土地法宅基地使用權(quán)精選(九篇)

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第1篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

關(guān)鍵詞：集體所有權(quán)；融資；政策；物權(quán)法；土地法

三農(nóng)問(wèn)題的存在，并不是中國(guó)特有，農(nóng)業(yè)發(fā)展問(wèn)題依然是國(guó)際性的難題。雖然目前有一種說(shuō)法：“看三農(nóng)，到華西”，可是華西村并不具備中國(guó)農(nóng)村代表性，華西村也絕非是通過(guò)農(nóng)業(yè)脫貧致富的。再看另一個(gè)農(nóng)村改革代表小崗村，小崗村以大包干著名，30年來(lái)雖然變化很大，但從整個(gè)發(fā)展過(guò)程來(lái)看，單純的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身卻難以推動(dòng)小崗村走上小康之路?！盁o(wú)農(nóng)不穩(wěn)，無(wú)工不富，無(wú)商不活”。農(nóng)村想要走上致富路，單靠農(nóng)業(yè)是很難實(shí)現(xiàn)的。除了要建立一流的農(nóng)業(yè)，還要加大工業(yè)和工商業(yè)的比重，徹底的改變農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立農(nóng)工商一體的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)

一、農(nóng)村土地與融資

改變農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，要辦好農(nóng)村集體企業(yè)，鼓勵(lì)農(nóng)村家庭從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但是農(nóng)村集體企業(yè)要做大做強(qiáng)，農(nóng)民家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要形成規(guī)模并不斷發(fā)展，往往會(huì)遇到資金瓶頸。解決資金短缺問(wèn)題，招商引資無(wú)一是一個(gè)很好的辦法。但是，招商引資不能從根本上解決現(xiàn)在中國(guó)農(nóng)村普遍存在的融資困難問(wèn)題?，F(xiàn)階段中國(guó)農(nóng)村金融制度建設(shè)還不健全，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村家庭和農(nóng)民個(gè)人的融資渠道非常有限。

土地是人類(lèi)之母，他養(yǎng)育著全世界不同膚色的人類(lèi)，在中國(guó)的廣大農(nóng)村，土地養(yǎng)育著8億勤勞勇敢的中國(guó)農(nóng)民。土地是農(nóng)村最重要的資源，是農(nóng)民集體擁有的巨大財(cái)富。如果允許集體土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)民就有了獲取農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要資金的重要保障。然而現(xiàn)實(shí)情況卻是集體土地不能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。如果農(nóng)民能用土地作抵押物進(jìn)行抵押貸款。也可以從銀行獲得一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金。然而現(xiàn)實(shí)情況卻是銀行不僅不允許農(nóng)業(yè)用地和宅基地使用權(quán)作抵押進(jìn)行貸款，也不愿意接受用集體建設(shè)用地使用權(quán)作抵押物進(jìn)行貸款。

二、農(nóng)村土地融資的政策障礙

農(nóng)村融資渠道不暢的因素很多，筆者認(rèn)為關(guān)鍵因素是存在著土地政策障礙。

1.集體所有權(quán)主體不明

現(xiàn)行法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)民集體所有權(quán)主體的構(gòu)成要素和運(yùn)行原則，沒(méi)有賦予權(quán)利主體的法人地位?！锻恋胤ā芬?guī)定“農(nóng)民集體的土地，依法屬于村民集體所有的，有村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。”對(duì)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織也只做了原則性的表述。由于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織多變，常常出現(xiàn)權(quán)利主體的缺失。

由于集體所有權(quán)主體不明，常常出現(xiàn)主體缺失，不僅影響了招商引資的效果，也打擊了銀行對(duì)農(nóng)民貸款的信心。

2.集體土地不能在市場(chǎng)上流動(dòng)

由于土地產(chǎn)權(quán)的二元結(jié)構(gòu)，集體土地不具備國(guó)有土地享有的商品權(quán)利，不允許在土地市場(chǎng)上合法流動(dòng)，這就從法律上剝奪了農(nóng)村通過(guò)集體土地流轉(zhuǎn)，從土地市場(chǎng)上獲取生產(chǎn)發(fā)展資金的權(quán)利。農(nóng)民為了融資，不惜違背國(guó)家政策規(guī)定，進(jìn)入土地隱形市場(chǎng)進(jìn)行土地交易。于是“畫(huà)家村”、“演員村”十分顯眼的出現(xiàn)在農(nóng)村的土地上。小產(chǎn)權(quán)法也屢禁不止。

三、解決法律障礙的構(gòu)想

要解決上面的二個(gè)問(wèn)題，溫州模式和義烏模式雖然值得借鑒，但分析其實(shí)質(zhì)也就是將集體土地先征為國(guó)有土地，再按國(guó)有土地相關(guān)規(guī)定辦理土地流轉(zhuǎn)。但是上述模式基本上只解決了部分宅基地，也就是城郊結(jié)合部農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。其實(shí)質(zhì)也就是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的辦法，而且兼顧不了公平，沒(méi)有從根本解決農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。為此可考慮從以下兩個(gè)方面考慮：

1.徹底實(shí)現(xiàn)土地國(guó)有化

土地的二元產(chǎn)權(quán)會(huì)產(chǎn)生了很多難以解決的問(wèn)題，進(jìn)行集體土地國(guó)有化是符合中國(guó)國(guó)情的，也是將中國(guó)土地二元產(chǎn)權(quán)制度轉(zhuǎn)變?yōu)橐辉a(chǎn)權(quán)制度的最佳途徑。集體土地國(guó)有化后，土地的所有權(quán)由政府行使，不僅從根本上解決了農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體虛空缺位的問(wèn)題，也可使農(nóng)民的農(nóng)用土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)得到充分的保護(hù)，并且實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地使用權(quán)的利益最大化，為農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都能起到很大的推動(dòng)作用。

第2篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

論文摘要：文章對(duì)目前農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了解決問(wèn)題的方法。

我國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，耕地是農(nóng)業(yè)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前，在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)和保證人口糧食安全的雙重壓力下，耕地保護(hù)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此．農(nóng)村宅基地的整理將成為保護(hù)耕地的一條新途徑，并可以起到一舉多得之功效：促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，美化村容村貌，增強(qiáng)農(nóng)民合法用地的意識(shí)，維持農(nóng)村穩(wěn)定，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量，改善農(nóng)民生存環(huán)境，加速農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化進(jìn)程，提高土地的利用效率，降低閑置率，從而較好地貫徹中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”這一基本國(guó)策。對(duì)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)和建設(shè)社會(huì)主新農(nóng)村都有重要的作用與意義。

l　農(nóng)村宅基地整理的意義

1．1農(nóng)村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的有力保障

土地整理包括對(duì)建設(shè)用地的整理和對(duì)農(nóng)用地的整理兩部分。建設(shè)用地(包括農(nóng)村居民點(diǎn)用地)整理，就是在城市規(guī)劃控制下，在城鎮(zhèn)和村莊進(jìn)行有效的治理，通過(guò)對(duì)其內(nèi)部挖潛，向地下和空中立體發(fā)展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設(shè)用地儲(chǔ)備或用作農(nóng)用地，減少建設(shè)用地對(duì)農(nóng)用地的侵占；農(nóng)用地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃采取一定的措施，對(duì)田、水、林、路、村進(jìn)行綜合整理，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)條件，增加可利用土地面積提高耕地質(zhì)量。由此可見(jiàn)，農(nóng)村宅地整理是土地整理的一項(xiàng)重要組成部分。據(jù)國(guó)土資源部制定的全國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，到2010年，我國(guó)將通過(guò)開(kāi)發(fā)整理土地補(bǔ)充耕地18．27萬(wàn)hm2，其中，將通過(guò)農(nóng)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)整理補(bǔ)充耕地約11．07hm2，農(nóng)村宅基地整理是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的重要途徑之一。

1．2農(nóng)村宅基地整理推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程

農(nóng)村宅基地整理應(yīng)是在土地利用規(guī)劃下進(jìn)行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農(nóng)宅集中，填實(shí)“空心村”，進(jìn)行自然村的拆并，形成有一定規(guī)模的中心村和小城鎮(zhèn)，使它們成為規(guī)劃合理、基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、環(huán)境優(yōu)美的新家園。在進(jìn)行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點(diǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復(fù)投資。宅基地整理不僅改善了農(nóng)村生活條件和生活環(huán)境，而且還將帶動(dòng)建筑業(yè)及水泥等建材工業(yè)的發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有利于農(nóng)民增收。另外，優(yōu)美的生活環(huán)境必然會(huì)對(duì)人們積極向上、奮發(fā)圖強(qiáng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生激勵(lì)作用。再加之政府的適當(dāng)引導(dǎo)，會(huì)加快全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的步伐。

1．3農(nóng)村宅基地整理可部分緩解我國(guó)耕地緊張的局面

按1997年人口土地詳查資料測(cè)算，在當(dāng)時(shí)人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節(jié)約土地50多萬(wàn)hm2，占當(dāng)時(shí)總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設(shè)用地的儲(chǔ)備。這在一定程度上會(huì)緩解我國(guó)耕地資源緊張的局面。

2　現(xiàn)行宅基地制度體系基本特征

2．1集體所有，使用主體特定

我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有?！碧囟ǖ恼貎H限于本經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，村民自己申請(qǐng)取得宅基地后只能自己建房，不可轉(zhuǎn)讓。

2．2無(wú)償取得，無(wú)期限使用

農(nóng)村宅基地具有很明顯的社會(huì)福利性質(zhì)。農(nóng)民能夠無(wú)償取得宅基地的使用權(quán)，獲得基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國(guó)普遍實(shí)行的還是無(wú)償使用宅基地制度，在使用期限上沒(méi)有限制，理論上講長(zhǎng)期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實(shí)質(zhì)上也是可以繼承的。

2．3一戶一宅，限定標(biāo)準(zhǔn)，依法取得

由于我國(guó)國(guó)土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請(qǐng)，則導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”從字面上看這條規(guī)定再明白不過(guò)了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。

2．4具有從屬性和不可流轉(zhuǎn)性

特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用。宅基地使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，宅基地的使用權(quán)須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后才能隨房屋轉(zhuǎn)移。但是，如果國(guó)家建設(shè)需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途的，可以經(jīng)過(guò)法定程序進(jìn)行調(diào)劑或者重新安排。

3　農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題

3．1農(nóng)村宅基地用地面積超標(biāo)嚴(yán)重，一戶多宅，房屋空置現(xiàn)象突出

由于農(nóng)村宅基地是無(wú)償使用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長(zhǎng)，形成盲目圈地，超標(biāo)用地。根據(jù)國(guó)家規(guī)定(《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn))(GB50188-93))農(nóng)村宅基地的面積最高為150m2，而現(xiàn)在的很多地區(qū)農(nóng)戶的平均宅基地面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了這個(gè)最高限。2001年全國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地高達(dá)190m2，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)27％，僅此一項(xiàng)就多占土地340多萬(wàn)hrn2。如果按1hm2地的糧食產(chǎn)量至少養(yǎng)活15個(gè)人的話，僅此就可以解決5100多萬(wàn)人的吃飯問(wèn)題。由此可見(jiàn)，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的整理可以大大節(jié)省所占耕地。

另外，農(nóng)戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統(tǒng)一收回調(diào)節(jié)使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現(xiàn)在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。

3．2市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”的現(xiàn)象

一方面在東部經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，由于道路的完善，沿道路兩旁開(kāi)發(fā)建設(shè)了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進(jìn)了樓房。而原有的農(nóng)村居民點(diǎn)還仍保持原樣，沒(méi)有及時(shí)拆遷復(fù)墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，由于外出打工的比較多，在村里常駐的人口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒(méi)有拆除，就形成所謂的“空心村”現(xiàn)象。

3．3農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記管理工作混亂

目前農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)管理混亂，很多房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍歸屬不明?！叭龑徃濉钡谝话倭鍡l規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記”，但是由于法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，致使農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)后規(guī)避法律的可能性很大，給將來(lái)的產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了隱患，同時(shí)也造成了司法和管理上的困難。

3．4由宅基地權(quán)屬問(wèn)題衍生的宅基地交易糾紛不斷

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，對(duì)農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑖?guó)家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒(méi)有明確的禁止性規(guī)定，但也沒(méi)有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從目前法律實(shí)踐來(lái)看，各地政府對(duì)農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)(受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人)。隨著農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會(huì)釀成重大案件。

3．5集體土地資產(chǎn)大量流失導(dǎo)致農(nóng)村金融事業(yè)發(fā)展緩慢

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，客觀存在的土地市場(chǎng)供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無(wú)法制止，但現(xiàn)行法律、法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。這種“暗箱操作”、隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使本來(lái)屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買(mǎi)賣(mài)雙方手中，造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。按現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。這樣就必然限制了金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使農(nóng)村金融發(fā)展緩慢，也使廣大農(nóng)民缺少了生產(chǎn)資金融通渠道，影響了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，限制了農(nóng)民收入的提高。

4　農(nóng)村宅基地利用存在問(wèn)題的原因分析

4．1土地法律制度問(wèn)題

由于我國(guó)土地制度存在著二元結(jié)構(gòu)，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重對(duì)國(guó)有土地的管理，集體土地更多地是由農(nóng)村集體管理。集體非農(nóng)建設(shè)用地和國(guó)家非農(nóng)建設(shè)用地分別管理，使集體建設(shè)用地和國(guó)家建設(shè)用地?zé)o法有效地整合，優(yōu)化。農(nóng)民建房如要占用幾十平方米農(nóng)用地，必須要到省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)審批，手續(xù)煩瑣，時(shí)效性差，難于操作，報(bào)批渠道不暢。特別是農(nóng)村村民違法占地建房，法律規(guī)定只能采取“拆除”或“沒(méi)收”兩種處罰，這在執(zhí)法實(shí)踐中是根本行不通的。由于存在著許多方面法律制度的不完善，土地管理部門(mén)難于實(shí)現(xiàn)有效的依法管理。

4．2管理和使用制度方面的原因

宅基地審批制度形同虛設(shè)；執(zhí)法不嚴(yán)、管理乏力。農(nóng)民宅基地使用權(quán)制度存在較大缺陷，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是在我國(guó)土地公有制的特殊環(huán)境下產(chǎn)生的，是中國(guó)特有的制度，出現(xiàn)比較晚，也沒(méi)有其他國(guó)家的模式可以借鑒，現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了與宅基地使用權(quán)相關(guān)的一些內(nèi)容，但是沒(méi)有形成完整的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，這一制度存在很多缺陷。

4．3農(nóng)村宅基地使用的無(wú)償性

這是宅基地超標(biāo)和閑置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是保障農(nóng)村居民生產(chǎn)、生活的基本權(quán)利，國(guó)家出于形勢(shì)政策的考慮，規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)無(wú)償使用的制度，沒(méi)有時(shí)間限制，并受法律的保護(hù)。也就是說(shuō)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在取得宅基地使用權(quán)后不需交納任何宅基地使用費(fèi)即可永久使用。

使用的無(wú)償性刺激了農(nóng)民無(wú)限擴(kuò)張其宅基地使用權(quán)面積的欲望，從而動(dòng)搖著現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)生存保障性的制度基礎(chǔ)?；谏姹Ｕ闲再|(zhì)，現(xiàn)行法律規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡捎谡厥褂脵?quán)取得與保有的無(wú)償性，農(nóng)民擁有一種內(nèi)驅(qū)的擴(kuò)疆拓土的愿望，以求自己對(duì)宅基地面積擴(kuò)張的最大化，因?yàn)?，即使占而不用，也可作為一種備用資源來(lái)儲(chǔ)存。正是這種零成本的內(nèi)驅(qū)力，造成我國(guó)農(nóng)村宅基地超標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象異常嚴(yán)重，其表現(xiàn)形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出閑置下來(lái)的老宅基地；一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地等等。

4．4農(nóng)民宅基地用地缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃

法律要求村民住宅建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃未編制或未獲批準(zhǔn)的不得審批村民住宅建設(shè)用地。由于各地普遍存在著保護(hù)耕地和建設(shè)用地的矛盾，大部分沒(méi)有安排農(nóng)民建住宅用地指標(biāo)，少數(shù)有安排也是象征性的，致使農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃無(wú)從著手。由于農(nóng)村居住分散，地域遼闊，分布復(fù)雜，再加上有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)缺乏足夠的重視，許多村莊到目前為止連一張可用的基本比例尺地形圖都沒(méi)有，規(guī)劃無(wú)從談起。既然沒(méi)有規(guī)劃，不能批地，村民建房只能是違法占地。由于基層國(guó)土資源管理部門(mén)監(jiān)管力量不足，缺乏有效手段，同時(shí)其經(jīng)費(fèi)難于保障，點(diǎn)多面廣，無(wú)法開(kāi)展日常巡查工作，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)村民違法占地建房。

4．5農(nóng)村宅基地私有觀念根深蒂固

宅基地私有觀念在我省很多農(nóng)村依然存在，認(rèn)為宅基地是祖宗留下的，是風(fēng)水地，不能隨意拆除，致使一些可以調(diào)節(jié)利用的建設(shè)用地，或預(yù)留區(qū)內(nèi)的未利用土地也無(wú)法集中統(tǒng)一安排。更有些農(nóng)戶，寧可讓土地閑置荒蕪，也不答應(yīng)由集體利用，因此土地浪費(fèi)嚴(yán)重，規(guī)范難以落實(shí)。這情況下，逼迫急需建房戶違法用地，超過(guò)“紅線”占自家的飯碗田建房。導(dǎo)致土地資源不能進(jìn)行有效整合，閑置的宅基地?zé)o法調(diào)整，其他的村民也不能使用，閑置和浪費(fèi)了許多土地。

5　保障農(nóng)村宅基地有效整理與利用的對(duì)策

5．1完善農(nóng)村宅基地使用管理的法律制度

盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問(wèn)題。應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)民建房用地的指標(biāo)、用地條件、占地標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)程序、審批辦法等，簡(jiǎn)化程序，管理得當(dāng)，方便農(nóng)民，各宅基地能地盡所用，合理配置。

在法律責(zé)任方面，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)寬、嚴(yán)有別和公平、公開(kāi)、公正原則，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益和切身利益。通過(guò)健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保護(hù)村民的正當(dāng)、合法權(quán)益，對(duì)違法者實(shí)行經(jīng)濟(jì)處罰措施，這決不是向農(nóng)民亂收費(fèi)或者增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，而是依法教育違法者和警示他人，使違法者認(rèn)識(shí)到非法占地必須付出高昂的經(jīng)濟(jì)代價(jià)而不敢為，從而促進(jìn)村民自覺(jué)遵守土地管理法規(guī)。

5．2加快完成鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃

根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀需要，科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和用地規(guī)模。遵循“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，安排專(zhuān)項(xiàng)資金編制村莊土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和開(kāi)展村莊治理試點(diǎn)，通過(guò)充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地。

在編制整理規(guī)劃過(guò)程中，要以省、市、縣土地利用總體規(guī)劃、縣域規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃為依據(jù)，明確村莊建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃格局，實(shí)行定性、定位、定規(guī)模；要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，把宅基地整理與城鎮(zhèn)化建設(shè)、環(huán)境整治結(jié)合起來(lái)，合理集約利用土地；要堅(jiān)持走群眾路線，把群眾的利益放在首位，集思廣義，尊重群眾的意見(jiàn)。

5．3建立農(nóng)村宅基地有償使用機(jī)制

5．3．1做好現(xiàn)有宅基地的普查和登記工作，嚴(yán)格界定宅基地邊界和產(chǎn)權(quán)，為農(nóng)村宅基地的有償使用和規(guī)范流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。普查結(jié)束后，各地土地管理部門(mén)要根據(jù)普查的結(jié)果繪制本地地籍圖，對(duì)各村“超標(biāo)宅基地、空宅、空閑宅基地”等進(jìn)行標(biāo)示，以便日后監(jiān)督和管理。

5．3．2授權(quán)各地土地管理部門(mén)在充分調(diào)研、評(píng)估、論證的基礎(chǔ)上，確定本地宅基地的基準(zhǔn)地價(jià)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。然后各村根據(jù)自己的具體情況，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)上下浮動(dòng)，確定本村宅基地的地價(jià)，再根據(jù)宅基地使用權(quán)證書(shū)上記載的宅基地面積確定每宗宅基地的宅基地使用費(fèi)。宅基地使用費(fèi)由宅基地使用人統(tǒng)一上繳村集體，由村集體對(duì)這部分費(fèi)用進(jìn)行再分配，再分配時(shí)，對(duì)本集體組織內(nèi)部成員原則上以宅基地補(bǔ)貼金的形式按平均數(shù)對(duì)每戶村民進(jìn)行返還。

5．3．3宅基地使用費(fèi)再分配后的剩余費(fèi)用可作為鄉(xiāng)村建設(shè)資金使用，專(zhuān)門(mén)用以完善鄉(xiāng)村各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施或用以提供村莊公共衛(wèi)生、綠化美化等公共服務(wù)。目前，我國(guó)正在推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，而開(kāi)展新農(nóng)村建設(shè)的制約因素之一就是缺乏穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源，有償使用費(fèi)無(wú)疑可以成為一個(gè)重要的收入來(lái)源專(zhuān)項(xiàng)用于村莊的建設(shè)。

5．4建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置

確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長(zhǎng)期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。

農(nóng)村村民的房屋及宅基地不能依法作為合法抵押物向銀行貸款，造成農(nóng)民借貸、融資困難，不利于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地屬于建設(shè)用地就不宜存在二元土地制度，通過(guò)深化改革，使有限的土地資源優(yōu)化整合，發(fā)揮土地資產(chǎn)的應(yīng)有價(jià)值。因此，必須盡快地改革城鄉(xiāng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的二元土地制度，以適應(yīng)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加快推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程。

第3篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

面廣量大，鄉(xiāng)村宅基地管理問(wèn)題。情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，鄉(xiāng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題之一，也是加強(qiáng)耕地保護(hù)，強(qiáng)化規(guī)劃管理，建設(shè)社會(huì)主義新鄉(xiāng)村的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。當(dāng)前，建新不拆舊、一戶多宅、未批先用、亂占濫用、越權(quán)批地、非法轉(zhuǎn)讓、超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地等問(wèn)題，市村鎮(zhèn)建設(shè)中逐步顯露出來(lái)，這不僅違反了土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，侵占了良田，擾亂了土地管理和村莊建設(shè)秩序，影響了村容村貌，而且會(huì)產(chǎn)生宅基糾紛和土地資源浪費(fèi)，引發(fā)社會(huì)矛盾和不安定因素，給鄉(xiāng)村社會(huì)穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展帶來(lái)不利影響。加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地管理，對(duì)于有效節(jié)約集約用地和切實(shí)保護(hù)耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)鄉(xiāng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重大意義。各級(jí)政府要把加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地管理工作作為關(guān)系鄉(xiāng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局的大事，切實(shí)抓緊抓好。

二、加強(qiáng)規(guī)劃和計(jì)劃管理

（一）進(jìn)一步完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃。各地要按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則。完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，合理確定鄉(xiāng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。經(jīng)批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)予以公告。

（二）按規(guī)劃從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地。各地要嚴(yán)格實(shí)施鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃。引導(dǎo)鄉(xiāng)村村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計(jì)劃地逐步向中心村集中，并與村莊改造、土地整理相結(jié)合，鼓勵(lì)集中建設(shè)農(nóng)民新村。符合規(guī)劃原有村莊范圍建設(shè)住宅，要充分利用原有宅基地和村內(nèi)空閑地；規(guī)劃確定撤并的村莊范圍內(nèi)，不再審批新建、改建、擴(kuò)建住宅。積極鼓勵(lì)有條件的鄉(xiāng)村村民聯(lián)戶建設(shè)多層住宅，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)村村民住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)集中興建住宅小區(qū)，不再審批宅基地，不再以私人建房形式還建，防止在城市建設(shè)中形成新的城中村”避免“二次拆遷”

（三）加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地用地計(jì)劃管理。鄉(xiāng)村村民建住宅占用農(nóng)用地的其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃主要通過(guò)與鄉(xiāng)村建設(shè)用地整理新增加的耕地面積掛鉤解決。報(bào)上級(jí)主管部門(mén)備案后使用。如不能滿足以上要求，則必須納入年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃。

三、明確界定鄉(xiāng)村宅基地使用對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)

（一）嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件。明確鄉(xiāng)村宅基地使用對(duì)象。鄉(xiāng)村村民符合下列情形之一的可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)申請(qǐng)使用宅基地：

1本村村民無(wú)宅基地的

2因國(guó)家建設(shè)搬遷或國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)移民的

3災(zāi)毀和實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行村鎮(zhèn)改造需要搬遷的

4原宅基地戶平未達(dá)省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)且確實(shí)不夠使用的

5法律、法規(guī)規(guī)定可以申請(qǐng)建住宅的其他情形。

鄉(xiāng)村村民有下列情形之一的不得申請(qǐng)使用宅基地：

1年齡未滿十八周歲；

2原有宅基地面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)或能夠解決分戶需要的

3出租、出賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上建筑物?；?qū)⒆≌淖魉玫?/p>

4占用基本農(nóng)田或占用基本農(nóng)田以外的耕地未落實(shí)占補(bǔ)措施的

5申請(qǐng)人將戶口遷入本村。未履行村民義務(wù)的空掛戶

6法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（二）嚴(yán)格核定用地標(biāo)準(zhǔn)。按照一戶一基的原則。使用農(nóng)用地的每戶不得超過(guò)140平方米，使用未利用地（建設(shè)用地）每戶不得超過(guò)200平方米。

四、規(guī)范鄉(xiāng)村宅基地流轉(zhuǎn)范圍

（一）鄉(xiāng)村村民因繼承房產(chǎn)形成一戶擁有兩處以上宅基地的可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)與符合申請(qǐng)宅基地條件的村民進(jìn)行流轉(zhuǎn)。對(duì)不符合申請(qǐng)宅基地條件的其通過(guò)流轉(zhuǎn)取得的房屋不得重建或擴(kuò)建。應(yīng)予拆除，退還土地。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民占用集體土地建住宅或以購(gòu)置房屋為名變相購(gòu)買(mǎi)宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

（二）有下列情形之一的報(bào)經(jīng)縣（市）人民政府批準(zhǔn)。由村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）收回宅基地使用權(quán)：

1為實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行村莊改造需調(diào)整使用和進(jìn)行公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需占用的宅基地；

2鄉(xiāng)村村民違背一戶一基（因繼承等合法取得的兩處以上宅基地除外）規(guī)定。違法修建的房屋經(jīng)依法拆除或以其他形式取消土地使用權(quán)的

3鄉(xiāng)村村民戶口遷出本集體經(jīng)濟(jì)組織后遺留的宅基地以及鄉(xiāng)村五保戶去世后騰出的宅基地；

4自依法批準(zhǔn)之日起。滿兩年未建的宅基地（不可抗力因素等特殊情況除外）

5按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回的宅基地。

因村莊改造、公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)原因收回宅基地的應(yīng)由建設(shè)實(shí)施單位對(duì)原土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

能復(fù)墾的要恢復(fù)耕種，對(duì)依法收回的空宅基地和村內(nèi)空閑地。不能復(fù)墾的由村委會(huì)作村預(yù)留建設(shè)用地，安排住宅或其他建設(shè)用地。

五、規(guī)范鄉(xiāng)村宅基地的審批程序

（一）符合申請(qǐng)宅基地條件的鄉(xiāng)村村民。

（二）由村民委員會(huì)提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定宅基地的使用。經(jīng)村民代表會(huì)議或村民會(huì)議討論通過(guò)。由村民委員會(huì)簽署意見(jiàn)送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源所審查，并將會(huì)議記錄及討論決定報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源所備案。

（三）經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）審核。村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)宅基地的應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門(mén)同意，辦理審批手續(xù)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，村民委員會(huì)或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布，接受人民群眾監(jiān)督。各縣（市）應(yīng)將宅基地審批情況按年度報(bào)上級(jí)主管部門(mén)備案。

（四）規(guī)范行政審批行為。提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將宅基地申請(qǐng)條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定和年度用地計(jì)劃向社會(huì)公告。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要強(qiáng)化國(guó)土資源管理職能，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源所要認(rèn)真履行職責(zé)，逐步推行“三公布、三到場(chǎng)”制度，即：公布土地利用現(xiàn)狀圖、公布村莊規(guī)劃圖、公布經(jīng)批準(zhǔn)的建房戶名單，批前現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界、批后現(xiàn)場(chǎng)放線劃界、建成后現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收。

六、加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地登記發(fā)證工作

應(yīng)當(dāng)在收到批準(zhǔn)通知之日起20日內(nèi)向縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記，鄉(xiāng)村村民申請(qǐng)使用宅基地經(jīng)縣（市）人民政府批準(zhǔn)后。由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》鄉(xiāng)村村民原依法批準(zhǔn)使用的宅基地未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的應(yīng)主動(dòng)向縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取《集體土地使用證》因依法買(mǎi)賣(mài)、繼承房屋等原因造成宅基地使用權(quán)變更的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)向縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記，由縣（市）人民政府換發(fā)《集體土地使用證》鄉(xiāng)村宅基地使用權(quán)被依法收回或被注銷(xiāo)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起15日內(nèi)，向縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記，由縣（市）人民政府進(jìn)行注銷(xiāo)登記，收回原宅基地使用權(quán)人的集體土地使用證》逾期不申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記的由縣（市）人民政府公告注銷(xiāo)。

界址清楚，縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)要進(jìn)一步完善鄉(xiāng)村宅基地登記發(fā)證和土地證書(shū)定期查驗(yàn)制度。土地登記必須做到權(quán)屬合法。面積準(zhǔn)確，無(wú)爭(zhēng)議糾紛”實(shí)現(xiàn)以證管地、持證用地，切實(shí)保障“一戶一宅”法律制度的落實(shí)；進(jìn)一步加強(qiáng)村民建住宅的檔案管理，建立健全檔案管理制度，發(fā)揮地籍檔案核查、跟蹤管理、糾紛調(diào)處等基礎(chǔ)性作用。

七、嚴(yán)格執(zhí)行耕地占補(bǔ)平衡政策

墾多少”原則，鄉(xiāng)村村民占用耕地建住宅的按照“占多少。由所在鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)開(kāi)墾與占用耕地的面積和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，沒(méi)有條件開(kāi)墾或開(kāi)墾的耕地不符合要求的應(yīng)當(dāng)按《省土地管理實(shí)施辦法》規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，也可以合同的方式委托縣（市）國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行落實(shí)，確保耕地總量不減少。

涉及占用耕地的應(yīng)當(dāng)落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡或依法繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)；鄉(xiāng)村村民進(jìn)城使用國(guó)有土地建住房涉及土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓的應(yīng)依法辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓手續(xù)和土地登記手續(xù)，鄉(xiāng)村村民因經(jīng)營(yíng)需要占用集體經(jīng)濟(jì)組織土地建房的必須依法辦理土地有償使用手續(xù)。并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

八、妥善處理鄉(xiāng)村村民建房用地的歷史遺留問(wèn)題

（一）對(duì)鄉(xiāng)村村民已辦理建房用地手續(xù)但超過(guò)批準(zhǔn)面積建房的按照尊重歷史。其超出部分，應(yīng)通過(guò)實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整居民點(diǎn)、更新改造等途徑，逐步過(guò)渡收歸集體。對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃及鄉(xiāng)村宅基地許可條件和限額標(biāo)準(zhǔn)但未經(jīng)批準(zhǔn)建房的經(jīng)申請(qǐng)準(zhǔn)予補(bǔ)辦用地手續(xù)；對(duì)既不符合土地利用總體規(guī)劃，又不符合建房條件擅自建住宅的應(yīng)依法責(zé)令退還土地，恢復(fù)土地原狀，限期拆除在非法占地上新建的建筑物。

（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村不符合分戶條件的村民一戶多宅的每戶保留一處符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地。

九、明確鄉(xiāng)村宅基地管理責(zé)任

（一）各級(jí)政府要加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)村村民宅基地管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。要經(jīng)常研究情況，解決問(wèn)題。

（二）國(guó)土資源管理部門(mén)要深入持久地開(kāi)展土地法制和國(guó)策的宣傳教育活動(dòng)。增強(qiáng)依法管理用地、集約用地和保護(hù)耕地的自覺(jué)性。要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類(lèi)土地違法行為，將違法用地制止在萌芽狀態(tài)。對(duì)嚴(yán)重違法行為，要進(jìn)行公開(kāi)曝光，用典型案件教育群眾。

（三）規(guī)劃部門(mén)要抓緊科學(xué)編制村鎮(zhèn)規(guī)劃。認(rèn)真做好宅基地選址和規(guī)劃手續(xù)審批工作，嚴(yán)肅查處違章建設(shè)行為。

（四）財(cái)政部門(mén)要加強(qiáng)收費(fèi)管理。

（五）司法部門(mén)要積極支持相關(guān)部門(mén)執(zhí)法。維護(hù)農(nóng)民建房和宅基地管理秩序。

（六）強(qiáng)化村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織在鄉(xiāng)村宅基地管理中的職責(zé)。發(fā)揮村民自治作用，嚴(yán)格村民申請(qǐng)審核的第一道關(guān)口。

（七）行政區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)村宅基地由市人民政府發(fā)證。區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）村（居委會(huì)）和市直有關(guān)部門(mén)各司其職，各負(fù)其責(zé)，共同做好管理工作。

第4篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；存在問(wèn)題；對(duì)策建議

農(nóng)村土地問(wèn)題涉及村民切身利益，受到村民的廣泛關(guān)注，特別是農(nóng)村宅基地管理工作涉及內(nèi)容廣泛，具有較強(qiáng)的政策性，但在實(shí)際執(zhí)行中面臨復(fù)雜的工作環(huán)境，特別是在新形勢(shì)下村民思想更加開(kāi)放，個(gè)人建房問(wèn)題點(diǎn)多面廣、受到眾多因素影響，農(nóng)村地域面積廣闊使國(guó)土部門(mén)難以監(jiān)管到位，宅基地管理呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)，出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，需要對(duì)管理工作進(jìn)行探究。

一、當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地管理工作中存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)，但大都在農(nóng)村保留了宅基地，同時(shí)農(nóng)村宅基地規(guī)模也不斷擴(kuò)大，特別是近年來(lái)呈現(xiàn)出農(nóng)村違法建設(shè)增多的趨勢(shì)，對(duì)宅基地管理不當(dāng)則極易引發(fā)耕地占用等土地管理問(wèn)題。當(dāng)前的農(nóng)村宅基地管理中，主要存在以下問(wèn)題：

1、村莊和建房比較散亂，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

隨著村民生活水平提高，農(nóng)村建房呈現(xiàn)出不在鄉(xiāng)村規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)，在選址和建筑規(guī)模上的隨意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬頭，或是沿著公路和村莊道路“線狀”擴(kuò)張，或是向村莊四周形成“塊狀”擴(kuò)張，村莊建設(shè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，建設(shè)隨意性差，整體布局不合理，影響了街巷道路的暢通性和村容村貌的整潔程度，浪費(fèi)了土地資源。

2、政策法規(guī)不完善，違法違規(guī)占地現(xiàn)象頻發(fā)

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋閑置，而現(xiàn)行宅基地管理法規(guī)側(cè)重于對(duì)新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出機(jī)制，導(dǎo)致村民在宅基地使用中沒(méi)有責(zé)任、只有權(quán)利，只想多占、不愿推出。當(dāng)前的土地管理法規(guī)對(duì)違法違規(guī)建設(shè)的處理手段為拆除，在實(shí)際工作中因?yàn)榇迕裢度胭Y金，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)建成后拆除處理存在困難，特別是在建房收費(fèi)政策取消后，村民誤認(rèn)為無(wú)需審批，對(duì)宅基地使用存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)增多。同時(shí)，新形勢(shì)下未批先建、少批多占、一戶多宅等問(wèn)題比較突出，或是不在批準(zhǔn)點(diǎn)建房，違規(guī)多占宅基地現(xiàn)象比較突出，造成宅基地對(duì)耕地的占用。

3、點(diǎn)多面廣，監(jiān)管工作存在困難

農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理需要大量工作，基層國(guó)土監(jiān)管力量相對(duì)不足、經(jīng)費(fèi)保障較少、執(zhí)法程序復(fù)雜且存在執(zhí)行難題，無(wú)法有效對(duì)農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督管理，使得農(nóng)村宅基地監(jiān)管工作難以到位。同時(shí)，因?yàn)檎氐臒o(wú)序擴(kuò)張，耕地建房比較普遍，一方面造成了違法違規(guī)建設(shè)，另一方面又造成了耕地占補(bǔ)難以平衡。

二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策建議

1、因地制宜完善村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃

要結(jié)合縣域土地利用總體規(guī)劃等發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合具體村鎮(zhèn)的發(fā)展實(shí)際，修訂完善鎮(zhèn)、村土地利用規(guī)劃，劃定建設(shè)用地紅線，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，合理布局宅基地分布和居民點(diǎn)的數(shù)量。要以節(jié)約用地為目標(biāo)，堅(jiān)持穩(wěn)定和調(diào)整的有序銜接，分散和適度集中相結(jié)合的方式，嚴(yán)格控制宅基地用地計(jì)劃，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地計(jì)劃，劃定宅基地發(fā)展紅線，嚴(yán)格限定建房和建設(shè)區(qū)域，防止建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)張。

2、完善預(yù)防機(jī)制，防止違法違規(guī)用地問(wèn)題發(fā)生

針對(duì)農(nóng)村違規(guī)使用耕地或宅基地建房后難以拆除或拆除成本較高、對(duì)群眾造成損失的問(wèn)題，要健全完善有關(guān)法規(guī)制度，積極采取事前預(yù)防措施，有效遏制違法違規(guī)占用宅基地或耕地進(jìn)行建設(shè)問(wèn)題的發(fā)生。要加強(qiáng)政策宣傳，在明確宅基地范圍和用途的基礎(chǔ)上，及時(shí)向群眾宣傳有關(guān)政策和法律法規(guī)，并告知違規(guī)后需要拆除，提高群眾守法利用宅基地的意識(shí)。要健全完善責(zé)任體系，針對(duì)基層國(guó)土監(jiān)管力量難以有效實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋的實(shí)際，加大經(jīng)費(fèi)和人員保障，充實(shí)基層監(jiān)管力量，并劃定網(wǎng)格區(qū)域，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，提高監(jiān)管的針對(duì)性；要充分發(fā)揮基層鎮(zhèn)村干部的作用，制定相應(yīng)制度使社區(qū)和村干部負(fù)有一定的監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)督本社區(qū)或村居內(nèi)的宅基地使用和建設(shè)行為，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法行為立即上報(bào)，及時(shí)組織人員進(jìn)行阻止或拆除，降低違法違規(guī)行為的處理成本，把問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)。對(duì)于幫助和蓄意支持村民進(jìn)行違法違規(guī)宅基地使用和建設(shè)的國(guó)土或鎮(zhèn)村工作人員，要嚴(yán)肅追責(zé)和處理，加大對(duì)惡意阻撓執(zhí)法人員處理違規(guī)違法建設(shè)行為的村民的打擊力度，形成濃厚的工作氛圍，有效遏制違法違規(guī)用地問(wèn)題的發(fā)生。同時(shí)，要妥善處理遺留問(wèn)題，對(duì)確實(shí)無(wú)法拆除的，要采取相應(yīng)的手段進(jìn)行處罰或處理，強(qiáng)化群眾的守法意識(shí)。

3、落實(shí)有關(guān)制度，強(qiáng)化農(nóng)村宅基地管理

要完善各項(xiàng)農(nóng)村宅基地取得、使用和管理制度，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村宅基地的管理。要規(guī)范宅基地申請(qǐng)使用條件，我國(guó)有關(guān)的土地法規(guī)要求一戶村民只能擁有一處宅基地，擁有宅基地的面積也都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，要進(jìn)一步細(xì)化“一戶一宅”原則，按照分戶條件和人口宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定和嚴(yán)格規(guī)范宅基地申請(qǐng)條件，對(duì)不符合條件的申請(qǐng)不予批準(zhǔn)。要完善宅基地使用權(quán)取得制度，對(duì)由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥的宅基地，原則上是無(wú)償取得；對(duì)房屋繼承或購(gòu)買(mǎi)取得的房屋，可使其取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。要修訂完善宅基地流轉(zhuǎn)和退出制度，通過(guò)對(duì)閑置宅基地的有效流轉(zhuǎn)，以及對(duì)外出人員原有宅基地的退出，盤(pán)活農(nóng)村現(xiàn)有宅基地存量資源，減少農(nóng)村宅基地閑置、空置現(xiàn)象，進(jìn)一步完善有關(guān)法律法規(guī)和市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)宅基地制度，有效規(guī)范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的現(xiàn)象，適度放寬村民對(duì)宅基地的處置權(quán)，維護(hù)村民的合法權(quán)益。要規(guī)范宅基地申請(qǐng)報(bào)批流程，對(duì)申請(qǐng)宅基地的，要對(duì)包括申請(qǐng)?zhí)岢鋈饲闆r以及土地地類(lèi)、性質(zhì)和面積等在內(nèi)的內(nèi)容在所在村居進(jìn)行公示，讓所有群眾都參與監(jiān)督，并嚴(yán)格按照有關(guān)條件進(jìn)行檢查，確保符合條件且所有村民無(wú)異議后再進(jìn)行審批。

三、結(jié)論

綜上所述，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村土地管理的重要內(nèi)容，科學(xué)有效的宅基地管理將改善農(nóng)村村容村貌、提高宅基地和土地節(jié)約集約利用水平、有效保護(hù)耕地，從而為新農(nóng)村建設(shè)提供充足的用地保障。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

關(guān)鍵詞：利益驅(qū)動(dòng) 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài) 房屋所有權(quán)證

引 言

“小產(chǎn)權(quán)”一詞是針對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”而命名的，具有國(guó)家頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的商品房叫大產(chǎn)權(quán)，相對(duì)而言，只具有農(nóng)村集體土地使用權(quán)證的非商品房稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)。具體來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民為建造住宅而占用的土地，其流轉(zhuǎn)范圍儀限于農(nóng)村人口之間。從使用價(jià)值上說(shuō)，這種集體土地與國(guó)有土地完全相同，而它的國(guó)家所有權(quán)規(guī)定其不得流轉(zhuǎn)上市。

一、 我國(guó)關(guān)于集體土地的立法現(xiàn)狀與不足

（一） 我國(guó)憲法關(guān)于土地制度的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國(guó)憲法》第六條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。從這條我們可以看出，在我國(guó)，兩種所有制形式是平等并列的，都是社會(huì)主義公有制的一種表現(xiàn)形式。憲法對(duì)集體所有制也加以同樣的保護(hù)，如第八條第三款規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”。

(二) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下農(nóng)民的利益訴求

即使農(nóng)民在利用集體所有的土地時(shí)遭遇種種限制，但隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善和規(guī)范，市場(chǎng)化程度日益深入，農(nóng)民的市場(chǎng)運(yùn)作意識(shí)日益覺(jué)醒，以及農(nóng)民法律權(quán)利意識(shí)的不斷增強(qiáng)，農(nóng)民會(huì)不斷以中華民族勞動(dòng)人民固有的智慧和力量，通過(guò)各種手段和途徑，尋找并實(shí)現(xiàn)自己的利益訴求。這是我國(guó)不合理的土地法律結(jié)構(gòu)【城市土地可以買(mǎi)賣(mài)，而農(nóng)村土地不能買(mǎi)賣(mài)】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度矛盾發(fā)展的必然。目前，農(nóng)民利用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所獲取的收益，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如出售或出租房屋所獲取的收益。而在城市，占城鎮(zhèn)居民人口絕大部分的工薪階層，在商品房房?jī)r(jià)居高不下而申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)望的情況下，只好尋找農(nóng)村、郊區(qū)的世外桃源了。當(dāng)農(nóng)民賣(mài)的強(qiáng)烈愿望與城鎮(zhèn)居民買(mǎi)的強(qiáng)大需求完美結(jié)合起來(lái)，交易就不可避免地產(chǎn)生了。

二、農(nóng)民房屋買(mǎi)賣(mài)可能性分析

(一) 房屋屬于農(nóng)民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍

《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十五條第一款規(guī)定：“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)”。而《中華人民共和國(guó)繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄、和生活用品；(三)公民的林木、牲畜、和家禽；(四)公民的文物、圖書(shū)資料；(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；(六)公民的著作權(quán)、利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；(七)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)”。從上述兩個(gè)法律規(guī)定來(lái)看，在我國(guó)現(xiàn)在的法律框架內(nèi)，房屋是屬于公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍。此外，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。由此，我們也可以推論，農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)，對(duì)利用宅基地建造的房屋擁有所有權(quán)。對(duì)于公民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)(包括農(nóng)民的房屋)，我國(guó)法律是明確加以保護(hù)的?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第七十五條第二款也明確規(guī)定：“公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒(méi)收”。

三．現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)不能取得房屋所有權(quán)

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房建房占用的土地是農(nóng)村集體土地，沒(méi)有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的相關(guān)手續(xù)，其房屋建設(shè)也未經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批，因此，它不能取得國(guó)家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證，僅僅取得鄉(xiāng)政府或某些機(jī)構(gòu)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”證書(shū)。但這些證書(shū)不具有國(guó)家承認(rèn)的法律效力。目前，我國(guó)規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)”房的法律規(guī)定主是《物權(quán)法》第152、153 條;《土地管理法》第43條第1款、第59、61、62、63條。政策性規(guī)定主要有: 1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”2004年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地?！?007年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)’房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！睆纳鲜鲆?guī)定看， 2008年之前國(guó)家對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的開(kāi)發(fā)建造及其交易基本上持禁止或限制態(tài)度。最高人民法院也于2008年12月4日頒布《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干見(jiàn)》(下稱(chēng)“12.4意見(jiàn)”) ，要求各級(jí)人民法院對(duì)改變土地集體所有性質(zhì)、改變土地用途、損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的流轉(zhuǎn)行為，要依法確認(rèn)無(wú)效?！?2.4意見(jiàn)”統(tǒng)一了司法標(biāo)尺，對(duì)于涉及改變土地用途的“小產(chǎn)權(quán)”房買(mǎi)賣(mài)行為，法院依法確認(rèn)無(wú)效。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須是國(guó)有土地，取得國(guó)有土地使用權(quán)是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只有在國(guó)家通過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的政策。能有償出讓使用權(quán)的土地只能是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，集體所有土地除國(guó)家征用外，不得出讓?zhuān)坏糜糜诮?jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)不能取得房屋所有權(quán)證。

參考文獻(xiàn)

1.唐烈英：《房地產(chǎn)法學(xué)》.法律出版社.2008年8月1日第一版.

2.李 平：《芻議中國(guó)”小產(chǎn)權(quán)房”法律問(wèn)題》.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009年第27期.

第6篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

農(nóng)村房屋確權(quán)發(fā)證推廣加速

5月初，銅陵市舉行農(nóng)村集體土地房屋《房地產(chǎn)權(quán)證》集中頒證儀式，首批符合條件的56戶農(nóng)民在現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)到了《房地產(chǎn)權(quán)證》，農(nóng)村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。

在山東萊蕪，約10萬(wàn)戶農(nóng)民也將有屬于自己的產(chǎn)權(quán)證。“我們的登記工作正在收尾，屆時(shí)將把產(chǎn)權(quán)證和土地使用證集中發(fā)放給他們?！比R蕪市委農(nóng)村工作辦公室工作人員王斌說(shuō)。據(jù)王斌介紹，農(nóng)戶要想拿到房屋產(chǎn)權(quán)證首先要符合兩個(gè)條件，一是宅基地必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的，二是房屋的建設(shè)也要符合規(guī)劃，最終拿到房產(chǎn)證的能占到70%。

記者了解到，在此之前，山東、河南、湖南等多地都已經(jīng)開(kāi)始了不同程度的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記確權(quán)工作，發(fā)放“紅本本”或“藍(lán)本本”。2008年6月份，湖南省建設(shè)廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則》，明確提出“集體土地范圍內(nèi)住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記”。

在山東一些地區(qū)早在上個(gè)世紀(jì)90年代就開(kāi)始了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記工作。在山東臨沂市玉山鎮(zhèn)石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮(zhèn)私房所有權(quán)證》。

“這個(gè)產(chǎn)權(quán)證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著，萬(wàn)一有什么糾紛，有了它心里就踏實(shí)。”石艷云說(shuō)，村里許多人都有這個(gè)證，同時(shí)附帶的還有一個(gè)《集體土地使用證》，有了這兩個(gè)證就能保證房子和宅基地是自己的。

一些基層人士認(rèn)為，農(nóng)村農(nóng)民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產(chǎn)證件，違規(guī)拆遷及侵占農(nóng)民利益的情況肯定會(huì)有所收斂，并且農(nóng)民為得到住宅房產(chǎn)證，也會(huì)更加依規(guī)蓋房，相應(yīng)的違建違蓋現(xiàn)象自然也會(huì)減少。

據(jù)了解，目前各地頻繁開(kāi)始確權(quán)發(fā)證和去年國(guó)土資源部等部門(mén)一項(xiàng)要求有關(guān)。2011年5月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知，力爭(zhēng)到2012年底做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。

“農(nóng)版”房產(chǎn)證仍難盤(pán)活農(nóng)屋資產(chǎn)

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)證的“含金量”還十分有限，在大多數(shù)地區(qū)只能證明戶主對(duì)房屋的所有權(quán)，還不能用來(lái)抵押、擔(dān)保，離盤(pán)活農(nóng)村資產(chǎn)功能的“期望”還有所差距。

“要不是你問(wèn)起來(lái)，我?guī)啄暌膊粫?huì)把它拿出來(lái)。”雖然覺(jué)得這個(gè)房產(chǎn)證重要，但石艷云并沒(méi)真正用到這個(gè)房產(chǎn)證。據(jù)當(dāng)?shù)匾恍┐迕窠榻B，目前這個(gè)產(chǎn)權(quán)證并不能用來(lái)抵押貸款，因?yàn)殂y行不認(rèn)可。

一些村民告訴記者，現(xiàn)在農(nóng)村的許多二層樓造價(jià)都接近20萬(wàn)元，如果這些資產(chǎn)能夠“盤(pán)活”，則農(nóng)民融資將大大方便。石艷云說(shuō)，現(xiàn)在在農(nóng)村想籌點(diǎn)錢(qián)，大多還是向親戚朋友借，到銀行貸款要多戶聯(lián)保，手續(xù)比較麻煩，房子、土地不能抵押，農(nóng)民基本再?zèng)]有什么值錢(qián)的東西了。

王斌也告訴記者，目前產(chǎn)權(quán)證的作用在明晰權(quán)利及保護(hù)其財(cái)產(chǎn)方面有明顯的作用，在萊蕪剛開(kāi)始進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革時(shí)，還期望能夠利用房屋確權(quán)頒證等措施來(lái)盤(pán)活農(nóng)村資產(chǎn)，但目前看來(lái)還有一定困難?！般y行表示，農(nóng)村房屋抵押不符合擔(dān)保法的規(guī)定，小地方的銀行還好說(shuō)，大銀行則很難通融?！彼f(shuō)。

記者了解到，我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押，能抵押的只能是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

濟(jì)南千舜律師事務(wù)所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國(guó)務(wù)院的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，宅基地只能在本村內(nèi)流轉(zhuǎn)，因此擔(dān)保后如果發(fā)生后續(xù)執(zhí)行，會(huì)面臨著相關(guān)財(cái)產(chǎn)難以利用的問(wèn)題。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革需“攻堅(jiān)”

一些專(zhuān)家表示，提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入是今后農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的主要方向，為農(nóng)房辦理房產(chǎn)證，就是讓農(nóng)房也加入到房屋資源的流通中來(lái)，是實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”的一條必經(jīng)之路。今后需從法律及相關(guān)配套措施上進(jìn)行“攻堅(jiān)”，在保證農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，快速提高農(nóng)民的收入水平。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳華說(shuō)，農(nóng)村改革的重點(diǎn)是給予農(nóng)民產(chǎn)權(quán)，中央鼓勵(lì)提高農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)性收入，如果農(nóng)村承包地、林地、宅基地的價(jià)值能夠充分實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，則農(nóng)民的收入會(huì)大幅度提高?！俺鞘型恋睾头课菰谏担r(nóng)村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒(méi)能升值，這顯然不合理?！彼f(shuō)。

雖然“農(nóng)版”房產(chǎn)證在盤(pán)活農(nóng)村資產(chǎn)方面還面臨著諸多困難，但許多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，在權(quán)利歸屬明晰后便可以考慮進(jìn)一步放開(kāi)附屬權(quán)力范圍。

2010年重慶市曾出臺(tái)政策規(guī)定，在重慶市范圍內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)房使用權(quán)、林權(quán)“三權(quán)”都可用于向銀行申請(qǐng)抵押貸款，去年全市農(nóng)村“三權(quán)”融通達(dá)到180億元，今年?duì)幦〉?00億元以上，2015年到1000億元。

鄭吉泉說(shuō)，要想解決農(nóng)屋不能擔(dān)保的問(wèn)題，還需從法律層面上進(jìn)行必要的修訂。一些律師和基層人士認(rèn)為，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對(duì)此類(lèi)情況，形成專(zhuān)門(mén)的司法解釋?zhuān)@樣就可以確定農(nóng)房抵押的合法性。第二種是通過(guò)人大程序。但過(guò)程很復(fù)雜，更重要的是，如果要修正，還要《土地法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》三法同修，這個(gè)難度會(huì)比較大。

第7篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.1 農(nóng)村普遍存在一戶多宅現(xiàn)象

由于農(nóng)村宅基地采用的是無(wú)償、無(wú)期限的使用制度,對(duì)宅基地的分配、使用缺乏統(tǒng)一、明確的政策、法規(guī),很多農(nóng)民建了新房也不愿意交出閑置下來(lái)的老宅基地,形成一戶多宅。

1.2 農(nóng)村一戶多宅現(xiàn)象普遍存在后,處罰很難到位

亂占濫用土地建房的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生,宅基地管理難的問(wèn)題日益突出,成為我市加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)嚴(yán)重制約因素。

1.3 宅基地規(guī)劃不到位,村容村貌差

農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散紊亂,影響排水、通風(fēng)、通行和采光,農(nóng)居環(huán)境差,造成環(huán)境衛(wèi)生惡化。

1.4 農(nóng)村宅基地使用面積太大,“深宅大院”思想作祟太深

有的多達(dá)1.5畝以上,少的仍占0.5畝以上,超標(biāo)十分嚴(yán)重。

2 形成農(nóng)村宅基地管理混亂的原因

2.1 村莊規(guī)劃不合理

一是許多村在任干部頭腦缺乏“規(guī)劃”概念,長(zhǎng)期不搞村內(nèi)規(guī)劃。現(xiàn)在就是有了規(guī)劃,也是墻上“掛掛”,根本不會(huì)按規(guī)劃去執(zhí)行。不少村莊規(guī)模逐漸向外擴(kuò)展,在老村之外又建新宅,占地面積越來(lái)越大,老宅基地閑置越來(lái)越多。二是不少村雖然有了規(guī)劃但不夠科學(xué)。為了圖省事只注重規(guī)劃占新區(qū)建房而不考慮舊莊臺(tái)改造。有的經(jīng)濟(jì)條件好的到縣城或集鎮(zhèn)購(gòu)房后,仍把村里宅基地不退還集體;有的五保戶去世后宅基地集體沒(méi)有收回,隨由他人占去。這些宅基地不能因地設(shè)宅,好好的充分利用。加之有部分群眾不愿在老地方建房,年復(fù)一年,造成村內(nèi)宅基地空的空、閑的閑且雜亂無(wú)章。

2.2 干部思想不重視

一是部分村干部法制觀念不強(qiáng),越權(quán)指定宅基地,以個(gè)人感情影響標(biāo)準(zhǔn),不按土地管理要求研究報(bào)批宅基地。二是有些村村干部原則性不強(qiáng),老好人思想嚴(yán)重,怕得罪人。三是工作不規(guī)劃。對(duì)需調(diào)整宅基地的農(nóng)戶,只有口頭協(xié)議,沒(méi)有簽訂文字協(xié)議。遇到建新不拆舊的“釘子戶”,沒(méi)有依據(jù)處理,沒(méi)有辦法解決,只能任其發(fā)展。

2.3 法律觀念淡薄

農(nóng)村干部對(duì)《土地法》等法律、法規(guī)政策宣傳貫徹不到位,一些干部、群眾不懂得個(gè)人只享有宅基地使用權(quán),而不享有所有權(quán),片面認(rèn)為土地是集體的,我建房就變成我的了。有的群眾觀念滯后,總認(rèn)為老宅基地是祖上傳下來(lái)的,新房建起來(lái)了,老房也不愿意拆除。因?yàn)榕f宅基地建房[:請(qǐng)記住我站域名/]大都不科學(xué),因采光、通風(fēng)、排水、出路等問(wèn)題,鄰里之間經(jīng)常發(fā)生矛盾,造成人際關(guān)系難以相處,有的村民就想在村外劃新宅基地建房。

3 如何做好當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理工作

3.1 嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施

確保規(guī)劃“一盤(pán)棋”、審批“一枝筆”、實(shí)施“強(qiáng)有力”,使土地基本國(guó)策落到實(shí)處。農(nóng)村宅基地治理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及千家萬(wàn)戶,為確保農(nóng)村宅基地治理的有序性,必須嚴(yán)格實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地規(guī)劃。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)合理利用和集約利用土地,嚴(yán)格按著土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃使用土地,并不得超用地面積標(biāo)準(zhǔn)。村內(nèi)有空閑地可以利用的,不得占用耕地建設(shè)住宅,不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模;不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

3.2 進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地審批治理

為協(xié)調(diào)宅基地審批環(huán)節(jié)涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門(mén)關(guān)系,加強(qiáng)規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的銜接,對(duì)農(nóng)村宅基地審批實(shí)行會(huì)審制。符合建房條件或因?qū)嵤┐迩f和集鎮(zhèn)改造確需搬遷的村民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出建房申請(qǐng)后,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)委托的主管副鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)牽頭,組織土管所、建管所、鄉(xiāng)包村干部等有關(guān)人員對(duì)上報(bào)的審批戶進(jìn)行會(huì)審。對(duì)每戶的會(huì)審從申請(qǐng)資格、家庭人口及原有宅基處數(shù)和面積、定點(diǎn)等情況以及是否存在糾紛和隱患情況進(jìn)行會(huì)審,會(huì)審后村委會(huì)張榜公布。

3.3 依法處理違法占地案件

要依法打擊濫用亂占、違法建房及私批亂放、買(mǎi)賣(mài)或變相買(mǎi)賣(mài)宅基地等違法行為,切實(shí)遏制宅基治理混亂勢(shì)頭,規(guī)范農(nóng)村用地秩序。要抓出幾起典型案件,嚴(yán)厲處理。加強(qiáng)對(duì)土地執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè),對(duì)正在實(shí)施的非法建筑責(zé)令停止違法行為,下達(dá)責(zé)令停工通知書(shū);對(duì)下達(dá)停工通知書(shū)后又繼續(xù)施工的,要采取有效措施,確保違法建筑不再繼續(xù)施工,做到快速反應(yīng),確保發(fā)現(xiàn)違法占地建房后能夠及時(shí)制止違法行為,把有關(guān)法律法規(guī)落到實(shí)處。二打擊亂批亂放和非法買(mǎi)賣(mài)宅基地行為。對(duì)發(fā)現(xiàn)的基層干部亂批亂放或買(mǎi)賣(mài)宅基、變相買(mǎi)賣(mài)宅基,在耕地亂建住房的,國(guó)土部門(mén)要認(rèn)真調(diào)查,查實(shí)證據(jù),嚴(yán)厲處理,追究其相關(guān)責(zé)任,切實(shí)遏制亂批宅基和買(mǎi)賣(mài)宅基之風(fēng)。

3.4 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),推進(jìn)農(nóng)村宅基管理的法制化

鄉(xiāng)鎮(zhèn)及有關(guān)職能部門(mén)要站在保穩(wěn)定、促發(fā)展的高度,高度重視農(nóng)村宅基治理工作,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基治理工作的領(lǐng)導(dǎo)。一要嚴(yán)格農(nóng)村宅基地的審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土、建設(shè)部門(mén)要嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村宅基地審批會(huì)審制,要密切協(xié)作,積極配合,確保有資格建房農(nóng)民能夠及時(shí)依法得到審批,嚴(yán)防不作為或亂批亂放等現(xiàn)象發(fā)生。二要切實(shí)提高基層干部的依法行政水平。國(guó)土部門(mén)要對(duì)基層站所人員加強(qiáng)

第8篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 二元土地制度 用益物權(quán) 房地一致 流轉(zhuǎn)

1 小產(chǎn)權(quán)房的概念及其產(chǎn)生的原因簡(jiǎn)析

通過(guò)對(duì)多種關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”概念的對(duì)比，為研究方便，本文沿用“小產(chǎn)權(quán)房”的概念作如下定義：“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在未經(jīng)國(guó)家征用的農(nóng)民集體所有的土地之上，未辦理土地出讓手續(xù)并交納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，出讓或轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或集體企業(yè)以外的單位或個(gè)人，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)等自行頒發(fā)權(quán)屬證明的房產(chǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)上是“無(wú)產(chǎn)權(quán)房”，其產(chǎn)生和存在客觀上雖有合理性，但并不具備合法性基礎(chǔ)，因?yàn)榉缮系漠a(chǎn)權(quán)房的合法流轉(zhuǎn)是自由的，而小產(chǎn)權(quán)房恰恰不具有這一顯著特征。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，本文認(rèn)為，首先，最根本的原因是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使。城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)導(dǎo)致了大量的購(gòu)房需求，而城鎮(zhèn)商品房較高的價(jià)格給小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展帶來(lái)了較大的契機(jī)，加上小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)沒(méi)有繳納相應(yīng)的土地出讓金以及相關(guān)的各種稅費(fèi)，使得小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格大大的低于商品房的價(jià)格，這就在一定程度，或者是從某種程度上可以說(shuō)從很大程度上使小產(chǎn)權(quán)房備受開(kāi)發(fā)者和購(gòu)房者的青睞。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，“小產(chǎn)權(quán)房”是不同利益主體趨利避害、相互博弈的產(chǎn)物，是市場(chǎng)機(jī)制要求對(duì)土地資源的配置發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的結(jié)果。

其次，關(guān)于法律層面的原因，一是我國(guó)法律規(guī)定了兩種不同的土地所有制度，即國(guó)有土地和集體所有土地，而且集體所有土地流轉(zhuǎn)受限制。二是《物權(quán)法》對(duì)《土地管理法》等特別法的準(zhǔn)用性規(guī)定?！段餀?quán)法》第3條第3款、第4條確定了對(duì)國(guó)家、集體、私人的物權(quán)“一體對(duì)待、平等保護(hù)”的原則。但《物權(quán)法》第143條在規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)的同時(shí)，明確了“但法律另有規(guī)定的除外”；最后，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的“房地一致”原則，更進(jìn)一步地清晰地限制“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)。

最后，鑒于“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)大的市場(chǎng)份額，無(wú)論是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，普遍抱有“法不責(zé)眾”的心態(tài)，而政府也沒(méi)對(duì)其有明令禁止。

2從和諧法律體系中完善宅基地用益物權(quán)的充分合法流轉(zhuǎn)

首先，從《憲法》與《物權(quán)法》的關(guān)系上看，《憲法》第10條明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)， 由此條文來(lái)看，集體土地使用權(quán)似乎是可以轉(zhuǎn)讓的。我國(guó)《憲法》與《物權(quán)法》都規(guī)定“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)”。但《物權(quán)法》對(duì)《土地管理法》等特別法的準(zhǔn)用性規(guī)定，卻在事實(shí)上修改了《憲法》和《物權(quán)法》中的平等保護(hù)這一原則。

其次，從《物權(quán)法》中用益物權(quán)之內(nèi)容本身不難看出，特別是建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)均同為用益物權(quán)，在建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可以流轉(zhuǎn)，而宅基地事實(shí)上也是建造建筑物及構(gòu)筑物，其用途與建設(shè)用地并無(wú)二致；而且，在建設(shè)用地中，“房地一致”原則在事實(shí)上已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的處分行為?？傊?，在《物權(quán)法》的內(nèi)部也存在其自身的矛盾性規(guī)定，如果這些矛盾性規(guī)定繼續(xù)存在，將不利于物權(quán)法功能的充分完全發(fā)揮，甚至還可能產(chǎn)生許多負(fù)面的法律效果，其直接后果，就是現(xiàn)實(shí)生活中“小產(chǎn)權(quán)房放”流轉(zhuǎn)的自發(fā)、無(wú)序和失范狀態(tài)。這已經(jīng)不是在現(xiàn)行法律框架內(nèi)通過(guò)法律解釋即可解決的問(wèn)題了。

3從物權(quán)作用本身論“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)有序的合法化

物權(quán)制度具有明晰產(chǎn)權(quán)、激勵(lì)約束、有序交易、化解風(fēng)險(xiǎn)等多種功能。對(duì)物權(quán)的保護(hù)越充分，物的價(jià)值就發(fā)揮的越完美。應(yīng)完善用益物權(quán)制度，使小產(chǎn)權(quán)房同商品房一樣能夠依法流轉(zhuǎn)。因?yàn)檗r(nóng)村集體土地用益物權(quán)權(quán)能不充分，允許城市土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，卻禁止集體建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣的規(guī)定對(duì)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)自己的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利不利，相當(dāng)于剝奪了農(nóng)民獲取最高的市場(chǎng)收益機(jī)會(huì)。而且，農(nóng)村中有很多人外出打工，有些已經(jīng)在城鎮(zhèn)有了住房，不允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致大量空置房的出現(xiàn)。這造成了資源的浪費(fèi)，阻礙了農(nóng)民利益的實(shí)現(xiàn)。相反，允許將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，可以使產(chǎn)權(quán)房在更大范圍內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰，以市場(chǎng)無(wú)形之手鞭策小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)更加有序，建筑質(zhì)量更有高。同時(shí)，也有利于農(nóng)民獲取宅基地的最大收益，緩解城鎮(zhèn)的住房問(wèn)題、降低房?jī)r(jià)，有助于城市化進(jìn)程的加快，打破城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)。

4“小產(chǎn)權(quán)房”有序合法化的法律對(duì)策分析

4.1完善法律體系，促進(jìn)法律體系內(nèi)部和諧

徹底消除《物權(quán)法》中用益物權(quán)與《憲法》中平等保護(hù)原則相違背的內(nèi)容，達(dá)到《物權(quán)法》與《憲法》的外部和諧以及《物權(quán)法》中關(guān)于用益物權(quán)內(nèi)容的內(nèi)部和諧。鼓勵(lì)各地方政府推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房制度改革試點(diǎn)工作，并將成熟作法通過(guò)立法形式進(jìn)行固化。盡快徹底修改和完善《土地管理法》，賦予農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)依法自行流轉(zhuǎn)合法地位。

4.2加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的法律監(jiān)管

即使小產(chǎn)權(quán)房獲得同商品房相同的流轉(zhuǎn)權(quán)，其發(fā)展和可能不會(huì)太迅速。主要原因在于，相對(duì)于商品房，小產(chǎn)權(quán)房本身存在著諸多缺陷。其中，最主要的缺陷就是小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問(wèn)題。因此，小產(chǎn)權(quán)房（這個(gè)名詞只是暫時(shí)的，以后將隨著用益物權(quán)平等而消失）要想獲得更大更迅速的發(fā)展，在小產(chǎn)權(quán)房的具體建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，如從勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工建設(shè)以及工程監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)均應(yīng)像商品房建設(shè)那樣，接受《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 》等法律的嚴(yán)格監(jiān)督，以保證小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全。

4.3建立完整的制度協(xié)調(diào)體制

小產(chǎn)權(quán)房制度的改革不是一個(gè)孤立的問(wèn)，而是牽涉到一系列復(fù)雜的利益分配問(wèn)題。尤其是土地出讓的收益分配問(wèn)題。因此，應(yīng)堅(jiān)持綜合改革的方針，建立和完善包括集體所有建設(shè)用地使用權(quán)主體制度、收益分配制度、相關(guān)法律監(jiān)管制度等在內(nèi)的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度，以及土地定級(jí)估價(jià)制度、價(jià)格管理制度、土地市場(chǎng)交易制度等相關(guān)配套制度，以全面推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房（將來(lái)的商品房）全面有序發(fā)展。進(jìn)一步完善建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度與耕地保護(hù)制度、土地利用規(guī)劃制度、土用途管制制度的合理銜接，實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地立法體系的統(tǒng)一穩(wěn)定和內(nèi)在和諧。

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第9篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

關(guān)鍵詞：中國(guó)農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)法制化；法律缺陷

從理論上而言，農(nóng)村集體所有制土地流轉(zhuǎn)涵蓋兩個(gè)層面：一是土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，二是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但根據(jù)現(xiàn)行憲法和有關(guān)法律制度規(guī)定，農(nóng)村集體所有制土地的所有權(quán)流轉(zhuǎn)，只表現(xiàn)在國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體所有土地的征收，因而是單向性的流轉(zhuǎn)。一般意義上的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)即承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在不同經(jīng)營(yíng)主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)鋵?shí)質(zhì)是農(nóng)村土地使用權(quán)的市場(chǎng)化，這樣有利于實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。但是，這種土地流轉(zhuǎn)制度從根本上看只能作為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的必要補(bǔ)充，而不能作為取得農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的基本手段。目前來(lái)講，中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)盡管取得了一些成績(jī)，在繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)事業(yè)發(fā)展方面取得了不少成績(jī)，但從另一方面來(lái)講又存在種種局限與不足，這突出表現(xiàn)在近年來(lái)圍繞農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的系列問(wèn)題：比如流轉(zhuǎn)農(nóng)地補(bǔ)貼不盡合理，流轉(zhuǎn)中存在著過(guò)多的行政干預(yù)等等。造成這些現(xiàn)象的原因盡管有體制方面的，有歷史遺留方面的，但在很大程度上與中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律不健全不無(wú)干系。本文就試圖從法律視角談?wù)勚袊?guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面存在的問(wèn)題與不足，并力圖找到解決問(wèn)題的路徑。

一、中國(guó)法律對(duì)農(nóng)村地權(quán)設(shè)定的歷史軌跡及其缺陷

1982年《憲法》第10條第4款嚴(yán)格規(guī)定:“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1986年頒布的《民法通則》第80條也規(guī)定:“土地不得買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”。這表明在80年代中前期中國(guó)對(duì)于農(nóng)村集體所有土地都是禁止流轉(zhuǎn)的。1988年憲法有關(guān)條文規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這在立法上第一次明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法地位。同年修訂的《土地管理法》第2條也增加了“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的條文。

2002年，中國(guó)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：因土地承包經(jīng)營(yíng)或流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛的，可請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等協(xié)調(diào)解決，也可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或直接向人民法院。

2005年10月物權(quán)法（草案）第四審稿對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是維持了第三審稿的規(guī)定，即:“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基。”自2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》第61條規(guī)定：城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第128條則規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。顯而易見(jiàn)，該法律文件所調(diào)整的對(duì)象亦僅限于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，也就是其流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，對(duì)于由農(nóng)地向集體非農(nóng)建設(shè)用地、國(guó)有土地方面的流轉(zhuǎn)未予涉及。

由上觀之，盡管中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有，從不規(guī)范到日漸規(guī)范的過(guò)程。但由于在農(nóng)村家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的長(zhǎng)期發(fā)展中較少考慮法律因素，加之我國(guó)現(xiàn)行法律體系中沒(méi)有土地承包經(jīng)營(yíng)和流轉(zhuǎn)的中央立法，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的地方規(guī)章，因此農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)帶有明顯的自發(fā)性、盲目性與隨意性，土地糾紛日漸增多，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。即使如上所述我國(guó)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和《農(nóng)業(yè)法》中有規(guī)定，但諸多規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，有關(guān)內(nèi)容和程序不夠明確具體，缺乏可操作性，導(dǎo)致許多地方出現(xiàn)有法難依的現(xiàn)象。

二、解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）通過(guò)法律規(guī)范“兩種產(chǎn)權(quán)”平等是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地健康有序流轉(zhuǎn)的必要前提

在中國(guó)，國(guó)有土地和集體土地產(chǎn)權(quán)的不平等關(guān)系長(zhǎng)期存在。國(guó)有土地的所有權(quán)、使用權(quán)分離后，使用權(quán)實(shí)際上是可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的，而農(nóng)村集體土地（尤其是非農(nóng)建設(shè)用地)卻不然，至今不能自主地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民擁有的土地產(chǎn)權(quán)是殘缺的、模糊的。這種長(zhǎng)期存在的不平等關(guān)系，最終在我國(guó)形成“兩種產(chǎn)權(quán)、兩個(gè)市場(chǎng)”的二元結(jié)構(gòu)。與相同法律體制下的國(guó)有土地相比，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在權(quán)利內(nèi)容、交易主體和范圍上存在著法律上的不平等。因而，通過(guò)法律手段，從立法上來(lái)實(shí)現(xiàn)兩種產(chǎn)權(quán)的平等，明晰產(chǎn)權(quán)主體，進(jìn)而建立國(guó)有和集體土地之間的合法而自由的流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)的法定權(quán)利平等，這樣有利于整個(gè)農(nóng)地市場(chǎng)運(yùn)作的有序化、良性化、法制化。

（二）法律要保障農(nóng)民享有真正的所有權(quán)

中國(guó)現(xiàn)階段農(nóng)村土地所有權(quán)主體被法律界定為“集體”，這里基本沒(méi)有爭(zhēng)議。但是，究竟由誰(shuí)代表集體行使土地所有權(quán)，都很不明確，而現(xiàn)在此權(quán)利基本上由行政村組織來(lái)行使。由于它是一個(gè)黨政不分、政社不分的行政附屬組織，集體和作為集體分子的農(nóng)民之間，均無(wú)雙向選擇的自由，土地的所有權(quán)當(dāng)然不可能由村民代表來(lái)行使，而只能由作為地域性經(jīng)濟(jì)組織的村長(zhǎng)來(lái)行使，這樣問(wèn)題就來(lái)了。因?yàn)榇彘L(zhǎng)有事實(shí)上的土地處置權(quán)，卻并不負(fù)擔(dān)半點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。而且農(nóng)村土地尋租埋下禍根。筆者所在村子就發(fā)生過(guò)類(lèi)似現(xiàn)象：村長(zhǎng)擅自將村集體土地承包給個(gè)人，將承包收益據(jù)為己有，至今村民與村長(zhǎng)之間還在理論。因此，應(yīng)修改《土地管理法》及相應(yīng)法律法規(guī)，解決集體土地所有權(quán)的錯(cuò)位、缺位或虛位等問(wèn)題，將其直接交由村民委員會(huì)行使，刪除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)業(yè)合作社等虛置概念。賦予集體土地所有權(quán)主體――村民委員會(huì)和使用權(quán)主體――承包戶的市場(chǎng)主體地位。所以必須從立法上保證農(nóng)民享有真正的土地所有權(quán)，從而使其享有擁有土地的收益權(quán)。

（三）要依法建立規(guī)范的農(nóng)村土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制

中央政府要適時(shí)地修改、完善及制定有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供切實(shí)可行的法律保障。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是法制經(jīng)濟(jì)。把土地流轉(zhuǎn)回歸到市場(chǎng)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，有利于提升農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的效率，提高農(nóng)村土地的產(chǎn)出率，提高廣大農(nóng)村村民的生活水準(zhǔn)，這也是建設(shè)和諧社會(huì)的應(yīng)有之義。若果人為在政策、法規(guī)上對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行“堵”和“壓制”并不符合生產(chǎn)力發(fā)展要求。比如要修改與《憲法》不協(xié)調(diào)的有關(guān)法律表述，如現(xiàn)行《土地管理法》63條可改為“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)移”，從法律層面允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；同時(shí)也要加快相應(yīng)實(shí)施條例出臺(tái)，以便于實(shí)際操作管理。另外，在中國(guó)，大多數(shù)地方政府或法院有關(guān)機(jī)構(gòu)尚未形成處理土地流轉(zhuǎn)糾紛的規(guī)范化制度;也缺乏相關(guān)的法律條文與仲裁根據(jù)。因此，必須進(jìn)一步制定仲裁土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的相關(guān)法律法規(guī)，完善相關(guān)的爭(zhēng)端處理機(jī)制。并通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的土地法院，聘請(qǐng)專(zhuān)家判案，為解決土地流轉(zhuǎn)糾紛提供法律援助。

三、結(jié)束語(yǔ)

土地是人們最基本的生產(chǎn)資料，也是人類(lèi)生活資料最基本的來(lái)源，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益法制化的今天，其重要性日益凸現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的高效能化，關(guān)乎農(nóng)村的穩(wěn)定，關(guān)乎國(guó)家的長(zhǎng)治久安。所以，我們必須用戰(zhàn)略的眼光看待當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的法律支持不足的問(wèn)題，不斷對(duì)法律本身加以擴(kuò)容、深化，使其做到與時(shí)俱進(jìn)，從而使整個(gè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)做到有法可依，規(guī)避不必要的損失。

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