經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理精選(九篇)

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第1篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

一、經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)存在的兩個(gè)問(wèn)題

1.做地成本與土地結(jié)算價(jià)格倒掛

隨著征拆遷成本的大幅度上升，產(chǎn)生兩難問(wèn)題：一方面政府為考慮中低收入家庭的承受能力，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)適用房的保障功能，需要將土地價(jià)格控制在較低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于結(jié)算價(jià)格，做地主體資金平衡困難。由于經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格控制在3000元/平方米，政府根據(jù)銷售價(jià)格來(lái)控制土地結(jié)算價(jià)格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型居住區(qū)的土地結(jié)算價(jià)格均為1200元/平方米（均攤到建筑面積，下同），丁橋、長(zhǎng)睦居住區(qū)為980元/平方米。而根據(jù)項(xiàng)目單位的測(cè)算，實(shí)際做地成本已經(jīng)在1700元/平方米以上，土地成本與土地結(jié)算價(jià)格之間出現(xiàn)嚴(yán)重的倒掛，經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)的難度增加。

2.項(xiàng)目成本與銷售價(jià)格倒掛

隨著人工費(fèi)用、建材價(jià)格、建筑節(jié)能等各類成本大幅度上升，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格長(zhǎng)期低于建設(shè)成本，價(jià)格控制偏低導(dǎo)致建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低。從杭州市1999年到2011年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的銷售均價(jià)來(lái)看，2007年以前經(jīng)濟(jì)適用房銷售均價(jià)都在每平方米3000元以內(nèi)。2007年以后銷售價(jià)格有所上漲，每平方米價(jià)格仍控制在3200元以內(nèi)，而經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)成本已大大超出3000元/平方米。建筑成本增加體現(xiàn)在四個(gè)方面。一是建筑材料、人工費(fèi)價(jià)格上漲較快。依據(jù)2011年杭州市公布的工程造價(jià)信息來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià)比2010年增長(zhǎng)9%，其中材料成本上升導(dǎo)致造價(jià)上浮約7%，人工成本上漲導(dǎo)致造價(jià)上漲2%。二是容積率大幅度提高，建安成本增加。隨著經(jīng)濟(jì)適用房中高層項(xiàng)目的增加，地下設(shè)施、消防等成本增加較多。三是建筑節(jié)能要求提高。如外墻保溫材料要求標(biāo)準(zhǔn)提高，每平方米成本增加100元。四是融資成本高，財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅度增加。依據(jù)杭州市物價(jià)局對(duì)2011年建設(shè)單位申報(bào)項(xiàng)目的成本核準(zhǔn)，成本價(jià)格在4020～4400元/平方米之間，建設(shè)成本與銷售價(jià)格之間倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。

二、共有產(chǎn)權(quán)模式下定價(jià)改革思路

借鑒美國(guó)、英國(guó)、新加坡和我國(guó)香港地區(qū)公共住房的定價(jià)原理，依據(jù)當(dāng)前杭州經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)存在的問(wèn)題，從經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目銷售等流程設(shè)計(jì)三階段定價(jià)方案，如圖1所示。明確政府在經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)中的權(quán)利，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)適用房在解決城市中低收入家庭住房問(wèn)題中的保障功能。

三階段定價(jià)方法的基本思路為，第一階段：由政府作為價(jià)格審核主體，在做地企業(yè)和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商之間依據(jù)成本定價(jià)法確定經(jīng)濟(jì)適用房的土地項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，如實(shí)反映土地成本。第二階段：房地產(chǎn)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，在政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間依據(jù)成本定價(jià)法確定經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，如實(shí)反映項(xiàng)目建設(shè)成本。第三階段：由政府作為經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)共有人，在政府和保障對(duì)象之間確定經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目銷售價(jià)格，根據(jù)保障對(duì)象支付能力確定共有產(chǎn)權(quán)比例。

經(jīng)濟(jì)適用房三階段定價(jià)法所要實(shí)現(xiàn)的三個(gè)目標(biāo)：一是保障做地企業(yè)的資金平衡，消除土地結(jié)算價(jià)格和土地成本倒掛現(xiàn)象；二是保障房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)中存在合理的利潤(rùn)，激勵(lì)其參與積極性，消除銷售價(jià)格和項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格倒掛現(xiàn)象；三是消除經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)空間不匹配的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)合理的空間梯度分布，確定不同區(qū)位價(jià)值地塊上的經(jīng)濟(jì)適用房具有相應(yīng)的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房保障功能的公正性。

三、經(jīng)濟(jì)適用房的三階段定價(jià)流程

1.第一階段：土地結(jié)算價(jià)格

土地結(jié)算價(jià)格（P1）：依據(jù)征收土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)，拆遷中各類舊建筑物的回收殘值應(yīng)沖減成本后確定。在此階段，政府作為價(jià)格審核主體，依據(jù)真實(shí)的做地成本，確定做地主體和建設(shè)單位之間的土地結(jié)算價(jià)格。目前，經(jīng)濟(jì)適用房土地大部分位于大型居住區(qū)內(nèi)部，因此經(jīng)濟(jì)適用房做地成本主要通過(guò)成本均攤的方式確定。其通常做法是，將整個(gè)區(qū)域內(nèi)土地開(kāi)發(fā)總成本均攤到經(jīng)營(yíng)性用地面積上，再按經(jīng)濟(jì)適用房用地面積進(jìn)行均攤，確定土地結(jié)算成本。

P1=（土地開(kāi)發(fā)總成本/經(jīng)營(yíng)性用地面積）×經(jīng)濟(jì)適用房用地面積

需要注意的問(wèn)題：一是區(qū)位選擇問(wèn)題，避免選擇征地成本過(guò)高的區(qū)域，造成經(jīng)濟(jì)適用房土地成本大幅度上漲；二是考慮項(xiàng)目間的平衡，經(jīng)濟(jì)適用房用地成本不能差別過(guò)大，過(guò)大會(huì)造成后期銷售成本差別大，影響保障對(duì)象的心理感受，造成社會(huì)輿論壓力；三是要加強(qiáng)做地成本監(jiān)督，加強(qiáng)激勵(lì)，盡可能壓縮成本。

2.第二階段：項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格

項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格（P2）：由政府作為開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)成本和利潤(rùn)確定經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，保證開(kāi)發(fā)商的適度利潤(rùn)，減少其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)的第一階段是政府和開(kāi)發(fā)商之間在項(xiàng)目開(kāi)工前確定項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格。項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格仍然使用當(dāng)前的成本定價(jià)方法，給予開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)空間（3%）。在第二階段可以從兩個(gè)方面進(jìn)一步控制經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)成本，降低第二階段的項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格。首先，控制項(xiàng)目利潤(rùn)率。第一階段定價(jià)的主體是政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，采用成本定價(jià)方法，給予企業(yè)合理的利潤(rùn)空間（3%），減少企業(yè)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，選擇經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的長(zhǎng)期合作伙伴。其次，政府可以引入大型公共工程的建設(shè)管理模式，降低項(xiàng)目運(yùn)行成本。

3.第三階段：項(xiàng)目銷售價(jià)格

由政府作為住房產(chǎn)權(quán)所有人，在項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格P2的基礎(chǔ)上，增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的減免費(fèi)用、土地出讓金和企業(yè)合理利潤(rùn)率，計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目銷售價(jià)格，并依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象的可支付能力確定產(chǎn)權(quán)購(gòu)買比例。第三階段經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)綜合“可支付能力定價(jià)法”和“市場(chǎng)定價(jià)法”，來(lái)確定政府和消費(fèi)者之間的項(xiàng)目銷售價(jià)格。確定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目合理的市場(chǎng)價(jià)格，可以采用成本導(dǎo)向型和市場(chǎng)導(dǎo)向型方法。如何確定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的銷售價(jià)格是三階段定價(jià)法的關(guān)鍵問(wèn)題。P3是在項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格（P2）的基礎(chǔ)上進(jìn)行核算，需要加上土地出讓金和其他政策減免費(fèi)用。由于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的定價(jià)需要每個(gè)項(xiàng)目逐一定價(jià)，在此僅給出定價(jià)的構(gòu)成條款和方法。

P3=P2+土地出讓金+政策減免部分

在項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地出讓金和政策減免部分，在此過(guò)程中，為了保障經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目銷售價(jià)格，應(yīng)當(dāng)不增加土地出讓中的政府溢價(jià)部分。這樣不僅可以保證經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與限價(jià)房和商品房拉開(kāi)差距，保證經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低于商品房的價(jià)格，同時(shí)也體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房的保障功能。此外，借鑒淮安、蘇州、如皋等已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)的城市，其項(xiàng)目的銷售價(jià)格通常與同地段、同品質(zhì)商品房的價(jià)格水平較為接近。因此，在確定具體經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目合理價(jià)格也可以參考周邊商品房的價(jià)格水平，通常要低于周邊商品房的價(jià)格（70%左右）。

通過(guò)三階段定價(jià)方法可以強(qiáng)化政府在經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)中的主導(dǎo)地位，第一、二階段定價(jià)法使得做地主體和房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)，激勵(lì)其長(zhǎng)期參與經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)；第三階段定價(jià)法能夠使得經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)更加反映區(qū)位價(jià)值，引導(dǎo)保障對(duì)象公正合理地選擇居住地。好地段的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)和差地段的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格有一定差距，實(shí)現(xiàn)政府在經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)中的統(tǒng)籌作用，引導(dǎo)中低收入家庭公平合理地選擇居住區(qū)域。通過(guò)在第三階段中引入共有產(chǎn)權(quán)銷售模式，允許購(gòu)買不同比例的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)，可以保障居民具有一定的支付能力。

4.共有產(chǎn)權(quán)分割比例的確定

第2篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

【關(guān)鍵詞】保障房；退出模式；多元化模式

【項(xiàng)目】天津市2012年度哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題“關(guān)于我市保障性住房后續(xù)管理問(wèn)題研究”（項(xiàng)目編碼：TJGL12-014）階段性成果。

【中圖分類號(hào)】F8 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1007-4309（2013）03-0121-3

保障性安居工程建設(shè)是“十二五”期間滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，完善中國(guó)住房保障體系，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)的核心工作?，F(xiàn)階段，中國(guó)保障房建設(shè)的關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在如何通過(guò)加大保障房的增量供給，滿足保障房的現(xiàn)實(shí)需求。但相對(duì)而言，對(duì)于被保障人從保障房體系當(dāng)中退出問(wèn)題的關(guān)注程度還較低，相關(guān)政策也尚待完善。退出機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)不暢導(dǎo)致存量保障房良性周轉(zhuǎn)效率低下，資源再配置體系失靈，間接加大了對(duì)于保障房增量供給的過(guò)度依賴和國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)。因此，完善中國(guó)保障房退出政策是緩解保障房供需矛盾，節(jié)約社會(huì)資源，提高資源利用效率的關(guān)鍵。

一、現(xiàn)有保障房退出模式

現(xiàn)階段，中國(guó)保障房體系主要由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房三部分組成，相關(guān)的退出政策主要體現(xiàn)在2007年頒布實(shí)施的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、2004年頒布實(shí)施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2012年頒布實(shí)施的《公共租賃住房管理辦法》，以及相關(guān)地方性法規(guī)之中。

經(jīng)濟(jì)適用房的主要保障對(duì)象是家庭收入符合當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ牡褪杖爰彝ナ杖霕?biāo)準(zhǔn)，且無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于當(dāng)?shù)卣?guī)定住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之后，購(gòu)房人將擁有經(jīng)濟(jì)適用房的有限產(chǎn)權(quán)。一般情況下，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)行退出模式主要有兩種：其一，政府回購(gòu)，主要針對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之后又購(gòu)買其他住房的購(gòu)房人，以及購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，并補(bǔ)齊屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的購(gòu)房人；其二，購(gòu)房人擁有完全產(chǎn)權(quán)，主要針對(duì)按照政府所確定標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后的購(gòu)房人?，F(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房退出路徑如圖1所示。

廉租房的主要保障對(duì)象是符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的住房困難的最低收入家庭，其保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔。享受廉租房保障的承租人不擁有房屋的產(chǎn)權(quán)?！冻擎?zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定了六種住房保障機(jī)構(gòu)收回廉租房的行為，可歸納為三種退出模式：其一，超出收入標(biāo)準(zhǔn)退出，即因家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)不再享受廉租房政策；其二，居住面積超出標(biāo)準(zhǔn)退出，即因家庭人數(shù)減少或住房面積增加導(dǎo)致的人均住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房標(biāo)準(zhǔn)不再享受廉租房政策；其三，違規(guī)退出，即因?qū)⒊凶獾牧庾》哭D(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變房屋用途，未如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房狀況不再享受廉租房政策?，F(xiàn)行廉租房退出路徑如圖2所示。

公共租賃住房的保障對(duì)象是經(jīng)濟(jì)能力高于廉租房但低于經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，以及在當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)并達(dá)到一定年限的外來(lái)務(wù)工人員。與廉租房相似，公共租賃住房的承租人也不擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。公共租賃住房現(xiàn)有三種退出模式：其一，以其他形式獲得住房退出，主要包括租賃期內(nèi)承租或者承購(gòu)其他保障性住房或者租賃期內(nèi)通過(guò)購(gòu)買、受贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房；其二，期滿解約退出，即租期屆滿不在申請(qǐng)或者因收入水平增加不再符合續(xù)租條件的承租人；其三，違規(guī)退出，即因轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房，改變所承租公共租賃住房用途，破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，在公共租賃住房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng)及無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置而退出?，F(xiàn)行公共租賃住房退出路徑如圖3所示。

二、保障房退出政策的現(xiàn)存問(wèn)題

（一）“鼓勵(lì)性”退出條款導(dǎo)致“獎(jiǎng)懶罰勤”。保障性住房是主要針對(duì)生活困難的低收入群體的臨時(shí)性住房保障措施，政策的根本還是應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)被保障人通過(guò)自身努力提高收入退出保障房體系，實(shí)現(xiàn)保障房的存量循環(huán)。現(xiàn)行政策制定了相應(yīng)的“鼓勵(lì)性”退出條款，如《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》分別規(guī)定了被保障人購(gòu)買其他住房之后，政府有權(quán)回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，或要求承租人騰退公共租賃住房。《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》也對(duì)家庭收入超標(biāo)家庭須退出廉租房保障做出了詳盡規(guī)定。但是，現(xiàn)行“鼓勵(lì)性”退出條款最終將導(dǎo)致被保障人行為上的“逆向選擇”，客觀上產(chǎn)生“獎(jiǎng)懶罰勤”的作用。也就是說(shuō)，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度與自身實(shí)際被保障程度成反比?，F(xiàn)行政策可能導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：被保障人要么放棄努力使自己長(zhǎng)期停留在保障房福利體系之內(nèi)，要么隱瞞真實(shí)收入或其他房產(chǎn)，免于退出保障房福利體系。

（二）“懲罰性”退出條款未能規(guī)避“道德風(fēng)險(xiǎn)”。所謂“道德風(fēng)險(xiǎn)”是指在信息不對(duì)稱條件下，契約的乙方（通常為人）利用其信息優(yōu)勢(shì)采取契約的甲方（通常為委托人）無(wú)法觀測(cè)或監(jiān)督的行動(dòng)，導(dǎo)致甲方利益損失的現(xiàn)象。“道德風(fēng)險(xiǎn)”是行為人基于逐利動(dòng)機(jī)最大限度增進(jìn)自身效用而損害他人利益的行動(dòng)。在存在“道德風(fēng)險(xiǎn)”時(shí)，即使均衡是存在的，行為結(jié)果對(duì)于社會(huì)也是無(wú)效率的。為了避免被保障人“道德風(fēng)險(xiǎn)”行為的發(fā)生，現(xiàn)行廉租房和公共租賃住房政策都明確規(guī)定了“懲罰性”退出條款，經(jīng)濟(jì)適用房政策也將違規(guī)出租等行為明確界定為違規(guī)。但關(guān)鍵問(wèn)題是，即使被保障人的違規(guī)行為可被觀測(cè)和監(jiān)督，但如果其成本超出住房保障機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)阻止被保障人違規(guī)行為所獲得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考慮放棄監(jiān)督行為。例如，2011年中國(guó)之聲相關(guān)報(bào)道顯示，北京市部分小區(qū)有將近7成經(jīng)濟(jì)適用房被出租，租賃雙方僅僅過(guò)簽訂租住雙方協(xié)議便可完成經(jīng)濟(jì)適用房出租行為。由于根本無(wú)需北京市建委備案，政府相關(guān)部門也就無(wú)從監(jiān)管，只能任由被保障人“道德風(fēng)險(xiǎn)”行為的發(fā)生，造成住房保障資源的極大浪費(fèi)。即使一種較好的情況，住房保障機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)監(jiān)管發(fā)現(xiàn)被保障人的違規(guī)行為并迫使其退出保障體系，大量資源也會(huì)浪費(fèi)在監(jiān)管和后續(xù)訴訟過(guò)程中。因此，現(xiàn)行保障房所規(guī)定的違規(guī)退出模式在理論上是成立的，但在現(xiàn)實(shí)中是較難實(shí)現(xiàn)的。

（三）退出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明引致“租值耗散”?！白庵岛纳ⅰ笔侵副緛?lái)具有價(jià)值的資源或財(cái)產(chǎn)，由于產(chǎn)權(quán)安排不明，導(dǎo)致其價(jià)值下降并引起社會(huì)福利損失的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，保障房制度的本質(zhì)是對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的價(jià)格管制。其中，經(jīng)濟(jì)適用房是對(duì)房屋售價(jià)的管制，廉租房和公共租賃住房是對(duì)房屋租金的管制。因此，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置價(jià)格必然低于市場(chǎng)出清條件下的均衡價(jià)格，均衡價(jià)格與管制價(jià)格之差就形成了經(jīng)濟(jì)適用房的“非專有收入”。同理，廉租房或公共租賃住房的實(shí)付租金必然也低于市場(chǎng)出清條件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租賃住房的“非專有收入”?，F(xiàn)行保障房退出政策試圖對(duì)這部分“非專有收入”進(jìn)行明晰界定，如《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定了對(duì)于購(gòu)買期滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，被保障人須按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。但是，在實(shí)際操作層面，須補(bǔ)足的價(jià)差標(biāo)準(zhǔn)如何界定并未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。北京市和天津市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的退出條款規(guī)定：“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款”；上海市的退出條款規(guī)定：“原住房保障機(jī)構(gòu)可以行使回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)價(jià)格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)確定，原住房保障機(jī)構(gòu)決定不予回購(gòu)的，房地產(chǎn)權(quán)利人方可向他人轉(zhuǎn)讓”。關(guān)鍵問(wèn)題是，房屋價(jià)格具有不可比較性，即使是相同地段的住房由于朝向、樓層等方面的差異也是“一房一價(jià)”。因此，保障房退出時(shí)間點(diǎn)上的“普通商品住房”參照標(biāo)準(zhǔn)如何選擇，“一定比例”以多少為合適等關(guān)鍵問(wèn)題都難以清晰劃定。當(dāng)事雙方必然都想對(duì)這部分“非專有收入”進(jìn)行爭(zhēng)奪：被保障人必然采用尋租等行為期望盡可能低估參照標(biāo)的價(jià)格以占有更多“非專有收入”；住房保障機(jī)構(gòu)如果沒(méi)有被尋租，也必然期望高估參照標(biāo)的以保障自身權(quán)益。其結(jié)果將引致租值消散，進(jìn)而產(chǎn)生福利損耗。

三、多元化退出模式的改革構(gòu)想

保障房退出政策現(xiàn)存問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因在于其特殊的產(chǎn)權(quán)屬性。制度經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)認(rèn)為，即使在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下，也只有在對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確界定后，市場(chǎng)配置資源的效力才能有效發(fā)揮。一旦產(chǎn)權(quán)被置于公共領(lǐng)域（公共物品問(wèn)題），或部分被其他產(chǎn)權(quán)主體所占有（外部性問(wèn)題），資源的配置機(jī)制就會(huì)失靈。正如前文分析，被保障人對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H擁有部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)歸屬住房保障機(jī)構(gòu)，且剩余產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買金額尚缺乏統(tǒng)一度量標(biāo)準(zhǔn)，從而為尋租行為的出現(xiàn)提供了空間。租賃廉租房和公共租賃住房的被保障人對(duì)承租住房無(wú)任何產(chǎn)權(quán)，基于逐利的行為動(dòng)機(jī)自然傾向于對(duì)于承租住房的過(guò)度甚至損害性使用。并且，基于信息不對(duì)稱和交易成本等考慮，住房保障機(jī)構(gòu)也很難做到對(duì)被保障人行為的完全監(jiān)管。因此，問(wèn)題的解決可從產(chǎn)權(quán)視角著手，通過(guò)建立多元化的保障房退出模式實(shí)現(xiàn)保障房產(chǎn)權(quán)的合理讓渡，最終實(shí)現(xiàn)住房保障機(jī)構(gòu)與被保障人之間關(guān)系上的激勵(lì)相容。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房多元化退出模式的改革構(gòu)想。經(jīng)濟(jì)適用房退出模式改革的基本構(gòu)想是在將經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行等額劃分基礎(chǔ)上，以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)成本為最低產(chǎn)權(quán)支付點(diǎn)，通過(guò)容許被保障人在特定時(shí)間范圍內(nèi)根據(jù)自身實(shí)際通過(guò)逐步購(gòu)買房屋剩余產(chǎn)權(quán)形式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)由住房保障機(jī)構(gòu)到被保障人的逐步讓渡。被保障人擁有完全產(chǎn)權(quán)后，經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為普通商品房，可自由上市流通。

例如，某套經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本為T，開(kāi)發(fā)當(dāng)期同地段商品房的售價(jià)為S，必然存在S>T。以m（如1萬(wàn)元）作為產(chǎn)權(quán)分割基準(zhǔn)，則該套經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)被分割為■等份。被保障人至少需要支付該房屋的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本T，才能夠獲得房屋的居住權(quán)。當(dāng)然，被保障人亦可支付一個(gè)大于的購(gòu)買價(jià)格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人擁有的產(chǎn)權(quán)份額就越高。對(duì)于一個(gè)首次支付購(gòu)房款的經(jīng)濟(jì)適用房被保障人，剩余的■部分產(chǎn)權(quán)歸屬住房保障機(jī)構(gòu)所有，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房不能流通。被保障人可以選擇不同的分期付款方式在不同的時(shí)間期限內(nèi)購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，每年支付金額越高，獲取完全產(chǎn)權(quán)的時(shí)間就越短。

如圖4所示，線①表示被保障人初始支付了一個(gè)高于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)成本的房款，并且之后每年支付一個(gè)較高的分期付款金額，可在較短時(shí)間內(nèi)獲得經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)。線②意味著被保障人支付了一個(gè)與線①一樣的初始房款，但之后每年支付一個(gè)較低的分期付款金額，將在稍長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)獲得完全產(chǎn)權(quán)。線③意味著被保障人選擇在支付初始房款之后延遲t年開(kāi)始支付剩余房款，將在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)才能獲得完全產(chǎn)權(quán)。線④意味著被保障人僅支付了最低的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)成本，并延遲t年開(kāi)始分期支付剩余房款購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)獲得完全產(chǎn)權(quán)。線⑤意味著被保障人僅選擇支付最低的建設(shè)開(kāi)發(fā)成本T，并不再支付剩余房款，將不能獲得經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)，也就不能轉(zhuǎn)化為商品住房進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

被保障人可依據(jù)自身實(shí)際，自由選擇經(jīng)濟(jì)適用房完全產(chǎn)權(quán)獲取方式。同時(shí)，由于完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值在購(gòu)房之初已明確，且通過(guò)產(chǎn)權(quán)分割和被保障人自身選擇將產(chǎn)權(quán)關(guān)系在被保障人和住房保障機(jī)構(gòu)之間予以清晰界定，因退出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不明導(dǎo)致的“租值消散”問(wèn)題可有效解決。同時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)獲取的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)讓渡收益可作為新建保障房的資金來(lái)源，間接實(shí)現(xiàn)了存量資源的有效流轉(zhuǎn)。

（二）廉租房和公共租賃住房多元化退出模式的改革構(gòu)想。廉租房和公共租賃住房退出政策改革的基本構(gòu)想是設(shè)計(jì)多元化租金支付模式，解決房屋供需雙方由于激勵(lì)不相容而產(chǎn)生的“獎(jiǎng)懶罰勤”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。具體來(lái)講，對(duì)于生活確實(shí)困難且未來(lái)亦無(wú)改善可能的被保障人，將繼續(xù)維持原有廉租房政策。除特殊原因，其租賃的廉租房將不產(chǎn)生退出問(wèn)題。對(duì)于具有一定現(xiàn)期或即期支付能力的廉租房和公共租賃住房被保障人，可借鑒融資租賃模式，設(shè)計(jì)多元化的租金支付標(biāo)準(zhǔn)和退出模式供被保障人選擇。被保障人選擇的支付租金越高，其獲得租住住房完全產(chǎn)權(quán)的年限也就越短。

例如，保障機(jī)構(gòu)以S的金額收購(gòu)某套住房作為公共租賃住房的房源。對(duì)于生活確實(shí)困難的被保障人可選擇支付最低租金H，H大致相當(dāng)于當(dāng)前廉租房或公共租賃住房的一般租金。此時(shí)，被保障人將不能獲得承租住房的任何產(chǎn)權(quán)。對(duì)于具有一定支付能力的被保障人，亦可選擇高于H的租金L，其可在第■年獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)。該被保障人如果選擇支付租金nH（n>1），則其可提前■年獲得承租住房的完全產(chǎn)權(quán)。

多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益與承租住房的使用行為緊密結(jié)合，即可緩解被保障人因產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的“道德風(fēng)險(xiǎn)”，也可減少現(xiàn)有退出政策所引致的“獎(jiǎng)懶罰勤”現(xiàn)象。同時(shí)，由于多元化退出模式下住房保障機(jī)構(gòu)收取的租金高于現(xiàn)行政策租金收益，也可在一定程度上緩解保障房建設(shè)資金不足問(wèn)題。

本質(zhì)上講，多元化的廉租房和公共租賃住房租金支付和多元化的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買模式都是以激勵(lì)相容為目標(biāo)，以明確房屋產(chǎn)權(quán)為手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折舊、資金的時(shí)間成本、多元化退出模式之間的轉(zhuǎn)換等細(xì)節(jié)工作的基礎(chǔ)上，輔之以其他相關(guān)政策配合，可有效提高保障房退出效率，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)存量資源的優(yōu)化利用。

【參考文獻(xiàn)】

[1]艾建國(guó)，陳泓冰，魯璐.保障房退出機(jī)制研究[J].城市問(wèn)題，2012（2）.

第3篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；合法化；問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷售的住宅。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)緣由是《憲法》規(guī)定城市土地為國(guó)有、農(nóng)村土地為集體所有，但《土地管理法》中規(guī)定土地的買賣需要經(jīng)過(guò)政府，因此農(nóng)民集體占有、使用及處分土地的權(quán)利十分有限，特別是不具備對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的最終處分權(quán)，造成農(nóng)民集體所有土地不能直接進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。政府是土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷的供給者，在低價(jià)征收農(nóng)村集體所有土地以后，以招拍掛等形式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓，以此獲得高額壟斷利益，而農(nóng)民不愿意地方政府壟斷利益，因此出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。

一、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題

（一）集體土地所有權(quán)缺失權(quán)利主體

為實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的自由買賣流轉(zhuǎn)，要將全部產(chǎn)權(quán)賦予房屋權(quán)所有者，為確保產(chǎn)權(quán)的完整性，應(yīng)將農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體明確下來(lái)。在明確主體以后，才真正具備房屋產(chǎn)權(quán)，也能在法律層面上保護(hù)其財(cái)產(chǎn)權(quán)[1]。但現(xiàn)行集體土地所有權(quán)主體制度還不完善，導(dǎo)致出現(xiàn)主體缺位的問(wèn)題，在集體所有制下的家庭承包經(jīng)營(yíng)，除了缺失集體所有產(chǎn)權(quán)以外，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)益還不明確，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)屬性、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的債權(quán)屬性均為得到明確。

（二）集體土地所有權(quán)缺失權(quán)能

《憲法》第十條規(guī)定：“城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，為集體所有；宅基地和自留地、自留山，也為集體所有?！庇伞稇椃ā肪窨芍?，國(guó)家與農(nóng)村集體作為土地的所有權(quán)主體，有著平等的地位，然而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)卻不如國(guó)家土地所有權(quán)，很多地方存在著名不符實(shí)的情況，如小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，所有權(quán)和處分權(quán)能的缺失是集體土地所有權(quán)主要問(wèn)題。

所有權(quán)是一種基本物權(quán)類型，有著全面性特征，所有權(quán)的全面性也稱之為完全性。所有人對(duì)于所有物，在法律限制的范圍內(nèi)，具備占用、使用及處分的權(quán)利。雖然農(nóng)民集體是農(nóng)村土地所有權(quán)的主體，不過(guò)在《土地管理法》、《民法通則》和《憲法》里面，對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)作出了很多限制性規(guī)定，這樣農(nóng)民集體很難真正成為土地所有權(quán)的主體。土地所有權(quán)中重點(diǎn)內(nèi)容是土地處分權(quán)，而用益物權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)建立的，不過(guò)沒(méi)有所有權(quán)里面的處分權(quán)能。若是一個(gè)所有權(quán)缺乏處分權(quán)能，則顯得不夠完整，成為了一種用益物權(quán)。所以在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，農(nóng)村集體并非具備土地所有權(quán)，而是只有用益物權(quán)，并且這種土地用益權(quán)是以國(guó)有土地所有權(quán)為基礎(chǔ)的，因此導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)如同虛設(shè)[2]。此外由于缺少了處分權(quán)能，因而農(nóng)村集體雖然作為土地所有權(quán)主體，但是卻不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的權(quán)利，從而導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得合法的名分。

二、我國(guó)實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的途徑

（一）實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房產(chǎn)權(quán)利一體化

同地不同權(quán)這一現(xiàn)象在我國(guó)比較普遍，也是獨(dú)有的，主要由我國(guó)特殊歷史及國(guó)情決定。國(guó)外土地所有權(quán)包括國(guó)有、私有這兩種，但是我國(guó)土地很多特殊問(wèn)題都是由集體土地所有制引起。自二十世紀(jì)出現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化思想以后，在改革開(kāi)發(fā)不斷深入過(guò)程中，因?yàn)闅v史原因而出現(xiàn)的城鄉(xiāng)隔離發(fā)展，導(dǎo)致形成了很多社會(huì)矛盾，城鄉(xiāng)一體化思想也受到更多人的重視。土地是解決三農(nóng)問(wèn)題的關(guān)鍵，土地是一種特殊的商品，需要在市場(chǎng)中通過(guò)調(diào)節(jié)機(jī)制的作用進(jìn)行自主配置與調(diào)節(jié)。因此建議不斷補(bǔ)充和完善相關(guān)立法，確保土地交易過(guò)程更加透明、公開(kāi)，把我國(guó)宅基地等各種類型的集體建設(shè)用地放到有形市場(chǎng)中交易。只有不斷完善立法，盡快將城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)建立起來(lái)，讓土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更加規(guī)范化和公開(kāi)化。

（二）補(bǔ)交相關(guān)稅款

通過(guò)補(bǔ)交相關(guān)稅款，能夠讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)槭芟薜慕?jīng)濟(jì)適用房。只要小產(chǎn)權(quán)房不違背建設(shè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，將土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一明確下來(lái)，補(bǔ)收需要補(bǔ)收的部分，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)繳納需要繳納的部分[3]。要對(duì)現(xiàn)行稅收政策加以完善，具體規(guī)定如下：一是為確保國(guó)家利益不受到損失，可在小產(chǎn)權(quán)房交易過(guò)程中收取差價(jià)，以補(bǔ)交稅費(fèi)的方彌補(bǔ)國(guó)家利益的損失；二是在宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房屋，不能采取強(qiáng)行征收、拆除等措施，這是與經(jīng)濟(jì)利益不符的，而是要為這些房屋補(bǔ)交差價(jià)或稅費(fèi)，然后給予正式的產(chǎn)權(quán)。

國(guó)內(nèi)很多家庭由于收入不高，因而會(huì)選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房解決住房問(wèn)題，這部分人無(wú)法承擔(dān)高額的房?jī)r(jià)，只能選擇購(gòu)買價(jià)格低廉但是無(wú)保障的小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)缺乏多套房產(chǎn)，因此將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)適用房以后，這部分的利益不會(huì)受到損害。此外將小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)明確下來(lái)，并轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房以后，這樣能夠根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房管理有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，但只能為具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人員轉(zhuǎn)讓。在相同的價(jià)格下，政府具備優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，根據(jù)這一思路，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房以后，能夠區(qū)別對(duì)待不同的用戶，對(duì)于當(dāng)?shù)責(zé)o房的，可在合法補(bǔ)交稅費(fèi)后將該房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房，而對(duì)于當(dāng)?shù)赜卸喾慨a(chǎn)的，那么根據(jù)規(guī)定不能將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)國(guó)家可以強(qiáng)制回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格由購(gòu)買成本、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格等決定。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商、當(dāng)?shù)卮褰M織機(jī)構(gòu)的違法所得，要通過(guò)補(bǔ)交罰款的方法加以處罰。通過(guò)這種轉(zhuǎn)換方式，不僅考慮到了國(guó)家和小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商，同時(shí)也不會(huì)損壞大部分購(gòu)房者的利益，可行性較高[4]。此外在將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)適用房以后，能夠提升城市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，解決現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房不足的現(xiàn)象。

（三）制定相適應(yīng)的土地政策和制度

我國(guó)在制定法律制度和實(shí)施政策的過(guò)程中，公開(kāi)透明性、恒定性以及普遍適用性是基本要求，除了可以公開(kāi)公平實(shí)施于所有群體，同時(shí)還要具備一定的穩(wěn)定性。小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題，必須在法律層面上加以確認(rèn)與實(shí)施。此外政府部門還要結(jié)合實(shí)際情況，盡快制定出合理的限制性條款，通過(guò)法律來(lái)規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房，確保在小產(chǎn)權(quán)房合法化后不出現(xiàn)惡意發(fā)展的問(wèn)題，如土地濫用、土地資源流失以及管理無(wú)序等現(xiàn)象，防止為社會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題提出以下建議：一是需要嚴(yán)格限定小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的身份資格，認(rèn)真審批其申請(qǐng)資格及真實(shí)性，規(guī)定中低收入階層為購(gòu)買的主體，對(duì)此相關(guān)部門要切實(shí)履行職責(zé)，不斷完善相關(guān)配套制度；二是結(jié)合社會(huì)保障需求，把小產(chǎn)權(quán)房定位為保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等；三是為解決小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題，政府要加強(qiáng)管理，科學(xué)合理作出規(guī)劃，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌范圍內(nèi)納入農(nóng)村居民居住地，以不影響耕地面積為前提，保證統(tǒng)籌規(guī)劃的合理性。對(duì)于農(nóng)村集體宅基地和農(nóng)村集體所有房屋而言，要賦予完全的市場(chǎng)地位，允許自由有償流轉(zhuǎn)，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居住房屋規(guī)劃為基礎(chǔ)，將農(nóng)村房產(chǎn)的屬性明確下來(lái)，實(shí)現(xiàn)其商品化，并真正確保城鄉(xiāng)的同地同權(quán)。（作者單位：天津市法院）

參考文獻(xiàn)：

[1]王敏莉.小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題的物權(quán)法思考[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015（11）：299-301.

[2]石勝囡.小產(chǎn)權(quán)房合法化的困境探究[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2015（10）：99-100.

第4篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

房屋拆遷是實(shí)現(xiàn)“全面達(dá)小康、建設(shè)新**”目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)，也是加快率先發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展的重要內(nèi)容。為完善我市房屋拆遷工作機(jī)制，更好地維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，強(qiáng)化拆遷保障，提高拆遷效率，有效控制拆遷成本，提出以下意見(jiàn)。

一、完善運(yùn)作機(jī)制，強(qiáng)化屬地責(zé)任

（一）實(shí)行房屋拆遷屬地負(fù)責(zé)制。實(shí)行以塊為主、屬地負(fù)責(zé)的拆遷運(yùn)作機(jī)制。凡政府投資的拆遷項(xiàng)目，由市政府相應(yīng)主管部門下達(dá)給各區(qū)政府，納入?yún)^(qū)年度工作目標(biāo)。各區(qū)政府要切實(shí)履行依法拆遷、綜合保障、綜合執(zhí)法、成本控制、確保穩(wěn)定和保障被拆遷群眾利益等責(zé)任，不斷強(qiáng)化指揮協(xié)調(diào)，提高拆遷效率，真正形成拆遷工作整體合力。

（二）實(shí)行政府投資項(xiàng)目責(zé)任承包制。在拆遷實(shí)施前，拆遷人與相關(guān)區(qū)政府須簽訂項(xiàng)目責(zé)任承包協(xié)議，由區(qū)政府承擔(dān)依法拆遷、補(bǔ)償安置、成本控制、安置用房建設(shè)和拆遷穩(wěn)定等相關(guān)責(zé)任，同時(shí)應(yīng)明確由拆遷人按拆遷房屋建筑面積10元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，向承包人支付項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理工作經(jīng)費(fèi)。

（三）實(shí)行拆遷目標(biāo)績(jī)效考核制。各區(qū)政府的年度拆遷任務(wù)完成情況（包括依法拆遷、補(bǔ)償安置、成本控制、安置用房建設(shè)、拆遷穩(wěn)定等）將作為當(dāng)年綜合考核評(píng)比的重要參考依據(jù)，列入各區(qū)政府的被考核內(nèi)容。對(duì)按時(shí)按質(zhì)完成拆遷目標(biāo)的，將按照拆遷房屋建筑面積2元/平方米標(biāo)準(zhǔn)予以獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）完善拆遷工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。注重發(fā)揮有關(guān)部門的保障作用，不斷增強(qiáng)拆遷綜合保障能力。各行政執(zhí)法部門要積極發(fā)揮職能作用，加大綜合執(zhí)法力度。監(jiān)察機(jī)關(guān)要對(duì)各區(qū)和相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)違法違紀(jì)問(wèn)題開(kāi)展責(zé)任追究。宣傳部門要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，積極營(yíng)造依法拆遷的良好氛圍。公安、司法機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊拆遷中以暴力或恐嚇手段敲詐勒索、尋釁滋事、阻撓依法拆遷的違法犯罪行為，切實(shí)保障依法拆遷的社會(huì)環(huán)境。努力通過(guò)各部門的共同努力，盡快建立并不斷完善條塊結(jié)合、上下聯(lián)動(dòng)、密切協(xié)同的拆遷工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

二、完善配套政策，強(qiáng)化拆遷保障

（五）加大城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建設(shè)籌集力度，拓寬產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的來(lái)源渠道，提高產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的提供比例。按照“分散建設(shè)為主、集中建設(shè)為輔”的原則，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，在土地出讓時(shí)，有計(jì)劃、分步驟地統(tǒng)籌配建一定數(shù)量的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。堅(jiān)持以被拆遷群眾的住房需求為導(dǎo)向，從經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房和社會(huì)房源中，多渠道籌集90平方米以下、符合法定要求的中小戶型房源。研究制定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建設(shè)籌集的操作辦法。充分保障被拆遷群眾的補(bǔ)償安置權(quán)利，允許被拆遷人在貨幣補(bǔ)償與實(shí)物安置兩種方式中選擇，但禁止同時(shí)享受兩種拆遷補(bǔ)償安置方式。

（六）強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的保障供應(yīng)。市規(guī)劃局和市國(guó)土資源局要切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)用地。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)任務(wù)，由市政府分別與各區(qū)簽訂協(xié)議，按年度工作目標(biāo)的要求加以落實(shí)。完善經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供應(yīng)拆遷的相關(guān)政策，有步驟地放寬供應(yīng)條件，強(qiáng)化拆遷保障。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的申購(gòu)總量控制。推進(jìn)信息共享，從源頭上加強(qiáng)房源控制。市房產(chǎn)局要研究制定經(jīng)濟(jì)適用房上市的相關(guān)政策，加強(qiáng)上市管理。

三、嚴(yán)格項(xiàng)目控制，強(qiáng)化監(jiān)督管理

（七）實(shí)行拆遷人控制成本的責(zé)任考核機(jī)制。政府投資項(xiàng)目的主管部門，在下達(dá)年度工作目標(biāo)時(shí)，要將依法拆遷、綜合保障、成本控制、確保穩(wěn)定及拆遷有關(guān)問(wèn)題處理等要求，作為對(duì)拆遷人的考核內(nèi)容，落實(shí)并強(qiáng)化拆遷人控制拆遷成本的主體責(zé)任。政府投資項(xiàng)目的拆遷人，可設(shè)立相對(duì)集中的拆遷資金賬戶，用于項(xiàng)目的資金準(zhǔn)備，強(qiáng)化集中管理，統(tǒng)籌安排調(diào)度，確保拆遷補(bǔ)償資金及時(shí)足額到位。

（八）實(shí)行拆遷項(xiàng)目費(fèi)用總額綜合監(jiān)管制度。市建委、國(guó)土資源局要對(duì)拆遷項(xiàng)目超前控制、嚴(yán)格把關(guān)，為合理確定承包協(xié)議提供依據(jù)。拆遷補(bǔ)償資金必須進(jìn)入拆遷人開(kāi)設(shè)的賬戶，實(shí)行?？顚Ｓ?，并同時(shí)接受市拆遷管理部門、金融機(jī)構(gòu)和拆遷人三方的共同監(jiān)管。新晨

（九）完善拆遷公示制度。全面公開(kāi)拆遷范圍內(nèi)所有拆遷住戶的評(píng)估結(jié)果、補(bǔ)償安置情況，通過(guò)全過(guò)程的公開(kāi)，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，防止暗箱操作。

（十）實(shí)行拆遷項(xiàng)目審計(jì)制度。凡政府投資項(xiàng)目，都要實(shí)行拆遷成本審計(jì)制度，切實(shí)監(jiān)督拆遷行為，嚴(yán)格控制拆遷成本。

四、落實(shí)主體責(zé)任，規(guī)范拆遷行為

（十一）落實(shí)拆遷人項(xiàng)目控制的主體責(zé)任。政府投資項(xiàng)目的拆遷人，要成立專門機(jī)構(gòu)，配備專門人員，做好前期調(diào)查和費(fèi)用測(cè)算，形成全面真實(shí)的概算依據(jù)。同時(shí)，要積極籌措拆遷補(bǔ)償資金，落實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。

（十二）嚴(yán)格規(guī)范拆遷行為。拆遷人及其委托的拆遷實(shí)施單位要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，依法組織拆遷。對(duì)拆遷過(guò)程中違反政策、違規(guī)操作的行為，市拆遷管理部門依法進(jìn)行嚴(yán)肅懲處。

（十三）加強(qiáng)拆遷評(píng)估的監(jiān)督管理。進(jìn)一步加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理，嚴(yán)格拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入，要篩選一批資質(zhì)級(jí)別高、信譽(yù)度好、素質(zhì)過(guò)硬的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，從事拆遷評(píng)估。加強(qiáng)拆遷評(píng)估人員培訓(xùn)和評(píng)估技術(shù)交流，完善拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)考核體系。對(duì)惡意串通、故意抬高或壓低評(píng)估價(jià)格，造成拆遷當(dāng)事人利益損失的評(píng)估機(jī)構(gòu)，將依法追究其經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任，甚至吊銷其相關(guān)資格。充分發(fā)揮拆遷評(píng)估專家委員會(huì)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)被拆遷房屋，將以扣除房屋裝潢等相關(guān)費(fèi)用后的房屋凈價(jià)作為評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

（十四）加強(qiáng)住房保障隊(duì)伍建設(shè)。落實(shí)經(jīng)費(fèi)來(lái)源渠道，各區(qū)房改辦的人員經(jīng)費(fèi)，從區(qū)級(jí)財(cái)政中解決。

第5篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，政府通常以無(wú)償劃撥的方式將土地交給開(kāi)發(fā)商，同時(shí)給予各種費(fèi)用的優(yōu)惠或減免，限制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，并以較低的規(guī)定價(jià)格銷售給特定的中低收入家庭。對(duì)此各地各政府部門十分關(guān)注這項(xiàng)工作，如杭州市由于黨委政府的高度重視，經(jīng)濟(jì)適用房的政策出臺(tái)比較早，實(shí)施比較到位，價(jià)格不因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化而變化，始終控制在3000元左右，從而深受中低收入群體的歡迎，不僅減輕了這一人群的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且大大改善了這一群體的居住條件。

但是，近年來(lái)綜觀全國(guó)各地在這一領(lǐng)域的形勢(shì)并不樂(lè)觀，出現(xiàn)了一些不良現(xiàn)象和問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房政策各地不盡相同，也受到了不少層面人士的批評(píng)和抱怨。分析主要原因：一是一些地方經(jīng)濟(jì)適用房越來(lái)越不夠“經(jīng)濟(jì)”，面積越造越大，價(jià)格也是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化而變化。二是所謂經(jīng)濟(jì)適用房在某些地方是乎有些變味，一些高收入家庭千方百計(jì)變通理由，通過(guò)相關(guān)門路購(gòu)買到了經(jīng)濟(jì)適用房，結(jié)果形成許多經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者并非屬于中低收入階層，而是高級(jí)經(jīng)濟(jì)收入階層。三是一些開(kāi)發(fā)商利用所獲得的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地鉆國(guó)家和政策的空子，變相搞商品房開(kāi)發(fā)以謀取高額利潤(rùn)，將其建成本無(wú)資格享受土地稅收優(yōu)惠政策的“豪宅”、“別墅”。

針對(duì)這些情況和問(wèn)題的出現(xiàn)，政府相繼出臺(tái)了一系列政策和規(guī)定。其中包括禁止未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易；滿5年的也需要先繳齊土地出讓補(bǔ)償金等費(fèi)用后，才可以按普通商品房進(jìn)行出售。但是考慮到近年來(lái)住房?jī)r(jià)格與租金價(jià)格的不斷上漲，以及“陰陽(yáng)合同”等不規(guī)范行為的大量增加，這種政策對(duì)于打擊經(jīng)濟(jì)適用房的投機(jī)行為所產(chǎn)生的實(shí)際效果并不明顯。面臨經(jīng)濟(jì)適用房存在的諸多問(wèn)題，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房難問(wèn)題的若干意見(jiàn)》，其中明確提出了經(jīng)濟(jì)適用住房的政府回購(gòu)問(wèn)題。筆者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房一些不合時(shí)宜的政策和規(guī)定亟待轉(zhuǎn)軌和創(chuàng)新。轉(zhuǎn)軌和創(chuàng)新的辦法應(yīng)該有很多，這里僅就政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的定價(jià)問(wèn)題進(jìn)行一些探析。

在談?wù)刭?gòu)定價(jià)前，自然會(huì)涉及到經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)制度的立法意圖和合法性問(wèn)題。關(guān)于立法意圖，筆者的理解是回購(gòu)制度是讓經(jīng)濟(jì)適用住房回歸它的本意。經(jīng)濟(jì)適用房一直的定義是“商品房”類型中的一種，但即使下該定義，它也是一種特殊的“商品房”，與普通商品房的本質(zhì)區(qū)別是，經(jīng)濟(jì)適用住房是具有政策保障性質(zhì)的住房。關(guān)于這點(diǎn)，最核心地反映在它的價(jià)值構(gòu)成上，普通商品房的價(jià)值都是由購(gòu)房人支付的對(duì)價(jià)構(gòu)成的（如消費(fèi)者支付10000元/平方米購(gòu)買相應(yīng)價(jià)值的商品房），但經(jīng)濟(jì)適用住房不是，它的價(jià)值是由購(gòu)房人支付的對(duì)價(jià)和政府的投入（包括減免）合并構(gòu)成的（如某經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)值10000元/平方米，但購(gòu)房人僅支付3300元/平方米，其余為政府投入，如土地?zé)o償劃撥、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的減免等）。也正是從這個(gè)本質(zhì)區(qū)別出發(fā)，政府才有權(quán)制定經(jīng)濟(jì)適用住房特殊的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（限定面積）、準(zhǔn)入政策（限定對(duì)象）、銷售價(jià)格（限定價(jià)格），乃至必要時(shí)出臺(tái)流轉(zhuǎn)政策（回購(gòu)制度）等。

回購(gòu)制度的立法意圖是顯而易見(jiàn)的。一是可以抑制投機(jī)，使經(jīng)濟(jì)適用住房的保障功能“歸位”；二是可以建立“體內(nèi)循環(huán)”，節(jié)約政府成本，改變“出售一套、沉淀一套”的不良狀況。

關(guān)于回購(gòu)政策的合法性問(wèn)題，其實(shí)只要掌握兩個(gè)方面的原則，那么是可以保證的。首先，“法不溯及既往”原則，只有回購(gòu)政策出臺(tái)以后出售的經(jīng)濟(jì)適用房才適用該政策（“法不溯及既往”原則的最大作用是保護(hù)行政相對(duì)人合理合法的心理預(yù)期，即使當(dāng)初政策有漏洞、不完善，其責(zé)任也不應(yīng)該由老百姓來(lái)承擔(dān)）；其次，“合同約定”原則，回購(gòu)政策出臺(tái)后執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)適用房銷售，雙方必需在合同中約定符合一定條件下的政府回購(gòu)。

在對(duì)回購(gòu)政策的立法意圖和合法性問(wèn)題進(jìn)行探討后，再來(lái)著重分析一下回購(gòu)的定價(jià)問(wèn)題就比較好辦了。可以說(shuō)，回購(gòu)的定價(jià)是整個(gè)政策能否如愿實(shí)施的核心問(wèn)題。雖然政策意圖是好的，合法性也沒(méi)有問(wèn)題，但如果定價(jià)問(wèn)題沒(méi)有把握好，政策也可能只是一件擺設(shè)而已。《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中第二十一條規(guī)定了政府回購(gòu)制度（“經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)，但可向申請(qǐng)人戶口所在區(qū)（縣）住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)。”），政策一出臺(tái)，就引起了各方關(guān)注，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》以《北京經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)面臨定價(jià)瓶頸》為題進(jìn)行了專門分析。為什么回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)問(wèn)題這么至關(guān)重要？其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)槊總€(gè)老百姓心里都有一本帳：如果回購(gòu)價(jià)格定得低了，沒(méi)有人愿意申請(qǐng)回購(gòu)，仍然無(wú)法走出“銷售一套、沉淀一套”的現(xiàn)狀；回購(gòu)價(jià)格定得高了，政府成本支出不說(shuō)，抑制投機(jī)的目的還是無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

那么，怎樣的回購(gòu)價(jià)格才是合適的呢？建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在評(píng)述北京市的回購(gòu)政策時(shí)說(shuō)“如何確定回購(gòu)價(jià)格尤其需要仔細(xì)研究，即如何依據(jù)當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格、住房的折舊價(jià)格和現(xiàn)地段的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，核定出比較合理的價(jià)格?！眹?guó)務(wù)院文件中也說(shuō)到“由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)”。但話好說(shuō)，事難做，如果要按照這個(gè)方法定價(jià)的話，恐怕只有一套一核價(jià)，才能達(dá)到“比較合理”了，但這樣的話實(shí)際執(zhí)行起來(lái)難度可想而知。

第6篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

什么是經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。

北京經(jīng)濟(jì)適用房怎么購(gòu)買根據(jù)北京市人民政府辦公室廳京政辦發(fā)〔1999〕4號(hào)文件，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)?shù)绞袊?guó)土資源和房屋管理局辦理《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證》，開(kāi)發(fā)商銷售經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行政府限價(jià)的政策，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位只可在最高限價(jià)以內(nèi)調(diào)整不同樓層和 朝向房屋的價(jià)格。具體的程序是：

(1)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，憑所在單位或有關(guān)部門出具的家庭年收入在6萬(wàn)元以下的證明文件、本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證，到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理購(gòu)房手續(xù)。

(2)需要貸款的，由購(gòu)買人憑登記后的經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售(買賣)合同，到建設(shè)項(xiàng)目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，房屋土地管理部門應(yīng)在登記后的15個(gè)工作日內(nèi)辦理完抵押登記手續(xù)。

(3)買賣雙方在房屋交付使用后的30個(gè)工作日之內(nèi)，到建設(shè)項(xiàng)目所在地的房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，辦理房地權(quán)屬證件。其中，購(gòu)買本單位利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，由該單位統(tǒng)一到房屋土地管理部門辦理上述手續(xù)。

北京申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房需要什么條件(一) 申請(qǐng)資格的限制

1、申請(qǐng)人戶籍限制：具有北京市城鎮(zhèn)戶口。申請(qǐng)人戶籍登記在本區(qū)，取得本市戶籍滿5年。離異的申請(qǐng)人須取得本市城鎮(zhèn)戶籍時(shí)間滿3年。

2、年齡限制：申請(qǐng)人需要年滿18周歲。單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿30周歲。

(二)收入的限制

如果3人戶家庭申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，家庭年收入須不超45,300元，同時(shí)人均住房面積在10平方米以下、家庭總資產(chǎn)凈值在36萬(wàn)元以下。人均住房使用面積須在10平方米及以下

1人戶家庭年收入須在22700元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在24萬(wàn)元及以下

2人戶家庭年收入須在36300元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在27萬(wàn)元及以下

3人戶家庭年收入須在45300元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在36萬(wàn)元及以下

4人戶家庭年收入須在52900元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在45萬(wàn)元及以下

5人戶家庭年收入須在60000元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在48萬(wàn)元及以下

第7篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

關(guān)鍵詞:共有產(chǎn)權(quán);經(jīng)濟(jì)適用住房;收益分配

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)23-0019-03

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂,圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),實(shí)際上是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。

2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))指出,經(jīng)濟(jì)適用住房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房,是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分,也是實(shí)現(xiàn)住房保障的主要內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)于緩解城市中低收入群體的住房壓力以及構(gòu)建和諧社會(huì)都起到了重要作用。經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓時(shí),按現(xiàn)行規(guī)定,政府要收回一定比例的土地價(jià)款,但收回多少、如何收回補(bǔ)貼收益,因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù),難以操作。有的地方雖然規(guī)定了“按成交額的10%繳納地價(jià)款”,但在實(shí)踐中出現(xiàn)了成交額難以掌控,售房者隱瞞實(shí)際成交價(jià)獲利導(dǎo)致政府收益不能保證的現(xiàn)象。此問(wèn)題如果不能得到很好的解決,將會(huì)影響經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理,甚至?xí)绊懙轿覈?guó)城市住房保障體系,而經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)是解決收益分配的基礎(chǔ)。

1國(guó)外的共有產(chǎn)權(quán)制度

在英國(guó)的住房政策中,有一種共有產(chǎn)權(quán)的制度,該制度支持部分在市場(chǎng)上購(gòu)房有困難的家庭,通過(guò)分步購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的方式,逐步擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的一項(xiàng)政策。英國(guó)的“共有產(chǎn)權(quán)”住房,是政府對(duì)有一定購(gòu)房支付能力,但又難以完全承擔(dān)從市場(chǎng)途徑購(gòu)買住房的部分群體的一種資助。英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán),是指由“住房協(xié)會(huì)”與購(gòu)房人共同擁有住房產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人對(duì)“住房協(xié)會(huì)”持有的產(chǎn)權(quán)部分支付租金,在具備能力后,購(gòu)房人可逐步購(gòu)買“住房協(xié)會(huì)”持有的那部分產(chǎn)權(quán)。在其首期購(gòu)買和逐步購(gòu)買剩余部分產(chǎn)權(quán)的過(guò)程中,政府會(huì)給予一定的政策性優(yōu)惠。這種共有產(chǎn)權(quán)住房針對(duì)不同的購(gòu)房群體,有不同的政策設(shè)計(jì)。

美國(guó)通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類:完全產(chǎn)權(quán)(Sole Ownership)、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)(Joint Property)、共有產(chǎn)權(quán)(Common Property)和企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)(Enterprise Property)。共有產(chǎn)權(quán)指兩人以上按份共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn),產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。盡管共有產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的份額在實(shí)物上不可分,但利益上是可以分開(kāi)的,而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益,另外,各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下,兩人以上共同擁有房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)。

2我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)的設(shè)定

2.1共有產(chǎn)權(quán)含義和本質(zhì)

鑒于國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)驗(yàn),我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房在少數(shù)城市已進(jìn)行試點(diǎn),但目前還沒(méi)有正式在全國(guó)普及實(shí)施,還處在討論、調(diào)研、試行階段。

我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)制度的基本含義是,政府用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的財(cái)政性支出(主要是政府免收土地出讓金、稅費(fèi)減半征收和土地劃撥出讓的優(yōu)惠),轉(zhuǎn)化為投資,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。

對(duì)于用貨幣補(bǔ)貼方式扶持低收入家庭購(gòu)買的住房,政府的補(bǔ)貼也應(yīng)視為政府的投資,這類住房的產(chǎn)權(quán)也應(yīng)是政府與受助購(gòu)房人的共有產(chǎn)權(quán)。在實(shí)踐中,政府擁有的這部分產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機(jī)構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利,政府和受助者按規(guī)定共同申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》,同時(shí),對(duì)產(chǎn)權(quán)共有人的權(quán)益進(jìn)行界定。

共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用住房的雙重性質(zhì),實(shí)現(xiàn)保障性與商品性的有機(jī)統(tǒng)一。從這一意義說(shuō),共有產(chǎn)權(quán)制度在本質(zhì)上是通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)權(quán)能的動(dòng)態(tài)組合,成為經(jīng)濟(jì)適用住房作為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”的新的具體的實(shí)現(xiàn)形式。經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)所有與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣,具體在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)房屋所有人對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志、目標(biāo)和通過(guò)這些權(quán)利在不同條件下的不同組合形式,可以體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)適用住房保障性和商品性的統(tǒng)一。

2.2共有產(chǎn)權(quán)設(shè)定的法律基礎(chǔ)

按照民法“一物一權(quán)”的原則,一處房產(chǎn)法律只承認(rèn)一個(gè)所有權(quán),但一個(gè)所有權(quán)可由一個(gè)民事主體所獨(dú)有,也可以由兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體所共有,這為共有產(chǎn)權(quán)制度奠定了法律基礎(chǔ)?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第七十八條規(guī)定: “財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！边@條規(guī)定有四層含義,基本滿足了共有產(chǎn)權(quán)制度的法律需求,一是政府作為法人可以成為經(jīng)濟(jì)適用住房的共有人;二是政府按投資額可以成為經(jīng)濟(jì)適用住房的按份共有人,并按自己的份額享有權(quán)利,分擔(dān)義務(wù);三是政府和受助購(gòu)房人都可以根據(jù)具體情況對(duì)自己擁有的經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)額作出處分;四是處分經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí),政府和受助購(gòu)房人都具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

我國(guó)城市房屋權(quán)屬登記制度也為共有產(chǎn)權(quán)制度奠定了法律基礎(chǔ)。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條規(guī)定:“房屋權(quán)利人(以下簡(jiǎn)稱權(quán)利人)是依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人”。第十一條規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(申請(qǐng)人)申請(qǐng)。共有的房屋,由共有人共同申請(qǐng)”。第三十二條規(guī)定:“共有的房屋,由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書(shū)。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)一份,房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等的法律效力”。這些規(guī)定表明,政府作為法人成為房屋權(quán)利人,按投資額成為經(jīng)濟(jì)適用住房的按份共有人之一,領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》是受法律保護(hù)的,操作上簡(jiǎn)便易行,沒(méi)有任何障礙。

3經(jīng)濟(jì)適用住房收益分配分析

3.1“特殊產(chǎn)權(quán)”界定

政府用于經(jīng)濟(jì)適用住房假設(shè)的投資(主要表現(xiàn)為減免的土地出讓收益和稅費(fèi)),主要是對(duì)需要幫助的群體發(fā)揮保障和扶持作用,而不是一般意義上的投資,所以政府擁有的這部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)是“特殊產(chǎn)權(quán)”。

根據(jù)新古典產(chǎn)權(quán)理論以及企業(yè)的不完全契約等理論,擁有很強(qiáng)專用性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)獲得剩余權(quán)利。由于專業(yè)性資產(chǎn)的權(quán)利對(duì)于收益的分配是事先無(wú)法界定的,我們可以采取用總收益減去其他產(chǎn)權(quán)固定收益的剩余收益來(lái)計(jì)算專業(yè)性資產(chǎn)的收益。

由于土地是不動(dòng)產(chǎn),所以具有很強(qiáng)的專用性。而房地產(chǎn)的價(jià)值又主要是由土地成本決定的,所以在經(jīng)濟(jì)適用住房到期可以上市時(shí),擁有土地所有權(quán)的政府具有獲得剩余收益的權(quán)利。

3.2經(jīng)濟(jì)適用住房收益分配假定條件

(1)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)為受助購(gòu)房者和政府的共有產(chǎn)權(quán);(2)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易,收益按同一區(qū)域內(nèi)商品房的價(jià)格指數(shù)測(cè)算;(3)受助購(gòu)房者退出有正面激勵(lì)作用,有利于提高經(jīng)濟(jì)適用住房的利用效率;(4)經(jīng)濟(jì)適用住房退出時(shí)由政府回購(gòu);(5)對(duì)于用貨幣補(bǔ)貼的購(gòu)房者,共有產(chǎn)權(quán)及其收益按出資比例設(shè)定。

3.3西安市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)例分析

按照《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿五年后可以以市場(chǎng)價(jià)上市出售。經(jīng)濟(jì)適用住房在出售時(shí),購(gòu)買人要按經(jīng)濟(jì)適用住房所在地標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金,沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的,土地出讓金的價(jià)款暫按成交額的3%交納。本例采用按成交額的3%繳納土地出讓金價(jià)款。

根據(jù)實(shí)際成交價(jià)格,2003年西安市城南區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)為1 500元/平方米,2008年底該地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房達(dá)到五年上市時(shí)限,二手房實(shí)際成交價(jià)為3 200元/平方米;2003―2008年該地區(qū)普通商品房?jī)r(jià)格平均上漲了80%。

A.不考慮資金時(shí)間成本,按一套面積為100平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行粗略計(jì)算:

(1)按目前西安市的規(guī)定,該房應(yīng)交政府的每平方的收益為:3200*3%=96元/平方米(如果出現(xiàn)價(jià)格瞞報(bào),這一收益沒(méi)有保證)。

原購(gòu)房者每平方米收益為:3 200-1 500-96=1604元/平方米。

(2)按照本文共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì),原購(gòu)房者每平方米收益為:1 500*80%=1 200元/平方米。

政府每平方米的收益為:3 200-(1 500+1 200)=500元/平方米。

不考慮資金時(shí)間成本時(shí),按照新的產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)算,政府每平方米收益比目前西安市規(guī)定的要多404元/平方米。

B.考慮資金時(shí)間成本,將各時(shí)點(diǎn)上的資金流折算到2008年,利率采用2004年中國(guó)人民銀行存款利率0.72%,一套經(jīng)濟(jì)適用住房按面積100平方米的進(jìn)行計(jì)算:

(1)按目前西安市的規(guī)定,該房應(yīng)交政府的每平方的收益為:3 200*3%=96元/平方米(如果出現(xiàn)價(jià)格瞞報(bào),這一收益沒(méi)有保證)。

原購(gòu)房者每平方米收益為:3 200-1 500*(1+0.72%)5-96=1 549.22元/平方米。

(2)按照本文共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì),原購(gòu)房者每平方米收益為:1 500*(1+0.72%)5*80%=1 243.83元/平方米。

政府每平方米的收益為:3 200-1 500*(1+0.72%)5-1 243.83=401.39元/平方米。

考慮資金時(shí)間成本時(shí),按照新的產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)算,政府每平方米收益比目前西安市規(guī)定的要多305.39元/平方米。

4經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)的優(yōu)點(diǎn)分析

(1)政府通過(guò)“合股買房”擁有部分房產(chǎn)權(quán),可以限制炒房等投機(jī)行為,有利于消除和打擊現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房交易中的尋租現(xiàn)象,從源頭上避免滋生腐敗問(wèn)題。即使暗箱操作騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房,個(gè)人不擁有完全的房屋產(chǎn)權(quán),社會(huì)住房保障資源也不致于完全流失。

(2)經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)政策,有利于完善經(jīng)濟(jì)適用住房的退出機(jī)制,使經(jīng)濟(jì)適用住房做到循環(huán)使用,發(fā)揮住房保障資源的最大利用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房受助者脫離中低收入群體時(shí),政府可以依靠手中的部分房屋產(chǎn)權(quán)和相關(guān)法規(guī),將房屋另一半產(chǎn)權(quán)回購(gòu),用于安置其他更需住房的低收入家庭,不斷循環(huán)使用。這樣既體現(xiàn)了政府資助窮人的公正和公平,也使部分家庭從住房福利保障制度中及時(shí)退出成為可能,最終形成受助家庭走向富裕而退出住房保障的有效機(jī)制和經(jīng)濟(jì)適用住房循環(huán)利用的機(jī)制。

(3)經(jīng)濟(jì)適用住房共用房權(quán)政策,可以更好的實(shí)現(xiàn)住房保障資源累積和倍增,不僅使政府的投資轉(zhuǎn)化為部分產(chǎn)權(quán),使這部分資產(chǎn)保值,而且隨著資產(chǎn)的循環(huán)使用,政府用于住房保障的財(cái)力累積倍增,能夠有效地?cái)U(kuò)大住房保障覆蓋面,盡快實(shí)現(xiàn)居者有房的夢(mèng)想。

(4)經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán),有利于規(guī)范和繁榮住房租賃市場(chǎng),進(jìn)一步促進(jìn)人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,增大經(jīng)濟(jì)適用房選擇的空間余地,宜買則買、宜租則租、先租后買、租售并舉、量力而行、合理消費(fèi),從而引導(dǎo)人們走出“重買輕租”的消費(fèi)觀念誤區(qū),形成正確的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

5結(jié)論

經(jīng)濟(jì)適用住房在我國(guó)還是一種新興事物,對(duì)它的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程,當(dāng)前,政府迫切需要重新審視經(jīng)濟(jì)適用住房的一些突出問(wèn)題,盡快進(jìn)行制度上的創(chuàng)新,以達(dá)到預(yù)期的政策設(shè)計(jì)和宏觀調(diào)控目標(biāo)。否則,如果繼續(xù)沿用過(guò)去的做法和實(shí)現(xiàn)方式,雖然各地不斷加大建設(shè)量,但其根本問(wèn)題和矛盾還是無(wú)法得到徹底解決的。

本文的經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度是經(jīng)濟(jì)適用住房改革過(guò)程中的重大創(chuàng)新,像任何新生事物一樣,必然會(huì)遇到這樣或者那樣的問(wèn)題,有時(shí)會(huì)伴隨產(chǎn)生以前沒(méi)有遇到的新的問(wèn)題。我們對(duì)好制度進(jìn)行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是是否極大解決原有弊端,同時(shí)帶來(lái)較少的副作用。從這一方面來(lái)看,本文認(rèn)為,共有產(chǎn)權(quán)制度是解決經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)有困境的極佳選擇。值得特別指出的是,住房問(wèn)題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題,不是僅靠某一兩個(gè)學(xué)科的理論就可以很好解決的,需要建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、法律等相關(guān)學(xué)科的共同完善,相信在各學(xué)科取長(zhǎng)補(bǔ)短的過(guò)程中,共有產(chǎn)權(quán)制度的發(fā)展和成熟會(huì)有更大質(zhì)的飛躍。

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第8篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

我國(guó)住房制度改革正在逐步深入，住房商品化、社會(huì)化、貨幣化效果剛剛顯現(xiàn)。同時(shí)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化使得住宅的消費(fèi)需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房條件的需求、農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移人口增加的需求、城市建設(shè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高的需求等。1990年我國(guó)城鎮(zhèn)化水平為26.4％，2004年已超過(guò)40％，城鎮(zhèn)人口每年超過(guò)1000萬(wàn)人的增長(zhǎng)，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。這部分需求是剛性的、真實(shí)的、客觀的、合理的，由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲有其合理的成分。

住房分配貨幣化水平與房?jī)r(jià)存在矛盾

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，職工收。人提高，加之深化住房制度改革以來(lái)，住房分配貨幣化使得城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)能力有所提高。但從總體上看，受整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體水平的限制，購(gòu)房能力仍較弱。在目前房?jī)r(jià)居高不下的形勢(shì)下，住房分配貨幣化的標(biāo)準(zhǔn)很準(zhǔn)適應(yīng)，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，職工購(gòu)買商品房的承受能力；不足，從而影響住房分配貨幣化的推行。

以北京一位1999年以后參加工作的無(wú)房新職工為例，可以看出高房?jī)r(jià)與住房分配貨幣化之間的矛盾。北京2004年商品住宅平均售價(jià)為4747元／平方米，購(gòu)買1套60平方米的標(biāo)準(zhǔn)住宅則需要284820元，該職工每月工資收入為2000元左右，其中國(guó)家住房按月補(bǔ)貼約400元(按其標(biāo)準(zhǔn)工資的66％計(jì)算)、單位為其繳存的住房公積金約200元，即其住房分配貨幣化的收人為600元，如其辦理公積金貸款或政策性貼息貸款購(gòu)房(按貸款80％、年利率4．41％計(jì)算)，貸款22萬(wàn)元、期限20年，則每月需還貸本息和約為1400元；加上裝修、購(gòu)買家具等支出，其住房分配貨幣化收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能；承受高額的房?jī)r(jià)。

長(zhǎng)期以來(lái)，住房作為一種社會(huì)福利無(wú)償分配給職工。幾十年形成的依賴思想、福利觀念和住房消費(fèi)觀念在居民的頭腦中根深蒂固，給住房消費(fèi)商品化帶來(lái)思想上的抵觸情緒。同時(shí)，幾千年來(lái)中華民族以節(jié)儉為美德，長(zhǎng)期形成了量人為出的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。我國(guó)國(guó)民儲(chǔ)蓄率之高居世界前列。居民成為銀行的最大債權(quán)人，而對(duì)銀行的債務(wù)幾乎為零，居民沒(méi)有借款消費(fèi)的習(xí)慣，金融機(jī)構(gòu)也沒(méi)有健全的消費(fèi)信貸體制。在消費(fèi)信用極不發(fā)達(dá)的我國(guó)，大部分居民只會(huì)等到攢夠了錢再消費(fèi)，這種習(xí)慣住宅消費(fèi)需求實(shí)現(xiàn)前的積蓄準(zhǔn)備期過(guò)長(zhǎng)，落后的消費(fèi)習(xí)慣和認(rèn)識(shí)已經(jīng)成為深化住房制度改革急需突破的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

住房制度改革政策創(chuàng)新

住房分配貨幣化向工資化轉(zhuǎn)變

住房分配貨幣化有三種形式：住房公積金、住房補(bǔ)貼、住房消費(fèi)工資化。而目前實(shí)行的住房公積金、住房補(bǔ)貼則是住房實(shí)物福利分配的貨幣轉(zhuǎn)化形式，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看僅是深化住房制度改革中的一項(xiàng)過(guò)渡性措施，不宜作為一種長(zhǎng)期的制度安排。住房公積金和住房補(bǔ)貼的存在有其一定的合理性和歷史必然性，但從居民消費(fèi)角度看，是一種扭曲(兩者支取的前提是先消費(fèi)后支取)；另一方面，由于政府和職工對(duì)住房公積金和補(bǔ)貼資金缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)督，極易滋生尋租腐敗現(xiàn)象(權(quán)利機(jī)關(guān)可以通過(guò)補(bǔ)貼發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)、辦法及實(shí)施設(shè)立新的尋租條件)。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為獨(dú)立的市場(chǎng)主體的現(xiàn)代企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和理性決策的結(jié)果是住房分配的貨幣工資化；企業(yè)選擇支付工資是根據(jù)利潤(rùn)最大化原則所作的微觀經(jīng)濟(jì)決策。住房分配制度改革的根本目標(biāo)是行政力量退出分配領(lǐng)域，企業(yè)成為住房貨幣分配主體，政府直接干預(yù)住房分配的現(xiàn)象將逐步消失，取代以間接的政策性的住房保障體系。應(yīng)該逐步建立企業(yè)工資性分配為主、住房公積金和住房補(bǔ)貼等保障性措施為輔、最終完善住房消費(fèi)工資化的住房分配貨幣工資化體系。

改革現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策

深化住房制度改革的重要內(nèi)容是建立和完善多層次的住房保障體系，切實(shí)建立對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同層次住房供應(yīng)體系。即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。廉租住房可以從騰退的舊公房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建；廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)。

目前經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)存在著一些問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)沒(méi)有采取公開(kāi)招標(biāo)建設(shè)，而是采取由直接委托開(kāi)發(fā)商建設(shè)、政府給予優(yōu)惠、按限價(jià)銷售的做法。一方面因不通過(guò)招標(biāo)容易滋生腐敗，另一方面因?qū)Ψ课菔蹆r(jià)控制不嚴(yán)而使開(kāi)發(fā)商取得不合理的利潤(rùn)。此外，對(duì)購(gòu)房者資格條件的審核管理存在著漏洞。在社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)沒(méi)有建立的條件下，購(gòu)房者家庭年收人證明等要求的材料都可以通過(guò)多種造假途徑獲得，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房大量流人了實(shí)際上并不缺房、著眼于升值的投資者手中，給國(guó)家造成了不必要的損失。其他還存在諸如戶型偏大、統(tǒng)一定價(jià)等問(wèn)題。按照規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的都是低收入者，從經(jīng)濟(jì)適用房的面積需求來(lái)看，80～100平方米的需求最為強(qiáng)烈，但很多經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目都建成了100平方米以上的大戶型，甚至還有300平方米的躍層。雖然每建筑平方米的單價(jià)控制在政府規(guī)定的范圍內(nèi)，但總價(jià)卻仍居高不下。

應(yīng)當(dāng)改革現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策。首先可以通過(guò)各種途徑將積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房。一般情況下，積壓商品房具有經(jīng)濟(jì)適用房所不具備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能增加經(jīng)濟(jì)適用房的吸引力。轉(zhuǎn)化的具體做法為：允許手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)明晰、符合有關(guān)規(guī)定的積壓商品住宅，經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房銷售；銷售對(duì)象為中低收人家庭和拆遷安置戶；經(jīng)批準(zhǔn)將積壓商品住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房銷售的，銷售價(jià)格不得超過(guò)政府規(guī)定的最高限價(jià)；制定稅費(fèi)減免政策，被確定為積壓商品住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房銷售的開(kāi)發(fā)商可以享受與開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房同等的政策優(yōu)惠，諸如享受一定數(shù)量的返還土地出讓金、減免房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、契稅等稅費(fèi)。

其次應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)、審批制度，將經(jīng)濟(jì)適用住房列入社會(huì)保障體系，完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房管理。嚴(yán)禁經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)行為，對(duì)登記購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、個(gè)人所得稅超過(guò)一定數(shù)額的的居民，禁止其購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，居住不到1年的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易應(yīng)補(bǔ)交全部土地出讓金或地價(jià)款，同時(shí)征收交易稅。

再次，應(yīng)該按照市場(chǎng)方式確定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用房在本質(zhì)上和商品房是一樣的，應(yīng)減少國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)指標(biāo)的硬性規(guī)定，在政府間接干預(yù)

下讓供應(yīng)者、消費(fèi)者自主進(jìn)行投資決策和消費(fèi)決策。同時(shí)，改革經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地出讓方式，停止劃撥出讓，以市場(chǎng)價(jià)格出讓城市土地使用權(quán)(如土地年租制)以保證經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的完整性，從根本上消除經(jīng)濟(jì)適用房上市交易障礙。國(guó)家通過(guò)在提高住房補(bǔ)貼或保證開(kāi)發(fā)商適當(dāng)利潤(rùn)水平前提下減免政府稅費(fèi)等手段降低房?jī)r(jià)，使居民實(shí)際購(gòu)買力提高。

發(fā)展住宅市場(chǎng)

隨著住宅商品化的不斷發(fā)展，應(yīng)建立以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為真正自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的住宅供應(yīng)主體的住宅供應(yīng)體制，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)社會(huì)化。政府主要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)，企事業(yè)逐步退出住房供應(yīng)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在政府政策的引導(dǎo)和金融稅收政策的支持下，依法籌集資金、投入商品房的生產(chǎn)和銷售，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自求平衡、自我積累，逐步成為住宅供應(yīng)主體。

建立以個(gè)人為真正住宅消費(fèi)主體的住房消費(fèi)體制。隨著住房實(shí)物福利分配制度的取消，單位在住房消費(fèi)體制中的地位日漸弱化，居民個(gè)人將成為住宅消費(fèi)的主體。發(fā)展住宅市場(chǎng)，增加對(duì)住房建設(shè)的投入，應(yīng)當(dāng)滿足居民個(gè)人對(duì)住房的有效需求，減少集團(tuán)消費(fèi)，住房建設(shè)應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，隨著人們收入的改善和需求的多樣性進(jìn)行不斷調(diào)整、提高住宅的品質(zhì)和質(zhì)量。從而建立以有效需求為導(dǎo)向、有效供應(yīng)為基礎(chǔ)的住宅良性發(fā)展機(jī)制。

加快城鎮(zhèn)土地使用制度改革，加強(qiáng)住宅產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，建立以政府為主體的住房調(diào)控體制。通過(guò)政府的調(diào)控、管理、監(jiān)督、審批等政策，采取增加住宅供給、拉動(dòng)住宅需求、控制住宅價(jià)格等方式，引導(dǎo)各市場(chǎng)主體對(duì)住宅市場(chǎng)形成合理的預(yù)期，避免出現(xiàn)供給增量脫離市場(chǎng)需求而形成空置和浪費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置。

建立以中介服務(wù)為紐帶的住房市場(chǎng)交易體制。應(yīng)鼓勵(lì)并完善房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，發(fā)展房地產(chǎn)評(píng)估、法律、咨詢、經(jīng)紀(jì)等行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)中介服務(wù)有關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范管理中介從業(yè)人員，提高住宅市場(chǎng)運(yùn)行效率，降低住宅交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。

推進(jìn)住房制度改革配套改革措施

要改革住宅金融體制，大力發(fā)展住宅金融，擴(kuò)大住宅金融對(duì)住房制度改革的支持力度。應(yīng)當(dāng)拓寬住房建設(shè)資金和消費(fèi)資金的來(lái)源，建立相應(yīng)住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)住房資金的積累。住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)作為專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)，利用政府貼息，吸儲(chǔ)個(gè)人自愿參與，互助互利，形成過(guò)渡時(shí)期支持經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和個(gè)人抵押住房貸款的資金來(lái)源。發(fā)展住房抵押貸款二：級(jí)市場(chǎng)，建立銀行風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，適時(shí)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，增強(qiáng)銀行抵押貸款的變現(xiàn)能力、流動(dòng)性。發(fā)展住宅金融業(yè)務(wù)的社會(huì)化和專門化，發(fā)展房地產(chǎn)交易、評(píng)估、保險(xiǎn)、法律等專門機(jī)構(gòu)，進(jìn)行住宅金融產(chǎn)品創(chuàng)新。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸的規(guī)范和完善，促進(jìn)房地產(chǎn)投資理性化，避免房地產(chǎn)無(wú)效供給，促進(jìn)住宅消費(fèi)，避免房地產(chǎn)投機(jī)行為。

完善住宅稅收體制，推進(jìn)住房制度改革。住房制度改革核心內(nèi)容是住房分配貨幣化，將住房消費(fèi)逐步納入職工工資中。應(yīng)進(jìn)一步放寬住房消費(fèi)貨幣化資金的稅收政策，一方面對(duì)住房補(bǔ)貼(包括國(guó)家住房補(bǔ)貼和單位自籌的住房補(bǔ)貼)免征個(gè)人所得稅，另一方面應(yīng)提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)，對(duì)以貨幣工資形式增加的住房消費(fèi)部分采取特殊政策予以減免。如規(guī)定城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買第一套商品房時(shí)可以抵扣個(gè)人所得稅等等。

第9篇：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理范文

無(wú)論在什么地方，房屋都應(yīng)有其合法的擁有者——所有權(quán)人。由于歷史和體制方面的原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中流通的房屋存在著產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房之分。

產(chǎn)權(quán)房

所謂產(chǎn)權(quán)房，是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對(duì)的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過(guò)，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，目前已經(jīng)允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過(guò)一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。

商品房

是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

經(jīng)濟(jì)適用房

是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力：適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率如我國(guó)目前規(guī)定為3％，故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。

集資房

是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。

安居房

指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的，銷售價(jià)格低于成本。由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

公房

又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅，它是指國(guó)家（中央政府或地方政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。

房改房

是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買的商品房、自建房屋、集資建房等。

房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。

成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)屬于完全產(chǎn)權(quán)，再上市交易時(shí)如果與單位沒(méi)有特殊約定的，則不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接交易，但該產(chǎn)權(quán)的房屋不能辦理贈(zèng)與。具體的交易方式與經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)相同。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)由于購(gòu)買者只擁有房屋94％的產(chǎn)權(quán)，所以其在處置和收益上就會(huì)受到一定的限制。該房屋再上市交易時(shí)，由于原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以需要征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，并且交易后，其收益需按照比例進(jìn)行分成。不過(guò)，如果該產(chǎn)權(quán)人不想與單位進(jìn)行收益分成，產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)，與成本價(jià)交易方式一樣了。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠是比標(biāo)準(zhǔn)價(jià)更優(yōu)惠的一種方式，擁有這種產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想再上市交易時(shí)，與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)再交易是一樣的。