、影響是否已經(jīng)消除、違反公允性的事項(xiàng)是否已予糾正。

（2）如果交易對(duì)手不能出具審計(jì)報(bào)告，可根據(jù)評(píng)估及決策需要，安排必要的專項(xiàng)審計(jì)。

通過(guò)人民銀行系統(tǒng)收集公司開(kāi)立賬戶信息，就賬戶資金往來(lái)情況與公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)核實(shí)

（五）調(diào)查融資與對(duì)外擔(dān)保情況

1、收集基礎(chǔ)資料，包括但不限于

查詢征信授權(quán)書(shū)；要求提供貸款卡（賬號(hào)及密碼），并留存復(fù)印件；要求提供融資明細(xì)表及對(duì)應(yīng)的融資合同（含借款借據(jù)）與擔(dān)保合同、對(duì)外擔(dān)保明細(xì)表及對(duì)應(yīng)的融資合同與擔(dān)保合同等。

2、分析標(biāo)的公司現(xiàn)金流量流入流出結(jié)構(gòu)

測(cè)算、分析標(biāo)的公司經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入比及流出比；評(píng)價(jià)標(biāo)的公司融資及銷售渠道是否暢通；了解標(biāo)的公司是否存在資金缺口，并評(píng)估資金缺口是否可以得到解決及融資能力對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響；了解標(biāo)的公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)、融資渠道、未來(lái)資金需求及融資計(jì)劃。

3、多方面、多手段的全面了解標(biāo)的公司對(duì)外擔(dān)保情況

與標(biāo)的公司法定代表人或授權(quán)代表訪談；通過(guò)中國(guó)人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，查閱審計(jì)報(bào)告以及交易對(duì)手董事會(huì)、股東（大）會(huì)的會(huì)議記錄和與保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保事項(xiàng)有關(guān)的重大合同；統(tǒng)計(jì)、分析標(biāo)的公司對(duì)外擔(dān)保的金額及其占凈資產(chǎn)的比例；重點(diǎn)關(guān)注對(duì)標(biāo)的公司償債能力或擔(dān)保能力有重大影響的擔(dān)保事項(xiàng)；評(píng)價(jià)交易對(duì)手履行擔(dān)保責(zé)任的可能性及金額，必要時(shí)應(yīng)了解被擔(dān)保方的償債能力及反擔(dān)保措施。

三、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)標(biāo)的公司其他情況展開(kāi)調(diào)查

1、其他情況包括但不限于

（1）標(biāo)的公司是否存在隱性債務(wù)；

（2）以前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否存在欠付工程款信息；

（3）是否存在未交房情況、歷史欠稅情況；

（4）是否存在未決訴訟、仲裁與違約情況。

2、可以采用以下方式對(duì)相關(guān)情況予以確認(rèn)

（1）要求標(biāo)的公司/控股股東出具《關(guān)于對(duì)外融資的承諾函》；

（2）要求以前或正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程承包方出具《工程款確認(rèn)函》；

（3）要求標(biāo)的公司所屬稅務(wù)部門(mén)出具納稅情況說(shuō)明，明確是否存在欠稅信息；

（4）收集標(biāo)的公司最近三年的企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證報(bào)告、本年度的所有納稅申報(bào)表；

（5）登陸工商行政管理總局“全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”，查詢并核實(shí)標(biāo)的公司最新工商登記基本情況及股權(quán)質(zhì)押情況；

（6）登陸最高人民法院“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”及“全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)”查詢未決訴訟相關(guān)情況。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

《刑法》第二百二十九條本身未明確虛假證明文件的含義，而《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定(二)》是對(duì)情節(jié)嚴(yán)重列舉了幾種情形，也沒(méi)有對(duì)虛假證明文件的概念進(jìn)行解釋和說(shuō)明。在理論和實(shí)務(wù)界，對(duì)什么是虛假證明文件理解有很大不同。因此，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來(lái)說(shuō)，從規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)秩序和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看有必要對(duì)何為虛假的證明文件進(jìn)行研究，從理論和實(shí)務(wù)的角度提出切實(shí)可行的判斷標(biāo)準(zhǔn)和方法。

一、房地產(chǎn)估價(jià)中提供證明文件的范圍

刑法第二百二十九條規(guī)定的提供虛假證明文件對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言是指承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估(其中包括房地產(chǎn)估價(jià))職責(zé)的中介組織的人員故意出具、提供各種虛假證明文件。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)哪些是具有證明效力的文件呢?應(yīng)當(dāng)根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中各自承擔(dān)不同的職責(zé)范圍進(jìn)行深入的分析。

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物等、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。人們的一般理解認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估的價(jià)值就一定能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)，否則就是失誤，要求賠償。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)人員以專家的身份提供的專業(yè)意見(jiàn)，而不是可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格的保證。當(dāng)然估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員也不能隨意發(fā)表不負(fù)責(zé)任的意見(jiàn)。估價(jià)可以分為兩種性質(zhì)(根據(jù)意見(jiàn)的用途和作用不同)：一是咨詢性估價(jià)(或稱參考性估價(jià));二是鑒證性估價(jià)(或稱證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià))。估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，為委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告具有公共產(chǎn)品性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價(jià)。為委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告是一種私人產(chǎn)品，通常屬于咨詢性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。

二、虛假證明文件的定義

虛假證明文件是指虛假的證明文件，虛假也就是說(shuō)不真實(shí)，關(guān)鍵在何為虛假?不同的文件類型對(duì)何為虛假有不同的認(rèn)識(shí)。如同房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)和法學(xué)界對(duì)如何認(rèn)定房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中出具的證明文件為虛假證明文件，有不同的看法。判定房地產(chǎn)估價(jià)師是否承擔(dān)刑事責(zé)任的關(guān)鍵是是否為虛假證明文件。

(一)法學(xué)界的觀點(diǎn)

學(xué)者孫國(guó)祥等指出，所謂虛假的證明文件，從內(nèi)容上看，應(yīng)該指內(nèi)容完全失實(shí)或主要內(nèi)容虛假的證明文件;從形式上看，一般表現(xiàn)為書(shū)面的形式。

學(xué)者聶立澤指出，提供虛假證明文件是指提供內(nèi)容與實(shí)際情況不符的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、法律意見(jiàn)書(shū)等證明文件。

學(xué)者張明楷等也認(rèn)為，提供虛假證明文件，是指提供內(nèi)容與實(shí)際情況不相符合的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、驗(yàn)證報(bào)告、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、法律見(jiàn)證書(shū)等證明文件。

由此可知，法學(xué)界認(rèn)為虛假就是內(nèi)容或結(jié)論與事實(shí)(或?qū)嶋H情況)不符。法學(xué)界認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)證明文件必須證明結(jié)果是真實(shí)的，是客觀事實(shí)的真實(shí)。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)界的觀點(diǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)界的基本觀點(diǎn)是只要注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行了估價(jià)，就不能認(rèn)定出具了虛假證明文件。如果注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在形式和實(shí)質(zhì)上都嚴(yán)格遵循了估價(jià)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)免責(zé)。

由此可知，房地產(chǎn)估價(jià)界認(rèn)為程序正義或過(guò)程的真實(shí)重要性高于結(jié)果的真實(shí)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師如果嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，盡到了應(yīng)盡的職業(yè)關(guān)注，即使最后的結(jié)果沒(méi)有保證完全符合客觀實(shí)際(真實(shí))，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師最多也只能負(fù)執(zhí)業(yè)責(zé)任，不能為其非故意為之的結(jié)果負(fù)刑事責(zé)任。

三、房地產(chǎn)估價(jià)中虛假證明文件的認(rèn)定條件

那么到底如何判定是否為虛假證明文件?判定是否為虛假文件的條件是什么?房地產(chǎn)估價(jià)能不能在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的情況下保證內(nèi)容與實(shí)際情況相符?或者對(duì)法學(xué)界要求的內(nèi)容與實(shí)際情況相符在執(zhí)行估價(jià)準(zhǔn)則時(shí)是如何評(píng)價(jià)的?

其實(shí)，兩者本就是一個(gè)事物的兩個(gè)方面，并不矛盾。房地產(chǎn)估價(jià)界要求首先從程序上合理保證證明文件不存在重大錯(cuò)報(bào)，而法學(xué)界是從實(shí)體上或者說(shuō)是從內(nèi)容上考慮的。法學(xué)界強(qiáng)調(diào)的虛假是指證明文件的內(nèi)容或者結(jié)論與事實(shí)不符，而房地產(chǎn)估價(jià)界認(rèn)為判定估價(jià)報(bào)告(或其他鑒證報(bào)告)是否虛假的關(guān)鍵是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中是否恪守估價(jià)準(zhǔn)則;從程序上講，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師恪守估價(jià)準(zhǔn)則的過(guò)程實(shí)際上是保證估價(jià)結(jié)果客觀合理的過(guò)程。

所以是否為虛假文件可以從以下條件判斷：

1、估價(jià)對(duì)象是否存在，如果不存在肯定是屬于虛假的;

2、待評(píng)估房產(chǎn)面積與實(shí)際面積是否相差巨大，如果明顯超過(guò)合理誤差范圍，顯然屬于虛假文件，如果還是故意為之的，那就涉嫌犯罪了;

3、房地產(chǎn)估價(jià)師是否到現(xiàn)場(chǎng)查勘。如果房地產(chǎn)估價(jià)師未去實(shí)地查勘出現(xiàn)重大漏洞應(yīng)該屬于虛假文件的范疇;

4、對(duì)委托人提供估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行了審慎檢查，不能無(wú)理由懷疑委托人提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性;

5、是否有不當(dāng)?shù)美?。禮下于人必有所有求，如果存在利益輸送則虛假文件的可能性大大增加;

第3篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

套牢上萬(wàn)集資戶

麗水市工商局提供的資料顯示，銀泰房地產(chǎn)集團(tuán)公司2005年成立，法人代表季文華，注冊(cè)資金2.01億元。銀泰曾獲得“中國(guó)百家誠(chéng)信名牌企業(yè)”等一系列榮譽(yù)光環(huán)。加之選擇的項(xiàng)目好，支付利息高，很快就取得了人們的信任。正是依靠這相當(dāng)數(shù)額的民間融資，銀泰房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司取得了超常規(guī)發(fā)展。

“萬(wàn)松事件”后，一個(gè)傳言到處蔓延：銀泰已像萬(wàn)松一樣資不抵債，老總卷款潛逃。6月8日，央視“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”節(jié)目以麗水萬(wàn)松房地產(chǎn)公司因資金鏈斷裂崩盤(pán)為例子，對(duì)麗水樓市進(jìn)行了分析。此后，擠兌潮從銀泰總部開(kāi)始，波及各個(gè)分公司。之后，銀泰的在建樓盤(pán)基本停工，無(wú)錢(qián)可兌的銀泰公司很快陷入崩盤(pán)危機(jī)中。麗水市審計(jì)局局長(zhǎng)吳利文表示，截止到7月11日，銀泰負(fù)債總額為229533萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)156％。

政府出手難解困局

市委、市政府對(duì)銀泰及其下屬公司的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了全面審計(jì)，審計(jì)發(fā)現(xiàn)銀泰公司有1.58億元巨額資金游離于公司財(cái)務(wù)之外。9月16日，麗水市公安局依法對(duì)季家父子四人予以刑事拘留。截止10月6日，凍結(jié)公司、犯罪嫌疑人及其密切人員的銀行賬戶176個(gè)，凍結(jié)資金余額800余萬(wàn)元；凍結(jié)銀泰和季家父子四人房產(chǎn)28套、中高檔汽車(chē)24輛。

部分集資戶對(duì)這個(gè)審計(jì)報(bào)告并不認(rèn)同，認(rèn)為審計(jì)對(duì)銀泰房產(chǎn)的估價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)最低價(jià)；至于那1.58億元，銀泰公司的一位核心職員表示，集資戶的錢(qián)都是通過(guò)銀行匯到公司提供的賬戶內(nèi)的，哪怕經(jīng)過(guò)100個(gè)賬戶，也是能查出來(lái)的，咋會(huì)查不出來(lái)呢?

關(guān)于銀泰的“背景”

銀泰的一位職工說(shuō)，3月賬上還有7個(gè)多億，5月末，賬戶上現(xiàn)金變?yōu)?個(gè)多億。這兩個(gè)億是被一些有權(quán)有勢(shì)的集資大戶提前取走了，后來(lái)，一些公司高管和政府官員的集中擠兌更是讓銀泰雪上加霜。此外，包括周望慧在內(nèi)的財(cái)務(wù)人員，又私自支取了幾十萬(wàn)元的融資獎(jiǎng)勵(lì)。

直到8月11日，在集資戶的強(qiáng)烈反應(yīng)下，銀泰和當(dāng)?shù)卣筘?cái)務(wù)人員和公職人員擅自支取的公款退還或者交到紀(jì)委指定的賬戶上。

這位銀泰職工還指出，擠兌風(fēng)波后，周被免去了財(cái)務(wù)總監(jiān)的職務(wù)，但并沒(méi)有被追究責(zé)任，相反，在麗水市政府參與的財(cái)務(wù)審計(jì)過(guò)程中，周還經(jīng)常為審計(jì)人員提供“幫助”。顯然，這一切直接引發(fā)了普通集資戶的不滿，眾多集資戶開(kāi)始直接將矛頭對(duì)準(zhǔn)麗水市政府的一位領(lǐng)導(dǎo)。

知情人周剛(化名)指出，銀泰副總經(jīng)理劉漢文是市政府那位領(lǐng)導(dǎo)的親哥哥，財(cái)務(wù)總監(jiān)周望慧也都與市政府那位領(lǐng)導(dǎo)有親近關(guān)系。

銀泰綁架了誰(shuí)

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，中央多項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施出臺(tái)以后，一些房地產(chǎn)公司7T子失去了銀行這根拐杖，就開(kāi)始在民間資金這一塊大動(dòng)腦筋，以承諾給予數(shù)倍于銀行存款利息的回報(bào)吸引投資者。據(jù)這位專家的調(diào)查，麗水市區(qū)42家房地產(chǎn)公司有一大半實(shí)施了“集資開(kāi)發(fā)”計(jì)劃。

這位專家同時(shí)表示，麗水作為浙江省的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，但其樓市漲幅卻連年居高不下。一位投資者表示，僅看房?jī)r(jià)漲勢(shì)就明白，誰(shuí)都相信向房地產(chǎn)公司集資不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)。

直到銀泰崩潰之前，麗水電視臺(tái)數(shù)年來(lái)從未中斷的一檔節(jié)目就是房產(chǎn)節(jié)目。在黃金時(shí)段里，麗水市大大小小的房地產(chǎn)公司老板粉墨登場(chǎng)，在電視里大談其公司大小股東都獲得了怎樣令人羨慕的回報(bào)，耳濡目染的麗水觀眾當(dāng)然不可能無(wú)動(dòng)于衷。

“地產(chǎn)公司大肆集資，政府難辭其咎。那些官員哪個(gè)不知道電視上每晚播出的那些東西?！便y泰公司的一位集資戶仍然無(wú)法掩飾自己的憤怒。

浙江省政府的一位要求匿名的官員說(shuō)，由于許多地方政府的財(cái)政收入過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)其各種違規(guī)操作往往是睜一只眼閉一只眼，更有甚者，有的官員還直接參與房地產(chǎn)集資，牟取高利，一有風(fēng)吹草動(dòng)，他們憑手中權(quán)力可迅速全身而退，不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2005年，麗水市區(qū)的地稅收入中房地產(chǎn)業(yè)占32.3％。而得到麗水市多家房地產(chǎn)企業(yè)老板認(rèn)同的一個(gè)說(shuō)法是：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)麗水財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率高達(dá)50％以上。

第4篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理及內(nèi)部管理工作想要獲得大幅度提升就必須加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作具體質(zhì)量。近年來(lái)在內(nèi)部審計(jì)工作方面也下了很多功夫，但是從具體情況來(lái)看，仍然存在許多問(wèn)題值得我們思考。制度建設(shè)方面內(nèi)部審計(jì)工作仍然偏重于事后審計(jì)，同時(shí)在審計(jì)結(jié)果分析研討方面也不夠準(zhǔn)確及時(shí)，從而讓內(nèi)部審計(jì)工作浮于表面，未能發(fā)揮實(shí)際效用。人員隊(duì)伍的素質(zhì)也相對(duì)較低，不僅管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低難以勝任當(dāng)前審計(jì)工作具體要求，其他部門(mén)管理人員及工作人員也因?yàn)闊o(wú)法有效結(jié)合自身工作與內(nèi)部審計(jì)相關(guān)制度而讓許多制度難以得到有效執(zhí)行，此外在審計(jì)手段方面也有需要改進(jìn)的地方。

二、加強(qiáng)審計(jì)工作質(zhì)量升級(jí)的思考

前文提到當(dāng)前我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在審計(jì)工作方面所存在的問(wèn)題，這些問(wèn)題所包含的內(nèi)容是多方面的，想要實(shí)現(xiàn)審計(jì)工作的價(jià)值最大化發(fā)揮其需要改進(jìn)的工作也是多方面的。筆者認(rèn)為想要提升審計(jì)價(jià)值就應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手。

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)

制度建設(shè)是推進(jìn)管理工作質(zhì)量有序升級(jí)的最重要工作內(nèi)容，只有不斷加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的具體制度建設(shè)才能夠有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的真實(shí)價(jià)值。在制度建設(shè)方面，首先應(yīng)該確立審計(jì)工作的獨(dú)立性、權(quán)威性以及嚴(yán)肅性。審計(jì)工作小組的工作獨(dú)立于財(cái)務(wù)管理部門(mén)而存在并直接對(duì)企業(yè)最高管理層及決策者負(fù)責(zé)。在具體工作方面應(yīng)該確立事前預(yù)測(cè)審計(jì)、事中控制審計(jì)以及事后審計(jì)研討的精細(xì)化制度建設(shè)。事前審計(jì)包括了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告的審計(jì)，必須從嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者消費(fèi)心理、項(xiàng)目預(yù)期收益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)等多個(gè)方面進(jìn)行有效審計(jì)，從而確定項(xiàng)目建設(shè)是否具有真實(shí)可行的特點(diǎn)，同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目合同的條款、雙方權(quán)責(zé)進(jìn)行審計(jì)，以加強(qiáng)合同管理及執(zhí)行過(guò)程中的嚴(yán)謹(jǐn)性。事中審計(jì)不僅要全面監(jiān)察成本控制、預(yù)算執(zhí)行、固定資產(chǎn)使用及管理以及人員管理等各個(gè)方面，同時(shí)還要增加更多審計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)并及時(shí)作出積極反應(yīng)。在事后審計(jì)分析階段，要認(rèn)真撰寫(xiě)審計(jì)報(bào)告，將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以及提出的修改意見(jiàn)完整及時(shí)的呈現(xiàn)出來(lái)。

（二）加強(qiáng)人員管理

人員管理應(yīng)該包括隊(duì)伍素質(zhì)提升、人員檔案管理制度建設(shè)、以及績(jī)效考評(píng)及獎(jiǎng)勵(lì)約束機(jī)制建設(shè)等多個(gè)方面。在隊(duì)伍素質(zhì)提升方面，首先應(yīng)該加強(qiáng)審計(jì)小組的人員知識(shí)結(jié)構(gòu)積極調(diào)整。內(nèi)部審計(jì)工作因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)企業(yè)較高商業(yè)機(jī)密與財(cái)務(wù)管理重要環(huán)節(jié)，因此在審計(jì)人員的安排方面幾乎都是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)工作人員進(jìn)行擔(dān)任，但是內(nèi)部人雖然能夠確保審計(jì)小組對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的忠誠(chéng)度與工作實(shí)效性，卻也容易因?yàn)閷儆谄髽I(yè)內(nèi)部人都對(duì)企業(yè)產(chǎn)生利益與意識(shí)上的依附性，從而無(wú)法以更為科學(xué)、宏觀的態(tài)度執(zhí)行審計(jì)工作，同時(shí)也容易因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部的利益小團(tuán)體思想侵蝕而做出違背企業(yè)總體利益的不法行為，所以整合管理隊(duì)伍不僅應(yīng)該讓內(nèi)部人參與來(lái)提升忠誠(chéng)度，同時(shí)也應(yīng)該積極的與社會(huì)專門(mén)審計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，利用專門(mén)人員多年來(lái)從事同類型審計(jì)工作的豐富經(jīng)驗(yàn)與更新的管理理論來(lái)幫助企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)工作方面擴(kuò)寬思路、提升高度、延展廣度，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)與市場(chǎng)需求及企業(yè)未來(lái)發(fā)展的有效接軌。隊(duì)伍素質(zhì)提升不光需要加強(qiáng)管理隊(duì)伍的素質(zhì)提升，同時(shí)也需要提升其他部門(mén)管理人員及工作人員的基本素質(zhì)，這樣才能夠確保每一項(xiàng)審計(jì)工作及財(cái)務(wù)管理制度都能夠得到積極有效的配合。在人員檔案管理方面應(yīng)該推行一對(duì)一的檔案跟蹤記錄管理制度，無(wú)論是審計(jì)小組成員還是其他管理人員甚至是一般工作人員都應(yīng)該建立專屬檔案，記錄其工作進(jìn)度、日常表現(xiàn)、特長(zhǎng)優(yōu)點(diǎn)及潛在能力，這樣不僅能夠?yàn)槿蘸蟮目?jī)效考評(píng)提供側(cè)面參考數(shù)據(jù)，同時(shí)也能夠讓企業(yè)管理者更好的掌握現(xiàn)有人力資源，為企業(yè)的發(fā)展儲(chǔ)備更多優(yōu)秀人才。在績(jī)效考評(píng)方面應(yīng)該改變傳統(tǒng)的單項(xiàng)、機(jī)械考評(píng)方式，建立以內(nèi)部審計(jì)制度執(zhí)行質(zhì)量為核心的新型績(jī)效考評(píng)機(jī)制，最大限度促進(jìn)內(nèi)部審計(jì)工作的執(zhí)行效率。在獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)機(jī)制建設(shè)方面，不僅要確保物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的公平科學(xué)，同時(shí)還要注意到當(dāng)前企業(yè)員工在個(gè)人價(jià)值發(fā)揮及能力展現(xiàn)方面的多元化要求，并推行管理崗位輪崗制度，這樣一方面能夠留住人才，降低人員流動(dòng)率，另一方面也能夠幫助企業(yè)管理者吸收更多合理化管理建議，調(diào)整企業(yè)管理思路。

（三）積極改進(jìn)審計(jì)手段

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的工作重點(diǎn)是在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、合法性的審查與監(jiān)督上，審計(jì)對(duì)象是會(huì)計(jì)報(bào)表、賬簿、憑證等會(huì)計(jì)資料。實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中，這一審計(jì)模式出現(xiàn)了很多問(wèn)題，在很多時(shí)候阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要積極改進(jìn)審計(jì)手段，從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)防弊”轉(zhuǎn)向?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)決策服務(wù)，從審查和監(jiān)督轉(zhuǎn)向評(píng)價(jià)與咨詢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的工作范圍不應(yīng)局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面。在審計(jì)方法上，應(yīng)該靈活多變，根據(jù)工作需要靈活采用多種方法。

第5篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其會(huì)計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國(guó)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來(lái)看,都存在許多不完善之處。2009年,我國(guó)重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會(huì)計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題

(一)銷售收入確認(rèn)的問(wèn)題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書(shū)”并開(kāi)具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績(jī)信息的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長(zhǎng)則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這樣看來(lái),會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問(wèn)題

根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過(guò)從目前我國(guó)的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國(guó)上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

通過(guò)上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近年來(lái),隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門(mén)和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買(mǎi)方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來(lái)費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤(rùn)表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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第6篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫 地方政府債務(wù) 土地出讓金

一、我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年3月17日公布的《2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示：新建商品住宅價(jià)格與上月相比，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的有8個(gè)城市，持平的有6個(gè)城市。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的有1個(gè)城市，同比漲幅回落的有31個(gè)城市。雖然我國(guó)目前的房產(chǎn)價(jià)格有止?jié)q回落的趨勢(shì)，但是全國(guó)許多大中城市的房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)公布的《2011年1-2月各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況》顯示，2011年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，增速同比加快4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資3014億元，增長(zhǎng)34.9%；東、中、西部地區(qū)投資分別為2640億元、770億元和840億元，同比增長(zhǎng)30.7%、39.7%和46.8%，增速同比加快1.3、7.8和10.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可以看出，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較去年大幅增加，中、西部地區(qū)增幅高于東部地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍主要集中在住宅。一二線城市的普遍限購(gòu)、限價(jià)，使得三四線城市樓市似乎迎來(lái)前所未有的投資“春天”，房地產(chǎn)商和社會(huì)資金正迅速?gòu)囊欢€城市擠出，向政策相對(duì)寬松的三四線城市再次集結(jié)。

（三）我國(guó)地方政府債務(wù)現(xiàn)狀

根據(jù)審計(jì)署對(duì)地方財(cái)政收支的審計(jì)結(jié)果，截至2010年底，各級(jí)地方政府的債務(wù)總額達(dá)到10．7萬(wàn)億元人民幣，大約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的27％，總體處于可控范圍。但有一些地區(qū)的債務(wù)率超過(guò)200％，這表明部分地方政府存在過(guò)度舉債行為，潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)上看，10．7萬(wàn)億元地方債務(wù)余額中，政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任和負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)分別占21．8％及62．6％，也就是說(shuō)，地方政府承擔(dān)著8．6萬(wàn)億元的潛在債務(wù)。

從資金來(lái)源看，來(lái)自銀行的資金為8．5萬(wàn)億元，約占債務(wù)總額的80％，占到國(guó)內(nèi)銀行貸款總余額的17．7％左右，表明地方債務(wù)與銀行間的捆綁較為緊密。從舉債主體看，融資平臺(tái)公司、政府部門(mén)和機(jī)構(gòu)舉債的分別占46．5％和23．3％。央行報(bào)告顯示，截至2010年年末，全國(guó)共有地方政府融資平臺(tái)1萬(wàn)余家，其中縣級(jí)（含縣級(jí)市）平臺(tái)約占70％。縣級(jí)及以下政府的償債能力普遍較弱，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)這一級(jí)政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的擔(dān)憂。

從形成時(shí)間看，2008年上半年，地方債務(wù)總量約為1．7萬(wàn)億元。2008年下半年，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，在4萬(wàn)億元等一攬子政府投資計(jì)劃作用下，各地的計(jì)劃投資總計(jì)達(dá)40萬(wàn)億元，其中多數(shù)資金來(lái)源于銀行貸款，直接形成地方政府債務(wù)，致使2009年債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)了62％。2010年的債務(wù)余額比2009年增長(zhǎng)18．86％。

二、政府債務(wù)與房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系及潛在風(fēng)險(xiǎn)

截至2010年底，全國(guó)地方政府性債務(wù)余額107174億元，其中：政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)67109.51億元，占62.62%。而在地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個(gè)省級(jí)、307個(gè)市級(jí)和1131個(gè)縣級(jí)政府。

以此計(jì)算，37.9％的政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)，需要地方政府用土地收入來(lái)償還。審計(jì)報(bào)告也坦言部分地方的債務(wù)償還對(duì)土地出讓收入的依賴較大。在土地市場(chǎng)行情火爆之時(shí)，地方政府的土地收入豐盈，還債尚不會(huì)成為難題。不過(guò)，一旦土地市場(chǎng)降溫，地方土地收入縮水嚴(yán)重，還債就可能演變成一場(chǎng)中國(guó)版本的歐債危機(jī)。

從近幾個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看房地產(chǎn)補(bǔ)漲已經(jīng)接近尾聲，房產(chǎn)價(jià)格下降的趨勢(shì)日益明顯。中國(guó)許多房地產(chǎn)商的資金鏈在未來(lái)一年必將斷裂。9月份106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)已經(jīng)披露完畢，他們背負(fù)的債務(wù)已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億元。上半年，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72%，負(fù)責(zé)總額突破1.09萬(wàn)億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)責(zé)總額的70.6%，同比上漲54%。與持續(xù)走高的負(fù)債總額相對(duì)應(yīng)的卻是，銀行貸款的不斷收縮。如果2012年上半年中國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始大跌，中國(guó)許多房地產(chǎn)商的資金鏈必將斷裂，中國(guó)許多房地產(chǎn)商和城市里比米店還要多的一間一間緊鄰的房地產(chǎn)中介將一個(gè)接一個(gè)和相繼關(guān)門(mén)倒閉。

將兩者結(jié)合來(lái)看，如果房地產(chǎn)泡沫破滅，土地價(jià)格必然下降，政府從土地出讓金中獲取的財(cái)政收入必然大打折扣。而某些地方政府對(duì)土地出讓金帶來(lái)的財(cái)政收入產(chǎn)生想當(dāng)大的依賴性，當(dāng)土地收入疲乏的時(shí)候，還債變成為一個(gè)十分嚴(yán)峻的問(wèn)題。

三、應(yīng)對(duì)舉措

為有效的防范由房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)地方政府債務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該由房地產(chǎn)調(diào)控和地府政府債務(wù)消解兩方面入手。

在房地產(chǎn)調(diào)控上，首先對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行穩(wěn)健的調(diào)控調(diào)控措施，切不可大幅打壓房地產(chǎn)價(jià)格，如果大幅打壓房產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)使銀行面臨巨大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，并且可能會(huì)引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)的整體衰退，這樣一來(lái)便大大的增加了地方政府債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一定要有保有壓；其次保障房建設(shè)的資金來(lái)源應(yīng)該多樣化，并盡量減少地方政府分擔(dān)比重，減少部分由企業(yè)和中央融資實(shí)現(xiàn)；最后要轉(zhuǎn)變地方官員的發(fā)展觀念和完善政績(jī)考核制度，雖然房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能在短期內(nèi)能顯著提振地方GDP的增長(zhǎng)，加快地方的城市化進(jìn)程。但是發(fā)展經(jīng)濟(jì)應(yīng)該以教育為根、實(shí)業(yè)為本，做到長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與即期利益的統(tǒng)籌結(jié)合，對(duì)地方官員的政績(jī)考核也應(yīng)該趨于多元化、綠色化和長(zhǎng)遠(yuǎn)化。

在債務(wù)消解上，首先要完善政府間財(cái)權(quán)與事權(quán)的劃分，針對(duì)分稅制產(chǎn)生的稅收與政務(wù)之間不對(duì)等的狀況，各級(jí)政府應(yīng)該以財(cái)行政、量財(cái)辦事，實(shí)現(xiàn)中央與地方的平衡；其次要健全地方稅制，地方財(cái)政收入不能滿足財(cái)政支出需求是地方政府舉債的重要原因，通過(guò)充實(shí)地方稅體系來(lái)適當(dāng)壯大地方稅收收入，并在一定程度上減輕地方政府對(duì)土地出讓金的依賴性；最后要建立地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和預(yù)警機(jī)制，以內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督為機(jī)理，實(shí)現(xiàn)對(duì)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)化、規(guī)范化和系統(tǒng)化管理。

參考文獻(xiàn):

第7篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

實(shí)習(xí)時(shí)間: XX年-02-06）

實(shí)習(xí)內(nèi)容:財(cái)務(wù)實(shí)習(xí),會(huì)計(jì)

事務(wù)所

抱著試試看的想法去尋找XX年寒假實(shí)習(xí)的機(jī)會(huì)，也許上天眷顧我，把武漢**會(huì)計(jì)師事務(wù)所的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)給了我，心里感動(dòng)，也很激動(dòng)。特別值得一提的是，感謝所里的朱老師，給予我的支持，更要感謝所長(zhǎng)何女士，她不僅接收我，而且在審計(jì)業(yè)務(wù)上給予我耐心而且細(xì)致的指導(dǎo)。事務(wù)所雖然不太，但給人一種家的感覺(jué)。

公司

這次審計(jì)的是武漢**工程置業(yè)有限公司，是一家私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。經(jīng)過(guò)先前的網(wǎng)上搜索，得知公司的資質(zhì)以及公司老板的信息，但是很可惜后來(lái)也沒(méi)有見(jiàn)到老板。公司是XX年成立的，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。所以特殊的是產(chǎn)品是樓房，有一些重要的項(xiàng)目：預(yù)收帳款、開(kāi)發(fā)成本（設(shè)計(jì)費(fèi)，土地購(gòu)置費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，裝潢費(fèi)等），稅金（所得稅，營(yíng)業(yè)稅，教育金附加，城建稅，土地增值稅，印花稅等）。

會(huì)計(jì)

公司的財(cái)務(wù)部門(mén)是2個(gè)女的負(fù)責(zé)的，一個(gè)是會(huì)計(jì)，一個(gè)是出納。會(huì)計(jì)很認(rèn)真，從憑證到日記帳、明細(xì)帳、總帳，從賬戶到報(bào)表，從手工到電腦，會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理十分認(rèn)真，十分細(xì)致。為我們的審計(jì)提供了很大的方便。財(cái)務(wù)部的配置很好，安全防盜門(mén)，辦公桌、椅、沙發(fā)，空調(diào)，配置很高的電腦，打印機(jī)，保存歷年財(cái)務(wù)資料的想箱柜等，可見(jiàn)公司的實(shí)力和對(duì)財(cái)務(wù)部的重視。財(cái)務(wù)軟件是金蝶財(cái)務(wù)軟件，南方普遍用金蝶軟件，北方是用友。兩本記帳憑證，按次序分開(kāi)，便于查閱，后附原始憑證（收據(jù)、發(fā)票等）。10本賬，現(xiàn)金和銀行存款日記帳各一本，武漢市財(cái)政局制作的，每月要合計(jì)的雙紅線，（每年累計(jì)），并不是每天都要計(jì)，總帳——各個(gè)科目的記錄，明細(xì)帳包括三本，主要資產(chǎn)負(fù)債表的項(xiàng)目2本（1-8，8-12），主要損益表的項(xiàng)目2本（1-8，8-12，中間要減去），由于公司的性質(zhì)特殊，預(yù)收帳款帳3本，并由紅藍(lán)舌頭，好像前是具體項(xiàng)目下各個(gè)對(duì)象——如供應(yīng)商標(biāo)記，后面是各個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)記，首頁(yè)有相應(yīng)目錄，便于查閱。會(huì)計(jì)向工商局提交審計(jì)報(bào)告，向稅務(wù)局交稅并提交財(cái)務(wù)制度、處理辦法進(jìn)行備案。

審計(jì)

審計(jì)從9：30開(kāi)始的，持續(xù)到下午4：30，中午吃了一頓飯，當(dāng)然是公司出的錢(qián)，應(yīng)該是記管理費(fèi)用——招待費(fèi)了。剛開(kāi)始的時(shí)候，我只是看何所長(zhǎng)和朱老師在審計(jì)，沒(méi)多大頭緒。過(guò)了一會(huì)，何所長(zhǎng)讓我做一件工作，把資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表的數(shù)字勾稽關(guān)系用計(jì)算器檢查一下是否正確。之后讓我做了管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的審計(jì)工作底稿（具體的每個(gè)項(xiàng)目的審計(jì)認(rèn)定書(shū)）按照何所長(zhǎng)的要求就做了一下，檢查的結(jié)果是會(huì)計(jì)做的都正確。由于公司財(cái)務(wù)做帳的特點(diǎn)是分1-7月和8-12月兩次做。檢查的時(shí)候就必須兩次相加，八月的數(shù)字重復(fù)的時(shí)候還要減去。管理費(fèi)用的項(xiàng)目很多：工資，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)、福利費(fèi)、招待費(fèi)其他等，每一筆都有記錄。財(cái)務(wù)費(fèi)用就兩個(gè)，一個(gè)是利息收入，另一個(gè)是其他費(fèi)用（如手續(xù)費(fèi)等），由于這個(gè)帳使用電腦打印出來(lái)的，軟件設(shè)計(jì)的不合理，每月結(jié)平，但是不匯總。所以算的時(shí)候把每一月的利息收入的數(shù)字加起來(lái)。并且?guī)秃嗡L(zhǎng)很快地檢查了相關(guān)的核算項(xiàng)目是否正確。老師的主要疑問(wèn)：300多萬(wàn)記了其他應(yīng)收款，虛增資產(chǎn)，要調(diào)整。損益表的凈利潤(rùn)算的不合理，后經(jīng)會(huì)計(jì)人員解釋還是正確的，原因在于只是一個(gè)月的，軟件的問(wèn)題。驗(yàn)資報(bào)告的時(shí)期沒(méi)寫(xiě)，很不規(guī)范。事務(wù)所的審計(jì)要交財(cái)政局檢查，是不可馬虎的。

思考與建議

1會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系

審計(jì)就是審會(huì)計(jì)的，這一點(diǎn)在這次審計(jì)中體現(xiàn)得淋漓盡致。審計(jì)是看會(huì)計(jì)的做法是否正確和合理，會(huì)計(jì)的業(yè)務(wù)核算流程是否正確。通常情況下，審計(jì)人員會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)處理提出疑問(wèn)，處理錯(cuò)誤的話就要調(diào)整和修改，這也是很麻煩的事，更是丟面子的事，審計(jì)必須和會(huì)計(jì)人員關(guān)系處理好，讓會(huì)計(jì)人員既要修改又要心服口服，審計(jì)人員必須熟悉會(huì)計(jì)，更要倒算會(huì)計(jì)，做會(huì)計(jì)的老師。當(dāng)然審計(jì)的課本理論和實(shí)際還是有差距的，實(shí)際的要松一些，畢竟不是每個(gè)人都是CPA。

2審計(jì)態(tài)度

認(rèn)真、細(xì)致是審計(jì)人員的基本素質(zhì)。只有認(rèn)真、細(xì)致才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、思考問(wèn)題。遵守職業(yè)道德，對(duì)于公司的隱私不要問(wèn)得太多，比若說(shuō)借款，關(guān)聯(lián)方等。

3審計(jì)專業(yè)性

只有在熟悉會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)用審計(jì)的思路和方法才能做好審計(jì)。審計(jì)重在實(shí)務(wù)和職業(yè)判斷能力，必須得不斷的實(shí)踐和摸索，才能形成有效的審計(jì)套路。

4功能有記帳向財(cái)務(wù)分析轉(zhuǎn)變

現(xiàn)在公司財(cái)務(wù)部的定位還只是記好帳，提供會(huì)計(jì)信息。缺乏的是對(duì)報(bào)表的財(cái)務(wù)分析，對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況，經(jīng)營(yíng)成果，現(xiàn)金流量進(jìn)行評(píng)價(jià)，比如償債能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力等財(cái)務(wù)指標(biāo)，并給出指導(dǎo)性建議。

5各個(gè)行業(yè)由各個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)，主營(yíng)業(yè)務(wù)不同，產(chǎn)品不同，經(jīng)營(yíng)方式的不同，購(gòu)產(chǎn)銷的方式的迥異，銷售方式不同（預(yù)收，現(xiàn)收，應(yīng)收，分期收，售后返還，售后回購(gòu)，售后回租，會(huì)員卡——娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所多用等等），審計(jì)就要按照這些具體的特點(diǎn)有針對(duì)性的審計(jì)。

6小公司的業(yè)務(wù)少一些，有些科目就沒(méi)有，比如說(shuō)長(zhǎng)期股權(quán)債權(quán)投資，債務(wù)重組、合并報(bào)表、非貨幣易等，只是應(yīng)付工商局的年審，以及把審計(jì)報(bào)告提交給開(kāi)發(fā)局，另外稅務(wù)審計(jì)和一般審計(jì)分開(kāi)，稅務(wù)審計(jì)要針對(duì)每一個(gè)影響稅收的費(fèi)用（管理財(cái)務(wù)銷售其他業(yè)務(wù)費(fèi)用等）、收入逐個(gè)核查，以確認(rèn)是否合理。上市公司的業(yè)務(wù)多，關(guān)聯(lián)方企業(yè)太多，需要審計(jì)人員到每一個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)審計(jì)，特別是要想IPO和再籌資的話。需要眾多審計(jì)人員組成審計(jì)團(tuán)隊(duì)，實(shí)行三級(jí)復(fù)核制度，最終出具合理的審計(jì)報(bào)告書(shū)，有時(shí)候?qū)徲?jì)人員直接提著筆記本到上市公司去，只要輸入一定的數(shù)據(jù)，軟件直接就將審計(jì)報(bào)告處理好了。

第8篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

關(guān)于北京***公司的盡職調(diào)查報(bào)告 致:***先生

北京市康德律師事務(wù)所 (以下簡(jiǎn)稱本所)接受***先生的委托，根據(jù)中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例及其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱****公司)資信調(diào)查事宜出具關(guān)于北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司資信調(diào)查報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱本調(diào)查報(bào)告)。

重要聲明:

(一)本所律師依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法 中華人民共和國(guó)律師法等現(xiàn)行有效之法律、行政法規(guī)及本調(diào)查報(bào)告出具日以前已經(jīng)發(fā)生或存在的事實(shí)，基于對(duì)法律的理解和對(duì)有關(guān)事實(shí)的了解，并按照律師行業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神出具本調(diào)查報(bào)告。

(二)本所律師根據(jù)****公司提供的相關(guān)資料，已對(duì)****公司的主體資格進(jìn)行了充分的核查驗(yàn)證，并已對(duì)本所律師認(rèn)為出具本調(diào)查報(bào)告所需的文件進(jìn)行了審慎審閱。包括但不限于公司主體資格、公司的章程、公司的股東及股本結(jié)構(gòu)、公司的財(cái)務(wù)和稅務(wù)、公司的訴訟與仲裁。本所律師保證在本調(diào)查報(bào)告中不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏。

(三)****公司已向本所律師保證和承諾，其已提供本所律師為出具本調(diào)查報(bào)告所必需的、真實(shí)的、完整的復(fù)印材料;其所提供資料上的簽字/或印章均真實(shí)、有效;其所提供的副本材料或復(fù)印件與正本或原件完全一致;其所提供的資料文件均為真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，無(wú)虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏。

(四)本所律師僅根據(jù)****公司提供的相關(guān)資料對(duì)其資信情況相關(guān)事項(xiàng)發(fā)表法律意見(jiàn)，并不涉及有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)、內(nèi)部控制等非本所律師專業(yè)事項(xiàng)。

(五)本調(diào)查報(bào)告僅供***先生在本次之目的使用。未經(jīng)本所及本所律師書(shū)面同意，***先生及其他任何法人、非法人組織或個(gè)人不得將本調(diào)查報(bào)告用作任何其他目的。

基于上述聲明，本所律師依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法等法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，按照律師行業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，對(duì)****公司提供的有關(guān)文件和事實(shí)進(jìn)行了核查和驗(yàn)證，以***先生特聘專項(xiàng)法律顧問(wèn)身份，現(xiàn)出具法律意見(jiàn)如下:

第一節(jié)釋義、引言

一、釋義

在本調(diào)查報(bào)告中，除非另有說(shuō)明，下列詞語(yǔ)具有如下特定含義:

公司章程北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司章程

本所指北京市康德律師事務(wù)所;

本調(diào)查報(bào)告指關(guān)于北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司資信調(diào)查報(bào)告。

二、引言

本所接受***先生的委托，作為其特聘專項(xiàng)法律顧問(wèn)，對(duì)北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司資信情況進(jìn)行了核查與驗(yàn)證，具體內(nèi)容如下:

1、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的主體資格;

2、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的章程;

3、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東;

4、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股本結(jié)構(gòu);

5、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)、稅務(wù);

6、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的債權(quán)債務(wù)，訴訟、仲裁情況。

第二節(jié)正文

一、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的主體資格

(一)北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)北京市工商行政管理局密云分局注冊(cè)，領(lǐng)有北京市工商行政管理局密云分局頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、公司住所:北京市***工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)水源路***號(hào);

3、法定代表人:***;

4、注冊(cè)資本:1000萬(wàn)元人民幣;

5、實(shí)收資本:1000萬(wàn)元人民幣;

6、公司類型:有限責(zé)任公司(自然人投資或控股);

7、經(jīng)營(yíng)范圍:一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售;房地產(chǎn)信息咨詢(中介服務(wù)除外);家居裝飾設(shè)計(jì);自有房屋的物業(yè)管理、接受委托從事物業(yè)管理;

(二)北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2011年4月7日經(jīng)過(guò)北京市工商行政管理局密云分局年度檢驗(yàn)。

本所律師提示:****公司僅向本所提供了上述(四)中對(duì)核定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為待定資質(zhì)的批復(fù)文件，并未提供暫定資質(zhì)證書(shū)或其他資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等有效證明其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的相關(guān)文件。

二、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的章程

公司章程，是就公司組織及運(yùn)行規(guī)范，對(duì)公司性質(zhì)、宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍、組織機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容進(jìn)行記載的基本文件。是公司存在和活動(dòng)的基本依據(jù)。

根據(jù)****公司向本所提供的北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司章程顯示:北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2001年10月15日制定了公司章程，章程內(nèi)容對(duì)公司的名稱和住所、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資本、股東的姓名、出資立式、出資額、股東的權(quán)利義務(wù)、股東轉(zhuǎn)讓出資的條件、機(jī)構(gòu)設(shè)置以及議事規(guī)則等作了詳細(xì)的約定，全體股東均在公司章程上簽名。

本所律師經(jīng)審核認(rèn)為:根據(jù)公司法相關(guān)規(guī)定，****公司成立時(shí)的公司章程對(duì)注冊(cè)資本、股東人數(shù)、出資方式、出資額、公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置及產(chǎn)生辦法、議事規(guī)則等內(nèi)容均符合公司法以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，亦合法有效。全體發(fā)起人股東均在公司章程上簽名之時(shí)，公司章程正式成立，且對(duì)全體股東產(chǎn)生具有法律拘束力之效力。

本所律師提示:本所律師僅對(duì)****公司提供的****公司成立之時(shí)公司章程的內(nèi)容、形式的合法性作出判斷，并不對(duì)****公司成立之后公司章程內(nèi)容是否發(fā)生過(guò)修改或變動(dòng)作出任何評(píng)價(jià)或判斷。

三、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東

四、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股本結(jié)構(gòu)

(一)****公司設(shè)立時(shí)的注冊(cè)資本、實(shí)收資本

根據(jù)****公司向本所提供的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照公司章程內(nèi)容顯示:北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資本為1000萬(wàn)元人民幣。

(二)****公司設(shè)立時(shí)的股權(quán)設(shè)置、股本結(jié)構(gòu)

經(jīng)核查，****公司設(shè)立時(shí)的股權(quán)設(shè)置、股本結(jié)構(gòu)如下:

股東姓名出資額(萬(wàn)元)出資比例(%)

崔曉玲150、0015%

王衛(wèi)軍200、0020%

許隨義250、0025%

宜敬東150、0015%

崔白玉250、0025%

本所律師認(rèn)為:

****公司設(shè)立時(shí)的注冊(cè)資本和實(shí)收資本符合公司法等相關(guān)規(guī)定。

股權(quán)設(shè)置和股本結(jié)構(gòu)由全體股東在****公司章程中作出了明確約定并在工商登記部門(mén)進(jìn)行了備案登記，體現(xiàn)了全體股東的真實(shí)意思表示，產(chǎn)權(quán)界定清晰，合法有效。

本所律師提示:****公司未向本所提供設(shè)立時(shí)對(duì)股東出資相應(yīng)的驗(yàn)資報(bào)告等相關(guān)文件，本所律師僅對(duì)****公司提供的現(xiàn)有的相關(guān)資料作出上述相關(guān)問(wèn)題的判斷，對(duì)****公司設(shè)立之后股本及股本結(jié)構(gòu)是否發(fā)生變動(dòng)不作任何評(píng)價(jià)或判斷。

五、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)、稅務(wù)

(一)****公司未向本所提供銀行開(kāi)戶許可證

(二)****公司未向本所提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告審計(jì)報(bào)告以及其他財(cái)務(wù)報(bào)表

(三)****公司未向本所提供貸款卡

(四)****公司未向本所提供稅務(wù)登記證以及相關(guān)的稅務(wù)發(fā)票。

本所律師認(rèn)為:****公司作為合法成立并有效存續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)告或相關(guān)納稅登記，應(yīng)建立建全財(cái)務(wù)和稅務(wù)制度。由于****公司未向本所提供上述相關(guān)證件、資料，本所律師對(duì)****公司的財(cái)務(wù)、稅務(wù)狀況不作任何法律評(píng)價(jià)或判斷。

六、北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的債權(quán)債務(wù)，訴訟、仲裁情況

本所律師提示:本調(diào)查報(bào)告僅對(duì)****公司向本所提供的相關(guān)資料進(jìn)行審驗(yàn)核查后所作出的相應(yīng)法律評(píng)價(jià)或判斷，對(duì)在本調(diào)查報(bào)告中列明而缺乏獨(dú)立證據(jù)支持的相關(guān)事項(xiàng)不作任何法律評(píng)價(jià)或判斷。

(一)****公司未向本所提供相關(guān)債權(quán)債務(wù)憑證，本所律師對(duì)****公司是否對(duì)外發(fā)生債權(quán)債務(wù)情況以及是否設(shè)定相關(guān)擔(dān)保(抵押、質(zhì)押、保證等)不作任何法律評(píng)價(jià)或判斷。

(二)****公司未向本所提供訴訟、仲裁、行政處罰等相關(guān)文件，本所律師對(duì)****公司目前是否存在重大訴訟、仲裁及行政處罰等不作任何法律評(píng)價(jià)或判斷。

第三節(jié)結(jié)語(yǔ)

一、本調(diào)查報(bào)告基于相關(guān)法律、法規(guī)及北京****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司提供的相關(guān)證明材料，通過(guò)核查、驗(yàn)證，提出上述意見(jiàn)，供***先生參考。

二、本調(diào)查報(bào)告主要依據(jù)以下法律、法規(guī):

(1)中華人民共和國(guó)公司法(1999)

(2)中華人民共和國(guó)公司法(2005)

(3)組織機(jī)構(gòu)代碼管理辦法

(4)中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例

(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定

(6)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法

(7)中華人民共和國(guó)律師法

北京市康德律師事務(wù)所

第9篇：房地產(chǎn)審計(jì)報(bào)告范文

大和資本市場(chǎng)的地產(chǎn)分析師Jonas Kan說(shuō)：“一線城市的項(xiàng)目整體上保障了需求以及平均售價(jià)上升的空間，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，并非所有一線城市項(xiàng)目都利潤(rùn)豐厚，而且一線城市項(xiàng)目對(duì)管理水平要求更高?！?/p>

官方數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年中，中國(guó)地價(jià)的增幅遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)的上漲。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商，包括進(jìn)取的豪宅發(fā)展商融創(chuàng)中國(guó)，都曾表示過(guò)擔(dān)憂。然而，全國(guó)平均數(shù)字遮蓋住了一個(gè)更令人擔(dān)心的事實(shí)，那就是部分小城市的土地市場(chǎng)，包括江蘇無(wú)錫，都已經(jīng)凝滯了。開(kāi)發(fā)商為供應(yīng)過(guò)度所累，沒(méi)有補(bǔ)充庫(kù)存的動(dòng)力。即便他們想這樣做，銀行也不會(huì)批出貸款。Jonas Kan說(shuō)，2015年11月末三線城市消耗庫(kù)存平均需要19.6個(gè)月，同期二線城市需要11.2個(gè)月，一線城市需要 8.9個(gè)月。

一線城市地價(jià)火箭式上升，而小城市則庫(kù)存沉重，這壓縮著房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利空間。據(jù)上市開(kāi)發(fā)商的中期報(bào)，這個(gè)空間已被壓縮至不足10%，為歷史新低。

惠譽(yù)銀行業(yè)分析師Grace Wu指出，中國(guó)的銀行面臨的最大威脅是房市下行，因?yàn)檫@些銀行都非常依賴地產(chǎn)物業(yè)作為抵押品。Grace Wu估計(jì)，以物業(yè)抵押借出的貸款，包括住宅按揭和公司以物業(yè)抵押貸款，占了中國(guó)整體貸款的40%，如果將未獲得正式銀行批出貸款的借款人所作的非貸款融資也計(jì)算在內(nèi)的話，這個(gè)比例甚至可高達(dá)60%。